Избор на банка за ипотека. Ипотечни условия от различни банки

Жилището е едновременно основна човешка потребност и негов вечен проблем. От Булгаков също знаем, че именно жилищният проблем развали московчаните, обаче, предполагам и не само тях. Тук няма да философстваме по темата - дали ипотеката като цяло е изгодна или, напротив, е „чист грабеж“. И едните, и другите позиции се намират дори в реномирани публикации. Изглежда, че най-правилният начин за анализ на този въпрос е да се сравни динамиката на текущите ипотечни плащания и наемните ставки за сравними жилища. Въпреки това, за повечето наши съграждани, както знаете, въпросът за собствените жилища изобщо не е икономическа категория, а по-скоро свещена, затова се обръщаме към практическата страна на темата. Така че, имаме нужда от апартамент, но няма достатъчно пари, за да го купим. В същото време няма и шанс да се натрупа необходимата сума. Има само един изход - ипотека. Какво да направите, така че ипотечният кредит да не се превърне в робство? Как да изберем банка и продукт за заем? За да направите това, следвайте набор от определени прости правила. Разбира се, е необходимо известно икономическо и правно обучение за решаване на проблема, но все още липсва обективната необходимост да бъдете посредник или опитен адвокат. Така че, нека започнем да избираме банка.

Много хора, между другото, не започват с това, а с търсенето на подходящ обект. Но в нашия случай това не е най-добрият начин, тъй като се съгласихме да надграждаме върху възможностите, а не върху желанията. И така, първо се нуждаем от пари, за да купим, а чак след това и апартамент. Както философите учат, правилно поставеният въпрос често е вече половината от отговора. За да решите проблема с избора на банка кредитор, първо трябва да го формулирате правилно. Тоест, трябва да разберете от какво точно се нуждаете от банката и след това да видите дали има такива банки в природата, които удовлетворяват вашите изисквания. И тук опции като "... и леля Тамара взе ипотека в банка" XXX ", хайде и ние ще отидем там ...". Не знаем от какво точно се е ръководила леля Тамара при избора на банка. И изобщо не е факт, че версията, която тя ни гласува, ако изобщо има такава, е вярна. Всички хора искат да изглеждат най-добре в очите на другите и леля Тамара не прави изключение. По този начин, от уста на уста се изключва незабавно и вместо това включете анализа на ситуацията.

Първо трябва да определите дали имаме сумата, необходима за входната такса, и дали можем да платим заема. Такова изчисление може да бъде направено независимо, като напишете формулата за анюитетни плащания с помощта на програмата Excel (това изобщо не е трудно) или използвайте готов калкулатор за ипотека на уебсайта на която и да е банка. Това ще бъде достатъчно за предварителна оценка.

Правило номер 1 - ако размерът на месечното плащане е повече от 50% от месечния доход - се откажете от това начинание за сега; помислете за по-дълъг срок или по-евтин апартамент.

Практиката показва, че нещо се случва постоянно в живота - или колата трябва да бъде ремонтирана по неподходящ начин, след това са уволнени от работа, тогава детето се нуждае от скъпо лечение. За всички тези непредвидени случаи трябва да се натрупат някои застрахователни запаси. И къде да го вземем, ако 80% от заплатата отива за погасяване на заема? Наивно е да мислим, че за 10-20 години, докато ще плащаме по заема, нищо няма да ни се случи.

Ако доходът ви позволява да обслужвате заем, тогава започваме да търсим банка. По правило повечето граждани избират банка по един-единствен критерий - размера на лихвения процент. Но всъщност това не е напълно правилно. Както вече казахме, не се интересуваме от размера на лихвата, а от друг критерий - съотношението на размера на месечния доход и размера на ипотечното плащане. А разликата в определен брой процентни пункта не трябва да се разсейва от основното - разбиране на собствените нужди.

Правило номер 2 - когато избираме банка, ние се нуждаем само от едно нещо - така че те да ни дават пари за покупка при нашите условия. Затова няма смисъл да избирате по рейтинг, устойчивост, слава и т.н.

