Възможно ли е да се замени апартамент за нов. Lingonberry: как изгодно да заменим стар апартамент за нов в района на Москва? Вноска за богатите

Услугата за търговия е преминала от автокъщи към бизнеса с недвижими имоти. Компенсирането на стари недвижими имоти при закупуване на ново се превръща в обичайно нещо, главно само в мегаполисите. Според експерти днес в Москва почти 10 процента от клиентите използват тази опция, когато купуват апартаменти в нови сгради.

На пазара на недвижими имоти услугата за търговия има свои характеристики. Принципът на действие на услугата на пазара на недвижими имоти е малко по-различен от автомобилния. Ако при покупка на автомобил клиентът всъщност продаде старата си кола на автокъща и веднага се прибере с нова, тогава ситуацията с апартаментите е по-сложна. Една от опциите е формат за спешно изкупуване, когато стар апартамент е закупен от предприемач или агенция за недвижими имоти с отстъпка и в замяна се предоставя жилище в нова сграда. Но това не е често, тъй като при замяна на стар апартамент за жилище в нови сгради, апартаментите се изкупуват с отстъпка до 40% от пазарна стойност... Според експерти ползата в този случай е много съмнителна.

Друг, по-сложен вариант - две паралелни сделки за продажба на апартамент на вторичния пазар и покупка на жилище в нова сграда. Във втория случай, както каза директорът на отдела за препродажба на Est-a-Tet Алексей Бернадски, най-трудният фактор е факторът на времето. „Разработчиците позволяват резервация на апартаменти с фиксирана цена за не повече от два месеца и не всички компании се съгласяват с такива условия и определят много по-кратки срокове“, обясни той.

Скоростта на продажба на апартамент до голяма степен зависи от неговата адекватна оценка и установяване на правилното пазарна цена... При стагнация на пазара е трудно да се гарантира продажба за два месеца. Един агент трябва да прегледа и да се обади на поне две дузини апартаменти в конкурентна среда, за да разбере пазарната стойност на такива оферти. Цената не трябва да бъде занижена, тъй като това не е спешно изкупуване. Разбира се, недобросъвестен агент може да определи цена под пазарната и да продаде апартамент за две импресии, но в случай на търговия без спешно изкупуване, клиентът се интересува от продажбата на обекта на пазарна цена.

Скоростта на продажба на апартамент зависи от адекватната му оценка и установяване на правилната пазарна цена

В този случай много зависи от споразуменията между брокера и предприемача и възможността за получаване на индивидуални предпочитания за клиентите на агенцията. Дори в случая на максимален срок резервация, е необходимо да имате време да продадете съществуващите жилища на вторичния пазар след два месеца. Сега, според експерти, средната експозиция на обекти на вторичния пазар е около четири месеца. Тоест, за да извърши транзакция във формат за търговия, брокерът трябва да намали наполовина средното време за продажба на апартамент.

Както показа изследването, проведено от анализаторите на компанията Metrium Group, подобна услуга в момента не е налична във всички проекти на първичния пазар. В масовия сегмент в "старата" Москва тази опция, според експерти, е налична само в половината от всички нови строителни проекти, които се изпълняват. В Нова Москва делът на търговията е дори по-нисък - около 42% (15 жилищни комплекса).

Според анализатори от Metrium Group днес най-популярни са две схеми. Първият вариант: старият апартамент се предава за продажба на агенция, която продава жилища в нова сграда. В същото време се купува апартамент за купувача в нов жилищен комплекс с фиксиране на цената за един месец. Тази опция е подходяща за тези, които са готови да свалят малко цената на стария си апартамент, за да ускорят процеса на продажба.

Друг често срещан вариант: всичко е същото, но апартамент в нова сграда се резервира, без да се фиксира стойността за неопределен период. Тази опция е избрана от тези, които искат да реализират апартамента си възможно най-изгодно. В същото време съществува риск, докато старите жилища се продават на по-висока цена, стойността на придобития имот ще се повиши.

