Страхование ответственности застройщиков в италии. Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Левин А.А., Всероссийская политическая партия "Единая Россия", отдел по работе с органами государственной власти.

Одним из приоритетных направлений социальной политики государства является формирование рынка доступного жилья с необходимым правовым обеспечением защиты и ответственности его участников, в частности долевого строительства, каковым является страхование.

Агентство Fitch Ratings оценило перспективы российской страховой отрасли и обнародовало отчет "Российский страховой рынок: проблемы управления ростом" <1>. В нем отмечается, что в условиях высокого роста способность управлять показателями страховой деятельности и адекватно прогнозировать такие показатели становится одной из основных задач для страховых компаний в России. Страхование ответственности застройщиков может быть важной гарантией защиты участников долевого строительства. В настоящее время данные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>.

Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.

Так, по мнению ученых - судей Верховного Суда РФ Н.К. Толчеева и С.В. Потапенко, "правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение" <3>. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 (в ред. Федерального закона от 25 октября 2007 г. N 234-ФЗ) "О защите прав потребителей" <4>. С нашей стороны отмечаем, что отдельные вопросы по данной теме ранее были освещены в Обзоре практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов <5>.

<3> Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект, 2007. С. 85.
<4> Российская газета. 2007. 27 октября.
<5> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства является одним из способов улучшения гражданами своих жилищных условий и выступает в качестве одного из направлений приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

В настоящее время приобретение объектов недвижимости посредством участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости находит все большее применение на практике, вместе с тем участие в долевом строительстве применялось еще до момента принятия Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). До вступления Закона в силу отношения между застройщиком и участником долевого строительства в данной сфере регулировались различными способами - заключались договора простого товарищества, строительного подряда, купли-продажи и др., имеющие при этом одну суть. В связи с тем что ранее законодательством не предусматривалось регулирование данного вида отношений, юридическая сила такого рода договоров ставилась под сомнение, и, как результат, сложилась ситуация, при которой желающие приобрести объекты недвижимости, участвуя в долевом строительстве, оказывались незащищенными от действий недобросовестных застройщиков.

После введения в действие Закона объемы реализации объектов недвижимости на стадии строительства значительно сократились, повышенные требования к застройщикам оказались для многих из них невыполнимыми. Одним из главных требований Закона было заключение с участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве, но на практике данное требование застройщиками не соблюдалось. Привлечение денежных средств по иным, отличным от договора долевого участия в строительстве, схемам не позволяет защитить участников долевого строительства от различного рода рисков. Вместе с тем с принятием Закона, как было отмечено ранее, закреплен характер отношений сторон договора участия в долевом строительстве, определены права и обязанности застройщика и участника долевого строительства, а также предусмотрена ответственность сторон за нарушение выполнения своих обязательств. Тем не менее в сфере участия в долевом строительстве довольно часто происходят нарушения застройщиками прав участников долевого строительства. В числе основных нарушений, по нашему мнению, необходимо выделить следующие: необоснованное завышение стоимости объектов строительства, нарушение сроков окончания строительства и ввода в эксплуатацию объектов строительства, низкое качество строящегося объекта недвижимости, мошеннические действия (создание финансовых "пирамид") и др.

Так, по состоянию на 1 сентября 2007 г. количество пострадавших участников долевого строительства на всей территории Российской Федерации составляет более 60000 человек, количество проблемных объектов долевого строительства - более 700 <6>.

<6> По данным рабочей группы президиума Генерального совета партии "Единая Россия" на 1 сентября 2007 г.

В связи с этим в целях усиления прав и гарантий финансовой защиты участников долевого строительства нам видится целесообразным использование не административных, а альтернативных рыночных механизмов, в частности введение страхования исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.

Необходимо отметить, что, несмотря на значительные объемы строительного рынка и огромные риски, сопровождающие данную сферу, применение страхования осуществляется довольно редко. По оценкам специалистов, в России в целом страховой защитой обеспечивается около 5 - 7% общего объема строительства <7>.

<7> Миллерман А. Строительная инженерия. 2006. N 1.

Важно отметить, что риски, возникающие при строительстве, довольно значительны. Так, некоторые застройщики, пытаясь защитить себя, создают собственные резервные фонды, но объем направляемых в них денежных средств слишком минимален и их явно недостаточно, а также заказчики неохотно соглашаются с условием увеличения сметы строительства. Таким образом, для застройщиков значительно эффективнее предусмотреть в смете строительства дополнительные затраты на осуществление страхования, что, в свою очередь, позволит застраховать весь комплекс строительных рисков.

Таким образом, считаем, что введение обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве позволит в дальнейшем избежать распространенного в настоящее время нарушения прав участников долевого строительства.

Тем не менее, чтобы данный механизм заработал четко и слаженно, необходимо, чтобы страховые компании были независимы от застройщиков.

Так, например, во Франции страхование рисков при строительстве существует с 1979 г. В Германии комплексное страхование от всех рисков обходится в 2% от сметной стоимости строительства объекта. В Италии такой вид страхования является обязательным, так же как и во Франции.

