Наказателна отговорност на разработчиците към притежателите на капитал. Съвет на адвокат: какво да направите, ако предприемачът е забавил доставката на къщата

В сила от 12 май 2016 г. федералния закон No 139-ФЗ, която предвижда наказателна отговорност за донасяне Париграждани в голям мащаб в нарушение на законодателството за участие в споделено строителство жилищни сгради.

Юристи на компаниите за развитие и консултации говориха за това колко ефективна ще бъде новата законодателна мярка.

Приемането на закон, предвиждащ допълнителна отговорност за разработчиците, е съвсем логично. Законодателите се опитват да избегнат нова вълна от измамени инвеститори в недвижими имоти.

Въпреки че вече е в начален стадий: както съобщи РИА Новости през юни 2016 г., позовавайки се на заместник-министъра на строителството и жилищно-комуналните услуги на Руската федерация Олег Бетин, през 1-во тримесечие на тази година има тенденция за растеж на фалирали фирми, недовършени проекти и в резултат на това броят на притежателите на капитал, които са в неприятна ситуация ...

Същността на романа

И така, какво означава изменението? Наказателна отговорност за икономическо престъпление.

Федерален закон № 139 предвижда, че привличането на средства от граждани за строителство в нарушение на изискванията на законодателството за участие в споделено строителство на жилищни сгради и / или други недвижими имоти в голям мащаб (над 3 милиона рубли) се наказва със задължителна работа за до 360 часа или поправителни работи до 1 година, или принудителен труд до 2 години, или лишаване от свобода за същия срок със или без ограничение на свободата до 1 година.

Същото деяние, извършено от група лица по предварително съгласие, както и в особено голям мащаб (5 милиона рубли), се наказва със задължителен труд до 480 часа или поправителен труд до 2 години или принудителен труд за до 5 години или лишаване от свобода за същия период със или без ограничение на свободата до 2 години.

Нормата съдържа клауза, припомня Наталия Баранкова, адвокат в Пересвет-Инвест АД: лице, което е набрало средства, заобикаляйки Федерален закон № 214, „се освобождава от наказателна отговорност, ако размерът на събраните средства (сделки със средства) е изцялои / или ако от посоченото лицеса предприети мерки в резултат на което апартаментна къщаи (или) друг обект на недвижим имот е пуснат в експлоатация. "

Спорни схеми

В момента най -сигурната схема за закупуване на апартамент в строящ се проект е сключването на договор дялово участие(или споразумение за цесия като специален случай).

Освен това законът предвижда схема за участие в жилищна кооперация и придобиване на жилищни сертификати от предприемач, казва Евгения Владимирова, ръководител на проекти на Rambler & Co, Rambler-Real Estate. В същото време все още съществуват противоречиви схеми за инвестиране в строителство за сметка на гражданите, като предварителни споразумения за покупко-продажба на апартаменти, договори за съвместно инвестиране, сурогатни „жилищни кооперации“, различни сметки.

„Всички тези схеми са ненадеждни и могат да доведат до загуба на средства от страна на крайните потребители“, казва Владимир Шмаков, директор на отдел „Правна поддръжка на недвижими имоти“ в PSN Group.

Схемата за сметки е следната: юридическо лице, което работи с предприемач, сключва договор за заем с потенциален купувач на апартамент. След това издава сметки в замяна на пари. Купувачът идва с тези записи на заповед до предприемача и сключва предварителен договор за покупко -продажба на апартамента, според който и двете страни се задължават да сключат основния договор за покупко -продажба, в който записите на заповед действат като обезпечение за задължението от страна на купувача.

След като къщата е предадена на държавната комисия и се регистрира собствеността на предприемача върху създадения имот, се сключва основният договор за покупко -продажба.

Ако предприемачът се обяви в несъстоятелност и строителството спре, тогава на купувачите на апартаментите остават само безполезни сметки, обяснява Александър Зарицки, ръководител на отдела за поземлени и имуществени отношения на Heads Consulting.

Освен това, държавна регистрацияподлежат само споразумения за лоялност. Липсата на регистрация отваря широки възможности за разработчика както за незаконно присвояване на средства, така и за тяхното изтегляне чрез фирми -черупки, и за пълна измама, казва Татяна Райхардт, заместник генерален директор на Mobil Stroy XXI.

