Промени в апартаментите в закона. Апартаментите ще бъдат преобразувани в жилищно състояние, но с резервации

Апартаментите са популярен формат на имотите за много купувачи. Този сегмент успя да спечели сериозни пазарни дялове за кратко време. Но проблемът е, че законът има различно мнение по този въпрос. Законът счита апартаментите за нежилищни помещения и не ги класифицира като жилищни. Но ситуацията в близко бъдеще може драстично да се промени. През октомври Министерството на строителството на Русия обяви решение, според което се планира промяна на правния статут на този тип жилища. Документът на този етап е в процес на обсъждане, но скоро ще бъде взето решение и апартаментите ще могат да се приравнят към жилищни недвижими имоти.

За много хора, по-специално за разработчиците и собствениците, приемането на такова решение ще бъде от голямо значение. Това е важна стъпка напред и възможността за промяна на правните характеристики на този сегмент. Но версията на закона, която съществува сега, изисква допълнително обсъждане и редица важни подобрения. Само за това законопроектът преминава през етап на дискусия. На този етап ще бъдат разкрити всички силни и слаби страни на новия регулаторен документ. Това ще ви позволи да приспособите документа възможно най-близо до съвременните реалности.

На този етап се предвижда изменение на параграфи 5а и 5б в член 16 от Кодекса за жилищното настаняване на Руската федерация. Предвижда се да се въведе такова понятие като „многофункционална сграда“. Този термин означава сграда, в която има както жилищни, така и търговски помещения, нежилищни. Проблемът е обаче, че няма ясни формулировки за това какво точно се счита за апартаменти и как законът ще се отнася към този въпрос.

Вече можем да кажем, че в самия документ към момента няма ясни дефиниции за това, което всъщност може да се счита за апартаменти, как да ги разграничим от други видове собственост и жилища остава неясно. Ще се отнасят ли те към апартаментите по същия начин като апартаментите или подходът ще бъде малко по-различен? Възниква друг въпрос. Какво да правя с тези стаи, които днес се считат за апартаменти, но няма да отговарят на всички критерии? Възниква сериозен въпрос, какво тогава да правим с такива апартаменти. Тази версия на регулаторния документ не дава ясни отговори на толкова важни въпроси. Ето защо е необходимо документът да бъде финализиран и евентуално да се направят някои промени в него, за да бъде напълно решен този проблем.

Друг важен въпрос е какво ще даде на самите собственици приемането на такъв закон и признаването на апартаментите. Разбира се, има едно голямо предимство, което е, че можете да се регистрирате в апартамента. Според сегашните стандарти може да се получи само временна регистрация за период не по-дълъг от 5 години. Следователно, във всеки случай, собственикът ще бъде принуден да се регистрира някъде другаде.

Нашата компания се фокусира върху елитния клас. Това означава, че апартаментите не са единственото помещение за клиента. Следователно няма проблем с регистрацията на друго място. Можете да се регистрирате във всеки друг апартамент. Но във всеки случай ще има много клиенти, които искат не само реално да живеят в апартаменти, но и законно. Това е важно например, за да може собственикът да получи някои услуги, които са достъпни само за регистрирани жители. Всички тези въпроси са от голямо значение.

Повечето експерти, предприемачи и самите собственици отдавна казват, че апартаментите трябва да бъдат легализирани законно. За това е необходимо да се изработят всички норми и важни аспекти. Нов правен документ трябва да регулира изцяло тази област.

От друга страна, много експерти и участници на пазара отбелязват, че ако бъдат приети такива норми, ценовата политика ще се промени. След това апартаментите могат да бъдат сравнени по цена с обикновените апартаменти. Днес цената на апартаментите е много по-висока и разликата в цените може да достигне 20%.

Има причина да се смята, че цените все още ще претърпят промени. Това може да се дължи на факта, че ще има нужда да се приведат определени аспекти в съответствие с нормите. Преди това компаниите биха могли да компенсират някои точки за своите клиенти чрез намаляване на разходите. Такива неудобства включват същата невъзможност за регистрация, по-високи цени на комунални услуги и много други. След приемането на този документ, разработчиците просто няма да могат да използват подобни механизми и да въведат така наречените „компенсационни отстъпки“ за своите клиенти.

Необходимо е да се вземе предвид фактът, че данъците са по-високи за апартаментите. Все още е трудно да се каже каква ще бъде данъчната политика във връзка с този въпрос. Има възможност цената на апартаментите да се повиши, но данъкът ще остане същият. Ако апартаментите се приравнят с жилища, тогава, следователно, данъчната ставка ще трябва да бъде намалена.

