Купуването на дом в нова сграда е свързано с определени рискове. Но има шанс да ги намалим максимално. Поне тези, които зависят директно от разработчика. В тази инструкция ще покажем какво точно да търсите при избора на програмист. И как да проверите компанията при закупуване на апартамент.

Купуването на апартамент винаги е свързано с определени рискове. Но ситуацията се влошава, когато трябва да купите жилища в нова сграда. По правило към момента на покупката къщата все още не е завършена. И апартаментът като такъв не съществува, което добавя нови рискове. Какво точно може да срещне купувач, когато инвестира в нова сграда? Ситуациите могат да бъдат следните:

1. Незавършена.
2. Строителството не е завършено, например поради фалит на предприемача.
3. Предприемачът прекратява договора с притежателя на лихвата по измислена причина (мами го).
4. Домакинът го продава два пъти на различни хора.
5. След завършване на строителството се оказа некачествен апартамент в лошо построена къща.
6. Време за престой при регистрация на имоти поради вина на предприемача.

За да избегнете възможни рискове, е необходимо компетентно да проверите разработчика. В този случай шансът за загуба на пари и евентуални жилища се забелязва значително. Но как да стане това?

Инструкции - как да проверите предприемача при закупуване на имот

Важно е внимателно да изберете предприемач, ако планирате да закупите жилища в нова сграда като притежател на собствен капитал. За съжаление има шанс да се сблъскате с измамник или да купите апартамент от нестабилна компания, която може да фалира по всяко време. Но това може да се избегне, ако проверите потенциален продавач за няколко параметъра.

Избор на програмист от списък на добросъвестните

Всеки регион има свой списък, в който са изброени надеждни строителни фирми. Непрекъснато се актуализира. Този списък включва само отговорни разработчици, които извършват дейности в съответствие с Федералния закон № 214.

По правило такъв списък се поддържа от специални органи, отговорни за строителството в определен регион. Например, в Москва Moskomstroyinvest се занимава с това. Необходимата информация може да бъде намерена на уебсайта на отговорната структура.

Важно: винаги сравнявайте не само името на разработчика, но и адреса на корпуса. Чести са случаите, че в едното съоръжение на компанията всичко е перфектно, а другото се предава на комисията по подбор с проблеми.

Проверка на разработчика

Често разработчикът на недвижими имоти е просто „манекен“, създаден от по-голяма компания (собственика на недвижими имоти) за конкретен обект. Това е удобно, защото ви позволява да правите разлика между паричните потоци и да съхранявате документация за всеки обект поотделно. Но има някои нюанси.

При проверка е препоръчително да разберете кой е истинският собственик на разработчика. Би било идеално, ако всички акции принадлежат на по-голяма фирма с добре познато име. Тогава няма от какво да се страхувате - просто собствениците решиха да улеснят работата по счетоводството. Ако следите на собственика не могат да бъдат намерени, по-добре е да заобиколите такава нова сграда. Защото може да има измамник зад гърба й, който ще изтегли всички пари някъде в офшорка и ще обяви предприемача за фалит. Тогава притежателите на лихви няма да имат нито пари, нито жилища.

Ще бъде много добре, ако фирмата-предприемач има големи компании с добре познато име в собствениците и партньорите. Такива фирми се притесняват за собствения си имидж и се опитват да не се забъркват със съмнителни организации и още повече измамници.

Също така си струва да проверите уставния капитал на компанията. В идеалния случай тя трябва да бъде достатъчно голяма и не минимално необходима за регистрацията на юридическо лице. Освен това членството на конкретен предприемач в саморегулираща се организация в строителния бранш е задължително. Това за пореден път потвърждава правата му върху изграждането на съоръжението и надеждността.

Прочетете също:

Какви професии ще бъдат търсени в Русия в близкото (2019) и далечното (2025) бъдеще

Какви документи трябва да провери притежателят на лихва

Преди да сключите сделка е задължително да проверите всички документи, свързани с компанията, строителството и съоръжението. Особено, ако искате да инвестирате само в новородени жилища.

Разрешение за строеж

Този документ може да бъде получен от съответния орган, отговарящ за строителните работи в региона. Трябва да знаете предварително кой издава разрешението в определен град, за да сравните предоставения от разработчика документ с автентичния. При проверка е важно да се погледне в коя конкретна къща е издадено разрешението.

Освен това всеки такъв документ има срок на валидност. Той трябва да бъде подписан от длъжностно лице, което поставя печата на организацията върху него. Името на предприемача и лицето, на което е издадено това разрешение, задължително трябва да бъдат еднакви и данните им трябва да съвпадат.

Някои комисии (например Mogosstroynadzor) също ви позволяват да проверите автентичността на издаденото разрешение. За да направите това, просто използвайте уебсайта на организацията и проверете номера в базата данни.

Проектна документация

След проверка на разрешението е време да се запознаете с проекта. Това е основният документ, на който притежателят на лихва трябва да разчита при избора на обект. Декларацията на проекта трябва да съдържа следната информация:

1. Цел, срокове и етапи на строителните работи.
2. Разрешение за строеж (което проверихме малко по-високо).
3. Домашен адрес
4. Брой и характеристики на апартаментите.
5. Съставът на общата собственост.
6. Назначаване на нежилищни помещения (ако има такива).
7. Крайният срок за приключване на строителството и въвеждане в експлоатация.
8. Застраховка и възможни строителни рискове.
9. Цената на изграждането на къща.
10. Списък на изпълнителите, участващи в изграждането на нова сграда.
11. Банкова застраховка или гаранция от нея като гаранция за изпълнение на задълженията на предприемача.
12. Информация за други инвестиции, събрани за строителство.

Достоен предприемач трябва да публикува този документ, преди да сключи първия договор. В противен случай това не е само нарушение, но и неудобство за акционерите, които вече са подписали ценни книжа. Особено ако нещо в проекта се промени драстично след сключването на договорите.

Държавен изпит

Тя също е включена в декларацията за проекта. Но си струва да разгледаме този документ отделно. Държавен изпит означава, че инспектираният обект ясно отговаря на законодателството, строителните разпоредби и стандарти.

Във всеки регион инспекциите се извършват от специално определен орган. Предприемачът трябва да получи резултатите от изследването преди началото на строителството. Така че към момента на сключване на споразумения с акционери този документ е просто задължен да бъде.

Документация за земя

В съответните документи можете да се запознаете със състоянието на земята, върху която стои (или ще стои) новата сграда. За да получите необходимата информация, трябва да поръчате извлечение от USRN на конкретен сайт. Той ще съдържа необходимите данни за избраното парче земя - собственика, наличните тежести (тоест аренда или сублизинг) и така нататък.

Важно е да запомните, че парцел може да бъде издаден по четири различни начина:

• под наем;
• преотдава под наем;
• собствен;
• безвъзмездно използване за определен период.

За съжаление последният метод е изключително рядък. Останалите три обаче не трябва да се притесняват - основното е, че земята е правилно проектирана и разпределена специално за изграждането на жилищна сграда, в която планирате да закупите апартамент.

В случай на аренда на земя, трябва да се поиска копие от договора. Тя трябва да включва следните данни:

• срок за предоставяне на земя;
• потвърждение на официалната регистрация на договора;
• указание за изграждането на жилищна нова сграда;
• наемател (задължително предприемач).

Нежелателно е срокът на лизинга да съвпада с датата на предаване на къщата. И още по-лошо, ако наемът приключи още по-рано. Защото това води до проблеми с прехвърлянето на апартаменти на собственици. Въпреки това предприемачът и действителният собственик на земята често просто удължават продължителността на задълженията и това е всичко.

Ако въпросът се отнася до наемането, тогава е необходимо едновременно да се проучи валидността на всички споразумения и правото да се прехвърли земята на субарендата.

Проверка на нова сграда

След проверка на документите започва следващият етап на подбор. Сега трябва да се запознаете с информацията относно самата нова сграда, която не е посочена в проектната документация или други лицензи.

Прочетете също:

Месечни плащания на семейства с ниски доходи от майчински капитал през 2018 г.

Колко процента е изградено

Ако към момента на сключване на договора строителството вече е в разгара си, струва си поне визуално да се оцени готовността на жилищата. В този случай ще се окаже приблизително кога най-вероятно ще бъде завършен. За съжаление, понякога сроковете могат да бъдат забавени. Но вероятността строителството да се забави е много по-малка в случай на почти завършен проект.

