Butų įstatymų pakeitimai. Butai bus pakeisti būsto statusu, tačiau su išlygomis

Butai yra populiarus turto formatas daugeliui pirkėjų. Šis segmentas per trumpą laiką sugebėjo užimti rimtas rinkos dalis. Tačiau problema ta, kad įstatymai šiuo klausimu turi kitokią nuomonę. Įstatyme butai laikomi negyvenamosiomis patalpomis ir neklasifikuojami kaip būstas. Tačiau artimiausioje ateityje padėtis gali dramatiškai pasikeisti. Spalio mėnesį Rusijos Statybos ministerija paskelbė sprendimą, pagal kurį ketinama pakeisti šio tipo būsto teisinį statusą. Šiame etape dokumentas yra svarstomas, tačiau netrukus bus priimtas sprendimas ir butus bus galima prilyginti gyvenamajam nekilnojamajam turtui.

Daugeliui žmonių, ypač kūrėjams ir savininkams, tokio sprendimo priėmimas turės didelę reikšmę. Tai yra svarbus žingsnis į priekį ir galimybė pakeisti teisinius šio segmento bruožus. Tačiau dabar galiojančiai įstatymo versijai reikia tolesnių diskusijų ir keleto svarbių patobulinimų. Kaip tik dėl šios priežasties įstatymo projektas išgyja diskusijų etapą. Šiame etape bus atskleistos visos naujojo norminio dokumento stipriosios ir silpnosios pusės. Tai leis jums pritaikyti dokumentą kuo arčiau šiuolaikinių realijų.

Šiame etape planuojama iš dalies pakeisti Rusijos Federacijos Būsto kodekso 16 straipsnio 5a ir 5b dalis. Planuojama pristatyti tokią sąvoką kaip „daugiafunkcis pastatas“. Šis terminas reiškia pastatą, kuriame yra ir gyvenamosios, ir komercinės patalpos, negyvenamosios. Tačiau problema ta, kad nėra aiškios formuluotės, kas tiksliai laikomi butais ir kaip įstatymai bus susiję su šiuo klausimu.

Dabar galime pasakyti, kad pačiame dokumente šiuo metu nėra aiškių apibrėžimų, ką iš tikrųjų galima laikyti butais, kaip juos atskirti nuo kitų rūšių turto ir būsto, neaišku. Ar jie bus susiję su butais taip pat kaip su butais, ar požiūris bus kiek kitoks? Kyla kitas klausimas. Ką daryti su tais kambariais, kurie šiandien laikomi apartamentais, tačiau neatitiks visų kriterijų? Iškyla rimtas klausimas, ką tada daryti su tokiais butais. Ši norminio dokumento versija nepateikia aiškių atsakymų į tiek daug svarbių klausimų. Taigi, norint visiškai išspręsti šią problemą, reikia galutinai patvirtinti dokumentą ir galbūt padaryti kai kuriuos jo pakeitimus.

Kitas svarbus klausimas yra tai, kas duos patiems savininkams priimti tokį įstatymą ir pripažinti butus. Žinoma, yra vienas didelis pranašumas, kad galite užsiregistruoti bute. Pagal dabartinius standartus galima gauti tik laikiną registraciją ne ilgesniam kaip 5 metų laikotarpiui. Todėl bet kuriuo atveju savininkas bus priverstas užsiregistruoti kur nors kitur.

Mūsų įmonė orientuojasi į elitinę klasę. Tai reiškia, kad apartamentai nėra vienintelis kliento apgyvendinimas. Todėl kitur registruotis nėra problemų. Galite registruotis bet kuriame kitame bute. Bet kokiu atveju bus daug klientų, norinčių ne tik faktiškai gyventi butuose, bet ir legaliai. Pavyzdžiui, tai svarbu, kad savininkas galėtų gauti paslaugas, kurias teikia tik registruoti gyventojai. Visi šie klausimai turi didelę reikšmę.

Dauguma ekspertų, plėtotojų ir pačių savininkų jau seniai sako, kad butai turėtų būti įteisinti legaliai. Tam reikia išsiaiškinti visas normas ir svarbius aspektus. Naujas teisinis dokumentas turėtų visiškai reglamentuoti šią sritį.

Kita vertus, daugelis ekspertų ir rinkos dalyvių pažymi, kad priėmus tokias normas kainodaros politika pasikeis. Po to butus galima palyginti su paprastais butais. Šiandien butų kaina yra daug didesnė, o kainų skirtumas gali siekti 20%.

Yra pagrindo manyti, kad kainodara vis tiek pasikeis. Taip gali būti dėl to, kad reikės suderinti tam tikrus aspektus su normomis. Anksčiau įmonės galėjo kompensuoti kai kuriuos punktus savo klientams sumažindamos sąnaudas. Tokie nepatogumai yra tokie patys registracijos neįmanoma, didesnės komunalinių paslaugų kainos ir daug daugiau. Priėmus šį dokumentą, kūrėjai paprasčiausiai negalės naudotis tokiais mechanizmais ir įdiegti vadinamąsias „kompensacijų nuolaidas“ savo klientams.

Būtina atsižvelgti į tai, kad butams mokesčiai yra didesni. Vis dar sunku pasakyti, kokia bus mokesčių politika šiuo klausimu. Yra galimybė, kad butų kaina kils, tačiau mokestis išliks toks pats. Jei butai prilyginami būstui, vadinasi, mokesčio tarifas turės būti sumažintas.

