Les appartements changent de loi. Les appartements seront convertis en statut de logement, mais sur réservation

  • 19.12.2019

Les appartements sont un format de propriété populaire pour de nombreux acheteurs. Ce segment a réussi à gagner des parts de marché importantes en peu de temps. Mais le problème est que la loi a une opinion différente à ce sujet. La loi considère les appartements comme des locaux non résidentiels et ne les classe pas comme logements. Mais la situation dans un proche avenir peut changer radicalement. En octobre, le ministère russe de la construction a annoncé une décision selon laquelle il était prévu de modifier le statut juridique de ce type de logement. Le document à ce stade est en cours de discussion, mais bientôt une décision sera prise, et les appartements pourront être assimilés à de l'immobilier résidentiel.

Pour de nombreuses personnes, en particulier pour les développeurs et les propriétaires, l'adoption d'une telle décision sera d'une grande importance. Il s'agit d'un pas en avant important et de l'opportunité de changer les caractéristiques juridiques de ce segment. Mais la version de la loi qui existe maintenant nécessite davantage de discussion et un certain nombre d'améliorations importantes. Juste pour cela, le projet de loi passe par une étape de discussion. A ce stade, toutes les forces et les faiblesses du nouveau document réglementaire seront révélées. Cela vous permettra d'adapter le document au plus près des réalités modernes.

À ce stade, il est prévu de modifier les paragraphes 5a et 5b de l'article 16 du Code du logement de la Fédération de Russie. Il est prévu d'introduire un tel concept de «bâtiment multifonctionnel». Ce terme implique un bâtiment dans lequel il y a à la fois des locaux résidentiels et commerciaux, non résidentiels. Mais le problème est qu'il n'y a pas de formulation claire concernant ce qui est exactement considéré comme un appartement et comment la loi se rapportera à cette question.

Nous pouvons maintenant dire que dans le document lui-même pour le moment il n'y a pas de définitions claires de ce qui peut réellement être considéré comme des appartements, comment les distinguer des autres types de biens et de logements reste flou. Seront-ils liés aux appartements de la même manière que les appartements ou l'approche sera-t-elle quelque peu différente? Une autre question se pose. Que faire de ces chambres qui sont aujourd'hui considérées comme des appartements, mais qui ne répondent pas à tous les critères? Une question sérieuse se pose, que faire alors de tels appartements. Cette version du document d'application de la réglementation ne fournit pas de réponses claires à tant de questions importantes. Par conséquent, il est nécessaire de finaliser le document et éventuellement d'y apporter des modifications afin que ce problème soit entièrement résolu.

Une autre question importante est de savoir ce qui donnera aux propriétaires eux-mêmes l'adoption d'une telle loi et la reconnaissance des appartements. Il y a bien sûr un gros avantage, c'est que vous pouvez vous inscrire dans l'appartement. Selon les normes en vigueur, seul un enregistrement temporaire d'une durée maximale de 5 ans peut être obtenu. Par conséquent, dans tous les cas, le propriétaire sera obligé de s'inscrire ailleurs.

Notre entreprise se concentre sur la classe élite. Cela signifie que les appartements ne sont pas le seul logement pour le client. Il n'y a donc aucun problème à s'inscrire ailleurs. Vous pouvez vous inscrire dans n'importe quel autre appartement. Mais dans tous les cas, de nombreux clients voudront non seulement vivre réellement dans des appartements, mais aussi légalement. Ceci est important, par exemple, pour que le propriétaire puisse recevoir certains services qui ne sont disponibles que pour les résidents enregistrés. Toutes ces questions sont d'une grande importance.

La plupart des experts, des développeurs et des propriétaires eux-mêmes ont depuis longtemps déclaré que les appartements devraient être légalisés légalement. Pour cela, il est nécessaire d'élaborer toutes les normes et les aspects importants. Un nouveau document juridique devrait réglementer entièrement ce domaine.

D'un autre côté, de nombreux experts et acteurs du marché notent que si de telles normes sont adoptées, la politique de prix changera. Après cela, les appartements peuvent être comparés en prix aux appartements ordinaires. Aujourd'hui, le coût des appartements est beaucoup plus élevé et la différence de prix peut atteindre 20%.

Il y a des raisons de croire que les prix subiront encore des changements. Cela peut être dû au fait qu'il sera nécessaire de mettre certains aspects en conformité avec les normes. Auparavant, les entreprises pouvaient compenser certains points pour leurs clients en réduisant les coûts. Ces inconvénients incluent la même impossibilité d'enregistrement, des prix plus élevés pour les services publics et bien plus encore. Après l'adoption de ce document, les développeurs ne seront tout simplement plus en mesure d'utiliser de tels mécanismes et d'introduire les soi-disant «remises de compensation» pour leurs clients.

Il faut tenir compte du fait que les taxes sont plus élevées pour les appartements. Il est encore difficile de dire exactement quelle sera la politique fiscale à ce sujet. Il est possible que le prix des appartements augmente, mais la taxe restera la même. Si les appartements sont assimilés à un logement, alors, par conséquent, le taux d'imposition devra être réduit.