Страхователями ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве будут являться застройщики, осуществляющие привлечение денежных средств участников долевого строительства.

В качестве объекта страхования считаем целесообразным определить выполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве перед участником долевого строительства. В связи с этим застройщик обязан будет заключить договор страхования ответственности исполнения обязательств с каждым участником долевого строительства.

Считаем, что срок действия договора страхования необходимо установить из расчета срока, превышающего, например, на один год установленный сторонами срок действия договора участия в долевом строительстве. Данное увеличение срока действия договора страхования связано с возможным увеличением срока строительства объекта долевого строительства.

При заключении договора страхования ответственности застройщик обязан будет предоставить страховщику: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; информацию о фирменном наименовании (наименовании), месте своего нахождения; о государственной регистрации; об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с их детализацией (сроки строительства, сроки ввода в эксплуатацию и др.); о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Предоставление застройщиком данных документов связано с тем, что страховые компании способны более эффективно оценивать риски, возникающие при строительстве, в отличие от участников долевого строительства.

Договор страхования ответственности за неисполнение обязательств застройщиком считается заключенным с момента получения застройщиком страхового полиса и вступает в силу с момента подписания и единовременной уплаты страхового взноса.

В качестве определения страховых рисков, как мы считаем, необходимо предусмотреть следующие случаи неисполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве:

• нарушение сроков окончания строительства или ввода объекта строительства в эксплуатацию;
• увеличение стоимости строительства объекта недвижимости;
• строительство объекта недвижимости с нарушением его качества;
• совершение мошеннических действий и, как результат, срыв сроков строительства, невозможность возврата вложенных денежных средств и пр.;
• банкротство.

Размер лимита ответственности страховщика необходимо определить в пределах стоимости объекта долевого строительства (цены договора участия в долевом строительстве).

Важно отметить, что в России, в отличие от других стран, страхование рисков в строительстве не является обязательным. В настоящее время в данной отрасли не так часто применяется страхование, по оценке специалистов, в Российской Федерации страховой защитой обеспечивается всего около 5 - 7% строительных работ <8>.

<8> По данным сайта www.irn.ru: Индикаторы рынка недвижимости. Новостройки подорожают из-за страхования. М., 2006.

Полагаем, что было бы правильным на современном этапе развития законодательства обобщить судебную практику по данной категории дел в пределах Российской Федерации с тем, чтобы убедиться в эффективности страхования ответственности исполнения обязательств застройщиками как меры защиты участников долевого строительства.

Таким образом, введение страхования исполнения обязательств застройщиками будет иметь положительный результат, направленный на защиту прав участников долевого строительства.

Приобретая в Италии недвижимость на стадии строительства, покупатель должен понимать, что идет на риск, поскольку объект может быть недостроен, а деньги, внесенные в качестве аванса, будут потеряны. Были случаи, когда застройщик становился банкротом еще до окончания строительных работ, и только кредиторы, получившие вещное обеспечение (например, банк, который финансировал строительство под залог недвижимости) на практике могли требовать исполнения обязательств.

Покупателям же без особых гарантий обычно затруднительно вернуть деньги, внесенные в качестве залога или первоначального взноса. Однако, можно избежать некоторых проблем и уменьшить риск, если знать, что можно и нужно требовать с застройщика.

Что должен знать каждый покупатель, подписывая договор о купле-продаже строящегося жилья в Италии?

В первую очередь, при заключении предварительного договора купли-продажи и до оплаты денежных средств в качестве залога на счет застройщика, последний, согласно ст. ст. 2, 3 Законодательного декрета 122/05, должен предоставить покупателю банковскую (или страховую) гарантию. Такая мера необходима в качестве защиты покупателя в случае банкротства застройщика или других возможных неудач. Если застройщик не выдал гарантийный полис, то в этом случае договор купли-продажи можно считать недействительным .

Нужно иметь ввиду, что банковскую или страховую гарантию могут выдавать только финансовые институты (например, банки) или страховые компании, имеющих соответствующие лицензии (полученные в Министерстве финансов) и зарегистрированные в реестре Банка Италии .

В случае банкротства компании-застройщика или иных проблем, покупатель может обратиться непосредственно в банк или страховую компанию, без предъявления требования (путем обращения в итальянский суд) застройщику о возврате средств.

Во-вторых, согласно ст. 4 Законодательного декрета 122/05, застройщик на момент подписания договора купли-продажи (передачи права собственности) должен предоставить страховой полис, действующий в течение 10-летнего периода и гарантирующий возмещение материального ущерба, вызванного по причине разрушения (полного или частичного) недвижимости или же серьезных строительных дефектов. Причем, действие страховки должно начинаться с момента завершения строительных работ.