Бъдете сигурни, че ако вашата банка се срине, тогава има хора, които искат да купят всички съществуващи заеми от удавещия се. Заплашва ви само с факта, че ще пренесете парите в друга каса. И колко пъти банките продават и купуват помежду си ипотеки! Ще се изненадате, но дори и без катастрофи, ипотеката ви по време на периода на погасяване на кредита вероятно ще промени няколко собственици. Вероятността да сте заели едно място и да отидете да получите сертификат за отсъствието на вземания за заем на съвсем друго място, далеч не е нула.

Така че, на първо място, трябва да се опитаме да разберем от какво самите ние се нуждаем. Ако нямаме достатъчно пари за входната такса или няма достатъчно пари, тогава е очевидно, че трябва да търсим такава програма за отпускане на заеми и банка, която издава заем с минимална такса за участие или изобщо без него. Ако, напротив, половината от сумата вече е в нашите ръце, има смисъл да минимизираме лихвите. Ако нямаме поръчители, тогава си струва да разгледаме само заеми без задължителна гаранция. В противен случай можете да потърсите банка, която под гаранция значително ще намали лихвения процент.

Друга често срещана грешка на кредитополучателя е опит за намаляване на срока на заема. Всъщност, колкото по-дълъг е срока на заема, толкова по-ниско е месечното плащане. По правило "експертите" възразяват срещу това: "Да, но след 20 години ще" преплатя "" три края "и както винаги те грешат, поне по две причини. Първо, един милион рубли днес и три милиона за 20 години са, както казват в Одеса, "две големи разлики" поради инфлацията. А онези 20-30 хиляди рубли, които днес изглеждат като значителна сума, след 10 години ще изглеждат много различно. Като цяло не се знае кой има по-голям късмет, но времето винаги е на страната на кредитополучателя. И второ, винаги има възможност за извършване на частични предплащания. В този случай отново е препоръчително да намалите размера на плащането, а не срока на заема, което всъщност не е толкова важно. Ако с частични погасявания донесем сумата на плащането от 20 000 до 1000 рубли, наистина ли има значение колко години ще плащаме хиляда на месец?

Но да се върнем към темата за минимизиране на разходите. В допълнение към входната такса има всякакви други „реквизиции“. Може би банката ще ви начисли такса за разглеждане на молбата ви за кредит. По принцип тук можете да разберете банкерите: ако всеки започне да живее добре, направи оценка на своята кредитоспособност, те ще направят точно това. Но, от друга страна, ако човек вече е събрал целия пакет от необходими документи, самият той вече може да му бъде платен.

Плащането на услуги за недвижими имоти ще струва от 2 до 6 процента от цената на апартамента. Всъщност това е един от най-сериозните елементи в списъка с методи за минимизиране на разходите. Съществува обаче мнението, че е толкова трудно да се сключи сделка за закупуване на апартамент, че е почти нереалистично. Веднага трябва да кажа, че това не е нищо повече от празни разговори и празни спекулации. Не е нужно дори да имате висше образование, за да разберете простото нещо - тъй като цената на услугата се измерва като процент от цената на апартамент, риелторът няма абсолютно никаква мотивация да търси по-евтин за вас апартамент. Всичко е точно обратното.

Следващата група разходи зависи от схемата за сетълмент и формата на подписване на договора. Ако подпишем от нотариус, добавяме още 1% - 2% от цената на апартамента. Всъщност задължителното нотариално заверяване на сделката по закон не се изисква, достатъчна е проста писмена форма на договора за продажба. Разбира се, нотариусът е по-надежден. Списъкът с документи, които ще ни помолят за регистрация, ще бъде дори по-дълъг, отколкото в MFC. (Вече писахме за това по-подробно в брой 1 от 2017 г. в статията). Но в нашия случай, първо, ние се съгласихме да спестим пари, и второ, разбираме, че банков адвокат ще ни помогне да съставим договор за продажба.

Трябва обаче да се има предвид, че някои банки изискват участието на нотариус, така че внимателно изучавайте условията на заема.

Повечето банки начисляват такса за издаване на заем, но те също предупреждават за това предварително и накрая, ако се предполага, че плащането ще бъде в брой, ще трябва да платите и за наемане на клетка в депозитаря.

Важно е също да се вземат предвид разходите за застраховане на обекта на сделката със застрахователната компания и разходите за държавна регистрация на права на собственост (въпреки че това няма връзка с избора на банка).

