Уморени от споделена собственост? Има изход - разпределение на дял. Възможно ли е да се продаде дял в апартамент без разпределение в натура Необходимо ли е да се разпредели дял от продажба

При споделена собственост върху апартамента, делът на съсобственика може да бъде разпределен в натура (отделна стая или няколко стаи). Ако на акционер не е предоставена отделна стая, тогава акцията се счита за не разпределена. Дял в апартамент или къща не се разпределя, ако споразумението за ползването на апартамента не е дефинирано със съгласие на съсобствениците или в съда.

Основанията за възникване на споделена собственост върху апартамента

Общата собственост върху апартамента възниква:

1. в резултат на приватизация на апартамента за всички членове на семейството;
2. при наследяване на апартамент (дял) от няколко наследници;
3. в резултат на сделка с определянето на дяловете на всеки собственик.

Между собствениците на общ апартамент, рано или късно, възниква въпросът за продажбата на апартамент с оглед на по-нататъшното придобиване на индивидуално жилище.

Продажба на апартамент в споделена собственост

Най-подходящият начин за продажба на акции в апартамент е продажбата на апартамента изцяло. Този метод е възможен, ако съсобствениците постигнат споразумение за продажбата на целия апартамент, а постъпленията от продажбата на жилища ще бъдат разделени в съответствие с дяловете в общия апартамент.

Важно! Продажната цена на целия апартамент обикновено е по-висока от продажбата на апартамента на акции.

Например, ако един апартамент струва 3 милиона рубли и всеки собственик има 1/2 дял. В този случай, ако съсобствениците ще продадат апартамента на акции, тогава общата цена на апартамента обикновено ще бъде по-малка от 3 милиона рубли, тъй като всъщност се образува общински апартамент.

Следователно, най-изгодният начин за продажба на съсобствениците е да продадат целия апартамент с разделяне на стойността му между продавачите.

Продажба на дял в споделен апартамент

Ако съсобствениците не могат да се споразумеят за продажбата на апартамента, тогава всеки собственик може да продаде своя дял. Но в този случай е необходимо да се спазва правилото за превантивна покупка на споделен апартамент от съсобственика (член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Продавачът на дяла от споделения апартамент трябва да му изпрати известие с предложение за закупуване на акция, указващо конкретната цена.

Важно! Ако известието ще бъде изпратено по пощата, тогава трябва да изпратите с препоръчано писмо с разписка за доставка и списък с прикачени файлове.

Ако съсобственикът откаже да закупи дял в споделения апартамент или не отговори в рамките на 30 дни, тогава продавачът може да продаде своя дял на всеки купувач. Но можете да продавате само за същата цена, която беше посочена в известието.

Важно! Ако продавачът продаде дял в споделен апартамент за цена, по-ниска от предложената на съсобственика, последният може да се обърне към съда с искане за обявяване на сделката за невалидна на тази основа.

Чести са случаите, когато собствениците на общ апартамент се опитват да заобиколят правилото за предпочтителна покупка чрез сключване на договор за подарък и всъщност продават своя дял. Струва си да се предупреди за възможните последици в този случай.

• Първо, една сделка може да бъде обявена за недействителна от съсобствениците в съдебно производство, ако бъде установено от съда, че всъщност дялът в общия апартамент е продаден, а не дарен.
• Второ, купувачът действително е купил този дял в апартамента, но законно е сключено споразумение за подарък и това е безвъзмездна сделка и платените от него разходи не са посочени в документите.

В тази връзка купувачът не е защитен и ако договорът бъде прекратен, за купувача ще бъде трудно да върне изразходваните пари.

И така, тази статия обсъжда процедурата за продажба на неразпределен дял в обикновен апартамент, а също така определя основните изисквания, при които е възможно да се продаде неразпределен дял в апартамент.

ВНИМАНИЕ! Във връзка с последните промени в законодателството, информацията в статията може да е остаряла! Нашият адвокат ще Ви консултира безплатно - напишете във формата по-долу.

