Stanovi se mijenjaju u zakonu. Apartmani će se pretvoriti u stambeni status, ali s rezervacijama

Apartmani su popularni format nekretnina za mnoge kupce. Ovaj je segment u kratkom vremenu uspio steći ozbiljne tržišne udjele. Ali problem je što zakon o tome ima drugačije mišljenje. Zakon smatra stanove nestambenim prostorima i ne klasificira ih kao stambene. Ali situacija se u bliskoj budućnosti može dramatično promijeniti. U listopadu je Ministarstvo graditeljstva Rusije objavilo odluku prema kojoj se planira promijeniti pravni status ove vrste stanovanja. Dokument je u ovoj fazi u fazi rasprave, ali uskoro će biti donesena odluka, a stanovi će se moći izjednačiti sa stambenim nekretninama.

Za mnoge ljude, posebno za programere i vlasnike, donošenje takve odluke bit će od velike važnosti. Ovo je važan korak naprijed i prilika za promjenu pravnih značajki ovog segmenta. No, sadašnja verzija zakona zahtijeva daljnju raspravu i niz važnih poboljšanja. Samo za to, prijedlog zakona prolazi kroz fazu rasprave. U ovoj će se fazi otkriti sve snage i slabosti novog regulatornog dokumenta. To će vam omogućiti da dokument prilagodite što je moguće bliže modernoj stvarnosti.

U ovoj fazi, planira se izmijeniti stavove 5a i 5b u članku 16. Stambenog zakona Ruske Federacije. Planira se uvesti takav koncept kao "višenamjenska zgrada". Ovaj izraz podrazumijeva zgradu u kojoj se nalaze i stambeni i poslovni prostori, nestambeni. No, problem je što ne postoje jasne formulacije o tome što se točno smatra stanovima i kako će se zakon odnositi na to pitanje.

Sada možemo reći da u samom dokumentu u ovom trenutku ne postoje jasne definicije onoga što se zapravo može smatrati stanovima, kako ih razlikovati od ostalih vrsta imovine i stanovanja ostaje nejasno. Hoće li se oni odnositi na apartmane na isti način kao i stanove ili će pristup biti nešto drugačiji? Postavlja se još jedno pitanje. Što učiniti s onim sobama koje se danas smatraju apartmanima, ali neće ispuniti sve kriterije? Postavlja se ozbiljno pitanje, što onda učiniti s takvim stanovima. Ova verzija regulatornog dokumenta ne daje jasne odgovore na toliko važnih pitanja. Zbog toga je potrebno finalizirati dokument i eventualno izvršiti neke izmjene u njemu kako bi se ovo pitanje moglo u potpunosti riješiti.

Drugo važno pitanje je što će dati samim vlasnicima donošenje takvog zakona i priznavanje stanova. Naravno, postoji i jedna velika prednost, a to je da se možete prijaviti u stan. Prema postojećim standardima, može se dobiti samo privremena prijava u trajanju ne većem od 5 godina. Stoga će vlasnik, u svakom slučaju, biti prisiljen registrirati se negdje drugdje.

Naša tvrtka se fokusira na elitnu klasu. To znači da apartmani nisu jedini smještaj za klijenta. Stoga nema problema s registracijom na drugom mjestu. Prijaviti se možete u bilo kojem drugom stanu. Ali u svakom slučaju će biti mnogo klijenata koji žele ne samo zapravo živjeti u stanovima, nego i legalno. Na primjer, ovo je važno kako bi vlasnik mogao primiti neke usluge koje su dostupne samo registriranim stanovnicima. Sva su ta pitanja od velikog značaja.

Većina stručnjaka, programera i samih vlasnika odavno je rekla da bi stanove trebalo legalizirati na legalan način. Za to je potrebno razraditi sve norme i važne aspekte. Novi pravni dokument trebao bi u potpunosti regulirati ovo područje.

S druge strane, mnogi stručnjaci i sudionici na tržištu primjećuju da će se, ukoliko se takve norme usvoje, cjenovna politika promijeniti. Nakon toga se stanovi mogu usporediti u cijeni s običnim stanovima. Danas su troškovi stanova mnogo veći i razlika u cijenama može doseći 20%.

Postoji razlog za vjerovanje da će cijene i dalje biti podložne promjenama. To može biti zbog činjenice da će biti potrebno uskladiti određene aspekte s normama. Prije su tvrtke mogle nadoknaditi neke bodove svojim kupcima smanjenjem troškova. Takve neugodnosti uključuju upravo tu nemogućnost registracije, veće cijene komunalnih usluga i još mnogo toga. Nakon usvajanja ovog dokumenta, programeri jednostavno neće moći koristiti takve mehanizme, te će uvesti takozvane „kompenzacijske popuste“ za svoje klijente.

Potrebno je uzeti u obzir činjenicu da su porezi viši za stanove. Još je teško reći kakva će biti porezna politika u vezi s tim pitanjem. Postoji mogućnost da će cijena stanova rasti, ali porez će ostati isti. Ako se stanovi izjednačavaju s kućanstvom, tada će, prema tome, poreznu stopu morati smanjiti.