Manome, kad, nepaisant daugybės prieštaringų pozicijų ir klausimų, būtina priimti įstatymą. Butams, kaip namų tipui, jau seniai reikalingas teisinis konsolidacija. Tai yra populiarus formatas atsižvelgiant į rinką ir paklausą. Galima numatyti, kad ateityje tokių įrenginių paklausa tik augs. Todėl jiems užtikrinti gyvenamųjų patalpų statusą bus svarbus ir būtinas žingsnis.

Statybos ministerija parengė naują įstatymo projektą, kuriuo siekiama aiškiai apibrėžti „buto“ sąvoką ir atitinkamai iš dalies pakeisti Rusijos Federacijos Būsto kodeksą. Butams numatoma išplėsti bendrosios statybos įstatymų (214-ФЗ) garantijas, kurios anksčiau buvo taikomos tik gyvenamiesiems objektams. „Novostroy-M“ iš ekspertų išsiaiškino, kas nutiks su tokiu nekilnojamojo turto formatu ir kokią naudą gaus butų pirkėjai iš naujojo įstatymo.

Natalija Šatalina, „MIEL-Newbuilding“ generalinė direktorė

Kol kas nekyla klausimas, kaip visus butus pripažinti gyvenamaisiais ir leisti juose registruotis. Dabar sakoma, kad pirmiausia turėtų būti suformuluoti visi būtini šio formato nekilnojamojo turto reikalavimai ir tik tada, jei pastatytas namas atitiks visus reikalavimus, ten bus galima registruotis.

Jei nauji reikalavimai yra minimalūs ir nesukelia didesnių butų kainų, tuomet galime manyti, kad padidės šio formato paklausa, nes pagrindinis kriterijus, priimant sprendimą pirkti, yra buto ar buto kaina. Tokiu atveju kūrėjams bus naudingiau statyti butus, o tai gali padidinti pasiūlą rinkoje. Tikėtina, kad reikalavimai, kuriuos nustatys valdžios institucijos, bus susiję su būtinos socialinės infrastruktūros prieinamumu. Be to, dėl papildomos finansinės naštos, susijusios su vaikų darželių ir mokyklų statyba, padidės butų kainos. Kadangi mes kalbame apie naujus reikalavimus, jie jau bus taikomi, taip pat galimybė registruotis butams, pastatytiems nuo kažkurio momento, o ne visam pasiūlymui, kuris šiuo metu įgyvendinamas.

Pagal sandorių su butais ir butais struktūrą pažymima tam tikra pusiausvyros būklė, nes per visus 2016 m. Ir 2017 m. Pirmąjį pusmetį sandorių su butais dalis paklausos struktūroje užima 13–14 proc. Tuo pat metu absoliučiais skaičiais, remiantis „Rosreestr“ duomenimis tiek 2017 m. Pirmąjį, tiek antrąjį ketvirtį, padidėja butų paklausa. Pavyzdžiui, pirmąjį šių metų ketvirtį asmenų „senosiose“ Maskvos sienose sudarė 40,4% daugiau sandorių nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Šių metų antrąjį ketvirtį butų vartotojų paklausa buvo 19% didesnė nei 2016 m. Antrąjį ketvirtį. Didelis klientų susidomėjimas apartamentais dažnai susijęs ne tik su mažesne kaina, bet ir su įdomiomis vietomis. Ir jei viename komplekse siūlomi tiek butai, tiek butai, kai pastarieji yra mažesnės kainos, tada pagrindinis faktorius priimant sprendimą yra jau mažesnės išlaidos.

Butų paklausos pokyčiai priklausys nuo naujojo įstatymo projekto įtakos butų vertei. Jei jų kaina jau yra palyginama su apartamentais, tada ne, paklausos augimas nebus. Jei jie yra draugiški biudžetui, tačiau turėdami galimybę registruotis, tada, žinoma, susidomėjimas jais padidės.

Tokio įstatymo projekto priėmimas paveiks tik tų butų, kurie statomi kaip daugiafunkciniai namai, kainą, nes pagal šį įstatymą šie butai prilyginami butams. Atitinkamai statant tokius butus bus taikomi visi bendro statybų įstatymo (214-FZ) reikalavimai. O kadangi 214-FZ pataisos sugriežtina reikalavimus kūrėjams, pavyzdžiui, atsižvelgiant į įstatinio kapitalo dydį, būtinybę mokėti įmokas į kompensacijų fondą, tokių projektų ar butų projektavimo išlaidos bus vienodos vertės. Tokiu atveju, be abejo, tai padidins tokių butų kainą, jų kaina bus kiek įmanoma artimesnė panašių savybių butų gyvenamuosiuose kompleksuose kainai. Tuo pačiu metu butai, statomi kaip viešbučių komplekso ar palėpės dalis, liks tame pačiame kainų segmente, tai yra, jie bus šiek tiek mažesni, nes jiems netaikomi nauji įstatymo reikalavimai.

Tatjana Podkidyševa, „NDV-Real Estate“ pardavimų direktorė

Dabartinėje įstatymo projekto versijoje butai pripažįstami kaip struktūriškai atskiri kambariai daugiafunkciuose pastatuose. Taigi, šio nekilnojamojo turto savininkai turės galimybę perkelti juos iš ne būsto į butų statusą.

Teisėtai pripažįstama, kad toks nekilnojamojo turto formatas yra naudojamas pragyvenimui. Dabartinėje įstatymo projekto versijoje numatomi pakeitimai, dėl kurių straipsniai, kuriuose minimi butai / daugiabučiai namai, bus papildyti tokiais žodžiais ir frazėmis kaip „butai“ ir „daugiafunkciai pastatai“.

