1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.
2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного норматив-ными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Ограничение ипотеки земельных участков, находящихся в собственности государства или субъекта Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно законода- тель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям и в опера-тивное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие пункта 1 комментируемой статьи положениям пункта 1 ст. 6 Закона об ипотеке, допускающего ипотеку имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Кроме того, этот пункт противоречит также пункту 3 ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их, оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. Однако Закон об ипотеке к таковым законам не относится.
Определение земель сельскохозяйственного назначения дается в пункте 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ (утратил силу), в котором сказано, что «в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями». Несколько иное определение дается в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Представляется" более правильным установление минимального размера земельного участка в новом Земельном кодексе либо в порядке, им определенном.
Однако законодатель пошел по другому пути. Очевидно это объясняется тем, что количество пригодной к использованию земли су-щественно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют «свои» нижние и верхние пределы размеров земельных участков.

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

   1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

   (п. 1.1 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.

   (п. 1 в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

   Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

   При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

   (п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.

   При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.

   (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

3. Утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ.
4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

(п. 4 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

   Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

   Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

2. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
2. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

   (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

   Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

(в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

2. К договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

   Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
3. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ФЗ об ипотеке не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса, хотя могут быть и исключения.

До принятия ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств также не допускалась. Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с ФЗ об ипотеке.

Согласно статье 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но данное правило не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Федеральным законом от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ в ФЗ об ипотеке были внесены соответствующие изменения.

Надо отметить, что институт залога земель сельскохозяйственного назначения - это порой практически единственный способ обеспечить кредит в сельском хозяйстве. С другой стороны, с учетом того, что изменять целевое назначение земли нельзя (или очень трудно), государство и потребитель не будут лишаться сельскохозяйственной продукции, напротив, такой залог будет служить перераспределению земли в пользу наиболее эффективных собственников - сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Не допускается ипотека части сельскохозяйственного земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (статья 4 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель). Данная мера предусмотрена в целях недопущения нежелательного раздробления сельскохозяйственных земель на чрезмерно мелкие участки, для поддержания оптимального размера сельскохозяйственных земельных участков.

Залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, не допускается (). Предусмотрены также ограничения передачи в залог земли иностранцам: на приграничных территориях не допускается залог земель любых категорий, также не допускается передача в залог иностранцам сельскохозяйственных земель. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (статья 15 Земельного кодекса РФ).

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (статья 3 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель), поэтому можно сделать вывод, что и залогодержателями такие лица быть не могут. Если все-таки такое лицо стало обладателем земельного участка, у него возникает обязанность произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности (статья 5 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

25. Залог (ипотека) земельных участков

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор ипотеки должен быть заключён в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован органами юстиции по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается копия чертежа границ этого участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Следовательно, могут являться предметом договора об ипотеке земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

При общей собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

По договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения. Такие минимальные размеры устанавливаются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретённый при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешённом использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учётом времени, необходимого для реализации произведённой и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

Предыдущая

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка оценка предмета определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением требований ст. 67 Закона об ипотеке. Оценка земельного участка должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются. Кроме того, составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является право аренды земельного участка (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

В случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).

Если предметом ипотеки является земельный участок, в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном во внесудебном порядке, стороны не вправе предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В этом случае стороны обязаны осуществить реализацию заложенного имущества либо на открытых торгах, либо на аукционе, организованном залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

В том случае, когда при обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки этот участок приобретается залогодержателем (залогодержатель оставляет земельный участок за собой), а этот земельный участок по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, то он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ (ч. 2 п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).

Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, может осуществляться только при соблюдении требований, установленных нормами ст. 69 Закона об ипотеке.

Виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, определены в ст. 62 Закона об ипотеке.

По договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки: находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При этом вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям: они не должны относится к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке; они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Ряд понятий, использованных в Законе об ипотеке, определен в ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 62 Федерального закона об ипотеки, предметом иска являлись задолженность ООО «Портал» в сумме 45000000 рублей по кредитному договору от 26.12.2002 № 4520623 и проценты за пользование кредитом - 2026849 рублей 32 копеек с обращением взыскания на заложенное имущество залогодателей - ОАО «Александровский радиозавод» и ЗАО «Стандарт».

Суд первой и апелляционной инстанций, проанализировав представленные сторонами доказательства, обоснованно удовлетворил требования истца и взыскал на основании статей 309, 819, 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации заявленную сумму долга по кредиту, проценты за пользование им путем обращения взыскания на имущество ОАО «Александровский радиозавод», заложенное по договору залога от 26.12.2002 № 45206323/1, и имущество ЗАО «Стандарт», заложенное по договору залога от 26.12.2002 № 45206323/2, установив в решении начальную продажную цену имущества.

Из договора залога здания котельной и земельного участка от 05.01.2003 г. следует, что ЗАО «Стандарт» передало в залог банку здание котельной, находящееся по адресу: г. Александров Владимирской области, ул. Гагарина, дом 2, общей площадью 1784,8 квадратного метра и 106/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 248653 квадратных метра, находящийся по указанному адресу с кадастровым номером 33:17:00 06 09:0002.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Доказательств передачи в залог по договору залога от 05.01.2003 г. именно части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (здание котельной), в дело не представлено. Имеющийся в деле договор залога здания котельной, земельного участка свидетельствует о том, что это самостоятельные предметы залога, условий об одновременной ипотеке здания и земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, упомянутый договор не содержит. Документы, свидетельствующие о праве собственности закладываемого земельного участка также не подтверждают данные обстоятельства.

В силу части 2 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре. Рассматриваемый договор залога не согласуется с указанной нормой закона.

При таких обстоятельствах суд первой и апелляционной инстанций пришел к правомерному выводу о ничтожности договора залога от 05.01.2003 г. Доводы заявителя жалобы о неправильном применении норм материального права - статей 69, 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующих спорные отношения, - необоснованны.

То есть, норма, содержащаяся в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, существенно ограничивает по сравнению с правилами ГК РФ право гражданина или юридического лица заключать договор ипотеки земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека: земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

Итак, при определении предмета ипотеки земельных участков необходимо учитывать положения ГК РФ, Закона об ипотеки и иных нормативных правовых актов.

В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку находящихся на нем зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

В соответствии со ст. 64 Закона об ипотеки, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться таким зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или строящееся на земельном участке и принадлежащее залогодателю здание или сооружение не заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такое здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования такого здания или сооружения в соответствии с его назначением . Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными ч. 3 п. 1 ст. 64. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека подобного земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости .

Естественно, статья 64 Закона об ипотеке не может не противоречить тому же ЗК РФ.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. А при обращении взыскания на заложенное имущество произойдет именно отчуждение имущества.

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 указано, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

В соответствии со ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. А, как мы видим, взыскание на земельный участок отдельно от здания не допускается.

Кроме того, противоречит статья 64 Закона об ипотеки и ст. 340 ГК РФ, и ст. 69 Закона об ипотеке, которые не допускают ипотеку здания без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится это здание, если собственником и здания, и участка является одно и то же лицо. Получается полное отсутствие логики: если в ипотеку передается здание и в договоре прямо не указано, что одновременно со зданием в ипотеку передается земельный участок, на котором находится закладываемое здание, то никакая ипотека в силу закона на этот участок не распространяется, а договор ипотеки является ничтожной сделкой. Если же в залог передается земельный участок без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, то такой залог не является недействительной сделкой, и если иное не установлено сторонами, на здания на этом участке распространяется ипотека в силу закона. Чем вызван такой противоположный подход к ипотеке здания и земельного участка, логическому объяснению не поддается. Равно как не поддается логическому объяснению и последний пункт комментируемой статьи, запрещающий залог земельного участка без расположенных на нем зданий, если этот участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Почему земельный участок, например, из земель поселений, предназначенный для эксплуатации здания, можно заложить без расположенных на нем зданий, а земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения нельзя? Чем вызван такой избирательный подход? К сожалению, даже предположить, чем руководствовался законодатель при написании комментируемой статьи, не представляется возможным.

