Добре дошли! В тази статия ще ви кажем кой трябва да плаща данъка върху продажбата на апартамент и как се изчислява.

Днес ще научите:

1. В кои случаи данъкът не се плаща;
2. Как може да се намали;
3. Как се съставя отчет за доходите

Кой плаща данъци върху продажбата на апартамент

Всички получени доходи се облагат с данък. също не се счита за изключение, тъй като резултатът от този процес е получаването на определена сума.

Човек, който е продал собствения си апартамент, става данъкоплатец и е длъжен да докладва на държавата за получените средства.

Данъкът се плаща от бившия собственик на имота след продажбата. Декларацията се подава през годината, следваща годината на сделката с жилища. Тоест, за апартамент, продаден през всеки месец 2019 г., декларацията с 3 NDFL се подава до 30 април 2020 г., а данъкът се плаща до 15 юли 2020 г.

Данъкоплатецът има задължението сам да се обърне към данъчните власти по адрес на местоживеене или чрез законен представител и да представи формуляр, попълнен в съответствие с всички стандарти. В противен случай ще трябва да платите глоба, а понякога случаят може да отиде до и преди процеса.

Лицето, което купува жилище, не плаща данъци при покупка. Той става платец само при последваща сделка за покупко-продажба с този имот. Без значение колко често се продава апартаментът, всеки път, когато смените собственика, ще се плаща данък в съответствие с нормите на закона.

Плащане на данък, ако апартаментът е купен преди 2016 година

Всеки апартамент, закупен преди 1 януари 2016 г., се облага с данък, ако е бил собственост за по-малко от 3 години. Периодът се изчислява в броя месеци. Трябва да има точно 36, за да не плащате данък върху доходите на физическите лица. Този период започва от датата на регистрация на транзакцията в RosReestr.

Сертификатът за жилище съдържа датата на продажбата. Необходимо е да се съсредоточите върху него при изчисляване на термина. Ако имотът е купен през септември 2015 г., тогава е възможно да го продадете без данък през всеки месец на 2019 година.

Но има някои изключения, когато датата на регистрация на правото на недвижим имот няма значение и отброяването на неговото владение се счита за различно.

• Наследен имот. Датата на правото на него ще бъде денят на откриване на наследството (смърт на бившия собственик).
• Кооперативни недвижими имоти. Собствеността върху него възниква след изплащане на акции и подписване на акта за приемане на недвижими имоти.
• Недвижими имоти, получени преди 1998 г., в момент, когато не е необходимо да му се издава удостоверение за собственост.

Важно е също така, че ако например имотът е прехвърлен на собственика в акции, например, ½ от апартамента е купен, а другата половина е наследена, тогава броенето на правото на собственост започва от момента на регистрация на първата половина на апартамента. Увеличението на собствеността в този случай не играе никаква роля.

След продажбата на апартамента, сертификатът за собственост се изтрива от базата на RosRestr и се дава в ръцете на бившия собственик. Тя вече не е валидна, но ще бъде необходима на данъчната служба, за да потвърди наемането на апартамента.

При изчисляване на данъка се използва договорната стойност на апартамента. Посочената между страните сума е основата за плащането на данък върху доходите на физическите лица. Именно този документ ще трябва впоследствие да предоставите на данъчните власти, за да потвърдите плащания данък.

Промени от 2016 г., които са валидни през 2019 г.

Законодателните актове през 2016 г. претърпяха някои изменения. От 1 януари процедурата за плащане на данъци е променена.

Актуализациите се отнасят до:

• Период на собственост върху недвижими имоти;
• Прогнозната цена на жилището.

Сега тези собственици, които станаха собственици на апартамента през 2016 г., са освободени от данък върху продажбата на жилища след 5 години или 60 месеца.

Ако сте закупили апартамент през 2016 г. и сте го продали след три години, тогава трябва да платите данък. Тази иновация е създадена с цел борба с различни видове измами при продажбата на недвижими имоти. По този начин държавата се опитва да стабилизира пазара на недвижими имоти и да се отърве от многобройните измамници.

Вярно е, че има някои изключения от закона, които ви позволяват да не плащате данък върху продажбата на апартамент, ако той е бил собственост от 3 години:

• Апартамент или друго жилищно пространство е прехвърлено в собственост по договор за подарък от близък роднина и също е получено по наследство.
• Имотът е приватизиран от собственика му.
• Жилищното пространство става собственост по договор за анюитет.

Ако по-рано, когато продажбата на жилища беше взета под внимание, само договорната стойност, посочена от страните по договора, то от 2016 г. за тези цели се прилага кадастралната стойност. Стойността му се изчислява на 1 януари всяка година, като се отчита влиянието на различни икономически фактори.

Продажната стойност на недвижими имоти не може да бъде по-ниска от 70% от кадастралната цена на апартамент, установена със закон. Ако в договора за продажба цената на недвижимите имоти е посочена под този показател, тогава данъкът все още ще се начислява въз основа на него.

Пример.   В договора сте посочили цената на апартамента 3 500 000 рубли, а кадастралната стойност е 8 700 000, 70% от тази сума ще бъде 8 700 000 * 70% \u003d 6,090 000 рубли. Тъй като този показател е по-висок от стойността, посочена от вас, тогава данъкът ще се изчислява от кадастралната стойност. Ако цената на договора е по-висока, тогава тя ще бъде използвана като данъчна основа.

Размерът на данъка и базата за неговото изчисляване

Индивидуалният данък върху дохода при продажба на жилища е 13%. Този процент е фиксиран и не зависи от цените на имотите. Тя се прилага само за жители, т.е. лица, пребиваващи в страната над 183 дни в годината. За нерезиденти ставката е равна на 30%.

