Управляваща компания за отдаване под наем на апартаменти. Как се извършва

Коментари-Методология

ДОВЕРИТЕЛНО УПРАВЛЕНИЕ, ВЗАИМНИ ИНВЕСТИЦИОННИ ФОНДОВЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ДОВЕРИТЕЛНОТО УПРАВЛЕНИЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Напоследък все повече собственици избират да предадат съществуващите си недвижими имоти на доверително управление. В резултат на това те получават печалба от използването на имуществото си - но без разходите за поддръжката му и възнаграждението на попечителя. Трябва да се отбележи, че доверителното управление на недвижими имоти има свои собствени характеристики, които ще разгледаме в материала по-долу.

Спецификите на доверителното управление на имущество са установени в глава 53 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Съгласно член 1012 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно споразумение за доверително управление на имущество, едната страна (основателят на управлението) прехвърля имущество на доверително управление за определен период от време на другата страна (довереник). Попечителят се задължава да управлява имуществото, получено по споразумението, в интерес на учредителя на управлението или посоченото от него лице (бенефициент).

Съгласно член 1014 от Гражданския кодекс на Руската федерация основателят на доверителното управление в общия случай е собственикът на имота. Съгласно член 1015 от Гражданския кодекс на Руската федерация попечител може да бъде индивидуален предприемач или търговска организация, с изключение на унитарно предприятие. Собствеността не подлежи на прехвърляне на управление на държавна агенция или орган на местното самоуправление (клауза 2 от член 1015 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Доверителят не може да бъде бенефициент по договора за доверително управление.

В съответствие с член 1013, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, обекти на доверително управление могат да бъдат предприятия и други имуществени комплекси, индивидуални обекти, свързани с недвижими имоти, ценни книжа, права, удостоверени с бездокументарни ценни книжа, изключителни права и друга собственост. Имуществото под икономически контрол или оперативно управление не може да бъде прехвърлено на доверително управление (клауза 3 от член 1013 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Член 1017 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че споразумението за доверително управление на имущество трябва да бъде сключено само в писмена форма. Неспазването на това изискване води до недействителност на договора (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 23 януари 2008 г. N F09-10967/07-S4 по дело N A50-7673/2007-G27).

В този случай споразумението за доверително управление на недвижими имоти трябва да бъде сключено във формата, предвидена за споразумението за продажба на недвижими имоти. Прехвърлянето на недвижими имоти в доверително управление подлежи на държавна регистрация по същия начин като прехвърлянето на собствеността върху този имот (клауза 2 от член 1017 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

На практика доста често възниква въпросът: от кой момент се счита за сключен договор за доверително управление на недвижими имоти?

Съгласно член 433, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако в съответствие със закона прехвърлянето на имущество също е необходимо за сключване на споразумение, споразумението се счита за сключено от момента на прехвърляне на съответното имущество. (Член 224 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Член 224, клауза 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че прехвърлянето е предаване на вещ на приобретателя, както и доставка на превозвач за изпращане на приобретателя или доставка на комуникационна организация за изпращане на приобретателя вещи, отчуждени без задължение за предаване. Вещта се счита за предадена на приобретателя от момента, в който действително влезе във владение на приобретателя или на посоченото от него лице.

По силата на член 556, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация прехвърлянето на недвижим имот от продавача и приемането му от купувача се извършват съгласно акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне, подписан от страните. Освен ако не е предвидено друго в закон или договор, задължението на продавача да прехвърли недвижим имот на купувача се счита за изпълнено след предаването на този имот на купувача и подписването на съответния документ за прехвърляне от страните.

Както беше отбелязано по-горе, съгласно параграф 2 от член 1017 от Гражданския кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на недвижим имот в доверително управление подлежи на държавна регистрация по същия начин, както прехвърлянето на собствеността върху този имот.

Член 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява формата на договор за продажба на недвижим имот: договорът за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните. Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност.

Писмено споразумение може да бъде сключено чрез изготвяне на един документ, подписан от страните, както и чрез обмен на документи чрез пощенски, телеграфни, телетайпни, телефонни, електронни или други съобщения, които позволяват надеждно да се установи, че документът идва от страна към споразумението (клауза 2 от член 434 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В съответствие с член 551, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация прехвърлянето на собственост върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация.

Сключването на договор за продажба на недвижим имот от страните преди държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността не е основание за промяна на отношенията на страните с трети страни (клауза 2 на член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация). .

Както е посочено в параграф 1 от член 12 от Федералния закон № 122-FZ от 21 юли 1997 г. „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ (наричан по-долу Федерален закон № 122-FZ) правата на недвижимите имоти и сделките с тях подлежат на държавна регистрация в Единния държавен регистър на правата.

