Програмистът не премахва недостатъците на това, което трябва да се направи. Качеството на новите сгради: как да постигнем премахването на недостатъците? В сравнение с този начин на прехвърляне на рекламация е лошо

Купуването на жилище в къща в строеж е рискован бизнес. Но за повечето притежатели на лихви, щастливият ден все пак идва, когато предприемачът им предлага да приемат завършен апартамент. А това означава, че скоро ще бъде възможно да го официализираме, да направим ремонт и да живеем. Но радостта може да бъде засенчена от значителни несъвършенства. Как да вземем апартамент? Какво да направите, когато се открият дефекти?

Не пропускайте крайния срок за приемане на апартамент от предприемача

Но в повечето случаи, в периода до шест месеца, предприемачът по телефон или препоръчано писмо уведомява акционера, че е готов да прехвърли апартамента. След получаване на известието, трябва да започне приемането на апартамента не по-късно от седем работни дни. Ако влачи това повече от два месеца, разработчикът може законно да подпише едностранно удостоверение за приемане без негово участие. И тогава ще бъде трудно да накарате предприемача впоследствие да удовлетвори възникналите претенции. Ето защо, за всеки случай, трябва да следите дали процесът на приемане на апартаменти във вашия дом е започнал - от време на време се обаждайте на предприемача, посетете неговия уебсайт, погледнете форума на инвеститорите в недвижими имоти във вашия дом, ако той съществува.

Може да се случи, че разработчикът първо ви казва какво да прехвърлите, а след това той самият започва да влачи времето под различни предлози. В този случай му подайте подпис или изпратете с препоръчано писмо иск във връзка с отказа си за прехвърляне. Тогава предприемачът няма да може да ви обвини за ненавременното приемане на апартамента.

Зрителен лист

И така, дойдохте на рецепцията. От строителя трябва да получите лист за преглед, в който ще коригирате откритите недостатъци. Предприемачът е длъжен да го издаде, независимо дали го иска или не. Този документ може да бъде наречен по различен начин, но същността е една. Няма инспекционен лист - няма нормално приемане.

  Снимка: вафла

Следното се добавя към контролния лист:

• списък на недостатъци и дефекти в конструкцията, които биха могли да бъдат идентифицирани, с връзки към SNiPs, които ги потвърждават;
• крайни срокове за отстраняване на дефекти и информация за това кой ще бъде отговорен за това.

Списъкът за проверка се прави в два екземпляра (за предприемача и), които те подписват след проверка на апартамента и се регистрират при предприемача.

Как да вземем апартамент?

Можете сами да наемете апартамент при предприемача, ако имате достатъчно знания и опит в тази област. Ако има съмнения, не сте уверени в способностите си, по-добре е да сключите договор с експерт, който ще ви помогне да намерите дефекти в строителството и правилно да го документирате. Такава услуга е евтина, от 50 рубли / кв.м, но спестява много повече. Опитен експерт може да намери десетки „скрити“ дефекти от вас. Полезно е да разберете какви дефекти сте открили преди да приемете апартамента си, защото вероятността да имате подобни недостатъци е голяма.

Припомнете си, че те проверяват преди всичко:

• замазка, таван, стени - за наличието на неравности, отклонения от вертикалната и хоризонталната повече, определени според SNiPs, височината на тавана;
• специално внимание - към монтажните фуги и шевовете на външните стени, наличието на течове;
• качеството на отворите за врати и прозорци, качеството на монтаж на блоковете на входната врата и прозорците, тяхната работоспособност, аксесоари;
• щрангове със студена вода и топла вода за течове, работа на клапаните;
• канализационни щрангове и тройници;
• радиатори, техните крепежни елементи и връзка към отоплителната система;
• вентилация, качулка;
• електрическо окабеляване, електромер, прекъсвачи, мрежово напрежение;
• ако апартаментът е под наем с справедлив ремонт, качеството на този ремонт се проверява.

Снимка: Lingonberry

Препоръчва се също да се извърши задълбочено измерване, дори ако към момента на приемане официалните резултати от измерването на ОТИ вече са вписани в документацията. Но двойната проверка няма да навреди. Особено като се вземе предвид фактът, че според DDU, окончателните разчети между акционера и предприемача се извършват според реалната площ на апартамента.

При приемане на обща собственост

В съответствие със закона можете да изискате тя да бъде оборудвана и всички инженерни системи в къщата да функционират нормално. В крайна сметка с празни асансьори просто не можете да направите на вашия, да речем, двадесети етаж. Незавършените общи зали, стълбища, липсата на осветление в коридорите, неработещ улей за боклук също ще ви достави много неудобства. Както и състоянието на покрива, мазето, техническия под.

Преди да приемат апартамента по акт, акционерът и предприемачът подписват Допълнителното споразумение към DDU, което предвижда допълнително плащане от акционера на определена сума към цената на DDU или възстановяване на акционера от предприемача, след това се извършват реални плащания съгласно това допълнително споразумение.