Между другото, ако клиент плаща в брой директно на предприемача, когато купува жилище по споразумение за акционерно участие, тази сделка също се счита за незаконна, привлича вниманието Емил Захаряев, управляващ партньор на Rezidential Group.

Тук има един нюанс: Федералният закон № 214-ФЗ "За участие в споделено строителство ..." ясно посочва: предприемач в строителството на всеки жилищен имот, разрешение за строеж, за което е получено след 1 март 2015 г., може събират само средства по DDU.

Въпреки това, няма съдебни решения, за които разработчиците да привличат пари от граждани предварителен договор, ангажирайте ги заобикаляйки законодателството, - казва началникът на отдела правна подкрепаклиенти на KalinkaGroup Мурат Бороков.

Други схеми за набиране на пари: прехвърлянето на права по инвестиционни споразумения, споразумение за продажба и покупка на бъдещо нещо също са законни. Защо? Тъй като няма ясна формулировка какво е „привличане на пари от граждани“? Също така се изисква съдебно решение, че освен системата за предучилищно образование, всеки друг метод в действителност обхваща набирането на средства.

Възможни последствия

Някои юристи смятат, че новият закон може да включва компании, за които "не е предназначен". И малки строителни фирми и артели, които строят къщи за няколко семейства. Ако такава къща има общи части, дори и да е таван или мазе, може да се разпознае като жилищна сграда.

Съответно, като вземе авансово плащане за изграждането на такава сграда, малка компания може да бъде подведена под отговорност просто поради незнание, обяснява Татяна Райхардт.

Скъпо е да се организира всичко в съответствие с 214-ФЗ с такава конструкция, но ако мазето и таванското помещение са разделени на участъци по границата на частите на къщата, тогава това вече не е предмет на закона и може да бъде безопасно построен.

Въпросната ефективност

Ще бъде възможно да се оцени ефективността на новия закон след около година и половина, смятат експертите: това е периодът от време, който обикновено преминава от измама на клиенти от разработчика до колективни жалби до прокуратурата и други. надзорни органи... Ако делът на обжалванията на гражданите по този въпрос намалее, ще бъде възможно да се говори за положителното въздействие на измененията върху правната атмосфера в страната.

В момента прогнозите на адвокати и разработчици относно ефективността на романа са разделени. Емил Захаряев смята, че възможността за криминална измама ще изплаши много безскрупулни разработчици, като казва, че понякога не е важна строгостта на наказанието, а неговата неизбежност.

„Промените в кодекса ще помогнат за намаляване на броя на недобросъвестни разработчици на пазара, повишаване на нивото на доверие в компаниите за разработчици и ще повлияят положително на репутацията на инвестиционната и строителната индустрия“, казва Владимир Шмаков, директор на Правен отдел за недвижими имоти на PSN Group.

Алексей Перлин, генерален директор на SMU-6 Invest, е съгласен с колегите си, смятайки, че подобна радикална мярка е „най-ефективната“.

В същото време Мурат Бороков, ръководител на отдела за правна поддръжка на клиенти на Kalinka Group, се съмнява, че тази промяна в Наказателния кодекс ще промени нещо: „Изменението предвижда освобождаване на разработчика от отговорност, ако той върне парите получи или пусне сградата в експлоатация навреме. Огромен брой големи разработчици не привличат средства чрез институция за предучилищно образование и формално имат право на това. "

В наказателния закон вече има статия за измама, припомня Рената Беляева, ръководител на правния отдел на Семейство КАСКАД. Привличането на наказателна отговорност е възможно само по отношение на физически лица, а обхватът на субектите на отговорност не е установен от закона.

Следователно е невъзможно предварително да се каже кой всъщност ще бъде отговорен за тази статия: обикновените служители на организацията, получаващи заплати (било то брокери, счетоводители), или крайните бенефициенти, които може дори да не бъдат включени във веригата на „набиране на средства схеми “.

Когато бъдат установени нарушения на 214-ФЗ, връщането на парите вече може да е проблематично. Следователно, смята адвокатът, би било много по -ефективно да се реши въпросът за гарантиране на завършването на строителството на съоръжения.