Butai neapsiriboja vien IFC formatu, tačiau sąskaita dar neapima atskirų pastatų ir atstatytų kompleksų. Todėl įstatymų pakeitimų poveikis bus nevienalytis. Tuo pačiu metu jūs turite suprasti, kad atliekant visas procedūras, taip pat galimos korekcijos, dėl kurių gali atsirasti kitų preparatų.

Įgalindami klientus padidės butų kainos, tačiau, kaip jau minėjome aukščiau, dabartinė įstatymo versija neapima viso segmento. Pavyzdžiui, rinkoje yra gana daug atskirtų kompleksų su butais, ir tai yra labai populiarūs pasiūlymai, atsižvelgiant į jų vietą ir kokybės ypatybes.

Maria Litinetskaya, „Metrium Group“ vadovaujančioji partnerė, CBRE filialų tinklo narė

Dabartinė įstatymo projekto versija tik paaiškina naujo tipo turto statusą. Butai yra daugiafunkcinių kompleksų dalis, naudojami nuolat gyventi. Nepaisant to, dar nėra aišku, kokias savybes tokie objektai turės, kalbant apie nuolatinę savininkų registraciją, mokesčių mokėjimą ir komunalinių paslaugų sumą. Gali būti, kad bus sukurti reikalavimai butams, o tai nelabai pakeis tikrąją daiktų būklę. Bet kokiu atveju pats faktas, kad „buto“ sąvoka atsirado teisės aktuose, jau gali būti laikomas proveržiu.

Tačiau pagal dabartinę įstatymo projekto redakciją dar nėra aišku, pagal kokias technines ir miesto planavimo taisykles bus statomas šis būsto formatas. Jei butų savininkai gaus techniškai ir teisiškai tą patį produktą kaip ir standartinis būstas, butas rinkoje praktiškai nustos egzistuoti. Jei pakeitimai paveiks tik teisinį statusą, pavyzdžiui, savininkas galės registruotis ir naudotis socialine infrastruktūra, tačiau negyvenamosioms patalpoms bus išsaugoti techniniai ir miesto planavimo standartai, tada vystytojai galės išlaikyti mažas butų išlaidas. Jie vis tiek turės galimybę suteikti pirkėjui pigesnį produktą, tuo pačiu neatimdami iš jo socialinių teisių.

Tam tikru mastu reguliuojamas butų statusas pirkėjus pritrauks prie tokio tipo būsto. Šiandien „buto“ sąvoka iš tikrųjų egzistuoja, tačiau formaliai - ne. Šis faktas daugelį atstumia nuo tokio gyvenamojo nekilnojamojo turto formato. Tačiau jei butai visais aspektais (teisiniais, techniniais, ekonominiais) prilyginami būstui, jie tiesiog „ištirpsta“ bendroje nekilnojamojo turto rinkos pasiūloje ir nustoja egzistuoti. Nepaisant to, daugeliu atžvilgių pirkėjus stimuliuoja žemesnė kaina, palyginti su šiandien siūlomu butu. Praradę šį pranašumą, butai gali prarasti paklausą.

Žinoma, plėtotojai bandys padidinti butų kainas, priartindami juos prie butų kainos lygio. Nepaisant to, daugelis daugiabučių projektų nuo pat pradžių buvo sukurti tam, kad pritrauktų būtent šio formato auditoriją. Tokie kompleksai galbūt neturi socialinių galimybių, tačiau jie yra arti centro. Jei kainos padidės, jie praras konkurenciją su kaimyniniais LCD ekranais, praradę nemažą dalį klientų.

Ekaterina Thein, PSN grupės mažmeninės prekybos viceprezidentė

Mes ilgą laiką palaikėme įstatymo projekto dėl butų statuso priėmimą, nes manome, kad tai yra būtinas ir savalaikis žingsnis. Butai jau seniai įtraukti į mūsų gyvenimą, daugelyje Rusijos miestų, ypač Maskvoje ir Sankt Peterburge, jie yra statomi ir parduodami kaip gyvenamieji objektai, tačiau jų statusas dar neišspręstas. Tai dažnai atbaido pirkėjus, kurie ieško pilnaverčio būsto, kuriame galite nuolat arba laikinai registruotis ir mėgautis visomis socialinėmis lengvatomis. Taip pat bus svarbu sugebėti perduoti butus nuo negyvenamųjų objektų statuso prie gyvenamųjų po pastato atidavimo eksploatuoti. Žinoma, laikantis atitinkamų standartų.

Tikimės, kad naujovės duos naują impulsą viso butų formato formavimui, o pagal Būsto kodeksą butai taps gyvenamuoju namu, esančiu daugiafunkciniame pastate. Tai reiškia, kad pastate yra gyvenamosios patalpos, ir viešbučiai, ir biurai, ir prekybinės patalpos - tai leidžia organizuoti žmonių gyvenimą, darbą ir laisvalaikį beveik vienoje vietoje.

Greičiausiai patvirtinus naują statusą butų paklausa padidės, jei nesikiš kiti veiksniai, pavyzdžiui, ekonominė krizė. Bet jei viskas bus gerai, ypač didmiesčiuose, tai teigiamai paveiks paklausą. Pavyzdžiui, „PSN Group“ šiuo metu įgyvendina tris butų projektus: „Pravda“ verslo klasės miesto kvartalą, „I‘M on Sadovoy“ elito kvartalą ir „I T M Tverskaya premium“ klubo namą. Apartamentai „Pravda“ - tik formatas, skirtas jauniems ir energingiems žmonėms, kuriems svarbu gyventi ir dirbti miesto centre.