В случай на несъгласие с измерванията на ОТИ, акционерът може два пъти сам да провери всичко или да се свърже с експертна организация. И резултатът може да не съвпада с данните на BTI. Обикновено това прави малко, тъй като е изключително трудно да накарате ОТИ да коригира номерата в документацията за къщата. Но можете да опитате. Прецеденти за промяна на BTI на резултатите от измерванията на практика са фиксирани.

Друг нюанс е отчитането на площи и лоджии. Те могат да бъдат взети под внимание от разработчика при условията на DDU без намаляващ коефициент или с общоприет коефициент 0,3 за балкон и 0,5 за лоджия, или със собствени коефициенти, или изобщо да не бъдат взети под внимание. Проблемът се появява точно когато инвеститорът в недвижими имоти е длъжен да плати за излишъка и тогава се оказва, че те са възникнали поради включването на площта на балконите в общата площ на апартамента без коефициент на намаляване. Това се практикува основно в Москва, където през 2006 г. за отрязване на част от списъка на чакащите за жилища е приет закон, според който площта на балконите и лоджиите е напълно включена в общата площ на апартамента. Освен това в чл. 15 LCD RF директно посочва, че общата площ се определя „с изключение на балкони, лоджии, веранди и тераси“. Въпреки това, в съдебната практика има както решения в полза на притежателя на лихвата, така и в полза на предприемача.

Акт за приемане

Огледален лист е предварителен документ. Основният документ, според който апартаментът се прехвърля от строителя на притежателя на лихвата, е удостоверение за приемане. Той определя, че правата върху недвижими имоти и задължението за поддържането му се прехвърлят върху новия собственик и е задължителен документ при регистриране на собствеността.

  Снимка: Емили Мей

Няма един формуляр за този документ, но има задължителни колони. Актът трябва да посочва:

• дата и място на подписване на акта,
• данни за предприемача, паспортни данни на притежателя на лихвата,
• пощенски адрес на къщата, номер на апартамента, неговата действителна площ,
• твърдения за качеството на апартамента, срокове за отстраняване на дефекти,
• предприемачи гарантира в съответствие със закона,
• дали апартаментът е прехвърлен съгласно акта или прехвърлянето е отложено за по-късна дата.

Сертификатът за приемане се подписва след окончателните разчети съгласно DDU, отстраняване на дефекти или постигане на споразумение с предприемача.

След като подпишете акта за прехвърляне на апартамента с предприемача, вие го изхвърляте, докато отговорността за неговата безопасност е на вас. Така че първото нещо, което трябва да направите след подписване на акта и получаване на документите за апартамента, е да вземете ключовете и да смените ключалките или дори входната врата възможно най-скоро. Тогава ще намерите регистрацията на апартамента в имота.

В случай на отказ на предприемача да отстрани недостатъците

Приемането на апартамент може лесно да протече не толкова гладко, колкото сте очаквали. Например, разработчикът ще откаже да подпише списък за гледане, където ще бъдат записани неговите задължения за отстраняване на недостатъци. По различни начини той ще окаже натиск върху вас, принуждавайки ви да вземете апартамент с несъвършенства. Той може да настоява да подпише сертификата за приемане във формулировката, от която се нуждае, и да изясни, че няма да коригира откритите от вас недостатъци. Това се случва доста често.

  Снимка: Flemming Rasmussen

Въпреки че законът е на страната на акционера, изчислението на предприемача е съвсем разбираемо: акционерът чака новия си апартамент от доста време, сега той трябва да го похарчи и затова по-скоро ще дари 50-100 хиляди рубли, отколкото ще води делото и ще забави ремонта и монтажа. Тук всеки сам решава кое е по-важно за него: по-скоро, вземете си апартамент и започнете да ремонтирате или принуждавате предприемача да елиминира недостатъците на строителството безплатно. Не на последно място роля играят колко значителни са дефектите, колко трудно е отстраняването им. Едно е да затворите пролуката между стената и тавана или да смените клапана, а съвсем друго е да коригирате недостатъците на дизайна на лошо функционираща вентилационна система.

За акционера е възможна и тази опция: да подпише удостоверението за приемане без коментар, да регистрира правото на собственост и след това да назначи проверка на качеството и да поиска компенсация чрез съда. Вярно е, че ако дефектите са очевидни и би трябвало да бъдат установени по време на приемането, тогава за съда това ще бъде повод да се тълкува подписването на акта като споразумение на притежателя на лихвата относно приемането с дефекти. Скритите дефекти са друг въпрос. Ако има такава, шансовете за спечелване на дело се увеличават.

Не забравяйте, че позицията на програмиста също е уязвима. Особено неприятно за него е плащането на неустойката за неизпълнение на сроковете за прехвърляне на апартамента според ДДУ. В този случай законът предвижда глоби, които могат да работят доста при голямо забавяне на доставката. Освен това акционерът има право да съди да възстанови от предприемача обезщетение за имуществени вреди, причинени в резултат на забавянето при прехвърлянето му на апартамента, което също може да доведе до прилична сума.