Въз основа на анализа на параграф 6 от член 12 от Федералния закон № 122-FZ, Единният държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях съдържа записи на ограничения (тежести) на собственост и други права върху недвижими имоти (сервитут, ипотека, доверително управление, лизинг, договор за концесия, изземване на имущество, декларация за право на иск във връзка с недвижими имоти и др.).

Според позицията на арбитрите, изложена в решенията на FAS на Уралския окръг от 11.04.2007 г. по дело № F09-2494/07-S6, FAS на Волжския окръг от 24.01.2008 г. по дело № А49-2407/06-84/24 договор за доверително управление на недвижим имот се счита за сключен не от момента на подписването му от страните, а след прехвърлянето на собствеността на попечителя, при условие че такова прехвърляне е удостоверено с държавна регистрация .

Освен това, в решението на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 23 януари 2008 г. № F09-10967/07-S4, съдът реши, че правомощията на попечителя да се разпорежда с имущество възникват само от момента на държавата регистрация на прехвърляне на недвижими имоти на доверително управление.

Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг с решение от 10 юли 2007 г. по дело № F04-4363/2007 (35794-A03-13) препраща делото за ново разглеждане, като посочва, че в съответствие с чл. 1012 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението за доверително управление на имущество принадлежи към категорията на реалните договори и се счита за сключено от момента на прехвърляне на имущество.

В решението на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 26 юни 2007 г., 19 юни 2007 г. по дело № F03-A73/07-1/1656 съдът посочи, че не самото споразумение за доверително управление подлежи на държавна регистрация, но прехвърлянето на собственост в доверително управление. В същото време действащото законодателство не съдържа забрана за сключване на споразумение преди държавна регистрация на прехвърлянето на собственост.

Така днес арбитрите нямат общо мнение относно момента, от който договорът за доверително управление на недвижим имот се счита за сключен. В такава ситуация е възможно да се препоръча попечителят да упражнява правомощия за разпореждане с недвижими имоти след държавна регистрация на прехвърлянето на собственост.

Нека отбележим, че за трети страни - наематели или организации, предоставящи обществени услуги, споразумението за доверително управление на недвижими имоти ще влезе в сила само от датата на държавна регистрация на прехвърлянето на недвижими имоти в доверително управление. Страните трябва да вземат предвид тази разпоредба, тъй като преди регистриране на прехвърлянето на собственост всички права и задължения към трети лица се носят от самия собственик, а не от попечителя.

По силата на член 1017, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неспазването на формата на споразумението за доверително управление на собственост или изискването за регистриране на прехвърлянето на недвижим имот в доверително управление води до недействителност на споразумението (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 6 септември 2011 г. № F03-4112/2011 по дело № A51-11667 /2010, Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 29 юни 2011 г. по дело № A15 -1751/2010).

Споразумението се сключва за период не по-дълъг от пет години, въпреки че за някои видове имущество законът може да установи други срокове, за които може да се сключи договор за доверително управление. Ако никоя от страните по договора не заяви прекратяване на договора в края на срока му на действие, той се счита за продължен за същия срок и при същите условия, както е предвидено в договора.

Така в решението на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 08.06.2009 г. № F03-2207/2009 по дело № A73-9612/2008 съдът правилно отказа да удължи договора на управителя на същите срокове и за същия период, тъй като учредителят на управлението своевременно е изпратил писмо до доверителя относно прекратяването на договора за доверително управление и задължението за връщане на имота.

Съгласно член 1012, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация прехвърлянето на имущество в доверително управление не води до прехвърляне на собствеността върху него на попечителя. Тоест имуществото, прехвърлено на доверително управление, продължава да остава собственост на основателя на управлението.

В същото време попечителят, докато управлява имуществото, има право да извършва всякакви правни и фактически действия по отношение на това имущество в съответствие със споразумението в интерес на бенефициента. Законът или споразумението могат да предвиждат ограничения по отношение на определени действия за доверително управление на имущество (клауза 2 от член 1012 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Необходимо е да се има предвид, че попечителят извършва сделки с имущество, прехвърлено на доверително управление от свое име, като посочва, че той действа като такъв управител (клауза 3 от член 1012 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По този начин прехвърлянето на недвижими имоти в доверително управление по никакъв начин не засяга наемателите: договорите за наем на недвижими имоти, сключени със собственика на такъв имот, остават в сила. В същото време собственикът и попечителят се интересуват да предоставят на вниманието на наемателите информация за сключването на споразумение за доверително управление. Това е необходимо, за да се гарантира, че наемателите изпълняват задълженията си по договора за наем към попечителя. Освен това, след сключване на договор, наемателите трябва да се свържат с управителя, за да упражнят правата си по договора за наем. Това задължително ще наложи сключването на допълнителни споразумения към договорите за наем относно промяна на лицата в задължението.