Nous pensons que même en dépit d'un certain nombre de positions et de problèmes controversés, il est nécessaire d'adopter une loi. Les appartements ont depuis longtemps besoin d'une consolidation légale comme type de logement. Il s'agit d'un format populaire en termes de marché et de demande. On peut prévoir qu'à l'avenir la demande pour de telles installations ne fera qu'augmenter. Par conséquent, leur garantir le statut de logement sera une étape importante et nécessaire.

Le Ministère de la construction a élaboré un nouveau projet de loi, qui vise à donner une définition claire de la notion d '"appartement" et à apporter les modifications appropriées au Code du logement de la Fédération de Russie. Il est prévu d'étendre aux appartements les garanties de la législation sur la construction partagée (214-ФЗ), qui ne s'appliquait auparavant qu'aux installations résidentielles. Novostroy-M a découvert auprès d'experts ce qu'il adviendrait de ce format immobilier et quels avantages les acheteurs d'appartements recevraient de la nouvelle loi.

Natalya Shatalina, directrice générale de MIEL-Newbuilding

Jusqu'à présent, il n'est pas question de simplement reconnaître tous les appartements comme résidentiels et de permettre leur inscription. Maintenant, il est dit que d'abord toutes les exigences nécessaires pour ce format de biens immobiliers doivent être élaborées, et seulement si la maison construite répond à toutes les exigences, l'enregistrement sera possible là-bas.

Si les nouvelles exigences sont minimales et ne conduisent pas à des prix plus élevés pour les appartements, alors nous pouvons supposer une augmentation de la demande pour ce format, car le principal critère pour décider d'un achat est le coût d'un appartement ou d'un appartement. Dans ce cas, il sera plus rentable pour les promoteurs de construire des appartements, ce qui peut entraîner une augmentation de l'offre sur le marché. Il est probable que les exigences qui seront prescrites par les autorités seront liées à la disponibilité des infrastructures sociales nécessaires. Et la charge financière supplémentaire sous forme de construction de jardins d'enfants et d'écoles entraînera certainement une augmentation du coût des appartements. Puisque nous parlons de nouvelles exigences, elles s'appliqueront déjà, ainsi que la possibilité de s'inscrire pour les appartements construits à partir d'un certain point, et non pour la proposition entière qui est actuellement en cours de mise en œuvre.

Selon la structure des transactions avec les appartements et les appartements, un certain état d'équilibre est constaté, car tout au long de 2016 et au premier semestre 2017, la part des transactions avec les appartements occupe 13-14% dans la structure de la demande. Dans le même temps, en chiffres absolus basés sur les données de Rosreestr au premier et au deuxième trimestre 2017, il y a une augmentation du niveau de la demande d'appartements. Par exemple, au 1er trimestre de cette année, 40,4% de transactions supplémentaires ont été conclues par des particuliers dans les "anciennes" frontières de Moscou par rapport à la même période l'an dernier. Au deuxième trimestre de cette année, la demande des consommateurs en appartements était supérieure de 19% à celle du deuxième trimestre de 2016. L'intérêt élevé des clients pour les appartements est souvent associé non seulement à un prix inférieur, mais également à des emplacements intéressants. Et si dans le cadre d'un complexe, des appartements et des appartements sont proposés, lorsque ces derniers sont moins chers, le facteur clé pour prendre la décision est déjà un coût inférieur.

L'évolution de la demande d'appartements dépendra de l'impact de la nouvelle facture sur la valeur des appartements. Si leur prix est déjà comparable à celui des appartements, alors non, il n'y aura pas de croissance de la demande. S'ils sont économiques, mais avec la possibilité de s'inscrire, alors, bien sûr, l'intérêt pour eux augmentera.

L'adoption d'un tel projet de loi affectera uniquement le coût des appartements qui sont construits dans le cadre de maisons multifonctionnelles, car en vertu de cette loi, ces appartements sont assimilés à des appartements. En conséquence, la construction de tels appartements sera soumise à toutes les exigences de la loi sur la construction partagée (214-FZ). Et puisque les modifications de la 214-FZ resserrent les exigences pour les développeurs, par exemple, en termes de taille du capital autorisé, de la nécessité de payer des contributions au fonds de compensation, le coût de construction de tels projets ou projets avec appartements sera de valeur égale. Dans ce cas, bien sûr, cela augmentera le coût de ces appartements, leur coût sera aussi proche que possible du coût des appartements dans des complexes résidentiels aux caractéristiques similaires. Dans le même temps, les appartements qui sont construits dans le cadre de complexes hôteliers ou de lofts resteront dans le même segment de prix, c'est-à-dire qu'ils seront légèrement moins chers, car les nouvelles exigences de la loi ne s'appliquent pas à eux.

Tatyana Podkidysheva, directrice des ventes, NDV-Real Estate

Dans la version actuelle du projet de loi, les appartements sont reconnus comme des pièces structurellement séparées dans les bâtiments multifonctionnels. Ainsi, les propriétaires de ces biens immobiliers auront la possibilité de les transférer du non logement au statut d'appartements.