Колко данък се взема? Изплаща се от данъчната основа, която се счита за доход, получен от продажбата на недвижими имоти. С други думи, посочената в договора цена на апартамента е основа за изчисляване на данък върху доходите на физическите лица.

Пример.Ако продажната цена на апартамент е 4 500 000 рубли, тогава ще трябва да платите 4 500 000 * 13% \u003d 585 000 рубли към данъка. Нерезидент ще плати 4500 000 * 30% \u003d 1350 000 рубли.

Размерът на данъка се прехвърля към данните, които можете да разберете в данъчната служба по местоживеене. Плащането може да се извърши чрез всяка банка, предоставяща такава услуга. Преводи в личната ви банкова сметка в интернет също са подходящи за тези цели.

Намалението на размера на данъка върху доходите на физическите лица

Разгледахме какъв данък се начислява върху продажбата. Сега научаваме как да намалим количеството му. Колкото по-високи са разходите за жилище, толкова по-голям е дължимият данък. Често сумите са толкова големи, че не всеки продавач може да си позволи да плати данък общ доход.

Държавата е осигурила изход от тази ситуация. Има три начина за намаляване на облагаемата сума и данъчната стойност.

Те включват:

• Приспадане от 1 милион рубли;
• Отчитане на направените разходи;
• Получаване на приспадане на имущество от бюджета.

Всеки данъкоплатец може да приложи някой от горните методи за намаляване на плащането към данъчната служба. Те не могат да бъдат използвани едновременно при продажба на няколко апартамента или едно жилище. Всеки от тях може да бъде използван от данъкоплатеца само веднъж през отчетния период.

Ако след година два апартамента се продават като двойка, тогава можете да използвате един метод за намаляване на данъка два пъти, от своя страна, на всеки член на семейството. Например, продавайки една къща, съпруг / съпруга ще използва отстъпка от 1 000 000 рубли, а при продажбата на друг апартамент съпругата му ще използва същия метод.

Всяко приспадане може да се използва, ако апартаментът е бил собственост за по-малко от пет или три години. Сега ще се спрем на всеки метод по-подробно и ще разберем как правилно да изчислим данъка с тяхна помощ.

Приспадане на имот от 1 милион рубли

Възможно е да се намали данъкът върху физическите лица по всякакъв начин, който е най-изгоден в определена ситуация. Използвайки различни методи, можете да платите минималната сума.

Приспадане от 1 000 000 рубли се използва от всеки за изчисляване на данъка върху доходите на физическите лица. Например, ако вашият апартамент струва 6 700 000 рубли, тогава сумата на данъка ще бъде 6 700 000 * 13% \u003d 871 000 рубли. Ако вземем предвид приспадането, тогава данъкът върху доходите на лицата е равен на (6 700 000 - 1 000 000) * 13 \u003d 741 000 рубли.

Примерът показва, че вторият вариант е по-изгоден за парите. В този случай данъкоплатецът ще трябва да се раздели с по-малка сума. Също така, това приспадане често се прилага при ниска цена на недвижими имоти.

Ако цената на вашия апартамент е 970 000 рубли, тогава данъкът без приспадане е 970 000 * 13% \u003d 126 100 рубли. Използвайки намалението на данъчната основа, получаваме следния резултат: 970 000 - 1 000 000 \u003d -30 000 рубли. С други думи, данъчната основа е равна на нула. В този случай продажбата ще бъде необлагаема, тъй като стойността й ще бъде „0“.

Така можете да намалите основата за изчисляване на данъка и да изчислите много по-нисък данък. В някои случаи продавачът няма нужда да прави вноска в данъчната служба.

Разходи, направени за намаляване на данъка

Не винаги приспадането от 1 000 000 рубли е от полза за данъкоплатците. Може да се използва по неподходящ начин, когато направените разходи са значително по-големи от тази сума.

  Такива разходи могат да включват:

• Първоначална покупка на апартамент на една цена и продажба на по-ниска цена;
• Разходи за ремонт
• Вноски за заем (ипотека).

Всички горепосочени случаи ще помогнат за намаляване на облагаемата сума на дохода. Например, апартамент е купен за 3 100 000 рубли, а продаден за 2 800 000 рубли. Данъчната основа ще бъде 2 800 000 - 3 100 000 \u003d -300 000 рубли. Тоест, тя е равна на нула и няма нужда да плащате данък. Ако се използва приспадане от 1 000 000, тогава 3 100 000 - 1 000 000 \u003d 2 100 000 рубли, а данъкът върху доходите на физическите лица би бил 273 000 рубли.

Очевидно е, че последният вариант е неизгоден в тази ситуация. Винаги имайте предвид, че когато продавате жилище на цена, по-ниска от покупната цена, няма да се налага да плащате данък.

За данъчна инспекция трябва да подадете документи, потвърждаващи правото на приспадане:

• Договор за продажба с определената сума за продажба;
• Разписка за разписка при получаване на цялата сума;
• Договор за ипотека с банката;
• Проверки и разписки за ремонт, закупуване на строителни материали.

Приспадане на имуществен данък при закупуване на жилище

Всеки работещ човек, който получава официален доход, може да върне от бюджета 13% от цената на закупените жилища в размер не повече от 2 000 000 рубли. Това приспадане се предоставя само на тези лица, които могат да представят официални отчети за приходите.

Когато продавате имот, който е собственост на по-малко от три или пет години, можете да използвате компенсирането между платения данък и приспадането. Това работи, ако преди това приспадането на имотите не е било използвано от данъкоплатеца или е получено в непълен обем.