Владимир Каширцев, генералният директор на компанията „Азбука Жиля“, също е убеден, че наказателната отговорност няма да има никакъв ефект, тъй като финансовите наказания трябва да се прилагат за финансови престъпления, а лицата, извършили финансово престъпление, трябва да бъдат забранени да правят бизнес. Тази законодателна инициатива ще доведе само до допълнителен психологически стрес върху надеждни разработчици.

Законът не засяга връщането на средства или получаването на обезщетение на акционера, обръща внимание на старшия юрисконсулт на НДВ-Недвижимост Владимир Дронов.

Новела може да доведе до увеличение на цената на жилищата в строеж с до един процент, тъй като предприемачите ще включат допълнителни рискове в цената на жилищата, смята Татяна Райхард. А рискът от незавършено строителство по-често ще бъде застрахован не от собствените му дъщерни застрахователни компании, а от големи застрахователи.

Като цяло, на фона икономическа кризапозицията на съвестните предприемачи в правния смисъл, докато пазарът се влошава, оплаква се Василий Шарапов, обяснявайки, че законодателят въвежда нови закони, данъци, административни бариери, без да разбира подробностите, включително кой от разработчиците прави бизнес според закона, и който го прави целенасочено нарушава.

„Обстоятелствата могат за една нощ да превърнат напълно надежден и отговорен разработчик в ненадежден банкрут“, потвърждава Оксана Сторожук, директор на групата компании Sibpromstroy, обяснявайки, че компанията надгражда собствени средствабез да привлича пари от граждани за споделено строителство... Това дава възможност да се продават жилища не на базата на институция за предучилищно образование - обаче на пазара има малко такива примери.

(GC „Сибпромстрой“ влезе в столичния регион с два проекта на RC „Altair“ и RC „Zelenogradsky.“ Политиката на компанията е „да не се получават заеми от населението“).

LCD Altair

Експертите посочиха ефективните мерки като постепенно увеличаване на финансовата и инвестиционна грамотност на населението, разяснителна работа и проверка на дейността на организации, които привличат пари от населението.

„Докато хората са готови да вярват в чудеса и да носят пари на измамници, обещаващи апартаменти на половин цена, без да четат документацията и договорите, няма да е възможно да се справим с машинациите в тази среда“, обобщава Татяна Райхард.

През април текуща годинаДържавната дума на Руската федерация прие на трето четене изменения в Наказателния кодекс, които установяват наказателна отговорност за разработчиците за нарушаване на правата на притежателите на акции.

На пръв поглед актуални и потенциални купувачиапартаменти, това нововъведение трябва да бъде окуражаващо в буквалния смисъл - казват те, разработчиците ще изпълняват по -точно задълженията си. Но първо трябва да разберем за какво разработчикът може да бъде съден. Второ, да отговоря на въпросите: има ли смисъл от тази норма и как би могла да изглежда на практика? Трето, наистина ли подобна заплаха ще изплаши разработчиците?

Като начало, нека помислим за каква и към каква отговорност е било възможно да се привлекат разработчици преди въвеждането на наказателна отговорност за тях?

Административна отговорност на разработчика

Трябва веднага да се каже, че привличането на разработчици към административна отговорност е малко вероятно да играе значителна роля в тяхната дейност - те носят само загуби на репутация.

Например, наскоро писахме за конфликта в Улянка, където едно от нарушенията на разработчика бяха опити за ограничаване на правата на притежателите на дялове. И така, предприемачът въведе в споразуменията за участие в капитал клаузи, забраняващи прехвърлянето на права на трети страни без съгласието на самия предприемач, както и задължението на акционера, след като въведе къщата в експлоатация, да сключи споразумение с определен управляващо дружество... И двете изисквания са абсолютно незаконни, тъй като сериозно ограничават правата на притежателите на капитал.

В резултат на това глобата за разработчика е 10 000 рубли. Тежестта на престъплението сравнима ли е с наказанието? Разбира се, че не. Да, някой може да се обърне към съответните органи и да привлече строителната фирма към административна отговорност. Но по -голямата част от притежателите на акции няма да направят това - поради незнание, липса на време и все още ще бъдат де факто ограничени в правата. Е, какво са 10 000 рубли за строителна компания, която се занимава с милиони или милиарди - ще се страхува ли от такава отговорност?