Обобщавайки всичко по-горе, заключаваме, че оптималната банка за кредитополучател, който спестява пари, изглежда така:

• минимална входна такса или липса на такава;
• възможност за вземане на заем за достатъчно дълъг период (повече от 15 години);
• минимална такса за разглеждане на заявлението или неговото отсъствие;
• липса на изисквания за задължително участие на недвижимост в сделка;
• липса на изисквания за задължително нотариално заверяване на споразумение;
• минимална комисионна за отпускане на заем или отсъствието му;
• възможността за безкасови плащания с продавача по акредитив.

Както вече споменахме, ако първоначалните ви условия изглеждат различно, тогава списъкът ще бъде различен. Основното е да запомните за "леля Тамара" и да разберете, че не можете да се лекувате за грип, опитвайки се да вземете хапчета за диария за тази цел. Ефектът най-вероятно няма да бъде този, който ни интересува.

  Игор Авдеев, юрисконсулт (Москва)

В тази статия ще разберете на какво трябва да обърнете внимание първо, когато избирате банка за получаване на ипотечен кредит.

Ипотеката предвижда дългосрочен заем, обезпечен с имущество. Размерът на авансовите плащания и месечните плащания зависи от коя банка ще се вземе ипотека, следователно си струва да подходите към избора на финансова институция с цялата отговорност.

Търсене на опции за преференциално кредитиране

Много е важно да изберете правилната банка за регистрация на ипотека, за да получите в крайна сметка заем при изгодни условия. Това ще намали размера на надплащането и ще намали финансовата тежест върху личния бюджет. Ето защо, преди да разгледате предложения за ипотечно кредитиране от различни банки, трябва да разберете за съществуващите предимства и правителствени програми. Днес на незащитени сегменти от населението в Русия се издава социална ипотека, една от възможностите за която е освобождаването на кредитополучателя от необходимостта да направи първоначално плащане. Друг вариант ви позволява да получавате субсидия за изплащане на лихва по заем. Социална ипотека може да получите:

• военен персонал;
• млади семейства, ако възрастта на съпрузите е не повече от 35 години;
• хора, чиито жилищни условия не отговарят на нормата - 18 кв. км. м на 1 човек;
• работници от публичния сектор.

Цялата информация за социалната ипотека трябва да бъде намерена в градската администрация, тъй като всяко населено място има свои програми. Ако човек има право на социална ипотека, тогава това може да повлияе на избора на банка.

Какви са критериите за избор на банка?

След като човек реши за вида на ипотеката (социална или обикновена), можете да започнете да изучавате информацията за текущите лихви по ипотеките. Цялата информация може да бъде намерена в Интернет, тъй като всяка банка има собствен уебсайт с информация, интересуваща клиентите.

1. На първия етап трябва да сравните следните условия на различните банки: срок на ипотечен кредит, авансово плащане, лихва. Например, човек иска да купи апартамент в нова сграда в Москва на стойност 2,8 милиона рубли. Таблицата показва информацията за сравнение.

2. Банк С предлага на пръв поглед най-благоприятните условия, но е важно да се сравнят размерите на допълнителни такси, застрахователни плащания, нотариални услуги. Препоръчително е да се правят изчисления с помощта на калкулатор за заем, който е на уебсайтовете на повечето банки.

3. Ако две банки предлагат еднакви условия за ипотечно кредитиране, трябва да оцените системата за начисляване на неустойки за забавени плащания. Никой не може да гарантира, че човек ще може да изплаща ипотечен заем в продължение на много години без забавяне, защото може да има различни непредвидени ситуации, например намаляване на заплатата или временна неработоспособност поради болест. Много банки отговарят на своите клиенти и не начисляват краткосрочна комисионна по дълга.

4. Експертите не препоръчват да се избере банка с най-ниска лихва, тъй като често такива институции не са надеждни. Те примамват клиента с ниски лихви и след това намират начин да компенсират това, като начисляват големи глоби. Препоръчително е да проучите рейтингите на руските банки и да изберете институция с добра репутация и прозрачни условия за кредитиране.

5. Възможността за изплащане на заем предсрочно е голямо предимство, тъй като значително намалява надплащането по ипотечен кредит. Затова си струва да се даде предпочитание точно на такива условия за кредит.