Реализирането на споделената собственост става в съответствие с установената процедура, като се използват специални процедури. Те са свързани със стриктното спазване правата на други собственици на апартамент или частна къща, като имат приоритет покупката и възможността да оспорват сделката в съда. Инструкцията стъпка по стъпка „Как да продаде дял в апартамент“ по-долу ще помогне на собственика да избегне грешки и да не наруши закона.

Споделете собствеността, разпределените и неразпределени акции

В повечето случаи споделената собственост включва ситуации, при които няколко души са собственици на недвижими имоти. Съответно частите от помещенията, които се дължат на тях, не се определят и при продажба на акции в апартамент за всеки собственик те се разпределят чрез пропорционално изчисление.

Пребиваването на един от съсобствениците на общия имот в определена стая не означава неговите права на собственост.

Друго нещо е, когато частта от помещенията, принадлежащи на конкретно лице, е обозначена с официален документ. Това може да бъде брачен договор, удостоверение за наследство, договор за продажба, подарък или друг валиден документ. Обикновено разпределеният дял има само израз на хартия, но всъщност той се използва от всички жители на апартамента. Естественото разграничаване автоматично елиминира общата собственост.

Пазарната оценка на разпределения дял в апартамента се извършва по стандартната схема. Обектът се сравнява с подобни оферти на пазара на недвижими имоти, определя се средната цена.

Ако продавачът няма право на конкретна стая в апартамент или селска къща, разпределението на дял става чрез равномерно разпределение на площта на всички собственици. В идеалния случай броят на стаите трябва да съответства на броя на съсобствениците на апартамента. Страната, получила по-малките помещения, има право на парично обезщетение. Разпределянето на дял се извършва в съда или чрез споразумение на участниците.

Един от най-трудните случаи в практиката на брокери и адвокати са ситуации, в които има повече кандидати, отколкото стаи. Дори общата площ да бъде разпределена чрез аритметично разделяне на равни дялове, апартаментът рискува да стане спънка и спорове за съсобствениците.

Продажният дял в апартамента, "обременен" с битови конфликти, плаши потенциалните купувачи. Това намалява ликвидността на съоръжението и принуждава собственика да понижи цената.

Можете да излезете от ситуацията, като изкупите дялове от съсобствениците на жилището. В бъдеще постъпленията от продажбата на целия обект ще бъдат по-големи, отколкото ако продавате всяка акция в апартамента поотделно.

репетиция

Процедурата за продажба на споделени недвижими имоти се провежда на четири етапа. Преди това собственикът се консултира с недвижимост или самостоятелно проучва пазара, определя цената.

Определяне на условията за продажба на дял в апартамент като първа стъпка в транзакция

Първата стъпка включва обсъждане и фиксиране на споразумения между продавача и купувача. Други собственици на споделена собственост не могат да участват в нея.

Процесът определя:

• предмет на договаряне под формата на част от жилищен имот, неговите размери, други характеристики;
• сумата на покупката (посочена изцяло) и процедурата за плащане (превод или превод) на пари;
• други условия, постигнати от страните, впоследствие те се използват при преговори с други собственици.

Известие на съ-създателите

На втората стъпка, други притежатели на лихви са информирани за предстоящата продажба на акции в апартамента и неговите условия. Това е задължително, като има пряко влияние върху успеха на процедурата. Всяко отклонение от установените правила е основателна причина за последващо обжалване пред съда, когато друг собственик може да действа като ищец, а продажбата може да бъде отменена въз основа на резултатите от производството.

Известието се прави, както следва:

1. На всеки собственик на имота се изпраща писмено известие за продажба с подробно описание на цената и условията.
2. Документът се изпраща, дори ако купувачът е друг акционер.
3. През посочения период (не по-дълъг от 1 месец), други собственици имат приоритет на покупката, представена за продажба на акцията.
4. Информацията за купувача, включително неговия адрес и лични данни, не са посочени, без правно значение.

