Управляваща компания в нова сграда на закона. Споразумение за разработчици с управляващата компания

Купих апартамент в нова сграда по споразумение с DDU. Процесът на прехвърляне на жилища на собственици вече започна. Първите клиенти, поканени на приемането, съобщават, че са принудени да сключат споразумение с управляваща компания, собственост на холдинга на предприемача. Без това те заплашват, че няма да дадат ключовете.

В същото време в договора с Наказателния кодекс са предвидени задължителните услуги за обслужване от консиерж и сигурност. С просто умножение на тарифата по броя на апартаментите става очевидно, че цената на услугите е значително завишена. В DDU, разбира се, такива задължения не са възложени на акционера.

Въпросите са: доколко легитимни са подобни заплахи и условия, както и налагането на услуги и тарифи без решение на събранието на собствениците? Как да се държите в тази ситуация и да защитите интересите си?

С уважение,

Иван, всичко е малко по-сложно. Заплахата да не се дават ключове и налагането на допълнителни услуги са незаконни. Но сключването на споразумение с управляваща компания, контролирана от предприемача, не е съвсем само по себе си.

Дмитрий Корнев

Факт е, че всяка нова сграда има период, в който предприемачът вече не се нуждае от нея, но все още не е собственост на бъдещите жители. Следователно, в началото къщата има компания за временно управление, която предприемачът избира, а след това основната, която собствениците избират.

Ще обясня защо това е необходимо и как да се държим в такава ситуация.

Временна управляваща компания

В закона няма такъв термин, но ще го вземем за удобство. Когато една къща бъде пусната в експлоатация, тя трябва да се поддържа. В деня на подписване на сертификата за въвеждане в експлоатация, предприемачът технически не може да прехвърли всички апартаменти на живущите. Прехвърлянето на апартаменти е процес, който се простира до 2 месеца, а понякога и по-дълго.

Затова законът задължава строителния предприемач независимо, в рамките на 5 дни след пускането на къщата в експлоатация, да сключи споразумение с управляващата компания за периода на прехвърляне на апартаментите. Срокът на такова споразумение не може да надвишава 3 месеца.

Според закона, независимо дали сте подписали споразумение с управляващата компания при прехвърляне на апартамента или не, ще трябва да платите за неговото поддържане от датата на подписване на акта. И да плати номиналния от Наказателния кодекс, който предприемачът избра. Задължението за поддръжка на апартамента преминава към вас, когато подпишете удостоверението за приемане.

По този начин има задължение за заплащане на комунални услуги, но няма задължение за сключване на споразумение с временен ЦК. Защото предприемачът вече е сключил договор за цялата къща.

Основна компания за управление

Първият постоянен ЦК на нова сграда се избира на открит конкурс, освен ако наемателите нямат време самостоятелно да проведат общо събрание.

В рамките на 20 дни от датата на въвеждане на къщата в експлоатация местните власти трябва да уведомяват компаниите за конкуренцията. Той трябва да бъде извършен в рамките на 40 дни след такова уведомление. 10 дни след търга всички собственици, които са подписали актове за прехвърляне и приемане на апартаменти, трябва да бъдат уведомени за резултатите от търга и за печелившата компания в него.

Задължително е да се сключи споразумение с печелившата компания. Дори и да не сключите споразумение, 2 месеца след резултатите от състезанието той ще се счита за автоматично сключен. Ще ви бъде определен личен номер на сметка и ще извършите всички такси.

Допълнителни услуги и заплахи

Не може да се каже, че е законно да се принуди човек да подпише споразумение с временен ЦК, но понякога няма обективни причини да се откаже. Ако договорът няма допълнителни услуги, тарифите са в съответствие със закона, няма неблагоприятни условия, такова споразумение може да бъде подписано и няма да имате объркване с таксите за комунални услуги. И ако сте принудени да подпишете протокол за гласуване за избора на основния Наказателен кодекс, трябва да откажете.

Налагането на портиерски и охранителни услуги и още повече заплахата да не се дават ключове без подписване на споразумение са напълно незаконни. Услугите за сигурност и видеонаблюдение не се предоставят като задължителни за поддръжката на жилищните сгради. Решението за необходимостта от допълнителни услуги може да бъде взето само от общото събрание на жителите на къщата. И тъй като все още няма наематели, не можете да вземете такова решение.

Как да действаме в такава ситуация

Има няколко възможни сценария.