За купувача на апартамент в нова сграда услугата за търговия може да бъде интересна поради редица причини. Тази опция е много подходяща за мързеливите, това е възможност за решаване на жилищния въпрос без излишни жестове, само за няколко посещения в офиса на продавача. Предимствата включват факта, че такава сделка обикновено е най-безопасната за клиента - всички финансови изчисления се правят чрез агенцията, а професионалните адвокати придружават сделката на всички етапи. „В същото време трябва да разберете, че търговията не е подходяща за всички", каза Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group. „Например, ако трябва да изчакате още две години, преди да въведете нова сграда в експлоатация, стар имот ще се продава сега, ще е необходимо да наемете апартамент, преди да получите ключовете за новия жилище Кога дългосрочен Очакванията за разходите за наем могат да компенсират ползите от ранното закупуване на нов дом. Най-добрият вариант за търговия е покупката на апартамент в завършена нова сграда или два до три месеца преди получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация. "

Услугата за търговия е много подходяща за мързеливи, можете да решите жилищния въпрос без излишни жестове само за няколко посещения в офиса на продаващата компания

Има важен нюанс при сделките за търговия, свързани с времето на физическото освобождаване на продадения апартамент. Ако човек купи апартамент в сграда, която все още е в процес на изграждане, тогава той трябва да живее някъде преди предаването му. Агенцията за недвижими имоти може да се споразумее с продавача да отложи напускането от продадения апартамент за до два месеца, след което в някои случаи новите собственици дори се съгласяват да отдадат апартамента под наем на бившите собственици за известно време. Факторът на условията на физическото освобождаване на апартамента обаче "избледнява" на фона на въпроса за цената. Продавачът не винаги е за предпочитане пред клиент, който се съгласи да освободи заетото място в деня на транзакцията и следователно е готов да плати по-малко. Наемането на „транзитен“ апартамент, докато чакате завършването на нова сграда, обикновено е по-евтино от отстъпката при продажба. В допълнение към освобождаването на апартамента, клиентът трябва да бъде отписан; тук отново агенцията за недвижими имоти може да организира забавяне на отписването.

Най-честите причини за неуспех на транзакциите във формата за търговия са отказът на банката да одобри купувача за обект на вторичния пазар или отказът на купувача да сключи сделка в ситуация, когато той има алтернативна продажба и нещо „не се е получило“ с него (т.е. когато купувачът, за да купи "вторичния" на продавача чрез търговия, все още трябва да продаде нещо свое). Най-предпочитаните купувачи за търговия са хората с безплатни пари. Купувачите на ипотечни кредити също често се сблъскват - продажбата трябва да се извърши чрез банката, където ипотеката се дава на купувача. И най-често се различава от банката, където продавачът след това трябва да похарчи пари за нова сграда.

Търговията е схема, при която предприемачът купува апартамент от собственика за собствени средства... В същото време вторичните жилища обикновено се оценяват на 10-20% под пазарната стойност. След като предприемачът стане собственик на апартамента, той вече може да го реализира сам. Собственикът, от друга страна, може да закупи жилище в новата сграда на предприемача с приходите. Трябва да се отбележи обаче важен момент: ако парите, спечелени от продажбата на стар апартамент, не са достатъчни за закупуване на нов, тогава ще трябва да платите липсващата част от собствения си джоб.

Естествено, подобна схема има редица неудобства и поради тази причина не е много популярна в Русия. От една страна, е нерентабилно за разработчика да купува вторични апартаменти и по този начин да вземе в баланса друг обект, който е източник на разходи: поддръжка, препродажба, данъци. И собственикът на втория дом изглежда несправедливо занижен.

Следователно, така наречената система за сетълмент е по-популярна на руския пазар. Накратко, собственикът на апартамента първо продава дома си с помощта на една компания на адекватна цена и с получените пари вече купува апартамент в нова сграда. В същото време е възможно първо да резервирате къща в нова сграда и едва след това да започнете да продавате стария си апартамент.