В рамките на месец собствениците могат да отговорят на уведомлението. Отсъствието на каквото и да било действие от тяхна страна се тълкува като съгласие. В същото време притежателите на лихви имат право да ускорят процеса на продажба чрез подписване на отказ от приоритетна покупка.

Сделката се извършва изключително при условията, отразени в известието.

Ако впоследствие купувачът постави други изисквания, например по-ниска цена, целият процес се извършва наново. В случай на неизпълнение, продажбата може да бъде отменена в съда.

Правото на преференциална покупка се притежава от всички притежатели на лихви, с помощта на които всеки може да придобие пропорционална част от имота.

Нотариална заверка

Трета стъпка: продажбата се потвърждава от нотариус, чието задължително участие в изпълнението на сделката е установено със закон през 2016 г. Преди това продажбата на споделена собственост беше придружена от множество нарушения, често превръщащи се в инструмент за уреждане на сметки, което принуди държавата да предприеме мерки.

Днес всяка продажба на споделена собственост включва нотариална заверка, без която прехвърлянето на собствеността не е регистрирано в руския регистър.

И двете страни по сделката кандидатстват в настоящия офис, като представят следните документи:

• откази на други собственици от приоритетна покупка или доказателства за отсъствието на тяхната реакция в предписания срок. Те включват пощенски чекове, датирани с корени за кореспонденция;
• удостоверение за собственост или регистрация на Единния държавен регистър на предприятията, удостоверение за регистрация на BTI, кадастрални документи;
• договор за покупка;
• лични документи на продавача и купувача;
• санкция на органите по настойничество, ако интересите на непълнолетните са засегнати.

Нотариусът анализира обстоятелствата на договора за продажба, реакцията на други собственици. Въз основа на резултатите той удостоверява сделката с печат и подпис или отказва да я издаде, като се позовава на открити нарушения. Решението се вписва в нотариалния регистър, след което страните могат да продължат с по-нататъшни действия.

Държавна регистрация

Четвъртата последна стъпка ще бъде държавна регистрация на транзакцията. То се осъществява при връзка с най-близката институция на руския регистър или областния многофункционален център (MFC).

Размерът на държавната такса за изменения на имота в USRN е 2 хиляди рубли. Към подаденото заявление се придружава разписка за плащането му, заедно с пакет документи, представени по-рано на нотариуса. Контрагентите решават всички въпроси лично или чрез представител, чиито права изискват нотариално заверено пълномощно.

За уреждане на формалности в договора за продажба се поставя регистрационен печат, а прехвърлянето на собствеността върху дяла в жилището се отбелязва в USRN. Участниците получават подкрепящи документи: изявление, заверен договор, кадастрален паспорт. Новият собственик влиза в законни права.

Продажба на споделен имот с ипотека

Когато планирате да продадете апартамент, взет на ипотека, собственикът трябва да координира всички действия с банката, купувачът поема върху себе си кредитни задължения. Самата процедура включва получаване на разрешение от банката, нотариално заверяване на споразумението, пълно изплащане от купувача на дълга. В резултат на това кредиторът издава документ за липсата на вземания срещу длъжника.

В други случаи банката действа като пряк участник в процедурата, предлагайки на купувача две клетки. Необходимата сума за покупка се вписва в единия от тях, разликата между ипотеката и реалната цена в другата. Всички въпроси, свързани с регистрацията, се решават от банкови служители.

Законът за ипотеките директно посочва невъзможността за закупуване на отделен дял, като отбелязва, че дялът от имота не може да бъде предмет на залог. В този случай приобретателят получава възможност да осребри последната част. Тоест, първоначално той трябва да е собственик на първата акция. След приключване на транзакцията той става едноличен собственик на апартамента, който от своя страна е 100% прехвърлен на банков депозит.

