Оценка на апартамента с печеливш подход. Корекция на стойностите на мерните единици за аналогични обекти за всеки елемент на сравнение

При прилагането на този подход се анализира възможността недвижимите имоти да генерират определен доход, който обикновено се изразява под формата на оперативен доход (наем) и приходи от продажби.

За оценка на стойността на рентабилните недвижими имоти се използват методи за капитализация и отстъпка.

Метод за отстъпка използва се за привеждане на потока от приходи и разходи, разпределен във времето, до един момент, за да се получи текущата стойност на паричния поток като стойност на Обекта, който генерира приходи. Методът за дисконтиране на паричните потоци предполага, че потенциалният инвеститор не плаща сума, по-голяма от текущата стойност на бъдещия доход от този имот за имота, а собственикът не продава имота на цена, по-ниска от текущата стойност на бъдещия доход от този имот. В резултат на това продавачът и купувачът се договарят за пазарната цена, съответстваща на текущата стойност на размера на бъдещия доход.

Метод на директна капитализация позволява на базата на данни за дохода и процента на капитализация към момента на оценка или перспектива да се направи заключение за стойността на обекта за оценка. Методът на капитализиране на печалбата изхожда от факта, че стойността на имота (Обект на оценка) е равна на текущата стойност на бъдещите парични приходи, които този имот ще носи, и се изразява с формула 4:

Методът на капитализация се използва най-много при оценката на недвижими имоти, която за дълъг период носи приблизително една и съща стойност на печалбата или темповете на растеж на печалбата са постоянни. Методът се използва по-често при оценка на обекти на недвижими имоти, отколкото при оценка на бизнес и не изисква дългосрочни прогнози.

За да се оцени цената на апартамент чрез директна капитализация, е необходимо да се определи коефициентът на капитализация от пазарните данни, който отразява връзката между годишния доход и стойността на апартамента. Използвайки метода на сравнителния анализ на продажбите на такива обекти, при известна заявена продажна цена и прогнозен потенциален брутен доход, се определя прогнозният процент на капитализация (коефициент на капитализация).

Информацията, използвана за аналози, е формирана в табл. 10. За сравнение бяха избрани 3-стайни апартаменти с подобна площ в панелни къщи.

Таблица 10

Сравнителни елементи	Обект на оценка	Обекти за сравнение (аналози)
Местоположение, адрес	Biryulevskaya, 1, bldg. 3	115404, Москва, ул. Липецк, д.36 / 20	115404, Москва, ул. Бери, д.8	115 404 g. Москва, ул. Загорьевская, д.21	115404, Москва, ул. Загорьевская, д.23
Обявена цена		54 000	55 000	50 000	50 000
Обща площ, m 2	59.3	57.8			55.2
Пазарни условия (време)		подобен	подобен	подобен	подобен
Разстояние до метростанция Москва, мин
		не	не	не	не
Тип къща	панел	панел	панел	панел	панел
етаж	Ламиниран паркет	паркет	n / a	Ламиниран паркет	n / a
Баня	Разделени	Разделени	Разделени	Разделени	Разделени
Наличност:
- мебели	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение
- кухни	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение
- телефон	Е на разположение	Е на разположение	n / a	n / a	Е на разположение
- Интернетът	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	не
- домофон	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение
- стоманена врата	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение
Балкон и лоджия	е на разположение	Балкон няма лоджия	Балкон няма лоджия	Балкон няма лоджия	Няма балкон лоджия
Състояние на апартамента		След европейски качествен ремонт		След европейски качествен ремонт	Добро състояние
Потенциален брутен доход		608 597	679 140	581 767	561 450
Коефициент на капитализация		0,051	0,055	0,049	0,047

Потенциалният брутен доход се изчислява според пазарната наемна ставка, най-характерната за типичния аналог. Коефициентът на капитализация се определя за всеки аналог чрез разделяне на потенциалния брутен доход на предложената (посочена) продажна цена.

С малък диапазон на отклонение на коефициента на капитализация се изчислява средният аритметичен коефициент на капитализация, след което се използва във формулата

Със значителна разлика в изчислените коефициенти на капитализация за отделни аналози се провежда анализ за установяване на причините за тези отклонения (неправилен подбор на аналози, липса на допълнителна информация за подобни обекти и др.).