Схемите за търговия се различават от схемата за сетълмент по скоростта на транзакцията. В първия случай транзакцията се извършва най-много кратко време, тъй като няма нужда да се търси купувач и в схемата участват само две страни. Във втория случай, разбира се, скоростта на сделката е значително намалена: да се търси компания, която продава жилища, след това да се намери купувач, да се завърши сделката и накрая да се купи дългоочакваното жилище в нова сграда. Но във втория случай старият апартамент напуска на по-висока цена и има възможност компетентно да инвестира приходите.

Съвсем логично би било да зададем въпроса тук: ако продадете стар апартамент и си купите нов в замяна, как процесът на сетълмент се различава от обичайната алтернативна сделка? Тук има редица нюанси: под транзакция „търговия“ се разбира конкретно транзакция, свързана с покупка на жилище в нова сграда и, което е типично, когато пуска стари жилища за продажба, клиентът вече знае точно какво иска да купи в замяна и често вече предварително резервиране на специално подбрано жилищно пространство. Освен това, на първо място, апартаментът на клиента се продава и едва след това се изплащат правата върху новата сграда. В общоприетата алтернативна схема е обичайно тези операции да се извършват едновременно.

Според експерти схемата за „търговия“ и схемата за сетълмент в съвременната руски пазар недвижимите имоти ще се използват все по-често, както е в добър смисъл допълнително набиране на средства за закупуване на жилища в нова сграда. Освен това, имайки предвид нестабилната ситуация на пазара на труда и непрекъснато намаляващите шансове както за получаване, така и за изплащане на ипотека, „търговията“ за много собственици ще бъде истински изход от тази ситуация и реален начин за подобряване на условията им на живот.

Бъдете внимателни: „търговията“ в най-чистата й форма, тоест с покупката на стар апартамент от предприемач, е начин за значително намаляване на цената на стария ви дом. Обикновено те дават не повече от 70% от пазарната стойност за него. Освен това разработчиците имат редица изисквания за закупеното жилище, които също трябва да бъдат изпълнени, за да се осъществи транзакцията. По-специално, апартаментът трябва да бъде безплатен както законно, така и физически. Акции и общи помещения не се използват в „търговия“.

Системата за сетълмент също има своите недостатъци. По-конкретно, горещият въпрос е къде живее собственикът в периода между продажбата на стария апартамент и получаването на нов? Също, важен момент могат да станат участници в сделката непълнолетни. Ако сред собствениците на стария апартамент има деца, тогава органите на настойничеството могат да се намесят в сделката и да я нарушат.

Също така си струва да се вземе предвид фактът, че периодът за резервиране на апартамент в нова сграда по схема за селище може да бъде ограничен. Най-често разработчикът се съгласява да резервира жилища за две до три седмици, но не повече. Съответно продажбата на стари жилища ще изисква спешност, което допълнително принуждава собственика да се съгласи на по-ниска цена.

Въпреки това, насам доста удобно, истинско и е добро решение за подобряване на условията на живот.

Замяна на вторични жилища за нова сграда в Москва и Московска област

В Москва и Московския регион се изграждат голям брой нови високи сгради с отлично оформление, в които мнозина биха искали да имат жилища. Ако имате стар апартамент, е напълно възможно да го смените (замените) за апартамент в нова сграда.

Апартамент в нова сграда е с модерно оформление и нови комуникации, паркинг за автомобили, прекрасно входни групи, красиво декорирана прилежаща територия.

Например имате двустаен апартамент в 9-етажна сграда в един от кварталите на Москва, цялата зона 45 квадратни метра, кухня малко повече от 6 квадратни метра, жилищна площ 28 квадратни метра, малък коридор, малка баня. Външен вид у дома оставя много да се желае, комуникациите са износени. Имайки такъв апартамент, можете да го замените без допълнително заплащане за апартамент с по-голяма площ (от 50 до 75 м км), с кухня от 10 м км в нова сграда. Също така е възможно да се замени за 3-стаен апартамент от 80 кв.м на територията на Нова Москва или Московска област.