В-третьих, предварительный договор купли-продажи обязательно должен включать следующие пункты: данные застройщика и покупателя, кадастровое описание недвижимости и земельного участка, полное описание технических характеристик, указание возможных градостроительных соглашений, обязательств или ипотек, максимальные сроки строительства и сдачи недвижимости, полная ее стоимость, способы оплаты, возможные компании-подрядчики, основные детали заявления (в случае, если разрешение на строительство еще не получено) или разрешения на строительство, а также детали банковской гарантии.

В-четвертых, покупатель не должен забывать о преимущественном праве, которым необходимо пользоваться в случае, если недвижимость продается с аукциона, а проживание в ней используется в качестве основного места жительства покупателя.

В-пятых, совершать денежные взносы лучше всего по мере продвижения строительных работ. Вначале выплачивается 5-8% от общей суммы на стадии закладки фундамента, на стадии монтажа несущих конструкции вносится 10-15%, и т.д.

Как видите, вопросов при покупке недвижимости в Италии возникает достаточно много, поэтому рекомендуем обращаться за юридической помощью до подписания договора с застройщиком, чтобы защитить свои интересы.

В большинстве западных стран принято страховать девелоперские риски. Но оплачивают страховки сами застройщики, а не покупатели недвижимости. Выпустив соответствующие законы, правительства таких государств позаботились о том, чтобы и застройщики, и их клиенты получили гарантию надежности и не остались у разбитого корыта.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

На протяжении последних десятилетий россияне активно покупают зарубежную недвижимость, и больше половины сделок проходит на первичном рынке. Однако и западный рынок новостроек не лишен рисков. Недострой, банкротства компаний, срывы сроков сдачи домов - и там не редкость. И все же покупатели имеют хороший шанс получить все, что им причитается.

Как объяснил « » Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock , на Западе развита система страхования девелоперских рисков. Причем страхуются не только хронические для России «болезни» в виде незавершенного строительства, банкротства или несоблюдения сроков работ. Есть еще десятки узкоспециализированных опасностей, характерных только для строительных работ. Вот как выглядят наиболее характерные пакеты страхования:

- «все риски подрядчика» (сontractor’s all risk (САR)) или «все риски монтажа» (erеction all risk (ЕАR));

- «страхование неотъемлемых дефектов» - Inherent Defects Insurance (IDI);

- «страхование строительных механизмов и машин» – Contractor’s Plant and Machinery Insurance (CPM);

- «страхование взрыва котлов» - Boiler Explosion (BE) Insurance;

- «страхование поломок машин» - Machinery Breakdown (MB) Insurance;

- «страхование электронного оборудования» - Electronic Equipment (EE);

Страхование ущерба, нанесенного третьим лицам в результате производства, строительных и монтажных работ (Third Party Liability, TPL) - и т.д.

«Покупатель может полностью обезопасить себя от всех непредвиденных угроз, а не только от финансовой несостоятельности или недобросовестности застройщика», - отмечает эксперт.

По данным Екатерины Котляровой, директора по развитию ООО МАН «Кутузофф», страхование девелоперской ответственности особенно развито в Италии, Испании, Латвии, Израиле. Станислав Зингель (Gordon Rock) называет Францию, Великобританию, США, Швейцарию, Австралию. Как рассказала Наталья Алексеева, руководитель департамента «Страны Северной Европы» компании «Страна Плюс» , в Финляндии покупатель заключает договор напрямую с застройщиком, который в свою очередь уже застраховал весь процесс возведения нового жилья. Купив квартиру в на этапе стройки, покупатель получает возможность стать акционером АО, то есть будущего собственного дома. Через два месяца после сдачи дома и введения его в эксплуатацию владелец квартиры получает свою акцию на руки.

«В Италии есть понятие страхового бонда, - говорит Марина Соколова, PR-менеджер эксклюзивного представительства европейских застройщиков, компания Mirabridge . - По сути это государственная страховка, которая гарантирует безопасность вкладов покупателей». Страховой бонд обязателен для строительной компании: государство обязывает застройщика страховать все платежи покупателя. Ежегодно страховка обновляется, опять же за счет строительной компании. Покупатель никакие средства в это не вкладывает. В случае банкротства страховка покроет ущерб.

Во Франции одна из самых развитых систем страхования строительства, уверена Ирина Дюпор, директор французской компании «ИММОКОНЦЕПТ» . В Градостроительном кодексе страны существует специальный раздел, посвященный строительству, взаимоотношениям девелопера, покупателя и страхованию рисков на этапе возведения дома. Прежде чем подписать контракт на покупку любой новостройки, нотариус должен проверить, есть ли у застройщика страховка. Документ выдается страховой компанией, и если вдруг застройщик исчезнет с деньгами клиентов и не достроит объект, то компания самостоятельно наймет строительную компанию и завершит стройку.

«В других странах используется схема с привлечением строительных банков, - говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО СК «Альянс». - Они предоставляют компании-застройщику кредит на строительство дома после того, как застройщик проведет среди покупателей подписку на приобретение квартир в строящемся доме и возьмет с них авансовые платежи в размере 10-15 % от стоимости жилья, которое они согласны приобрести. Такой подпиской охватывается около 90% будущих квартир».