Потенциалният брутен доход се изчислява въз основа на коригираните наеми. За неговото изчисляване е необходимо коригиране на пазарния наем на типичен аналог.

Тази корекция се извършва по същия начин като при сравнителния подход и като елементи на сравнение се използват:

Разстояние до центъра на общината;

Физически характеристики;

Наличието на мебели, кухня, телефон, метална врата;

Състоянието на апартамента (необходимостта от ремонт).

Изчислението на коригираните такси на пазара е дадено в табл. единадесет.

Приложените корекции са показани в таблицата. 12

Таблица 11

Сравнителни елементи	Обект на оценка	Обекти за сравнение (аналози)
Местоположение, адрес	Biryulevskaya, 1, bldg. 3	Асансьорна улица	Ул. Липецк	Ереванска улица	Ул. Лебедянская
Обявена цена		42 000	35 000	34 000	50 000
Пазарен наем, руб / м 2			705,13	694,44	666,67
Наличност на метростанция, мин
Корекция на достъпността на метростанцията		-4%	0%	0%	+1,5%
		691,20	705,13	694,44	676,67
Обща площ, m 2	59.3	57,8			55,2
		2%	-3%	1%	-4%
Коригиран наем		705,02	683,98	701,38	649,60
Комунални услуги в наемната цена		не	не	не	не
Тип къща	панел	панел	панел	панел	панел
Корекция на типа къща		0%	0%	0%	0%
Коригиран наем		715,13	755,38	692,43	633,65
етаж	Ламиниран паркет	паркет	n / a	Ламиниран паркет	n / a
Регулиране на етаж		-5%	0%	0%	0%
Коригиран наем		679,37	755,38	692,43	633,65
Баня	Разделени	Разделени	Разделени	Разделени	Разделени
Корекция за банята		0%	0%	0%	0%
Коригиран наем		679,37	755,38	692,43	633,65
Наличност:
- мебели	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение
- кухни	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение
- телефон	Е на разположение	Е на разположение	n / a	n / a	Е на разположение
- Интернетът	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	n / a
- домофон	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение
- стоманена врата	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение	Е на разположение
Корекция на персонала		0%	0%	0%	0%
Коригиран наем		679,37	755,38	692,43	633,65
Балкон и лоджия	Е на разположение	Няма балкон	Няма балкон	Няма балкон	балкон
лоджия	лоджия	лоджия	Няма лоджия
Регулиране за балкон, лоджия		2%	2%	2%	5%
Коригиран наем		692,96	770,49	706,28	665,33
Състояние на апартамента	След козметични ремонти	След европейски качествен ремонт	След козметични ремонти	След европейски качествен ремонт	След козметични ремонти
Корекция за състоянието на апартамента		-3%	0%	-3%	0%
Коригиран наем		672,17	770,49	685,09	665,33
Брой корекции
Обща нетна корекция		-47,83	65,36	-9,35	-1,34
(същия процент)		-7%	9%	-1%	0%
Обща брутна корекция		57,60	7,05	0,00	16,67
(същия процент)		8%	1%	0%	3%

Таблица 12 & Обосновка за корекции

Тип корекция	Описание на естеството на корекцията	Въведени корекции
Корекция на местоположението	Настройката се състои в престижа на района, разстоянието до най-близката метростанция	0,5% в минута
Регулиране на общата площ	Корекцията се извършва, ако общата площ на обекта за оценка се отклони от площта на аналога с повече от 1 m 2	1% за всяко m 2.
Корекция за наличието на балкон	Наличието на балкон и лоджия увеличава стойността на имота	2% - наличие на балкон 5% - наличие на лоджия
Регулиране на пода	Качествената настилка увеличава стойността на имота	Паркет: -5% Линолеум: + 2%
Корекция за банята	Отделна баня е по-удобна, в резултат на което стойността на обекта за оценка се увеличава	Комбинирани: + 2%
Корекция за състоянието и качеството на покритието	Доброто състояние и декорацията на апартамента влияят положително върху стойността на имота	След козметични ремонти: 0% След ремонт с европейско качество: + 3%