Ако цената на жилището е 10 000 000 рубли, тогава данъчната основа, използваща приспадането, ще бъде 10 000 000 - 2 000 000 \u003d 8 000 000 рубли. Ако определена сума на приспадане вече е била приложена в предишни отчетни периоди, тогава останалото може да се използва.

Тази отстъпка при заплащане на данък върху доходите на физическите лица може да бъде получена чрез закупуване на произволен брой апартаменти, но в сума, която не надвишава 260 000 рубли (2 000 000 * 13%). Сумата му се връща от внесените вноски за данък върху доходите на физическите лица за всяка година по разплащателната сметка на данъкоплатците.

Също така е разрешено използването на приспадането за намаляване на размера на данъчната основа. В тази ситуация той не се плаща на ръка.

Споделете данък върху продажбите

Често недвижимите имоти имат няколко собственици, всеки от които управлява определен дял в него.

В този случай данъкът върху дохода се заплаща в зависимост от начина на продажба на апартамента:

• Като обща собственост;
• Чрез разделяне на акциите.

В първата версия всяко приспадане се използва като цяло за жилище веднъж. Вторият случай позволява на всеки отделен собственик да се възползва от приспадането.

Пример.   Апартаментът има 2 собственици, които продават недвижими имоти като неразделни. Те решиха да споделят парите след продажбата. Общата цена на жилището е 4,8 милиона рубли. (4 800 000 - 1 000 000) * 13% \u003d 494 000 рубли - това е дължим данък.
Ако имотът е споделен и всеки от двамата собственици притежава 1/2, тогава данъкът се изчислява, както следва: (4 800 000: 2 - 1 000 000) * 13% \u003d 182 000 рубли всеки от собствениците ще плати.

Ако апартаментът има няколко собственици, те плащат данък общ доход пропорционално на техния дял. Данъчният кодекс не забранява това.

Личен данък върху доходите за наследници на апартаменти

Апартамент, който е придобит по наследство в съответствие с завещание или Граждански кодекс на Руската федерация или дарен от близък роднина, също се облага с данък по ставка 13%.

Ще трябва да платите таксата, когато имотът е бил собственост за по-малко от три години. Срокът на собственост на жилищата може да бъде определен въз основа на вписаното право върху него, отразено в Удостоверението за регистрация на собственост върху недвижими имоти. Но за наследниците на апартаменти има някои изключения. Датата на обратно броене за разпореждането с нея ще бъде денят на откриване на правото на наследство, след смъртта на бившия собственик.

Често при продажбата на такъв апартамент собствениците срещат някои трудности. Например може да няма хартия, потвърждаваща първоначалната сума на придобиването на жилища. В този случай е невъзможно да се предоставят съответните ценни книжа на данъчния служител и да се получи отстъпка в размер на направените разходи.

Разбрахме колко се облага с данък в случая. Използването на приспадане от 1 000 000 рубли е най-подходящият вариант, който се използва от повечето наследници. Ако продажната цена на апартамент е 5 400 000 рубли, а сделката се извършва 2,5 години след смъртта на завещателя, тогава данъкът ще бъде (5 400 000 - 1 000 000) * 13% \u003d 572 000 рубли.

Продажба на дарен апартамент след три години притежание го спестява на собственика от голяма сума данък. Освен това не е необходимо да се свързвате с данъчните власти, за да регистрирате 3-NDFL декларация,

Пенсионерите плащат ли данък

Законодателството не предвижда никакви обезщетения при плащането на данък върху доходите на пенсионерите. Ставката е фиксирана и не зависи от броя на годините на платеца.

Лицата в пенсионна възраст могат да използват някой от горните методи за намаляване на данъчната основа. Те прилагат удръжки или отнемат разходите за закупуване на жилище от данъчна основа.

Ако имотът е бил собственост 3 години или 5 години, пенсионерът не плаща данък общ доход в размер на 13%. В този случай няма нужда да се свързвате с данъчните власти и да подадете декларация, тъй като се спазват изискваните от закона периоди на собственост на апартамента.

Регистрация на декларация

Декларация под формата на 3 личен данък върху дохода върху сумата от продажбата на жилища се подава до данъчните власти на адреса на местоживеенето до 30 април на годината, следваща годината на продажба. Платете сумата, посочена в нея, трябва да бъде в срок преди 15 юли същата година. Неспазването на сроковете ще доведе до глоби и санкции.

Възможно е да подадете декларация онлайн чрез личния си акаунт. За целта се препоръчва първоначално да се свържете с информационното бюро на данъчното бюро за потребителско име и парола. Резултатът от проверката може да се види там.

Разрешено е да се внесат попълнени документи в инспекцията лично или чрез представител въз основа на пълномощно.

Декларацията се попълва лично или чрез специализирани компании, които предоставят такава услуга срещу заплащане. Тя може да бъде издадена в електронен формат и след това отпечатана или попълнена на ръка. Декларацията се прави в два екземпляра: едното остава при оператора, а другото се предава на вас с маркировка за приемане.

Следната документация трябва да бъде приложена към декларацията:

• паспорт;
• Заявление за приспадане;
• Документи, потвърждаващи покупната и продажната цена;
• Разписки, чекове или банково споразумение за възстановяване на собствени разходи;
• При използване на приспадане на имота - подробности за изчисляване на сумата от бюджета и съответно извлечение, ако е необходимо;
• Регистър, съдържащ името и броя на прикачените документи.

Грешки или корекции не са разрешени в 3-NDFL. Ако е налице, документът става невалиден. Предвид факта, че листовете подлежат на компютърна проверка, се препоръчва внимателно да се попълват колоните.