Необходимо е да се има предвид, че въз основа на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорите за наем на сграда или конструкция, сключени за период повече от една година, подлежат на държавна регистрация. Следователно е необходимо да се регистрират всички допълнителни споразумения към такива договори за наем.

За договори за наем, които ще бъдат сключени от попечителя по време на срока на споразумението за доверително управление, се прилагат нормалните правила на договора за наем. Единствената особеност е, че те се сключват не от самия собственик на имота, а от неговия довереник.

Нека припомним, че съгласно член 1012, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация сделките с имущество, прехвърлено на доверително управление, се извършват от попечителя от свое име, което показва, че той действа като такъв управител. Това условие се счита за изпълнено, ако при извършване на действия, които не изискват писмена документация, другата страна е уведомена за извършването им от доверителя в това му качество, като в писмените документи след името на доверителя се отбелязва „Д.У.” направени.

При липса на индикация за действието на попечителя в това си качество, попечителят е задължен лично към трети лица и отговаря пред тях само с принадлежащото му имущество (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 19 септември , 2005 г. по дело № А55-6159/04-36).

На практика страните могат да имат въпрос: върху кои документи трябва да се постави такъв знак (само при подписване на договори, допълнителни споразумения и т.н. или във всички случаи, когато организацията действа като попечител)? Така например доста често марката „D.U.“ се извършва не само в определени документи, адресирани до синдика, но и в платежни нареждания за плащане на всяко негово плащане. Някои организации маркират "D.U." до името на управителя дори в платежни нареждания за плащане на наем. Това е грешно, нека обясним защо.

Клауза 2.10 от Правилника на Централната банка на Руската федерация от 3 октомври 2002 г. № 2-P „За безналичните плащания в Руската федерация“ (наричан по-долу Наредба № 2-P) установява необходимите подробности за платежни документи. По-специално името на получателя на средствата, номера на неговата сметка и идентификационния номер на данъкоплатеца (TIN). В същото време читателите трябва да обърнат внимание на факта, че марката „D.U.“ не е част от името на организацията. Така, съгласно Наредба № 2-П, в платежното нареждане отпада необходимостта от посочване на „Д.У.”

В графа „Цел на плащането“ на платежното нареждане трябва да направите връзка към документа, по който се извършва плащането.

По този начин използването на марката "D.U." не трябва да противоречи на разпоредбите, установяващи процедурата за обработка на документи в определена област.

Съгласно член 1018, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, имуществото, прехвърлено на доверително управление, се отделя от останалото имущество на основателя на управлението, както и от имуществото на попечителя. Това имущество се отразява от попечителя в отделен баланс и за него се води самостоятелно счетоводство. Открива се отделна банкова сметка за плащания за дейности, свързани с доверително управление.

Ако постъпленията от тръст за недвижими имоти не отиват в отделна сметка, счита се, че попечителят действа в собствените си интереси, а не в интересите на учредителя. Това дава основание на собственика да прекрати договора за доверително управление (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 09 януари 2007 г. по дело № F09-11495/06-C6).

Попечителят предоставя на учредителя на управлението (и на бенефициента) отчет за дейността си в рамките на срока и по начина, установен от споразумението за доверително управление на имущество (клауза 4 от член 1020 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Попечителят има право на възнаграждение, предвидено в договора за доверително управление на имущество, както и на възстановяване на необходимите разходи, направени от него по време на доверителното управление на имущество, от доходите от използването на това имущество (член 1023 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В този случай попечителят трябва да документира факта на извършване на разходи, свързани с доверителното управление на недвижими имоти. В противен случай може да му бъде отказано възстановяване на необходимите разходи. Така в решението на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятския окръг от 20 януари 2011 г. по дело № A28-6975/2010 съдът взе решение да отхвърли иска за събиране на дълг по договора за доверително управление, тъй като няма надеждни и достатъчни доказателства за това, че доверителят е имал разходи, причинени от доверително управление на конкретно имущество.

Беляева Н.А.

Септември се смята за един от най-печелившите месеци на пазара на наеми. Бизнес сезонът се подновява, а в същото време нараства търсенето на жилища под наем. Пазарът на недвижими имоти процъфтява и обещава нови възможности за собствениците на квадратни метри.