Il est légalement reconnu que ce format immobilier est utilisé pour vivre. La version actuelle du projet de loi prévoit des changements, à la suite desquels les articles mentionnant les appartements / immeubles à appartements seront complétés par des mots et des expressions tels que «appartements» et «immeubles polyvalents».

Les appartements ne sont pas limités uniquement au format IFC, mais la facture ne couvre pas encore les bâtiments séparés et les complexes reconstruits. Par conséquent, l'impact des modifications législatives sera hétérogène. Dans le même temps, vous devez comprendre que dans le processus de passer par toutes les procédures, des corrections sont également possibles, ce qui peut conduire à l'apparition d'autres formulations.

L'autonomisation des clients augmentera le coût des appartements, cependant, comme nous l'avons noté ci-dessus, la version actuelle de la facture ne couvre pas l'ensemble du segment. Par exemple, le marché compte un assez grand nombre de complexes indépendants avec appartements, et ce sont des offres très populaires, compte tenu de leur emplacement et de leurs caractéristiques de qualité.

Maria Litinetskaya, associée directrice, Metrium Group, membre du réseau d'affiliation CBRE

La version actuelle du projet de loi ne fait que clarifier le statut d'un nouveau type de propriété. Les appartements sont des locaux qui font partie de complexes multifonctionnels et sont utilisés comme résidence permanente. Néanmoins, il n'est pas encore clair quelles propriétés ces objets auront en termes d'enregistrement constant des propriétaires, de paiement des taxes et du montant des coûts des services publics. Il est possible que les exigences soient développées pour les appartements, ce qui ne changera pas beaucoup l'état réel des choses. En tout état de cause, le fait que le concept d '«appartement» apparaisse dans la législation peut déjà être considéré comme une avancée.

Cependant, il n'est pas encore clair de l'édition actuelle du projet de loi conformément aux règles techniques et d'urbanisme que ce format de logement sera construit. Si les propriétaires d'appartements reçoivent techniquement et légalement le même produit qu'un logement standard, l'appartement cessera pratiquement d'exister sur le marché. Si les changements n'affectent que le statut juridique, par exemple, le propriétaire pourra enregistrer et utiliser l'infrastructure sociale, mais les normes techniques et d'urbanisme seront préservées pour les locaux non résidentiels, alors les promoteurs pourront maintenir le faible coût des appartements. Ils auront toujours la possibilité de donner à l'acheteur un produit plus abordable, sans pour autant le priver de ses droits sociaux.

Dans une certaine mesure, le statut réglementé des appartements attirera les acheteurs vers ce type de logement. Aujourd'hui, le concept d '"appartement" existe réellement, mais formellement - non. Ce fait éloigne beaucoup de ce format de l'immobilier résidentiel. Cependant, si les appartements sont assimilés à un logement dans tous les aspects (juridique, technique, économique), ils se «dissolvent» simplement dans l'offre totale du marché immobilier et cessent d'exister. Néanmoins, à bien des égards, c'est le prix inférieur par rapport à l'offre d'appartements d'aujourd'hui qui stimule les acheteurs. Parallèlement à la perte de cet avantage, les appartements peuvent perdre de la demande.

Bien sûr, les développeurs vont essayer d'augmenter les prix des appartements, en les amenant au niveau du coût des appartements. Néanmoins, de nombreux projets d'appartements ont été conçus dès le début pour attirer un public de ce format particulier. Ces complexes ne disposent peut-être pas d'installations sociales, mais ils sont proches du centre. Si le prix augmente, ils perdront la concurrence des écrans LCD voisins, ayant perdu une part considérable de clients.

Ekaterina Thein, vice-présidente, Ventes au détail, Groupe PSN

Nous préconisons depuis longtemps l'adoption d'un projet de loi sur le statut des appartements, car nous pensons qu'il s'agit d'une étape nécessaire et opportune. Les appartements font depuis longtemps partie de nos vies, dans de nombreuses villes de Russie, en particulier à Moscou et à Saint-Pétersbourg, ils sont construits et vendus en tant qu'objets résidentiels, mais leur statut n'est pas encore résolu. Cela décourage souvent les acheteurs qui recherchent un logement à part entière, où vous pouvez vous inscrire de manière permanente ou temporaire et profiter de tous les avantages sociaux. Il sera également important de pouvoir transférer des appartements du statut d'objets non résidentiels vers des logements après la mise en service du bâtiment. Bien sûr, sous réserve des normes pertinentes.

Nous espérons que les innovations donneront un nouvel élan au développement du format des appartements dans leur ensemble, et selon le Code du Logement, les appartements deviendront un immeuble résidentiel situé dans un immeuble multifonctionnel. Cela signifie que le bâtiment dispose de locaux résidentiels, d'hôtels, de bureaux et d'espaces commerciaux - cela vous permet d'organiser la vie, le travail et les loisirs des personnes dans presque un seul endroit.