Понякога, визирайки различни обстоятелства, предприемачът моли да не посочва датата в акта за приемане и прехвърляне, което му оставя възможността да въведе по-ранна дата. За акционера такъв ход е изпълнен с факта, че трябва да платите от по-ранна дата, а също така, в случай на неустойка за забавена доставка, предприемачът минимизира сумата си. Следователно не е необходимо да се подписва сертификата за приемане, без да се посочва датата.

  Снимка: Дан Делука

Това, което законът може да изисква от притежател на лихва при откриване на дефекти

Но трябва да разберете, че дори при положително съдебно решение, всъщност ще бъде трудно да получите всъщност пари от предприемача. А самият процес може да бъде много труден и - с трансфери и обжалвания - да се изтегли за дълго време.

Проблеми с възстановяването на неустойки и други плащания от строителя в съда

В по-голямата част от случаите инвеститорите в недвижими имоти имат някои претенции към предприемача, които се отнасят до нарушаване на сроковете за предаване по DDU и въпроси относно качеството на строителството. Но разработчиците, както малки, така и добре известни строителни компании, са изключително неохотни да плащат обезщетения.

Има схеми за финансиране чрез група взаимосвързани организации, когато предприемачът получава средства за строителство изключително по заеми. Когато предприемачът продава апартаменти, парите се осигуряват от кредитора по договора на всякакви услуги или лихви по кредита. В резултат на това предприемачът няма какво да плаща за неустойки, глоби и коригиране на строителни дефекти.

Човек може да се утеши от факта, че законодателството затяга изискванията за строителя от година на година, намалявайки възможността за финансови манипулации, което принуждава строителя да коригира недостатъците в строителството и да заплати неустойката.

Алиса Орлова

1. Предприемачът е длъжен да прехвърли на участника в споделено строителство споделено строително съоръжение, чието качество отговаря на условията на договора, изискванията на техническите регламенти, проектната документация и градоустройствените разпоредби, както и други задължителни изисквания.

1.1. При прехвърляне на споделения строителен обект предприемачът е длъжен да предаде на участника в споделеното строителство инструкция за експлоатацията на споделения строителен обект, съдържаща необходимата и достоверна информация за правилата и условията за неговата ефективна и безопасна употреба, експлоатационния живот на споделения строителен обект и неговите елементи за декорация, инженерни системи техническа поддръжка, конструктивни елементи, продукти (наричани по-долу ръководството за инструкции за споделения строителен обект).

2. В случай, че споделеният строителен обект е бил изграден (създаден) от предприемача с отклонения от условията на договора и (или) задължителните изисквания, посочени в част 1 от настоящия член, които са довели до влошаване на качеството на такъв обект или с други дефекти, които го правят неподходящ за предвидения чрез договор за ползване участник в споделено строителство, освен ако в договора не е предвидено друго, по негов избор има право да изиска от строителя:

(виж текст в предишното издание)

1) безвъзмездно отстраняване на недостатъци в разумен срок;

2) пропорционално намаление на цената на договора;

3) възстановяване на разходите им за отстраняване на недостатъци.

3. В случай на значително нарушение на изискванията за качество на споделеното строително съоръжение или отстраняване на установените недостатъци в разумен срок, определен от споделения участник в строителството, участникът в споделеното строителство има едностранно право да откаже изпълнението на договора и да изисква от строителния предприемач да върне парите и да заплати лихва в съответствие с член 2 от член 9 от този федерален закон.

(виж текст в предишното издание)

4. Условията на договора за освобождаване на предприемача от отговорност за дефекти на споделения строителен обект са невалидни.

5. Гаранционният срок за обект на споделено строителство, с изключение на технологично и инженерно оборудване, което е част от такъв обект на споделено строителство, се определя от договора и не може да бъде по-малък от пет години. Определеният гаранционен срок се изчислява от датата на прехвърляне на споделеното строително съоръжение, с изключение на технологично и инженерно оборудване, което е част от такова споделено строително съоръжение, на споделен участник в строителството, освен ако договорът не предвижда друго.

(виж текст в предишното издание)

5.1. Гаранционният срок за технологично и инженерно оборудване, което е част от споделеното строително съоръжение, прехвърлено на участниците в споделено строителство, се определя от договора и не може да бъде по-малък от три години. Посоченият гаранционен срок се изчислява от деня на подписване на първия акт за прехвърляне или друг документ при прехвърлянето на споделения строителен обект.

6. Участник в споделено строителство има право да предяви иск или да подаде писмено искане до предприемача във връзка с неадекватното качество на споделеното строително съоръжение, като посочи идентифицираните дефекти (дефекти), при условие че такива дефекти (дефекти) са били идентифицирани през гаранционния период. Предприемачът е длъжен да отстрани установените недостатъци (дефекти) в периода, договорен от предприемача с участника в споделеното строителство. В случай на отказ на предприемача да удовлетвори посочените изисквания изцяло или отчасти извън съда или в случай на неизпълнение изцяло или частично на посочените изисквания в рамките на определения срок, участникът в споделеното строителство има право да предяви иск.

