Apartemen berubah dalam hukum. Apartemen akan dikonversi menjadi status perumahan, tetapi dengan pemesanan

Apartemen adalah format properti yang populer bagi banyak pembeli. Segmen ini berhasil mendapatkan pangsa pasar yang serius dalam waktu singkat. Tetapi masalahnya adalah bahwa hukum memiliki pendapat yang berbeda tentang ini. Undang-undang menganggap apartemen sebagai bangunan non-perumahan dan tidak mengklasifikasikannya sebagai perumahan. Tetapi situasi dalam waktu dekat dapat berubah secara dramatis. Pada bulan Oktober, Kementerian Konstruksi Rusia mengumumkan keputusan yang menurutnya direncanakan untuk mengubah status hukum dari jenis perumahan ini. Dokumen pada tahap ini sedang dibahas, tetapi segera keputusan akan dibuat, dan apartemen akan dapat disamakan dengan perumahan real estat.

Bagi banyak orang, khususnya bagi pengembang dan pemilik, penerapan keputusan semacam itu akan sangat penting. Ini adalah langkah maju yang penting dan peluang untuk mengubah fitur hukum segmen ini. Tetapi versi undang-undang yang ada sekarang membutuhkan diskusi lebih lanjut dan sejumlah perbaikan penting. Hanya untuk ini, RUU sedang melalui tahap diskusi. Pada tahap ini, semua kekuatan dan kelemahan dokumen peraturan baru akan terungkap. Ini akan memungkinkan Anda untuk menyesuaikan dokumen sedekat mungkin dengan kenyataan modern.

Pada tahap ini, direncanakan untuk mengubah paragraf 5a dan 5b dalam pasal 16 Kode Perumahan Federasi Rusia. Direncanakan untuk memperkenalkan konsep seperti itu sebagai "bangunan multifungsi". Istilah ini menyiratkan sebuah bangunan di mana ada tempat tinggal dan komersial, non-perumahan. Tetapi masalahnya adalah bahwa tidak ada rumusan yang jelas tentang apa yang sebenarnya dianggap apartemen, dan bagaimana hukum akan berhubungan dengan masalah ini.

Kita sekarang dapat mengatakan bahwa dalam dokumen itu sendiri saat ini tidak ada definisi yang jelas tentang apa yang sebenarnya dapat dianggap apartemen, bagaimana membedakan mereka dari jenis properti dan perumahan lainnya masih belum jelas. Apakah mereka akan berhubungan dengan apartemen dengan cara yang sama seperti apartemen atau akankah pendekatannya agak berbeda? Pertanyaan lain muncul. Apa yang harus dilakukan dengan kamar-kamar yang sekarang dianggap apartemen, tetapi tidak akan cocok dengan semua kriteria? Timbul pertanyaan serius, lalu apa hubungannya dengan apartemen seperti itu. Versi dokumen peraturan ini tidak memberikan jawaban yang jelas atas begitu banyak pertanyaan penting. Oleh karena itu, perlu untuk menyelesaikan dokumen dan mungkin membuat beberapa perubahan padanya agar masalah ini dapat diselesaikan sepenuhnya.

Masalah penting lainnya adalah apa yang akan memberi pemiliknya adopsi hukum semacam itu dan pengakuan apartemen. Tentu saja ada satu keuntungan besar, yaitu Anda dapat mendaftar di apartemen. Menurut standar saat ini, hanya pendaftaran sementara untuk jangka waktu tidak lebih dari 5 tahun yang dapat diperoleh. Karena itu, dalam hal apa pun, pemilik akan dipaksa untuk mendaftar di tempat lain.

Perusahaan kami berfokus pada kelas elit. Ini berarti bahwa apartemen bukan satu-satunya akomodasi untuk klien. Karena itu, tidak ada masalah mendaftar di tempat lain. Anda dapat mendaftar di apartemen lain mana pun. Tetapi bagaimanapun juga akan ada banyak klien yang ingin tidak hanya benar-benar tinggal di apartemen, tetapi juga secara hukum. Ini penting, misalnya, sehingga pemilik dapat menerima beberapa layanan yang hanya tersedia untuk penduduk terdaftar. Semua masalah ini sangat penting.

Kebanyakan ahli, pengembang dan pemiliknya sendiri sudah lama mengatakan bahwa apartemen harus disahkan secara hukum. Untuk ini, perlu dilakukan semua norma dan aspek penting. Dokumen hukum baru harus sepenuhnya mengatur bidang ini.

Di sisi lain, banyak pakar dan pelaku pasar mencatat bahwa jika norma-norma tersebut diadopsi, kebijakan penetapan harga akan berubah. Setelah itu, harga apartemen bisa dibandingkan dengan apartemen biasa. Saat ini, biaya apartemen jauh lebih tinggi dan perbedaan harga bisa mencapai 20%.

Ada alasan untuk meyakini bahwa penetapan harga masih akan mengalami perubahan. Ini mungkin karena fakta bahwa ada kebutuhan untuk membawa aspek-aspek tertentu sejalan dengan norma-norma. Sebelumnya, perusahaan dapat mengkompensasi beberapa poin untuk pelanggan mereka dengan mengurangi biaya. Ketidaknyamanan tersebut termasuk ketidakmungkinan pendaftaran yang sama, harga yang lebih tinggi untuk utilitas dan banyak lagi. Setelah adopsi dokumen ini, pengembang tidak akan dapat menggunakan mekanisme seperti itu, dan memperkenalkan apa yang disebut "diskon kompensasi" untuk klien mereka.