Къде се финансира

Финансирането е много важно не само за предприемача, но и за потенциалния акционер. Тъй като методът на финансиране, като правило, определя нивото на отговорност на компанията за нейното недовършено потомство. Има три вида източници на пари, които подчертават честността на собственика на новата сграда.

Собствени средства. Това е идеален вариант за всички. Защото в този случай разработчикът не зависи от никого. Не трябва да чака, докато получи пари от банката, не трябва да плаща лихва и т.н. Цените на жилищата в такава компания са по-ниски, а строителството е по-бързо. Но е важно компанията да бъде финансово стабилна, тоест да има минимум дългове. В този случай шансовете за завършване са близо 100%.

Банков заем.  Методът, който се среща най-често. По правило разработчиците първо използват собствени средства за строителство. А когато не са достатъчни - взимат заем от банката. Този метод на финансиране отразява надеждността на компанията - има определени задължения към банките, които са много по-трудни за заблуда от обикновените хора. Това означава, че компанията ще трябва да завърши строителството и да продаде апартаменти, за да изплати дълговете.

Пари от партньори.  Същото като заем. Единствената разлика е кой точно е осигурил финансите. Задълженията и степента на "сериозни намерения" на предприемача не се променят.

Кога трябва да мине

Крайният срок за приключване е посочен в декларацията на проекта. Но също така е важно кога точно акционерът ще получи апартамент след приключване на строителството. Необходимите условия са посочени в член 6 от Федералния закон № 214. Той гласи следното:

1. Датата на прехвърляне на апартаментите трябва да бъде посочена в договора. За всички притежатели на лихви е същото (за отделни входове и блокови секции). Датата може да се различава, когато различни секции и входове се наемат по различно време.
2. Ако срокът за прехвърляне на жилища е нарушен, акционерът ще трябва да получи 1/300 от процента на рефинансиране. Тази сума се изчислява за всеки ден закъснение. Ако имаше нарушения по отношение на самите акционери, тогава ставката се удвоява.
3. Предприемачът трябва да уведоми притежателите на капитала, че не спазва сроковете за доставка на жилища, два месеца преди датата, посочена в договора. В този случай той може да сключи допълнително споразумение, което му дава още малко време да завърши работата.

Федерален закон № 214 позволява на притежателите на акции да се предпазят от забавяне от страна на строителя. И вземете неустойка, ако датите все още липсват.

Как да платите правилно на програмиста

Но проверката не е всичко. Уловката може да бъде покрита и в процеса на плащане за апартамент с на пръв поглед доста надежден предприемач. На какво трябва да обърнете внимание и какво да се опитате да не правите изобщо?

Какъв договор предлагат?

В случай на споделено строителство предприемачът може да предложи два вида договори - или DDU (споделено споразумение за участие), или ZhSK (кооперация за жилищно строителство). Струва си да се съгласите само за DDU, тъй като той е официално регистриран и регистриран от държавата. Но DDU е наличен само до завършването на новата сграда и началото на нейната проверка и приемане.

А договорът на ЖСК не е регистриран никъде и не е потвърден по никакъв начин. Ето защо за един апартамент можете да сключите толкова много договори, колкото искате. Следователно един измамен предприемач е в състояние повече от един или два пъти да „продава“ едно и също жилищно пространство на различни хора. И тогава ще разберат кой е истинският собственик.

Проверката на предприемача се извършва според документите, които той е длъжен да предостави на купувача със закона и с помощта на допълнителни услуги. Те включват Единния регистър на разработчиците, Регистърът на недобросъвестни разработчици, досиета на арбитражни дела и изпълнителни производства, информация за организации, публикувани на уебсайта на данъчната служба, и прегледи в Интернет. Комбиниран анализ на документацията ще ни позволи да заключим за надеждността на компанията и перспективите за навременното приключване на строителството

Купуването на жилище в нова сграда е рисковано начинание, особено ако къщата не е завършена или строителството й е в начален етап. Купувачът се съветва да бъде внимателен и да проучи компанията, предлагаща имота.

Има много опции как да проверите предприемача при закупуване на апартамент в споделено строителство. Можете да го намерите в Единния регистър на разработчиците, в който са изброени всички организации, които отговарят на изискванията на закона за строителните фирми, или в Регистъра на проблемните предприемачи, разгледайте документи, оценете финансовата жизнеспособност и се запознайте с отзивите на клиентите.

Списъкът на документите при закупуване на апартамент в нова сграда, които трябва да бъдат предоставени от предприемача по искане на всяко лице, се определя от чл. 20 Федерален закон № 214. Техният анализ дава възможност да се определи нивото на компанията, нейното финансово състояние.

Организация, която привлича пари за изграждане на къщи места в обществено достояние:

• информация за името, местоположението, часа на работа, телефон за връзка, официален уебсайт, мениджър и търговско име;
• данни от удостоверението за регистрация като юридическо лице;
• информация за участници с повече от 5% от гласовете в управителния орган;
• възможност за запознаване с реализираните проекти;
• информация за членство в саморегулиращи се организации (СРО);
• финансов резултат на текущата година.

В допълнение към изброената информация, при поискване, предприемачът се съгласява да предостави следните документи.

1. Харта. Препоръчва да се проучи информацията относно размера на уставния капитал, срока и степента на правомощията на директора. Освен това трябва да разберете датата на назначаване на настоящия ръководител, като се запознаете с протокола.
2. Удостоверението за регистрация като организация потвърждава легитимността на предприемаческата дейност.
3. Удостоверение за данъчна регистрация.
4. Счетоводни документи, но не повече от 3 години. Те са необходими, за да се оцени ефективността на икономическата дейност на предприемача, липсата на загуби, наличието на активи, достатъчни за завършване на строителството.
5. Резултатите от одита. Данните от одита са интересни от гледна точка на финансовата жизнеспособност на строителя и наличието на проблеми или нарушения.

Забележка!  Информация за текущите съдебни спорове, включително за фалит, е достъпна на уебсайта.kAD. arbitr. rU, Наличието на конфликти с клиенти - физически лица - се проверява на уебсайта на окръжния съд, определя се въз основа на мястото на регистрация на предприемача. Сайтът sudrf.ru ще помогне в това.

Отворените изпълнителни производства са от съществено значение. Дълговете предполагат наличието на финансови проблеми, така че е по-добре да не се забърквате с такъв разработчик. Информацията е публично достъпна на официалния сайт на FSSP.

Следващата стъпка е получаване на извлечение от регистъра. Като източник на информация е подходящ уебсайт на данъчната служба, който предоставя безплатна информация за всяка организация. Документът съдържа информация за началото на ликвидацията, реорганизацията или изключването на дружеството от регистъра на съществуващите юридически лица.

Проверката на предприемача се извършва по такъв показател като членство в организация за саморегулиране (SRO) в строителната индустрия. Той е задължителен за всички компании, участващи в строителството на къщи.

Забележка: солидни партньори и голям дялов капитал са признаци за надежден предприемач.

Анализът на учредителните и финансовите документи ще позволи да се оцени легитимността на действията на ръководителя на предприемача, платежоспособността и вероятността от завършване на строителството.

Какви документи включва проектната документация?

Проектна документация - пакет от документи, свързани с работа върху даден обект. Обикновено цялата информация се публикува на уебсайта на компанията и се предоставя на клиентите в офисите за продажби.

Разрешение за строеж

Издава се от органа, отговарящ за строителството в региона. Имената му във всяка тема са различни - в Москва например има Комитет за държавен строителен надзор. Разрешението е валидно за определен период, има дата, подпис на длъжностното лице и печат. Лицето, за което е издадено разрешението, трябва да съвпада с името на предприемача. Фактът на издаване на документа може да се провери на уебсайта на комисията.

Декларация на проекта

Този ключов документ за акционера съдържа важна информация за бъдещия дом:

• цел на строителството, етапи и срокове;
• разрешение за изграждане на къща;
• адресът;
• брой апартаменти и техните характеристики;
• състав на обща собственост;
• назначаването на нежилищни (търговски) помещения, които не са включени в общата собственост;
• период на въвеждане в експлоатация;
• рискове и застраховки;
• строителни разходи;
• списък на участващите изпълнители;
• осигуряване изпълнението на задължения от предприемача (банкова гаранция или застраховка);
• информация за други инвестиции, участващи в проекта.

Забележка!  Декларацията на проекта трябва да бъде публикувана, преди предприемачът да сключи първия договор за споделено участие в строителството.