Най-често срещаният начин да печелите пари от недвижими имоти е като ги отдавате под наем. Изглежда, че тук не можете да измислите нищо ново. Но има компании, които са готови да направят това за собственика. И не само да предавате, но и редовно да плащате за комунални услуги, да проверявате безопасността на имуществото и да извършвате рутинни ремонти. Собственикът просто прехвърля апартамента на доверително управление и получава пари за него.

Двете основни притеснения на собственика: апартаментът ще бъде безнадеждно повреден или просто няма да бъде даден под наем. И двамата са отстранени с добре изготвен договор. Първо, добрият попечител застрахова апартамента, често за своя сметка. Второ, договорът предвижда, че ако периодът на бездействие на апартамента надвишава две седмици, управителят започва да плаща на собственика от собствения си джоб. Компаниите, участващи в доверителното управление, уверяват, че размерът на наема и кандидатурата на наемателите се съгласуват със собственика всеки път, когато апартамент се отдава под наем.

В Москва собственикът на едностаен апартамент може да спечели от 19 до 130 хиляди рубли на месец в зависимост от състоянието на жилището и района. За двустаен апартамент - от 28 до 184 хиляди рубли. Най-достъпната оферта за тристаен апартамент е 50 хиляди рубли. Добър апартамент може да се наеме за 80 хиляди рубли. Е, със скъпи мебели, ремонт и в престижен район, те ще наемат за 300 хиляди рубли. В други региони доходите не са толкова големи. Например в Краснодар собственикът ще получава от 18 до 45 хиляди на месец за едностаен апартамент, в Сочи - от 18 до 40 хиляди. В извънкурортните градове, които не са над милион души, доходността от наеми е ниска. В Иркутск можете да получите от 10 до 20 хиляди рубли за едностаен апартамент.

Доходът на управителя е процент от наемната цена на апартамента. Според отдела за отдаване под наем на апартаменти INCOM-Real Estate цената на услугите му може да варира от 5 до 30% от сумата на сделката. Най-скъпото нещо за собственика на апартамент е да прехвърли имота на доверително управление без ремонт, при условие че е завършен. Схемите на плащане могат да варират. "При нас собственикът плаща една месечна такса на година. Тоест първият наем, който работодателят преведе, отива в агенцията. Това излиза 8,3% на месец. Ако клиентът ни се довери да плащаме битови сметки, тогава те са също се приспадат от наема, но ние не вземаме пари за услугата за плащане на сметки за комунални услуги“, казва Светлана Кос, генерален директор на AKRUS-City.

Доверителното управление е от полза за тези хора, които имат недвижими имоти в един регион, но живеят в друг или дори в друга държава. Освен това прехвърлянето на апартамента на управление може да осигури „вдигащи средства“ за преместване. По този начин много компании са готови да платят на собственика наем за няколко месеца наведнъж.

Доверителното управление обаче засега у нас се развива слабо. Има много причини за това. Собствениците искат да получат максимален доход от недвижими имоти. Те се страхуват да не прехвърлят апартамента в неподходящи ръце. Предлаганите от синдика гаранции не им се струват достатъчно убедителни. Повечето собственици не плащат данъци върху доходите от наем - отдавайки апартаменти под наем на самите наематели, те крият този факт.

Доходът на управителя е процент от наемната цена на апартамента. Цената на услугите му може да варира от 5 до 30 процента от сумата на сделката

Има още един недостатък. Апартаментите, разположени в различни райони, са трудни за управление. Много по-лесно е да направите това, ако складът за отдаване под наем се намира в същата сграда. Някои предприемачи сега се опитват да приложат тази идея с апартаменти. Разработчикът предлага не само да инвестира пари в такъв недвижим имот и да го прехвърли на управление, но разработва програми за доходност за инвеститорите. Например, независимо от натоварването, собственикът получава годишен доход от 5% от цената на апартамента. Или вместо наем за две години, собственикът става собственик на ремонт, създаден от дизайнер. За да привлекат наематели, такива комплекси предоставят услуга на хотелско ниво. "Доходите от прехвърляне на апартаменти на управление са гарантирани 8-9% от тяхната цена. Или 10%, ако собственикът се занимава с отдаване под наем самостоятелно. В същото време много собственици на апартаменти в Москва получават по-ниска възвръщаемост - 4-7 % на година от цената на апартамента. Това е така, защото апартаментите са с 15-35% по-евтини от апартаментите, а наемната цена не се различава“, казва Александър Самодуров, ръководител на NAI Becar Apartments.