Заплашвайте предприемача с оплакване до Rospotrebnadzor.  Ако решите да се оплачете, имайте предвид, че преди да се свържете с Роспотребнадзор, ще трябва да получите доказателство, че сте се свързали с предприемача със законови изисквания и той отказа да ги удовлетвори. Основата за жалбата ще бъде, че сте принудени да сключите споразумение с Наказателния кодекс в замяна на изпълнение на споразумение за дялов капитал - доставка на ключове. Това е забранено.

Ето например решението на съда, където предприемачът се опита да оспори такава глоба, но съдът призна неговите действия за незаконни и потвърди глобата. Проблемът е, че глобите на програмиста не са много страшни и няма да видите ключовете.

Сменете замъка и не отивайте в нито едно Обединено кралство, за да сключите споразумение.  От момента на подписване на удостоверението за приемане вие \u200b\u200bсте собственик на апартамента с всички права, включително достъп до вашия апартамент. Ако имате подписан акт в ръцете си, но няма ключове, можете да се обадите на ключар и да промените ключалката. Комунални плащания все пак ще ви бъдат начислени, но ако съдържат такси за сигурност и портиер, те могат да бъдат оспорени в съда.

Можете също да възстановите разходите за подмяна на ключалката, но ще трябва да докажете, че разработчикът е отказал да ви даде ключовете. Просто вашите думи не са достатъчни. Ще се изисква писмено искане за ключове и писмен отказ от разработчика.

Подпишете споразумение с временен ЦК.  Ако предишните опции не са подходящи, можете да подпишете споразумение и да изчакате избора на основната управляваща компания в конкурса. И тогава действайте при обстоятелствата.

Максималният период преди избора на основната Великобритания е 70 дни от момента на пускане в експлоатация на къщата. Ако същият Наказателен кодекс се подхлъзне в конкуренцията за вас или изобщо няма да има конкуренция, ще трябва да действате активно. В допълнение към Роспотребнадзор можете да се свържете с прокуратурата, за да проверите дали са спазени всички изисквания за конкурса и избора на Наказателния кодекс. И дали протоколът от общото събрание на наемателите е бил фалшифициран - това също се случва.

Можете да поискате от прокурора да провери законността на начисляването на такси за сигурност и портиер. И след това да възстановите парите, платени в съда, ако прокуратурата вземе ваша страна.

Ако имате въпрос относно личните финанси, скъпите покупки или семейния бюджет, напишете: [имейл защитено]  Ще отговорим на най-интересните въпроси в списанието.

В съответствие с част 13, чл. 161 LCD RF, по време на 20 дни  от деня на издаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на MKD местната власт следва да публикува обявление за открит търг за избор на управляващата организация и не по-късно от 40 дни  проверете открит търг от деня на публикуването на такова известие.

Търг не може да се проведе, само в единствения случай - ако се проведе среща на собствениците на помещенията по избор на Наказателния кодекс.

Ако няма решение на собствениците да изберат Наказателния кодекс.

В съответствие с част 14 на чл. 161 от Кодекса за жилищно строителство на РФ, само преди сключването на споразумението за управление на MCD между предприемача и управляващата организация, избрано въз основа на резултатите от открит търг, MCD се управлява от управляващата организация, с която MCD наистина трябва да бъде сключен от предприемача след получаване на разрешение за възлагане на MCD.

Договорът между предприемача и "неговото" управляващо дружество може да бъде валиден само до открит търг.

Припомням ви, че конкурс не се провежда само ако се проведе среща на собствениците на помещенията по избор на Наказателния кодекс.

По този начин, ако в новата сграда в рамките на 60 дни (крайният срок за конкурса) след въвеждане в експлоатация, собствениците не са избрали управляващо дружество или не са провеждали конкурс за избор на управляващи дружества, тогава къщата се контролира незаконно.

Също така при тълкуване на hh. 13, 14, чл. 161 LC RF не трябва да забравя за такива стандарти като ч. 4 член. 161 LCD на Руската федерация и параграф 39 от Правилата за провеждане от местна власт на открит конкурс за избор на управляваща организация (УО) за управление на МКД, одобрен. Постановление на правителството от 6 февруари 2006 г. № 75 (Резолюция № 75). Тези стандарти съдържат следната разпоредба: открит търг за избор на ЕО не се провежда само ако преди деня на конкурса собствениците на помещенията са избрали метода на управление на къщата и това решение е изпълнено.

