Технические условия. О порядке принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности московской области Как снести часть нежилого здания

При выборе места для объекта застройщик может столкнуться с необходимостью демонтажа старого сооружения, а для этого важно знать, кто выдает разрешение на снос здания в Москве, и какие действия предпринимать для получения необходимого документа. Если выбирать, между поиском новых участков и «удалением» ветхих и не пригодных для эксплуатации зданий, строительные компании чаще склоняются ко второму варианту. Причина такого решения - возможность получить более выгодное место для строительства.

Кроме того, снос ветхого здания может производиться по следующим причинам:

• Планируется комплексное развитие территории.
• Имеется соответствующее решение владельца сооружения.
• Объекты недвижимости отнесены к категории ветхих или аварийных зданий.
• Доказано самовольное возведение постройки и имеется решение суда.

Главная сложность - бюрократические процедуры, которые необходимо пройти для получения разрешения на снос здания. Куда необходимо обращаться? Кто занимается выдачей таких документов? Что из бумаг может потребоваться? Рассмотрим эти моменты подробнее.

По законодательству процесс сноса любого сооружения - работа, которая относится к категории строительно-монтажных мероприятий. Это означает, что здесь не обойтись без получения разрешения, как и в случае со строительством нового объекта. За документом, как правило, приходится обращаться в архитектурные бюро и муниципальные органы управления (с учетом существующего регламента инстанций).

Для успешного прохождения процедур требуется сбор необходимых документов, которые бы подтверждали право владения сооружением или решение судебного органа, предписывающего возможность сноса имеющегося объекта. Кроме того, перед выполнением каких-либо действий требуется поставить в известность соседей о временном отключении воды, света и других коммуникаций. При этом стоит убедиться, что близлежащие участи не пострадают в результате выполнения работ по сносу старого здания.

Как быть в случае с капитальным объектом?

Если речь идет о демонтаже капитальных построек, приходится пройти более сложный путь бюрократических согласований. В ситуации с сооружениями, предназначенными для проживания нескольких семей, требуется пройти несколько этапов:

• Подготовить подобный проект, в котором будут описаны особенности сноса здания. В состав проектной документации входит набор технических документов, в которых пошагово рассмотрен процесс «удаления» старого сооружения.
• Согласовать процесс отселения жителей здания, которое подлежит сносу. Эта работа не должна оформляться на словах - решение оформляется документально и с учетом действующего законодательства.
• Согласовать и проконтролировать выезд организаций.
• Подготовить территорию, на которой планируется проведение работы. Сюда относится установка ограждений, а также принятие мер, направленных на защиту жизни и здоровья людей, проживающих в находящихся рядом домах.
• Отключить коммуникации здания, которое подпадает под снос. Работа выполняется с участием представителей соответствующих государственных служб. Все мероприятия должны быть заранее согласованы и утверждены в каждой из этих инстанций.
• Проконтролировать факт отключения подведенных коммуникаций. Это важный этап, позволяющий исключить проблемы со снабжением близлежащих сооружений. На этом этапе выполняется проверка функционирования коммуникационных систем после отключения от них сносимого объекта.
• Убрать территорию, после завершения мероприятий по демонтажу здания.
• Вывезти строительный мусор, которые образовался в результате проведенных мероприятий, и утилизировать имеющиеся отходы.

Участники мероприятий по сносу старого сооружения должны иметь на руках полный пакет разрешений, лицензий и допусков, позволяющих выполнять подобные работы качественно и квалифицированно. Время, выделяемое на снос сооружения, указывается в проектной документации, и зависят от следующих факторов:

• Скорости сбора необходимых разрешений.
• Активности расселения жильцов из сносимого здания.
• Наличия бюрократических сложностей в процессе сбора требуемого пакета бумаг и так далее.

Кто выдает такие разрешения?

Получение решения, позволяющего приступать к сносу сооружений или зданий - прерогатива:

• Государственного органа исполнительной власти.
• Органов исполнительной власти для субъекта России.
• Московского комитета по культнаследию (если объект находится в исторической части населенного пункта).
• Органов местного самоуправления.

Для Москвы необходимо:

• Получить разрешение Мосгосстройнадзора, позволяющее начинать подготовительные мероприятия на стройплощадке.
• Ордер ОАТИ (для организации строительной площадки).

Как подать заявку?