Kalbant apie butų kainų padidėjimą, tai įmanoma. Tai paaiškės priėmus įstatymo projektą.

Jevgenijus Kiriajevas, „Pasitikėjimo Nr. 7“ generalinis direktorius

Naujojo įstatymo dėka butai greičiausiai gaus būsto statusą ir dėl to pirkėjai galės juose registruotis. Taip pat galima patikslinti mokesčio tarifą.

Taip, žinoma, jei įstatymas vis tiek bus priimtas, butų paklausa padidės. Dabar butai neturi būsto statuso, tai reiškia, kad juose neįmanoma registruotis, ir tai yra pagrindinis ribojantis sprendimas pirkti butus iš pirkėjų. Jei įstatymas bus priimtas, butai turės galimybę kreiptis dėl paslaugų miesto socialinėje infrastruktūroje, be to, gera vieta geroje vietoje ar šalia transporto mazgų, metro stočių, įdomi architektūra ir apgalvotos koncepcijos daro juos dar konkurencingesnius.

Kas bus su kainomis? Ar butai auga? Viskas priklauso nuo konkretaus projekto, apskritai butų kainos padidės dėl padidėjusios paklausos, tačiau tik šiek tiek 5-10%.

   Paskelbimo data - 2017 m. Spalio 20 d

Statybos ministerijos parengtu federalinio įstatymo projektu siekiama pagerinti santykius piliečių nuolatiniam gyvenimui skirtų ir negyvenamuosiuose pastatuose esančių patalpų nuosavybės, naudojimo ir disponavimo jomis srityje. Dokumentą galima rasti teisinės informacijos portale.

Dabar butai nėra būstas, jų neįmanoma įregistruoti. Tiesą sakant, žmonės perka komercinį plotą, kuris dėl to yra 20–30% pigesnis. Dabar Maskvos žiediniame kelyje galite rasti pasiūlymų už 2,5 milijono rublių. Be to, komunalinių ir mokesčių mokėjimai už butus yra apskaičiuojami pagal tarifus, kurie yra 15–20 proc. Didesni nei įprasti butai, - sako „Est-a-Tet Key“ sąskaitos valdytojas.

„De facto“ apartamentai neturi ypatingo teisinio statuso. Vienas pagrindinių įstatymo projekte siūlomų pakeitimų yra butų idėjos įvedimas.

Remiantis dokumento tekstu, butas yra struktūriškai atskiras kambarys daugiafunkciniame pastate, suteikiantis tiesioginį patekimą į bendrojo naudojimo patalpas tokiame pastate, skirtas gyventojams patenkinti buitinius ir kitus su jų pragyvenimu susijusius poreikius.

Tai taip pat išsprendžia piliečių registracijos gyvenamojoje vietoje ar buvimo bute problemą. Be to, tai numato naujo leistino naudojimo būdo nustatymą - daugiafunkcio pastato statybą su patalpinimu viešosiose ir verslo vietose.

Socialinės infrastruktūros užtikrinimui galima nustatyti skirtingus teritorijų ir teritorinių zonų miestų planavimo standartus.

Įstatyme numatytas konkretus pastato patalpų savininkų bendrosios nuosavybės teisinis reguliavimas, mokesčių už gyvenamąsias patalpas ir komunalines paslaugas nustatymas. Be to, siūloma nustatyti teisinį negyvenamųjų patalpų, naudojamų piliečių nuolatiniam gyvenimui ir esančių anksčiau pastatytuose negyvenamuosiuose pastatuose, perkėlimo į butus mechanizmą.

Projektas taip pat prideda, kad negyvenamųjų patalpų savininkai pastate, atiduotame eksploatuoti iki 2019 m. Sausio 1 d., Turi teisę perduoti tokio pastato negyvenamąsias patalpas į butus iki 2021 m. Gruodžio 31 d.

Verta paminėti, kad naujosios pataisos suteiks galimybę užtikrinti piliečių teises per kūrėjų atsakomybės draudimą per kompensacijų fondą, kuris veiks šį rudenį. Anksčiau butų statybai buvo taikomas bendrosios statybos įstatymas, tačiau plėtotojai savo atsakomybės už šias patalpas neapdraudė.

Šalyje jau yra butų savininkų, nukentėjusių nuo nesąžiningų plėtotojų, išleidusių pinigų ir negavusių „skaitiklio“. Tokių žmonių dabar negalima įtraukti į apgaulingų akcijų savininkų registrus, nes jie neinvestavo į būstą.

Jokio butų statuso neturėjimas jau paveikė rinką, anksčiau pastebėjo nekilnojamojo turto rinkos ekspertai. Taigi tokių objektų dalis pardavimo struktūroje Maskvoje nuo 2015 m. Sumažėjo perpus. Jei antrąjį 2015 m. Ketvirtį jis sudarė apie 23,4 proc., Po metų dalis sumažėjo iki 14,2 proc., O jau šiais metais šis skaičius buvo 12,9 proc. Tuo pačiu laikotarpiu, sako „Miel-Newbuilding“ generalinis direktorius, cituodamas duomenimis. Dėl paklausos sumažėjimo tokio formato „būstas“ galėjo būti pigesnis - beveik 10 proc., Jie pridėjo „Metrium“ grupei.