Vjerujemo da je i pored niza kontroverznih stavova i pitanja potrebno usvojiti zakon. Stanovi već dugo trebaju pravnu konsolidaciju kao vrstu kuće. Ovo je popularan format u smislu tržišta i potražnje. Može se predvidjeti da će u budućnosti potražnja za takvim objektima samo rasti. Stoga će im osigurati status stambenih prostora važan i potreban korak.

Ministarstvo graditeljstva izradilo je novi prijedlog zakona koji ima za cilj dati jasnu definiciju koncepta "stana" i izvršiti odgovarajuće izmjene i dopune Stambenog zakona Ruske Federacije. Planirano je proširiti i na stanove jamstva zakonodavstva o zajedničkoj gradnji (214-FZ), koja se prethodno odnosila samo na stambene objekte. Novostroy-M je od stručnjaka otkrio što će se dogoditi s ovim formatom nekretnina i koje će prednosti kupci stanova dobiti novim zakonom.

Natalya Shatalina, generalna direktorica tvrtke MIEL-Newbuilding

Za sada nema pitanja jednostavno priznati sve stanove kao rezidencijalne i omogućiti im prijavu u njima. Sada se kaže da se prvo trebaju razraditi svi potrebni zahtjevi za ovaj format nekretnina, a samo ako izgrađena kuća udovoljava svim zahtjevima, registracija će tamo biti moguća.

Ako su novi zahtjevi minimalni i ne vode do viših cijena stanova, tada možemo pretpostaviti porast potražnje za ovim formatom, jer je glavni kriterij prilikom odlučivanja o kupnji trošak stana ili stana. U ovom će slučaju programerima biti isplativije graditi stanove, što može dovesti do povećanja ponude na tržištu. Vjerojatno će se zahtjevi koje će propisati vlasti odnositi na dostupnost potrebne socijalne infrastrukture. A dodatni financijski teret u vidu izgradnje vrtića i škola zasigurno će dovesti do povećanja troškova stanova. Budući da govorimo o novim zahtjevima, oni će se već primjenjivati, kao i mogućnost prijave za stanove izgrađene odnekud, a ne za cijeli prijedlog koji je trenutno u provedbi.

Prema strukturi transakcija s stanovima i stanovima primjećuje se određeno stanje ravnoteže, jer je tijekom cijele 2016. i u prvoj polovici 2017. udio transakcija s stanovima u strukturi potražnje zauzimao 13-14%. Istodobno, u apsolutnim brojkama na temelju podataka Rosreestr-a, u prvom i drugom tromjesečju 2017. dolazi do povećanja razine potražnje za stanovima. Primjerice, u 1. kvartalu ove godine pojedinci su u "starim" granicama Moskve zaključili 40,4% više transakcija nego u istom razdoblju prošle godine. U drugom tromjesečju ove godine potražnja potrošača za stanovima bila je 19% veća nego u drugom tromjesečju 2016. godine. Visoko zanimanje kupaca za apartmane često je povezano ne samo s nižom cijenom, već i s zanimljivim lokacijama. A ako se u okviru jednog kompleksa nude i stanovi, i stanovi, kada su potonji niži u cijeni, tada je ključni faktor donošenja odluke već niži trošak.

Promjene potražnje za stanovima ovisit će o utjecaju novog računa na vrijednost stanova. Ako je njihova cijena već usporediva sa stanovima, onda ne, neće doći do rasta potražnje. Ako su proračunski povoljni, ali s mogućnošću registracije, onda će, naravno, zanimanje za njih porasti.

Donošenje takvog prijedloga zakona utjecati će na troškove samo onih stanova koji se grade u sklopu višenamjenskih kuća, jer se po ovom zakonu ti stanovi izjednačavaju s stanovima. Prema tome, izgradnja takvih stanova podliježe svim zahtjevima zakona o zajedničkoj gradnji (214-FZ). A budući da izmjene i dopune 214-FZ pooštravaju zahtjeve za programere, na primjer, u pogledu veličine odobrenog kapitala, potrebe da se uplate doprinosi u kompenzacijski fond, troškovi podizanja takvih projekata ili projekata s stanovima bit će jednaki vrijednosti. U ovom slučaju, naravno, to će povećati troškove takvih stanova, njihov će trošak biti što bliži trošku stanova u stambenim kompleksima sa sličnim karakteristikama. Istodobno, apartmani koji se grade u sklopu hotelskih kompleksa ili potkrovlja ostat će u istom cjenovnom segmentu, odnosno bit će neznatno niži u cijeni, jer se novi zahtjevi zakona na njih ne odnose.

Tatyana Podkidysheva, direktor prodaje, NDV-nekretnine

U trenutnoj verziji prijedloga zakona, stanovi su prepoznati kao strukturno odvojene prostorije u višenamjenskim zgradama. Dakle, vlasnici ovih nekretnina imat će priliku prenijeti ih iz ne stambenih u status stanova.