Ако решението, взето от собствениците относно избора на метода на управление на MKD, не е приложено, тогава, както правилно отбелязва Върховният съд на Руската федерация в своето решение от 13 октомври 2009 г. № KAS09-447, трябва да се проведе открит търг.

Така имаше мнение за възможността да се избегне конкуренцията след пускането на къщата в експлоатация. Което е на практика и се използва от разработчиците. Договорът на строителя с „неговия” Наказателен кодекс е сключен и всички са забравили за търга.

Състезанието трябва да се проведе във всеки случай, при липса на избор на управляваща компания от самите собственици. Този извод логично следва от целите на приемането на изменения в Кодекса за жилищното строителство - да се премахнат UO разработчиците да управляват къщата.

Втората причина собствениците на новата МКД сами да не избират метода на управление.

Методът на управление в MKD се приема от общото събрание на собствениците на имоти.

Срещата на заинтересованите лица не е общо събрание на собствениците на помещенията на МКД. Те нямат право да избират метод на управление. Разработчиците манипулират това, заменяйки концепции. Акционерът и собственикът не са едно и също нещо.

Притежателят на лихва, платил акцията, вече не е притежателят на лихвата, а собственикът.

Купувачът, който има договор за продажба, също не е притежател на собствен капитал, а собственик.

По правило собствениците получават удостоверение за собственост на апартаментите, в най-добрия случай шест месеца след пускането на къщата в експлоатация. А това означава, че само след шест месеца те ще могат да проведат общо събрание на собствениците и да променят начина, по който управляват къщата.

Кой документ потвърждава собствеността? Документ за заглавие.

Така че сертификатът за собственост не е документ за собственост. Това свидетелства, че имате такъв документ за заглавие (акт, съдебно решение, договор).

При регистрация на сделка за покупко-продажба на недвижим имот в Единния държавен регистър на правата се вписва запис за държавна регистрация на споразумение или друг документ за собственост. Собственикът става собственик, когато е купил имота, и не само когато е регистрирал тази покупка.

Удостоверението за държавна регистрация на закон е pravopodtverzhdayuschyдокумент, удостоверяващ правния акт за признаване и потвърждение от държавата за възникване на права върху недвижими имоти. Този сертификат се издава въз основа на следното титулярни актове  документи:

1. Договорът за прехвърляне на собствеността върху апартамента / договорът за продажба / договор за подарък / договор за замяна / договор за наем / удостоверение за наследство / и др.
2. Удостоверение за право на дял в обща собственост.
3. При изплащане на дял от ZHSK, ZhK - това е удостоверение за плащане на акцията.
4. Съдебно решение, влязло в законна сила или изпълнителен лист.
5. Акт на държавен орган.

По този начин е възможно и необходимо да упражнят правото на собствениците си да управляват дома си в нови сгради.

Висш ръководен орган на жилищна сграда е общото събрание на собствениците на помещенията в такава къща, а не на предприемача, а не на хората, приели помещенията в МКД от предприемача.

По какво се различава новата къща коренно от тази, която стои пет години? Същите инженерни комуникации, същия покрив, същите ограждащи конструкции и плюс проблемите, възникнали след строителството. Необходимо е правилно да се конфигурира асансьорът, да се гарантира работата на диспечерското оборудване, сигурността, почистването и т.н. Освен това строителите наемат къща според стандартите, които са били в сила за периода на строителството, и когато къщата е пусната в експлоатация, могат да се правят изменения в регулаторните документи. Например в края на 2009 г. Издаден е федерален закон № 261 за енергоспестяване.

Прехвърляне на къща от предприемача към управляващата компания

Има изисквания за инсталирането на електромери за консумирани ресурси, които жителите трябва да спазват. В допълнение, електромерите изискват конфигуриране и поддръжка. Тук не можете без професионалисти.

Има два начина да изберете компания за управление за собственици на апартаменти. Първият е, че предприемачът, още преди да пусне къщата в експлоатация, се обръща към няколко компании за управление, разглежда техните предложения, след това провежда среща на заинтересованите лица и те решават на коя компания да поверят поддържането на дома. Вторият метод предполага, че разработчикът паралелно е собственик на управляващото дружество. Тази Великобритания започва да обслужва къщата от момента на въвеждането й в експлоатация. В този случай обаче е необходимо да се проведе общо събрание на жителите, на което те или да се съгласят да прехвърлят къщата на управляващата компания на предприемача, или да изберат друга компания.