Très probablement, après l'approbation du nouveau statut, la demande d'appartements augmentera si d'autres facteurs n'interviennent pas, par exemple la crise économique. Mais si tout se passe bien, en particulier dans les mégapoles, cela affectera positivement la demande. Par exemple, le groupe PSN met actuellement en œuvre trois projets d’appartements: l’immeuble de classe affaires Pravda, le quartier résidentiel élite I ’M on Sadovoy et le club house premium I’ M Tverskaya. Appartements "Pravda" juste le format conçu pour les personnes jeunes et énergiques, pour qui il est important de vivre et de travailler dans le centre-ville.

Quant à l'augmentation des prix des appartements, c'est possible. Cela deviendra clair après l'adoption du projet de loi.

Evgeny Kiryaev, PDG de Trust No. 7

Grâce à la nouvelle loi, les appartements sont susceptibles de bénéficier du statut de logement et, par conséquent, les acheteurs pourront s'y inscrire. Il est également possible de réviser le taux d'imposition.

Oui, bien sûr, si la loi est toujours adoptée, la demande d'appartements augmentera. Maintenant, les appartements n'ont pas le statut de logement, ce qui signifie qu'il est impossible de s'y inscrire, et c'est le principal frein à la décision d'acheter des appartements aux acheteurs. Si la loi est adoptée, les appartements auront la possibilité de demander des services dans l'infrastructure sociale de la ville, en outre, un bon emplacement dans de bons emplacements ou à proximité des échangeurs de transport, des stations de métro, d'une architecture intéressante et de concepts réfléchis les rend encore plus compétitifs.

Qu'arrivera-t-il aux prix? Les appartements montent-ils? Tout dépend du projet spécifique, en général, les prix des appartements augmenteront en raison de la demande accrue, mais seulement de 5 à 10%.

   Date de publication 20 octobre 2017

Le projet de loi fédérale, préparé par le Ministère de la construction, vise à améliorer les relations dans le domaine de la propriété, de l'utilisation et de l'élimination des locaux utilisés pour la résidence permanente des citoyens et situés dans des bâtiments non résidentiels. Le document est disponible sur le portail d'information juridique.

Maintenant, les appartements ne sont pas des logements, ils ne peuvent pas être enregistrés. En fait, les gens achètent des espaces commerciaux, ce qui est de 20 à 30% moins cher. Maintenant, sur le périphérique de Moscou, vous pouvez trouver des offres pour 2,5 millions de roubles. De plus, les paiements des services publics et des taxes pour les appartements sont calculés à des tarifs supérieurs de 15 à 20% à ceux des appartements ordinaires, explique Est-a-Tet Key Account Manager.

Les appartements de facto n'ont pas de statut juridique particulier. L'un des principaux changements proposés dans le projet de loi est l'introduction du concept d'appartements.

Selon le texte du document, un appartement est une pièce structurellement séparée dans un bâtiment multifonctionnel, offrant un accès direct aux parties communes d'un tel bâtiment, conçu pour que les résidents répondent à leurs besoins domestiques et autres liés à leur vie.

Il résout également le problème des citoyens avec l'inscription au lieu de résidence ou de séjour dans l'appartement. En outre, il prévoit la mise en place d'un nouveau type d'utilisation autorisée - la construction d'un bâtiment multifonctionnel avec placement dans des zones publiques et commerciales.

Il est possible d'établir différentes normes d'urbanisme pour différents territoires et zones territoriales en termes de garantie des infrastructures sociales.

Le projet de loi prévoit une réglementation juridique spécifique de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble, la fixation de redevances pour les locaux d'habitation et les services publics. En outre, il est proposé d'établir un mécanisme juridique pour le transfert des locaux non résidentiels utilisés pour la résidence permanente des citoyens et situés dans des bâtiments non résidentiels précédemment construits vers des appartements.

Le projet ajoute également que les propriétaires de locaux non résidentiels dans un immeuble mis en service avant le 1er janvier 2019 ont le droit de transférer les locaux non résidentiels d'un tel immeuble en appartements d'ici le 31 décembre 2021.

Il convient de noter que les nouveaux amendements permettront de garantir les droits des citoyens grâce à une assurance responsabilité civile pour les promoteurs grâce à un fonds d'indemnisation, qui fonctionnera cet automne. Auparavant, la construction d'appartements était soumise à la loi sur la construction partagée, mais les promoteurs n'assuraient pas leur responsabilité pour ces locaux.

Il y a déjà des propriétaires d'appartements dans le pays qui ont souffert de promoteurs sans scrupules, ayant dépensé de l'argent et n'ayant pas reçu de «compteur». Ces personnes ne peuvent désormais pas être inscrites dans les registres des détenteurs d'actions détournées, car elles n'ont pas investi dans le logement.

L'absence de tout statut des appartements a déjà affecté le marché, notaient précédemment les experts du marché immobilier. Ainsi, la part de ces objets dans la structure des ventes à Moscou a diminué de moitié depuis 2015. Si au deuxième trimestre 2015, il était d'environ 23,4%, un an plus tard, la part était tombée à 14,2%, et déjà cette année, le chiffre était de 12,9% pour la même période, a déclaré le PDG de Miel-Newbuilding, faisant référence sur les données. C'est la baisse de la demande qui aurait pu conduire à des «logements» moins chers dans ce format - de près de 10%, ont-ils ajouté au groupe Metrium.