Вярваме, че въпреки редица противоречиви позиции и въпроси е необходимо да се приеме закон. Апартаментите отдавна се нуждаят от правна консолидация като вид дом. Това е популярен формат по отношение на пазара и търсенето. Може да се прогнозира, че в бъдеще търсенето на такива съоръжения ще расте само. Следователно осигуряването на статута на жилищните помещения за тях ще бъде важна и необходима стъпка.

Министерството на строителството разработи нов законопроект, който има за цел да даде ясна дефиниция на понятието "апартамент" и да направи подходящи изменения в Кодекса за жилищното строителство на Руската федерация. Предвижда се да се обхванат апартаментите гаранции на законодателството за споделено строителство (214-ФЗ), което преди се прилагаше само за жилищни съоръжения. Novostroy-M разбра от експерти какво ще се случи с този формат на недвижимите имоти и какви ползи ще получат купувачите на апартаменти от новия закон.

Наталия Шаталина, генерален директор на MIEL-Newbuilding

Засега няма въпрос просто да се признаят всички апартаменти като жилищни и да се позволи регистрация в тях. Сега се казва, че първо трябва да се изработят всички необходими изисквания за този формат на недвижимите имоти и само ако построената къща отговаря на всички изисквания, регистрацията ще бъде възможна там.

Ако новите изисквания са минимални и не водят до по-високи цени на апартаментите, тогава можем да предположим увеличаване на търсенето на този формат, тъй като основният критерий при вземане на решение за покупка е цената на апартамент или апартамент. В този случай за разработчиците ще бъде по-изгодно да строят апартаменти, което може да доведе до увеличаване на предлагането на пазара. Вероятно е изискванията, които ще бъдат предписани от властите, да са свързани с наличието на необходимата социална инфраструктура. А допълнителната финансова тежест под формата на изграждане на детски градини и училища със сигурност ще доведе до увеличаване на цената на апартаментите. Тъй като говорим за нови изисквания, те вече ще се прилагат, както и възможността да се регистрирате за апартаменти, построени от някакъв момент, а не за цялото предложение, което в момента се изпълнява.

Според структурата на транзакциите с апартаменти и апартаменти се отбелязва определено състояние на равновесие, тъй като през цялата 2016 г. и през първата половина на 2017 г. делът на транзакциите с апартаменти заема 13-14% в структурата на търсенето. В същото време в абсолютни цифри въз основа на данните на Rosreestr както през първото, така и през второто тримесечие на 2017 г. се наблюдава увеличение на нивото на търсене на апартаменти. Например, през 1-во тримесечие на тази година 40,4% повече сделки са сключени от физически лица в "старите" граници на Москва, отколкото в същия период на миналата година. През второто тримесечие на тази година потребителското търсене на апартаменти беше с 19% по-високо, отколкото през второто тримесечие на 2016 г. Високият интерес на клиентите към апартаментите често се свързва не само с по-ниска цена, но и с интересни места. И ако в рамките на един комплекс се предлагат както апартаменти, така и апартаменти, когато последните са по-ниски в цената, тогава основният фактор при вземането на решението е вече по-ниската цена.

Промените в търсенето на апартаменти ще зависят от влиянието на новата сметка върху стойността на апартаментите. Ако цената им вече е сравнима с апартаментите, тогава не, няма да има растеж на търсенето. Ако те са благоприятни за бюджета, но с възможност за регистрация, тогава, разбира се, интересът към тях ще се увеличи.

Приемането на такъв законопроект ще повлияе на цената само на тези апартаменти, които се изграждат като част от многофункционални къщи, тъй като съгласно този закон тези апартаменти се приравняват с апартаменти. Съответно строителството на такива апартаменти ще бъде подчинено на всички изисквания на закона за споделено строителство (214-FZ). И тъй като измененията в 214-FZ затягат изискванията към разработчиците, например по отношение на размера на уставния капитал, необходимостта от плащане на вноски в компенсационния фонд, разходите за издигането на такива проекти или проекти с апартаменти ще бъдат равни по стойност. В този случай, разбира се, това ще увеличи цената на такива апартаменти, тяхната цена ще бъде възможно най-близка до цената на апартаментите в жилищни комплекси с подобни характеристики. В същото време апартаментите, които се изграждат като част от хотелски комплекси или тавански помещения, ще останат в същия ценови сегмент, тоест ще бъдат малко по-ниски в цената, тъй като новите изисквания на закона не се отнасят за тях.

Татяна Подкидишева, директор продажби, NDV-Real Estate

В настоящата версия на законопроекта апартаментите се разпознават като структурно обособени помещения в многофункционални сгради. Така собствениците на тези недвижими имоти ще имат възможността да ги прехвърлят от нежилищни в статут на апартаменти.