Държавен изпит

Частта от декларацията за проекта, която потвърждава съответствието на проекта със строителните стандарти и действащите разпоредби. Изследването се извършва от съответния орган, участващ в контрола и надзора в областта на строителството. Например в Санкт Петербург това е службата за държавен и строителен надзор и експертиза.

Получаването на държавна експертиза е една от задължителните процедури, провеждани преди началото на строителството.

Документи на място

Парцелът може да бъде издаден по различни начини - в собственост, в дългосрочен наем или под наем. Рядко е намерена безплатна употреба, ограничена до определен период.

Проверката на авторитета на земята е лесна - просто поръчайте извлечение от USRN. Той посочва собственика и съществуващите тежести (например наем). Обикновено информация за правата върху територията се публикува на уебсайта на компанията. Ако те отсъстват, е допустимо да поискате копие от договора за наем или извлечение от него относно срока за предоставяне на парцела, факта на държавна регистрация на договора, указание в него за изграждането на жилищна сграда на наетата територия. Като наемател трябва да бъде посочен самият предприемач.

Наемът не трябва да приключва непосредствено преди очакваното въвеждане в експлоатация на къщата. В този случай срокът се удължава, в противен случай проблемите с прехвърлянето на апартаменти не могат да бъдат избегнати.

В случай на сублизинг, допълнително се изучават правомощията за прехвърляне на земята на субарендата и валидността на условията на двете споразумения.

Какво трябва да знаете за новата сграда

Не боли да проверите новата сграда преди да купите за нейното финансиране, темповете на строителство и датата на прехвърляне на апартамента. Въз основа на получената информация е възможно да се оцени вероятността от завършване на строителството и спазването на неговите срокове.

Източници на финансиране

Финансирането може да се извърши за сметка на собствени средства, привличани от населението пари (притежатели на акции), банкови заеми, предоставени от партньорите ресурси. Най-често разработчикът използва няколко източника.

Собственото строителство е идеален вариант за всички участници. Предприемачът получава финансова независимост, а цената на апартамент на пазара на недвижими имоти се намалява, тъй като компанията не харчи пари за обслужване на кредити и изплащане на лихви по тях. Липсата на дългове гарантира навременното завършване на строителството.

По-често срещаната ситуация е изграждането на банков кредит. Съотношението на собствените и привлечените средства е различно. Привличането на банки може да бъде добър знак за притежателите на акции: компанията е тествана от кредитна институция и призната за надеждна. Някои банки предлагат интересни решения за купувачите, които искат да купят апартамент в къща, финансирана от него.

Да имаш заеми не е лош знак, но те трябва да бъдат структурирани. Кредитната линия е изградена по такъв начин, че предприемачът да покрие всички разходи и да изплати дълга.

Финансирането от средства, предоставени от партньори, е подобно на отваряне на заем в банка.

Прогнозна дата на завършване на съоръжението (срокове)

Датата на доставка на къщата и прехвърляне на апартамента на притежателя на лихвата е ключовият момент на строителството. Изискванията за срока на прехвърляне и отговорността за неговото нарушение са дадени в чл. 6 Федерален закон № 214.

1. Датата на прехвърляне на обекта е посочена в договора и е еднаква за всички акционери. Възможно е да има разлика във времето на прехвърляне на апартаменти, разположени в различни блокови секции или входове. Времето за готовност също зависи от фазата на изграждане.
2. В случай на нарушение на срока, на лихвата се изплаща неустойка. Размерът му е 1/300 от лихвения процент за всеки ден закъснение. Основата е цената на стаята. В случай на нарушения, извършени във връзка с притежатели на акции - граждани - предприемачът ще заплати двойно наказание.
3. Ако предприемачът не спазва определените в договора срокове, 2 месеца преди настъпването им, той уведомява заинтересованите лица за удължаването и подписва допълнително споразумение.

Характеристики на сключването на договора

Предварителен договор / договор за резервация

Федералният закон № 214 не предвижда тези форми на придобиване на недвижими имоти в строителни къщи. Подобни схеми не нарушават закона, но създават допълнителни рискове за купувача - например продажба на един апартамент на няколко души. Когато решавате такава опция за покупка, проверете разработчика. Ако има съмнения относно неговата надеждност, по-добре е да откажете транзакцията и да намерите друга опция.

Договорът за резервация и предварителният договор за продажба се използват от предприемачи, които не са получили пълен пакет разрешителни, но искат да привлекат пари за строителството. Сключването на тези договори е възможно на всеки етап, дори по време на разработването на документацията. По своята правна същност предварителен договор за покупко-продажба и договор за резервация е споразумение за намерение, което указва действията на страните в бъдеще. Купувачът няма да може да поиска прехвърлянето на апартамента. Исковете се свеждат до принуда за сключване на основен договор или за връщане на гаранционно плащане.

Вид на договора

Най-добрият вариант за придобиване на апартамент в нова сграда е сключването на споразумение за споделено участие в строителството. Тази форма е предоставена от закона и подробно описана в нея. Само споразумение за дялов капитал напълно защитава купувача, като му дава възможност да възстанови неустойки, глоби от предприемача и да поиска прехвърлянето на недвижими имоти. ,

Друг вариант е продажбата. Това означава, че предприемачът или друго лице вече е регистрирало имота и го продава. Самото споразумение за покупко-продажба не носи никакви рискове за купувача: той е регистриран в Rosreestr, което изключва възможността за двойни продажби.

Възлагането на правото на иск е възможно както по договор за собствен капитал, така и по предварителен договор за продажба, но преди прехвърлянето на апартамента. Единствено възлагането на права по първата опция може да бъде отнесено към най-малко рисковите транзакции, тъй като това споразумение подлежи на държавна регистрация. Подобна сделка, направена по предварително споразумение за продажбата, не се регистрира. ,

Условия на споразумение

Във всяко от сключените споразумения трябва да бъдат посочени неговите условия, без които споразумението се счита за незаключено. Те са изброени в чл. 4 Федерален закон № 214.

1. Определяне на апартамента за прехвърляне след въвеждане на съоръжението в експлоатация. Тя включва подробно описание на къщата и споделеното строителство, което да бъде прехвърлено по договора.

Таблица 1. Изисквания за описанието на къщата и споделения строителен обект в договора

1. Срокът за прехвърляне на апартамента.
2. Цената на обекта и процедурата за изработката му.
3. Гаранционен срок за недвижими имоти.
4. Начин да се гарантира, че предприемачът изпълнява задължението да завърши строителството на къщата.

В допълнение към тези условия договорът включва списък на правата и задълженията на страните и отговорността за тяхното неизпълнение.

Държавна регистрация

Процедурата на държавна регистрация не са всички договори - само собствен капитал и преотстъпване по нея и продажбата. Други споразумения за регистрация не подлежат на.

Застрахователен договор за нова сграда

Предприемачът избира един от двата начина за обезпечаване на задължението за изграждане на къща - банкова гаранция или застрахователен договор. Последният вариант е най-често срещаният.

Застраховката се извършва в полза на притежателите на лихви и ги предпазва от неизпълнение или неправилно изпълнение от страна на предприемача на задълженията му по прехвърляне на строителния обект.

За застрахователно събитие се признава следното:

• съдебно решение за възбрана върху имуществото на предприемача;
• съдебно решение за обявяване на предприемача в несъстоятелност и откриване на производство по несъстоятелност.

Застрахователната сума, получена от притежателя на лихвата, се изчислява на базата на DDU.

Важно!  Застраховането се извършва в лицензирани дружества, включени в Списъка на застрахователите, които отговарят на изискванията за застраховка за отговорност по 214-ФЗ и се препоръчват от Централната банка. Проверете застраховката на разработчика на уебсайта на застрахователната му компания.

Рисковете

Знаейки как да проверите предприемача при закупуване на апартамент и вземете предпазни мерки, купувачът все още може да срещне проблеми.