Zakonski je priznato da se ovaj oblik nekretnina koristi za život. Trenutna verzija prijedloga zakona predviđa izmjene, zbog kojih će se članci koji spominju stanove / stambene zgrade nadopunjavati riječima i izrazima "stanovi" i "višenamjenske zgrade".

Stanovi nisu ograničeni samo na IFC format, ali prijedlog zakona još uvijek ne obuhvaća odvojene zgrade i obnovljene komplekse. Stoga će utjecaj zakonodavnih promjena biti raznolik. Istovremeno, morate shvatiti da su u procesu prolaska kroz sve postupke moguće i korekcije, koje mogu dovesti do pojave drugih formulacija.

Osnaživanje kupaca povećavat će troškove stanova, međutim, kao što smo gore napomenuli, trenutna verzija zakona ne pokriva cijeli segment. Na primjer, na tržištu postoji prilično velik broj samostojećih kompleksa s apartmanima, a to su vrlo popularne ponude, uzimajući u obzir njihovu lokaciju i karakteristike kvalitete.

Maria Litinetskaya, upravljački partner, Metrium Group, članica podružnice CBRE

Trenutna verzija prijedloga zakona samo pojašnjava status nove vrste imovine. Apartmani su prostori koji su dio multifunkcionalnih kompleksa i koriste se za stalno prebivanje. Ipak, još nije jasno koja će svojstva takvi objekti imati u vidu stalne registracije vlasnika, plaćanja poreza i visine komunalnih troškova. Moguće je da će se za stanove razviti zahtjevi, što neće u velikoj mjeri promijeniti stvarno stanje stvari. U svakom slučaju, sama činjenica da se pojam „stan“ pojavio u zakonodavstvu već se može smatrati probojom.

Međutim, iz trenutnog izdanja prijedloga zakona još uvijek nije jasno u skladu s tehničkim i urbanističkim pravilima ovog stambenog formata. Ako vlasnici stanova dobivaju tehnički i pravno isti proizvod kao i standardno kućište, stan će praktično prestati postojati na tržištu. Ako promjene utječu samo na pravni status, na primjer, vlasnik će se moći registrirati i koristiti društvenu infrastrukturu, ali će se tehničke i urbanističke norme sačuvati za nestambene prostore, tada će programeri moći održavati nisku cijenu stanova. I dalje će imati priliku kupcu pružiti povoljniji proizvod, a pritom ga ne lišiti socijalnih prava.

Do određene mjere, regulirani status stanova privući će kupce u ovu vrstu stanovanja. Danas pojam "stana" zapravo postoji, ali formalno - ne. Ova činjenica mnoge gura od ovog oblika stambenih nekretnina. Međutim, ako se stanovi izjednače s stanovanjem u svim aspektima (pravnim, tehničkim, ekonomskim), oni se jednostavno "rastvaraju" u ukupnoj ponudi tržišta nekretnina i prestaju postojati. Ipak, u mnogim aspektima niža cijena u usporedbi s ponudom stanova danas potiče kupce. Zajedno s gubitkom ove prednosti, stanovi mogu izgubiti i potražnju.

Naravno, programeri će pokušati povećati cijene stanova, dovodeći ih na razinu troškova stanova. Ipak, mnogi su stanovi od samog početka osmišljeni kako bi privukli publiku upravo ovog formata. Takvi kompleksi možda nemaju socijalne ustanove, ali su blizu centra. Ako cijena poskupi, oni će izgubiti konkurenciju susjednim LCD-ima, izgubivši značajan udio kupaca.

Ekaterina Thein, potpredsjednica, maloprodaja, PSN grupa

Dugo se zalažemo za usvajanje prijedloga zakona o statusu stanova, jer smatramo da je to nužan i pravodoban korak. Apartmani su odavno uključeni u naše živote, u mnogim gradovima Rusije, posebno u Moskvi i Sankt Peterburgu, grade se i prodaju kao stambeni objekti, ali njihov status još nije riješen. To često obeshrabruje kupce koji traže punopravno stanovanje u kojem se možete trajno ili privremeno registrirati i uživati \u200b\u200bu svim socijalnim blagodatima. Također će biti važno da nakon stavljanja zgrade u pogon stanovi mogu prenijeti iz statusa nestambenih objekata u stambene. Naravno, u skladu s odgovarajućim standardima.

Nadamo se da će inovacije dati novi zamah razvoju formata stanova u cjelini, a prema Stambenom zakoniku, stanovi će postati stambena zgrada smještena u višenamjensku zgradu. To znači da zgrada ima stambene prostore, hotele, urede i maloprodajni prostor - ovo vam omogućuje da organizirate život, rad i slobodno vrijeme ljudi na gotovo jednom mjestu.

Najvjerojatnije, nakon odobrenja novog statusa, potražnja za stanovima će se povećati ako drugi čimbenici ne interveniraju, na primjer, ekonomska kriza. No ako sve pođe dobro, posebno u megagradima, to će pozitivno utjecati na potražnju. Na primjer, PSN grupa trenutno provodi tri projekta s apartmanima: gradski blok poslovne klase Pravda, elitni stambeni kvart I na M-u Sadovoy i premium klub kuće I T M Tverskaya. Apartmani "Pravda" upravo su format dizajniran za mlade i energične ljude, za koje je važno živjeti i raditi u centru grada.