Надеждността на съставената декларация се извършва от служител на данъчната инспекция в рамките на три месеца. Ако бъдат открити грешки, ще бъдете информирани за тях чрез обаждане и помолени да съставите вторична декларация.

Какво заплашва закъснялото плащане на данъци

Дори ако данъкоплатецът не представи отчет след продажбата на жилище по-рано от три или пет години собственост, ще му бъде начислена глоба. Тя се равнява на хиляда рубли.

Ако според декларацията данъкът върху резултатите от прилагането на приспадането е нулев, тогава все пак трябва да се свържете с инспекцията и да докладвате за получения доход.

Размерът на глобата се начислява, ако декларацията бъде подадена по-късно от 30 април. Ако сумата на данъка, необходима за плащане, не бъде платена преди 15 юли, се начислява неустойка за всеки ден забавяне.

Ако данъкоплатецът откаже да плати сума на данък над 600 милиона рубли, той ще бъде преследван. В тази ситуация решението се взема от съда.

Колко трябва да притежавате недвижими имоти, за да го продавате без данък?

Според Данъчния кодекс, ако сте притежавали апартамент (или друг недвижим имот) за повече от минимален период, тогава вие сте освободени от данък при продажбата му (както и необходимостта от подаване на данъчна декларация). В същото време минималното наемане може да бъде три години или пет години, в зависимост от това кога и как е закупено жилището (новите правила са въведени с Федерален закон № 382-ФЗ и влизат в сила от 1 януари 2016 г.). В тази статия ще разгледаме как да определим след кой период на собственост върху недвижим имот ще бъдете напълно освободени от данък при продажбата му.

Ако жилищата са закупени преди 1 януари 2016 г.

Ако жилището е закупено преди 1 януари 2016 г. (по всякакъв начин), тогава се прилагат "старите правила" (валидни до последните промени в Данъчния кодекс): освобождавате се от данък (и необходимостта от подаване на данъчна декларация), ако имотът е бил във вашия имот към момента на продажбата повече от три години.

Пример:   през 2012 г. Василиев К.К. купи апартамент. През 2018 г. Василиев продаде този апартамент за 3 милиона рубли. Тъй като апартаментът е закупен преди 2016 г., а към момента на продажбата Василиев го е притежавал повече от три години, няма нужда да плаща данък върху дохода или да подава данъчна декларация.

Ако жилища закупени след 1 януари 2016 г.

Ако сте закупили жилище след 1 януари 2016 г., минималното наемане за безмитна продажба е три години в следните ситуации (за всички останали случаи - 5 години):

1. Ако сте получили имот наследено от близък роднина.

   Ако правото на собственост върху недвижим имот е получено от вас като правоприемник от член на семейството или близък роднина (в съответствие с член 14 от Семейния кодекс на Руската федерация, те включват: родители, деца, дядовци / баби, внуци, полубрати / братя и сестри) тогава минималното наемане за безмитна продажба е три години.

   Пример:   през 2016 г. Sinitsyn S.S. наследява апартамент от баща си. През 2020 г. той ще го продаде. Тъй като жилището е наследено от близък роднина, минималното наемане на такова жилище е 3 години. По този начин Синицин няма да трябва да плаща данък върху продажбата на апартамент през 2020 г. и да подаде 3-NDFL декларация до данъчната инспекция (защото до момента на продажбата апартаментът ще бъде негова собственост повече от три години).

   Пример: през 2016 г. Воронов В.В. наследи апартамент от чичо си. През 2020 г. той ще го продаде. Тъй като апартаментът е наследен след 1 януари 2016 г. не от близък роднина (съгласно член 14 от ЗК на РФ, чичото не принадлежи на близки роднини), минималното наемане на такова жилище е 5 години. Така при продажба на апартамент през 2020 г. Воронов В.В. Ще трябва да подадете сигнал до данъчния орган и да платите данък.

2. Недвижими имоти получена като подарък от близък роднина

   Ако правото на собственост върху недвижим имот е получено от вас като подарък от член на семейството или близък роднина (в съответствие с член 14 от Семейния кодекс на Руската федерация, те включват: родители, деца, баби и дядовци, внуци, полубрати / братя и сестри), тогава минималното наемане за безмитна продажба е три години.

   Пример:   През юни 2016 г. баща му даде Гарелин Й.И. апартамент. За да подобри условията на живот, Гарелин планира да продаде този апартамент в края на 2019 г. При продажба на апартамент през 2019 г. на Garelin Y.I. не е нужно да плащате данък и да подадете данъчна декларация, тъй като апартаментът е дарен от близък роднина и ще бъде собственост за повече от 3 години към момента на продажбата.

3. Жилищата са приватизирани

   Ако сте придобили собственост върху жилища в резултат на приватизация, тогава минималното наемане на безмитна продажба е три години.

   Пример:Съпрузите Иванов приватизираха апартамента, в който живееха, през август 2016 г. Три години по-късно (през август 2019 г.) те ще могат да продават този апартамент без да плащат данък върху продажбите.

4. имот получени по договор за поддръжка за издръжка.

   Ако собствеността върху недвижимия имот е получена в резултат на прехвърлянето на имот съгласно зависим договор за поддръжка, минималното право на безмитна продажба също е три години.

Както посочихме по-горе, ако вашият случай не попада в нито една от категориите, то за продажба на жилища без данъци, той трябва да бъде собственост на вас поне 5 години.

пример: през май 2016 г. Яблоков В.В. купи апартамент по договор за продажба. През 2020 г. той ще продаде този апартамент. Яблоков В.В. ще трябва да подаде 3-NDFL декларация до данъчния орган и да плати данък, тъй като в този случай минималното необлагаемо назначение е 5 години.