La communauté professionnelle évalue positivement l'initiative législative, car pour les acheteurs d'acheteurs, cela signifie que leurs droits sont égaux aux droits des propriétaires d'appartements, a déclaré Alexander Baykin, chef du département de gestion des projets de développement du groupe d'entreprises MITC.

Selon lui, cela signifie que la loi sur la construction partagée fonctionnera également en termes de protection des droits des participants à la construction partagée, y compris les propriétaires d'appartements.

"Du point de vue des promoteurs, la proposition législative peut contribuer au rythme de la vente des appartements, ainsi que simplifier les questions liées à la tarification, même sous condition de contributions au fonds d'indemnisation", a expliqué l'expert.

Les experts du marché admettent que si les appartements sont assimilés à un logement, leur prix peut augmenter pour devenir le prix des appartements.

Mais une baisse spectaculaire de la demande ne se produira pas pour cette raison, estime l'associé directeur de Metrium Group. Tout dépend du cas spécifique, mais l'expert n'exclut pas que les projets de segmentation de masse destinés à des clients aux budgets modestes puissent perdre en cas de changement de statut et d'augmentation de prix simultanés.

Si les complexes multifonctionnels reçoivent le plein statut juridique du logement, alors, bien sûr, certains d'entre eux seront inférieurs aux projets du format de logement classique. Cependant, ils attireront certains clients qui étaient auparavant confus par le statut des appartements, résume-t-elle.

Les appartements recevront un statut

site Internet sur les points controversés du projet de loi sur les appartements (voir n ° 5 du 19 février 2018). Rappelons que, du point de vue de la législation actuelle, les appartements ne sont pas des locaux résidentiels, mais des immeubles commerciaux. Cela n'interdit pas aux personnes d'y résider en permanence, mais, par exemple, ne permet pas de s'inscrire sur le lieu de résidence. Parmi les autres conséquences importantes pour le consommateur final du statut non résidentiel des appartements se trouve le fait qu'ils ne sont pas soumis aux règles d'insolation ou de mise à disposition des infrastructures sociales applicables aux immeubles résidentiels «normaux».

Le nouveau projet de loi introduit la notion d '«appartements» dans le domaine juridique et propose de les considérer comme de l'immobilier résidentiel. Le document fait référence aux appartements en tant que logements structurellement séparés dans des bâtiments multifonctionnels (MFZ), qui servent à vivre et donnent accès aux espaces communs. Dans le même temps, il ne précise pas si les normes générales pour la construction des infrastructures sociales, pour le placement des zones humides, les réglementations sanitaires et les normes d'insolation seront étendues à ces logements.

Pourquoi avons-nous besoin d'une loi?

Pendant ce temps, les appartements, même sans statut de logement à part entière, occupent une place de plus en plus importante sur le marché des immeubles neufs. Souvent, ils se distinguent par un prix plus abordable par rapport aux appartements et logements plutôt proches du centre-ville, par exemple sur d'anciennes zones industrielles en cours de réaménagement. Il est important que les appartements puissent être achetés avec une hypothèque. Mais le manque de possibilité de s'inscrire dans leur propre logement pour de nombreux acheteurs ne joue pas un rôle fondamental. D'autant plus que la part des investisseurs privés est traditionnellement élevée sur ce marché.

Comme les analystes de NAI Becar l'ont calculé, en 2017, le marché des appartements à Saint-Pétersbourg a doublé son volume: l'offre est passée de 2965 à 5790 appartements. Les ventes ont également augmenté de manière significative. Par exemple, au cours du quatrième trimestre, 715 lots ont été vendus, soit 40% de plus qu'au troisième trimestre. Sur le nombre total de transactions, environ 70% des acheteurs ont acheté des appartements à louer, selon les analystes. Dans le même temps, la demande totale en 2017 a augmenté de 3,5 fois par rapport à l'année précédente.

Ainsi, l'absence de loi sur les appartements n'empêche pas leur vente réussie. Et comment l'adoption éventuelle de ce document affectera-t-elle le marché? Nous avons demandé à ce sujet aux spécialistes des entreprises qui réalisent des projets d'appartements à Saint-Pétersbourg.

Nos experts ont expliqué à quel point les appartements sont actuellement vendus et ce qui attire les acheteurs. Ils ont également donné leur évaluation du projet de loi publié sur les appartements, tenté de prédire comment cela affecterait le marché et ce qui attend le segment des appartements à Saint-Pétersbourg dans un avenir proche et lointain.

Alexey Bushuev, directeur des ventes:


En 2017, 90% de lots de plus ont été vendus dans le complexe d'appartements LCD qu'en 2016. Au cours du trimestre, les ventes ont augmenté de 50%. Les clients sont attirés par le prix des appartements, qui est de 15 à 25% inférieur au coût d'un logement classique, et leur potentiel d'investissement. La principale différence entre les projets d'appartements et les écrans LCD est le statut de l'immobilier, qui est en cours de construction dans des zones où l'apparition de logements ordinaires est impossible, et une moindre quantité des obligations du développeur de construire des infrastructures sociales.