Što se tiče poskupljenja stanova, to je moguće. To će se razjasniti nakon usvajanja prijedloga zakona.

Evgeny Kiryaev, izvršni direktor povjerenja br. 7

Zahvaljujući novom zakonu, stanovi će vjerojatno dobiti status stanovanja i, kao rezultat, kupci će se moći prijaviti u njih. Moguća je i revizija porezne stope.

Da, naravno, ako se zakon još usvoji, potražnja za stanovima će se povećati. Sada stanovi nemaju status stanovanja, što znači da ih je nemoguće registrirati, a to je glavni ograničavač u odluci o kupnji stanova od kupaca. Ako se donese zakon, stanovi će imati priliku podnijeti zahtjev za usluge u socijalnoj infrastrukturi grada, osim toga, dobra lokacija na dobrim lokacijama ili u blizini prometnih čvorišta, stanica metroa, zanimljiva arhitektura i promišljeni koncepti čine ih još konkurentnijima.

Što će se dogoditi s cijenama? Polaze li stanovi? Sve ovisi o konkretnom projektu, općenito, cijene stanova će se povećati zbog povećane potražnje, ali samo neznatno 5-10%.

   Datum objave 20. listopada 2017

Prijedlog saveznog zakona, koji je pripremilo Ministarstvo građevinarstva, usmjeren je na poboljšanje odnosa u sferi vlasništva, korištenja i raspolaganja prostorijama koje se koriste za stalno prebivalište građana i koje se nalaze u nestambenim zgradama. Dokument je dostupan na pravnom informativnom portalu.

Sada stanovi nisu stambeni, ne mogu se uknjižiti. U stvari, ljudi kupuju komercijalni prostor, koji je zbog toga 20-30% jeftiniji. Sada unutar Moskovske obilaznice možete pronaći ponude za 2,5 milijuna rubalja. Osim toga, plaćanja komunalnih naknada i poreza za stanove izračunavaju se po tarifama koje su 15-20% veće nego za obične stanove, kaže voditelj ključnih računa Est-a-Tet.

De facto stanovi nemaju poseban pravni status. Jedna od glavnih promjena predloženih u prijedlogu zakona je uvođenje koncepta stanova.

Prema tekstu dokumenta, stan je strukturno odvojena prostorija u višenamjenskoj zgradi koja pruža izravan pristup zajedničkim prostorima u takvoj zgradi, namijenjenim stanovnicima da zadovolje svoje domaće i druge potrebe vezane uz njihov život.

Također rješava problem građana s registracijom u mjestu prebivališta ili boravka u stanu. Uz to, predviđa uspostavljanje nove vrste dozvoljene uporabe - izgradnju višenamjenske zgrade s smještajem u javne i poslovne prostore.

Moguće je uspostaviti različite standarde urbanističkog planiranja za različita područja i teritorijalne zone u smislu osiguranja socijalne infrastrukture.

Predlog zakona predviđa specifično zakonsko uređenje zajedničke imovine vlasnika prostora u zgradi, uspostavljanje naknada za stambene prostore i komunalne usluge. Pored toga, predlaže se uspostavljanje zakonskog mehanizma za prijenos nestambenih prostora koji se koriste za stalno prebivalište građana i koji se nalaze u prethodno izgrađenim nestambenim zgradama u stanove.

Projekt također dodaje da vlasnici nestambenih prostora u zgradi koja je puštena u pogon prije 1. siječnja 2019. imaju pravo prenijeti nestambene prostore u takvoj zgradi u stanove do 31. prosinca 2021. godine.

Vrijedi napomenuti da će nove izmjene pružiti priliku osigurati prava građana kroz osiguranje odgovornosti za programere preko kompenzacijskog fonda, koji će raditi ove jeseni. Ranije je na izgradnju stanova primjenjivao zakon o zajedničkoj gradnji, ali programeri nisu osigurali odgovornost za te prostore.

U zemlji već postoje vlasnici stanova koji pate od beskrupuloznih programera, trošeći novac i nisu dobili „metar“. Takvi se ljudi sada ne mogu upisati u registre prevaranih dioničara, jer nisu ulagali u stanovanje.

Nedostatak statusa stanova već je utjecao na tržište, primijetili su ranije stručnjaci tržišta nekretnina. Dakle, udio takvih objekata u strukturi prodaje u Moskvi prepolovio se od 2015. godine. Ako je u drugom tromjesečju 2015. iznosio oko 23,4%, godinu kasnije udio je pao na 14,2%, a već ove godine ta je vrijednost bila 12,9% za isto razdoblje, kaže predsjednik uprave Miel-Newbuildinga, citirajući na podatke. Pad potražnje mogao je dovesti do jeftinijeg „stanovanja“ u ovom formatu - gotovo 10%, dodali su u Metrium Group.