Нека вземем друг пример. Тази година прокуратурата на район Петродворцови въз основа на резултатите от проверката на прокурора образува три дела за административни нарушения срещу ООО "Адмирал", извършени по време на съвместното строителство.

В резултат на това този разработчик е привлечен към административна отговорност за факта, че в нарушение на разпоредбите на 214-ФЗ, той привлича средства от граждани не въз основа на DDU, регистриран по процедурата, установена от закона, а въз основа на на споразумение за осигуряване изпълнението на задълженията по това споразумение.

Всъщност има пряка измама, изразена в намерението да се избегне отговорността. Но този акт изглежда като измама само в ежедневието, а не в юридически план. В резултат на това глобата е по-голяма, отколкото в предишния пример, но 500 000 рубли за разработчика не са големи загуби. Но ако никой не беше забелязал фалшифицирането на договора, той щеше да „спести“ десетки милиони рубли, избягвайки отговорността, предвидена от Закон 214-FZ.

Или ето други действия на разработчика, които изглеждат точно измамни и от гледна точка на закона могат да бъдат привлечени само към административна отговорност и дори тогава не е много значимо.

Става въпрос за рекламиране на вашите жилищни имоти. Така законът предвижда, че информацията за строителен проект, публикувана в медиите или в интернет, трябва да бъде абсолютно достоверна. Освен това, за да рекламирате вашия имот, трябва да имате разрешение за строеж.

И какво на практика? Изпълнени ли са тези изисквания? Не, разбира се, че не - и информацията за обектите често не съответства на реалността, а разрешението за строеж често липсва. Каква е отговорността на разработчика за подобни нарушения? В първия случай - глоба до 400 000 рубли, във втория - до 500 000. И какво? Е, той плати половин милион, но привлече пари от притежатели на акции за половин милиард.

Подобно законодателство защитава притежателите на капитал, страхуват ли се разработчиците от такава отговорност? Да, нито едното, нито другото - с изключение на чувството за дълбоко морално удовлетворение, това няма да даде на инвеститорите в недвижими имоти нищо, а строителите не им пука - те знаят много добре какво правят.

Как реагират законодателите на това? Да, почти по всякакъв начин и ако реагират, пак не дава плод. Например депутатите от Законодателното събрание на Санкт Петербург предлагат увеличаване на размера на глобите за строителните компании, извършващи строително-товаро-разтоварни дейности през почивните и неработни дни. почивни дниот 7.00 до 12.00: сега максимален размерглобата за юридически лица за такива действия е 15 000 и се предлага да се увеличи до 500 000 рубли.

Какво ще се случи на практика? Колко граждани ще се втурнат към някоя институция с жалби? Колко институции са отворени през уикендите? И ако работят, колко добре? И защо само до 12.00 часа - празниците са празници, а да празнуваме, а не да слушаме джаккум? И какво - няма други проблеми със строителството?

Така че няма сериозна защита за привличане на разработчиците към административна отговорност. Може би с едно изключение, което ще бъде разгледано по -долу.

Гражданска отговорност на разработчиците под формата на неустойка

Най-честата ситуация, когато предприемач е привлечен към гражданска (финансова) отговорност, разбира се, е забавянето на прехвърлянето на апартамент на акционер. Периодът на забавяне започва да тече от деня след датата на прехвърляне, посочена в споразумението за участие в капитал. Ако договорът внезапно посочва тримесечие, тогава - от първия ден на следващото тримесечие.

В договора за дялово участие трябва да бъде посочен и размерът на неустойката за забавянето на прехвърлянето на апартамента, ако няма такова указание, тогава неустойката ще бъде събрана в размера, предвиден от закона. Имайте предвид, че договорът не може да посочва размера на неустойката в случай на гражданска отговорност на разработчиците, по-малка от предписаната в закона, ако тя все още е по-малка, тогава тази клауза е нищожна и ще бъде събрана "законна" неустойка. Изчислява се по следния начин:

брой дни забавяне x 11% (лихвен процент на рефинансиране на Банката на Русия) x 1/300 x договорна цена x 2 = неустойка.

Например договорът посочва цената на апартамент от 3 милиона рубли, забавянето беше точно една година, получаваме: 365 x 0,11 x 1/300 x 3 000 000 x 2 = 803 001.