Докато в Русия жилищни комплекси с управляваща компания, която може да отдава под наем пространството на собственика, едва се появяват, в чужбина те съществуват отдавна. Инвеститорите, които очакват не просто да притежават, но и да печелят пари от своите недвижими имоти, избират тях. Това им позволява да получат максимално обслужване, докато отсядат в чуждия си апартамент или вила и да не се притесняват за поддръжката на имота, докато ги няма. "Сега е популярно да се купуват апартаменти, управлявани от хотелски оператор. Предимството на този формат е, че собственикът не е загрижен за поддържането на имота си в състояние, което винаги е подходящо за обитаване. Това се прави от управляващата компания и също ще отдава имота под наем. Ако собственикът на вилата си или не дойде в апартамента, той се прехвърля в пула за наемане. Но в същото време апартаментът е изцяло частна собственост на собственика", казва Елена Юргенева , директор на отдела за луксозни жилищни имоти в Knight Frank Russia & CIS. Доходността от такова прехвърляне на обект към пул под наем е ниска - от 4% годишно. Но повечето собственици не преследват висока възвръщаемост на такива имоти, а гледат на тях като на начин за спестяване на натрупани средства. Освен това за луксозни, скъпи имоти този вариант на управление е добър, защото облекчава собственика от тежестта на комуналните разходи.

Сега обаче подобни комплекси с възможност за отдаване под наем на апартаменти или апартаменти по време на периоди на престой изобилстват в сегмента на икономичната и комфортната класа. Има много от тях в България и Черна гора. В България цената на апартаментите започва от 21 000 евро, а управляващите компании обещават доходност от 10% от цената на жилищата на година. Но това е, ако имотът се намира на място, където има търсене целогодишно. Например в градове като Варна, София, Бургас. Кондоминиумите са често срещани в Тайланд - комплекси от апартаменти или градски къщи с услуги от хотелски тип. Цената на такъв недвижим имот започва от 1,5 милиона рубли. Ако обектът се намира в непосредствена близост до плажа - от 4 милиона рубли. Мениджърите обещават и доходност от 10% годишно. Освен това в Тайланд няма ясна сезонност, както в Европа. По време на дъждовния сезон туристите продължават да се отпуснат и да плуват и съответно да наемат жилища.

През последните няколко години инвеститорите обсъждат възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти. Но всичко това е на теория. На практика пазарът на недвижими имоти в Русия винаги е активен. Икономиката расте - време е да си купите апартамент; икономиката е в упадък - още повече. Ето го сега. "Някои вложители, уплашени от ликвидацията на банките от Централната банка, решиха да прехвърлят средствата си от виртуални спестявания към реални - към недвижими имоти. Ликвидните едностайни апартаменти поскъпнаха най-много - инвеститорите започнаха да ги купуват, за да защитят своите спестявания в рубли от валутни колебания“, обяснява Михаил Попов, основател на системата за управление на лични финанси EasyFinance.ru. След като защитите финансите си, искате да ги увеличите, което означава, че скоро на пазара ще се появят много повече жилища под наем.

Домоуправлението е планирано
мир във вашия дом.

УПРАВЛЕНИЕ НА ИМОТИ, какво е това... по-подробно или по-подробно

УПРАВЛЕНИЕ НА ИМОТИе модерна услуга, която стана доста популярна на пазара на недвижими имоти в Москва. Това е процес, включващ взаимодействие между инвеститор и професионален търговец. В този случай клиентът по силата на споразумение прехвърля недвижим имот на определена организация, например „Дом Мениджмънт“, Той остава собственик по време на цялата сделка.

Днес този вид услуга се предоставя от различни организации, банки и инвестиционни фирми. Техните дейности трябва да бъдат подкрепени с подходящ лиценз. Днес доверителното управление е актуално за тези собственици на недвижими имоти, които живеят в друг град или в чужбина, редовно и за дълги периоди от време в командировки и нямат свободно време и желание да се занимават с този въпрос. Както знаете, имотите са доходоносна инвестиция, но могат да създадат и редица неудобства на инвеститора. Този вид услуга е необходима за тези, които не могат самостоятелно да се справят с проблемите на наемането на жилището си.
Апартаментът може да остане празен дълго време и да не бъде търсен сред наемателите. В този случай неговият собственик търпи ненужни разходи. В такива ситуации е необходим надзор на апартамента. Управителят поема всички необходими отговорности, освобождавайки собственика от технологични, икономически и правни проблеми. Сделката ще му донесе максимална печалба. Също така няма риск да попаднете в ситуация с измамници или безскрупулни наематели. Жилището няма да стои без работа и собственикът няма да има нужда да харчи допълнителни пари.
Изборът на организация трябва да бъде направен с особено внимание. Собственикът на имота трябва да проучи всички налични възможности, да се запознае с дейността и репутацията на конкретна компания.
Често ходите в дълги командировки, живеете дълго време в чужбина или в друг град и няма на кого да поверите грижата за апартамента си...
Вие сте зает човек и искате да прекарвате повече време със семейството си, а не да се занимавате с рутината да се тревожите за недвижими имоти...
Имате апартамент или офис, който може да се даде под наем, но нямате време да търсите наематели и след това да ги контролирате...
Поверете грижата за вашия апартамент, къща или офис на Дом Мениджмънт! Ние ще обслужим професионално вашия имот. И ще можете да работите, да си почивате или да прекарвате време със семейството си на спокойствие.