Stručna zajednica pozitivno ocjenjuje zakonodavnu inicijativu, jer za kupce stanova to znači činjenicu da su njihova prava jednaka pravima vlasnika stanova, rekao je Alexander Baykin, šef odjela za upravljanje razvojnim projektima MITC grupe tvrtki.

Prema njegovim riječima, to znači da će zakon o zajedničkoj gradnji djelovati podjednako u smislu zaštite prava sudionika u zajedničkoj gradnji, uključujući vlasnike stanova.

"Sa stajališta programera, zakonodavni prijedlog može pridonijeti brzini prodaje stanova, kao i pojednostaviti pitanja vezana za cijene, čak i pod uvjetom doprinosa u kompenzacijski fond", rekao je stručnjak.

Tržišni stručnjaci priznaju da ako se stanovi izjednačavaju s kućištem, tada se njihova cijena može povećati na cijene stanova.

No dramatičan pad potražnje neće se dogoditi zbog toga, vjeruje upravljački partner Metrium Grupe. Sve ovisi o konkretnom slučaju, ali stručnjak ne isključuje da projekti masovnog segmenta usmjereni na klijente sa skromnim proračunima mogu izgubiti u slučaju istodobne promjene statusa i povećanja cijena.

Ako multifunkcionalni kompleksi dobiju puni pravni status stanovanja, onda će, naravno, neki od njih biti inferiorni u odnosu na projekte klasičnog stambenog formata. Međutim, privući će neke kupce koji su prethodno bili zbunjeni statusom stanova, rezimira ona.

Stanovima će se dati status

web stranicu o kontroverznim točkama predloženog stambenog zakona (vidi br. 5. od 19. veljače 2018.). Podsjetimo, sa stajališta trenutnog zakonodavstva, stanovi nisu stambeni prostori, već komercijalna nekretnina. To ljudima ne zabranjuje da stalno žive tamo, ali, na primjer, ne omogućava prijavu u mjestu prebivališta. Među ostalim važnim posljedicama za nestambeni stan stanova za krajnjeg potrošača jest činjenica da na njih ne vrijede pravila o insolaciji ili o pružanju socijalne infrastrukture koja se primjenjuju na „normalne“ stambene zgrade.

Novi prijedlog zakona uvodi pojam „stanovi“ u pravno područje i predlaže ih da se smatraju stambenim nekretninama. Dokument se odnosi na stanove kao strukturno odvojene stanove u višenamjenskim zgradama (MFZ), koji služe za život i omogućavaju pristup zajedničkim prostorima. Istodobno, ne razjašnjava hoće li se opći standardi za izgradnju socijalne infrastrukture, za postavljanje vlažnih područja, sanitarni propisi i norme za insolaciju proširiti i na takve stanove.

Zašto nam treba zakon?

U međuvremenu, stanovi, čak i bez statusa cjelovitog stanovanja, zauzimaju sve značajnije mjesto na tržištu novih zgrada. Često ih odlikuje povoljnija cijena u usporedbi s apartmanima i smještajem prilično blizu centru grada, na primjer, na bivšim industrijskim područjima koja su pretrpjela preuređenje. Važno je da se stanovi mogu kupiti hipotekom. Ali nedostatak mogućnosti da se prijave u vlastito kućište za mnoge kupce ne igra temeljnu ulogu. Posebno zato što je na ovom tržištu udio privatnih ulagača tradicionalno velik.

Kako su izračunali analitičari NAI Becar, 2017. godine tržište stanova u Sankt Peterburgu udvostručilo je: ponuda se povećala s 2.965 na 5.790 stanova. Prodaja je također značajno porasla. Primjerice, u IV tromjesečju prodano je 715 lota, što je 40% više nego u III tromjesečju. Od ukupnog broja transakcija, oko 70% kupaca kupilo je stanove u najam, kažu analitičari. Istodobno, ukupna potražnja u 2017. godini porasla je za 3,5 puta u odnosu na prethodnu godinu.

Dakle, nepostojanje zakona o stanovima ne sprječava njihovu uspješnu prodaju. I kako će moguće usvajanje ovog dokumenta utjecati na tržište? O tome smo pitali stručnjake tvrtki koje provode projekte stanova u Sankt Peterburgu.

Naši stručnjaci razgovarali su o tome kako se aktivno prodaju stanovi sada i što privlači kupce u njima. Oni su također dali svoju ocjenu objavljenog nacrta zakona o stanovima, pokušali predvidjeti kako će to utjecati na tržište i što očekuje segment stanova u Sankt Peterburgu u bliskoj i dalekoj budućnosti.

Alexey Bushuev, direktor prodaje:

U 2017. godini u kompleksu LCD apartmana prodano je 90% više lota nego u 2016. godini. U tromjesečju je prodaja porasla za 50%. Klijente privlači cijena stanova koja je 15-25% niža od troškova klasičnog stanovanja i njihov potencijal ulaganja. Glavna razlika između projekata stanova i LCD zaslona je stanje nekretnina koje se grade na područjima u kojima izgled običnog stambenog prostora nije moguć i manji iznos obaveza graditelja da podignu socijalnu infrastrukturu.