Profesionalų bendruomenė teigiamai vertina įstatymų leidybos iniciatyvą, nes butų pirkėjų pirkėjams tai reiškia faktą, kad jų teisės yra lygios butų savininkų teisėms, - teigė Aleksandras Baykinas, MITC įmonių grupės plėtros projektų valdymo skyriaus vadovas.

Anot jo, tai reiškia, kad bendrosios statybos įstatymas veiks vienodai tiek gindamas bendrosios statybos dalyvių, tiek ir butų savininkų, teises.

„Kūrėjų požiūriu, teisėkūros pasiūlymas gali prisidėti prie butų pardavimo tempo, taip pat supaprastinti su kainodara susijusius klausimus, net su sąlyga, kad bus mokamos įmokos į kompensacijų fondą“, - teigė ekspertas.

Rinkos ekspertai pripažįsta, kad jei butai prilyginami būstui, tada jų kaina gali išaugti iki butų kainų.

Tačiau dramatiškas paklausos sumažėjimas dėl to neįvyks, tikina vadovaujantis „Metrium Group“ partneris. Viskas priklauso nuo konkretaus atvejo, tačiau ekspertas neatmeta, kad masinio segmento projektai, skirti klientams, turintiems kuklų biudžetą, gali prarasti tuo pat metu pasikeitus statusui ir padidėjus kainoms.

Jei daugiafunkciniai kompleksai gaus visišką teisinį būsto statusą, tai, žinoma, kai kurie iš jų bus prastesni nei klasikinio būsto projekto projektai. Tačiau jie pritrauks kai kuriuos klientus, kuriuos anksčiau supainiojo butų statusas, - apibendrina ji.

Butams bus suteiktas statusas

svetainė dėl ginčijamų siūlomo butų įstatymo punktų (žr. 2018 m. vasario 19 d. Nr. 5). Prisiminkite, dabartinių teisės aktų požiūriu, butai yra ne gyvenamosios patalpos, o komercinis nekilnojamasis turtas. Tai nedraudžia žmonėms nuolat gyventi ten, bet, pavyzdžiui, nesuteikia galimybės registruotis gyvenamojoje vietoje. Be kitų svarbių pasekmių galutiniam vartotojui dėl negyvenamųjų butų statuso, yra tai, kad jiems netaikomos insoliacijos ar socialinės infrastruktūros suteikimo taisyklės, taikomos „normaliems“ gyvenamiesiems pastatams.

Naujasis įstatymo projektas teisinėje srityje įveda „butų“ sąvoką ir siūlo juos laikyti gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu. Šis dokumentas nurodo butus kaip daugiafunkciuose pastatuose (MFZ) esančius struktūriškai atskirus būstus, kurie tarnauja pragyvenimui ir suteikia galimybę patekti į bendro naudojimo patalpas. Kartu neaišku, ar tokiems būstams bus taikomi bendrieji socialinės infrastruktūros statybos, šlapių zonų išdėstymo standartai, sanitarinės taisyklės ir insoliacijos normos.

Kodėl mums reikalingas įstatymas?

Tuo tarpu butai, net neturėdami pilnaverčio būsto statuso, užima vis svarbesnę vietą naujų pastatų rinkoje. Dažnai jie išsiskiria labiau prieinama kaina, palyginti su apartamentais ir apgyvendinimu gana arti miesto centro, pavyzdžiui, buvusiose pramonės zonose, kurios buvo pertvarkytos. Svarbu, kad butus būtų galima nusipirkti su hipoteka. Tačiau daugelio pirkėjų nesugebėjimas užsiregistruoti nuosavame būste neatlieka esminio vaidmens. Ypač todėl, kad šioje rinkoje tradiciškai yra didelė privačių investuotojų dalis.

Kaip apskaičiavo „NAI Becar“ analitikai, 2017 metais Sankt Peterburgo butų rinka padvigubėjo: pasiūla padidėjo nuo 2 965 iki 5790 butų. Taip pat labai išaugo pardavimai. Pavyzdžiui, IV ketvirtį buvo parduota 715 partijų, tai yra 40% daugiau nei III ketvirtį. Pasak analitikų, apie 70 proc. Pirkėjų butus įsigijo iš visų sandorių. Tuo pat metu bendra paklausa 2017 m., Palyginti su ankstesniais metais, padidėjo 3,5 karto.

Taigi butų įstatymo nebuvimas netrukdo sėkmingai parduoti butų. O kaip galimas šio dokumento priėmimas paveiks rinką? Apie tai paklausėme butų projektus Sankt Peterburge įgyvendinančių įmonių specialistų.

Mūsų ekspertai kalbėjo apie tai, kaip aktyviai parduodami butai dabar ir kas juose pritraukia pirkėjus. Jie taip pat įvertino paskelbtą butų įstatymo projektą, bandė numatyti, kaip tai paveiks rinką ir kas artimiausioje ir tolimoje ateityje laukia butų segmento Sankt Peterburge.

Aleksejus Bushuevas, pardavimų direktorius:

2017 metais LCD butų komplekse buvo parduota 90% daugiau partijų nei 2016 m. Per ketvirtį pardavimai išaugo 50%. Klientus vilioja butų kaina, kuri yra 15–25 proc. Mažesnė už klasikinio būsto kainą, ir jų investicinis potencialas. Pagrindinis skirtumas tarp butų projektų ir skystųjų kristalų yra nekilnojamojo turto, kuris statomas tose vietose, kur neįmanoma įprasto būsto, statusas ir mažesni projektuotojo įsipareigojimai įrengti socialinę infrastruktūrą.