La nécessité de formaliser le statut des appartements est attendue depuis longtemps. Ce n'est un secret pour personne que de nombreux clients les achètent pour leur propre résidence. Par conséquent, la possibilité d'une inscription constante dans les appartements indiqués dans la facture est attendue par le marché. L'adoption de cette norme stimulera la demande de tels biens immobiliers.

Quant aux perspectives, à Saint-Pétersbourg, contrairement à Moscou, les appartements commencent tout juste à révéler leur potentiel. Je suis sûr qu'à l'avenir, leur demande va augmenter.

Sergey Nogai, chef de projet:


La part des appartements dans la structure du marché du logement à Saint-Pétersbourg est de 5-6%. À Moscou - 15-20%. Le marché de Saint-Pétersbourg est encore très loin du point de saturation.

La loi sur les appartements ne peut que nuire au marché. Il propose un concept qui manque dans la loi - «appartements» - à expliquer à travers un autre - «bâtiment multifonctionnel», qui n'est pas non plus dans la loi ... C'est une confusion supplémentaire. Je crois que le concept clé ici devrait être un hôtel (appart-hôtel comme une sorte d'hôtel).

Maintenant, les caractéristiques d'investissement du produit prennent de l'importance et deux facteurs seront importants ici. Le premier est la réforme du «bail» qui oblige les développeurs à lancer de nombreux nouveaux projets sur le marché. Il est possible que cela conduise à un dumping, compensant les avantages de prix des appartements. Et le deuxième facteur - une faible inflation encourage les banques à réduire les taux de dépôt. Cela donne aux appartements en tant que produit d'investissement des avantages supplémentaires.

Je crois que cette année la demande augmentera avec l'offre, les prix resteront au mieux au même niveau.

Alexander Pogodin, PDG de YE’S Apart-Hotel Chain:


Le rythme des ventes d'appartements dans le réseau d'appartements dépasse nos attentes. Environ 50% des objets ont été implémentés. Jusqu'à 90% des transactions de vente d'appartements sur le réseau YE sont effectuées spécifiquement à des fins d'investissement.

La principale chose à faire pour tenter de résoudre le domaine réglementaire est de tracer la ligne entre les appartements résidentiels et les appartements de service. Autrement dit, ceux qui sont conçus pour la résidence permanente des propriétaires et ceux qui sont conçus pour le loyer temporaire. La durée de résidence est déterminante en matière d'exigences de remplissage des projets. Sinon, il est impossible de décider si la maternelle sera demandée dans le cadre du complexe d'appartements, la taille du parking nécessaire, si d'autres infrastructures sont nécessaires.

Le marché des appartements, en particulier dans les grandes villes et les centres touristiques, va croître. Ceci est facilité par la fidélité des banques. Vous pouvez acheter des appartements aujourd'hui selon le même schéma que le logement - en obtenant un prêt hypothécaire dont les taux commencent à 9%.

En raison de la crise, les développeurs recherchent des solutions non standard: ils tentent de transférer des centres d'affaires inachevés vers des complexes d'appartements, de changer de spécialisation et de passer de l'immobilier commercial au résidentiel, etc. À l'automne, la Douma d'État est prête à examiner un projet de loi préparé par le ministère de la Construction de la Fédération de Russie et la Fondation de l'Institut d'économie urbaine sur «l'amnistie» des appartements. Le site portail a décidé de savoir comment le marché évoluera si les appartements reçoivent le statut de propriétés résidentielles.

Moscou-ville comme catalyseur pour le marché des appartements

Ils ont commencé à parler des appartements comme d'un phénomène de masse après 2006, lorsque plusieurs complexes ont été mis en service au centre-ville de Moscou. Le vice-maire de Moscou, le chef du complexe de construction, Marat Khusnullin a déclaré que les autorités de la ville avaient autorisé la construction d'appartements afin de créer un marché civilisé du logement locatif. Les développeurs, pas chargés de la nécessité de créer l'infrastructure des complexes d'appartements, ont commencé à construire des appartements. Les acheteurs, à leur tour, ont profité de facto des opportunités pour acheter des appartements dans un endroit rentable pour eux-mêmes à 15-20% en dessous du marché du logement. Cependant, cet état de fait ne pouvait pas durer éternellement, la ville n'aimait pas le fait que les promoteurs immobiliers construisent dans des endroits bien rangés et non chargés d'infrastructures utilisées pour la résidence permanente.

En 2014, Moskomstroyinvest a même commencé à mener un «travail éducatif» avec les citoyens, expliquant que les acheteurs d'appartements ne pourront pas s'inscrire, utiliser les équipements sociaux, etc.

Fait intéressant, le nouveau projet de loi ne change pas fondamentalement la situation. Selon l'initiative, les appartements sont susceptibles d'apparaître comme des locaux résidentiels dans des maisons à usage mixte (DSI) ou feront partie de bâtiments multifonctionnels (MPF). (La terminologie est proposée par l'Institut d'économie urbaine). Selon Maria Litinetskaya, associée directrice du groupe Metrium, les appartements proposent de transférer les appartements dans des logements de deuxième classe, où ils peuvent s'inscrire, mais ils devront utiliser les jardins d'enfants et les écoles sur une base résiduelle - ils n'emmèneront un enfant des appartements que s'ils restent libres endroits. En outre, la nouvelle facture n'annule pas l'augmentation de la taxe foncière, le logement et les services communaux seront payés à des tarifs à partir des installations commerciales (en moyenne, le paiement est deux fois plus élevé que pour un appartement traditionnel d'une superficie similaire). Les acheteurs d'appartements ne pourront pas déposer de déduction fiscale. Qui a besoin d'une telle facture et comment va-t-elle changer le marché?