Страхование обязательное и выборочное

Обязательно ли страхование девелоперских рисков для компании, зависит от национального законодательства той или иной страны. Например, в Италии законодательство обязывает застройщиков при передаче права собственности покупателю предоставлять страхование на случай возникновения серьезных строительных дефектов в течение первых 10 лет эксплуатации объекта. При этом в числе «серьезных строительных дефектов» значится даже кафельная плитка, отставшая от стены. Похожие обязательства есть у застройщиков во Франции и в Финляндии.

В Австралии в обязательном порядке страхуются девелоперские риски при возведении одноэтажных стоимостью свыше 20 тыс. долларов. Однако в случае строительства домов высотой свыше трех этажей и насчитывающих более двух квартир застройщик может избежать обязательной страховки.

В Испании обязательное страхование строительных работ предусмотрено лишь в том случае, если дома возводятся для перепродажи. Страховка не обязательна, если собственник сам приобрел земельный участок и нанял подрядчика для возведения дома.

В Швейцарии страхование девелоперских рисков не обязательно, поэтому желающие обезопасить себя должны изначально убедиться в том, что проекты выбранного застройщика застрахованы от всевозможных рисков.

Западный опыт страхования пока не для России

Западная практика страхования строящегося жилья пока практически не используется в нашей стране. Хотя, возможно, в этом и есть серьезное упущение российского законодательства. Ведь позаимствовав опыт соседей, можно было бы сделать покупку жилья на этапе строительства в России не такой рискованной, как сейчас.

Напоследок задал всем экспертам один вопрос: «Почему западный опыт не приживается у нас?»

Виталий Ус, директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков СК «Альянс»:

Западный опыт основывается на многолетней истории развития строительного рынка, на его стабильности, на наличии таких институтов, как строительные банки. В России же ситуация иная - застройщиком может быть практически любая компания, имеющая землю под застройку. Отраслевых строительных банков, целенаправленно финансирующих строительные проекты, уже нет, сам строительный бизнес имеет довольно «серый» оттенок, ценообразование на рынке не прозрачно и очень конъюнктурно, нет механизма контроля за деятельностью застройщиков, профильный закон 214-ФЗ создает скорее иллюзию защиты, чем реально ее обеспечивает.

С другой стороны, ограниченность круга страховщиков, принимающих такие риски, обусловлена, во-первых, требованиями к наличию у страховщика опыта страхования кредитных рисков в целом, а также наличия специалистов (андеррайтеров), которые могут проводить оценку именно рисков, связанных с обязательствами застройщиков. Во-вторых, подразумевается общая финансовая устойчивость страховщика и готовность принимать такие крупные риски. И в-третьих, делу мешает непрозрачность строительного рынка, непрозрачность самих застройщиков и присутствие значительной коррупционной составляющей на данном рынке.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:

К сожалению, несмотря на значительный прогресс законодательства, связанного с реализацией девелоперских проектов, до сих пор в России зачастую не только невозможно просчитать вероятность возникновения риска, но даже - предугадать возможное их количество. К тому же сам перечень наиболее вероятных рисков до сих пор не прописан в соответствующем законодательстве, отчего существенно затрудняется процедура самого страхования. Ощущается также дефицит профессионалов, способных просчитать данные риски.

Кроме этого на Западе иная форма финансирования строительства жилья. Там в большинстве случаев гарантом ведущегося строительства выступает банк, а не застройщик. Соответственно, покупатели жилья вносят свои средства именно в банковское учреждение, а не в строительную фирму. Именно банк выделяет средства, полученные от инвесторов, застройщику и, следовательно, несет за них ответственность. С учетом того, что за границей более прозрачная структура финансовой отчетности и более совершенные законы, банки, финансирующие проекты, имеют множество рычагов влияния на застройщика. В данном контексте страховщики охотно идут на сотрудничество с банками, так как те являются более устойчивыми структурами, чем строительные фирмы.

Екатерина Котлярова, директор по развитию компании МАН «Кутузофф»:

В России недостаточно развита культура продажи недвижимости. Государство не готово брать на себя ответственность за коммерческие строительные компании. При введении обязательного страхования девелоперских рисков пройдут годы, прежде чем сам механизм выплат будет отрегулирован и войдет в норму продаж недвижимости.

Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» «Страна Плюс»:

Страховые компании не спешат с развитием данного вида страхования в силу незрелости самого рынка строительства: стандарты строительства размыты; не все застройщики при продаже квартир в новостройках заключают договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», который защищает права дольщика, порой применяя другие формы договоров.

Застройщик часто хочет минимизировать свою ответственность в договоре и манипулирует невысокой ценой на строящееся жилье. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель также хочет сэкономить и не всегда готов нести дополнительные расходы по страховке в т.ч. и из-за недоверия к страховым компаниям в целом.