Законно е признато, че този формат на недвижими имоти се използва за живеене. Настоящата версия на законопроекта предвижда промени, в резултат на които статиите, споменаващи апартаменти / жилищни сгради, ще бъдат допълнени с думи и изрази като „апартаменти“ и „многофункционални сгради“.

Апартаментите не се ограничават само до IFC формат, но сметката все още не обхваща отделни сгради и възстановени комплекси. Следователно въздействието на законодателните промени ще бъде разнородно. В същото време трябва да разберете, че в процеса на преминаване през всички процедури са възможни и корекции, които могат да доведат до появата на други състави.

Овластяването на клиентите ще увеличи цената на апартаментите, обаче, както отбелязахме по-горе, настоящата версия на законопроекта не обхваща целия сегмент. Например на пазара има доста голям брой обособени комплекси с апартаменти и това са много популярни оферти, като се вземат предвид тяхното местоположение и качествени характеристики.

Мария Литинецкая, управляващ партньор, Metrium Group, член на Партньорската мрежа на CBRE

Настоящата версия на законопроекта само изяснява състоянието на нов тип имоти. Апартаментите са помещения, които са част от многофункционални комплекси и се използват за постоянно пребиваване. Въпреки това все още не е ясно какви имоти ще имат такива обекти по отношение на постоянната регистрация на собственици, плащането на данъци и размера на разходите за комунални услуги. Възможно е изискванията за апартаментите да бъдат разработени, което няма да промени значително реалното състояние на нещата. Във всеки случай самият факт, че понятието „апартамент” се появи в законодателството, вече може да се счита за пробив.

Все още не е ясно от настоящото издание на законопроекта в съответствие с какви технически и градоустройствени правила ще бъде изграден този жилищен формат. Ако собствениците на апартаменти получат технически и юридически същия продукт като стандартното жилище, апартаментът на практика ще престане да съществува на пазара. Ако промените засягат само правния статус, например собственикът ще може да регистрира и използва социалната инфраструктура, но техническите и градоустройствените стандарти ще бъдат запазени за нежилищни помещения, тогава разработчиците ще могат да поддържат ниската цена на апартаментите. Те все още ще имат възможност да дадат на купувача по-достъпен продукт, като същевременно не го лишават от социални права.

До известна степен регулираният статус на апартаментите ще привлече купувачите към този тип жилища. Днес понятието "апартамент" всъщност съществува, но формално - не. Този факт отблъсква мнозина от този формат на жилищните недвижими имоти. Ако обаче апартаментите се приравнят с жилища във всички аспекти (правни, технически, икономически), те просто „се разтварят“ в общото предлагане на пазара на недвижими имоти и престават да съществуват. Въпреки това, в много отношения именно по-ниската цена в сравнение с предлагането на апартаменти днес стимулира купувачите. Заедно със загубата на това предимство, апартаментите могат да загубят търсене.

Разбира се, разработчиците ще се опитат да увеличат цените на апартаментите, довеждайки ги до нивото на цената на апартаментите. Въпреки това много проекти за апартаменти от самото начало са проектирани да привлекат аудитория от този конкретен формат. Такива комплекси може да нямат социални съоръжения, но те са близо до центъра. Ако цената се покачи, тогава те ще загубят конкуренция пред съседните LCD екрани, тъй като са загубили значителен дял от клиенти.

Екатерина Теин, вицепрезидент, Търговия на дребно, PSN Group

Отдавна се застъпваме за приемането на законопроект за състоянието на апартаментите, защото смятаме, че това е необходима и навременна стъпка. Апартаментите отдавна са включени в нашия живот, в много градове на Русия, особено в Москва и Санкт Петербург, те се строят и продават като жилищни обекти, но техният статус все още не е решен. Това често обезкуражава купувачите, които търсят пълноценно жилище, където можете да се регистрирате постоянно или временно и да се насладите на всички социални придобивки. Също така ще бъде важно след въвеждане в експлоатация на сградата да можете да прехвърляте апартаменти от статута на нежилищни обекти към жилищни. Разбира се, при спазване на съответните стандарти.

Надяваме се, че иновациите ще дадат нов тласък в развитието на формата на апартаментите като цяло, а според Кодекса за жилищното строителство апартаментите ще се превърнат в жилищна сграда, разположена в многофункционална сграда. Това означава, че сградата има жилищни помещения, както и хотели, и офиси, и търговски площи - това ви позволява да организирате живота, работата и свободното време на хората на почти едно място.

Най-вероятно след одобряването на новия статус търсенето на апартаменти ще се увеличи, ако не се намесят други фактори, например икономическата криза. Но ако всичко върви добре, особено в мегаполисите, това ще повлияе положително на търсенето. Например, PSN Group в момента изпълнява три проекта с апартаменти: градския квартал на бизнес класа Правда, жилищния квартал I’M на елитния квартал Садовой и I ’M Tverskaya club house. Апартаменти "Правда" просто формат, предназначен за млади и енергични хора, за които е важно да живеят и работят в центъра на града.