Изглежда като солидна сума и ако вземем предвид, че стотици собственици на капитал купуват апартаменти в много къщи, тогава степента на гражданска отговорност на предприемачите под формата на неустойка трябва да бъде много висока - това е риск от загуба на десетки или дори стотици милиони рубли. Но защо по -голямата част от жилищните комплекси се отдават под наем със закъснения и често в продължение на много години?

Има две точки. Първо, бездействието на притежателите на капитал, които чакат от години, но не кандидатстват с искания за връщане на платеното за апартамента и освен това с неустойка. Между другото, не е необходимо да комбинирате и двете. Можете да изчакате апартамента, да получите акт за приемане и с него да поискате наказание за изчакване. Но малко хора правят това и разработчиците, разбира се, не се стремят да носят гражданска отговорност- някои дори не го застраховат.

Второ, разработчиците в такава критична ситуация понякога просто "източват" активите си и фалират. Но все още има шанс да получите това, което искате.

Наказателна отговорност на разработчика

По-горе беше споменато, че има само един вариант, когато разработчикът може да бъде привлечен към административна отговорност „по сериозен начин“. Това привлича пари от притежатели на акции без разрешение за строеж. Изглежда, че глобата тук не е много голяма за строителна компания - от 500 000 до 1 милион рубли. Но факт е, че тази глоба може да бъде наложена за сключването на всеки договор за участие в акции, а ако в къща има стотици апартаменти, тогава сумата се оказва много, много сериозна.

Но защо все пак това не плаши разработчиците? Да, причините са едни и същи: липса на воля на притежателите на акции и способност за „източване“ на пари. Е, как можете да възстановите размера на глобата, ако компанията няма нищо - няма пари, няма имущество? И да върнете парите на притежателите на акции?

Следователно е необходимо да се съди не строителна компания, която всеки момент може да се окаже „манекен”, а нейното управление - и то не административно, а наказателно. Личната отговорност винаги е по -силна от корпоративната отговорност.

Тази очевидна необходимост започна да се осъществява едва през 2014 г., когато депутатът Александър Хинщайн, ръководител на парламентарната група за защита правата на притежателите на акции, не внесе съответния законопроект в Държавната дума, който беше приет през третата четене на 20 април 2016 г.

Този закон предвижда въвеждането на член 200.3 в Наказателния кодекс на Руската федерация, който се нарича: „Привличане на средства от граждани в нарушение на изискванията на законодателството за участие в съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти. "

За подобен акт при наличие на голям размер изпълнителна властстроителна компания може да бъде наказана:

• задължителен труд до 360 часа;
• поправителен труд до 1 година;
• принудителен труд до 2 години;
• лишаване от свобода до 2 години с ограничение на свободата до 1 година или без.

Ако това престъпление е извършено в особено голям мащаб или от група лица по предварителен сговор, тогава наказанието ще бъде по-строго:

• задължителна работа до 480 часа;
• поправителен труд до 2 години;
• принудителен труд до 5 години;
• лишаване от свобода за същия период със или без ограничение на свободата до 2 години.

В същото време привличането на средства в размер над 3 милиона рубли се признава като голяма сума; особено големи - повече от 5 милиона рубли.

Но големият размер тук не е толкова голям - цената е средна студио апартаментв нови сгради, особено големи - цената на средно "парче копейка". Тоест дори един акционер може да се обърне към властите. И ако има няколко от тях, тогава ефективността ще бъде много по-висока.

Но ние обсъдихме по -горе: дали предприемачът ще бъде подведен под отговорност или не - каква разлика има за собственика на недвижим имот, ако парите никога не му бъдат върнати?

Тук обаче, може да се каже, е просто уникален случай. Новият член на Наказателния кодекс на Руската федерация съдържа много полезна разпоредба за притежателите на капитал, че лице, извършило такова престъпление, се освобождава от наказателна отговорност, ако изцяло възстанови събраните средства или предприеме мерки за въвеждане на къщата в експлоатация.

Тоест, законът дава възможност на ръководителя на компанията разработчик да „изплати“ от наказание (дори и да не е в затвора, никой не иска да има криминално досие), но ако изпълнява задълженията си към притежателите на капитали. Така че той ще трябва да се сдържа, но или да върне парите, или да завърши изграждането на къщата.