Най-малката брутна корекция има аналог №3. Аналог №2 има малко по-голяма брутна корекция в сравнение с аналог №3. Най-високата брутна корекция за аналог №1. Ние избираме тежести въз основа на направените изводи:

За аналог № 1 - 0,1, за № 2 - 0,3, № 3 - 0,4; № 4 - 0,2, следователно:

По този начин цената на 1 м 2 от обекта за оценка ще бъде:

672.17 * 0.1 + 770.49 * 0.3 + 685.09 * 0.4 + 665.33 * 0.2 \u003d 705.466 руб. / M 2

На масата. 13 показва изчисляването на коефициента на капитализация. Тъй като продажните цени на обектите за сравнение не бяха посочени, те бяха определени чрез сайта www.irn.ru.

Таблица 13 -

Тогава стойността на подхода на обекта за оценка ще бъде:

S O.O. \u003d 705.466 * 59.3 * 12 / 0.041 \u003d 12 244 136 rub.

Методи за изчисляване на цената на апартамент широко обхванати и теоретично разработени, както се вижда от огромното количество литература и насоки за оценка.
Това се улеснява от развития пазар на недвижими имоти. Освен това броят на офертите е еднакво разнообразен на първичния и вторичния пазар на жилища.

Действащото законодателство и федералните стандарти за оценка установяват изискването да се използват три основни подхода към оценката: сравнителен, подход за разходи и приходи. В случай на оценка на недвижими имоти, която е апартамент, скъпият и печеливш подход е малко полезен. Оценката на пазарната стойност на апартамента се извършва чрез използване на сравнителен подход. Алгоритъмът е следният: се избират 7-10 аналози на недвижими имоти, съответстващи на обекта на оценка според основните характеристики. В случай на несъответствия или различия от обекта на оценка, се въвеждат корекционни фактори. Както показва практиката, основните корекции са:

• До местоположението на обекта
• Корекция на физическите характеристики (размер на апартамента, съотношение на използваема площ към общата, наличност на мебели, вид декорация, размер на кухнята, тип баня, етаж на апартамента в къщата, наличие на балкон / лоджия)
• За наличност и тип паркинг за кола

Освен това, след прилагането на съответните корекции, средната пазарна стойност от 1 кв.м. апартаменти. Освен това трябва да се отбележи, че има разлика между понятията „пазарна стойност“ и „продажна цена“. Оценителят определя пазарната стойност на имота, която се разбира като „най-вероятната цена, на която имотът може да бъде изхвърлен към датата на оценяване на открития пазар в конкурентна среда“ (Федерален стандарт за оценка № 2 Цел на оценяване и видове стойност). Това означава, че всички участници в транзакциите са наясно с условията и са свободни в решенията си. Пазарната стойност е предмет на изследване и изчисления на оценителя. Продажната цена може да бъде продиктувана от фактори, които не са обект на тези ограничения, което съществено разграничава икономическия смисъл на тези определения.

Тази разлика е очевидна на примера за оценката на дела на апартамента. Междувременно голям брой граждани са убедени в необходимостта от подобна оценка: това е наследството, което понякога е част от апартамента, и съдебните процедури за разделяне на имуществото, например в случай на развод и в крайна сметка сделки за продажба на съответните дялове от апартамента ,

В практиката на оценяване няма единна гледна точка сред специалистите. Основната дискусия възниква около необходимостта от прилагане на корекции, отстъпки за 1 кв.м. делът на апартамента спрямо 1 кв.м. апартаменти като самостоятелен имот. Липсата на пълноценен пазар за продажба и покупка на апартаментни дялове допринася за това объркване.

На първо място е необходимо да има ясна представа за контекста и правните нюанси, в които има нужда от оценка. Първото нещо, което трябва да се определи - какъв е прогнозният дял на апартамента - може ли той да бъде разпределен в натура, под формата на стая. Ако отговорът е „да“, тогава класическите методи за оценка на дела като отделна стая, стая, работят тук.
Придобиването на дял в апартамент е изпълнено с редица трудности, които задължават да се намалят разходите на квадратен метър при оценката на дела на апартамент, но трябва да се отбележи, че тези проблеми и неудобства е трудно да се преведат в парично изражение.