Perlu untuk mempertimbangkan fakta bahwa pajak lebih tinggi untuk apartemen. Masih sulit untuk mengatakan seperti apa kebijakan pajak sehubungan dengan masalah ini. Ada kemungkinan bahwa harga apartemen akan naik, tetapi pajak akan tetap sama. Jika apartemen disamakan dengan perumahan, maka, akibatnya, tarif pajak harus dikurangi.

Kami percaya bahwa meskipun ada sejumlah posisi dan masalah yang kontroversial, perlu untuk mengadopsi undang-undang. Apartemen sudah lama membutuhkan konsolidasi hukum sebagai jenis rumah. Ini adalah format yang populer dalam hal pasar dan permintaan. Dapat diprediksi bahwa di masa depan permintaan akan fasilitas seperti itu hanya akan tumbuh. Oleh karena itu, mengamankan status tempat tinggal bagi mereka akan menjadi langkah penting dan perlu.

Kementerian Konstruksi telah mengembangkan undang-undang baru, yang dimaksudkan untuk memberikan definisi yang jelas tentang konsep "apartemen" dan untuk membuat amandemen yang sesuai dengan Kode Perumahan Federasi Rusia. Direncanakan untuk memperluas ke apartemen apartemen undang-undang tentang konstruksi bersama (214-ФЗ), yang sebelumnya hanya berlaku untuk fasilitas perumahan. Novostroy-M mengetahui dari para ahli apa yang akan terjadi pada format real estat ini dan apa manfaat yang akan diterima oleh pembeli apartemen dari undang-undang yang baru.

Natalya Shatalina, Direktur Jenderal MIEL-Newbuilding

Sejauh ini, tidak ada pertanyaan hanya mengakui semua apartemen sebagai tempat tinggal dan memungkinkan pendaftaran di dalamnya. Sekarang dikatakan bahwa pertama semua persyaratan yang diperlukan untuk format real estat ini harus diselesaikan, dan hanya jika rumah yang dibangun memenuhi semua persyaratan, pendaftaran akan dimungkinkan di sana.

Jika persyaratan baru minimal dan tidak mengarah pada harga yang lebih tinggi untuk apartemen, maka kita dapat mengasumsikan peningkatan permintaan untuk format ini, karena kriteria utama ketika memutuskan pembelian adalah biaya apartemen atau apartemen. Dalam hal ini, akan lebih menguntungkan bagi pengembang untuk membangun apartemen, yang dapat menyebabkan peningkatan pasokan di pasar. Kemungkinan bahwa persyaratan yang akan ditentukan oleh pihak berwenang akan terkait dengan ketersediaan infrastruktur sosial yang diperlukan. Dan tambahan beban keuangan dalam bentuk membangun taman kanak-kanak dan sekolah pasti akan mengarah pada peningkatan biaya apartemen. Karena kita berbicara tentang persyaratan baru, mereka sudah akan berlaku, serta kesempatan untuk mendaftar untuk apartemen yang dibangun dari beberapa titik, dan bukan untuk seluruh proposal yang saat ini sedang dilaksanakan.

Menurut struktur transaksi dengan apartemen dan apartemen, keadaan keseimbangan tertentu dicatat, sejak sepanjang 2016 dan pada paruh pertama 2017, pangsa transaksi dengan apartemen menempati 13-14% dalam struktur permintaan. Pada saat yang sama, dalam angka absolut berdasarkan data Rosreestr di kuartal pertama dan kedua 2017, ada peningkatan tingkat permintaan untuk apartemen. Sebagai contoh, pada kuartal pertama tahun ini, 40,4% lebih banyak transaksi disimpulkan oleh individu-individu di perbatasan "lama" Moskow daripada periode yang sama tahun lalu. Pada kuartal kedua tahun ini, permintaan konsumen untuk apartemen adalah 19% lebih tinggi dari pada kuartal kedua 2016. Minat pelanggan yang tinggi pada apartemen sering dikaitkan tidak hanya dengan harga yang lebih rendah, tetapi juga dengan lokasi yang menarik. Dan jika dalam kerangka satu kompleks baik apartemen dan apartemen ditawarkan, ketika yang terakhir lebih rendah harga, maka faktor kunci dalam pengambilan keputusan adalah biaya yang lebih rendah.

Perubahan permintaan apartemen akan tergantung pada dampak dari tagihan baru pada nilai apartemen. Jika harga mereka sudah sebanding dengan apartemen, maka tidak, tidak akan ada pertumbuhan permintaan. Jika mereka ramah anggaran, tetapi dengan kesempatan untuk mendaftar, maka, tentu saja, minat mereka akan meningkat.

Penerapan undang-undang semacam itu hanya akan memengaruhi biaya apartemen yang sedang dibangun sebagai bagian dari rumah multifungsi, karena berdasarkan undang-undang ini apartemen ini disamakan dengan apartemen. Dengan demikian, pembangunan apartemen tersebut akan tunduk pada semua persyaratan undang-undang tentang konstruksi bersama (214-FZ). Dan karena amandemen terhadap 214-FZ memperketat persyaratan untuk pengembang, misalnya, dalam hal ukuran modal dasar, kebutuhan untuk membayar kontribusi ke dana kompensasi, biaya mendirikan proyek atau proyek dengan apartemen akan sama nilainya. Dalam hal ini, tentu saja, ini akan meningkatkan biaya apartemen tersebut, biaya mereka akan sedekat mungkin dengan biaya apartemen di kompleks perumahan dengan karakteristik serupa. Pada saat yang sama, apartemen yang sedang dibangun sebagai bagian dari kompleks atau loteng hotel akan tetap berada di segmen harga yang sama, yaitu, mereka akan sedikit lebih murah dalam biaya, karena persyaratan baru undang-undang tidak berlaku untuk mereka.