Сключвайки договор, Вие ще бъдете спокойни за състоянието на помещенията във Ваше отсъствие. Нашите специалисти: мениджъри, електротехници, водопроводчици, почистващи услуги, ще разрешат незабавно всички технически и битови проблеми:

• Ще монтираме СОТ и ще осигурим 24-часово наблюдение.
• Застраховаме недвижими имоти, имущество и гражданска отговорност.
• Ще плащаме сметки за комунални услуги и жилищни и комунални услуги.
• Ще извършим рутинни ремонти на комуникации, козметични ремонти и, ако е необходимо, основен ремонт на помещения с изготвяне на подробна оценка.
• Ние ще осигурим постоянна грижа за къщата или апартамента: ще поддържаме чистота и ще наблюдаваме градинския парцел.
• Ще предоставим подробен отчет за изразходването на средствата за поддръжка.

УПРАВЛЕНИЕ НА ИМОТИ- това е възможност да имате допълнителен доход от отдаване на апартамент, защото нашите специалисти ще се погрижат за апартамента:

• Ние сами ще намерим надежден работодател и ще сключим споразумение с него.
• Ние ще гарантираме спазването на условията на договора за наем.
• Ние ще подготвим апартамента за отдаване под наем. Ще подредим нещата и сами ще извършим необходимите ремонти: от козметични до основни, като вземем предвид наличния бюджет.
• Ще наблюдаваме състоянието на жилищата и безопасността на имуществото.
• Ние ще отстраним щетите, причинени от работодателя.
• Ние редовно ще превеждаме вашия наем по удобен за вас начин.

По ваше желание ще предоставим фото и видео справка за документацията и състоянието на вашия имот.

Нашият основен принцип е удобството на клиентите и разумните цени. Ето защо собствениците на техните апартаменти си сътрудничат с нас, независимо от статута на тяхното жилище.

За кого е тази услуга и колко струва?

Собствениците, които са регистрирали доверително управление на жилищни имоти, с нашата компания „Дом Мениджмънт“, вече няма да се притесняват за собствеността си и получаването на доходи от наемателя при отдаване под наем на апартамент.

Контрол върху безопасността на имуществото, събиране на месечен наем, избор на коректни наематели, плащане на сметки за комунални услуги за апартамента - всичко това вече е отговорност на нашата агенция за недвижими имоти.

Пазарът на недвижими имоти в Москва е най-интензивният и конкурентен в страната. За да задържат добрите гости, собствениците често не обръщат внимание на спада на разходите за наем поради растящата инфлация. Страх ги е да вдигнат месечната такса.

С нашата агенция за недвижими имоти ще се уверите, че можете и трябва да ни се доверите. Ние Ви гарантираме нашето отговорно и внимателно отношение към Вашия имот и намиращите се в него имоти и го изискваме от наемателите.

Обслужване УПРАВЛЕНИЕ НА ИМОТИправи успешни предприемачи от хора, които изглежда нямат нищо общо със света на бизнеса.

Трудно ли ви е да говорите с наемателите си относно плащането на наем? Все още ли се поддавате на убеждаването да отложите плащането и след това съжалявате за мекотата си? Оттук нататък агенцията за недвижими имоти ще представлява вашите интереси в тези неприятни въпроси.

Колко струва тази услуга? Нашите цени са сред най-достъпните в Москва.

Доверено управление на имоти с Дом Мениджмънт - за хора, които ценят времето си!

Планирайте живота си.	Доверително управление в 5 стъпки щракнете върху снимката, за да разберете как...
Спестете си време...

За да спестят собственото си време, собствениците на имоти често прехвърлят частични контролни права на други лица. Тази възможност е предвидена както за търговски, така и за жилищни имоти. В статията ще ви разкажем какви характеристики има такова прехвърляне на права и как да съставите споразумение за доверително управление на недвижими имоти.