Potreba za formaliziranjem statusa stanova već je davno dospjela. Nije tajna da ih mnogi kupci kupuju za vlastito prebivalište. Dakle, tržište očekuje mogućnost stalne registracije u stanovima navedenim u računu. Donošenje ove norme potaknut će potražnju za takvim nekretninama.

Što se tiče perspektiva, u Sankt Peterburgu, za razliku od Moskve, stanovi tek počinju otkrivati \u200b\u200bsvoj potencijal. Siguran sam da će u budućnosti potražnja za njima rasti.

Sergey Nogai, voditelj projekta:

Udio stanova u strukturi stambenog tržišta u Sankt Peterburgu je 5-6%. U Moskvi - 15-20%. Tržište u Sankt Peterburgu je još uvijek vrlo daleko od točke zasićenja.

Zakon o stanima može samo naštetiti tržištu. Predlaže jedan koncept koji nedostaje u zakonu - "stanovi" - da se kroz drugi objasni - "višenamjenska zgrada", što također nije u zakonu ... To je dodatna konfuzija. Smatram da bi ovdje ključni koncept trebao biti hotel (apart-hotel kao vrsta hotela).

Sada investicijske karakteristike proizvoda dolaze do izražaja, a dva faktora bit će ovdje važna. Prva je reforma "zakupa", koja prisiljava programere na pokretanje mnogih novih projekata na tržištu. Moguće je da će ovo dovesti do dampinga, nadoknade cjenovnih prednosti stanova. A drugi faktor - niska inflacija potiče banke na smanjenje stopa depozita. To stanovima kao investicijskom proizvodu daje dodatne prednosti.

Vjerujem da će ove godine potražnja rasti zajedno s ponudom, cijene će u najboljem slučaju ostati na istoj razini.

Alexander Pogodin, izvršni direktor YE-ovog lanca apart-hotela:

Tempo prodaje apartmana u apart-hotelskoj mreži premašuje naša očekivanja. Oko 50% objekata je izvedeno. Do 90% transakcija prodaje stanova u YE mreži čini se isključivo u svrhu ulaganja.

Glavna stvar koju je potrebno učiniti kada se pokušavaju riješiti regulatorno polje je da se povuče crta između stambenih i uslužnih stanova. To su oni koji su namijenjeni za stalni boravak vlasnika, i oni koji su namijenjeni za privremeni najam. Trajanje boravka presudno je u pogledu zahtjeva za ispunjavanjem projekata. Inače, nemoguće je odlučiti hoće li vrtić biti potražen kao dio stambenog kompleksa, koliko je velik parking potreban, treba li druga infrastruktura.

Tržište stanova, posebno u velikim gradovima i turističkim centrima, rasti će. To se olakšava odanošću banaka. Danas možete kupiti stanove po istoj shemi kao i za stanovanje - dobivanjem hipotekarnog kredita, čija stopa počinje od 9%.

Zbog krize programeri traže nestandardna rješenja: pokušavaju prenijeti nedovršeni poslovni centar u apartmanske komplekse, promijeniti specijalizaciju i preći iz komercijalnih nekretnina u stambene itd. Na jesen je Državna duma spremna razmotriti prijedlog zakona koji su pripremili Ministarstvo graditeljstva Ruske Federacije i Fondacija instituta za urbanu ekonomiju o „amnestiji“ stanova. Stranica portala odlučila je otkriti kako će se tržište promijeniti ako stanovi dobiju status stambenih objekata.

Moskva-City kao katalizator tržišta stanova

O stanovima su počeli govoriti kao o masovnoj pojavi nakon 2006. godine, kada je u moskovskom centru grada naručeno nekoliko kompleksa. Zamjenik gradonačelnika Moskve, šef građevinskog kompleksa, Marat Khusnullin rekao je da su gradske vlasti dozvolile graditi stanove kako bi stvorile civilizirano tržište stanova za najam. Programeri, ne opterećeni potrebom stvaranja infrastrukture stambenih kompleksa, počeli su graditi stanove. Kupci su pak iskoristili mogućnosti de facto da kupe stanove na profitabilnoj lokaciji za 15-20% ispod tržišta stanova. Međutim, takvo se stanje nije moglo zauvijek nastaviti, gradu se nije svidjela činjenica da programeri grade na urednim lokacijama koje nisu opterećene infrastrukturnim objektima koji se koriste za stalno prebivalište.

Mokomstroyinvest je 2014. godine čak počeo provoditi "edukativni rad" s građanima, objašnjavajući da kupci stanova neće biti u mogućnosti registrirati se, koristiti društvene ustanove itd.