Tatyana Podkidysheva, Direktur Penjualan, NDV-Real Estate

Dalam versi saat ini dari tagihan, apartemen diakui sebagai kamar yang terpisah secara struktural di gedung-gedung multifungsi. Dengan demikian, pemilik real estat ini akan memiliki kesempatan untuk memindahkannya dari non-perumahan ke status apartemen.

Diakui secara hukum bahwa format real estat ini digunakan untuk hidup. Versi RUU saat ini memberikan perubahan, sebagai akibatnya artikel yang menyebutkan apartemen / bangunan apartemen akan dilengkapi dengan kata-kata dan frasa seperti "apartemen" dan "gedung serba guna".

Apartemen tidak hanya terbatas pada format IFC, tetapi RUU tersebut belum mencakup bangunan terpisah dan kompleks yang dibangun kembali. Karena itu, dampak perubahan legislatif akan heterogen. Pada saat yang sama, Anda perlu memahami bahwa dalam proses melalui semua prosedur, koreksi juga dimungkinkan, yang dapat mengarah pada tampilan formulasi lain.

Memberdayakan pelanggan akan meningkatkan biaya apartemen, namun, seperti yang kami sebutkan di atas, versi tagihan saat ini tidak mencakup seluruh segmen. Misalnya, pasar memiliki sejumlah besar kompleks yang terpisah dengan apartemen, dan ini adalah penawaran yang sangat populer, dengan mempertimbangkan lokasi dan karakteristik kualitasnya.

Maria Litinetskaya, Managing Partner, Metrium Group, Anggota Jaringan Afiliasi CBRE

Versi RUU saat ini hanya memperjelas status properti jenis baru. Apartemen adalah tempat yang merupakan bagian dari kompleks multifungsi dan digunakan untuk tempat tinggal permanen. Namun demikian, belum jelas properti apa yang akan dimiliki benda-benda tersebut dalam hal pendaftaran pemilik yang konstan, pembayaran pajak, dan jumlah biaya utilitas. Ada kemungkinan bahwa persyaratan akan dikembangkan untuk apartemen, yang tidak akan banyak mengubah keadaan sebenarnya. Dalam kasus apa pun, fakta bahwa konsep "apartemen" muncul dalam undang-undang sudah dapat dianggap sebagai terobosan.

Namun, belum jelas dari RUU edisi saat ini sesuai dengan aturan perencanaan teknis dan perkotaan apa yang akan dibangun oleh format perumahan ini. Jika pemilik apartemen menerima produk yang sama secara teknis dan legal dengan perumahan standar, apartemen tersebut akan benar-benar tidak ada lagi di pasar. Jika perubahan hanya memengaruhi status hukum, misalnya, pemilik akan dapat mendaftar dan menggunakan infrastruktur sosial, tetapi standar teknis dan perencanaan kota akan dipertahankan untuk bangunan non-perumahan, maka pengembang akan dapat mempertahankan biaya apartemen yang rendah. Mereka masih akan memiliki kesempatan untuk memberikan pembeli produk yang lebih terjangkau, sambil tidak merampas hak sosialnya.

Sampai batas tertentu, status apartemen yang diatur akan menarik pembeli ke jenis perumahan ini. Hari ini, konsep "apartemen" sebenarnya ada, tetapi secara formal - tidak. Fakta ini mendorong banyak orang menjauh dari format real estat perumahan ini. Namun, jika apartemen disamakan dengan perumahan di semua aspek (hukum, teknis, ekonomi), maka mereka hanya "larut" dalam pasokan total pasar real estat dan tidak ada lagi. Namun demikian, dalam banyak hal harga yang lebih rendah dibandingkan dengan penawaran apartemen saat ini yang merangsang pembeli. Bersama dengan hilangnya keuntungan ini, apartemen mungkin kehilangan permintaan.

Tentu saja, pengembang akan mencoba meningkatkan harga apartemen, membawa mereka ke tingkat biaya apartemen. Namun demikian, banyak proyek apartemen sejak awal dirancang untuk menarik audiens dengan format khusus ini. Kompleks semacam itu mungkin tidak memiliki fasilitas sosial, tetapi mereka dekat dengan pusat. Jika label harga naik, maka mereka akan kalah bersaing dengan LCD tetangga, karena kehilangan banyak pelanggan.

Ekaterina Thein, Wakil Presiden, Penjualan Eceran, PSN Group

Kami telah lama menganjurkan penerapan undang-undang tentang status apartemen, karena kami percaya bahwa ini adalah langkah yang perlu dan tepat waktu. Apartemen telah lama dimasukkan dalam kehidupan kita, di banyak kota di Rusia, terutama di Moskow dan St. Petersburg, mereka dibangun dan dijual sebagai objek perumahan, tetapi status mereka belum dipecahkan. Hal ini seringkali membuat pembeli yang mencari perumahan penuh tidak ada, di mana Anda dapat mendaftar secara permanen atau sementara dan menikmati semua manfaat sosial. Juga penting untuk dapat memindahkan apartemen dari status objek non-hunian ke hunian setelah commissioning bangunan. Tentu saja, tunduk pada standar yang relevan.

Kami berharap bahwa inovasi akan memberikan dorongan baru untuk pengembangan format apartemen secara keseluruhan, dan menurut Kode Perumahan, apartemen akan menjadi bangunan tempat tinggal yang terletak di gedung serba guna. Ini berarti bahwa bangunan tersebut memiliki tempat tinggal, dan hotel, dan kantor, dan ruang ritel - ini memungkinkan Anda untuk mengatur kehidupan, pekerjaan, dan waktu luang orang di hampir satu tempat.