Таблица 2. Вероятни рискове, които могат да възникнат след придобиване на апартамент в къща в строеж

риск	Характеристика	Начини за преодоляване
Дефекти по договора	Включване на разпоредби, които пречат на купувача да възстанови глоби, неустойки, неустойки за нарушаване на условия или други задължения от предприемача	Договорите, сключени от предприемача, са типични. Купувачът може да се запознае предварително с него и да му зададе въпроси в неформална обстановка. Възможността за изменение на договора обаче е малка
Проблеми със строителството	Те могат да имат различни прояви: превишаване на максималното натоварване на комуникациите, отказ на изпълнителя от работа, липса на пари	Ако сроковете се забавят, купувачът може да се наложи неустойка или да прекрати договора. В някои случаи на фалит на предприемача, притежателите на акции стават негови кредитори и получават възстановяване или изчакват да бъде завършена къщата им съгласно специална държавна програма
качество	Използвани са нискокачествени материали или са нарушени строителни норми, което води до недостатъци	Собствениците се съветват да провеждат експертни проучвания, които определят качеството и изискват обезщетение от предприемача за нарушение
Липса на инфраструктура	Къщата е построена далеч от градския транспорт, няма детски градини, училища и друга важна инфраструктура	Ако строителството на такива съоръжения е било планирано, но не се извършва, притежателите на лихви могат да поискат от разработчика разяснения.

В допълнение към анализа на официалната документация, списъкът на която е установен от Федералния закон № 214, се препоръчва да се запознаете с прегледите на клиенти, публикувани в Интернет, и с тематични новини.

Въз основа на цялостен анализ на дейностите на предприемача, неговите документи и информация от отворени източници на информация, можете да решите дали да се доверите на парите на компанията и да определите нейната финансова стабилност.

Гледайте свързано видео

Публикувано от:. Висше юридическо образование: Северозападен клон на Руската академия на правосъдието (Санкт Петербург) Опит от 2010 г. Договорно право, данъчни и счетоводни консултации, представителство в държавни агенции, банки и нотариуси.
13 ноември 2017 г.

Изборът на строител е решаваща стъпка за хората, които искат да си купят апартамент.

Колко надеждна ще бъде компанията, зависи от получаването на желаното жилище, изискванията, регулаторните документи и договорите.

Така ще се освободите от главоболие, можете да вземете ключовете в уговорения ден и да се преместите в качествено построена къща.

Какво да търсите, като искате да проверите документите на разработчика

Преди да вземете решение за избора на строител, обърнете внимание на темповете на строителството, разбира се, инвестирането в завършени съоръжения е по-безопасно, но не отказвайте други възможности. Динамиката на строителните работи трябва да е стабилна, съвременните компании излъчват строителни проекти в интернет, публикуват снимки. Но това не изключва, тъй като предприемачът често се сблъсква с проблема за смяна на изпълнителя, реорганизира процеса. Ако видите забавяне - свържете се с компанията, с която е сключен договорът.

Не забравяйте да видите кой е строителният партньор, ще бъде чудесно, ако това са солидни компании, инвестиционни фондове, които не са свикнали да бързат, като вземете решение за сътрудничество. Държавните банки също са знак, че предприемачът е надежден.

Струва си да се страхувате от ниските цени на квадратен метър, адекватната ценова политика е знак, че компанията не е замесена в измама. Също така си струва да изучите информацията за програмиста в медиите, да проверите форумите или социалните мрежи с прегледи, да се свържете с конкурентите си, за да могат да говорят за компанията, с която ще работите.

По-добре е да отидете на строителната площадка в делничен ден, за да прецените дали задръстванията на пътя ви подхождат. Вижте как вървят нещата със строителството, говорете със строителите, ако те се забавят със заплатите - това е повод за притеснение, вашият апартамент може да се забави по същия начин.

Дмитрий Тратаевски   Адвокат на проекта

Заслужава да се отбележи още един начин за проверка на надеждността на строителя, с когото се планира да се сключи споразумение за споделено строителство. Този метод е да се получат данни за какъв период от време строителят съществува на строителния пазар. Колкото повече години работи, толкова по-голяма е вероятността предприемачът да не напуска този пазар по нечестен начин. За да получите тази информация, трябва да посетите официалния уебсайт на Федералната данъчна служба на Русия - www.nalog.ru. На този сайт, в съответствие с член 7, параграф 1 от Федералния закон от 8 август 2001 г. № 129-ФЗ „За държавна регистрация на юридически лица и индивидуални предприемачи“, има услуга, чрез която можете да получите безплатна информация за USRLE / EGRIP конкретно юридическо лице / индивидуален предприемач под формата на електронен документ.

Какви документи на разработчика трябва да бъдат проверени

Надежден разработчик не е тъмен кон, който вашите приятели са ви посъветвали. Той трябва да има свой собствен сайт, където целият, цял пакет, включително лицензи, декларации, решения за разпределението на сайта, е свободно достъпен. Всичко това трябва да е на разположение на потенциалните клиенти. Освен това най-надеждното е сключването на споразумение за споделено строителство. Този документ е регистриран от правителствената агенция и изключва двойните продажби.

Въпреки това е подходящ и обикновен договор, съставен от юридически коректни без клопки. Във всеки случай обаче, в съответствие с договора е сключен в писмена форма, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация). Най-добре е да проучите този документ с компетентен специалист, ако организацията се отнася добросъвестно със задълженията си и няма какво да крие, ще ви бъде предоставен договор за домашно разглеждане. Тук трябва да бъдат посочени сроковете, неустойките, ако някоя от страните наруши условията.

Не пренебрегвайте разрешението за строеж - проверява се на специализирана услуга, предоставена от компанията по искане на потенциален клиент.

Какви документи да проверите с предприемача на нова сграда

В допълнение към посочените по-горе документи, строителят на нова сграда се изисква след строителството да получи разрешение за въвеждане в експлоатация. Ако ви се продаде апартамент без този документ, не можете да бъдете пълен собственик, като регистрирате жилищната си площ.

Обърнете внимание на документацията за разрешенията за строеж, за да не се окаже, че в бъдеще новата сграда е построена незаконно и не сте останали без апартамент и пари.

Как да проверите предприемача при закупуване на апартамент?

Преди да купите апартамент, проучете няколко важни фактора:

• Репутация на строителна компания;
• Довеждане на комуникации до жилищна сграда;
• Адекватност на цените на жилищата;
• Броят на поръчките от компанията трябва да бъде голям;
• Документацията е в ред;
• Предприемачът няма какво да крие, той предоставя всички договори;
• Компанията не е участвала в съдебни спорове.

Дмитрий Тратаевски   Адвокат на проекта

На практика има много случаи, когато предприемачът продължава да сключва споразумения за споделено участие в строителството, докато срещу него са заведени дела, които в близко бъдеще ще се отразят негативно на финансовото му състояние. Да не говорим за съдебните дела за обявяване на предприемача във фалит. На участника в дяловото участие в строителството или на бъдещия участник, за да получи информация за наличието на текущи съдебни дела, при които предприемачът действа като ответник (това е процедурният статус, който би трябвало да заинтересува бъдещите инвеститори), достатъчно е да посетите официалния уебсайт на Федералните арбитражни съдилища на Руската федерация - http: // www. arbitr.ru

Възможно ли е да проверите предприемача при закупуване на апартамент в ипотека

Какви документи трябва да предоставите на програмиста, ако искате? Освен това, помислете с коя банка сътрудничи компанията и дали е възможно да получите заем с поддръжка. Понякога се случва една компания сама да предложи благоприятни условия за сключване на споразумение с банка партньор.

Ипотеката не е причина да откажете да се запознаете с набор от документи, така че вашите действия трябва да са така, сякаш покупката не е извършена на кредит.

Характеристики на проверка на програмист в Москва

Moskomstroyinvest призовава хората, които искат да направят покупка в Москва, да сключат споразумения за дялово участие. Те са регистрирани, позволяват да се избегнат измами, а компаниите, опериращи съгласно Федералния закон 214, бяха признати за най-надеждни.

В град Москва проверените разработчици са включени в един списък. Това включва само онези компании, които нямат сериозни нарушения и които предоставиха отчетност.

Проверени московски разработчици

В Москва надеждността на програмиста може да се провери онлайн в градските служби. Тук са се събрали 163 разработчици, възможно е да се сключи споразумение с тях без опасения, че жилищата няма да оправдаят очакванията.

Между другото, тази необходима услуга ще ви разкаже за онези компании, които са подложени на фалит, нарушават закона или имат лоша репутация.

За да проверите надеждността на строителя, има много начини. Трябва да изучите подробностите, да подходите правилно към процеса, да обръщате внимание не на разговори на познати, а на неща, които сами виждате.