коментар

изглед

Икономично жилище

Прочетете също

Редът за прехвърляне на къщата от предприемача към управляващата компания

Има ли нужда от управляваща компания от нов дом?

Според ръководителя на отдела за жилищно настаняване на Министерството на строителството, транспорта и жилищно-комуналните услуги на Омска област Александър Захарченко становището, че не е необходимо да се управлява и поддържа нова къща, е типична грешка на собствениците на апартаменти в нови сгради:

По какво се различава новата къща коренно от тази, която стои пет години? Същите инженерни комуникации, същия покрив, същите ограждащи конструкции и плюс проблемите, възникнали след строителството. Необходимо е правилно да се конфигурира асансьорът, да се гарантира работата на диспечерското оборудване, сигурността, почистването и т.н. Освен това строителите наемат къща според стандартите, които са били в сила за периода на строителство, а когато къщата бъде пусната в експлоатация, могат да се правят изменения в регулаторните документи. Например в края на 2009 г. Издаден е федерален закон № 261 за енергоспестяване. Има изисквания за инсталирането на електромери за консумирани ресурси, които жителите трябва да спазват. В допълнение, електромерите изискват конфигуриране и поддръжка. Тук не можете без професионалисти.

Оксана Севастюк, генерален директор на Център за управление на компания GilService LLC, добави, че освен рутинната поддръжка на новата къща, трябва да се извърши и много административна работа:

В новите сгради често възникват въпроси относно работата на комунални мрежи, прехвърлянето им в общината, подготовката на документи, отнема много време за работа по съдебни искове, търсене на собственици и т.н.

Оксана Севастюк обясни, че след доставката къщата всъщност е заета само с 10-15%. В рамките на 1,5-2 години тази цифра достига 80%. Освен това някои наематели не бързат да регистрират апартамента като собственост. Всичко това води до затруднения при таксуването на изразходваните ресурси за общи нужди, не всички жители могат да участват в общото събрание, достъпът до инженерни системи е труден.

Разходи за поддръжка на нови сгради

Според Александър Захарченко разликата между тарифите за обслужване на нови сгради и стари къщи е само 10%, което включва разходите за поддръжка. Деветдесет процента от тарифата са разходите за поддръжка на жилищата: почистване, поддръжка на битово газово оборудване, асансьорно оборудване, дезинсекция, дезинсекция, извозване на твърди и обемисти отпадъци, заплати на специалисти и др. Без това старата къща е на ново място. Освен това тарифата зависи от инженерното запълване на сградата. Някои оборудване изискват високи разходи за поддръжка и поддръжка.

Как жителите на нова сграда избират Великобритания?

Има два начина да изберете компания за управление за собственици на апартаменти. Първият е, че предприемачът, още преди да пусне къщата в експлоатация, се обръща към няколко компании за управление, разглежда техните предложения, след това провежда среща на заинтересованите лица и те решават на коя компания да поверят поддръжката на дома. Вторият метод предполага, че разработчикът паралелно е собственик на управляващото дружество. Тази Великобритания започва да обслужва къщата от момента на въвеждането й в експлоатация.

Избор на управляваща компания

В този случай обаче е необходимо да се проведе общо събрание на жителите, на което те или да се съгласят да прехвърлят къщата на управляващата компания на предприемача, или да изберат друга компания.

Според Оксана Севастюк е по-изгодно за собствениците да има организация от трети страни, която да управлява къщата:

Ако фирмата, собственост на предприемача, се занимава с поддръжката на къщата, следователно предприемачът плаща парите. В чии интереси работи тя? Когато пристигне организация от трети страни, тя стои на защитата на собствениците.

Виктор Полукаров, генерален директор на IPC Жилстрой, е убеден, че всичко зависи от това дали управляващата компания на предприемача е ориентирана към печалба или към други цели:

Имам управляваща компания. Тя не е изправена пред задачата да реализира печалба. Нейната задача е да помогне за увеличаване на продажбите на апартаменти в къщите, които строим. Когато строителите завършат строителството, получат акта за въвеждане на обекта в експлоатация, те напускат, а управляващата компания остава при живущите и решава всички въпроси. Ако възникне проблем, първо го елиминираме и едва тогава аз, действайки като арбитър, измислям кой е виновен - управляващата компания или строителите. По този начин е възможно бързо да се решават проблеми, като се избягват продължителни дела.