Тук е невъзможно да не се съгласим с твърдението на Хинщайн, че това е много важно правило, което много по -надеждно ще защитава правата на притежателите на акции. Разбира се, се изразява становището, че член 159 от Наказателния кодекс „Измама“ също ги защитава, но в сравнение с този роман той е много по -неясен и следователно е много по -лесно за ръководството на разработчика да избегне отговорността. Тук всичко е по -ясно.

Въпреки това си струва да предупредим потенциалните купувачи на жилища за рисковете от сключване на предучилищно образование с компании, които нямат поне основния пакет от документи, който включва:

• документи за строителна площадка (собственост или наем);
• декларация за проект;
• разрешение за строеж.

Неспазването на сроковете за жилищно строителство може да бъде фатално за повечето предприемачи, ако притежателите на капитал използват целия арсенал от финансови санкции срещу нарушителите, за да защитят правата си. Адвокат Олег Сухов („Юридически център на адвокат Олег Сухов“) разказва за някои от методите за обезщетение за загуби, възникнали във връзка с нарушаването на условията за въвеждане в експлоатация на нови сгради.

Съгласно закона "За участие в споделено строителство" (214-ФЗ), в случай на нарушение на крайния срок за прехвърляне на строителния обект на акционера, предприемачът, виновен за това, е длъжен да плати на купувача не само неустойка (в сумата от 1/150 от ставката на рефинансиране Централната банка RF), но и да компенсира изцяло причинените щети. Това е посочено и в Закона "За защита правата на потребителите". За какви загуби можем да говорим?

Сред купувачите на нови сгради има много семейства, които са продали единственото си жилище и след като са инвестирали приходите в строителството, живеят в апартаменти под наем... В случай на забавяне при въвеждане в експлоатация на жилища и неспазване на сроковете, посочени в споразумението за участие в капитал, притежателите на капитал имат право да изискват от предприемачите възстановяване на част от направените разходи за наем. Освен това, в общия размер на щетите, които трябва да бъдат компенсирани, съдът може да включи разходите, свързани с търсенето на жилища (например комисионни за недвижими имоти), плащане на сметки за комунални услуги, правни услуги. Участникът в споделено строителство трябва да документира размера на загубите (договори, платежни документи, разписки, касови бележки и др.).

„Съдилищата решават дела, свързани с обезщетение за загуби в полза на притежателите на капитал, ако се докаже причинно -следствена връзка между забавянето на прехвърлянето на жилища от предприемача и загубите, понесени от гражданите“, обяснява адвокат Олег Сухов. Ако такава връзка не е очевидна, тогава искът може да бъде отхвърлен. Например, малко вероятно е съдът да се съгласи да възстанови на акционера разходи за наем, направени преди изтичане на крайните срокове за въвеждане на къщата в експлоатация и прехвърляне на апартамента, установен в споразумението за дялово участие. Важно е да се докаже принудителният характер на направените разходи, както и да се убеди съдът, че няма право да се използва друго жилище освен наетото.

Често Роспотребнадзор излиза с искове в интерес на притежателите на капитали, които са пострадали в резултат на неизпълнението на обявените срокове за строителство. Има случаи, когато размерът на обезщетението за неизпълнение на датите за въвеждане в експлоатация, посочени в споразуменията за дялово участие, достига 15-20% от цената на жилищата.

Напоследък около 40-50% от новите сгради се купуват на кредит. По правило по време на строителството се определя повишена лихва, която автоматично се намалява след предаване на къщата на държавната комисия и регистрация на имота. „Надплащанията по заема, произтичащи от неуспеха на периода на строителство, могат да бъдат възстановени и от предприемача, виновен за дългосрочно строителство - в случай, че динамиката лихвени процентие пряко обвързан с датата на въвеждане на жилището в експлоатация “, спомня си Олег Сухов.

Струва си да се отбележи, че Гражданския кодекс под загуби означава не само разходите, направени от пострадалото лице, но и неполучените доходи, които това лице би имало при нормални условия на граждански оборот. Случаите, свързани с възстановяване на пропуснати печалби от физически лица, са едни от най -сложните и непредсказуеми.

В допълнение към иска за изплащане на неустойка и обезщетение за загуби в случай на забавяне на строителството, акционерът има право да предяви иск срещу предприемача за обезщетение за морални щети. Както показва арбитражна практика, размерът на компенсацията, изплатена по такива искове на участниците в споделената инвестиция, е от 5 до 40 хиляди рубли.