Съгласете се, за мнозина такъв обмен би бил много привлекателен. Възможности за размяна са възможни с или без допълнително заплащане. Ще изберем няколко опции за преместване и ще се опитаме, ако не да ви спаси от допълнителното плащане, то във всеки случай да го направим минимален.

Ако нямате достатъчно средства за закупуване на нов апартамент (при сделка за размяна), можете да използвате ипотечен кредит... Ще ви покажем как, при какви условия и при какви голяма банка, на който сме партньор, е възможно да се получи преференциален ипотечен кредит.

Придобиването на нови сгради е специфично в сравнение с вторичен пазар... На първо място, това се отнася за договора: сделката се сключва не въз основа на договор за покупко-продажба, а въз основа на договор за инвестиция - споразумение дялово участие, Споразумение за прехвърляне на права на вземане или подобно по значение. Друга процедура за регистриране на договор, друга схема за трансфер пари... Ето защо за успешна транзакция е по-добре да привлечете професионални специалисти.

В нашата агенция „Адрес-недвижими имоти“ още от първата стъпка от закупуването на жилище в нова сграда активно участват служители на правния отдел. Те не само ще направят проверка на всички документи за собственост, но и ще ви придружат до етапа на регистрация на апартамента в собственост.

Днес пазарът на недвижими имоти се развива успешно.

Изобилието от агенции за недвижими имоти предполага, че всеки ден хиляди хора решават жилищните си въпроси, което означава, че може да имате късмета бързо да разрешите проблемите си.

И така, има желание да смените стария си апартамент с нов.

Можем да предложим на вашето внимание редица доказани и често използвани надеждни методи, които ще помогнат във вашия бизнес.

Размяна в

Всички сме запознати със системата за търговия в автомобилния бизнес. Но малко хора знаят, че същото е възможно и в недвижимите имоти. Начинът за размяна на апартаменти чрез търговия е както следва.

Вие привличате трета страна - фирма, който купува интересуващото ви жилище в нова сграда под охраната на вашия апартамент.

Знаейки, че мечтаният ви дом е закупен, можете спокойно да продадете имота си.

Когато получавате средства, просто трябва да извършите покупко-продажба с посредник, оставяйки му възнаграждение в размер, установен с договора.

След като завършите цялата тази процедура, вие ставате пълноправен собственик на желания имот, докато продавате дома си.

При разработчика

Ако има желание да закупите апартамент в новопостроена нова сграда или дори на етапа на строителство, трябва да се свържете с разработчика.

Предложете на фирмата, която е построила къщата, за бартер на жилище за нова сграда. Представителят на разработчика трябва преценете състоянието на дома сислед което ще говори за условията на бартер.

Ако те са приемливи за вас, подписвате споразумение за размяна с юридическо лице... След като бъде подписан, предприемачът получава вашия имот и вие получавате новия си апартамент.

Свързване с брокер

Ако не искате да се задълбочавате в процеса на обмен на апартаменти сами, вие сте твърде заети и нямате време, тогава можете да се свържете с офис за недвижими имоти. Вашият дом ще бъде оценен и предложени опции чрез бартер.

Освен това някои компании за недвижими имоти, ако считат подобна инвестиция за изгодна, могат самостоятелно закупете апартамент за своя сметка, така че ще получите не само опцията за нова сграда за покупка, но и пари за вашия имот.

Кой от начините да изберете зависи от вас според настоящите обстоятелства, но засега - ще говорим за нюансите.

За да може сделката да замени старо жилище за ново, трябва да се спазват редица нюанси.

Нека да поговорим за тях по-подробно в параграфите по-долу.

Откъде да започнем?

За да бъде домът ви привлекателен за продажба и покупка, както и леко увеличена пазарна стойност, трябва да направите подготвителни стъпки.