Всеки съсобственик има равни права върху дяла в апартамента, който му е отреден. Когато оценката на дела на апартамента увеличава цената на квадратен метър в сравнение с цената на квадратен метър в целия апартамент, оценителят поставя съсобствениците в някакво неравностойно положение, тъй като купувачът трябва да плати повече за собствеността върху целия апартамент, отколкото в случай на закупуване на подобен апартамент на открития пазар , Ако оценката на дела в апартамента намали цената на квадратен метър в сравнение с цената на квадратен метър в целия апартамент, продаващата страна не е в състояние да закупи еквивалентен имот за постъпленията.

В този случай човек трябва да изхожда от същността на сделката с подходящ дял. Например, в случай на закупуване на останалия дял от апартамента от други собственици, стойността на акцията може да се увеличи, защото в тази ситуация част от апартамента се закупува, което гарантира единството на собствеността, т.е. се наблюдава синергичен ефект - т.е. закупуване на повече от част от апартамента. Когато става въпрос за закупуване на дял от трети страни, тогава, може би, използването на корекции надолу.

Но нито увеличението на цената на дял от дяла на апартамента, нито намалението в сравнение с цената на единица площ на цял апартамент не могат да бъдат точно изчислени, но могат само да се предполагат. Трябва да се отбележи, че в този случай цената на сделката може значително да се различава от пазарната стойност на дела на апартамента.
По този начин оценителите трябва да използват разходите от 1 кв.м. дялове от апартамента със съответната стойност от 1 кв.м. апартаменти като цяло, при спазване на член 250 „Преимуществено право на закупуване“ на Гражданския кодекс на Руската федерация, който гласи следното: „при продажба на дял от общото право на собственост на неоторизирано лице, останалите участници в споделената собственост имат превантивното право на закупуване на продадения дял на цената, за която се продава, и при други равни условия, с изключение на случая с продажба с публичен търг “, което означава задължително спазване на законовата процедура за предоставяне на правото на съсобствениците на апартамент да придобият този дял в преференциален режим.

1) Регулирането на "пазарлъра" ви позволява да приведете офертната цена до продажната цена. В резултат на проучване на участници в пазара на жилищни имоти в Симферопол (Руската агенция за недвижими имоти в Крим, Orion, Rielcom, Veta, Crimean Terem, Parade Real Estate, VIP Chance), отстъпка на наддаването за продажба на такива жилищни имоти е средно 10%.

2. Коригирането за „услуги за недвижими имоти“ ви позволява да коригирате офертните цени от агенциите за недвижими имоти спрямо разходите, без да вземате предвид разходите за техните услуги. В резултат на анализа на средните цени на услугите за недвижими имоти (Агенции за недвижими имоти Infoservice, Бизнес Крим, Крим Плюс, RIO, Свят за недвижими имоти, Къща Плюс), оценителят установи, че средната цена на услугите на агенциите за недвижими имоти е 5%.

3. Корекцията за „местоположение“ за всички аналогични обекти беше 0%, тъй като обектът на оценка и тези аналози са сравними за този фактор.

4. Корекцията на "материала за стена" за всички аналогови обекти беше 0%, тъй като обектът на оценка и аналозите са разположени в панелни къщи.

5. Корекция за "годината на строителството". При всички равни стойности, цената на апартамент в обратна пропорция зависи от годината, в която е построена къщата поради нарастващото физическо влошаване на сградата. Тази корекция не беше приложена, тъй като обектът за оценка и аналогичните обекти са сравними по този критерий.

6. Корекция на "пода". Апартаментите, разположени на крайните етажи на жилищните сгради, ceteris paribus, имат по-ниска по отношение на 1 кв.м. цена в сравнение с апартаменти, разположени на средните етажи. Тази корекция не беше приложена, тъй като обектът на оценка и аналозите са разположени на последния етаж на пететажни сгради.

7. Настройката на "броя стаи" на всички аналогови обекти е идентична, следователно корекцията не е приложена.