Kemungkinan besar, setelah persetujuan status baru, permintaan untuk apartemen akan meningkat jika faktor-faktor lain tidak campur tangan, misalnya, krisis ekonomi. Tetapi jika semuanya berjalan dengan baik, terutama di kota-kota besar, ini akan secara positif mempengaruhi permintaan. Sebagai contoh, PSN Group saat ini sedang mengimplementasikan tiga proyek dengan apartemen: blok kota kelas bisnis Pravda, I 'M di kuartal perumahan elit Sadovoy dan I' M Tverskaya club house. Apartemen "Pravda" hanya format yang dirancang untuk orang-orang muda dan energik, untuk siapa penting untuk tinggal dan bekerja di pusat kota.

Adapun kenaikan harga apartemen, ini mungkin. Ini akan menjadi jelas setelah adopsi RUU tersebut.

Evgeny Kiryaev, CEO Trust No. 7

Berkat undang-undang baru, apartemen cenderung menerima status perumahan dan, sebagai akibatnya, pembeli akan dapat mendaftar di dalamnya. Dimungkinkan juga untuk merevisi tarif pajak.

Ya, tentu saja, jika hukum masih diadopsi, permintaan akan apartemen akan meningkat. Sekarang apartemen tidak memiliki status perumahan, yang berarti tidak mungkin untuk mendaftar di dalamnya, dan ini adalah pembatas utama dalam keputusan untuk membeli apartemen dari pembeli. Jika undang-undang ini disahkan, apartemen akan memiliki kesempatan untuk mengajukan permohonan layanan dalam infrastruktur sosial kota, di samping itu, lokasi yang baik di lokasi yang baik atau dekat dengan persimpangan transportasi, stasiun metro, arsitektur yang menarik dan konsep-konsep yang bijaksana membuat mereka lebih kompetitif.

Apa yang akan terjadi pada harga? Apakah apartemen naik? Itu semua tergantung pada proyek spesifik, secara umum, harga apartemen akan meningkat karena meningkatnya permintaan, tetapi hanya sedikit 5-10%.

   Tanggal Diterbitkan 20 Oktober 2017

Rancangan undang-undang federal, yang disiapkan oleh Kementerian Konstruksi, ditujukan untuk meningkatkan hubungan di bidang kepemilikan, penggunaan dan pembuangan bangunan yang digunakan untuk tempat tinggal permanen warga negara dan terletak di bangunan non-perumahan. Dokumen tersebut tersedia di portal informasi hukum.

Sekarang apartemen bukan perumahan, mereka tidak dapat didaftarkan. Bahkan, orang membeli ruang komersial, yang karena ini lebih murah 20-30%. Sekarang dalam Moscow Ring Road Anda dapat menemukan penawaran untuk 2,5 juta rubel. Selain itu, pembayaran utilitas dan pajak untuk apartemen dihitung dengan tarif 15-20% lebih tinggi daripada apartemen biasa, kata Est-a-Tet Key Account Manager.

Apartemen de facto tidak memiliki status hukum khusus. Salah satu perubahan utama yang diusulkan dalam RUU ini adalah pengenalan konsep apartemen.

Menurut teks dokumen itu, sebuah apartemen adalah ruangan yang terpisah secara struktural di sebuah gedung multifungsi, yang menyediakan akses langsung ke area-area umum di gedung semacam itu, yang dirancang bagi penghuni untuk memenuhi kebutuhan domestik dan kebutuhan lain yang berkaitan dengan kehidupan mereka.

Ini juga memecahkan masalah warga dengan pendaftaran di tempat tinggal atau tinggal di apartemen. Selain itu, menyediakan untuk pembentukan jenis baru penggunaan yang diizinkan - pembangunan gedung multifungsi dengan penempatan di area publik dan bisnis.

Dimungkinkan untuk menetapkan standar yang berbeda untuk perencanaan kota untuk berbagai wilayah dan zona teritorial dalam hal memastikan infrastruktur sosial.

RUU tersebut mengatur peraturan hukum spesifik tentang properti umum pemilik bangunan di sebuah gedung, penetapan biaya untuk bangunan tempat tinggal dan utilitas. Selain itu, diusulkan untuk membangun mekanisme hukum untuk pemindahan tempat non-hunian yang digunakan untuk tempat tinggal permanen warga negara dan terletak di bangunan non-perumahan yang sebelumnya dibangun ke apartemen.

Proyek ini juga menambahkan bahwa pemilik bangunan non-hunian di sebuah bangunan yang ditugaskan sebelum 1 Januari 2019 berhak untuk memindahkan bangunan non-hunian di gedung tersebut ke apartemen pada tanggal 31 Desember 2021.

Perlu dicatat bahwa amandemen baru akan memberikan kesempatan untuk memastikan hak-hak warga negara melalui asuransi kewajiban untuk pengembang melalui dana kompensasi, yang akan bekerja pada musim gugur ini. Sebelumnya, pembangunan apartemen tunduk pada undang-undang tentang konstruksi bersama, tetapi pengembang tidak mengasuransikan tanggung jawab mereka atas bangunan ini.

Sudah ada pemilik apartemen di negara ini yang telah menderita dari pengembang yang tidak bermoral, menghabiskan uang dan tidak menerima "meter". Orang-orang seperti itu sekarang tidak dapat dimasukkan dalam daftar pemegang saham yang ditipu, karena mereka tidak berinvestasi dalam perumahan.

Kurangnya status apartemen telah mempengaruhi pasar, para ahli dari pasar real estat mencatat sebelumnya. Jadi, pangsa benda-benda tersebut dalam struktur penjualan di Moskow telah berkurang setengahnya sejak 2015. Jika pada kuartal kedua 2015 itu sekitar 23,4%, setahun kemudian pangsa turun menjadi 14,2%, dan sudah tahun ini angkanya 12,9% untuk periode yang sama, kata CEO Miel-Newbuilding, mengutip pada data. Itu adalah penurunan permintaan yang bisa menyebabkan "perumahan" yang lebih murah dalam format ini - hampir 10%, mereka menambahkan ke Grup Metrium.