Ирина Дюпор, директор французской компании «ИММОКОНЦЕПТ»:

В России нет такого жесткого законодательства, с одной стороны, а с другой – страховая компания должна быть уверена, что застройщик работает в соответствии с ГОСТами. Единственный выход из положения - создание объединенной структуры из банка, девелоперской фирмы и страховой компании, которая сама бы финансировала проект, сама бы строила и сама бы страховала. При этом надо понимать, что во Франции строительство не является прибыльным бизнесом в отличие от России. По признанию одного из наших партнеров, руководителя одной из лучших по качеству строительных компаний, если в конце операции у них чистая прибыль 10%, то они всем составом пьют шампанское. Не думаю, чтобы российский строительный бизнес привлекала такая перспектива.

Страховая система австрийской республики

В Австрии значительная часть страхового сектора находится в федеральной и муниципальной собственности. Масштабы деятельности частных операторов в страховом деле ограничены законодательством и действиями различных профессиональных организаций. Эти ограничения преследуют цели поддержания достигнутого уровня социально-экономического благосостояния страны.

В последние годы темпы роста страхового сектора несколько опережали рост национальной экономики. Падение уровня процентных ставок заставило ряд обществ страхования жизни сократить распределяемую прибыль. Вместе с тем фактические процентные ставки выше низких темпов инфляции в стране (на уровне 2% в год).

Личное страхование

Наиболее активный элемент страховой системы Австрийской Республики — личное страхование. Действующие в данной сфере страховщики за последние четыре года добились 10% ежегодного прироста. В определенной мере эти успехи связаны с финансовыми проблемами федеральной системы социального обеспечения. Широкое распространение получили смешанное страхование жизни, пожизненное страхование (на случай смерти) и комбинированная форма договора, где страхователями одновременно являются два лица (например, супруги). Прочие виды страхования пытаются конкурировать с сектором личного страхования за достижение аналогичных результатов.

Государственное социальное обеспечение в Австрии является обязательным для всех лиц наемного труда и осуществляется через правительственные агентства. Формирование фонда государственного социального обеспечения ведется как за счет средств работодателя, так и за счет отчислений от заработной платы наемного труда. Из фонда государственного социального обеспечения выплачиваются пенсии и пособия по старости, в связи с травмой на производстве и в быту, профессиональным заболеванием. Кроме того, средства фонда расходуются на выплату пособий по безработице, а также на возмещение медицинских расходов застрахованному клиенту.

Частный страховщик

Все прочие сферы страхования обеспечиваются за счет услуг частных страховых компаний. Частный страховщик в Австрии может быть учрежден как акционерная компания, принадлежащая ее акционерам, либо как общество взаимного страхования, принадлежащее его страхователям-пайщикам.

Иностранные страховые компании могут проводить операции в Австрии через дочернюю страховую фирму (путем продажи части своих акций австрийскому контрагенту) или через специально открытое отделение. Из 68 страховых компаний, работающих на австрийском национальном страховом рынке, 60% контролируется пятью крупнейшими страховщиками. Зарегистрированы и работают на страховом рынке 54 страховых компании инкорпорированных в Австрии и 14 отделений иностранных страховых компаний. Примерно 30% австрийских страховых компаний контролируется международными страховыми группами.

Кроме операций по прямому страхованию, некоторые страховщики осуществляют перестраховочные операции для других национальных и иностранных страховщиков. Также имеется два специализированных перестраховочных общества. В зависимости от условий имеющейся лицензии, каждый страховщик может осуществлять все виды личного и имущественного страхования. В Австрии существует обязательное страхование гражданской ответственности владельцев (в том числе водителей и пилотов) автотранспортных средств, воздушных судов, операторов нефтегазопроводов, бухгалтеров, нотариусов и охотников за ущерб, причиненный своими действиями третьим лицам.

Продажа страховых полисов

Имеется возможность заключать договоры страхования напрямую, непосредственно со страховыми компаниями. Кроме того, налажена система продажи страховых полисов с помощью посредников — страховых брокеров и агентов. Полисы, удостоверяющие договор страхования гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств за ущерб перед третьими лицами, в ряде случаев, можно приобрести непосредственно в офисе страховщика. Данная форма страхового обслуживания («открытые двери») предоставляет страхователю 7%-ную скидку с исчисленной суммы страховой премии по базисному тарифу.

Новационные фирмы продажи страховых полисов также активно внедряются на австрийской страховой рынок. Благодаря новым технологиям и широком внедрению персональных компьютеров в повседневную жизнь, потенциальный клиент имеет возможность через модем в диалоговом режиме обсудить условия будущего договора страхования и, не выходя из дома, получить страховой полис, удостоверяющий заключенную сделку.

Развиваются также другие нетрадиционные формы продажи страховых полисов, например, через специальные автоматы, установленные в аэропортах страны. Используя этот автомат, авиапассажир может в течение нескольких секунд получить страховой полис, удостоверяющий договор от несчастных случаев на время полета. Оплату страховой премии можно произвести наличными деньгами и по кредитной карточке. Справедливости ради надо отметить, что система продажи страховых полисов через специальные автоматы пока занимает весьма малый удельный вес в общем объеме страхового бизнеса. Традиционные формы продажи страховых полисов, опирающиеся на рекламу в газетах, журналах, по радио и телевидению, являются преобладающими.