Що се отнася до увеличението на цените на апартаментите, това е възможно. Това ще стане ясно след приемането на законопроекта.

Евгений Киряев, изпълнителен директор на Тръст №7

Благодарение на новия закон апартаментите вероятно ще получат жилищно състояние и в резултат купувачите ще могат да се регистрират в тях. Възможно е също да се преразгледа данъчната ставка.

Да, разбира се, ако законът все още бъде приет, търсенето на апартаменти ще се увеличи. Сега апартаментите нямат статут на жилища, което означава, че е невъзможно да се регистрират в тях и това е основният ограничител при решението за закупуване на апартаменти от купувачите. Ако законът бъде приет, апартаментите ще имат възможност да кандидатстват за услуги в социалната инфраструктура на града, в допълнение, доброто местоположение на добри места или в близост до транспортни размяна, метростанции, интересна архитектура и обмислени концепции ги прави още по-конкурентни.

Какво ще се случи с цените? Вдигат ли се апартаментите? Всичко зависи от конкретния проект, като цяло цените на апартаментите ще се увеличат поради увеличеното търсене, но само леко 5-10%.

   Дата на публикуване 20 октомври 2017 г.

Проектът на федералния закон, подготвен от Министерството на строителството, е насочен към подобряване на отношенията в сферата на собствеността, използването и разпореждането с помещения, използвани за постоянно пребиваване на гражданите и разположени в нежилищни сгради. Документът е достъпен на портала за правна информация.

Сега апартаментите не са жилищни, те не могат да бъдат регистрирани. Всъщност хората купуват търговско пространство, което поради това е с 20-30% по-евтино. Сега в рамките на Околовръстния път на Москва можете да намерите оферти за 2,5 милиона рубли. В допълнение, комуналните и данъчните плащания за апартаменти се изчисляват по тарифи, които са с 15-20% по-високи, отколкото за обикновените апартаменти, казва Est-a-Tet Key Account Manager.

Фактически апартаментите нямат специален правен статут. Една от основните промени, предложени в законопроекта, е въвеждането на концепцията за апартаменти.

Според текста на документа, апартамент е структурно обособено помещение в многофункционална сграда, осигуряващо директен достъп до общи части в такава сграда, предназначени за живеене на гражданите и за задоволяване на техните битови и други нужди, свързани с живота им.

Той също така решава проблема на гражданите с регистрация по местоживеене или престой в апартамента. Освен това той предвижда създаването на нов тип разрешена употреба - изграждането на многофункционална сграда с поставяне в обществени и бизнес зони.

Възможно е да се установят различни стандарти за градско планиране за различни територии и териториални зони по отношение на осигуряването на социална инфраструктура.

Законопроектът предвижда конкретно правно регулиране на общата собственост на собствениците на помещения в сграда, установяване на такси за жилищни помещения и комунални услуги. Освен това се предлага да се създаде правен механизъм за прехвърляне на нежилищни помещения, използвани за постоянно пребиваване на гражданите и разположени в изградени по-рано нежилищни сгради към апартаменти.

В проекта се добавя още, че собствениците на нежилищни помещения в сграда, въведена в експлоатация преди 1 януари 2019 г., имат право да преместят нежилищни помещения в такава сграда в апартаменти до 31 декември 2021 г.

Заслужава да се отбележи, че новите изменения ще предоставят възможност за гарантиране на правата на гражданите чрез застраховка на отговорността за предприемачи чрез компенсационен фонд, който ще работи тази есен. По-рано строителството на апартаменти беше предмет на закона за споделеното строителство, но предприемачите не застраховаха своята отговорност за тези помещения.

В страната вече има собственици на апартаменти, които са пострадали от безскрупулни предприемачи, изразходвали пари и не са получили „метър“. Такива хора вече не могат да бъдат включени в регистрите на притежателите на акции, тъй като те не са инвестирали в жилища.

Липсата на какъвто и да е статус на апартаментите вече се е отразила на пазара, отбелязаха по-рано експерти на пазара на недвижими имоти. Така делът на подобни обекти в структурата на продажбите в Москва се е намалил наполовина от 2015 г. насам. Ако през второто тримесечие на 2015 г. той беше около 23,4%, година по-късно делът спадна до 14,2%, а вече тази година цифрата беше 12,9% за същия период, казва изпълнителният директор на Miel-Newbuilding, цитирайки върху данните. Именно спадът в търсенето може да доведе до по-евтино „жилище” в този формат - с почти 10%, добавиха от Metrium Group.