Днес жилищният въпрос за руските граждани все още е остър. За да го решат, новите жилища постоянно се въвеждат в експлоатация в различни ценови категории. Но нивото на приходите на по-голямата част от жителите на нашата страна не ви позволява да закупите собствено жилище за пари. Затова хората използват услугите на банките по отношение на ипотечното кредитиране.

Разнообразието от оферти и броят на банките понякога са объркващи и ви карат да мислите къде е по-добре да вземете ипотека, така че процесът на изплащане на заети средства да не е прекалено обременителен.

Избор на банка

Няма ясни и конкретни критерии за подбор къде да вземете ипотека за вторично жилище или нова сграда с благоприятни условия, като за всеки случай са важни нейните специфични нюанси. Следователно той трябва да се основава на публично достъпна информация.

Само по себе си е вид кредитиране, което се извършва относно сигурността на имущество, придобито от кредитополучателя, За целта се проверява правната чистота на обекта, който се закупува, тъй като може да бъде не само нова сграда, но и недвижими имоти от вторичния пазар.

Съвет! За да решите как да изберете банка за ипотека, се препоръчва да разберете коя от тях си сътрудничи със строителни фирми. В такива случаи купувачът може да предостави бонуси или отстъпки. В такива случаи акциите са минималната лихва по заем или по-дълъг период на плащане. Понякога се предоставя малко авансово плащане.

Ипотечни ставки

Размерът на лихвата, която ще бъде платена по заема, зависи   продължителност на заема, размер на първоначалното плащане, както и общата цена на закупения имот. Освен това се обръща специално внимание на валутата, в която е издаден заемът. След кризата обаче банките се опитват да издават само рубла кредити поради големия брой случаи на големи неизпълнения в чуждестранна валута поради колебанията на валутата.

По принцип какъв процент ще бъде заложен зависи от вида на залога, който условно се разделя на 3 вида:

• Фиксирана ставка е най-често срещаният вариант. Използването му позволява на човек веднага да разбере колко пари ще харчи месечно за заем, както и лихвата няма да се колебае  въз основа на променящата се икономическа ситуация. Следователно, ако ситуацията в страната се влоши, кредитополучателят има минимален процент.
• Заеми с плаваща лихва - обикновено са обвързани с конкретен параметър, например с основния лихвен процент на Централната банка. В Русия те не са широко разпространени поради несигурността на бъдещата цена на заема.
• Смесената оферта е средна по популярност. Смисълът на тази опция е, че част от% е постоянна и непроменена, и втората част се променя, ако има промяна в показателитекъм която е привързана. Например курсът на рублата, инфлацията в страната или средният курс между всички банки.

В допълнение към лихвите има няколко важни параметъра, които трябва да се вземат предвид при избора на банка:

Къде да вземем ипотека

За да определите колко е полезно за всеки конкретен случай, струва си да анализирате съществуващите предложения, които са предоставени от строителни и недвижими компании. Често има добри варианти за жилища при благоприятни условия.

Важно!  Не трябва да забравяме за изискването кредитополучателят да има стабилни и постоянни приходи. При липсата му в повечето случаи банките отказват да издават ипотека.

Основна покупка

Покупката на апартаменти в нови жилища ви позволява да спестите, ако сделката се изпълнява на етапа на разкопката, Най-добрите оферти за такива покупки в следните банки са:

• Сбербанк има програма за закупуване на жилища в процес на изграждане. Ипотека се издава за него в размер на 300 хиляди, но не повече от 85% от цената на жилището при норма от 7,4% годишно. Първото плащане е 15%, ако се представят документи, потвърждаващи доходите, без тях от 50%. Продължителността на тези заеми е до 30 години;
• VTB 24 предлага на клиентите да закупят жилища в размер на 9,1% със сума, варираща от 600 хиляди до 60 милиона рубли. Максималната продължителност на ипотеката е 30 години, а размерът на авансовото плащане е само 10%. Но задължително условие в този случай е комплексното застраховане.