Страховой агент

Страховую компанию во взаимоотношениях со страхователем могут представлять две категории страховых агентов. Возможно, что страховой агент продает страховые полисы только данной страховой компании. Независимый страховой агент может одновременно продавать полисы нескольких страховых компаний. Никаких различий с правовой точки зрения между этими двумя агентами не существует. Каждый страховой агент имеет право подписывать контракт или представить компанию. Вместе с тем, страховщик может особым образом ограничить правомочия страхового агента рамками какой-либо определенной территории (отведенный участок). Ограничения правомочий страхового агента отведенным участком подробно оговариваются в заключаемом трудовом контракте.

В настоящее время в Австрии насчитывает около 10 000 страховых агентов, которые работают от имени и по поручению одной страховой компании. Кроме того, насчитывается более 15000 независимых страховых агентов, продающих своим клиентам страховые полисы сразу нескольких страховых компаний. Большинство независимых агентов выступают в качестве агентов-совместителей, сочетающих основную работу с аквизицией. В частности, в сельских районах страны страховые агенты-совместители обеспечивают значительные суммы прироста страховой премии и количества заключенных договоров страхования.

Если страховой агент действует от имени и по поручению сразу нескольких страховых компаний, то для каждой из них он может работать только в одном классе страхования. Данная норма преследует цели устранения нездоровой конкуренции между страховыми компаниями — принципами желающими привлечь наиболее квалифицированных страховых агентов на свою сторону.

Независимые страховые агенты работают на основе комиссионного вознаграждения. Страховые брокеры также весьма активны на рынке. С их помощью обеспечивается примерно 6-8% страхового бизнеса. Независимые страховые агенты и брокеры должны отвечать требованиям Торгового уложения.

Лицо, желающее выступать в качестве независимого страхового агента или брокера, должно обратиться с заявлением в Федеральную Торговую Палату, которая выдает соответствующие разрешения на данный вид деятельности (первый этап) и сертификат после трехлетней практики в страховом бизнесе (второй этап). Срок страховой практики может быть сокращен на один год, если заявитель имеет диплом об окончании австрийского университета (только юридического или экономического факультетов).

Страховой надзор

Страховой надзор в Австрии был установлен более 100 лет назад. На сегодняшний день сфера страхования регулируется правовыми нормами Закона о страховом надзоре 1978 г. (Versicherungsaufsichtsgesetz — VAG), который окончательно вступил в силу в октябре 1986 г. Все виды деловой активности страховщиков подпадают под действие VAG. Действие указанного закона направлено, в первую очередь, на защиту интересов страхователей.

Орган государственного страхового надзор (Versicherungsaufsichtishehoerde — VAB) является частью Министерства финансов Австрии. VAB наделен широкими полномочиями и рассматривается не только как орган надзора, но и как орган, регулирующий страховой рынок. Следует заместить, что, в целом, страховой надзор в Австрии довольно жесткий, по сравнению с другими странами Западной Европы, в том числе Великобритании. Все страховые компании, оперирующие на страховом рынке, обязаны получить лицензию VAB. Выдача лицензии означает, что данный страховщик соответствует требованиям страхового законодательства. Страховой надзор распространяется на все страховые компании инкорпорированные в Австрии, а также австрийские отделения иностранных страховых компаний. В компетенцию VAB входит страховой надзор по всем направлениям бизнеса инкорпорированных страховщиков и в части операций, совершаемых на национальном страховом рынке, для австрийских отделений иностранных страховых компаний.

Получение лицензии

Для получения лицензии страховщик должен представить в VAB бизнес-план, в котором указываются классы страхования, приводятся стандартные условия страховых договоров, сообщаются фамилии двух управляющих директоров страховой компании или в случае открытия отделения иностранного страховщика — двух местных представителей. Прикладывают актуарный расчет тарифной ставки по каждому виду страхования. Описывается процедура удовлетворения претензий страхователя по факту страхового случая. Сообщается порядок взаимодействия по перестрахованию рисков. Справочно дается прогноз ожидаемых финансово-экономических результатов будущей страховой деятельности.

Бизнес-план иностранного страховщика, намеревающегося открыть отделение в Австрии, должен содержать только предложения по содержанию условий страхования, которые он хочет предложить на местном страховом рынке. Выражая одобрение в части представленных документов на лицензирование, VAB, может предложить страховщику внести в качестве гарантии своих обязательств перед страхователями определенный денежный депозит государственному казначейству. На практике внесение денежного депозита обычно связано с открытием отделения иностранного страховщика в Австрии.