пример: през 2016 г. Красилников В.В. получи подарък от апартамента на чичо. През 2020 г. той ще продаде посочения апартамент. Тъй като апартаментът не е получен от близък роднина, а към момента на продажбата ще бъде собственост на Красилников за по-малко от пет години, тогава, когато е продаден на В. Красилников. ще е необходимо да подадете декларация за данък върху доходите от 3 доходи в данъчната служба и да заплатите данък върху доходите на лицата в размер на 13%.

Как да изчислим наема?

Разгледахме как да определим минималното наемане за безмитна продажба в различни ситуации, но в същото време не винаги е ясно в кой момент се изчислява наемането.

Като цяло се прилагат следните правила:

• при закупуване на жилище (по договор за продажба или споделено строителство) наемът се изчислява от датата на регистрация на собствеността върху недвижими имоти;
• при получаване на недвижим имот като наследство, срокът на собственост се изчислява от деня на смъртта на завещателя (откриване на наследството).

Въпросът за изчисляването на срока на собственост е разгледан по-подробно в нашата статия.

Когато продава апартамент, продавачът трябва да плати данък на държавата. Данъкът върху продажбата на апартамент не се е променил, но условията, при които се плаща, са се променили. Увеличението на недвижимите имоти се увеличи, за да се плаща данък върху дохода и да се подаде декларация в данъчната служба по местоживеене.

До 2016г

До 2016 г., след продажбата на апартамента си, продавачът е плащал данък върху дохода, основният процент на който е 13 процента. Но не винаги, а само в случаите, когато е имало разлика между продажбата и покупката на апартамент, с така наречения доход.

Този данък се налага на руски граждани и чуждестранни резиденти, пребиваващи в Русия за повече от 183 дни годишно. Ако чуждите граждани живеят по-малко от определения период, тогава плащат 30 процента. Такива условия важат за тези, които са закупили апартамент или къща преди повече от 3 години.

Един обикновен гражданин, купувайки недвижими имоти за себе си, живее там от доста дълго време, според статистиката - поне 3 години. Ако жилището е закупено с печалба, тогава ще трябва не само да плащате данък върху дохода, но и да преминете 3-личен данък.

Ако притежавате апартамента за повече от три години или го наследявате, данъкът не се плаща. Също така не е необходимо да правите удръжки в случай, че имотът е дарен или придобит в резултат на договор за поддръжка на живота.

Сумата на данъка ще трябва да бъде платена през следващата година след продажбата до 15 юли включително. Данъчната декларация трябва да бъде попълнена и подадена до 30 април. Информацията за получения доход трябва да бъде предоставена на IFTS след продажбата на недвижими имоти, получени по наследство в резултат на дарение, както и придобити по друг начин преди по-малко от три години.

3-данък върху доходите на физическите лица

Хората подават декларация в случай, че доходите се появят над записаните в основната работа. Тези доходи трябва да бъдат декларирани, тоест декларирани и регистрирани от службата за данъчна инспекция.

Освен продажба на апартамент, има много източници на доходи, например: наемане на апартамент, получаване на трансфери, спечелване на лотарията и други. Защо трябва да декларирате доходите си на държавата?

В допълнение към основната цел - отчитане и контрол на всички средства, които минават през данъкоплатците, има още една. Тя дава право на хората да се възползват от попълването на декларация. Говорим за правото на приспадане на данъка.

Гражданин, който продаде апартамента си и плати данък, ще може да върне част от изразходваните пари. Вярно е, че за това ще трябва да представи още един документ в местния клон на данъчната служба - 2-NDFL. Но при високи цени на апартаментите и съответно високи данъци процедурата ще бъде оправдана.

От началото на 2016г

От началото на 2016 г. са въведени законодателни изменения.

Федерален закон

Законодателите направиха няколко промени във федералния закон и коренно промениха процедурата за изплащане на данъка върху дохода. Сега според Федералния закон № 382, \u200b\u200bза да не се плаща данък за продажбата на апартамент, е необходимо той да бъде собственост не три години, както преди, а пет години. Също така бяха направени промени в данъчната основа.

Първо, всички, които продават недвижими имоти, са разделени на две групи според Данъчния кодекс:

• граждани, регистрирали право на собственост преди 2016 г .;
• граждани, които са станали законно собственици на недвижими имоти след 1 януари 2016 г.

Първите се продават според закона, който е бил в сила до началото на януари 2016 г., тоест тези, които са закупили имот преди повече от три години, са освободени от данък. Вторият - преди повече от пет години.

Защо бяха направени тези изменения? Отговорът на този въпрос се крие в онези слабости, които са били използвани както от дилърите, така и от самите продавачи. Тогава цената на апартаменти, къщи и други недвижими имоти беше силно подценена, за да не се плаща данък.

За да попречи на продавачите на недвижими имоти да използват привилегията за приспадане на данъка, законодателят промени първоначалните данни за изчисляване на данъка. Сега данъкът върху който и да е имот ще се изчислява по кадастралната стойност, като се взема предвид коефициентът на намаление.

Също така не се плаща при следните обстоятелства:

• недвижими имоти са прехвърлени на база дарение;
• къщата или апартаментът са наследени;
• собствеността е получена в резултат на приватизация;
• в случай, че имотът е придобит в резултат на договор за издръжка.

В тези случаи, без значение колко дълго наема и независимо колко голяма е разликата между продадените и закупените недвижими имоти, данъкът не се плаща.