8. Корекция на състоянието (наличие на оборудване и мебели). Въз основа на анализа на пазара, извършен в раздел 3, се установява, че цената е 1 кв.м. апартаментите с мебели и вградени уреди са средно с 12% по-високи, отколкото в апартаментите без такова оборудване. Следователно оценителят приложи корекция надолу по тази стойност

Таблица 13

Така извадката е хомогенна и може да се използва за определяне на стойността на обекта за оценка. В допълнение, стойността на предлаганата стойност на избрани аналози е в средния пазарен диапазон.

При оценка на обекта, във връзка с който субектите възнамеряват да завършат транзакцията, се вземат предвид и условията на транзакцията. Ако обектът за оценка е свободен от правата на трети лица (например никой не е регистриран в апартамента), т.е. е безплатна както в правно, така и в физическо отношение, тогава се прилага корекция на условията на транзакцията - 10% по-скъпо. Това е средната корекция. За да поясним, даваме пример - ако искате да оцените апартамент за продажба с едновременна покупка (замяна), тогава цената на апартамента ще бъде по-малка от размера на определената корекция. Обосновката за това е загуба на време за търсене на вариант за обмен, който да удовлетвори желанията на двете страни по сделката.

1. без декорация - няма вътрешни врати, прозорци, стени, под и таван не са били изложени на довършителни работи. Това е първичното покритие, което изисква ремонт.
2. проста декорация - стените и таваните на апартамента са белосани или остъклени, на пода - плочки, линолеум или паркет, банята и кухнята са оборудвани с водопровод.
3. подобрен завършек - стените и таванът са покрити с акрилна боя или тапет, на пода - плочки, линолеум или паркет, банята и кухнята са оборудвани с висококачествена санитария.
4. висококачествен завършек - апартаментът е подложен на висококачествен ремонт, като в същото време са използвани съвременни строителни технологии и висококачествени материали. Наличните повърхности са перфектно изравнени, апартаментът е оборудван с най-новите електрически проводници и водопровод. Разрешено е да се извърши преустройство на индивидуален проект, като се използват структури със сложна композитна конфигурация.

Докладът за оценка е писмен документ, който отговаря на всички изисквания на професионалната етика, по разбираем и достъпен начин, отразяващ хода на процеса на оценяване и съдържащ първоначалните данни, използвани от оценителя, техния анализ, заключения и крайната стойност. Допълнението към доклада за оценка съдържа всички снимки, скици и карти, които не са включени в основните раздели на доклада. Понякога приложението включва речник на термините.

При определяне на цената най-важни са цените на апартаментите във вашата къща със същия брой стаи, след това всички останали апартаменти в нея, след това апартаменти в подобни къщи във вашия район. За да изберете "подобни" къщи, извършихме проучване на типологията на жилищния фонд в Москва и Московска област.

ОЦЕНКА НА АПАРТАМЕНТ С СРАВНЕН ПОДХОД

Аналозите трябва да са възможно най-близки до обекта на оценка, предимно в първите пет елемента за сравнение, както и за жилищни недвижими имоти (апартаменти) и по физически характеристики (брой стаи, обща площ, тип сграда и т.н.). Всички избрани аналози са обобщени в таблица 8, която включва първични данни, получени от отворени източници, и допълнителни данни, получени директно от продавача на аналози.

Оценка на апартамента чрез сравнителен подход

Следва обосновка и изчисляване на размера на корекциите за елементите на сравнение, които са различни за аналозите и обекта на оценка. Използва се техниката на приближаване на всеки обект за сравнение към обекта за оценка. Корекциите (корекциите) могат да бъдат разходи и процент. По количествени характеристики разликите обикновено се въвеждат в стойностно изражение и по качествени като процент. Измененията в проценти се прилагат както за стойността на сравнителния обект, така и за единицата за сравнение, а корекциите на стойността се прилагат към стойността на сравнителния обект. Измененията на пазарните условия, местоположението и амортизацията са в проценти.