(виж текст в предишното издание)

7. Предприемачът не носи отговорност за дефектите (дефектите) на споделеното строително съоръжение, открити по време на гаранционния период, ако докаже, че са възникнали в резултат на нормално износване на такова споделено строително съоръжение или на неговите довършителни елементи, инженерни системи, конструктивни елементи , продукти, нарушаване на изискванията на техническите разпоредби, градоустройствените разпоредби, други задължителни изисквания за процеса на експлоатация на обект на споделено строителство или включени в състава му от елементи за декорация, инженерни и технически поддържащи системи, конструктивни елементи, продукти или поради неправилен ремонт, извършен от участника в споделено строителство или от трети лица, участващи в него, както и ако дефекти (дефекти) в споделения строителен обект са възникнали в резултат на нарушение на споделената конструкция, предоставена на участника инструкции за експлоатацията на правилата и условията за споделено строително съоръжение за ефективно и безопасно използване на споделеното съоръжение конструкция, съставните й елементи на декорация, инженерни системи, конструктивни елементи, продукти.

(виж текст в предишното издание)

8. За нарушаване на крайния срок за отстраняване на дефекти (дефекти) в споделеното строително съоръжение, предвиден в параграф 6 от настоящия член, предприемачът заплаща на гражданина - участник в споделено строителство, който закупува жилища за лични, семейни, домашни и други нужди, които не са свързани с предприемаческата дейност, за всяка ден за забава за закъснение (неустойка) в размер, определен в член 23, параграф 1 от Закона на Руската федерация от 7 февруари 1992 г. N 2300-1 "За защита на правата на потребителите". Ако дефицитът (дефектът) на посоченото жилище, което е обект на споделено строителство, не е основание за обявяване на такова жилище за неподходящо за живеене, размерът на неустойката (неустойката) се изчислява като процент, установен с параграф 1 на член 23 от Закона на Руската федерация от 7 февруари 1992 г. № 2300 -1 „За защита на правата на потребителите“, от цената на разходите, необходими за отстраняване на такъв дефект (дефект).

Действащото законодателство предоставя на купувача на апартамент в нова сграда достатъчно възможности да предяви претенции към предприемача във връзка с неадекватното качество на закупеното жилище. 1. Закон "За защита на правата на потребителите" В случай на прехвърляне на потребителя на апартамент с недостатъци от страна на изпълнителя, съответните разпоредби на Закона на Руската федерация от 07.02.1992 г. № 2300-1 "За защита правата на потребителите" ще бъдат нарушени. В същото време основният критерий за качество е договорът, като най-често срещаната правна форма за консолидиране на отношенията между потребителя и изпълнителя. Освен това нормите и характеристиките, които определят качеството на стоките, могат да бъдат установени и от държавата чрез публикуване на документи с нормативно-техническо естество. По този начин качеството на стоките, работата, услугите трябва да съответства на условията на договора и задължителните изисквания, установени от държавата. Правните последици от недостатъци на потребителите в извършената работа са регламентирани в член 29 от Закона на Руската федерация „За защита на правата на потребителите“, според който купувачът има право да изисква: 1) безвъзмездно отстраняване на дефектите в извършената работа; 2) съответно намаление на цената на извършената работа; 3) възстановяване на направените от него разходи за отстраняване на недостатъците на работата, извършена самостоятелно или от трети лица; Освен това потребителят има право да откаже изпълнението на договора, ако в предписания срок недостатъците не бъдат отстранени от изпълнителя. В този случай потребителят има право да изиска пълно обезщетение за нанесените му в тази връзка загуби. Тези изисквания могат да бъдат представени по избор на купувача. 2. Федерален закон "За участие в споделено строителство" От своя страна Федералният закон от 30 декември 2004 г. № 214-ФЗ „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменения в някои законодателни актове на Руската федерация“ ясно определя задълженията на предприемача по отношение на качеството на продадените апартаменти. Съгласно член 7 от посочения закон предприемачът е длъжен да прехвърли на участника обект на споделено строителство, чието качество отговаря на условията на договора, изискванията на техническите регламенти, проектната документация и градоустройствените разпоредби, както и други задължителни изисквания. Ако споделеният строителен обект е бил изграден от предприемача с отклонения от условията на договора или посочените задължителни изисквания (част 1), които са довели до влошаване на качеството, участникът в споделеното строителство по свой избор има право да поиска от строителя: 1) безвъзмездно отстраняване на дефекти в разумен срок; 2) пропорционално намаление на цената на договора; 3) възстановяване на разходите им за отстраняване на недостатъци. В случай на значително нарушение на изискванията за качество на обекта на споделен строеж или ако установените недостатъци не бъдат отстранени в предписания срок, участникът в споделеното строителство едностранно има право да откаже изпълнението на договора и да изисква от строителя да върне парите и да плати лихва. Законът допълнително защитава интересите на потребителите:

Условията на споразумението за освобождаване на предприемача от отговорност за дефекти на споделения строителен обект са невалидни (клауза 4 на член 7); - гаранционният срок за споделеното строително съоръжение се определя от договора и не може да бъде по-малък от пет години (клауза 5 на член 7). Прекратяването на договора с използването на подходящи последствия, които са нежелателни за предприемача, е специална мярка за правно въздействие върху последния. Член 9 от Федералния закон № 214-ФЗ е посветен на това изискване, което разделя прекратяването на два вида: едностранно отказ от изпълнение на договора (клауза 1) и прекратяване на договора в съда (клауза 1.1.) Процедура за извънсъдебно прекратяване. Едностранно участник в споделено строителство има право да откаже изпълнението на договора в следните случаи: 1) неизпълнение от страна на строителя на задължението за прехвърляне на споделеното строително съоръжение в срока, определен с договора; 2) неизпълнение от страна на предприемача на задълженията, предвидени в подраздел 7, параграф 2 от закона; 3) значително нарушение на изискванията за качество на обекта за споделен строеж; 4) нарушение от страна на предприемача на задълженията, предвидени в член 15.1, параграф 3 от коментирания закон; 5) в други случаи, установени от федералния закон или договор. Трябва да се отбележи, че съществуват референтни норми, което поражда необходимостта от посочване на тяхното съдържание. И така, част 2 от член 7 от закона гласи, че ако споделеният строителен обект е построен от предприемача с отклонения от условията на договора, довели до влошаване на качеството на такъв обект, участникът в споделеното строителство има право да поиска от строителя: - безвъзмездно отстраняване на дефекти в разумен срок; - съизмеримо намаление на цената на договора; - възстановяване на разходите им за отстраняване на недостатъци. Част 3 от член 15.1 от този закон също налага две задължения на предприемача. Първото задължение е, че в случай на прекратяване на гаранцията преди изтичане на срока на валидност, гаранцията и предприемачът са длъжни да уведомят участника в споделеното строителство не по-късно от един месец преди датата на прекратяване на гаранцията. Същността на второто задължение е следната: предприемачът е длъжен да сключи друг гаранционен договор в рамките на петнадесет дни от датата на неговото прекратяване. Съдебно прекратяване. По искане на участника в споделено строителство договорът може да бъде прекратен в съда в следните случаи: 1) прекратяване или спиране на строежа на жилищна сграда и (или) друго имущество, което включва споделеното строителство, ако има обстоятелства, които ясно сочат, че в срока, предвиден в договора, обектът няма да бъде прехвърлен на участника; 2) значителна промяна в проектната документация на многоетажна сграда и / или друго недвижимо имущество в строеж, което включва обект на споделено строителство, включително съществена промяна в размера на общия обект на строеж; 3) промени в предназначението на обща собственост и (или) нежилищни помещения, която е част от жилищна сграда и (или) друг обект на недвижими имоти; 4) в други случаи, установени от федералния закон или договор. Последиците от прекратяването. Както бе отбелязано по-горе, като санкция за неизпълнение е изискването за прекратяване на договора. Освен това нормата предвижда допълнителни мерки, приложими към предприемача. Така като цяло, когато договорът бъде прекратен на основание раздел 9 от закона, предприемачът е длъжен: - да върне на участника в споделено строителство парите, платени от него срещу цената на договора; - да заплати лихва върху тази сума за използване на посочените средства в размер на една трета стотна от лихвения процент на Централната банка на Руската федерация, в сила в деня на изпълнение на задължението за връщане на платените от участника средства в споделено строителство.

Посочената лихва се начислява от деня, когато участникът участва в дяловото изграждане на средства или част от средствата срещу цената на договора до деня, в който те бъдат върнати на участника. Освен това, ако гражданин е участник в споделено строителство, посочената лихва се заплаща от предприемача в двоен размер. 3. Надзорни органи  В допълнение към изискванията, предвидени от федералните закони, потребителят има право да се обърне към държавните органи с неговите изисквания. Rospotrebnadzor В съответствие с Наредбата за Федералната служба за надзор върху защитата на правата на потребителите и човешкото благополучие, този орган е оторизиран федерален изпълнителен орган, който упражнява контролни и надзорни функции в областта на осигуряване на санитарно и епидемиологично благосъстояние на населението, защита на правата на потребителите и на пазара на потребителите. Една от областите на регулиране на Роспотребнадзор е областта на жилищното строителство, осъществявана с участието на средствата на гражданите. В същото време този орган има право да започне административно производство срещу предприемачи, което прави в лицето на своите териториални поделения. Прокуратура  В случай на спор с предприемача, в случай на нарушение от страна на предприемача на правата на потребителите, предвидени в закона, гражданинът има право да се обърне към прокуратурата със съответно изявление. На практика органите на прокуратурата участват в установяването и премахването на нарушения на правата на гражданите в тази област. Федерална служба за финансови пазари  Федералната служба за финансови пазари (FSFM) е федерален изпълнителен орган, упълномощен да извършва държавно регулиране в областта на споделеното строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти. Забележка: отношенията по инвестиционни договори за обект, чието разрешение е получено преди 01 април 2005 г., не са предмет на закон "№ 214- относно участието в споделеното строителство на многоетажни сгради и други обекти на недвижими имоти и по изменения в някои законодателни актове на Руската федерация" Федерален закон В този случай човек трябва да се ръководи от федералния закон от 25.02.1999 г. № 39-FZ „За инвестиционната дейност в Руската федерация, осъществяван под формата на капиталови инвестиции“, разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация за някои видове гражданскоправни договори (договор за съвместна дейност, трудов договор и др. ) и, ако е уместно, Закона на РФ „За защита на правата на потребителите“. Трябва да се отбележи, че точната правна квалификация на отношенията ще бъде определена въз основа на разпоредбите на конкретен договор, сключен от потребителя с предприемача.