Професионалната общност оценява положително законодателната инициатива, тъй като за купувачите на купувачи на апартаменти това означава фактът, че техните права са равни на правата на собствениците на апартаменти, заяви Александър Байкин, ръководител на отдела за управление на проекти за развитие на MITC Group of Companies.

Според него това означава, че законът за споделеното строителство ще работи еднакво по отношение на защитата на правата на участниците в споделеното строителство, включително собствениците на апартаменти.

„От гледна точка на разработчиците, законодателното предложение може да допринесе за темповете на продажбата на апартаменти, както и да опрости въпросите, свързани с ценообразуването, дори при условие, че вноските в компенсационния фонд“, каза експертът.

Пазарните експерти признават, че ако апартаментите се приравнят с жилища, тогава цената им може да се увеличи до цените на апартаментите.

Драматичен спад на търсенето обаче няма да се случи поради това, смята управляващият партньор на Metrium Group. Всичко зависи от конкретния случай, но експертът не изключва, че проектите от масовия сегмент, насочени към клиенти със скромни бюджети, могат да загубят в случай на едновременна промяна в статута и повишаване на цените.

Ако многофункционалните комплекси получат пълен правен статут на жилища, тогава, разбира се, някои от тях ще бъдат по-ниски от проектите на класическия жилищен формат. Те обаче ще привлекат някои клиенти, които преди това са били объркани от състоянието на апартаментите, обобщава тя.

Апартаментите ще получат статут

уебсайт за спорни точки от предложения закон за апартаментите (виж № 5 от 19 февруари 2018 г.). Припомнете си, от гледна точка на действащото законодателство, апартаментите не са жилищни помещения, а търговски недвижими имоти. Това не забранява на хората да живеят там постоянно, но например не дава възможност да се регистрират в мястото на пребиваване. Сред другите важни последици за крайния потребител на нежилищното състояние на апартаментите е фактът, че те не се подчиняват на правилата за инсолация или осигуряване на социалната инфраструктура, които се прилагат за „нормални“ жилищни сгради.

Новият проектозакон въвежда понятието „апартаменти” в правната област и предлага те да бъдат разглеждани като жилищни недвижими имоти. Документът се отнася до апартаментите като структурно обособени жилища в многофункционални сгради (MFZ), които служат за живеене и осигуряват достъп до общи части. В същото време не се изяснява дали общите стандарти за изграждане на социална инфраструктура, за разполагане на влажни зони, санитарни разпоредби и норми за инсолация ще бъдат разширени до такива жилища.

Защо се нуждаем от закон?

Междувременно, дори без статут на пълноценно жилище, заемат все по-важно място на пазара на нови сгради. Често те се отличават с по-достъпна цена в сравнение с апартаменти и настаняване по-скоро в близост до центъра на града, например в бивши индустриални зони, които претърпяха преустройство. Важно е апартаментите да бъдат закупени с ипотека. Но липсата на възможност за регистрация в собствено жилище за много купувачи не играе основна роля. Особено защото на този пазар делът на частните инвеститори традиционно е висок.

Както изчислиха анализаторите от NAI Becar, през 2017 г. пазарът на апартаменти в Санкт Петербург удвои обема си: предлагането се увеличи от 2965 на 5 790 апартамента. Продажбите също нарастват значително. Например през IV тримесечие са продадени 715 лота, което е с 40% по-високо от това в III тримесечие. От общия брой на сделките около 70% от купувачите са закупили апартаменти под наем, твърдят анализаторите. В същото време общото търсене през 2017 г. нараства с 3,5 пъти в сравнение с предходната година.

Така липсата на закон за апартаментите не пречи на успешната им продажба. И как евентуалното приемане на този документ ще се отрази на пазара? Попитахме специалисти на компаниите, които изпълняват проекти за апартаменти в Санкт Петербург за това.

Нашите експерти говориха за това колко активно се продават апартаменти сега и какво привлича купувачите в тях. Те също дадоха своята оценка на публикувания проектозакон за апартаментите, опитаха се да предскажат как ще се отрази на пазара и какво очаква сегмента на апартаментите в Санкт Петербург в близко и далечно бъдеще.

Алексей Бушуев, директор по продажбите:

През 2017 г. в жилищния комплекс с LCD екран са продадени 90% повече партиди, отколкото през 2016 г. През тримесечието продажбите нараснаха с 50%. Клиентите са привлечени от цената на апартаментите, която е с 15-25% по-ниска от цената на класическите жилища, и техния инвестиционен потенциал. Основната разлика между проектите на апартаменти и LCD екраните е състоянието на недвижимите имоти, което се изгражда в райони, в които появата на обикновени жилища е невъзможна, и по-малък размер от задълженията на предприемача за изграждане на социална инфраструктура.