В регионите

Субектите на федерацията, представлявана от местните законодатели, имат право да изменят федералните закони. В Ставрополската територия наемът на апартамент е намален от 5 години на тригодишен мандат.

Гражданите, които живеят в Ханти-Мансийския автономен окръг, имат право да не плащат данък върху продажбата на недвижими имоти след три години собственост. Но това все още не са правила, а само приятни изключения.

Кадастрална стойност

При продажба и покупка ще се вземе предвид кадастралната стойност, определена в годината на регистрация. Кадастралната стойност е посочена в кадастралния паспорт. Съдържа се и в екстракта. Това е документ, който съдържа основна информация за всеки имот.

Екстракт може да се получи от всеки гражданин на Руската федерация. Трябва да кандидатствате със съответното заявление и документ за идентификация в местния клон на Rosreestr. Няма да ви откажат, дори ако исканата информация не е за вашия апартамент или къща.

Rosreestr съхранява записи и систематизира данни за всички обекти на недвижими имоти, които се намират в Русия. За всеки обект има минимум информация, която може да бъде предоставена след заплащане на държавното мито. Информацията е публична, с изключение на клаузата за правоспособността на собственика.

По принцип при закупуване на апартамент гражданите се интересуват от следната информация:

• кадри от имота;
• брой собственици;
• кадастрална стойност.

Не забравяйте, че кадастралната стойност се актуализира всяка година. Следователно, ако транзакцията е насрочена за началото на януари, тогава кадастралната стойност трябва да бъде проверена отново, тъй като тя е индексирана на 1 януари.

Данъчно изчисление

Както депутатите предположиха, въвеждайки изменения в закона, сега няма смисъл да се подценява цената на апартамент, когато се продава. За да изчислите данъка, трябва да знаете кадастралната стойност в годината на регистрация и коефициента на намаление.

Коефициент на намаление е число, което участва в изчисляването на данъка върху дохода при продажба на апартамент. Всеки регион има своя собствена стойност, която варира от 0,1 до 2,0. За да разберете, трябва да отидете на уебсайта на местния клон на данъчната служба или да се обадите.

• кадастралната стойност на апартамент е 1 000 000 рубли;
• коефициентът на намаляване, който е възприет във вашата област, е 0,2.

1 000 000 х 0,2 \u003d 200 000

Следното изчисление:

200 000 х 0,13 \u003d 26 000

Общо: данък върху продажбата на апартамент, чиято кадастрална стойност е 1 милион рубли, ще бъде 26 хиляди рубли.

Данъчната тежест може да бъде намалена, ако собственикът с помощта на документи може да потвърди какви разходи са били, за да продаде апартамента и да получи доход. Законността на такава процедура се потвърждава от Данъчния кодекс на Руската федерация (член 2, параграф 2).

Разрешение за възстановяване на средства

За да подадете възстановяване на данък върху печалбата, получена в резултат на продажбата на апартамента, е необходимо да попълните и подадете на данъчната служба формуляр за данъчна декларация 3-NDFL.

Освен това трябва да бъдат предоставени следните документи:

• споразумение, което потвърждава вашите права като собственик на имота;
• проверки и други документални доказателства за разходи;
• ако има договор за заем;
• самата декларация.

Принципът на получаване на приспадане на данък е декларативен, тоест самият собственик трябва да вземе решение за тази стъпка, да събере хартията и да кандидатства за данъка.

Във видеото за размера на данъка

Данъкът върху продажбите на апартаменти не се е увеличил, но методът за изчисляване на плащането се е променил. Сега, за да се спести от плащането на данъци, няма да работи, както преди, да се понижи цената в документите. Извършването на възстановяване чрез данъчната служба компенсира разходите.

Здравейте скъпи читатели на моя блог. Така че чакаха! Отдавна се носят слухове, че наемът на недвижими имоти, след което сумата, получена от продажбата му, няма да се облага с данък, ще се увеличи от 3 на 5 години. Така се случи.

Дори не знам към коя рубрика принадлежи днешната статия - Клиенти или брокери. Информацията е еднакво важна за всички. Важно е клиентите да разберат, че от 01.01.2016 г. те няма да могат да се измъкнат от плащането на данък и е важно брокерите да предават правилно тази информация на клиента.

Нека ви напомня накратко за това, за което говоря. Досега беше така. Ако мислите да продадете апартамент, къща или земя, който и да е недвижим имот, трябва да разберете, че сте задължени да плащате държавен данък от 13%. В същото време можете да използвате данъчното приспадане, но не и за това сега (ако се интересувате от подробности относно данъчното удържане, прочетете тази статия тук).

Сега, ако притежавате недвижими имоти за определен период, тогава сте освободени от този данък. По-рано, до 1 януари 2016 г., този период беше три години. От 01.01.2016 г. - 5 години. Има изключения от това. Кои от тях?

• апартамент в собственост въз основа на споразумение за прехвърляне на собствеността (приватизация);
• апартамент в имота въз основа на подарък от близък роднина и / или член на семейството;
• апартаментът се придобива по наследство;
• апартаментът е придобит с договора за наем.

През цялото време се губя в „апартаменти“, тъй като основно се занимавам с тях, но трябва да разберете, че всички тези разпоредби важат и за къщи, парцели и други недвижими имоти.

Така че, за горните случаи, периодът на получаване на данък все още е 3 години. За останалото, по-специално, ако собствеността е възникнала въз основа на договора за продажба, 5 години.