В този случай собствениците вече не могат да сключат договор за замяна. Те трябва да съставят договор за продажба по двустранен начин.

А страната, която трябва да направи допълнително плащане, просто дава разлика, преди да премине през документите в Rosreestr.

Повече за по-малко

Когато сменяте по-голям апартамент с по-малък, можете да изискате и допълнително плащане. В тази ситуация договор за продажба.

Други характеристики и трудности

Основната трудност е, че цената на старите жилища е малко по-евтина от новата. Когато се свързвате с компания за недвижими имоти, не забравяйте какво предлагат цената на жилищата е не повече от 80 процента от пазарната му стойност.

Ако сте готови да жертвате такава сума, за да спестите време, бъдете готови за такова събитие.

Ако средствата са скъпи, значи много по-изгодно е да се свържете директно с разработчика или се опитайте сами да реализирате апартамента.

Размяната на апартаменти вече не е новост на нашия пазар на недвижими имоти и въпреки това много граждани все още са предпазливи при подобна процедура. След като изучихме всички нюанси, можем да кажем с увереност, че няма нищо трудно в бартерирането. Успех с вашите сделки.

Ако откриете грешка, моля, изберете част от текста и натиснете Ctrl + Enter.

Обменът на апартаменти е феномен, който набира все по-голяма популярност на пазара на недвижими имоти. Сега жителите на Московска област могат да обменят стари жилища за нови от. Ние ви казваме за какво трябва да знаете модерен начин купи апартамент.

Какво представлява търговията с недвижими имоти?

Търговията е един от начините за закупуване на апартамент. Програмистът купува стария апартамент на клиента и използва тези пари, за да купи нов апартамент в един от имотите му. Веднага се съставят два договора - за продажба на жилища и за участие в споделено строителство.

С търговия клиентът не трябва да търси купувач за апартамента си, да ходи на изложения, да договаря цена, да изготвя планини от документи и да чака. Той изготвя всичко наведнъж и плаща новата покупка с всеки по удобен начин: пари в брой, взема на вноски или ипотека.

Какви са предимствата на обменната програма в Брусника? За разлика от повечето други предложения на пазара, когато Lingonica купува апартамент, човек не трябва да чака, докато има купувач за дома си. Така че, можете да приключите покупката на нов апартамент в рамките на 5-10 дни. В същото време клиентът получава допълнително предимство: възможността да живее още три месеца в стария си апартамент.

Какви апартаменти приема Lingonica?

Чрез закупуване нов апартамент в Лингоника съществуващото жилище може да бъде дадено като плащане, дори ако е в ипотека. Апартаментът трябва да бъде изцяло собственост, да не е арестуван или забранен, да не бъде обременен с правата на трети страни. Собственикът може да участва в програмата, ако къщата му отговаря на следните критерии: брой етажи - от 5 и повече, без дървени подове, не е в аварийно състояние (износване по-малко от 40%), не е по-стар от 1970 г. или след основен ремонт, не дългосрочно строителство. Ако е направено преустройство в апартамента, важно е то да бъде договорено и документирано. Преди това фирмата Брусника приемаше само апартаменти в град Видное по програмата "Обмен". Сега географията се разшири значително. Жителите на Чертаново, Северное и Южно Бутово, Царицино, Бирюльово, Измайлово и други области на Московска област могат да участват в програмата.

Как се осъществява размяната?

Лесно е да станете член на програмата за размяна: просто трябва да изберете и резервирате апартамента, който харесвате, в една от къщите на Брусници, като попълните заявка за размяна. Тогава специалист ще се свърже с клиента и ще назначи удобна дата за разглеждане на апартамента. В рамките на два дни след оценката цената на апартамента на клиента и цената на нов апартамент в харесваната от тях къща са фиксирани. Служителите на Брусници ще ви помогнат да уредите ипотека или вноски за сума, която ще бъде разликата между цената на стария апартамент и новия, ако е необходимо.