Доверителното управление включва прехвърляне на имущество от едно лице (основател на управлението) на друго лице (довереник) за определен период от време при доверително управление. При този вид сделки управителят трябва да действа в интерес на учредителя или трето лице - бенефициент.

Доверителното управление не води до прехвърляне на собственост.

Този тип отношения са актуални, например, ако едно лице притежава няколко недвижими имота, които отдава под наем. Това отнема много време, така че гражданите изготвят споразумение за доверително управление, премахвайки необходимостта да губят време и усилия. Прехвърлянето на контрола е не по-малко уместно, ако собственикът се премести за постоянно пребиваване в чужбина или ще отсъства дълго време по друга причина.

Въпреки това, не всички обекти на недвижими имоти могат да станат обект на доверително управление. Забранено е сключването на такива сделки във връзка с:

• гори;
• водни тела;
• земни подпочви;
• недвижими имоти общинска или държавна собственост.

По правило обектът е имущество, в резултат на използването на което може да се реализира печалба. Но самите пари не могат да бъдат прехвърлени на управление - само като част от имуществото на компанията.

Често възниква въпросът дали обезпеченото имущество може да бъде обект на доверително управление. Съгласно чл. 1019 от Гражданския кодекс на Руската федерация, това е разрешено. В този случай нищо не се променя за ипотекарния кредитор в правния смисъл. Собственикът обаче е длъжен да уведоми управителя, че имотът има тежести.

Доверителят получава определено възнаграждение за предоставените услуги. В допълнение към прякото управление на имота, той е длъжен своевременно да плаща необходимите плащания за жилищни и комунални услуги, както и да следи безопасността на имуществото на собственика.

Можем да подчертаем основните функции на управителя, ако имотът е предназначен за отдаване под наем:

• търсене на наематели, чиито характеристики отговарят на изискванията на собственика на имота;
• сключване на договор за наем;
• получаване на месечен наем;
• контрол върху навременността на превода на плащанията;
• предоставяне на битови услуги, ако е необходимо (ремонт, обаждане на комунални услуги, инсталиране на алармена система и др.);
• застраховка на обекта срещу риска от загуба;
• разрешаване на спорове с наематели;
• други услуги, ако са посочени в текста на договора.

Както всяко правоотношение, доверителното управление има правни нюанси и особености. Нека ги разгледаме по-нататък.

Характеристики на доверителното управление на недвижими имоти

Отношенията между основателя на управлението и управителя се регулират от глава 53 от Гражданския кодекс на Руската федерация. От правна гледна точка основата на такива отношения е споразумението за доверително управление на недвижими имоти.

Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация споразумението се съставя в писмена форма и подлежи на държавна регистрация. В противен случай то ще се счита за невалидно.

Ако в съществуващото споразумение са направени корекции и допълнения, които не засягат прехвърлянето на права върху обекта на управление, тогава те не трябва да бъдат регистрирани. На регистрация подлежи само основното прехвърляне на права.

Срокът на договора не може да бъде повече от пет години. Ако в края на този период страните не са декларирали намерението си да прекратят договора, тогава договорът ще се счита за удължен за същия период и при подобни условия като първоначалния документ.

Документът влиза в пълна сила от момента, в който премине процедурата за държавна регистрация в Rosreestr. Преди това да се случи, действията на страните не могат да служат като основание за промяна на техните правоотношения с трети лица (например с комунални услуги, наематели и др.).

По този начин, дори ако страните уговорят в споразумението, че то влиза в сила от момента на подписване или от определена дата, преди държавна регистрация, всички задължения към трети страни ще бъдат поети от собственика, а не от управителя.

При изготвянето на споразумение за доверително управление собственикът трябва да обърне внимание на редица нюанси. На първо място, ако предметът на сделката е отдаден под наем, наемателите трябва да бъдат уведомени за сключването на споразумение с управителя. Това не е отговорност на собственика, но подобни действия биха били разумни, тъй като друго лице ще действа от негово име за срока на договора. Наемателите трябва да бъдат уведомени, така че да се свържат с управителя с всички въпроси и наемното плащане да бъде преведено към него.

Договорът за наем между собственик и наемател остава в сила. Необходимо е да се състави допълнително споразумение за промяна на лицата в задължението. В случай, че договорът за наем е сключен за период от повече от една година, договорът трябва да бъде регистриран в Rosreestr (член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

При извършване на каквито и да било транзакции във връзка с предмета на доверително управление, управителят е длъжен да информира контрагентите за правния си статут. Когато подписва документи, той трябва да постави знак „D.U.“

Уважаеми читатели! Ние обхващаме стандартни методи за разрешаване на правни проблеми, но вашият случай може да е уникален. Ние ще помогнем намерете безплатно решение на вашия проблем- просто се обадете на нашия правен консултант на:

Бързо е и безплатно! Можете също бързо да получите отговор чрез формата за консултант на уебсайта.