Тези разпоредби се уреждат от Данъчния кодекс на Руската федерация (част 2) от 05.08.2000 г. № 117-FZ (изменен на 29.12.2015 г.) (изменен и влязъл в сила на 29.01.2016 г.)
  Ето линк към Данъчния кодекс: ConsultantPlus

В същото време същият Консултант плюс отбелязва, че промените в Данъчния кодекс се отнасят само за недвижими имоти, придобити след 01.01.2016г.

С други думи, продавачите на недвижими имоти могат да се отпуснат засега. Е, тези, които планират да придобият, трябва да разберат, че той ще може да се раздели с придобиването си само след пет години.

Как ще се изчисли данъкът, ако наемането е по-малко от 5 години

Или ще плаща данък, и то не слаб. Тъй като следващият параграф на статията "Данъчен кодекс на Руската федерация Член 217.1. Характеристики на освобождаване от облагане на доходите от продажба на недвижими имоти "гласи:

В случай, че доходът на данъкоплатеца от продажбата на недвижим имот е по-малък от кадастралната стойност на този имот от 1 януари на годината, в която се извършва държавната регистрация на прехвърляне на собствеността върху продадения недвижим имот, умножен по намаляващ коефициент от 0,7, за данъчни цели облагаем доход на данъкоплатеца от продажбата на посочения обект се приема равен на кадастралната стойност на този обект към 1 януари на годината, през която държавата Регистрирам прехвърлянето на собствеността върху съответния недвижим имот, умножено по коефициент на намаляване 0,7.
  Ако кадастралната стойност на недвижим имот, посочена в тази клауза, не е определена от 1 януари на годината, през която се извършва държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността върху посочения имот, разпоредбите на тази клауза не се прилагат.

Какво означава това? Преди това беше грях да се крият, често, за да не плащат данък, те подценяват сумата по договора за продажба. Те посочиха 1 милион рубли в DCT, а продавачът написа разписка за останалата сума. Освен това тази ситуация беше толкова широко разпространена, че дори някои банки, издавайки ипотека, стигнаха до подценяване.

Сега този трик ще се провали. Нашите депутати са намерили начин да накарат нашите граждани да плащат данък. Сумата на данъка вече ще се изчислява не от сумата по договора, а от кадастралната стойност на обекта, умножена по 0,7. Все още можете да се възползвате от приспадане на данък от 1 милион рубли.

Така при продажба на собственост, притежавана за по-малко от 5 години, само онези граждани, които продават имоти с кадастрална стойност от 1,5 милиона рубли или по-малко, няма да платят данък.

пример
  Кадастралната стойност на обекта е 2 милиона рубли. Умножаваме по намаляващ коефициент 0,7, получаваме 1,4 милиона рубли. Използваме приспадане на данък от 1 милион рубли, остават 400 хиляди рубли. 13% от тази цифра - 52 000 рубли - моля, внесете в хазната.

Между другото, всеки субект на Руската федерация има право да променя:

1) минималният срок за собственост върху недвижим имот, посочен в точка 4 от настоящия член;
  2) размера на коефициента на намаляване, посочен в точка 5 от настоящия член.

Така че горният пример все още може да бъде коригиран в съответствие със закона, приет от местните власти.

Как това ни заплашва? Да, вероятно нищо особено. Както обикновено, продавачите ще се опитат да определят разходите си в цената. Но съществено увеличение на цените, мисля, няма да се случи. Ако на пазара има два подобни апартамента с подобни характеристики, но един от тях е по-скъп само защото наемодателят е включил данък в цената, кой от тях ще бъде закупен по-бързо? И там ще се появи следващият, с мандат повече от 5 години.

Така че, волно-неволно, продавачите ще трябва да коригират стойността на имотите си в по-конкурентна посока.

Вероятно аутбетите ще напуснат пазара. Например тези, които се занимават професионално с ремонта на строителни материали. Купихме го на фундаменталната яма, изчакахме промяната, направихме ремонт, продадохме я. Приспадане от 1 милион рубли за продажбата може да се използва само веднъж на един данъчен период и вече да платите около 180 хиляди рубли от обекта в 2 милиона. търкайте. - ще останете без печалба Или ще преминат в още по-ниска ценова категория, или ще трябва да натрупат средства, за да могат да продадат след 5 години. Въпреки че, може би, това е малко вероятно. Или измислете нещо трето.

Забележка за брокери

Ами тогава. Клиенти за недвижими имоти, надявам се всичко да е ясно. Сега няма смисъл да се подценява стойността в договора за продажба. Ще трябва да платите данък така или иначе от кадастралната стойност.

Какво трябва да разбират брокерите? Разбира се, съветването относно данъчното облагане не е нашата пряка отговорност. Но всички многократно се натъкваме на факта, че ако имате въпроси, свързани с придобитото имущество, купувачът идва при нас.

Затова е по-добре предварително да предупредите продавача за промени в данъчното законодателство, отколкото да го слушате по-късно: „Но за какво не ме предупредихте и сега трябва да платя милион? Тогава не бих продал ”

И така, ако по-рано просто разглеждахме датата на издаване на Удостоверението за държавна регистрация на права на собственост и броихме от нея 3 години, сега разглеждаме и документа, въз основа на който възникна това право на собственост.

Ако това е наследство, подарък, наем, приватизация, тогава броим 3 години.
  Ако договорът за продажба или друго, броим 5 години.
  И обясняваме на продавача, че ако той притежава недвижимия имот по-малко от посочения период, тогава той ще трябва да плати данък върху кадастралната стойност на обекта, независимо от сумата, посочена в договора.

За недвижим имот, придобит след 01.01.2016 г .:

Доходите, получени от данъкоплатец от продажбата на недвижим имот, се освобождават от данъчно облагане (и декларация), при условие че такъв обект е бил собственост на данъкоплатеца за минимален срок на собственост върху недвижим имот или повече.