Transférer des appartements au statut de logement va tuer le marché?

"Si" l'amnistie "n'était pas rentable pour les vendeurs, c'est-à-dire les promoteurs, bien sûr, il n'y aurait pas eu de transfert", a déclaré Maria Litinetskaya. "La" légalisation "des appartements permettra aux développeurs de revoir leur coût, qui est susceptible d'augmenter et de devenir comparable aux prix appartements. De plus, du fait de la «transformation» en logement, les appartements deviendront un format plus compréhensible et attrayant pour les consommateurs finaux.

Ceux qui ont déjà acheté des appartements bénéficieront évidemment, pour eux, «l'amnistie» est un bonus agréable: ils ont en fait acheté un appartement avec une bonne remise sur le marché, alors que les économies se sont élevées à des centaines de milliers de roubles.

Le fait que, ceteris paribus, les acheteurs acquièrent un produit plus compréhensible - les appartements - est mis en évidence par la situation de MR Group. Comme le note Maria Litinetskaya, après le transfert de certains appartements au logement, le coût des appartements (anciens appartements) a augmenté d'environ 10%. En termes de prix, cela représente en moyenne environ 600 000 roubles. Dans le même temps, malgré la différence de coût, ce sont les appartements qui sont les plus demandés, dont la part est actuellement d'environ 85% de l'ensemble de la proposition de projet.

Le partenaire de Rusland SP Andrei Boykov est très négatif sur le projet de loi. Il pense généralement que l'initiative pourrait tuer le marché. "La question à ce jour n'est pas celle du transfert d'appartements au logement à l'état pur, mais celle d'un changement partiel du statut juridique de ce segment de l'immobilier", a-t-il expliqué. - Il s'agit principalement de la charge supplémentaire de projets séparés avec des infrastructures sociales, qui est nécessairement prévue dans la construction de complexes résidentiels. La question du volume des infrastructures sociales (qu'elles soient identiques à celles de la vente de logements ou moins) reste ouverte.

Y a-t-il un doute que la charge supplémentaire augmentera inévitablement le coût de la construction et qu'en retour, cela «augmentera» le coût par mètre carré?

Le principal avantage des appartements sur le logement sous forme de réduction des coûts (jusqu'à 25%) peut être partiellement ou complètement nivelé, explique Andrey Boykov. - En outre, la question de l'enregistrement, ainsi que d'une charge fiscale accrue en raison du statut non résidentiel, reste ouverte dans le nouveau projet de loi. En conséquence, la vente d'appartements peut en principe ne pas être très intéressante pour les développeurs, car la demande des clients finaux peut être réduite.

Le chef du département de conseil stratégique et de recherche chez Welhome Andrey Khitrov est partiellement d'accord avec Andrei Boykov:

Des taux d'imposition plus élevés par rapport au logement obligent déjà certaines catégories d'acheteurs à réfléchir à l'opportunité d'acheter un appartement. L'incapacité à utiliser l'infrastructure à un taux d'imposition accru et l'augmentation inévitable des prix lorsque vous êtes autorisé à vous inscrire dans l'appartement entraînera une perte d'intérêt pour ce segment d'une partie importante des consommateurs. Cependant, cela ne s'applique pas au segment élite, mais affecte plutôt le confort et les appartements de classe affaires.

Évolution du marché: du logement individuel au logement familial

À la question de savoir si le portrait de l'acheteur changera lors de l'adoption de la facture, les experts répondent différemment.

Selon Maria Litinetskaya, après le transfert d'appartements au logement chez les acheteurs, la proportion de familles avec enfants augmentera, car c'est pour elles que l'interdiction de l'immatriculation permanente a été critique. En conséquence, les appartements à plusieurs pièces (anciens appartements) seront très demandés.

Cependant, ce point de vue n'est pas partagé par d'autres experts.

Les appartements sont le plus souvent construits dans des zones où l'immobilier n'est pas le moins cher. Cela signifie que pour la personne qui leur a prêté attention, ce n'est en aucun cas le premier achat d'un bien immobilier », explique le directeur général d'Icentra Investment Center (IFC Hanoi-Moscou). - L'acheteur moyen est une personne accomplie d'âge moyen et plus. En général, le portrait de l'acheteur ne changera pas de manière critique. Au départ, les appartements ne sont pas le premier bien immobilier, mais plutôt un achat d'investissement ou un logement pour les enfants.

Comme l'a noté Andrei Khitrov, au cours des dernières années, les appartements ont cessé d'être des logements "pour célibataires" ou des logements "pour une veste".