Zanimljivo je da novi prijedlog zakona bitno ne mijenja situaciju. Prema inicijativi, stanovi će se vjerojatno pojaviti kao stambeni prostori u kućama mješovite namjene (DSI) ili će biti dio multifunkcionalnih zgrada (MPF). (Terminologiju nudi Institut za urbanu ekonomiju). Prema Maria Litinetskaya, upravljačkom partneru tvrtke Metrium Group, apartmani nude da se stanovi prebace u drugorazredno stanovanje, gdje se mogu prijaviti, ali morat će vrtiće i škole koristiti na rezidualnoj osnovi - dijete će izvaditi iz stanova samo ako ostane besplatno mjesto. Pored toga, novi prijedlog zakona ne ukida povećani porez na imovinu, stambene i komunalne usluge platit će se po cijenama kao iz komercijalnih objekata (u prosjeku je plaćanje dvostruko veće nego za tradicionalni stan istog područja). Kupci stanova neće moći podnijeti odbitak poreza. Kome je potreban takav račun i kako će to promijeniti tržište?

Prebacivanje stanova u stambeno stanje ubit će tržište?

"Da prodavač" amnestija "nije bio profitabilan, odnosno programeri, naravno, ne bi bilo nikakvog prijenosa", rekla je Maria Litinetskaya, "Legalizacija" stanova omogućit će programerima da pregledaju njihove troškove, koji će se vjerojatno povećati i postati usporedivi s cijenama za stan. Uz to, kao rezultat "transformacije" u stanovanje, stanovi će postati razumljiviji i privlačniji oblik za krajnje potrošače.

Oni koji su prethodno kupili stanove očito će imati koristi, za njih je „amnestija“ ugodan bonus: oni su zapravo kupili stan s dobrim popustom na tržištu, dok su uštede iznosile stotine tisuća rubalja.

Činjenica da kupci ceteris paribus nabavljaju razumljiviji proizvod - stanove - svjedoči situacija u MR Grupi. Kako napominje Maria Litinetskaya, nakon prebacivanja nekih stanova u stambene troškove troškovi stanova (bivših stanova) porasli su za oko 10%. U cjenovnom smislu, u prosjeku je to oko 600 tisuća rubalja. U isto vrijeme, bez obzira na razliku u troškovima, veći su potražnja za stanovima, čiji udio u ovom trenutku iznosi oko 85% cijelog prijedloga projekta.

Ruslandov partner SP Andrei Boykov vrlo je negativan zbog prijedloga zakona. Općenito smatra da bi ova inicijativa mogla ubiti tržište. "Dosad se pitanje ne odnosi na prijenos stanova u stambeno stanje u čistoj formi, već na djelomičnu promjenu pravnog statusa ovog segmenta nekretnina", rekao je. - Ovdje se uglavnom radi o dodatnom teretu odvojenih projekata s socijalnom infrastrukturom, koji je nužno predviđen u izgradnji stambenih kompleksa. Pitanje opsega socijalne infrastrukture (hoće li one biti iste kao u prodaji stanova ili manje) za sada ostaje otvoreno. "

Postoji li sumnja da će dodatno opterećenje neizbježno povećati troškove izgradnje, a da će zauzvrat "povećati" cijenu po četvornom metru?

Glavna prednost stanova u odnosu na stanovanje u obliku smanjenih troškova (do 25%) može se djelomično ili potpuno izravnati, kaže Andrey Boykov. - Uz to, pitanje upisa, kao i povećano porezno opterećenje zbog nerezidentnog statusa, ostaje otvoreno u novom prijedlogu zakona. Prema tome, prodaja stanova u principu ne može biti previše zanimljiva za programere, jer potražnja krajnjih kupaca može biti smanjena.

Šef odjela za strateško savjetovanje i istraživanje Welwella Andrey Khitrov djelomično se slaže s Andrejem Boykovom:

Veće porezne stope u usporedbi s stanovanjem već čine da neke kategorije kupaca razmišljaju o prikladnosti kupnje stana. Nemogućnost korištenja infrastrukture po povećanoj poreznoj stopi i neizbježno povećanje cijena kada vam se dozvoli prijava u stan dovest će do gubitka interesa za ovaj segment značajnog dijela potrošača. Međutim, to se ne odnosi na elitni segment, već utječe na komfor i apartmane poslovne klase.

Evolucija tržišta: od obiteljskog stanovanja do obiteljskog smještaja

Na pitanje hoće li se portret kupca promijeniti nakon donošenja računa, stručnjaci odgovaraju drugačije.

Prema Maria Litinetskaya, nakon prebacivanja stanova u stan među kupcima, udio obitelji s djecom će se povećati, jer je za njih ključna zabrana trajne registracije. Prema tome, višesobni stanovi (bivši stanovi) bit će u velikoj potražnji.

Međutim, to gledište ne dijele drugi stručnjaci.

Apartmani se najčešće grade u područjima gdje nekretnine nisu najjeftinije. To znači da za osobu koja im je obratila pažnju to ni u kojem slučaju nije prva kupovina nekretnina ", kaže generalni direktor Icentra Investment Centra (IFC Hanoi-Moskva). - Prosječni kupac je ostvarena osoba srednje i starije dobi. Općenito, portret kupca neće se kritično promijeniti. U početku, stanovi nisu prva nekretnina, već investicijska kupovina ili smještaj za djecu.