Минималният срок за собственост на недвижим имот е 3 години   за обекти на недвижими имоти, по отношение на които е изпълнено поне едно от следните условия:

1. собствеността върху обекта е получена от данъкоплатеца по наследство или по договор за подарък от физическо лице, признато за член на семейството и (или) близък роднина на този данъкоплатец в съответствие със Семейния кодекс на Руската федерация;
2. собствеността върху обекта е получена от данъкоплатеца в резултат на приватизация;
3. собствеността върху обекта е получена от данъкоплатеца - платец на наем в резултат на прехвърляне на имущество по договор за доживотна поддръжка с лица на издръжка.

В други случаи минималният срок за притежаване на недвижим имот е 5 години.

Ако доходът от продажбата на недвижим имот е значително по-нисък от реалната му стойност (по-ниска от 70% от кадастралната стойност на този имот към 1 януари на годината на продажба), тогава за данъчни цели такъв доход на данъкоплатците се приема равен на кадастралната стойност на този имот, умножен по коефициент 0 , 7.

За недвижими имоти, придобити в собственост преди 01.01.2016 г., както и за други имоти (гараж, кола и др.) - минималното наемане остава същото - 3 години.

Вместо да приложи приспадането на имуществото, данъкоплатецът има право да намали размера на дохода, получен от продажбата на имот, с действително направени и документирани разходи, пряко свързани с придобиването на този имот. В определени ситуации това може да е по-изгодно от прилагането на приспадане на собственост.

Изчисляване на приспадане на имущество

1 000 000 рубли   - максималният размер на приспадане на данъка, чрез който може да се намали доходът, получен от продажбата на жилищни сгради, апартаменти, стаи, вили, градински къщи, земя, както и дялове в посочения имот;

250 000 рубли   - максималният размер на приспадане на данъка, чрез който може да бъде намален доходът от продажба на друго имущество, което включва автомобили, нежилищни помещения, гаражи и други вещи.

Ако имотът, който е бил в споделена или съвместна собственост, по-малък от минималното наемане, е продаден като единичен обект на собственост по един договор за продажба, приспадане на данък върху собствеността в размер на 1 000 000 рубли   разпределени между съсобствениците на този имот пропорционално на техния дял или по споразумение между тях (в случай на продажба на имот, който е бил в обща съвместна собственост).

Ако всеки собственик на дял в правото на собственост върху имота е продал своя дял, който е бил в негова собственост по силата на отделен договор за продажба, той има право да получи приспадане на данък върху собствеността също в размер на 1 000 000 рубли.

Ако данъкоплатецът е продал няколко обекта на собственост за една година, посочените лимити важат в съвкупност за всички продадени обекти, а не за всеки обект поотделно.

Ако получените суми от продажбата на имоти не надвишават определените граници, задължението за подаване на декларация остава, а задължението за плащане на данък не възниква.

Пример за изчисление

  През 2017 г. Котов С.А. той продаде апартамент за 3 000 000 рубли, който купи през 2015 г. за 2 500 000 рубли.

Тъй като апартаментът е бил собственост на С. Котов по-малко от минималното наемане, във връзка с получения доход от продажбата му, той е длъжен да представи декларация за данък върху доходите на физическите лица за 2017 г.

При посочване на приспадане на данък върху имотите в такава декларация облагаемият доход на С. Котов ще възлиза на 2 милиона рубли, и

Данък върху доходите на физическите лица \u003d (3 000 000 рубли - 1 000 000 рубли) x 13% \u003d 260 000 рубли.

  Ако Котов С.А. декларира в декларацията не приспадане на имущество, а приспадане в размер на документираните разходи, облагаемият му доход ще бъде 500 000 рубли, а данък върху доходите на физическите лица 65 000 рубли:

Данък върху доходите на физическите лица \u003d (3 000 000 рубли - 2 500 000 рубли) x 13% \u003d 65 000 рубли.

Ако всеки собственик на дял в правото на собственост върху имота е продал своя дял, който е бил в негова собственост по силата на отделен договор за продажба, той има право да получи приспадане на данък върху собствеността също в размер на 1 000 000 рубли.

Пример за изчисление

Доход Иванова Н.В. от продажбата през 2017 г. на апартамент, закупен през 2016 г., възлиза на 2 100 000 рубли.

Кадастралната стойност на апартамента към 1 януари на текущата година, в която е извършена държавната регистрация на прехвърляне на собствеността върху този апартамент, възлиза на 3 300 000 рубли. Няма документирани разходи за закупуване на апартамент.

В този случай данъчната основа върху данъка върху доходите на физическите лица се определя с намаляващ коефициент, приложим към кадастралната стойност на апартамента, равен на 0,7.

Кадастрална стойност на апартамента, като се вземе предвид намаляващият коефициент:

3 300 000 rub. х 0,7 \u003d 2 310 000 rub.

  Тъй като доходите на Иванова Н.В. от продажбата на апартамент, по-малък от кадастралната стойност на апартамента, като се вземе предвид намаляващ коефициент от 0,7, за данъчни цели данъчната основа ще бъде: 2 310 000 рубли.

Данъкът върху доходите на физическите лица се изчислява от данъкоплатеца, както следва:

2 310 000 rub. x 13% \u003d 300 300 rub.

Ако имотът, който е бил в споделена собственост за по-малко от минималното наемане, е продаден като единичен обект на собственост по един договор за продажба, приспадане на данък върху имота в размер на 1 000 000 рубли се разпределя между съсобствениците на този имот пропорционално на техния дял.