Отделения иностранных страховщиков, действующих на национальном страховом рынке, поднадзорны VAB на тех же условиях, что и австрийские страховые компании. Иностранные страховщики должны отвечать всем стандартам, выдвигаемым местными требованиями. Кроме того, дополнительно они должны постоянно иметь определенный строго лимитированный минимум постоянного капитала в стране пребывания. Указанные минимум с одобрения VAB должен быть проинвестирован в малорискованные активы (обладающие высокой ликвидностью), которые могут быть использованы только для удовлетворения заявленных претензий по фактам страховых случаев австрийскими страхователями.

Перестраховочная деятельность особым образом не регламентируется. Не существует ограничений передавать или принимать риски в перестрахование, а также в ретроцессию. Вместе с тем, VAB наделен правом аннулировать или существенно изменять условия договора перестрахования и ретроцессии, если сочтет их противоречащими нормам права.

Права интервенции

Характеризуя деятельность VAB, следует отметить, что наряду с лицензированием страховой деятельности, надзор имеет широкие права интервенции (вмешательства) в дела страховщиков. Эти права закреплены нормами законодательства, включая право требовать информацию об операциях страховщиков и их документарное подтверждение. Кроме того, в любой момент VAB может организовать ревизию (инспекционную проверку) любого аспекта деловой активности страховщика. При наличии достаточных к тому оснований в компетенции VAB вмешиваться в технические, организационные и управленческие вопросы деятельности страховщика.

Если страховщик не подчиняется законным требованиям страхового надзора (в форме письменных предписаний) лицензия может быть отозвана. Данная норма, однако, применяется в исключительных случаях, когда, например, очевидна финансовая несостоятельность страховщика или его деятельность угрожает национальным интересам. Лицензия также отзывается, когда установлены факты грубого нарушения прав страхователей.

Резервные фонды

Закон о страховом надзоре (VAG) требует от каждого страховщика соблюдения определенного уровня платежеспособности. Страховщики обязаны создавать специальные резервные фонды, которые должны удовлетворять будущим обязательствам по заключенным договорам страхования жизни и некоторым потенциальным убыткам по возмещению медицинских расходов. Указанные резервные фонды находятся в доверительном управлении независимых трастов, одобренных органом страхового надзора. Средства этих фондов имеют строго целевой характер расходования (только на возмещение ущерба в тех видах страхования, для которых они были созданы). Таким образом, они не могут быть использованы для удовлетворения претензий каких-либо других кредиторов.

В Австрии существуют требования к размеру минимального капитала для организации страхового дела. Этот размер зависит от вида страхования. Например, для транспортного страхования он составляет 30 млн австрийских шиллингов, для личного страхования — 70 млн австрийских шиллингов, для прочих видов — 100 млн австрийских шиллингов. Некоторые направления инвестиций требуют специального одобрения VAB.

Годовой финансовый отчет

Местное законодательство требует от всех страховщиков составления годового финансового отчета (по формам и в объемах, определяемых органом страхового надзора). Имеются особенности в составлении этих отчетов для страховщиков, которые не занимаются операциями личного страхования. В целом финансовый отчет включает годовой бухгалтерский баланс, расшифровку по счету «Прибыль или убыток», подробную таблицу поступления, страховой премии по видам страхования и пояснительную записку к бухгалтерскому баланесу. От холдингов не требуется составления консолидированного баланса.

В рамках этих общих требований к составлению финансового отчета имеется ряд особенностей. Так, например, требуется составление бухгалтерского баланса и расшифровка по счету «Прибыль и убыток» для операций личного, медицинского и иных видов страхования, даже если они проводятся в рамках одной и той же страховой компании. Такое пристальное внимание к источникам и движению средств страховщика обусловлено задачами налогообложения прибыли.

Годовой финансовый отчет любого страховщика должен содержать заключение внешнего аудита (т.е. сертифицированного аудитора) о достоверности представленных сведений. В аудиторском заключении особое внимание уделяется анализу каждой статьи бухгалтерского баланса и каждой позиции в расшифровке по счету «Прибыль и убыток». Аудитор должен также отметить в своем заключении соблюдение норм страхового законодательства. Аудитор несет ответственность по закону за достоверность аудиторского заключения.

Внешний аудит

Не позднее 6 месяцев по окончании года финансовый отчет, а также доклад совета директоров о результатах работы страховой компании должен быть доступен акционерам или пайщикам (общества взаимного страхования) для ознакомления. Финансовые отчеты публикует для всеобщего сведения специализированное периодическое издание. Аудиторское заключение также должно быть известно страховому надзору, совету директоров страховой компании и страхователям. Кроме того, результаты внешнего аудита страховой компании аудитор докладывает непосредственно в VAB. Указанный доклад должен содержать оценку финансового состояния страховщика. Срок представления этого доклада в VAB. Указанный доклад должен содержать оценку финансового состояния страховщика. Срок представления этого доклада в VAB не позднее 7 месяцев по окончании года. В свою очередь VAB может потребовать от внешнего аудитора страховщика предоставления какой-либо дополнительной информации, не включенной в ранее установленные формы и объемы годовой отчетности. Доклад внешнего аудитора в VAB проверяется органом страхового надзора с точки зрения соответствия ранее заявленному бизнес-плану и приложенным к нему документам (для выдачи лицензии). Доклад внешнего аудитора в VAB носит конфиденциальный характер и не подлежит оглашению для широкой общественности.