Необходимостта от формализиране на статута на апартаментите е отдавна просрочена. Не е тайна, че много клиенти ги купуват за собствено пребиваване. Следователно възможността за постоянна регистрация в апартаментите, посочени в сметката, се очаква от пазара. Приемането на тази норма ще стимулира търсенето на такива недвижими имоти.

Що се отнася до перспективите, в Санкт Петербург, за разлика от Москва, апартаментите тепърва започват да разкриват потенциала си. Сигурен съм, че в бъдеще търсенето на тях ще расте.

Сергей Ногай, ръководител на проекта:

Делът на апартаментите в структурата на жилищния пазар в Санкт Петербург е 5-6%. В Москва - 15-20%. Пазарът в Санкт Петербург все още е много далеч от точката на насищане.

Законът за апартаментите може само да навреди на пазара. Той предлага една концепция, която липсва в закона - "апартаменти" - да се обясни чрез друга - "многофункционална сграда", която също не е в закона ... Това е допълнително объркване. Считам, че ключовото понятие тук трябва да бъде хотел (апартхотел като вид хотел).

Сега инвестиционните характеристики на продукта излизат на преден план и тук ще бъдат важни два фактора. Първият е реформата на „лизинга“, която принуждава разработчиците да стартират много нови проекти на пазара. Възможно е това да доведе до дъмпинг, компенсиране на ценовите предимства на апартаментите. И вторият фактор - ниската инфлация насърчава банките да намалят депозитните ставки. Това дава на апартаментите като инвестиционен продукт допълнителни предимства.

Вярвам, че тази година търсенето ще расте заедно с предлагането, цените ще останат на същото ниво в най-добрия случай.

Александър Погодин, изпълнителен директор на апарт-хотелската верига YE:

Темпът на продажбите на апартаменти в апарт-хотелската мрежа надхвърля нашите очаквания. Около 50% от обектите са реализирани. До 90% от транзакциите за продажба на апартаменти в мрежата на YE са направени специално за инвестиционни цели.

Основното, което трябва да се направи, когато се опитвате да разрешите регулаторното поле, е да начертаете линията между жилищните и обслужващите апартаменти. Тоест тези, които са предназначени за постоянно пребиваване на собствениците, и тези, които са предназначени за временен наем. Продължителността на пребиваването е определяща по отношение на изискванията за изпълнение на проектите. В противен случай е невъзможно да се реши дали детската градина ще бъде търсена като част от жилищния комплекс, колко голям е паркингът, дали е необходима друга инфраструктура.

Пазарът на апартаменти, особено в големите градове и туристическите центрове, ще расте. Това се улеснява от лоялността на банките. Можете да закупите апартаменти днес по същата схема като жилищата - чрез получаване на ипотечен кредит, ставките за който започват от 9%.

Поради кризата разработчиците търсят нестандартни решения: те се опитват да прехвърлят незавършени бизнес центрове в апарт-комплекси, да променят специализацията си и да преминат от търговски недвижими имоти в жилищни и т.н. През есента Държавната дума е готова да разгледа законопроект, подготвен от Министерството на строителството на Руската федерация и Фондация „Институт за градска икономика“ относно „амнистията“ на апартаментите. Сайтът на портала реши да разбере как пазарът ще се промени, ако апартаментите получат статут на жилищни имоти.

Москва-Сити като катализатор за пазара на апартаменти

Те започнаха да говорят за апартаментите като за масово явление след 2006 г., когато в центъра на Москва бяха въведени няколко комплекса. Заместник-кметът на Москва, ръководител на строителния комплекс, Марат Хуснулин заяви, че градските власти разрешават да строят апартаменти, за да създадат цивилизован пазар на жилища под наем. Разработчиците, не обременени с необходимостта да създадат инфраструктурата на апартаментните комплекси, започнаха да строят апартаменти. Купувачите от своя страна използваха фактически възможностите да купуват апартаменти на изгодно за себе си място на 15-20% под пазара на жилища. Това състояние на нещата обаче не може да продължи вечно, градът не харесва факта, че предприемачите строят на подредени места, които не са обременени с инфраструктурни съоръжения, използвани за постоянно пребиваване.

През 2014 г. Москомстройинвест дори започна да провежда „образователна работа“ с граждани, като обясни, че купувачите на апартаменти няма да могат да се регистрират, да използват социални съоръжения и т.н.

Интересното е, че новият законопроект не променя коренно ситуацията. Според инициативата, апартаментите вероятно ще се появят като жилищни помещения в къщи със смесено предназначение (DSI) или ще бъдат част от многофункционални сгради (MPF). (Терминологията се предлага от Института за градска икономика). Според Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group, апартаментите предлагат да прехвърлят апартаментите във второкласно жилище, където могат да се регистрират, но ще трябва да използват детски градини и училища според остатъчния принцип - те ще вземат дете от апартаментите само ако останат свободни място. Освен това новият законопроект не отменя увеличения данък върху собствеността, жилищните и комуналните услуги ще се плащат по тарифи, както от търговски обекти (средно плащането е два пъти по-високо, отколкото за традиционен апартамент от същата зона). Купувачите на апартаменти няма да могат да подават данъчни облекчения. Кой има нужда от такава сметка и как ще промени пазара?