Poreikis įforminti butų statusą jau seniai paseno. Ne paslaptis, kad daugelis klientų juos perka savo apsigyvenimui. Todėl rinka tikisi nuolatinės registracijos sąskaitoje nurodytuose butuose galimybės. Šios normos priėmimas paskatins tokio nekilnojamojo turto paklausą.

Kalbant apie perspektyvas, Sankt Peterburge, kitaip nei Maskvoje, butai tik pradeda atskleisti savo galimybes. Esu tikras, kad ateityje jų paklausa augs.

Sergejus Nogai, projekto vadovas:

Butų dalis Sankt Peterburgo būsto rinkos struktūroje sudaro 5–6 proc. Maskvoje - 15–20 proc. Sankt Peterburgo rinka vis dar yra labai toli nuo prisotinimo taško.

Butų įstatymai gali tik pakenkti rinkai. Ji siūlo vieną sąvoką, kurios trūksta įstatyme, - „butus“ - paaiškinti per kitą - „daugiafunkcį pastatą“, kurio taip pat nėra įstatyme ... Tai yra papildoma painiava. Manau, kad pagrindinė koncepcija čia turėtų būti viešbutis (apart-hotel kaip savotiškas viešbutis).

Dabar svarbios yra investicinės produkto savybės ir čia bus svarbūs du veiksniai. Pirmasis yra „nuomos“ reforma, kuri verčia kūrėjus rinkoje pateikti daug naujų projektų. Gali būti, kad tai sukels dempingą, atsverdamas butų kainų pranašumus. Ir antrasis veiksnys - maža infliacija skatina bankus mažinti indėlių palūkanas. Tai suteikia butams, kaip investiciniam produktui, papildomos naudos.

Tikiu, kad šiais metais paklausa augs kartu su pasiūla, geriausiu atveju kainos išliks tame pačiame lygyje.

Aleksandras Pogodinas, „YE‘S Apart-Hotel Chain“ generalinis direktorius:

Butų pardavimo tempas apartamentų tinkle viršija mūsų lūkesčius. Apie 50% objektų yra įgyvendinta. Iki 90% butų pardavimo „YE“ tinklo sandorių sudaroma specialiai investavimo tikslais.

Pagrindinis dalykas, kurį reikia padaryti bandant išspręsti reguliavimo sritį, yra nubrėžti ribą tarp gyvenamųjų ir tarnybinių butų. Tai yra tie, kurie yra skirti nuolatiniam savininkų apsigyvenimui, ir tie, kurie yra skirti laikinai nuomai. Gyvenamosios vietos trukmė yra lemiama įgyvendinant projektus. Priešingu atveju neįmanoma nuspręsti, ar vaikų darželis bus paklausus kaip daugiabučio komplekso dalis, kiek reikia automobilių stovėjimo aikštelės, ar reikalinga kita infrastruktūra.

Butų rinka, ypač dideliuose miestuose ir turizmo centruose, augs. Tai palengvina bankų lojalumas. Šiandien butus galite nusipirkti pagal tą pačią schemą kaip ir būstas - gaudami būsto paskolą, kurios įkainiai prasideda nuo 9 proc.

Dėl krizės kūrėjai ieško nestandartinių sprendimų: bando nebaigtus verslo centrus perkelti į apartamentų kompleksus, pakeisti jų specializaciją ir pereiti iš komercinio nekilnojamojo turto į gyvenamąjį ir pan. Rudenį Valstybės Dūma yra pasirengusi apsvarstyti Rusijos Federacijos Statybos ministerijos ir Miesto ekonomikos instituto parengtą įstatymo projektą dėl butų „amnestijos“. Portalo svetainė nusprendė išsiaiškinti, kaip pasikeis rinka, jei butai gaus gyvenamųjų patalpų statusą.

„Maskva-City“ kaip butų rinkos katalizatorius

Jie pradėjo kalbėti apie butus kaip masinį reiškinį po 2006 m., Kai Maskvos miesto centre buvo pavesti keli kompleksai. Maskvos vicemeras, statybų komplekso vadovas Maratas Khusnullinas teigė, kad miesto valdžia leido statyti butus, kad būtų sukurta civilizuota būsto nuomos rinka. Kūrėjai, neapsunkinti poreikiu kurti daugiabučių kompleksų infrastruktūrą, pradėjo statyti butus. Savo ruožtu pirkėjai pasinaudojo galimybėmis nusipirkti sau pelningoje vietoje esančius butus 15-20% žemiau būsto rinkos. Tačiau tokia padėtis negalėjo tęstis amžinai, miestui nepatiko, kad kūrėjai stato tvarkingas vietas, neapkrautas nuolatiniam gyvenimui naudojamais infrastruktūros objektais.

2014 m. „Moskomstroyinvest“ netgi pradėjo vykdyti „švietimo darbą“ su piliečiais, aiškindama, kad butų pirkėjai negalės registruotis, naudotis socialinėmis priemonėmis ir pan.

Įdomu tai, kad naujasis įstatymo projektas iš esmės nekeičia situacijos. Pagal šią iniciatyvą butai greičiausiai pasirodys kaip gyvenamosios patalpos mišraus naudojimo namuose (DSI) arba bus daugiafunkcinių pastatų (MPF) dalis. (Terminologiją siūlo Miesto ekonomikos institutas). Pasak „Mariatrium Litinetskaya“, „Metrium Group“ vadovaujančiosios partnerės, butus siūloma perkelti į antrosios klasės būstą, kur jie gali registruotis, tačiau likusieji turės naudotis vaikų darželiais ir mokyklomis - jie išims butą tik tuo atveju, jei liks laisvi. vietų. Be to, naujasis įstatymas neatšaukia padidinto nekilnojamojo turto mokesčio, būsto ir komunalinės paslaugos bus mokamos taip, kaip ir už komercinius objektus (vidutiniškai išmoka yra dvigubai didesnė nei už tradicinį to paties ploto butą). Buto pirkėjai negalės pateikti mokesčių lengvatos. Kam reikalingas toks vekselis ir kaip jis pakeis rinką?