Таким образом, статья 64 Закона об ипотеки противоречит ст. 1 и 35 ЗК РФ. А поскольку передача имущества в ипотеку может привести к отчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка без одновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой. Следовательно, в таком случае объект недвижимости должен закладываться вместе с земельным участком, описываться наравне с земельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. Поэтому договор ипотеки земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должен быть полностью идентичен договору ипотеки объекта недвижимости с одновременной ипотекой земельного участка, и залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует, а без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой, а статья 64 Закона об ипотеки не подлежит применению как не соответствующая действующему законодательству.

Характерной особенностью российской правовой системы является то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим. Поэтому в том случае, когда такой земельный участок был заложен по договору об ипотеке, а впоследствии реализован в ходе обращения на него взыскания, новый собственник земельного участка, по существу, заменяет залогодателя в своих взаимоотношениях с собственником недвижимого имущества.

На практике иногда возникает и обратная ситуация когда здания или помещения арендуются без аренды земельного участка, на котором они расположены вследствие чего Арбитражные суды первой инстанции признавали такие договоры ипотеки ничтожными. Так, Товарищество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Челябинское» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу «Южно-Уральский банк социального развития «Резерв» о признании недействительными договора о залоге мясоперерабатывающего цеха от 30.07.97 и нотариальной надписи о запрете отчуждения заложенного имущества до прекращения договора о залоге от 31.07.97 № 1а-4 в качестве применения последствия недействительности залога. Решением от 13.05.99 иск удовлетворен .

В другом случае, Товарищество с ограниченной ответственностью «Ремонт одежды» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку «Московский индустриальный банк» о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения от 29.09.95 № 118-з.

Решением от 11.06.99 исковое требование удовлетворено. Договор о залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение, что противоречит пункту 3 ст.340 ГК РФ и статье 69 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). Постановлением апелляционной инстанции от 20.07.99 решение оставлено без изменений .

В обоих случаях Президиум Верховного Суда РФ отменил вынесенные нижестоящими судебными инстанциями решение сославшись на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» где разъяснено, что когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об ипотеке» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о признании спорного договора о залоге недвижимости ничтожной сделкой противоречит действующему законодательству.

В соответствии со статьей 64.1 Закона об ипотеки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Итак, по общему правилу, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Учитывая то, что земельные участки как объекты гражданского оборота имеют свои особенности, содержание правомочий любого землепользователя, включая собственника, ограничено, например, установленными требованиями к разрешенному использованию определенного земельного участка.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 отдельных категорий, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования .

Требования о разрешенном использовании распространяются на все земельные участки, включая те, которые были приобретены при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу.

Собственник, который приобрел заложенный земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить назначение земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В пункте 2 статьи 69 Закона об ипотеки делается ссылка на ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу.

Так, согласно ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 3 установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в комментируемую статью добавлен п. 3, установивший дополнительные ограничения обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия судом решения об обращении взыскания на такой земельный участок его реализация откладывается как минимум до полного истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное правило позволяет залогодателю сохранить у себя продукцию, которую он рассчитывает получить с земельного участка и в получение которой были вложены определенные силы и средства. В противном случае залогодатель может потерять как заложенный земельный участок, так и продукцию, которая заложена не была.

Для избежания толкования сроков окончания сельскохозяйственных работ законодатель определил 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, как дату, до которой реализация заложенного имущества не допускается. Более того, стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иную дату.

В завершении рассмотрения вопроса отметим, что следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин в решении об обращении взыскания на земельный участок из числа земель сельскохозяйственного назначения вправе отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать следующие выводы.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами как субъектов Российской Федерации, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно статье 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.