Komunitas profesional menilai secara positif inisiatif legislatif, karena untuk pembeli pembeli apartemen ini berarti fakta bahwa hak mereka sama dengan hak pemilik apartemen, kata Alexander Baykin, kepala departemen manajemen proyek pengembangan MITC Group of Companies.

Menurutnya, ini berarti bahwa undang-undang tentang konstruksi bersama akan bekerja sama dalam hal melindungi hak-hak peserta dalam konstruksi bersama, termasuk pemilik apartemen.

"Dari sudut pandang pengembang, proposal legislatif dapat berkontribusi pada laju penjualan apartemen, serta menyederhanakan masalah yang berkaitan dengan harga, bahkan pada kondisi kontribusi ke dana kompensasi," kata ahli.

Pakar pasar mengakui bahwa jika apartemen disamakan dengan perumahan, maka harganya mungkin naik ke harga apartemen.

Tetapi penurunan dramatis dalam permintaan tidak akan terjadi karena ini, percaya mitra pengelola Grup Metrium. Itu semua tergantung pada kasus spesifik, tetapi ahli tidak mengecualikan bahwa proyek-proyek segmen-massal yang ditujukan untuk klien dengan anggaran sederhana mungkin kehilangan jika terjadi perubahan simultan dalam status dan kenaikan harga.

Jika kompleks multifungsi menerima status hukum penuh perumahan, maka, tentu saja, beberapa di antaranya akan lebih rendah daripada proyek dengan format perumahan klasik. Namun, mereka akan menarik beberapa pelanggan yang sebelumnya bingung dengan status apartemen, ia meringkas.

Apartemen akan diberi status

situs web tentang poin kontroversial dari undang-undang apartemen yang diusulkan (lihat No. 5 tanggal 19 Februari 2018). Ingat, dari sudut pandang undang-undang saat ini, apartemen bukan tempat tinggal, tetapi real estat komersial. Ini tidak melarang orang untuk tinggal di sana secara permanen, tetapi, misalnya, tidak memungkinkan untuk mendaftar di tempat tinggal. Di antara konsekuensi penting lainnya bagi konsumen akhir dari status non-hunian apartemen adalah kenyataan bahwa mereka tidak tunduk pada aturan tentang insolasi atau penyediaan infrastruktur sosial yang berlaku untuk bangunan tempat tinggal "normal".

Rancangan undang-undang yang baru memperkenalkan konsep "apartemen" di bidang hukum dan mengusulkan untuk mempertimbangkannya sebagai perumahan real estat. Dokumen tersebut mengacu pada apartemen sebagai tempat tinggal yang terpisah secara struktural di gedung multifungsi (MFZ), yang berfungsi untuk tempat tinggal dan menyediakan akses ke area umum. Pada saat yang sama, tidak menjelaskan apakah standar umum untuk pembangunan infrastruktur sosial, untuk penempatan area basah, peraturan sanitasi, dan norma-norma untuk insolasi akan diperluas ke tempat tinggal tersebut.

Mengapa kita membutuhkan hukum?

Sementara itu, apartemen, bahkan tanpa status perumahan penuh, menempati tempat yang semakin menonjol di pasar untuk bangunan baru. Seringkali mereka dibedakan oleh harga yang lebih terjangkau dibandingkan dengan apartemen dan akomodasi yang agak dekat dengan pusat kota, misalnya, pada kawasan industri sebelumnya yang telah mengalami pembangunan kembali. Adalah penting bahwa apartemen dapat dibeli dengan hipotek. Tetapi kurangnya kemampuan untuk mendaftar di perumahan mereka sendiri bagi banyak pembeli tidak memainkan peran mendasar. Terutama karena pangsa investor swasta secara tradisional tinggi di pasar ini.

Seperti yang dihitung para analis di NAI Becar, pada 2017 pasar apartemen di St. Petersburg menggandakan volumenya: pasokan meningkat dari 2.965 menjadi 5.790 apartemen. Penjualan juga tumbuh secara signifikan. Misalnya, pada kuartal IV, 715 lot terjual, yang 40% lebih tinggi dari pada kuartal III. Dari total jumlah transaksi, sekitar 70% pembeli membeli apartemen untuk disewa, kata para analis. Pada saat yang sama, total permintaan pada 2017 meningkat 3,5 kali dibandingkan tahun sebelumnya.

Dengan demikian, tidak adanya undang-undang tentang apartemen tidak mencegah penjualan yang sukses. Dan bagaimana kemungkinan adopsi dokumen ini mempengaruhi pasar? Kami bertanya kepada spesialis dari perusahaan yang mengimplementasikan proyek apartemen di St. Petersburg tentang ini.

Pakar kami berbicara tentang seberapa aktif apartemen dijual sekarang dan apa yang menarik pembeli di dalamnya. Mereka juga memberikan penilaian mereka terhadap rancangan undang-undang tentang apartemen yang diterbitkan, mencoba memprediksi bagaimana hal itu akan mempengaruhi pasar dan apa yang menunggu segmen apartemen di St. Petersburg dalam waktu dekat dan jauh.

Alexey Bushuev, Direktur Penjualan:

Pada 2017, 90% lebih banyak terjual di kompleks apartemen LCD, dibandingkan pada 2016. Pada kuartal tersebut, penjualan tumbuh sebesar 50%. Klien tertarik dengan harga apartemen, yang 15-25% lebih rendah dari biaya perumahan klasik, dan potensi investasi mereka. Perbedaan utama antara proyek apartemen dan LCD adalah status real estat, yang sedang dibangun di daerah di mana tampilan perumahan biasa tidak mungkin, dan sejumlah kecil kewajiban pengembang untuk membangun infrastruktur sosial.