Налогообложение

Налогообложение доходов от страховой деятельности весьма отличается от российской специфики. Австрийское корпоративное налоговое законодательство делает различия между компаниями-резидентами и компаниями-нерезидентами. Компании, имеющие штаб-квартиру на территории Австрии и осуществляющие оттуда оперативное управление, рассматриваются как субъект налогообложения доходов от деятельности, независимо от страны происхождения. Вместе с тем, компании, не имеющие штаб-квартиры на территории Австрии или не осуществляющие оперативное управление системой отсюда, подлежат налогообложению от источников доходов австрийского происхождения.

Налогооблагаемый доход определяется как прибыль по результатам финансового года за вычетом необлагаемого минимума и специальных статей затрат (относящихся на издержки хозяйственной деятельности), текущие ставки корпоративного налога — 30%. Какая-либо его дифференциация отсутствует. Физические лица, приобретающие страховые полисы личного страхования за светличных доходов, в основном освобождаются от уплаты подоходного налога. Однако установлен максимальный предел расходов физического лица по уплате страховой премии в счет приобретаемых страховых полисов. Он составляет 40 000 австрийских шиллингов в год. Если страхователь сверх 40 000 австрийских шиллингов израсходовал на уплату страховой премии еще 20 000 австрийских шиллингов, то с превышаемой суммы налогооблагаемая база уменьшается на 50%. Налог удерживается страховщиком у источника (т.е. при уплате весьма крупной страховой премии) и перечисляется налоговому ведомству. Кроме того, страховая премия может оказаться источником налогообложения в зависимости от того, относится сам страхователь к числу резидентов или демицилей в Австрии. Скажем, если страхователь оплачивает страховую премию иностранному страховщику, который оперирует в Австрии без образования отделения своей компании, то ставка налогообложения увеличивается в 5 раз по сравнению с обычно действующей. На 10% снижается налог на содержание пожарной охраны, если физическое лицо имеет договор страхования домашнего имущества и полностью освобождается от уплаты этого налога, если заключен договор огневого страхования. В целом страховая премия освобождена от налога на добавленную стоимость.

Руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин сообщил о том, что правительство Москвы совместно с Минстроем России, а также с Ассоциациями НОСТРОЙ и НОПРИЗ рассматривают возможность создания института обязательного страхования ответственности , в случае выявления скрытых дефектов здания. «Здесь мы предлагаем использовать опыт Великобритании и Франции», - подчеркнул Сергей Иванович.

Как считают федеральные и московские власти, дополнительное обязательное страхование застройщиков необходимо, чтобы гарантировать выплаты людям, пострадавшим из-за скрытых дефектов зданий, которые возникли по вине строителей, проектировщиков или изыскателей и выявились в ходе эксплуатации, чем причинили вред этим потребителям.
Напомним, что в настоящее время строительные СРО и так уже формируют два компенсационных фонда:

1.Компфонд возмещения вреда (ВВ);

2.Компфонд обеспечения договорных обязательств (ОДО).

Кроме этого, подавляющее большинство СРО осуществляют страхование как одного, так и второго компенсационного фонда, что является для них дополнительным финансовым бременем. Правда, некоторые СРО формируют только один компенсационный фонд и соответственно осуществляют страхование только этого компфонда.

Следует отметить, что по новому законодательству застройщики формируют ещё один компенсационный фонд - компфонд долевого строительства, а в специальных случаях дополнительно получают банковские гарантии, то есть количество сборов ещё больше увеличивается.

Однако Минстрой, НОПРИЗ и НОСТРОЙ рассматривают возможность, чтобы строительные компании обеспечивали выплату нового сбора - за скрытые дефекты построенных зданий. Обязанность за осуществление этого сбора ляжет на плечи СРО. Считается, что, скорее всего, это будет страхование, но не исключено и появление ещё одного, уже третьего, компенсационного фонда. Поскольку, как высказываются специалисты Минстроя России, страховая компания платит, только если захочет, получить от неё страховые выплаты очень сложно. В то время как компенсационные фонды, хоть и были во многом растрачены в предшествующее время, но, согласно последним поправкам в действующее законодательство, размещены на специальных счетах в уполномоченных банках, потому риски их утраты значительно уменьшились. Тем самым, вероятность компенсации вреда, нанесённого потребителям через выявившиеся скрытые недостатки, значительно увеличилась.

То есть компфонды «на месте», они осязаемы. У потребителей больше шансов получить их, нежели выплаты страховых компаний, которые, как показывает практика, иначе как через многочисленные суды не взыщешь, да и то в страховании столько нюансов, что 70% потребителей в принципе не могут выиграть у страховых компаний и уходят ни с чем.

Очевидно, что с принятием новых поправок СРО получат новые обязанности, а строители - новые сборы, что ляжет дополнительным грузом на плечи потребителя.