От началото на 2012 г. горещата линия на Департамента по градоустройство на град Москва получи 230 жалби за дефекти в строителството c. И говорим само за общински къщи. Като цяло, в Москва, според кмета на столицата Сергей Собянин, 88% от къщите, строени от 2009 до 2011 г., са поръчани с брак и несъвършенства. По принцип разработчиците могат да бъдат принудени да коригират недостатъци или да върнат пари. Но трябва да имате търпение, да запишете всичко документирано, да изисквате потвърждение за доставка на писма и най-важното - да не подписвате акта за приемане на апартамента, докато дефектите не бъдат елиминирани, подчертават експертите на аналитичния център "".

Според служители и експерти през последните години ситуацията с качеството на строителството се е подобрила донякъде. Ако говорим за общински жилища, то през 2011 г. броят на оплакванията за дефекти в строителството намалява спрямо 2010 г. с 24,2%.

„През последните години качеството на строителството определено се подобри“, казва Павел Лепиш, изпълнителен директор на „Домус Финанс“. - Ако си спомняте преди 10-15 години и строителния бум, който характеризира отнетия период от време, процентът на брака беше по-висок. Повечето разработчици бяха фокусирани върху количеството, а не върху качеството. Сградите са издигнати възможно най-бързо, често с нарушение на технологията. “

Експертът свързва подобряването на качеството на строителството с факта, че все повече предприемачи преминават към 214-ФЗ, което стриктно регулира процеса на приемане на апартаменти. „Да, и купувачите напоследък стават все по-придирчиви и взискателни към бъдещите жилища. Ето защо сега, на фона на засилена конкуренция, разработчиците са се фокусирали повече върху качеството на строителството на своите сгради “, отбелязва той. Проблемът обаче все още не е напълно решен и в новите домове в Москва се откриват различни видове брак.

Отровни стени
   Според Министерството на политиката за градско планиране на град Москва повече от половината от оплакванията се отнасят до некачествен монтаж на прозорци и лошо уплътняване на фуги в къщи с големи панели. Около една четвърт от онези, които се обадиха на горещата линия, са недоволни от недостатъците в декорацията, а московчани се оплакват и от дефекти в инженерните системи и течове на покрива.

„Според нас, разбира се, най-възмутителните несъвършенства са тези, които представляват заплаха за вреда за живота и здравето на гражданите“, казва ръководителят на практиката „Земята. Недвижими имоти. Строителство ”на правната група„ Яковлев и партньори ”Нина Евстратова. „За съжаление, от време на време чуваме за такива несъвършенства, например, балкон се срути, парче от стената отпадна, започна пукнатина в стената (тоест проблеми с основата).“

Миналата година в Санкт Петербург се случи „скандал с амоняк“. Жителите на няколко нови сгради се оплакват от постоянна миризма на амоняк, която се засилва с повишаване на температурата. Според лабораторните резултати в един от апартаментите е регистрирано превишаване на допустимото ниво на амоняк във въздуха 17,6 пъти. По-късно се оказа, че стените станаха отровни поради прибързаността на разработчиците. За да не се прекъсва конструкцията през студения период, те добавят различни примеси към бетона.

На форумите на жителите на нови сгради често има оплаквания от други дефекти, например пукнатини в стените. Малки пукнатини са разрешени дори съгласно GOST, тъй като те се появяват поради естествения процес на свиване на сградите. Ако обаче ширината на пукнатината надвишава 0,5 мм и още повече, ако пукнатината е преминала, трябва да включите алармата. Това означава, че грешките, допуснати по време на изграждането на основата или изливането на бетон, могат да доведат до много сериозни последици в бъдеще - дори да се срутят.

Също така, сред дефектите в новите сгради, новите заселници често споменават проблеми с прозорците (трудно се отварят, не са плътно затворени) и вентилацията. И двата дефекта са лесни за проверка. Достатъчно е да отворите и затворите прозорците и за да проверите системата за обмен на въздух, трябва да прикрепите лист хартия към качулката - тя не трябва да пада.

Има обаче важни индикатори, които трябва да бъдат проверени, които са невидими с просто око. Това, например, уплътняване на фуги на стени и балконски плочи, хидро и топлоизолация. Дефектите в тези системи могат да доведат до влага, образуване на гъбички и плесени и замръзване на стените. Експертите препоръчват да се включат професионалисти - професионални строители или независими консултанти.