Банките са изключително склонни да изкупуват акции, освен това най-често такива сделки се сключват между роднини и разведени съпрузи. Според статистиката едва една трета от кредитните организации отговарят на клиентите. Дори в случай на пререгистрация, задълженията по дълга остават на лицето, за което е съставен договор за заем, в редки случаи плащанията се разпределят и на двамата притежатели на собствен капитал.

Най-често собствениците прибягват до изоставяне на своята част от имота в полза и със съгласието на друг кредитополучател. Банката проверява финансовата си жизнеспособност и при липса на проблеми преформализира сделката.

Продажба на дял, ако другият собственик е непълнолетен

Ако един от собствениците е непълнолетен гражданин, продавачът изпраща известие за сделката на родителите си. Освен това се изисква потвърждение от органите по настойничество, тъй като появата на друго лице в апартамента може да наруши правата и условията на живот на детето.

Формално съгласието за настойничество не се изисква, тъй като законните представители на малолетни деца са техните родители. На практика нотариусите и службите за регистрация често изискват удостоверение от органите по настойничество. Купувачът също се интересува от него, тъй като липсата на санкция може да стане причина за съдебни спорове и недействителност на договора.

съдебен спор

Когато разглежда споровете на притежателите на лихви, съдът взема предвид няколко фактора и на първо място подробно и навременно уведомяване на други собственици. Ако правата им за изкупуване на дял в апартамент или къща са били нарушени, или цената и условията на сделката са посочени в уведомлението, продажбата може да бъде отменена.

Практиката знае много примери, когато съд прекратява собствеността върху един от притежателите на лихва с изплащане на обезщетение за него. Причините са:

• малка площ на споделена собственост;
• небрежна работа (продължително неявяване в апартамента);
• липсата на роднински връзки сред съсобствениците;
• конфликтни интереси на притежателите на акции, което прави съжителството невъзможно.

Споделената собственост е широко разпространена в големите градове и мегаполисите. В резултат на приватизацията на комунални имоти и нейното „разделяне“ двама до седем души могат да бъдат собственици на един апартамент. Това са или непознати (общински съседи), или роднини (родители и техните деца), или дори бивши роднини (съпруг и съпруга разведени). Рано или късно един от съсобствениците има напълно логично желание да „раздели“, да продаде своя дял. Така правят гражданите с ниски доходи, които продават всяка част от големия си апартамент, за да получат голяма сума пари. И купувачите са достатъчно бързи. Те са хора, които нямат финансовата възможност да закупят отделно жилище (няма как да вземат заем например), следователно, те се съгласяват да купят „личен кът“ в апартамента на някой друг. Лесно е да се разбере, че този проблем е особено остър за жителите на столицата и регионалните центрове, където жилищата стават все по-скъпи от деня, но от час. Перспективата да станете съсобственик на дял в апартамента обаче не е толкова светла. Този тип имоти са изпълнени със значителни недостатъци. Без съгласието на всички съсобственици е невъзможно да се регистрират нови жители и дори да се направят ремонти. Процедурата за продажба и отдаване под наем на техния дял в апартамент е значително сложна.

Процедура за разпределяне на дялове

За да се продаде дял в апартамент, е необходимо да се премине през бърза и обезпокоителна процедура за разпределяне на дял. Тоест теоретично след приватизацията един от собствениците притежава определен дял. В момента този дял изглежда доста виртуален. Така че процедурата за разпределяне на дял конкретизира тази концепция. Делът може да бъде идеален, тоест изразен частично. Например, в двустаен апартамент има двама съсобственици, а делът на всеки от тях е ½. Част в натура включва прехвърляне на собствеността върху една от стаите на всеки собственик, докато собствеността върху общи части (коридор, кухня, килер) остава споделена. Освен това при разпределянето на дял фактът на съвместна собственост не се анулира. Просто всеки дял става личен, а съседите остават съсобственици.

Има и процедура за споделяне на съвместна собственост. Това често е сложен и продължителен процес, в резултат на което общата собственост се анулира. Собственикът на имота е едно лице.