Прехвърлянето на апартаменти в жилищно състояние ще убие ли пазара?

„Ако„ амнистията “не беше печеливша за продавачите, тоест разработчиците, разбира се, нямаше да има прехвърляне“, казва Мария Литинецкая, „„ Легализацията “на апартаментите ще позволи на разработчиците да преразгледат разходите си, което вероятно ще нарасне и ще стане сравнимо с цените за апартамент. В допълнение, в резултат на „трансформацията“ в жилища, апартаментите ще станат по-разбираем и привлекателен формат за крайните потребители.

Онези, които преди са закупили апартаменти, очевидно ще се възползват, за тях „амнистията“ е приятен бонус: всъщност са купили апартамент с добра отстъпка на пазара, докато спестяванията възлизат на стотици хиляди рубли.

Фактът, че, ceteris paribus, купувачите придобиват по-разбираем продукт - апартаменти - се доказва от ситуацията в MR Group. Както отбелязва Мария Литинецкая, след прехвърлянето на някои от апартаментите в жилища, цената на апартаментите (бившите апартаменти) се е увеличила с около 10%. В ценови план средно това е около 600 хиляди рубли. В същото време, въпреки разликата в цената, апартаментите са с по-голямо търсене, чийто дял в момента е около 85% от цялото проектно предложение.

Партньорът на Русланд СП Андрей Бойков е много негативен към сметката. Като цяло той вярва, че инициативата може да убие пазара. „Въпросът засега не е в прехвърлянето на апартаменти в жилища в чистата им форма, а в частичната промяна в правния статус на този сегмент от недвижими имоти“, каза той. - Става въпрос главно за допълнителната тежест от отделни проекти със социална инфраструктура, която задължително се предвижда при изграждането на жилищни комплекси. Въпросът за обема на социалната инфраструктура (дали те ще бъдат същите като при продажбата на жилища или по-малко) остава засега отворен. “

Има ли съмнение, че допълнителното натоварване неизбежно ще увеличи разходите за строителство и че от своя страна ще "издърпа" цената на квадратен метър?

Основното предимство на апартаментите пред жилищата под формата на намалени разходи (до 25%) може да бъде частично или напълно изравнено, казва Андрей Бойков. - Освен това въпросът за регистрацията, както и засилената данъчна тежест поради нежилищен статус, остава отворен в новия законопроект. Съответно продажбата на апартаменти по принцип може да не е много интересна за разработчиците, тъй като търсенето от крайни клиенти може да бъде намалено.

Ръководителят на отдела за стратегически консултации и изследвания в Welhome Андрей Хитров частично е съгласен с Андрей Бойков:

По-високите данъчни ставки в сравнение с жилищата вече карат някои категории купувачи да мислят за целесъобразността на закупуването на апартамент. Невъзможността да използвате инфраструктурата при повишена данъчна ставка и неизбежното увеличение на цените, когато ви бъде разрешено да се регистрирате в апартамента, ще доведе до загуба на интерес към този сегмент на значителна част от потребителите. Това обаче не се отнася за елитния сегмент, а по-скоро засяга комфорта и апартаментите в бизнес класа.

Еволюция на пазара: от еднофамилни жилища до подходящи за семейството жилища

На въпроса дали портретът на купувача ще се промени при приемането на сметката, експертите отговарят различно.

Според Мария Литинецкая след прехвърлянето на апартаменти в жилища сред купувачите делът на семействата с деца ще се увеличи, тъй като именно за тях забраната за постоянна регистрация е била критична. Съответно, многостайните апартаменти (бившите апартаменти) ще бъдат с голямо търсене.

Тази гледна точка обаче не се споделя от други експерти.

Най-често апартаментите се строят в райони, в които недвижимите имоти не са най-евтините. Това означава, че за човека, който им обърна внимание, това не е първата покупка на недвижим имот в никакъв случай “, казва генералният директор на Инвестиционен център на Icentra (IFC Ханой-Москва). - Средният купувач е завършен човек на средна и по-голяма възраст. Като цяло портретът на купувача няма да се промени критично. Първоначално апартаментите не са първите недвижими имоти, а по-скоро инвестиционна покупка или жилище за деца.

Както отбелязва Андрей Хитров, през последните няколко години апартаментите са престанали да бъдат жилища „за самотни хора“ или жилища „за яке“.