Вторичен пазар

Когато купувачът се интересува от възможността да вземе ипотека за вторично жилище, особено когато вече е избран определен апартамент или частна къща, той използва кредит за вторичния пазар. Ето няколко подходящи и изгодни оферти от следните банки:

• Sberbank ви позволява да получите ипотека върху вторични жилища с продължителност до 30 години при 80% от цената на недвижимите имоти. При това годишната ставка започва от 8,6%. но   защото това е задължително.
• Руската земеделска банка предлага закупуването на недвижими имоти на вторичния пазар при следните условия: размерът на първото плащане от 15%, максималният размер на ипотеката е 3 милиона рубли, а ставката е 8,85% годишно. Максималният срок на заема е 30 години.
• Райфайзенбанк има ипотека за покупка на недвижими имоти на вторичния пазар за клиенти с добра кредитна история, до 26 милиона рубли при годишна ставка от 9,5%. Размерът на първото плащане в този случай е 15%, а продължителността на заема е ограничена до 25 години.

Най-добрите ипотечни банки

За да разберете как е изгодно да вземете ипотека, трябва внимателно да анализирате текущите банкови оферти. Основният показател, който трябва да бъде разгледан, е лихвата по кредита. Колкото по-ниска е неговата стойност, толкова по-ниско е надплащането.

Днес съществуват държавни програми за подкрепа на младо семействокоито ви позволяват да намалите размера на надплащането върху ипотеката. Текущи банкови оферти:

• В Sberbank тя е 6% от началото на 2018 г.;
• В земеделската банка от 6%;
• В Tinkoff размерът му по същата програма също е 6% до края на 2022 година.

Също така е разрешено да се купуват жилища, като се използва майчински капитал  като авансово плащане. В този случай банките предлагат следната кредитна ставка:

• Руска земеделска банка от 8,85%;
• Сбербанк от 8,9%;
• Tinkoff от 6%.

Вариант като жилищна сградаНа разположение на всички категории граждани. Тя ви позволява да получите средства за процеса на строителство на вашата частна жилищна сграда. Банкови оферти за тях са, както следва:

• Сбербанк от 10%;
• Tinkoff от 9,5%;
• VTB 24 от 9,1%.

Много банки предоставят възможност покупка на недвижими имоти от военни, Ипотечните условия в този случай са разработени специално за тази категория кредитополучатели. Авансовото плащане се изплаща от спестовната сметка, където определена сума се приспада от държавата всеки месец. Поради наличието на държавни гаранции банките издават такива заеми без проблеми. Следните предложения са на пазара днес:

• Газпромбанк - 9,0%;
• VTB 24 - 9,3%;
• Сбербанк - 9,5%.

днес   в банките на Русия е 7,5–9%това в сравнение със средното ниво в Европа на 3% е доста. От 2018 г. обаче е в сила преференциалното кредитиране на млади семейства с деца, което позволява да се намали лихвата до 6 във всяка от банките в Русия. Ако говорим за процента на банките за обикновените граждани, тогава има следните предложения:

• Руска земеделска банка от 8,85%;
• Сбербанк от 7.4%;
• VTB 24 от 9,1%;
• Газпромбанк от 9,0%.

Важно!Най-печелившата ипотека е тази, при която месечните плащания не тежат сериозно на бъдещите собственици на жилища.

Полезно видео: Функции за регистрация на ипотека

Изборът на оптимално ипотечно кредитиране зависи от конкретната ситуация за всеки човек. Въз основа на позицията на човека и вида на закупеното жилище можете да изберете най-добрия вариант. Основният показател за рентабилността на заема е размерът на лихвения процент, при който възникват надплащания.

В момента въпросът за придобиване на жилища е много остър. Един апартамент е скъп и често няма достатъчно пари за закупуване на имот.

И тогава банките идват на помощ, които помагат за придобиване на жилища чрез осигуряване.

Каква е същността на ипотечното кредитиране?

Ипотечни подаръци паричен заем, чиито основни условия са невъзможността да се плати пълната сума. Банката има пълното право да отнеме имущество, което е заложено.

Ипотека може да бъде издадена не само за закупуване на къща или апартамент. Може да се даде за други нужди, например за закупуване на луксозни бижута или за други нужди, основното е да направите залог под формата на недвижими имоти.

Ипотечното кредитиране се различава от самата ипотека по това, че в първия случай банката издава заем за закупуване на апартамент, който вече е първоначално ще бъде гаранция.

Ако гражданин по някаква причина може да извършва плащания, банката има право да се разпорежда с недвижими имоти по своя преценка.

Този вид заем се издава за период от 5 до 30 години, и цялото това време се разделя на равни плащания след същия период от време.