Kebutuhan untuk memformalkan status apartemen sudah lama tertunda. Bukan rahasia lagi bahwa banyak pelanggan membelinya untuk tempat tinggal mereka sendiri. Oleh karena itu, kemungkinan registrasi konstan di apartemen yang ditunjukkan dalam tagihan diharapkan oleh pasar. Adopsi norma ini akan memacu permintaan akan real estat semacam itu.

Adapun prospek, di St. Petersburg, tidak seperti Moskow, apartemen baru mulai mengungkapkan potensi mereka. Saya yakin bahwa di masa depan permintaan untuk mereka akan tumbuh.

Sergey Nogai, manajer proyek:

Pangsa apartemen dalam struktur pasar perumahan di St. Petersburg adalah 5-6%. Di Moskow - 15-20%. Pasar St. Petersburg masih sangat jauh dari titik jenuh.

Undang-undang apartemen hanya dapat membahayakan pasar. Ini mengusulkan satu konsep yang hilang dalam hukum - "apartemen" - untuk menjelaskan melalui yang lain - "gedung multifungsi", yang juga tidak ada dalam hukum ... Ini adalah kebingungan ekstra. Saya percaya bahwa konsep utama di sini adalah sebuah hotel (apart-hotel sebagai semacam hotel).

Sekarang karakteristik investasi dari produk ini semakin mengemuka, dan dua faktor akan menjadi penting di sini. Yang pertama adalah reformasi "sewa", yang memaksa pengembang untuk meluncurkan banyak proyek baru di pasar. Ada kemungkinan bahwa ini akan menyebabkan pembuangan, mengimbangi keuntungan harga apartemen. Dan faktor kedua - inflasi yang rendah mendorong bank untuk mengurangi suku bunga simpanan. Ini memberi apartemen sebagai produk tambahan manfaat tambahan.

Saya percaya bahwa permintaan tahun ini akan tumbuh seiring dengan pasokan, harga akan tetap pada tingkat yang sama di terbaik.

Alexander Pogodin, CEO YE's Apart-Hotel Chain:

Laju penjualan apartemen di jaringan apart-hotel melebihi harapan kami. Sekitar 50% dari objek telah diimplementasikan. Hingga 90% transaksi untuk penjualan apartemen di jaringan YE dibuat khusus untuk tujuan investasi.

Hal utama yang perlu dilakukan ketika mencoba menyelesaikan bidang peraturan adalah menarik garis batas antara apartemen hunian dan apartemen. Yaitu, yang dirancang untuk tempat tinggal permanen pemilik, dan yang dirancang untuk sewa sementara. Durasi tinggal sangat menentukan dalam hal persyaratan untuk mengisi proyek. Kalau tidak, tidak mungkin untuk memutuskan apakah taman kanak-kanak akan diminati sebagai bagian dari kompleks apartemen, seberapa besar parkir yang dibutuhkan, apakah infrastruktur lain diperlukan.

Pasar apartemen, terutama di kota-kota besar dan pusat-pusat wisata, akan tumbuh. Ini difasilitasi oleh kesetiaan bank. Anda dapat membeli apartemen hari ini sesuai dengan skema yang sama seperti perumahan - dengan memperoleh pinjaman hipotek, tarif yang mulai dari 9%.

Karena krisis, pengembang mencari solusi non-standar: mereka mencoba mentransfer pusat bisnis yang belum selesai ke kompleks terpisah, mengubah spesialisasi mereka dan beralih dari real estat komersial ke perumahan, dll. Pada musim gugur, Duma Negara siap untuk mempertimbangkan rancangan undang-undang yang disiapkan oleh Kementerian Konstruksi Federasi Rusia dan Institute for Urban Economics Foundation tentang "amnesti" apartemen. Situs portal memutuskan untuk mencari tahu bagaimana pasar akan berubah jika apartemen menerima status properti hunian.

Moscow-City sebagai katalis untuk pasar apartemen

Mereka mulai berbicara tentang apartemen sebagai fenomena massal setelah 2006, ketika beberapa kompleks ditugaskan di Pusat Kota Moskow. Wakil walikota Moskow, kepala kompleks konstruksi, Marat Khusnullin mengatakan bahwa pemerintah kota diizinkan untuk membangun apartemen untuk menciptakan pasar perumahan sewa yang beradab. Pengembang, tidak terbebani dengan kebutuhan untuk membuat infrastruktur kompleks apartemen, mulai membangun apartemen. Pembeli, pada gilirannya, menggunakan peluang de facto untuk membeli apartemen di lokasi yang menguntungkan bagi diri mereka sendiri pada 15-20% di bawah pasar perumahan. Namun, keadaan ini tidak dapat berlanjut selamanya, kota tidak menyukai kenyataan bahwa pengembang membangun di lokasi yang rapi tidak dibebani dengan fasilitas infrastruktur yang digunakan untuk tempat tinggal permanen.

Pada 2014, Moskomstroyinvest bahkan mulai melakukan "pekerjaan pendidikan" dengan warga, menjelaskan bahwa pembeli apartemen tidak akan dapat mendaftar, menggunakan fasilitas sosial, dll.