Перед тем как снести здание и подать заявку, требуется разработать проект на запланированные мероприятия, получить разрешение, согласовать выполнение требуемого объема работ и получить экспертное заключение. Все бумаги прикладываются к заявлению, которое подается в уполномоченные органы для получения разрешения на снос здания в Москве. Для ускорения процедуры и защиты от ошибок допускается привлечение технического заказчика. Он оказывает помощь в процессе демонтажа и технического сопровождение при создании проектной документации.

Во время оформления разрешения сотрудники технического надзора отдельное внимание уделяют проверке сметы на будущие мероприятия по реконструкции или сносу старого объекта. На этом этапе выполняются работы по вычислению материалов и трудовых затрат, а также соответствие взятых коэффициентов и расценок текущим реалиям. Также проверяется выполнение нормативов, требований и технологии выполнения работ.

Необходимые документы

Чтобы получить ордер или разрешение, позволяющее приступить к сносу здания, требуется сбор и передача в уполномоченную инстанцию следующего пакета бумаг:

В полный список документов и актов, которые прилагаются к заявлению, входит 29 обязательных бумаг. По завершении мероприятий по демонтажу объекта работники технического надзора убеждаются в наличии необходимой документации перед ее передачей комиссией по приемке.

Могут ли отказать в разрешении?

В определенных случаях возможны сложности с получением разрешения на демонтаж сооружения. Чаще всего под защиту подпадают исторические объекты, архитектурные памятники, а также здания, которые находятся под чьей-либо защитой или возведены на территории заповедников.

С получением разрешения на снос могут возникнуть проблемы, если отсутствует договоренность с одной или группой граждан, чьи имущественные права страдают от демонтажа определенного объекта. К этой категории также относятся совладельцы сооружения или жители многоквартирных зданий.

Итоги

Снос здания - сложный процесс, который подразумевает не только демонтаж старого строения, но и выполнение серьезного комплекса мероприятий. Во избежание проблем важно придерживаться плана выполнения работ и соблюдать правила безопасности.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

О Порядке принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области

Документ с изменениями, внесенными:
(Официальный сайт Правительства Московской области www.mosreg.ru, 24.07.2017);
(Официальный сайт Правительства Московской области www.mosreg.ru, 27.09.2017);
(Официальный сайт Правительства Московской области www.mosreg.ru, 22.10.2019).
____________________________________________________________________

В соответствии с Законом Московской области N 4/2007-ОЗ "О собственности Московской области" и в целях повышения эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности Московской области, Правительство Московской области

постановляет:

1. Утвердить прилагаемый Порядок принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области.

2. Реализация решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, осуществляется за счет внебюджетных средств, за исключением случаев, если в государственных программах Московской области предусмотрены мероприятия, связанные с реализацией решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, финансируемые за счет средств бюджета Московской области.

Бюджетные ассигнования на мероприятия, связанные с реализацией решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, финансируемые за счет средств бюджета Московской области, предусматриваются Министерству строительного комплекса Московской области, Министерству имущественных отношений Московской области в соответствии с реализуемыми ими мероприятиями государственных программ Московской области.
(Абзац в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Московской области от 22 октября 2019 года N 764/36 .

3. Установить, что государственными заказчиками по мероприятиям, связанным с реализацией решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, финансируемым за счет средств бюджета Московской области, являются Министерство строительного комплекса Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области в соответствии с реализуемыми ими мероприятиями государственных программ Московской области.
постановлением Правительства Московской области от 22 октября 2019 года N 764/36 .

4. Главному управлению по информационной политике Московской области обеспечить официальное опубликование настоящего постановления в газете "Ежедневные новости. Подмосковье" и размещение (опубликование) на сайте Правительства Московской области в Интернет-портале Правительства Московской области.

5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Председателя Правительства Московской области - министра экологии и природопользования Московской области Куракина Д.А.
(Пункт в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Московской области от 22 октября 2019 года N 764/36 .

Губернатор
Московской области
А.Ю.Воробьев

Порядок принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области

УТВЕРЖДЕН
постановлением Правительства
Московской области
от 18 августа 2016 года N 594/27

1. Настоящий Порядок принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области (далее - Порядок), регламентирует процедуру принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, за исключением жилых и многоквартирных домов (далее - объекты областной собственности), и организацию выполнения работ по сносу объектов областной собственности.