Едно от предимствата на ипотеката е, че тя има намален лихвен процент.

Коя програма е по-изгодна да изберете?

Решил да закупи жилище на ипотека, веднага възниква въпросът: каква програма е по-добре да изберете, така че надплащането да е възможно най-ниско и лихвеният процент да не е твърде висок?

На първо място, необходимо е да се реши какъв е приоритетът: депозирайте голяма сума пари, но плащайте за по-кратко време или плащайте доста дълго време, но малки плащания.

Това е въпросът, който гражданинът трябва да реши преди всичко за себе си, преди да получи ипотека.

Руските банки предлагат доста голям брой програми. Всички те се различават помежду си по стойността на лихвения процент, както и в периода, за който е издаден.

За да изберете заем с най-благоприятните условия, най-добре е да се свържете с големи банкикоито съществуват доста дълго време и си сътрудничат не само в Русия, но и по целия свят. Именно тук лихвеният процент няма да бъде достатъчно висок, а условията за издаване не са толкова строги.

За да разберем коя банка е най-изгодна да вземете ипотека, нека сравним условията в най-големите руски банки:

Говорейки за ипотеката и нейните програми, на първо място е необходимо да се претеглят всички условия, да се изчислят възможните ситуации и да се реши кои оферти са най-изгодни.

Как да изберем надеждна банка?

При избора на банка, в която човек иска да получи ипотека, е необходимо да се вземат предвид много условия:

Разликата в пакета от необходими документи и гаранции в различни банки

За всяка банка има определен набор от документи, който е задължителен при предоставяне на ипотечно кредитиране. Тези документи включват:

• формуляр за кандидатстване, който се попълва за заем;
• паспорт;
• копие от трудовата книжка;
• отчет за доходите

Някои банки искат трудов договор и удостоверение за държавно пенсионно осигуряване.

В допълнение към необходимите документи има и пакет от допълнителни, които се предоставят, ако в първата няма достатъчно информация. Те включват:

• документи за закупения апартамент;
• схема в;
• характерна за хола;
• паспорт на продавача на недвижими имоти;

Тези документи не се искат във всички банки.

Възможно е също така те да поискат документ, който потвърждава завършването, Сертификати, в които се казва, че все още има някакви недвижими имоти, както и имот, който е собственост на човек.

Има банки, в които предоставянето на:

• военна карта;
• удостоверения за брак или развод;
• предбрачно споразумение;
• свидетелства за раждане на деца.

Към пакета документи всяка банка има свои собствени изисквания, Следователно те се различават помежду си по количество.

Какво да търсите при сключване на споразумение с банка?

Когато подписвате договора, трябва внимателно да проучите този документ:

Важно е да се обърне внимание на всички условия, при които е възможна всяка промяна в договора.

Как се извършва оценка на риска на заем?

След като кредитополучателят представи всички необходими документи на банката, за да кандидатства за ипотека, последната започва проверката. Първо нещо валидира се всички данникойто заяви гражданин.

след това банката започва да изчислява рисковете, в случай че човек няма да може да извършва планирани плащания. Счетоводството за тях се извършва от специални програми, които анализират абсолютно всички парични плащания за предишни заеми, заеми и други операции, свързани с пари в брой.

Специална роля играе кредитната история, която се формира от всеки човек, който поне веднъж е взел заем.

Разглеждайки всички възможни варианти, оценявайки доходите на заявителя и също проверявайки кредитната история, банката взема решение за отпускане на заем.

Какво да направите в случай на отказ за издаване на заем?

Банките имат много причини за отказ - това може да е страх от контакт с измамници, няма достатъчно доходи, за да получите правилната сума.

Ако на гражданин е бил отказан заем, тогава можете да опитате да подадете заявление за по-малка сума или да промените времето, за което е взето заема. В случая банката трябва да прегледа заявлението.

В случай на отказ е необходимо да поискате кредитна история, може би цялата работа е в нея. С лоша кредитна история е малко вероятно банката да даде заем.

Те също могат да откажат при наличие на дългове по сметки за комунални услуги, В този случай е необходимо да се затворят всички дългове и отново да се кандидатства за заем.

Какво е по-изгодно - наем или ипотека? Подробен преглед е по-долу във видеото.