Menariknya, RUU baru tidak secara fundamental mengubah situasi. Menurut inisiatif tersebut, apartemen cenderung muncul sebagai tempat tinggal di rumah-rumah penggunaan campuran (DSI) atau akan menjadi bagian dari bangunan multifungsi (MPF). (Terminologi ini ditawarkan oleh Institute of Urban Economics). Menurut Maria Litinetskaya, Managing Partner dari Metrium Group, apartemen menawarkan untuk mentransfer apartemen ke perumahan kelas dua, di mana mereka dapat mendaftar, tetapi mereka harus menggunakan taman kanak-kanak dan sekolah secara residual - mereka hanya akan membawa anak keluar dari apartemen jika mereka tetap bebas tempat Selain itu, tagihan baru tidak membatalkan kenaikan pajak properti, perumahan dan layanan komunal akan dibayar dengan tarif mulai dari fasilitas komersial (rata-rata, pembayarannya dua kali lebih tinggi dari apartemen tradisional di daerah yang sama). Pembeli apartemen tidak akan dapat mengajukan pengurangan pajak. Siapa yang butuh tagihan seperti itu dan bagaimana itu akan mengubah pasar?

Mentransfer apartemen ke status perumahan akan membunuh pasar?

"Jika" amnesti "tidak menguntungkan bagi penjual, yaitu, pengembang, tentu saja, tidak akan ada transfer apa pun," kata Maria Litinetskaya, "" Legalisasi "apartemen akan memungkinkan pengembang meninjau biaya mereka, yang kemungkinan akan meningkat dan menjadi sebanding dengan harga untuk apartemen. Selain itu, sebagai hasil dari "transformasi" menjadi perumahan, apartemen akan menjadi format yang lebih mudah dipahami dan menarik bagi konsumen akhir.

Mereka yang sebelumnya membeli apartemen jelas akan mendapat manfaat, bagi mereka, "amnesti" adalah bonus yang menyenangkan: mereka benar-benar membeli apartemen dengan diskon yang bagus ke pasar, sambil menghemat hingga ratusan ribu rubel.

Fakta bahwa, ceteris paribus, pembeli memperoleh produk yang lebih mudah dipahami - apartemen - dibuktikan oleh situasi di MR Group. Sebagai catatan Maria Litinetskaya, setelah transfer beberapa apartemen ke perumahan, biaya apartemen (mantan apartemen) meningkat sekitar 10%. Dalam istilah harga, rata-rata ini adalah sekitar 600 ribu rubel. Pada saat yang sama, terlepas dari perbedaan biaya, apartemenlah yang lebih banyak diminati, yang bagiannya saat ini sekitar 85% dari keseluruhan proposal proyek.

Mitra Rusland SP Andrei Boykov sangat negatif tentang RUU tersebut. Dia umumnya percaya bahwa inisiatif itu dapat membunuh pasar. "Pertanyaan sejauh ini bukan tentang pemindahan apartemen ke perumahan dalam bentuk murni, tetapi tentang perubahan parsial dalam status hukum segmen real estat ini," katanya. - Ini terutama tentang beban tambahan proyek yang terpisah dengan infrastruktur sosial, yang perlu disediakan dalam pembangunan kompleks perumahan. Pertanyaan tentang volume infrastruktur sosial (apakah akan sama dengan dalam penjualan perumahan, atau kurang) masih terbuka sejauh ini. "

Adakah keraguan bahwa beban tambahan itu pasti akan meningkatkan biaya konstruksi, dan pada gilirannya akan “menarik” biaya per meter persegi?

Keuntungan utama dari apartemen dibandingkan perumahan dalam bentuk pengurangan biaya (hingga 25%) dapat sebagian atau seluruhnya diratakan, kata Andrey Boykov. - Selain itu, masalah pendaftaran, serta peningkatan beban pajak karena status non-perumahan, tetap terbuka dalam RUU yang baru. Dengan demikian, penjualan apartemen mungkin pada prinsipnya tidak terlalu menarik bagi pengembang, karena permintaan dari pelanggan akhir dapat dikurangi.

Kepala departemen konsultasi dan penelitian strategis di Welhome Andrey Khitrov sebagian setuju dengan Andrei Boykov:

Tarif pajak yang lebih tinggi dibandingkan dengan perumahan sudah membuat beberapa kategori pembeli berpikir tentang kesesuaian membeli apartemen. Ketidakmampuan untuk menggunakan infrastruktur pada tingkat pajak yang meningkat dan kenaikan harga yang tak terelakkan ketika Anda diizinkan mendaftar di apartemen akan menyebabkan hilangnya minat pada segmen ini dari bagian konsumen yang signifikan. Namun, ini tidak berlaku untuk segmen elit, tetapi lebih memengaruhi kenyamanan dan apartemen kelas bisnis.

Evolusi pasar: dari perumahan keluarga tunggal ke perumahan ramah keluarga

Untuk pertanyaan apakah potret pembeli akan berubah ketika tagihan disahkan, para ahli menjawab berbeda.

Menurut Maria Litinetskaya, setelah pemindahan apartemen ke perumahan di antara pembeli, proporsi keluarga dengan anak-anak akan meningkat, karena bagi mereka pelarangan registrasi permanen sangat penting. Dengan demikian, apartemen multi-kamar (bekas apartemen) akan sangat diminati.

Namun, sudut pandang ini tidak dibagikan oleh pakar lain.

Apartemen paling sering dibangun di daerah di mana real estat bukan yang termurah. Ini berarti bahwa untuk orang yang memperhatikan mereka, ini bukan pembelian real estat pertama dalam hal apa pun, ”kata direktur jenderal Icentra Investment Center (IFC Hanoi-Moskow). - Pembeli rata-rata adalah orang yang berusia setengah baya dan lebih tua. Secara umum, potret pembeli tidak akan berubah secara kritis. Awalnya, apartemen bukan real estat pertama, melainkan pembelian investasi atau perumahan untuk anak-anak.

Seperti dicatat oleh Andrei Khitrov, selama beberapa tahun terakhir, apartemen tidak lagi menjadi perumahan "untuk orang lajang" atau perumahan "untuk jaket."