Проверява държавата
Как можете да защитите правото си на качествено жилище? Правните последици и алгоритъмът на поведение при откриване на строителни недостатъци зависи от договора, по който е купен апартаментът. „И така, придобиването на граждани от недвижими имоти в къща, построена и въведена в експлоатация, се извършва по договори за покупко-продажба, а жилищните помещения в сгради в строеж се извършват по договори за дялово участие“, казва Елена Гаврикова, ръководител на правния отдел на фирмата за развитие City-XXI век “.

В първия случай отношенията между строителя и купувача се уреждат от Гражданския кодекс и Закона за защита на правата на потребителите, а при закупуване по ДДУ - 214-ФЗ „За участие в споделено строителство”. Например, когато купува и продава, купувачът може да откаже транзакцията в случай на откриване на някакъв недостатък, а при покупка под DDU - само ако има значителни дефекти или след изтичане на периода за отстраняване на по-малко сериозни недостатъци.

Ние търсим себе си
   „Под правилното качество на строителния проект се разбира качеството (условието), което страните предвиждат в договора (договорно качество), както и качеството, което се установява от държавата и се определя въз основа на задължителните изисквания (държавно качество). Качеството на държавата се потвърждава от акта за въвеждане на къщата в експлоатация “, казва старши адвокат от Land. Недвижими имоти. Строителство "адвокатска кантора" Клиф "Вадим Черданцев. Купувачът сам проверява договорното качество в процеса на получаване и предаване на апартамента. Следователно актът за приемане на апартамента не трябва да се подписва, ако не сте доволни от качеството на строителството.

„В случай на дефекти, тоест отклонения като строителен проект, гражданинът трябва законово да запише фактически дефектите“, препоръчва Вадим Черданцев. - Най-надеждният начин ще бъде провеждането на специален преглед (строителен преглед). Дефектите също могат да бъдат заснети, заснети, описани на хартиен носител в присъствието на група от лица - комисия, създадена частно. Препоръчително е дефектите да се коригират възможно най-надеждно и вярно. “

След отстраняване на дефектите е необходимо да се изпрати писмено известие до програмиста за откриване на дефекти. В същото време купувачът има право да поиска безвъзмездно отстраняване на дефекти в разумен период от време (не повече от 45 дни), съизмеримо намаляване на цената на апартамента или възстановяване на разходите им за отстраняване на дефектите. При закупуване на завършен апартамент по договор за продажба човек също има право да откаже апартамента и да поиска възстановяване на сумата, платена за него. Според DDU акционерът може да направи такова искане към строителя само в случай на съществено нарушение на изискванията за качество на строителството или отстраняване на установените недостатъци в предписания период.

Между другото, според закона "За защита на правата на потребителите" в случай на нарушение на отпуснатото време за коригиране на недостатъци, предприемачът е длъжен да заплати на купувача неустойка в размер на 1% от цената на апартамента за всеки ден закъснение. Това правило важи за имоти, закупени по договор за продажба. Ако апартаментът е купен по DDU, акционерът може да поиска обезщетение само при прекратяване на договора - лихва върху сумата, платена за апартамента в размер на една три стотна ставка на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация, валидна в деня, в който задължението за връщане на средствата е изпълнено. Посочената лихва се изчислява от деня на изплащане на средствата от участника в споделено строителство до деня, в който предприемачът ги върне на споделения участник в строителството.

„В допълнение към факта, че предприемачът трябва да отстрани констатираните недостатъци или да възстанови разходите, купувачът има право да поиска компенсация за причинени му загуби. Обикновено разработчиците не компенсират доброволно загубите, а само по съдебен ред “, каза Нина Евстратова.

Ако предприемачът отказа да коригира дефектите или да върне парите, е необходимо да заведе дело, като не забравя да приложи към него всички налични доказателства за закупуването на жилища и наличието на строителни дефекти и несъвършенства.

Не видях веднага
Дори купувачът да не е забелязал някакви недостатъци при подписване на акта за прехвърляне и приемане на апартамента, това не означава, че предприемачът вече не носи отговорност за тях. „Купувачите на жилища трябва да помнят, че според Федералния закон 214-FZ или Закона за защита на потребителите минималният гаранционен срок за апартамент е 5 години“, подчертава Евгений Ширстов, старши юрист в практиката на недвижими имоти и адвокатска кантора Kachkin & Partners. - В същото време е важно условията на тази гаранция, както и отговорността на строителя да са подробно посочени в договора. Купувачът може да поиска отстраняване на откритите недостатъци, възстановяване на разходите за независимото им отстраняване, пропорционално намаление или прекратяване на договора за продажба и връщане на пари, платени за апартамента, ако такива дефекти са значителни. "

„Трябва обаче да се отбележи, че предприемачът не носи отговорност за дефектите (дефектите) на споделения строителен обект, открити в рамките на гаранционния срок, ако докаже, че са възникнали в резултат на нормално износване, нарушаване на изискванията на техническите разпоредби, градоустройствените разпоредби и други задължителни изисквания за процеса нейната експлоатация или в резултат на неправилен ремонт, извършен от участника в споделено строителство или от трети лица, участващи от него “, казва Елена Гаврикова.