Butų perkėlimas į būsto statusą nužudys rinką?

„Jei„ amnestija “nebūtų pelninga pardavėjams, tai yra, plėtotojams, žinoma, jokio perkėlimo nebūtų buvę“, - teigė Marija Litinetskaya. „Butų legalizavimas leis kūrėjams persvarstyti jų sąnaudas, kurios greičiausiai padidės ir taps palyginamos su butai. Be to, „pertvarkius“ į būstą, butai taps suprantamesniu ir patrauklesniu formatu galutiniams vartotojams.

Tie, kurie anksčiau pirko butus, akivaizdu, kad jiems bus naudinga „amnestija“: „amnestija“ yra maloni premija: jie iš tikrųjų nusipirko butą su didele nuolaida rinkai ir sutaupė iki šimtų tūkstančių rublių.

Tai, kad „ceteris paribus“ pirkėjai įsigyja suprantamesnį produktą - butus - liudija situacija „MR Group“. Kaip pažymi Marija Litinetskaya, kai kuriuos butus perkėlus į būstą, butų (buvusių butų) kaina padidėjo maždaug 10%. Kainos atžvilgiu vidutiniškai tai yra apie 600 tūkstančių rublių. Tuo pat metu, nepaisant išlaidų skirtumo, paklausos reikalauja būtent butai, kurių dalis šiuo metu sudaro apie 85% viso projekto pasiūlymo.

„Rusland SP“ partneris Andrejus Boikovas labai neigiamai vertina sąskaitą. Jis paprastai mano, kad iniciatyva gali užmušti rinką. „Kol kas klausimas yra ne apie butų perkėlimą į būstą gryna forma, bet apie dalinį šio nekilnojamojo turto segmento teisinio statuso pasikeitimą“, - sakė jis. - Tai daugiausia susiję su papildoma socialinio infrastruktūros projektų našta, kuri būtinai numatyta statant gyvenamuosius kompleksus. Socialinės infrastruktūros apimties klausimas (ar ji bus tokia pati, kaip parduodant būstą, ar mažiau) kol kas lieka atviras. “

Ar yra abejonių, kad papildoma apkrova neišvengiamai padidins statybos sąnaudas, o tai savo ruožtu „padidins“ kvadratinio metro kainą?

Andrejus Boikovas sako, kad pagrindinis butų pranašumas, palyginti su būstu, dėl mažesnių išlaidų (iki 25 proc.) Gali būti iš dalies arba visiškai išlygintas. - Be to, naujajame įstatymo projekte lieka neišspręstas registracijos klausimas, taip pat padidinta mokesčių našta dėl negyvenamojo namo statuso. Atitinkamai butų pardavimas iš esmės gali būti nelabai įdomus vystytojams, nes gali sumažėti galutinių klientų poreikis.

Welhome strateginių konsultacijų ir tyrimų skyriaus vadovas Andrejus Khitrovas iš dalies sutinka su Andrejumi Boikovu:

Didesni mokesčių tarifai, palyginti su būstu, jau verčia kai kurias pirkėjų kategorijas galvoti apie buto pirkimo tinkamumą. Jei negalėsite naudotis infrastruktūra padidintu mokesčių tarifu ir neišvengiamai padidės kainos, kai jums leidžiama registruotis bute, reikšminga vartotojų dalis šiame segmente praras susidomėjimą. Tačiau tai netaikoma elitiniam segmentui, o veikiau turi įtakos komforto ir verslo klasės apartamentams.

Rinkos raida: nuo vienos šeimos būsto iki visai šeimai tinkamo būsto

Į klausimą, ar pasikeis pirkėjo portretas priėmus sąskaitą, ekspertai atsako skirtingai.

Pasak Marijos Litinetskaya, pirkėjams perkėlus butus į būstą, padidės šeimų su vaikais dalis, nes būtent jiems draudimas nuolat registruotis buvo kritinis. Atitinkamai, daugiabučiai (buvę butai) turės didelę paklausą.

Tačiau kiti ekspertai šiuo požiūriu nepritaria.

Butai dažniausiai statomi tose vietose, kur nekilnojamasis turtas nėra pats pigiausias. Tai reiškia, kad asmeniui, kuris į juos atkreipė dėmesį, tai jokiu būdu nėra pirmas nekilnojamojo turto pirkimas “, - sako„ Icentra Investment Center “(IFC Hanoi-Maskva) generalinis direktorius. - Vidutinis pirkėjas yra patyręs vidutinio ir vyresnio amžiaus žmogus. Apskritai pirkėjo portretas nepasikeis kritiškai. Iš pradžių butai nėra pirmasis nekilnojamasis turtas, tai yra investicinis pirkinys ar būstas vaikams.

Kaip pažymėjo Andrejus Khitrovas, per pastaruosius kelerius metus butuose nebeliko būsto „vienišiems žmonėms“ arba „striukės“.

Elitiniame segmente butų pirkėjas niekuo nesiskiria nuo butų pirkėjo. Ekonomikos segmente butus perka tie pirkėjai, kurie neturi pakankamai pinigų butui dominančioje vietoje, sako ekspertas.