коментар

Сергей Кошелев, началник отдел „Строителство” на Министерството на строителството, транспорта и жилищното строителство и комуналните услуги на Омска област:

- За съжаление планът за 2012 г. за въвеждане в експлоатация на жилища от нашия регион не е изпълнен. При план от 798 хиляди квадратни метра са изпълнени 751 хиляди. Въпреки това показателите за въвеждане в експлоатация на жилища на жител на региона съответстват на средните показатели в Сибирския федерален окръг и възлизат на около 0,38 квадратни метра.

През 2013 г. в региона на Омск трябва да бъдат въведени в експлоатация поне 770 хиляди квадратни метра жилища. Разбира се, това до голяма степен ще бъде придружено от участието на региона в различни федерални програми, като например осигуряване на жилища за сираци, изграждане на къщи по програмата за спешно настаняване и други.

изглед

Икономично жилище

Както обясни ръководителят на отдела Сергей Кошелев, делът на жилищата в икономична класа в общия обем на жилищното строителство в Омск е едва 42-49%. Докато такова жилище, поради ниската платежоспособност на гражданите, е в най-голямо търсене.

- Апартамент в икономична класа е 18 квадратни метра обща площ на човек, който живее. Тоест двустаен апартамент за трима души трябва да е 54 квадратни метра. Ние не строим такива апартаменти: „копейки“ започват от 60 квадрата или повече. Очевидно е, че за строителя е по-изгодно да строи по-малко жилища, но „елитни“ и да ги продава по-скъпо, предложи представителят на министерството.

Виктор Полукаров, генерален директор на IPC Жилстрой, даде своето определение за жилища в икономична класа. Според него цената на апартамента играе решаваща роля.

"Това е апартамент не повече от 1 милион рубли, в който можете да влезете и да живеете със само 100 хиляди в джоба си", банката ще изплати останалата част, обясни разработчикът. Той вижда причината за непопулярността на такива жилища сред разработчиците в липсата и високата цена на строителното пространство.

Управлението на многоквартирните сгради се осъществява с цел създаване на благоприятни условия за живот и поддържане на общата собственост на къщата. Собствениците имат право самостоятелно да определят формата на управление на дома, но при пускането на къщата в експлоатация има само един вариант - прехвърлянето на имота на управляващата компания от предприемача.

В представения материал можете да разберете как новата сграда се прехвърля от строителя на управляващата компания и какви правни последици води до този факт.

Правната страна на въпроса

Експлоатацията на многоквартирните сгради и отделните помещения се регулира от нормите на жилищния кодекс на Руската федерация. В съответствие с чл. На разположение са 161 LCD RF собственици на следните форми на управление:

• пряко управление - собствениците на жилищата сами ще се занимават с поддръжката на общата собственост;
• управление на дома чрез партньорство на собственици на жилища (HOA) или специализирана кооперация;
• чрез сключване на споразумение с управляваща компания (Великобритания).

Важно!  Опцията с избор на директен контрол е достъпна само ако общият брой жилищни помещения в жилищна сграда не надвишава 30.

Най-често срещаната форма на управление на дома е да се намери специализирана компания и да се сключи споразумение с нея. Изборът на управляваща компания е възможен както независимо от собствениците, така и чрез провеждане на открит търг, чийто клиент ще бъде местната власт. Процедурата за провеждане на конкурси за избор на Наказателния кодекс е регламентирана с постановление на правителството от 6 февруари 2006 г. № 75.

След приключване на строителството на жилищна сграда предприемачът трябва да я въведе в експлоатация. В същото време предприемачът трябва да сключи споразумение с управляващата компания, което ще бъде валидно, докато собствениците не изберат друга опция за управление на къщата.

Може ли предприемач да избере компания за управление?

До 2015 г. предприемачът успя да избере самостоятелно компания, която ще управлява къщата и ще предоставя комунални услуги на собствениците. Тази процедура доведе до широко разпространени злоупотреби, тъй като бъдещите собственици на жилищни помещения на практика бяха елиминирани, а последващата промяна във формата на управление може да се забави за дълго.

В момента прехвърлянето от страна на предприемача на къщата към управляващото дружество се извършва съгласно следните правила:

• избор на фирма се извършва от бъдещи собственици, които са сключили споразумения за дялове в строителството или при условията на открит търг;
• предприемачът е длъжен да сключи споразумение с управляващата компания, избрана от заинтересованите лица или с победителя в общинския търг;
• срокът за сключване на договора не може да надвишава пет дни от датата на въвеждане в експлоатация на сградата.