Di segmen elit, pembeli apartemen tidak berbeda dengan pembeli apartemen. Di segmen ekonomi, apartemen dibeli oleh pembeli yang tidak memiliki cukup uang untuk apartemen di lokasi yang menarik, kata pakar.

Jika pengembang sebelumnya memposisikan apartemen sebagai tempat di pusat kota Moskow di sebelah kantor, di mana pekerja kantor dan pekerja kantor datang untuk bermalam, atau sebagai apartemen loteng untuk kelompok kreatif, sekarang semuanya telah berubah. Proyek dengan apartemen adalah pengembangan kompleks dengan wilayah internal (misalnya, Aku, Rumah Anggur dan lainnya), di mana nyaman untuk tinggal bersama seluruh keluarga, termasuk dengan anak-anak. Selama beberapa tahun terakhir, produk itu sendiri telah berubah.

Maria Litinetskaya mengklarifikasi bahwa pembeli apartemen kelas ekonomi dan kenyamanan membeli properti ini untuk seluruh keluarga. Pengembang juga menyadari hal ini, masing-masing, di segmen massa yang mereka sediakan untuk ketersediaan fasilitas infrastruktur. Tidak perlu mengatakan bahwa pembeli apartemen adalah apriori yang dirampas dari infrastruktur terkait, - menekankan Maria Litinetskaya.

“Tanggung jawab sosial terletak pada pengembang”

Masalah lain yang mungkin timbul dengan adopsi RUU itu, disebut Le Cheong Sean. Jika apartemen menjadi perumahan dengan kemungkinan pendaftaran permanen, tetapi dengan peningkatan pajak dan "kesenangan" lainnya, untuk pembeli yang tidak mendapat informasi, tanda terima untuk layanan perumahan atau mengunjungi taman kanak-kanak terdekat dapat menjadi kejutan yang tidak menyenangkan.

“Hingga taraf tertentu, pengembang memiliki tanggung jawab sosial untuk membuat orang memahami apa itu apartemen. Jika tidak, ini akan memiliki efek yang sangat negatif pada pasar: jika ada gelombang kesalahpahaman, maka penjualan apartemen hanya akan naik. Orang akan berpikir bahwa ini adalah produk yang kompleks, tidak jelas, dan harganya hampir sama dengan apartemen, ”komentar Le Cheong Sean.

Klien yang tidak berpengalaman yang beralih ke agen real estat yang meragukan, siap untuk tetap diam tentang beberapa nuansa apartemen demi penjualan, dapat tertipu dalam harapan mereka, - kata Maria Litinetskaya.

Dia tidak percaya bahwa kebingungan di kepala pembeli apartemen atau apartemen akan meluas. Jika dua tahun lalu, pelanggan membeli apartemen tanpa memikirkan jumlah tagihan listrik dan tarif pajak, pembeli saat ini lebih berpengetahuan dalam hal ini dan, sebelum mengambil keputusan, timbang semua pro dan kontra.

Yang paling penting saat ini adalah memberikan jawaban kepada pembeli dan pengembang, apa itu apartemen ...

Pada 2015, dua kompleks apartemen menerima status fasilitas perumahan: proyek "Wajah" (Grup Modal) dan IFC "Air" (Grup MR). Para editor portal Novostroy-M.ru bertemu dengan direktur komersial perusahaan Grup Modal Alexei Belousov, dalam sebuah wawancara dengan publikasi dia menjelaskan alasan untuk memindahkan apartemen ke perumahan.

Sebelumnya, Marat Khusnullin mengatakan bahwa sejak awal tahun, pihak berwenang mempertimbangkan pengalihan 8 proyek dengan apartemen ke perumahan real estate. Tahun ini, menurut Maria Litinetskaya, status real estat perumahan direncanakan akan ditugaskan ke IFC Fili Grad dari pengembang MR Group, dll.

Untuk memindahkan apartemen yang sudah dibangun ke perumahan real estat, proyek harus memenuhi persyaratan untuk tempat tinggal perumahan. Jika objek kepemilikan terdaftar, pengembang berlaku untuk Komisi Antar Departemen untuk pemindahan tempat tinggal ke tempat non-perumahan dan tempat non-perumahan ke tempat tinggal. Jika keputusan positif dibuat, maka perubahan dibuat pada daftar hak negara atas real estat dan sertifikat kepemilikan baru dikeluarkan.

Adapun prospek memperkenalkan perubahan pada RF LC, para ahli sepakat bahwa cepat atau lambat ini pasti akan terjadi. Seluruh pertanyaannya adalah kapan keputusan akhir akan dibuat, dan dalam bentuk apa akhirnya akan masuk LCD.

"Saya tidak berpikir bahwa pemerintah akan menunda masalah status apartemen untuk waktu yang lama," kata Maria Litinetskaya. - Diskusi nasib masa depan format, dan itu berlangsung selama 2014 dan setengah tahun 2015. Ketidakpastian mengganggu pengembangan pasar lebih lanjut, sehingga hal terpenting saat ini adalah memberi pembeli dan pengembang jawaban yang jelas tentang apa yang menanti mereka saat membeli dan membangun apartemen.

Jangan menunggu perubahan dalam LCD RF sebelum akhir tahun, percaya Andrei Boykov. Menurut pendapatnya, masalah apartemen akan diselesaikan pada akhir 2016. Dia juga mencatat bahwa tidak semua proyek apartemen adalah "pseudo-housing". Dalam beberapa kasus, ini adalah hotel dengan akomodasi jangka pendek dan menengah, dan pembeli apartemen tersebut sebagian besar adalah investor yang membeli real estat untuk tujuan sewa. Contohnya adalah kompleks Pioneer, grup Vertikal NAI Becar dan lainnya.