2. Решение о сносе принимается в отношении объектов областной собственности:

закрепленных на праве оперативного управления за государственными автономными, бюджетными и казенными учреждениями Московской области, центральными исполнительными органами государственной власти Московской области и государственными органами Московской области (далее - учреждения, государственные органы);

закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными унитарными предприятиями Московской области (далее - предприятия);

составляющих казну Московской области.

3. Решение о сносе принимается при наличии одного из оснований:

в отношении объекта областной собственности принято решение о его списании в соответствии с Порядком списания имущества, находящегося в собственности Московской области , утвержденным постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 N 228/8 "О порядке списания имущества, находящегося в собственности Московской области" (далее - Порядок списания);

объект областной собственности, расположен на земельном участке, по которому принято решение об его изъятии для государственных нужд Московской области в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Решение о сносе объектов областной собственности, составляющих казну Московской области, принимается Министерством имущественных отношений Московской области.

5. Решение о сносе объектов областной собственности, закрепленных за учреждением, предприятием на праве оперативного управления, хозяйственного ведения принимается учреждением, предприятием по согласованию с государственными органами, в ведомственном подчинении которых они находятся, и Министерством имущественных отношений Московской области.

Решение о сносе объектов областной собственности, закрепленных за государственными органами, принимается государственными органами по согласованию с Министерством имущественных отношений Московской области.

Срок согласования решения о сносе объектов областной собственности в Министерстве имущественных отношений Московской области не должен превышать 30 календарных дней.

6. Решение о сносе объектов областной собственности должно содержать:

а) наименование объекта областной собственности;

б) местонахождение объекта областной собственности, подлежащего сносу (при отсутствии - описание его местоположения);

в) кадастровый или условный номер (при наличии);

г) номер записи о государственной регистрации права собственности Московской области в Едином государственном реестре недвижимости (при наличии);
постановлением Правительства Московской области от 4 июля 2017 года N 565/23 .

д) государственный орган, осуществляющий контроль за реализацией решения о сносе объекта областной собственности;

е) источник финансового обеспечения мероприятий, связанных с реализацией решения о сносе областной собственности;

ж) срок реализации решения о сносе объектов областной собственности.

7. Копия решения о сносе объектов областной собственности в трехдневный срок направляется в Министерство строительного комплекса Московской области в случае если мероприятия, связанные с реализацией решения о сносе областной собственности, финансируются за счет средств бюджета Московской области.

8. При реализации решения о сносе объектов областной собственности государственные органы, предприятия и учреждения обеспечивают выполнение следующих мероприятий:

организацию проведения работ по сносу (демонтажу) объектов областной собственности;

принятие мер, предупреждающих причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе мер, препятствующих несанкционированному доступу людей на объект областной собственности;

организацию проведения мероприятий по утилизации строительного мусора;

организацию проведения государственного кадастрового учета или государственного учета объекта, в том числе технического учета;

оформление акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта областной собственности в соответствии со статьей 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ;
(Абзац в редакции, введенной в действие с 28 сентября 2017 года постановлением Правительства Московской области от 27 сентября 2017 года N 811/35 .

организацию проведения мероприятий по снятию объектов областной собственности, прекративших существование, с кадастрового учета;

организацию проведения мероприятий по государственной регистрации прекращения права собственности Московской области на объекты областной собственности, прекративших существование, в Едином государственном реестре недвижимости;
(Абзац в редакции, введенной в действие с 25 июля 2017 года постановлением Правительства Московской области от 4 июля 2017 года N 565/23 .

предоставление информации в Министерство имущественных отношений Московской области об объектах областной собственности, прекративших существование, для исключения из реестра имущества, находящегося в собственности Московской области.

9. Министерство имущественных отношений Московской области обеспечивает исключение из реестра имущества, находящегося в собственности Московской области, сведений об объектах недвижимого имущества, прекративших существование, в отношении объектов областной собственности, составляющих казну Московской области.

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО "Кодекс"

В случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения имущества, то есть утраты физических свойств. На этом основании исчисление налога на имущество организаций должно быть прекращено. Такой вывод содержится в . В рассматриваемом деле, по мнению налоговой инспекции, налог на имущество организаций должен исчисляться до момента исключения сведений об административном здании из государственного реестра несмотря на его ликвидацию на пять месяцев раньше исключения сведений из реестра.

ВС РФ указал, что уплата имущественного налога со стоимости недвижимости является одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на собственнике. При этом само по себе наличие в государственном кадастровом учете сведений об объекте недвижимости и его принадлежности налогоплательщику не может быть основанием для взимания налога при фактическом отсутствии облагаемого имущества.