Важно!  Изборът на управляваща компания от собствениците на жилищни помещения е приоритетен вариант. Местните власти са длъжни да проведат търг, само ако бъдещите собственици са се отказали от избора или не са могли да се съгласят.

Предприемачът няма право самостоятелно да променя тези условия, както и да сключва споразумение с други управляващи компании.

Как предприемачът прехвърля къщата на управляващата компания? процедура

Процедурата за прехвърляне на къща за управление зависи от действията на всички страни по споделено строителство, както и от оторизирани местни власти. Посоченият процес ще се състои от следните стъпки:

• провеждане на общо събрание на бъдещите собственици на апартаменти с оглед избор на компания за управление (времето зависи от изпълнението на проекта за изграждане на сградата);
• назначаването и провеждането на открит търг в случай, че собствениците не могат да направят избор (офертата може да продължи от един до три месеца);
• въвеждане на къщата в експлоатация със създаването на междуведомствена комисия и участието на местната власт;
• сключване на договор с управляващото дружество в срок от пет дни от датата на подписване на акта за въвеждане на къщата в експлоатация;
• прехвърляне на MKD съгласно акта;
• прехвърляне на готови жилищни помещения на граждани и регистрация на права на собственост.

Важно!  След пускането на къщата в експлоатация, предприемачът трябва едновременно да започне сключване на споразумение с управляващата компания и да изпрати уведомление до всеки акционер за готовността на апартаментите за прехвърляне.

Договорът се сключва за една година, през която собствениците ще могат да избират различен метод на управление или самостоятелно да изберат нова компания за управление. Преди изтичането на една година управлението на общата собственост на къщата ще се извършва от организацията, с която предприемачът е сключил споразумение.

Необходими документи

На първо място е необходимо да се определи списъка с документацията, която ще трябва да участва в открит търг или да предложи услугите си на бъдещите собственици на апартаменти. Съставът на документите ще включва:

• учредителни документи;
• извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица, удостоверение за TIN и OGRN;
• информация за назначаването на ръководителя на дружеството, както и документ, потвърждаващ полагането на квалификационен изпит;
• копие на разрешителен документ (лиценз), даващ право за извършване на този вид дейност;
• списък на имоти и оборудване, които ще позволят управлението на къщата;
• списък на служителите, които ще обслужват общата собственост на сградата и прилежащата територия;
• проект за договор за управление на къща.

Друга документация може да се определя от тръжната документация или от собствениците на апартаменти при избора на организация.

При съставяне на договор за управление с предприемача, в допълнение към посочените документи, ще се използва следното:

• протокола от общото събрание на акционерите, когото е избрано дружеството;
• протокол за обобщаване на резултатите от открит търг, одобрен от общинския клиент;
• проект за договор за управление;
• актът за въвеждане на съоръжението в експлоатация;
• разрешение за въвеждане на съоръжението в експлоатация;
• удостоверение за приемане на сградата и прилежащата територия на управляващото дружество.

Важно!  Застроителят е длъжен да прехвърли изцяло техническата документация за сградата - техническия план, кадастралния паспорт, разяснението на етажа, както и документацията за всяко жилище.

Ако преди сключването на договора предприемачът е използвал услугите на организация, предоставяща ресурси, управляващото дружество може да предоговори споразумението от свое име.

Въвеждане в експлоатация

След приключване на всички работи, в съответствие със строителното разрешение и проектната документация, предприемачът трябва да подаде заявление за одобрение за въвеждане в експлоатация на съоръжението. За целта се изпраща изявление до местната власт с искане за създаване на междуведомствена комисия.

Съставът на посочената комисия ще включва:

• представители на местната администрация;
• представители на предприемача и изпълнителя;
• специализирани агенции, оторизирани да контролират жилищното строителство (служители на Държавната жилищна инспекция);
• представители на специализирани служби и организации за доставка на газ;
• органи на Роспотребнадзор, архитектурен контрол;
• други органи, участващи със заповед на местната власт.

Ако издигнатата сграда отговаря на градоустройствените норми и правила, както и условията на разрешението за строеж и архитектурната и проектна документация, съставя акт за въвеждане на обекта в експлоатация, който подлежи на одобрение от длъжностното лице на местната власт.