Jei anksčiau kūrėjai butus statė kaip vietą Maskvos centre šalia darbo, kur darbuotojai ir biurų darbuotojai ateina pernakvoti, arba kaip palėpės apartamentus kūrybiniam klasteriui, dabar viskas pasikeitė. Projektai su apartamentais yra sudėtingas vystymasis su vidine teritorija (pavyzdžiui, aš, vyno namas ir kiti), kur patogu gyventi su visa šeima, taip pat ir su vaikais. Per pastaruosius kelerius metus pats produktas pasikeitė.

Maria Litinetskaya paaiškina, kad ekonominės ir komforto klasės butų pirkėjai perka šį turtą visai šeimai. Kūrėjai apie tai taip pat žino, atitinkamai, masiniame segmente, kuriame numatomos galimybės naudotis infrastruktūros priemonėmis. Nereikia sakyti, kad butų pirkėjams iš anksto netaikoma susijusi infrastruktūra, - pabrėžia Marija Litinetskaya.

„Socialinė atsakomybė tenka kūrėjams“

Kita problema, kuri gali kilti priėmus įstatymo projektą, pavadintą „Le Cheong Sean“. Jei butai tampa būstu su galimybe nuolat registruotis, tačiau padidėjus apmokestinimui ir kitokiems „džiaugsmams“ neinformuotiems pirkėjams, kvitai už būsto paslaugas ar apsilankymas artimiausiame darželyje gali būti nemaloni staigmena.

„Tam tikru mastu vystytojai yra atsakingi už tai, kad žmonės suprastų, kas yra butai. Priešingu atveju tai turės labai neigiamą poveikį rinkai: jei įvyks nesusipratimų banga, butų pardavimai tiesiog augs. Žmonės manys, kad tai sudėtingas, neaiškus produktas ir kainuoja beveik tiek pat, kiek butas “, - komentavo Le Cheong Sean.

Nepatyrę klientai, besikreipiantys į abejotinas nekilnojamojo turto agentūras, pasirengę nutylėti kai kuriuos butų niuansus pardavimo tikslais, gali būti apgauti jų lūkesčių, - sako Maria Litinetskaya.

Ji netiki, kad painiava butų ar butų pirkėjų galvose bus plačiai paplitusi. Jei prieš dvejus metus klientai pirko butus negalvodami apie komunalinių mokesčių sumą ir mokesčių tarifą, šiandien pirkėjai yra išmanantys šį reikalą ir prieš priimdami sprendimą pasveria visus privalumus ir trūkumus.

Šiandien svarbiausias dalykas yra suteikti pirkėjams ir plėtotojams atsakymą, kas yra butas ...

2015 m. Du butų kompleksai gavo gyvenamųjų patalpų statusą: projektas „Veidai“ („Capital Group“) ir IFC „Vanduo“ (MR Group). Portalo „Novostroy-M.ru“ redaktoriai susitiko su „Capital Group“ komercijos direktoriumi Aleksejumi Belousovu interviu leidiniui, kuriame paaiškino butų perkėlimo į būstą priežastis.

Anksčiau Maratas Khusnullinas teigė, kad nuo metų pradžios valdžia svarstė 8 projektų su butais perkėlimą į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Šiais metais, pasak Maria Litinetskaya, gyvenamojo nekilnojamojo turto statusą planuojama priskirti IFC Fili Grad iš kūrėjų „MR Group“ ir kt.

Norėdami perkelti jau pastatytus butus į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, projektas turi atitikti gyvenamosioms patalpoms keliamus reikalavimus. Jei nuosavybės objektas įregistruojamas, vystytojas kreipiasi į Tarpžinybinę komisiją dėl gyvenamųjų patalpų perkėlimo į negyvenamąsias patalpas ir negyvenamųjų patalpų į gyvenamąsias patalpas. Jei priimamas teigiamas sprendimas, tada keičiami valstybiniai teisių į nekilnojamąjį turtą registrai ir išduodamas naujas nuosavybės pažymėjimas.

Kalbant apie RF LC pakeitimų perspektyvą, ekspertai sutinka, kad anksčiau ar vėliau tai tikrai įvyks. Visas klausimas yra, kada bus priimtas galutinis sprendimas ir kokia forma jis pagaliau pateks į LCD.

„Nemanau, kad vyriausybė dar ilgai atidės butų statuso klausimą“, - sakė Marija Litinetskaya. - Diskusija apie būsimą formato likimą, todėl ji tęsėsi visą 2014-uosius ir 2015-ųjų pusę. Neapibrėžtumas trukdo tolimesnei rinkos plėtrai, todėl šiandien svarbiausias dalykas yra suteikti pirkėjams ir plėtotojams aiškų atsakymą, kas jų laukia perkant ir statant butus.

Nereikėtų laukti pokyčių RF skystųjų kristalų televizijoje iki metų pabaigos, įsitikinęs Andrejus Boikovas. Jo manymu, butų klausimas bus išspręstas iki 2016 m. Pabaigos. Jis taip pat pažymi, kad ne visi butų projektai yra „pseudo būstas“. Kai kuriais atvejais tai yra trumpalaikės ir vidutinės trukmės apgyvendinimo viešbučiai, o tokių butų pirkėjai dažniausiai yra investuotojai, perkantys nekilnojamąjį turtą nuomos tikslais. Pavyzdys yra NAI Becar grupės „Pioneer“, „Vertical“ kompleksas ir kiti.