При прилагане на сравнителния подход стойността на обекта за оценка се определя в сравнение с продажната цена на подобни обекти. Основата за прилагането на този подход е фактът, че стойността на обекта за оценка е пряко свързана с продажната цена на подобни обекти. Всяка съпоставима продажба (обект на сравнение, аналог) се сравнява с оцененото свойство. Точността на изчисляване на стойността на оценъчния обект чрез сравнителен подход зависи от обема (пълнотата) и качеството (надеждността) на информацията за сделките за продажба (или офертите за продажба).

Поправка за наличност при оценка на апартамент

VÔœ8 + .kd˝õ Ow ¥ ˇØ≈t ‰ & ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ ëI1 * I $ íRíI $ î§íI%) $ íIJI $ íRíI $ §§¯ˇœ∑‚ô? Û̯´∑œÙc ... ≥¨¶ '$ $ ÍI) I $ íJRI $ $ $ $ $ $ í I) $ $ J RI $ $ $) I $ í RI RI $ $ $)) I $ í RI $ $))) I $ í RI $ í)) I $ í RI $ í)) I $ í RI $ í) I) I $ íJRI $ îîíI $ $ íI) I $ íJRI $ îîíI $ $ íI) I $ JJRI $ îîíI $ $ íI) I $ JJRI $ íîí $ $ íI) I $ íJRI $ íîí $ $ íI) I $ íJRI $ íîí $ $ íI) I $ í $ RI $ $ íI) I $ íJRI $ ni $ $ íI) I $ íJRI $ ni $ $ íI) I $ íJRI $ ni $ $ íI) I $ íJRI $ ni $ $ í I) I $ íJRI $ í I I $) $ íJRI $ ioi $ $ íI) I $ íJRI $ ioi $ $ íI) I $ íJRI $ ioi $ $ íI) I $ íJRI $ ioi $ $ íI) I $ íJRI $ í®®OO˘ˇ\u003e PÍüôÛ˛ ™ t ... ÷ I ›∂íI $ $ íI) I $ íJRI $ îîII $ $ H $ ¶aL¶ í + K0, g © ° ˙ \u003d ¸ˇÿ§ D © A ¨ö - pºg / ˘˚? ÆÔ Ωò / ˛˛

За да поясним, даваме пример - ако искате да оцените апартамент за продажба с едновременна покупка (замяна), тогава цената на апартамента ще бъде по-малка от размера на определената корекция. Обосновката за това е загуба на време за търсене на вариант за обмен, който да удовлетвори желанията на двете страни по сделката.

Корекция за мебели при оценка на апартамент

Това е често срещана практика. Няма да я оставим. Моля, обърнете внимание, че понякога има несъответствия в документите. Във всеки случай доказателствата са от първостепенно значение. Необходимо е само да се помни, че при това изчисление е необходимо да се използва размерът на площта на апартамента, без да се вземат предвид студени помещения (лоджии, балкони).

В съответствие със закона оценителят е длъжен да приложи и трите подхода към оценката или да обоснове невъзможността да се приложи един или друг подход, следователно е неправилно да се твърди, че един доклад е по-добър от другия поради факта, че използва два подхода вместо един.

Поправка за наличност при оценка на апартамент

Използването на метода за продажба на двойки включва сравняване на два обекта, предлагани за продажба, които са точно копие един на друг, с изключение на един параметър (например етаж), което обяснява разликата в цената на тези обекти. Важно е другите параметри на обекта на оценка и аналога да са същите.

След избора на аналози за изчисляване на разходите чрез сравнителния апартаментен подход се правят корекции в цените на аналозите, които отчитат разликите между аналозите и обекта на оценка. Корекциите могат да бъдат или нагоре, или надолу. Те могат да бъдат процентни или абсолютни (въз основа на 1 квадратен метър от апартамента).

Оценка на апартамента

Важна корекция е корекцията на офертите, като се вземе предвид, че обикновено цената на сделката е по-ниска от цената, на която обектът се пуска на открития пазар. За апартаментите отстъпката от договаряне обикновено варира от 2,5% до 5%. Съответно, за апартамент на стойност около два милиона, отстъпка от договарянето ще възлиза на 50-100 хиляди рубли. Много често клиентът на оценката не взема предвид тази отстъпка или счита нейния размер за противоречив, обаче, като се вземе предвид отстъпката при договаряне е задължително изискване при оценка на апартамент за регистрация на ипотека.