Dans le segment élite, l'acheteur d'appartements n'est pas différent de l'acheteur d'appartements. Dans le segment économique, les appartements sont achetés par les acheteurs qui n'ont pas assez d'argent pour un appartement dans le lieu d'intérêt, explique l'expert.

Si les développeurs précédents ont positionné les appartements comme un endroit dans le centre de Moscou à côté du travail, où les employés de bureau et les employés de bureau viennent passer la nuit, ou comme des appartements en loft pour un cluster créatif, maintenant tout a changé. Les projets avec appartements sont un développement complexe avec un territoire interne (par exemple, je suis, Wine House et autres), où il est confortable de vivre avec toute la famille, y compris avec les enfants. Au cours des dernières années, le produit lui-même a changé.

Maria Litinetskaya précise que les acheteurs d'appartements de classe économique et confort achètent cette propriété pour toute la famille. Les développeurs en sont également conscients, respectivement, dans le segment de masse qu'ils fournissent pour la disponibilité des infrastructures. Il n'est pas nécessaire de dire que les acheteurs d'appartements sont a priori privés des infrastructures associées, - souligne Maria Litinetskaya.

«La responsabilité sociale incombe aux développeurs»

Un autre problème qui pourrait survenir avec l'adoption du projet de loi, appelé Le Cheong Sean. Si les appartements deviennent des logements avec possibilité d'enregistrement permanent, mais avec une fiscalité accrue et d'autres «joies», pour les acheteurs non informés, les reçus des services de logement ou la visite du jardin d'enfants le plus proche peuvent être une surprise désagréable.

«Dans une certaine mesure, les promoteurs ont la responsabilité sociale de faire comprendre aux gens ce que sont les appartements. Sinon, cela aura un effet très négatif sur le marché: s'il y a une vague de malentendus, les ventes d'appartements augmenteront tout simplement. Les gens penseront qu'il s'agit d'un produit complexe et obscur, et coûte à peu près le même prix qu'un appartement », a commenté Le Cheong Sean.

Les clients inexpérimentés qui se tournent vers des agences immobilières douteuses, prêts à garder le silence sur certaines des nuances des appartements pour le bien des ventes, peuvent être trompés dans leurs attentes -, explique Maria Litinetskaya.

Elle ne pense pas que la confusion dans la tête des acheteurs d'appartements ou d'appartements sera généralisée. S'il y a deux ans, les clients achetaient des appartements sans penser à la taille des factures de services publics et au taux d'imposition, les acheteurs sont aujourd'hui mieux informés en la matière et, avant de prendre une décision, pèsent tous les avantages et les inconvénients.

La chose la plus importante aujourd'hui est de donner aux acheteurs et aux développeurs la réponse, qu'est-ce qu'un appartement ...

En 2015, deux complexes d'appartements ont reçu le statut d'installations résidentielles: le projet "Faces" (Capital Group) et IFC "Water" (MR Group). Les rédacteurs du portail Novostroy-M.ru ont rencontré le directeur commercial de la société Capital Group Alexei Belousov, dans une interview accordée à la publication, il a expliqué les raisons du transfert des appartements vers le logement.

Plus tôt, Marat Khusnullin a indiqué que depuis le début de l'année, les autorités avaient envisagé le transfert de 8 projets d'appartements vers l'immobilier résidentiel. Cette année, selon Maria Litinetskaya, le statut de l'immobilier résidentiel devrait être attribué à IFC Fili Grad du développeur MR Group, etc.

Pour transférer des appartements déjà construits en immobilier résidentiel, le projet doit respecter les exigences des locaux d'habitation. Si un objet de propriété est enregistré, le promoteur demande à la Commission interministérielle le transfert de locaux résidentiels à des locaux non résidentiels et de locaux non résidentiels à des locaux résidentiels. Si une décision positive est prise, des modifications sont apportées au registre national des droits immobiliers et un nouveau certificat de propriété est délivré.

En ce qui concerne la perspective d'introduire des changements dans le RF LC, les experts conviennent que tôt ou tard cela se produira définitivement. Toute la question est de savoir quand la décision finale sera prise et sous quelle forme elle entrera finalement dans l'écran LCD.

"Je ne pense pas que le gouvernement reporte la question du statut des appartements pour longtemps", a déclaré Maria Litinetskaya. - Discussion sur le devenir futur du format, et donc il a duré toute l'année 2014 et le semestre 2015. L'incertitude entrave le développement du marché, la chose la plus importante aujourd'hui est donc de donner aux acheteurs et aux développeurs une réponse claire à ce qui les attend lors de l'achat et de la construction d'appartements.

Il ne faut pas attendre les changements de l'écran LCD RF avant la fin de l'année, estime Andrei Boykov. Selon lui, le problème des appartements sera résolu d'ici la fin de 2016. Il note également que tous les projets d'appartements ne sont pas des «pseudo-logements». Dans certains cas, il s'agit d'hôtels d'hébergement à court et moyen terme, et les acheteurs de tels appartements sont principalement des investisseurs qui achètent des biens immobiliers à des fins de location. Un exemple est le complexe du groupe Pioneer, Vertical de NAI Becar et d'autres.