Съставяне и сключване на договор

За да формализира отношенията с управляващата компания, предприемачът използва проекта на договор, одобрен от общото събрание на собствениците или включен в тръжната документация. Самостоятелното включване от страна на предприемача на нови условия в договора или изменение на някои разпоредби в него не е позволено.

Договорът между предприемача и управляващото дружество трябва да включва следните разпоредби:

• съставът на имуществото, прехвърлено на управляващото дружество (определя се въз основа на техническа документация);
• площта на територията на къщата и описание на съоръженията, разположени върху нея;
• обхвата на услугите за поддръжка на общата собственост на сградата и местната зона;
• такса за управление на дома.

Условията, включени в договора за управление, ще бъдат валидни за собствениците на апартаменти най-малко една година.

Такса за управление на MKD

Една от най-важните части на договора за управление е съставът на услугите, които компанията ще предоставя на собствениците, както и размера на плащането за тях. Обхватът на работа и услуги се определя по споразумение със собствениците на помещенията и управляващото дружество или условията на тръжната документация.

По същия начин се формира цената на борда:

• ако управляващото дружество е избрано от собствениците, тарифата се определя от резултатите от преговорите;
• ако предприемачът сключи споразумение въз основа на резултатите от търга, разпоредбите на тръжната документация уточняват първоначално тези разпоредби от местната власт.

Докато жилищата не бъдат прехвърлени на граждани, предприемачът ще плаща такса за тях. Поради тази причина предприемачът се интересува от бързото изпълнение на актове за прехвърляне на апартаменти на нови собственици.

Ако трябва да се консултирате относно условията на договора за управление, обадете се на нашите специалисти или оставете онлайн заявление на сайта. Нашата компания има опит в обработката на такива документи и ще помогне за решаването на всеки сложен проблем.

ВНИМАНИЕ!  Във връзка с последните промени в законодателството, информацията в статията може да е остаряла! Нашият адвокат ще Ви консултира безплатно - напишете във формата по-долу.

Прехвърлянето на къщата на управляващото дружество трябва да се извърши не по-късно от 5 дни от датата на получаване на одобрението за въвеждане в експлоатация. Това правило се урежда от параграф 14 от Жилищния кодекс на Русия.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за решаване на правни въпроси, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как решите проблема си  - свържете се с консултанта:

ПРИЛОЖЕНИЯТА И ПОКАНИТЕ СЕ ПРИЕМАТ 24 ЧАСА И БЕЗ ДНИ СВЕТОВНИ ДНИ.

Бързо и БЕЗПЛАТНО!

Къщата се дава на строителя в баланса само след конкурса от местната община, тоест органа на самоуправлението.

За да участва, управляващото дружество трябва да представи определени документи. След конкурса се подписва споразумение, което се подписва от предприемача.

Правната страна на въпроса

Струва си да се обърне внимание на факта, че е възможно да се избере управляващо дружество, без да се провежда търг в съответствие с член 161, части 4, 13 от Кодекса за жилищното строителство на Руската федерация, но само ако откритият търг се счита за неуспешен.

Според член 161, параграф 14 от КТ РФ, договорът трябва да бъде сключен не по-късно от 5 дни след пускането на къщата в експлоатация.

Ако за една година собствениците на апартаментите не вземат решение за метода на управление, тогава в съответствие с член 161 от Кодекса за жилищното строителство на Руската федерация местната власт ще проведе открит конкурс за избор на управляваща компания.

Организацията на състезанието се регламентира с Постановление на правителството на Руската федерация N 75 от 6 февруари 2006 г.

Прехвърляне на къща от предприемача към управляващата компания

Прехвърлянето на жилищната сграда от предприемача към управляващото дружество се извършва въз основа на конкурса.

Преди това беше възможно да се сключи споразумение за управление на жилищна сграда само от предприемача и управляващото дружество. Към днешна дата предприемачът подписва само документ, сключен между акционери и управляващото дружество.

апартамент

Управляващото дружество сключва договори за услуги със собствениците на апартаментите, но след като предприемачът и собствениците приемат помещенията въз основа на акта за прехвърляне на къщата и ще се проведе търг.

процедура

Преди да получите разрешение за въвеждане в експлоатация, можете да започнете събирането на документи. Но собствениците на помещенията трябва да определят Наказателния кодекс приблизително една година преди въвеждането в експлоатация на съоръжението на общото събрание.