Почти всеки трябва да се справи с услугите на оценителите рано или късно. По-голямата част от клиентите на този вид работа са хора, които искат да получат ипотека; оценяването също е необходима процедура при регистриране на наследство, провеждане на рефинансиране, разделяне на имущество в съдебно производство и в някои други случаи. Тази статия описва нюансите на оценката на апартаментите, често озадачаващи от страна на клиентите.

Корекция за броя на етажите при оценката на апартаментите

Сравнителният подход към оценяването представлява набор от методи за оценка, базирани на сравнение на обекта за оценка с неговите аналози, за които има информация за цените на сделките с тях. Условия за прилагане на сравнителния подход: 1. Обектът не трябва да е уникален. 2. Информацията трябва да е изчерпателна, включително условията на транзакциите.

Промоцията продължава до края на текущия месец. Подробности от мениджъра. За да разберете колко струва оценка на вашия апартамент, обадете се: Предлагаме ви онлайн услуга за оценка. Трябва да се помни, че тази оценка е приблизителна и няма юридическа сила.

Корекция за пода при оценка на апартаменти

4.2.4. Необходимост от ремонт (декорация и оборудване). Необходимостта от ремонт води до намаляване на цената на апартамента, като се вземат предвид предстоящите разходи за ремонтните дейности. Корекция v Корекцията се въвежда, за да се вземе предвид увеличаването на привлекателността на аналога. Необходимостта от ремонт води до намаляване на цената на апартамента, като се вземат предвид предстоящите разходи за ремонтните дейности.

Извличане на средни продажни и наемни цени за търговски помещения, разположени на приземните етажи на жилищни и административни сгради, и за сгради, разположени в мазето и мазето, в зависимост от ценовата зона * на Екатеринбург. В този случай се използват цените на офертите, а не реалните цени на сделките с недвижими имоти, продажните и наемните цени на обектите се показват във формата на цена на 1 кв.м.

Оценка на цената на апартамента

Основният аргумент за отказ от използване на подхода на доходите е, че при анализиране на офертите на пазара за наем на жилища в Перм бяха идентифицирани различни фактори, като наличието на мебели, домакински уреди, телефон, качеството на ремонтите, „чистотата” на помещенията и други, които трудно могат да се идентифицират на етап на събиране на информация. Тези фактори обикновено се откриват само чрез директна проверка на помещенията и могат значително да повлияят на цената на месечния наем, като разликата може да достигне приблизително 1,5 пъти. Наличието на такива фактори усложнява изчисляването на дохода, който един обект може да донесе. Също така тези фактори влияят върху изчисляването на процента на капитализация в рамките на подхода на дохода, което също усложнява по-нататъшните изчисления и определянето на стойността на обекта.

2. За да определите цената на замяна на част от помещенията, първо трябва да изчислите цената на подмяна на цялата сграда. За целта е необходимо да има проектна и разчетна документация или решение за планиране на пространството и техническо описание на структурните елементи на сградата, в която се намира обектът за оценка.

Как да оценим независимо апартамент в столицата

„Колкото по-голяма е площта на апартамента, толкова по-малка е неговата ликвидност“, обяснява Арслан Айнакулов. "Тя е много по-трудна за продажба." Съответно цената на квадратен метър на голям апартамент ще бъде по-малка. Да предположим, че имаме жилищен комплекс "Слънчев град". Има апартаменти с 25 квадрата и по 30. Тоест влизате - веднага има стая и няма нищо друго. Там квадратен метър достига 3000 долара. Ако погледнем апартамент на левия бряг, с площ от 70 "квадрата", ще има същата цена на квадратен метър - 2500-3000 долара.

Аналогов обект трябва да бъде разположен възможно най-близо до обекта за оценка. Идеален, ако е в една и съща къща или LCD. В Астана по принцип няма проблеми с избора на опции. Следователно намирането на имот, подобен на вашия апартамент в същия жилищен комплекс, обикновено не е проблем. По приоритет критериите са разпределени в следната последователност: жилищна сграда, улица, район на града.