Как да проверите предприемача, изберете строителна компания, когато на пазара на недвижими имоти има огромно изобилие от реклама .   За да не инвестирате в измамни схеми, е необходимо да се ориентирате в спецификата на дейността, да имате правни познания. Преди да подпишете DDU, е необходимо да проучите списъка на разработчиците, които се занимават със строителни дейности в областта на интерес. Инспекторите от обществото за защита на правата на обезмислените притежатели на капитал са извели точки и нюанси, които могат да бъдат ориентир при избора на строителна фирма.

Въпроси, с които да зададете на програмиста да потвърди

Проверката, изучаването на предприемача е задължително действие за гражданин, който иска да участва в строителството. След като съберете цялата информация за предприемача и прегледате интернет ресурсите, можете да получите изчерпателна информация за строителната компания и да сте уверени в бъдещата сделка. Ипотеките могат да се изпълняват по споделен договор за строителство, за това е необходимо да попълните документи и да сключите нови споразумения.

Юридическите фирми, които се занимават със строителни въпроси, препоръчват да се интересуват от тези особено важни аспекти:

1. Чиято земя е отредена за строеж. Преди да започне дейността си строителната компания събира всички необходими документи, сертификати и разрешителни. Само наличието на цялата документация започва изграждането на съоръжението. Всеки, който желае да участва в строителството, има право да изиска цялата документация от представителя на компанията. Едва след като се уверите в законността и легитимността на документите, можете да започнете подготовката на транзакцията.
2. Проектната декларация, която е сертифицирана и разрешена, е важен компонент на споделеното строителство. Важно е да има не само проект, но и неговото съответствие с областната инфраструктура и околните условия. Трябва да обърнете внимание на компанията, която състави проекта, изискват се сертификат и лиценз за проект. Проектирането трябва да се извършва от квалифицирани инженери, строители.
3. Финансирането на строителството, информацията е в класацията на недвижимите имоти на банките. Тази обществена информация може да бъде видяна от всеки гражданин. Строителната компания има схеми на привлечени средства, които са в състояние да посочат важна информация. Схемите могат да показват, че инвестираните средства от инвеститорите ще бъдат изразходвани за изграждане на къща.

Строителна компания, представлявана от представител, може да предложи да сключи сделка и да продаде права на собственост върху жилища. Това е измамна схема, предприемачът продава правата за апартамент, който не съществува, така че същите квадратни метра могат да бъдат продадени веднага на няколко граждани. Съдът не може да признае сделката за завършена; завършеното съоръжение не е гаранция за собственост.

Проверка на предприемача преди закупуване на апартамент, задължителна стъпка при сключване на DDU. Информацията за програмиста трябва да е достъпна, прозрачна и законно проверена. Наличието на цялата документация, отговорите на всички въпроси на заинтересовани граждани показва целостта и гаранциите на строителната компания.

Личен разговор с предприемача или с представителя на строителната компания ще подчертае всички неточности и ще ви позволи да сключите споразумение за регулаторни правила и законодателство.

Документация за разработчици, реално време за строителство

Наличието на документация е задължително, при първа заявка от акционера, предприемачът предоставя общ списък на документи, това включва всички документи, сертификати, разрешителни. Периодите на строителство са посочени в документацията за договора. Всъщност посочената дата не е окончателна, срокът й винаги се отлага поради незавършена работа.

Строителството трябва да се наблюдава, ако строителят отложи времето, трябва да се обяснят причините за такова решение. Информацията от строителната компания трябва да съответства на информацията от регистрационната камера.

Участник в строителството може да се запознае с такива документи:

• документи на основателя на дружеството;
• подкрепяща документация за собственост върху земята за строителство;
• одобрение на експертиза от държавните органи;
• разрешение за строеж на имот;
• разрешително.

Проектната документация може да се проучи у дома, като вземете копие от договора на ръка. Цялата документация на предприемача трябва да се съхранява при него и при поискване да бъде представена на инвеститорите. Дълговете за предишни строителни проекти трябва да сигнализират инвеститора.

Строителната компания събира сертификати и документи, предвидени в закона. Членове 214-FZ предвиждат опции за съставяне на ценни книжа. Следвайки правните стандарти, сделката се сключва с правилния контекст, като се вземат предвид нормативните точки.

Срокът на строителните работи се променя, разработчиците правят измамна маневра, определят грешни дати. По време на строителството на сградата предприемачът променя крайната дата. За да промените всяка клауза на споразумението, е необходимо да се състави споразумение въз основа на положителното съгласие на двете страни.

Измамниците се срещат и сред разработчиците. Най-популярните схеми са набиране на средства, без да се инвестира в строителство.

Чести методи за измама:

• препродажба на права на собственост върху един и същ обект;
• неспазване на срока за строителство;
• сградата не може да бъде въведена в експлоатация поради неспазване на стандартите;
• прекъсвания на доставката на материали; промени в разходите.

Списъкът не е отворен, измамниците измислят нови и по-сложни схеми на измама всеки път.

Изграждането на многоетажна сграда е обемен и отнемащ време процес, който изисква участието на различни служби и организации. Промяната на срока за строителство не винаги е прищявка на самата строителна компания; външен фактор може да повлияе на такова решение.

За изграждането на къщата се сключват договори с фирми за доставка на строителен материал, което може да се провали с навременната доставка на необходимите материали. Външната работа изисква хубаво време, този фактор не зависи от човека.

Ако строителството се извършва на кредитни средства, тогава траншът може да се очаква достатъчно дълго време, финансовите институции не са стабилни, което забавя завършването на съоръжението за неопределен период.

Как да проверите дейностите на строителя за надеждност, аспект, който интересува много инвеститори. За съжаление, не всички нюанси на тази дейност зависят от строителната компания. Завършването на работата изисква съвместните дейности на много органи и инспекции. Възможно е да има ситуации, когато завършеният обект не отговаря на изискванията на кадастралната организация. За отстраняване на неточности е необходимо време, което се вписва в договора.

Скрити капани в договори

Договорите са съставени със списък на максималната отговорност за акционера, но отговорността на предприемача на практика не се взема предвид. Преди да подпишете документите, задълженията на предприемача трябва да бъдат ясно посочени и да бъдат сключени в споразумението. Участник в строителството също внимателно изучава документ по темата за своите отговорности пред предприемача. Договорът може да включва допълнителни условия и срокове.

Договорът е основният документ при сключването на сделката, който показва целия процес на изграждане, попълването на робота и полето за задължения на всяка от страните.

В DDU трябва да има следните елементи:

1. Пълна информация за квадратните метра по договора, етаж, оформление, обща жилищна площ, определена цена на квадратен метър.
2. Точният срок за завършване на строителните работи, прехвърляне в употреба. Срокът може да бъде посочен в рамките на една четвърт.
3. Пълно описание на оформлението на апартамента, графични схеми, изображения.
4. Ясно формулирани клаузи за задълженията на предприемача, неустойки от строителната компания за неизпълнение на задължения, нарушаване на сроковете.
5. Допълнителни нюанси, аспекти, които могат да възникнат.
6. Инвестирането е описано в отделни параграфи, които посочват датата на падежа, сумата на плащането, стъпките на процеса.
7. Списък на цялата документация, използвана от предприемача в строителството.
8. Лична информация, данни за двете страни по сделката, срокът на валидност на транзакцията.

Без да знаете правното основание, можете да попаднете в капана на измамници или безскрупулни разработчици, които се опитват да скрият своите схеми в клаузи на договора чрез измамни маневри. Подписвайки документа, трябва ясно да дефинирате своите задължения, както и дейностите, отговорностите на предприемача.

Споразумението за споделено строителство следва да бъде сключено само с юридическото лице, от чието име е съставено, лиценз и разрешение за строеж. Някои предприемачи, като събират инвестиции, обявяват фалит, за да присвоят средствата на други хора.

Имотни измами

Притежателите на лихви инвестират в недвижими имоти, които все още не съществуват, разбира се, това е риск. Валидна транзакция за закупуване на апартамент може да бъде само когато съоръжението работи напълно. Купувачът самостоятелно регистрира жилището си в Rosreestr.

След сключване на DDU участникът в строителството придобива правото да закупува жилище след приключване на строителните работи.

Механизъм за продажба на закон:

• сключване на предварителен договор за продажба на обект;
• продажба на облигации на строителна компания, последващото им обратно изкупуване с площта на избрания апартамент;
• се съставя правото на собственост за закупуване на апартамент;
• изкупуването на права на собственост се извършва чрез фонда за финансиране изграждането на посочения обект.