Kao što je napomenuo Andrei Khitrov, u posljednjih nekoliko godina, stanovi su prestali biti "za samce" ili za "jaknu".

U elitnom segmentu kupac stanova se ne razlikuje od kupca stanova. U segmentu ekonomije stanove kupuju oni kupci koji nemaju dovoljno novca za stan na interesantnoj lokaciji, kaže stručnjak.

Ako su programeri koristili stanove kao mjesto u centru Moskve pored posla, gdje zaposlenici i uredski radnici dolaze provesti noć, ili kao stanovi u potkrovlju za kreativni skup, sada se sve promijenilo. Projekti s apartmanima složen su razvoj s unutarnjim teritorijem (na primjer, ja sam, Kuća vina i drugi), gdje je ugodno živjeti s cijelom obitelji, uključujući djecu. U posljednjih nekoliko godina, sam proizvod se promijenio.

Maria Litinetskaya pojašnjava da kupci stanova ekonomskog i komfornog razreda kupuju ovu nekretninu za cijelu obitelj. Toga su svjesni i programeri, odnosno u masovnom segmentu koji oni osiguravaju dostupnost infrastrukturnih objekata. Ne treba reći da su kupci stanova apriori uskraćeni za pripadajuću infrastrukturu - naglašava Maria Litinetskaya.

"Društvena odgovornost je na programerima"

Još jedan problem koji može nastati usvajanjem zakona, nazvan Le Cheong Sean. Ako stanovi postanu stambeni objekti s mogućnošću stalne registracije, ali s povećanim oporezivanjem i ostalim "radostima", za neupućene kupce, primanja za stambenu uslugu ili posjet najbližem vrtiću mogu biti neugodno iznenađenje.

"Do neke mjere programeri imaju društvenu odgovornost da ljudi shvate što su stanovi. Inače će to vrlo negativno utjecati na tržište: ako dođe do vala nesporazuma, prodaja stanova jednostavno će rasti. Ljudi će misliti da je to složen, nejasan proizvod, a košta približno isto kao i stan “, komentirao je Le Cheong Sean.

Neiskusni klijenti koji se obraćaju sumnjivim agencijama za promet nekretninama, spremni šutjeti o nekim nijansama stanova radi prodaje, mogu se prevariti u svojim očekivanjima - kaže Maria Litinetskaya.

Ne vjeruje da će zbrka u glavama kupaca stanova ili stanova biti raširena. Ako su prije dvije godine kupci kupili stanove ne razmišljajući o visini komunalnih računa i poreznoj stopi, danas su kupci mnogo poznavaniji po tom pitanju i prije nego što donesu odluku, odmjere sve prednosti i nedostatke.

Najvažnije je danas kupcima i programerima dati odgovor, što je stan ...

U 2015. godini dva su apartmanska kompleksa dobila status stambenih objekata: projekt "Lica" (Capital Group) i IFC "Voda" (MR Grupa). Urednici portala Novostroy-M.ru sastali su se s komercijalnim direktorom tvrtke Capital Group Aleksejem Belousovom, u razgovoru za publikaciju objasnio razloge preseljenja stanova u stambene objekte.

Ranije je Marat Khusnullin rekao da su od početka godine vlasti razmatrale prijenos 8 projekata s stanovima na stambene nekretnine. Ove godine, prema Maria Litinetskaya, status stambenih nekretnina planira se dodijeliti IFC Fili Grad iz programera MR Group, itd.

Za prijenos već izgrađenih stanova u stambene nekretnine projekt mora biti u skladu s uvjetima stambenih prostora. Ako je objekt vlasništva registriran, programer podnosi zahtjev Međuresorskom povjerenstvu za prenošenje stambenih prostora u nestambene prostore, a nestambene u stambene prostore. Ako se donese pozitivna odluka, tada se mijenjaju u državnom registru prava na nekretninama i izdaje se nova potvrda o vlasništvu.

Što se tiče izgleda uvođenja promjena u RF LC, stručnjaci se slažu da će se prije ili kasnije to definitivno dogoditi. Cijelo je pitanje kada će biti donesena konačna odluka i u kojem će obliku konačno ući u LCD.

Ne mislim da će vlada još dugo odgađati pitanje statusa stanova ", izjavila je Maria Litinetskaya. - Rasprava o budućoj sudbini formata i tako je trajala cijelu 2014. i polovicu 2015. godine. Nesigurnost ometa daljnji razvoj tržišta, tako da je danas najvažnije dati kupcima i programerima jasan odgovor što ih čeka pri kupnji i izgradnji stanova.

Ne biste trebali čekati promjene na RF LCD-u prije kraja godine, smatra Andrey Boykov. Prema njegovom mišljenju, pitanje stanova bit će riješeno do kraja 2016. godine. Također napominje da nisu svi projekti stanova "pseudo-kućište". U nekim slučajevima to su hoteli kratkoročnog i srednjoročnog smještaja, a kupci takvih stanova uglavnom su investitori koji nekretnine kupuju u svrhu najma. Primjer je kompleks Pioneer-a, vertikalne skupine NAI Becar i drugih.