Има ли наказателна отговорност на предприемача по споразумение за споделено строителство? Акционерите и разработчиците (строителни компании) са длъжни да сключват споразумения за дялово участие в строителството (DDU) помежду си в съответствие с Федерален закон № 214 от 30 декември 2004 г. последните промени 03.07.2016 г., Федерален закон № 361). Спорни точкимежду страните в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, трябва да се разреши чрез преговори въз основа на условията на договора, както и Федералния закон № 214.

Въпреки това през 2016 г. в Наказателния кодекс на Руската федерация (Наказателния кодекс на Руската федерация) се появи нов член (клауза 3 на чл. 203 от Наказателния кодекс на Руската федерация). Този член е влязъл в сила от Федерален закон № 139 от 05/01/2016 и налага наказателна отговорност на предприемача за набиране на средства от притежатели на акции в нарушение на действащото законодателство.

Какво представлява съставът на престъплението?

Тази статия признава самия факт за привличане на пари от притежатели на капитал за изграждане на жилища в институция за предучилищно образование като част от престъпление в нарушение на Федералния закон № 214 в големи или особено големи размери. С други думи, за нарушение на Федералния закон № 214 е предвидена наказателна отговорност.

Под голям размер се разбира увеличаване на обем на финансиране над 3 милиона рубли. Особено голям размер - от 5 милиона рубли. Трябва да се разбере, че за да се инкриминира предприемачът с тази статия, е достатъчно да се докаже фактът на привличане на такива суми като цяло, а не изобщо от един отделен акционер.

Съгласно определението за престъпление, разработчикът може да бъде съден, когато се докажат нарушения на няколко разпоредби на DDU. Такива нарушения могат да бъдат:

1. Невъзможност за получаване на разрешение за строеж в срок.
2. Несключване на договор за наем или покупко-продажба на поземлен имот.
3. Отказ за публикуване декларация за проект.

Всяка от тези дейности строителна компанияе длъжен да изпълни съгласно чл. 3 ФЗ №214. Освен това по чл. 15.1 и 15.2 от Федералния закон № 214, предприемачът е длъжен да застрахова задълженията си към притежателите на капитал или да им предостави банкова гаранция.

Строителната компания може да наруши други точки от DDU, но в този случай те ще бъдат разгледани вече от гледна точка на нарушение на нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация и не водят до наказателна отговорност по чл. 300.3 от Наказателния кодекс на Руската федерация.

Ще спре ли Наказателният кодекс на Руската федерация безскрупулните разработчици?

Ако следвате практиката съдебни споровемежду притежателите на капитал и строителните компании, в по -голямата част от случаите има задълбочена предварителна подготовка, която ви позволява да прикриете ненадеждността на компанията. Изглежда, че банкова гаранция или застраховка е надеждна гаранция за обезщетение за загуби на притежателите на капитал, ако строителството не бъде завършено навреме. Но в действителност формулировката на застраховките и гаранциите може да бъде толкова неясна, че в крайна сметка никой не може да получи нищо за тях.

За сметка на средствата, получени от продажбата на първите апартаменти в бъдеще жилищен комплексразработчикът получава сума, която повече от покрива разходите му за извършване на действията, предвидени от Федерален закон № 214: изготвяне на проектна декларация, получаване на разрешение за строеж и др. Но тогава всичко зависи от намеренията на строителната компания. Никой не може да гарантира, че строежът наистина ще бъде извършен и няма да спре.

За доказване на състава на престъплението по чл. 200.3 от Наказателния кодекс на Руската федерация, първо трябва да докажете, че парите са привлечени специално за целите на строителството, а не за друго. На практика често е невъзможно да се получат такива доказателства. Помощта на професионален адвокат в такава ситуация е необходимост, тъй като не е лесно да се събере доказателствената база.

Важно е да се отбележи бележката под линия към чл. 200.3 от Наказателния кодекс на Руската федерация, според който строителна компания може да бъде напълно освободена от наказателна отговорност, ако той доброволно върне получените от тях пари на всички собственици на капитал, а също така направи всичко, за да въведе жилищна сграда в експлоатация.