Всяка от опциите може да се намери в транзакцията, всички те имат функции, регулаторна рамка. Особеността се състои в спецификата на договора, че инвеститорът придобива правото да иска собствено жилище в бъдеще за своите инвестиции, ако предприемачът не изпълни задълженията си. С подписването на договора няма 100% гаранция за завършване на съоръжението и неговото въвеждане в експлоатация.

Всеки инвеститор в споделено строителство на сграда е длъжен да провери всички възможни аспекти на сделката. Измамниците печелят поради юридическа неграмотност на много участници в строителството.

Споделеното строителство включва закупуване на правото на издигнати жилища в нова сграда. Жилището преминава в лична употреба след приключване на всички работи и въвеждане в експлоатация на съоръжението.

Закупуването на градска къща или друг мащабен имот включва проектирането на всяка част от общата площ на жилището. В този случай участникът в строителството е съсобственик на имота. Тази ситуация е доста деликатна, за всякакви процедури, правни процеси е необходимо съгласието на всички страни, собственици.

Възможните рискове могат да очакват купувача по време на регистрацията на собствеността върху апартамента. Към основния договор могат да бъдат приложени допълнителни книжа, които задължават купувача да плаща сметки за отопление, но все още не живеят в апартамента през този период. Всички допълнителни нюанси трябва да бъдат разпознати преди подписването на основния договор.

Ясно посочете времето, през което ще се извърши регистрацията на собствеността. Действайки последователно, могат да бъдат предотвратени много неприятни ситуации. Последователността на действията ще помогне да се разберат всички тънкости на случая. Ако подписването на документа е под съмнение, тогава правна консултация ще ви помогне да го разберете.

Краят на строителните работи е въвеждането в експлоатация на сграда.

Процесът е поетапен и включва такива действия:

Инспектори от ОТИ извършват измервания, по резултатите от които трябва да се извърши пълно заплащане за апартамента.

1. Собственикът може да се запознае с жилището, процесът се провежда с представител на строителната компания, след приключване на проверката се подписва документ, който потвърждава или опровергава крайния резултат.
2. Търговският отдел е организация, в която и двете страни подписват документ за приемане на прехвърляне на недвижими имоти в собственост.
3. Всички сметки за комунални услуги се плащат и се съставя споразумение за ползване с представител на управляващото дружество.
4. Собственикът изцяло поема правата му, получава ключовете от новия апартамент.

Струва си да извършите действията в посочената поръчка, пропускането на всички етапи не си струва, тъй като има шанс да пропуснете важни точки от договора.

Схемата на собственост се появява на тези етапи само ако акционерът е доволен от крайния резултат, в противен случай се очакват допълнителни производства.

Чести случаи, когато участник в строителството е видял един проект преди изграждането на обекта и след завършването му е получен различен резултат. Тогава никой няма право да изисква пари от участниците.

Възлагането на права е възможно и по време на регистрацията на DDU, като в този случай новият собственик има всички права и задължения като страна по сделката.

Как мога да проверя надеждността на строителя при закупуване на апартамент - чрез интернет, като чета отзиви. Важни информационни експерти казват, че всичко е важно при регистрация на собственост върху нов апартамент. Не можете да подпишете документа, ако има някакви недостатъци в корпуса. Площта на апартамента може да се различава в по-малка посока. Ако купувачът се съгласи с този факт, предприемачът трябва да преизчисли в полза на акционера.

По време на първоначалната проверка се съставя акт за дефекти и несъответствия - всички недостатъци се вписват в документа. След което инспекторът анализира проекта, който първоначално е бил предложен на купувача преди строителството с краен резултат.

Следните точки трябва да бъдат отбелязани:

• качество на инсталираните прозорци, врати, радиатори;
• липса на течове на вода, остъкляване на балкони;
• качество на пода, тавана;
• звукоизолация на стени;
• качество на завършената работа.

Ако купувачът вземе апартамента без довършителни работи, тогава такъв корпус също трябва да бъде внимателно изследван за пукнатини, неравности по повърхностите. Наличието на довършителни работи се договаря на началния етап на строителството, всички точки са фиксирани от двете страни, потвърдени с подписи.

Надеждността на изграденото съоръжение се проверява от специално създадена държавна комисия, след което собственикът лично проверява апартамента му и сравнява всички точки от договора. Купуването на апартамент е важна стъпка, не можете да бързате, когато регистрирате собственост. След подписването на документа е невъзможно да се докаже наличието на недостатък в приетия апартамент.

Качеството на стените трябва да отговаря на всички стандарти, те се нуждаят от внимание, защото по състоянието на стените можете да прецените цялата строителна площадка.

Водоснабдяването, електрическото окабеляване и водопроводната мрежа също трябва да бъдат проучени. Проверка преди приемането, това е право на всеки собственик, за точността на случая можете да извършите проверка заедно с приложението към основния договор. Посоченият документ съдържа цялата информация за облицовката на апартамента. Ако точките не съвпадат, акционерът има пълното право да не подписва акта за прехвърляне, докато всички точки не бъдат изпълнени по договора.

Какво да правя, ако има недостатъци?

Дефектното изявление няма нито една извадка, исковете се вписват в допълнителен акт или дневник за рекламации. Покупката на апартамент в нова сграда може да се извърши само след сключване на акт за съгласие. Установил дефект, купувачът не се установява в жилището. Издаден е доклад за снимане на проблеми, разработчикът разполага с около 45 дни за такава дейност. Срокът може да бъде договорен и от двете страни, всичко зависи от степента на дефектите. Списъкът с дефекти също е документ, но той не действа като акт за приемане и прехвърляне на жилища. Сделката може да бъде приключена едва след отстраняване на всички недостатъци.

Възможно е да възникнат ситуации, когато предприемачът откаже да отстрани дефектите, тогава делото се прехвърля на съда, производството може да бъде забавено.

Има такива решения на проблема:

1. Участник в строителството, който не е доволен от крайния резултат, съставя дефектно изявление, предприемачът трябва да го подпише, като по този начин се съгласи да премахне всички неточности. Възможно е да се сключи подобна сделка, но строителната компания може да забави времето, за да изчака края на гаранцията, след изтичането на това време е трудно да се докаже своята коректност пред акционера.
2. Ако предприемачът не подпише акта, тогава гражданинът наема независим технически експерт, който да установи точно мнение за апартамента. Според резултатите от професионален анализ се издава документ, в който се вземат предвид всички неточности, документът може да се обжалва пред съда, строителната фирма, за да не развали името му, може да се съгласи на сделка.
3. Инвеститорът подписва акт на дефекти и след това независимо отстранява дефектите. Купувачът на апартамента ще поиска възстановяване на всички разходи. За това трябва да съберете всички чекове, разписки. След приключване на строителната компания трябва да възстанови разходите.
4. Можете да вземете апартамент с неточности, но се съгласете с предприемача, за да намалите цената.

Ако по време на приемането на жилищни дефекти са установени, които не могат да бъдат отстранени, участникът в строителството има право да откаже апартамента и да прекрати DDU. В този случай предприемачът се задължава да възстанови разходите.

Как мога да проверя надеждността на строителната компания и готовия обект? За целта събирайте информация за предприемача и неговите строителни обекти. В случай на нарушение притежателят на лихвата има право да се свърже с прокуратурата за защита. Можете да сключите DDU само с надежден разработчик, който има репутация на пазара на недвижими имоти и отзиви на доволни клиенти.

Правен център RegPractic

Ние осигуряваме правна и икономическа проверка на финансовата стабилност на разработчиците, примери за доклади са публикувани на уебсайта

Проверка на надеждността на предприемача преди закупуване на апартамент в нова сграда

Каква информация да анализирате, за да проверите нова сграда, преди да купите?

1. Началните и крайните дати на строителството в съответствие с разрешителните

Посочено в декларацията на проекта и на уебсайта на предприемача. Ако сроковете се отложат, това се отразява в промените в декларацията на проекта. Крайните срокове за изпълнение, посочени в споразумението за акция, не трябва да надвишават сроковете, посочени в декларацията за проекта. Ако не, това е повод да помислите: разработчикът не е уверен в своите способности. Ако предприемачът не е уверен в способностите си, следователно, не трябва да сте уверени в неговите способности.