Разпределението на дял е важно да се издаде от нотариус; приетото устно решение няма правно действие. Разпределението на акциите може да се извърши по предвидения от закона начин. Но като правило съсобствениците не могат да намерят общ език и да вземат взаимноизгодно решение. Следователно разпределението на акциите обикновено се извършва чрез съда. Копие е лесно да се намери в Интернет. По правило заявлението се подава от съсобственика, който се интересува най-много от резултата. Копие от документи за самоличност и право на собственост са приложени към искането. Съдебният процес може да продължи повече от шест месеца, особено ако останалите съсобственици не присъстват на събрания. В много случаи обаче разпределението на дял чрез съда е единственото възможно решение.

Процедурата за продажба на дял в апартамент

След разпределението на дял в апартамента, процесът на покупката и продажбата му върви почти по същия начин като обикновената транзакция. С изключение на няколко подробности. Според закона всички негови собственици имат основно право да изкупуват обратно дял в апартамент. Технически това право може да се реализира по следния начин. Всички съсобственици трябва да бъдат запознати с предложението за закупуване на акция. В него трябва да се посочат техническите характеристики на имота и неговата стойност. В рамките на месец от датата на запознаване с този документ, съсобствениците решават да купят предлагания имот или да откажат. За да се избегнат проблеми в бъдеще, писмата за оферта трябва да се изпращат с препоръчана поща с уведомление. Така че, ако е необходимо, ще имате в ръцете си доказателства за съда.

Съществува твърдо убеждение, че уж съседните собственици може по някакъв начин да пречат на решението на някой от съсобствениците да продаде дял в апартамента. Всъщност те имат само два варианта - сами да осребрят този дял или да откажат покупката. Разбира се, възможни са дребни мръсни трикове от страна на съсобствениците, но те не могат да създадат правни пречки за реализирането на вашето желание.

След 30-дневния период от датата на запознаване на съсобствениците, можете да продадете своя дял. Според закона, в случай на отказ на всички собственици, можете да продадете дял в апартамента на всяко лице по ваш избор. Цената на транзакцията обаче трябва да бъде нито по-ниска, нито по-голяма от посочената в офертата. В противен случай, в рамките на три месеца, всеки от съсобствениците може да оспори и съдебно да отмени сделката за покупко-продажба.

Много често, за да се избегне процедурата за уведомяване на съседите, продавачът на акция не я продава, а изготвя сертификат за подарък. При този тип транзакции не е необходимо да се уведомяват съсобствениците, транзакцията е по-евтина и по-бърза. Ако обаче дадете дял в апартамента на лице, което не е свързано с вас, тази транзакция също може да бъде оспорена. Вярно е, че за това ищецът ще трябва да докаже, че прехвърлянето на парите по време на подаръка е станало, като се има предвид обаче липсата на връзка между дарителя и стореното, шансовете на ищеца да спечели делото са възможно най-големи.

Акцията в апартамент може да се продава на вноски или с разсрочени плащания. Тези нюанси трябва да бъдат обхванати възможно най-много в договора, а продавачът се интересува преди всичко от това.

Продажбата на дял в апартамент не е толкова сложна, колкото труден процес. Поради неразбиране между съсобствениците, то може да се разтегли за дълго време. Най-трудна обаче ще бъде процедурата за разпределяне на дял в апартамента.

Което се проведе у нас през миналия век, хиляди хора станаха собственици на апартаменти и къщи на базата на обща собственост. Наследниците попаднаха в същия капан, който получи недвижими имоти не сам, а в тандем с някого.

Според чл. 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация, общата собственост може да бъде съвместна и споделена. Със съвместна собственост хората притежават нещо без разпространението и описанието на акциите. Най-често това се отнася за съпрузите - общият им апартамент ще се нарича съвместна собственост.

Други действия с дял

Всеки от собствениците също може да се разпорежда със своя дял по различен начин.

Да продам