Ако това не се случи, управляващото дружество ще бъде избраното според резултатите от конкурса.

В този случай договорът се сключва за година и дори ако собствениците на апартаменти вдигнат друго Обединено кралство, тогава най-вероятно те ще трябва да изчакат изтичането на срока на дружеството, установено от търга.

Но ако организирате HOA, тогава смяната на управляващата компания ще бъде много по-лесна.

Въвеждане в експлоатация

В съответствие с член 161, точка 14, договор за услуги трябва да бъде сключен не по-късно от 5 дни след въвеждането в експлоатация.

Но често възникват трудности с това, тъй като откритият конкурс може да отнеме доста дълъг период от време - до 50 дни.

Трябва да се отбележи, че до пускането в експлоатация на къщата е възможно да се съберат всички необходими документи - дизайнерски, технически и други.

Но в същото време Наказателният кодекс трябва активно да работи със собствениците на жилища, така че в бъдеще той да бъде избран.

Селекция във Великобритания

В случай, че собствениците на апартаментите не са имали време да вземат решение за избора на управляваща компания, тогава местните власти провеждат открит търг.

Собствениците на имоти могат:

• организира среща;
• изберете сами компания за управление.

Но това може да направи само тези, които имат договор с предприемача или, в съответствие с акта за приемане, получили жилища.

Трябва да се отбележи, че изборите се считат за законни, ако най-малко 50% от собствениците присъстват на събранието.

Сключване на споразумение

Сключването на договора трябва да отговаря на част 5 на Руската федерация и по-конкретно:

• договорът трябва да бъде сключен за не по-малко от 1 година и не повече от 3 (но само ако документът е подписан въз основа на конкурса);
• договорът може да бъде сключен за 3 месеца само между управляващата компания и предприемача.

В съответствие със законодателството на Руската федерация се сключва споразумение с всички, приели и подписали акт за прехвърляне с предприемача, тоест със собствениците на апартаментите.

Само след това споразумението за управление на жилищни сгради може да се счита за валидно.

Договорът на предприемача и управляващото дружество вече е даден не съществува. Тази процедура е регламентирана в член 161, част 14 от КТ RF. Независимо от това, документите трябва да носят подписа и печата на предприемача.

Необходими документи

В съответствие с Решение № 75 на правителството е регламентирана не само процедурата за провеждане на търг, но и процедурата за подаване на необходимите документи.

  Управляващите компании, които желаят да участват в конкурса, трябва да предоставят:

• заявление, попълнено в съответствие с извадката;
• всички документи от съставния характер;
• копия на всички налични сертификати и лицензи;
• баланс за предходните 6 месеца;
• ако има препоръки и благодарствени писма, те също трябва да бъдат представени;
• проект за договор за управление и годишна оценка;
• някои предложения за събиране на отпадъци;
• данни за служителите - инженерно-технически персонал, разбити;
• колко оборудване за жътва е налично и какво е.

Могат да се изискват и допълнителни документи. Трябва също да се изясни през кой период се изискват всички необходими документи.

Задължително е цялото счетоводство на управляващото дружество да е в ред - няма дългове и т.н.

Освен това отрицателните прегледи влияят и на резултата от решението. Ако мнозина са недоволни от управляващата компания, тогава такава организация практически няма шанс.

Такса за управление на MKD

Редът за плащане през 2018 г. не се различава от 2018 г. Работата на управляващото дружество е да предоставя жилищни и комунални услуги, а таксата е включена в цената им.

Според обичайната руска практика тази сума е от 3 до 9% от цената на предоставяните услуги.

В съответствие със Заповедта на Госстрой на Руската федерация от 11 декември 1997 г. N 17-132 плащането за услуги, работа и др. Се извършва в съответствие с установената тарифа на Обединеното кралство.

Необходимо е да се съсредоточим върху отделните случаи:

• ако договорът за предоставяне на услуги е сключен между управляващото дружество и собственика на помещенията, тогава плащането за предоставени комунални услуги се плаща от Наказателния кодекс;
• ако няма договор за предоставяне на услуги с управляващото дружество, тогава плащането се извършва на предприемача (въз основа на член 155 от КТ РФ);
• ако договорът е бил сключен с управляващата компания от предприемача, тогава плащането се извършва така или иначе от Наказателния кодекс.

Законодателството е предназначено да защитава на първо място интересите на собствениците.