2. Разрешение за строеж

В допълнение към декларацията на проекта, на сайта на предприемача трябва да се публикува разрешение за строеж. Разширено ли е разрешението за строеж? Колко пъти и за колко време? Ако разрешителното бъде удължено - това е повод да се мисли. Например вижте списъка разширени разрешителни за строеж  в региона на Москва може да бъде на уебсайта на Министерството на строителството на Министерството на отбраната. Регистърът съдържа: име на предприемача, име и адрес на обекта за капитално строителство, номер и дата на издаване на разширеното разрешение за строеж и период, за който той е бил продължен.

3. Оценка на финансовата стабилност на предприемача според Росстат

4. Колко предприемачът е „продал” в жилищната сграда и колко е построил с тези пари?

На уебсайта на Rosrestra можете да разберете колко апартамента в LCD се интересувате от продавача на продавача. Ако предприемачът в къщата е продал 80% от апартаментите и в същото време току-що е приключил да копае фундаментната яма, тогава разбира се, не си струва да купувате нищо тук.

Как да гледате:

Уебсайт на Rosreestr - в долната част на основната страница „Справочна информация за онлайн недвижими имоти“  - Въведете във формата кадастралния номер на парцела, върху който се строи къщата (в проектната декларация) - по-нататък „формуляр за заявка“ - въведете формата, отразяваща основните данни за парцела - по-долу „права и ограничения“ - считаме споразумения с дати, противоположни което означава „залог по закон“ - това е регистрираният в Росиестри ДДУ, който отразява залога, адресиран към земята, в съответствие с FZ-214.

5. Учредителите на предприемача и уставния капитал

10. Регистър на гражданите, чиито права са нарушени от разработчиците

За приемане нека се обърнем към регистъра на „измамените притежатели на акции“ в района на Москва. регистратура  съдържа списък на гражданите, чиито средства са събрани за строеж на жилищни сгради и чиито права са нарушени. Регистърът периодично се актуализира от министъра на строителството на Московска област и съдържа: името на строителя, срокът на валидност на разрешението за строеж, адресът за строеж на новата сграда, информация за степента на готовност на обекта в проценти и друга информация. Няма нищо добро, ако в списъка с адреси се намери нова сграда, в която ще инвестирате парите си.

11. Разрешения за въвеждане в експлоатация

Един апартамент може да бъде закупен по възлагане на DDU, ако сградата на апартамента бъде пусната в експлоатация, но апартаментът все още не е прехвърлен на участника в споделено строителство. Такъв апартамент е по-скъп, но рисковете са значително намалени. В краен случай правото на собственост ще бъде възможно и въз основа на решение на съда за регистрация на правото на собственост в Rosreestr. Списъци на въведени в експлоатация съоръжения  периодично се актуализира на уебсайта на Министерството на строителството на Министерството на отбраната. Регистърът съдържа: име на разработчика, адрес на обекта, номер и дата на издаване на разрешението за въвеждане на обекта в експлоатация. Можете лесно да намерите сканирано копие от него в Интернет, като използвате номера RVE.

12. Проверка на предприемача за данъчни задължения

Можете да разгледате уебсайта на Федералната данъчна служба. данъчният орган публикува информация за юридически лица, които не са подавали данъчни отчети повече от година и / или имат данъчна просрочие над 1000 рубли към 01.01.2017 г., която е изпратена за възстановяване на съдебния изпълнител. С други думи, ако намерите тук предприемач - това е земята, така че той няма абсолютно никакви пари.

13. Съдебни спорове с участието на предприемача в общите юрисдикции

Самото присъствие на вземания на лихви срещу предприемача за възстановяване на неустойки по DDU не е показател за неговата несъстоятелност. Повече за това ще бъде написано по-късно. Наличието на такива твърдения обаче ще ви информира, че предприемачът се удря в жилището зад графика и ще ви позволи да вземете това предвид при планирането на разходите си.

Как да гледате:

Представяме TIN на разработчика тук  и погледнете текущия му адрес. Ние определяме юрисдикцията по местонахождението на предприемача. В съда по местонахождението на предприемача ще има по-голямата част от случаите за възстановяване на престъпността по DDU. След това намираме уебсайта на съда в Интернет и разглеждаме всички дела от името на разработчика.

14. Оценка на темповете на строителство от снимки на къща в строеж

Намерете опитен строител и му покажете текущите и преди това направени снимки на строителната къща от форумите или от сайта на предприемача. Дори и бегъл поглед към специалист ще бъде достатъчен, за да оцени темповете на строителството и да каже дали предприемачът има време да се обърне в къщата до крайния срок, посочен в декларацията на проекта. Ако с такъв темп забавянето на пускането в експлоатация може да бъде повече от година - повод да се мисли. Мениджърите по продажбите не знаят защо къщата се строи бавно и това може да бъде причинено от сериозни проблеми за предприемача, например липса на финансиране.

15. История на разработчика

Уебсайтът на програмиста има информация за броя на построените къщи. Колко често и за колко време разработчикът нарушава сроковете за въвеждане на обекти в експлоатация? Намерете декларации за проекти за вече построени къщи и сертификати за въвеждане в експлоатация. Сравнете времето. Ако има несъответствия - колко често и за колко време. Ако често за период от повече от година - това е повод да се мисли.

16. Акредитация на строителна компания от кредитни организации

Трябва да направите списък на банките, които кредитират LCD екрана, който обмисляте. Колкото по-голям е списъкът, толкова по-добре - при акредитация банките проверяват финансовото състояние на предприемача, което е допълнителна гаранция за неговата надеждност.

Да обобщим. Проверката на строителя е трудоемка работа. Ако обаче не харчите време и енергия за проверката си, в бъдеще може да срещнете проблеми под формата на нарушение на условията за строителство или фалит на предприемача. Анализът на горната информация ще ви даде най-пълната картина на разработчика и обекта на споделена конструкция, от който се интересувате. Четейки клюки във форуми и промоции, урокът е по-съмнителен. По-голямата част от информацията е представена в отворени източници, достатъчно е да я съберете и правилно да я интерпретирате.

Запазете статията като любима в браузъра си и няма да се налага да събирате връзки към ресурсите, необходими за проверка на програмиста в целия Интернет.

Ако не сте готови да прекарате времето си, е трудно да разберете получената информация или да я интерпретирате правилно - моля, свържете се с нас: ще проверим надеждността на разработчика и ще предоставим подробен отчет за вашата задача. Тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно от 9:00 до 11:00 ч.

Примери за нашата работа за проверка на финансовата стабилност на предприемача

Отчетите са в pdf формат. Отваряне чрез връзки, можете да изтеглите.

ЖК Столичный
LCD Novoorlovsky (Санкт Петербург)
LCD Шотландия (Санкт Петербург)
ЖК Невская звезда (Санкт Петербург)
LCD Legenda Heroes (Санкт Петербург)
LCD UP-четвърт Skolkovsky
Жилищен комплекс Финландски квартали (Санкт Петербург)
Жилищен комплекс Лесобережен (Санкт Петербург)
LCD Seliger City
LCD ниво Amur
LCD "Cosmos Star
ZhK 4YOU, Санкт Петербург, LLC Akvilon SPb
LCD VALO
LCD Източна Европа
ЖК Невская звезда
LCD Нови Kotelniki
Генериране на LCD
ЖК Приневски
LCD север
LCD Tomilino
LCD Center City
LCD Купавино
Основна къща на LCD
LCD World Mitino
LCD Ново Butovo
LCD Одинцово-1
LCD позитивен
ЖК Раменски
Парк ЖК Саларьево
ЖК Черняховски 19
LCD Krasnogorsk
LCD лъчи
LCD Lyubertsy
LCD Ecodolie Sholokhovo
Парк ЖК Татянин
LCD Barkley Honey Valley
LCD Vnukovo 2017
LCD Zilart
LCD Moskvichka
LCD Москва vodniki
LCD Roman
ZhK Роден град
LCD Donskoy Olympus
LCD сателит
LCD City Event "Лайково"
LCD Savrasovo-Park
LCD цивилизация (Санкт Петербург)
LCD Виден град
LCD City на река Тушино-2018
LCD IFC Birch Alley
LCD Испански квартали
LCD зелени алеи
LCD графити (Санкт Петербург)
Ж. Бунински ливади (PIK)

Как да изберем специалист, който да провери разработчика?

Запознайте се с работата, която преди това беше извършена от други разработчици. Можете да се запознаете с нашите аналитични прегледи на връзките по-горе. Ако посочите допълнителни въпроси - анализ на предприемача и конкретна нова сграда ще бъде написан специално за вашите изисквания.