Управителят може да прехвърли управлението на довереник. Все пак той ще носи всички задължения към собственика.

В съответствие с чл. 1023 от Гражданския кодекс на Руската федерация, управителят има право да получава не само възнаграждение, но и компенсация за разумни разходи, свързани с предмета на сделката.

Договор за доверително управление на имоти

Текстът на споразумението започва с информация за времето и мястото на изготвяне, личните данни на страните по сделката и характеристиките на предмета на споразумението. На последното се обръща специално внимание.

Необходимо е в текста да се опишат подробно техническите характеристики на имота, неговият кадастрален номер, както и други данни, които го правят правно разпознаваем сред подобни. Предметът на договора включва и допустимите дейности на управителя по отношение на обекта.

След посочената информация текстът на документа включва следните данни:

• правила за управление на собствеността (включително възможни ограничения);
• права и задължения на страните;
• правила за отчитане на ръководството;
• отговорност на страните;
• ред за прекратяване на договора;
• санкции и неустойки при нарушаване на условията;
• процедура за разрешаване на спорове;
• заключителни разпоредби, които отразяват нюансите на сделката;
• данни, данни за контакт и подписи на страните.

Съществените условия на договора за доверително управление, без които той не може да бъде признат за валиден, са:

1. Подробно описание на предмета на договора.
2. Лични данни на страните.
3. Размерът и формата на плащане за услуги на управителя, ако е предвидено в условията на документа.
4. Срок на валидност на документа.

Както бе споменато по-горе, споразумението трябва да премине през процедурата за държавна регистрация. Това е необходимо, ако документът е сключен за период над една година. Страните по споразумението могат да бъдат граждани, индивидуални предприемачи и организации. Подобни дейности са забранени за държавни и общински субекти.

Прекратяването на договора е възможно въз основа на уведомление от контрагента. Така договорът може да бъде прекратен по желание на една от страните. Освен това сделката се прекратява, ако:

• бенефициентът отказва да получи доход по договора;
• бенефициентът почине и договорът не предвижда възможност за прехвърляне на права на друго лице;
• са възникнали обстоятелства, които пречат на управителя да изпълни задълженията си по договора;
• собственикът реши да прекрати договора (в този случай той плаща на управителя такса, предвидена в условията на документа);
• управителят е обявен за некомпетентен, обявен в несъстоятелност или умира;
• учредителя на управлението е обявен в несъстоятелност.

В допълнение към горните характеристики, доверителното управление има и други нюанси в зависимост от вида на предмета на споразумението.

Нюанси на доверително управление в зависимост от вида на имота

Има два вида имоти – жилищни и търговски. Нека разгледаме всеки по-подробно.

Ако имотът е жилищен

По правило се сключва споразумение между собствениците на апартаменти или къщи и брокерите (както физически лица, така и фирми), ако собственикът на имота живее в друг регион.

Управителят самостоятелно намира наематели, сключва споразумение с тях и следи за спазването на правилата за използване на жилищните помещения. Ако бъдат открити нарушения, той има право да изгони наемателите, както и да възстанови от тях обезщетение за причинени щети.

Управителят може да се обърне към съдебните органи с изискване:

• извършват ремонти;
• подмяна на повредено оборудване;
• купете нови мебели, за да замените повредените.

За да се постигне справедливост, е необходимо да се формализира прехвърлянето на апартамента за ползване от наемателя въз основа на акт за предаване и приемане.

Ако имотът е търговски

Доста често търговските имоти са празни, защото собственикът не може да намери наематели или няма време да го направи. В същото време наличието на такъв имот води до определени разходи за поддръжка, така че доверителното управление е полезно.

Прехвърлянето на управлението на търговски недвижим имот се извършва само след съставяне на акт за предаване. Управителят намира наематели и провежда всички необходими преговори, действайки в интерес на собственика.

Ако срещнете затруднения при изготвянето на договор за доверително управление на недвижим имот, потърсете правен съвет от специалист. Професионален адвокат ще може да помогне при изготвянето на документа и да ви разкаже за възможните правни нюанси на сделката.

Какъвто и да е предметът на доверително управление, трябва да се помни, че управителят получава само частични права на собственост. Тоест не може да продаде или по друг начин да прехвърли собствеността върху недвижимия имот, тъй като самият той не го притежава.