В елитния сегмент купувачът на апартаменти не се различава от купувача на апартаменти. В икономическия сегмент апартаментите се купуват от онези купувачи, които нямат достатъчно пари за апартамент на мястото на интерес, казва експертът.

Ако по-рано разработчиците позиционираха апартаментите като място в центъра на Москва до работа, където офис работниците и офис работниците идват да прекарат нощта или като апартаменти на таванско помещение за творчески клъстер, сега всичко се е променило. Проектите с апартаменти са сложна разработка с вътрешна територия (например аз съм, къща за вина и други), където е удобно да живеете с цялото семейство, включително и с деца. През последните няколко години самият продукт се промени.

Мария Литинецкая пояснява, че купувачите на апартаменти в икономичен и комфортен клас купуват този имот за цялото семейство. Разработчиците също са наясно с това, съответно в масовия сегмент, който осигуряват наличието на инфраструктурни съоръжения. Не е необходимо да се казва, че купувачите на апартаменти априори са лишени от свързаната инфраструктура, - подчертава Мария Литинецкая.

„Социалната отговорност е на предприемачите“

Друг проблем, който може да възникне с приемането на законопроекта, наречен Le Cheong Sean. Ако апартаментите станат жилища с възможност за постоянна регистрация, но с повишено данъчно облагане и други „радости“, за неинформирани купувачи, разписки за жилищни услуги или посещение на най-близката детска градина могат да бъдат неприятна изненада.

„До известна степен предприемачите носят социална отговорност да накарат хората да разберат какво представляват апартаментите. В противен случай това ще има много негативен ефект върху пазара: ако има вълна от неразбиране, продажбите на апартаменти просто ще се увеличат. Хората ще си помислят, че това е сложен, неясен продукт и струва приблизително същото като апартамент “, коментира Льо Чонг Шон.

Неопитни клиенти, които се обръщат към съмнителни агенции за недвижими имоти, готови да мълчат за някои нюанси на апартаментите в името на продажбите, могат да бъдат измамени в техните очаквания - казва Мария Литинецкая.

Тя не вярва, че объркването в главите на купувачите на апартаменти или апартаменти ще бъде широко разпространено. Ако преди две години клиентите купуваха апартаменти, без да се замислят за размера на сметките за комунални услуги и данъчната ставка, днес купувачите са по-добре запознати с този въпрос и преди да вземат решение, претеглят всички плюсове и минуси.

Най-важното нещо днес е да се даде отговор на купувачите и разработчиците, какво е апартамент ...

През 2015 г. два апартаментни комплекса получиха статут на жилищни съоръжения: проектът "Лица" (Capital Group) и IFC "Вода" (MR Group). Редакторите на портала Novostroy-M.ru се срещнаха с търговския директор на компанията "Капитал груп" Алексей Белоусов, в интервю за изданието той обясни причините за преместването на апартаментите в жилища.

По-рано Марат Хуснулин заяви, че от началото на годината властите обмислят прехвърлянето на 8 проекта с апартаменти в жилищни недвижими имоти. Тази година според Мария Литинецкая статусът на жилищните недвижими имоти се планира да бъде възложен на IFC Fili Grad от разработчика MR Group и т.н.

За да се прехвърлят вече построени апартаменти в жилищни недвижими имоти, проектът трябва да отговаря на изискванията за жилищни помещения. Ако обектът на собственост е регистриран, предприемачът подава молба към Междуведомствената комисия за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения. Ако се вземе положително решение, тогава се правят промени в държавния регистър на правата върху недвижими имоти и се издава ново удостоверение за собственост.

Що се отнася до перспективата за въвеждане на промени в RF LC, експертите са съгласни, че рано или късно това определено ще се случи. Целият въпрос е кога ще бъде взето окончателното решение и под каква форма ще влезе на LCD най-накрая.

„Не мисля, че правителството ще отложи въпроса за състоянието на апартаментите за дълго“, каза Мария Литинецкая. - Обсъждане на бъдещата съдба на формата и така тя продължи през цялата 2014 г. и половината на 2015 г. Несигурността пречи на по-нататъшното развитие на пазара, така че най-важното нещо днес е да се даде ясен отговор на купувачите и разработчиците какво ги очаква при покупката и изграждането на апартаменти.

Не трябва да чакате промени в RF LCD преди края на годината, смята Андрей Бойков. Според него въпросът с апартаментите ще бъде решен до края на 2016 г. Той също така отбелязва, че не всички проекти на апартаменти са „псевдо-жилища“. В някои случаи това са хотели за краткосрочно и средносрочно настаняване, а купувачите на такива апартаменти са предимно инвеститори, които купуват недвижими имоти с цел отдаване под наем. Пример е комплексът на Pioneer, Vertical group на NAI Becar и други.