Например, ако някой от съседите, заобикаляйки закона, дори направи малък отвор в носещата стена, това може да доведе до образуване на пукнатини в цялата къща. И разбира се, това не е виновен на строителя, а на собственика на апартамента, който направи незаконното преустройство. Именно от такъв небрежен собственик всички жертви трябва да искат щети.

Но какво ще стане, ако гаранционният срок е преминал и например, след една година вана на човек пада върху главата му от върха на съседа? "Ако след гаранционния срок се появят проблеми в апартамента, тогава принуждаването на предприемача към отговорност става по-трудно и ще зависи от обстоятелствата по случая", казва Евгений Ширстов. „Можем да говорим за отговорността на строителя за недостатъците, ако съдебномедицинска експертиза установи, че такива недостатъци са съществували първоначално, по времето, когато апартаментът е бил предаден на купувача, но са се появили по-късно.“ Адвокатите нямат статистика за резултатите от подобни случаи в съда, но единодушно заявяват, че е трудно да се предскаже резултата от съдебно дело.

По този начин, колкото по-рано се открие дефект, толкова по-лесно е да се постигне истината. Ето защо експертите на аналитичния център препоръчват да не бързат да подписват акта за приемане на апартамента, без значение колко натиска предприемачът и независимо колко самият той иска бързо да влезе в дългоочаквания апартамент, дори да е брак.

Федерален закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (изменен на 13.07.2015 г.) „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за промени в някои законодателни актове на Руската федерация“

Според чл. 7 име Закон

1. Предприемачът е длъжен да прехвърли на участника в споделено строителство споделено строително съоръжение, чието качество отговаря на условията на договора, изискванията на техническите регламенти, проектната документация и градоустройствените разпоредби, както и други задължителни изисквания.

2. В случай, че споделеният строителен обект е построен (създаден) от предприемача с отклонения от условията на договора и (или) задължителните изисквания, посочени в параграф 1 от настоящия член, които са довели до влошаване на качеството на такъв обект или с други недостатъци, които го правят непригоден за договора на ползване, участникът в споделеното строителство, освен ако в договора не е предвидено друго, има право да изиска от предприемача:

1) безвъзмездно отстраняване на недостатъци в разумен срок;

2) пропорционално намаление на цената на договора;
3) възстановяване на разходите им за отстраняване на недостатъци.
3. В случай на значително нарушение на изискванията за качество на споделеното строително съоръжение или отстраняване на установените недостатъци в разумен срок, определен от споделения участник в строителството, участникът в споделеното строителство едностранно отказва да изпълни договора и изисква от строителя да върне парите и да заплати лихва в съответствие с член 2 от член 9 от този федерален закон.

4. Условията на договора за освобождаване на предприемача от отговорност за дефекти на споделения строителен обект са невалидни.
5. Гаранционният срок за обект на споделено строителство, с изключение на технологично и инженерно оборудване, което е част от такъв обект на споделено строителство, се определя от договора и не може да бъде по-малък от пет години. Определеният гаранционен срок се изчислява от датата на прехвърляне на споделеното строително съоръжение, с изключение на технологично и инженерно оборудване, което е част от такова споделено строително съоръжение, на споделен участник в строителството, освен ако договорът не предвижда друго.

5.1. Гаранционният срок за технологично и инженерно оборудване, което е част от споделеното строително съоръжение, прехвърлено на участниците в споделено строителство, се определя от договора и не може да бъде по-малко от три години. Посоченият гаранционен срок се изчислява от деня на подписване на първия акт за прехвърляне или друг документ при прехвърлянето на споделения строителен обект.

6. Участник в споделено строителство има право да предявява претенции към предприемача във връзка с неправилното качество на споделеното строително съоръжение, при условие че такова качество е идентифицирано по време на гаранционния период.
7. Предприемачът не носи отговорност за дефекти (дефекти) в споделеното строително съоръжение, открити в рамките на гаранционния период, ако докаже, че са възникнали в резултат на нормално износване на такова споделено строително съоръжение или части от него, нарушаване на изискванията на техническите разпоредби, градоустройствените разпоредби, както и други задължителни изисквания за процеса на нейната експлоатация или поради неправилен ремонт, извършен от участника в споделено строителство или от участващи трети страни.

съгласно член 11. от посочения закон

1. Прехвърлянето от участник в споделено изграждане на права на искове по договор е разрешено само след като е платил цената на договора или едновременно с прехвърлянето на дълга на нов участник в споделено строителство по начина, установен от Гражданския кодекс на Руската федерация.
2. Преотстъпване от участник в споделено изграждане на права на искове по договор позволенот момента на държавна регистрация на договора за  в момента, в който страните подпишат акта за прехвърляне или друг документ за прехвърлянето на споделения строителен обект.

Освен това гаранцията трябва да се разпростира върху самия обект, независимо от промяната на собствеността.

Възможно е обаче да се установи виновният, а следователно и подходящият подсъдим, чрез провеждане на проверка