Нужно ли отражать в декларации по налогу на имущество организаций объекты, которые не признаются объектом налогообложения этим налогом? Узнайте из материала "Декларация по налогу на имущество организаций и расчеты по авансовым платежам" в "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите на 3 дня бесплатно!

Суд отметил, что налоговое законодательство связывает обязанность по исчислению и уплате налога на имущество организаций с наличием реально существующих объектов недвижимости, которые способны приносить экономические выгоды владельцу, в связи с чем они и признаются частью активов налогоплательщика – объектами основных средств. Также ВС РФ указал на необходимость учесть то, что право на вещь не может существовать отдельно от самой вещи. Согласно право собственности на объект прекращается в том числе и в случае гибели или уничтожения имущества.

Напомним, что ранее Минфин России высказал аналогичную позицию в отношении .

Защита прав собственников жилых помещений в настоящее время предусмотрено действующим законодательством.
Что же касается прав собственников нежилых помещений (офисов, магазинов, аптек, находящихся в сносимых зданиях) - их права защищаются в настоящее время положениями гражданского кодекса, касающимися отчуждения земли для государственных или муниципальных нужд (именно сюда мы отнесли снос дома в связи с «реновацией»):
В соответствии с п. 3 ст. 239. 2 Гражданского кодекса РФ
«Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» .
В соответствии с п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).
В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В соответствии со ст. 56.9 главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации, от 25.10.2001 N 136-ФЗ, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд содержит …размер и порядок выплаты возмещения за объекты недвижимости;
При наличии согласия лиц, у которых изымаются объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых.
При этом в соглашении об изъятии недвижимости указываются:
- рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых на праве собственности взамен изымаемых объектов недвижимого имущества;
- рыночная стоимость иных прав(например, аренды);
- разница между размером возмещения за изымаемые объекты недвижимости и рыночной стоимостью передаваемых или предоставляемых взамен объектов недвижимого имущества, прав на них, порядок оплаты такой разницы лицу, у которого изымаются объекты недвижимости.
При этом, в соответствии со ст. 56. 12 ЗК РФ, решение суда об изъятии объектов недвижимого имущества, изымаемых для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые объекты недвижимого имущества.
Таким образом, в настоящее время при изъятии объекта недвижимости полагается выплата денежной компенсации, а в случае СОГЛАСИЯ собственника- предоставление ему другого жилого помещения взамен изымаемого, с выплатой разницы в стоимости.

Однако согласно проекту федерального закона № 120505-7«О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации - городе федерального значения Москве (принят Государственной думой в первом чтении 20 апреля 2017 года), теперь собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом предлагается заключить договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение, в отношении одного из равнозначных нежилых помещений , находящихся в собственности города Москвы или фонда.
Равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное на территории города Москвы, площадь которого не меньше площади освобождаемого нежилого помещения .
В случае необоснованного уклонения указанного собственника от заключения данного договора в течение более чем шестидесяти дней со дня направления ему проекта указанного договора уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить соответствующий договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение.
Это значит, что по принятии закона права собственника такого помещения не будут защищены ничем !
На достойную денежную компенсацию за свое уничтоженное имущество теперь можно не претендовать.
Предлагается один вариант помещения такого же размера, причем отказаться от него нельзя.
Убытки, понесенные при переезде, при расторжении арендных отношений, разницу в цене между старым и новым (возможно значительно более дешевым) помещением никто не компенсирует.
Мы видим в этой ситуации фундаментальное нарушение прав собственника, гарантированных Конституцией:

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ,

1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения

Новый же законопроект говорит не о равноценном возмещении (равной стоимости), а о некоем «равнозначном» жилом помещении того же размера, которое, как мы понимаем, будет расположено в ином районе города Москвы и о равной стоимости говорить не приходится.
В соответствии со ст. 15 Конституции, Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.
Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.
В данном случае мы наблюдаем принятие закона, прямо противоречащего Конституции РФ.
Таким образом можно говорить о том, что любые принятые решения судов о принудительном заключении договора «определяющего переход права собственности на равнозначное жилое помещение» повлекут немедленные жалобы в Конституционный суд РФ.
Что в итоге приведет к отмене положений неконституционного закона и как следствие отмены сотен судебных решений.