Нашите конкуренти:

Организациите, които извършват този вид работа, са достатъчни. Но има проблем. По принцип доставчиците на услуги от този вид са ангажирани с проста „целомъдрие“, т.е. изпълнявайте работата по поръчка много официално. Те събират информация в списък с въпроси, които всеки може да види на сайта на програмиста. Такива „консултанти“ за „солидност“ събират цялата информация подред, докато основното винаги се пренебрегва.

Например всеки втори „консултант“ събира информация в раздела „проверка на застраховката за отговорност“. Защо трябва да се събира тази информация? Само за солидност, за да покажа колко работа се прави за събиране и анализ на информация. Отбелязваме, че споразумение за дялово участие без застраховка няма да бъде регистрирано във Федералната служба за регистрация, следователно писането за това е напълно безсмислено.

„Консултанти“, които събират такава информация по реда на бъдещите притежатели на акции, подхождат към работата си много формално, което означава, че стойността на техните съвети ще бъде незначителна. В същото време, събирайки голямо количество ненужна информация, тези „консултанти“ не дават отговор на прост въпрос: възможно ли е или не да се купи апартамент в строеж на къща и какви са рисковете. Това е така, защото те следват уцелената пътека, оценяват рисковете от строителните проекти, въз основа само на приложени показатели. Колко е построил този или онзи строител, какви са оборотите му, какво е мястото в съществуващите рейтинги, дали е забавил доставката на завършени къщи по-рано или не и т.н. Това обаче са прости, линейни показатели и за сериозна оценка е необходимо да можете да оцените вероятностни, а не очевидни рискове.

Анализът на разработчика изисква оценка не само на линейни показатели, но и на синтетични, съставени от няколко компонента и сведени до общ знаменател. Илюстрираме това със следните примери.

Примери за некачествена работа при проверка на програмиста

Пример 1. Оценка на финансовите резултати на предприемача на уебсайта Rosstat в изолация от други данни

Как можете да оцените финансовите резултати на разработчика на уебсайта на Rosstat, ако в най-добрия случай те изостават от текущите поне за една година? Никой не знае какво всъщност се случва с финансите на строителя сега, освен ако разбира се не сте негов главен счетоводител. Човек може само да гадае, да прави прогноза, да говори за вероятности. Ето защо, когато такива „консултанти“ говорят дали предприемачът се чувства добре или не финансово, те подвеждат клиента. Тези цифри говорят за случилото се преди 1,5 години. Възможно е да се оцени платежоспособността на строителя само във връзка с всички събития, настъпили с строителя през последната година и половина, и да се направи заключение въз основа на събраната информация.

Пример 2. Проверка на предприемача въз основа на информация за вече въведени в експлоатация съоръжения, изолирани от финансови показатели

Предприемачът изгражда LCD, където има много сгради. Сградите с висока степен на готовност се изграждат според графика поради продажбата на апартаменти в новопостроени сгради. Какво ще се случи с ипотекираните сгради, когато всичко се продаде? Отговорът е очевиден. Всъщност това е малка финансова пирамида. Въпреки факта, че първите сгради са построени от предприемача и доставени навреме, цялата картина може да се срине по всяко време. Спусъкът може да бъде всичко, например наказателното преследване на един от основателите на строител в другия му бизнес, който не е свързан по никакъв начин със строителството. Как да се предвиди подобна ситуация, основавайки се само на факта, че този предприемач пусна в експлоатация предварително построените сгради навреме? Няма начин. За да се предвидят подобни рискове, първо трябва да се оцени как се финансира строителството на строежи на сгради, ако има финансова пирамида.

Защо къщите, които по-рано бяха предадени от предприемача навреме, не казват, че къщата ви ще бъде завършена?

Помислете за двама разработчици.

Първият предприемач подава всички сгради в условията, посочени в декларацията на проекта. Засега той има тишина и изящество, очевидни за всички, включително за „анализаторите“ и „консултантите“, за които беше писано по-горе. Именно тази информация те информират бъдещите купувачи на апартаменти, като същевременно правят извод за надеждността на предприемача, без да проверяват факта на изграждането на финансова пирамида.

Вторият предприемач строи с леко нарушение на обявения срок и зад графика. Анализирате програмиста и виждате, че това е много чист офис. Строи се само за сметка на притежателите на пари. Притежателите на лихви бавно носят пари, тук строителят с леко забавяне и строи. Анализирате по-нататък и виждате, че апартаментите се продават на 30% и вече са построени 55%, което означава, че вторият предприемач дори инвестира предвидения в проекта марж в строителството. Следователно вторият разработчик има огромен запас от сигурност и надеждност. В същото време никой не съди втория предприемач или неговите основатели и той няма други проблеми.

Къде е по-надеждна конструкцията? Къде да се изгради и наеме навреме или с малко забавяне? Парадоксално е, че е по-надеждно там, където условията за строителство са леко нарушени.

Грешни прогнози, в резултат на прилагането на линеен анализ на различни показатели на разработчика

По-горе дадохме най-простите примери как бъдещите притежатели на акции, които се обръщат към „консултанти“ за съвет, харчат парите си напразно. Причината за погрешните прогнози е, че много „консултанти“, оценявайки линейни индикатори, не анализират ПРОБАБИЛИТЕ на възникването на проблеми въз основа на оценка на всички взети заедно факти и връзката помежду им.

В условията на криза в строителната индустрия линеен анализ на показатели не ни позволява да оценяваме рисковете от закупуване на апартаменти в нови сгради, което означава, че е просто безполезен. Повечето публикувани оценки (точкова система, рейтинги на "белите" разработчици) не са точни, защото фокусирайте се върху прости линейни индикатори. Колко метра е построил, завъртял ли е обектите навреме, какъв е бил ред ... Тогава той отчете: завоят беше голям, построи много, направи го навреме - това означава надеждна компания! И не! SU-155 беше във всички рейтинги на "белите" разработчици, беше смятан за изключително надеждна компания с оборот сред най-големите разработчици в страната! Сега предприемачът е в несъстоятелност, „консултантите“ вдигат рамене, без да разбират как би могло да се случи това, а участниците в споделеното строителство добавиха към списъка на обезобразените притежатели на акции.

Защо трябва да бъде поръчана проверка на програмист при нас?

1. Ние извършваме цялостна проверка на връзката на всички преки и косвени обстоятелства, както и на документи и информация, налични в публичното пространство

И проверяваме не само строителя, но и обекта в строеж. Точно. Това е важно да се подчертае, тъй като дори надежден предприемач има предмети от "първа" и "втора" степен, на един от които той обръща повече внимание, а другият по-малко, и може например да забави доставката на втория за значително време, достигайки дори година, а понякога две години. Анализираме всичко това.

2. Ние посочваме в доклада само важна информация

Ние не посочваме в доклада ненужна информация за строителя, но даваме отговор на прост въпрос: възможно ли е или не да инвестирате в този строител, в конкретна къща и защо. Други „консултанти“ не вършат такава работа, което означава, че ако се интересувате да отговорите на въпроса, възможно ли е или невъзможно да закупите апартамент в новата сграда, който ви интересува, тогава след като сте пристигнали при нас, сте попаднали на правилния адрес.

От коя дата се изчислява началото на давностния срок?
  Прочетете повече в статията.

Какви грешки се правят най-често при подготовката на рекламация към предприемача?
  Ние четем в статията:

Какви са правилните тарифи за изчисляване на санкцията?
  Брой една ставка или за всеки период поотделно?
  Как да определим периода на забавяне при изчисляване на санкцията?
  Повече подробности в статията:

Какви пари, получени по изпълнителния лист, се облагат със ставка 13%?
  Ние четем за

Какво освен наказанието можете да поискате в съда от предприемача и какви са перспективите?
  В какви случаи съдът удовлетворява исканията на ищеца за обезщетение?
  За това в статията:

Съдебна практика за възстановяване на наказание под формата на въпроси и отговори на адвокат.
  Обсъждат се въпроси от практическо значение за ищеца.
  Например, кои съдилища са добри и кои са лошо присъдени за неустойки?
  Много от процедурните въпроси също са адресирани, например как да оттегли исковата молба, ако ищецът реши да предаде отново иска пред друг съд?
  За това в статията:

Мога ли да продам правата за неустойка и глоба на юридическо лице?
  Може ли LLC или физическо лице да възстанови глоба?
  Намалява ли арбитражният съд глобата по 333 от Гражданския кодекс?
  Ние четем за

Къде е калкулаторът на наказания на вашия сайт?
  виждам