ბინების ცვლილებები კანონში. ბინა გადაკეთდება საცხოვრებლის სტატუსით, მაგრამ დაჯავშნით

ბევრი პოპულარული მყიდველებისთვის ბინების პოპულარული ფორმაა. ამ სეგმენტმა მოახერხა მოკლე დროში სერიოზული საბაზრო წილის მოპოვება. მაგრამ პრობლემა ის არის, რომ კანონს ამაზე განსხვავებული აზრი აქვს. კანონი განიხილავს ბინებს არასაცხოვრებელ შენობებს და არ კლასიფიკაციას მათ საცხოვრებლად. მაგრამ ახლო მომავალში სიტუაცია შეიძლება მკვეთრად შეიცვალოს. ოქტომბერში რუსეთის მშენებლობის სამინისტრომ გამოაცხადა გადაწყვეტილება, რომლის მიხედვითაც იგეგმება ამ ტიპის საცხოვრებლის სამართლებრივი სტატუსის შეცვლა. ამ ეტაპზე დოკუმენტი განიხილება, მაგრამ მალე მიიღებენ გადაწყვეტილებას, ბინებს შეეძლებათ გათანაბრება საცხოვრებელი უძრავი ქონებით.

მრავალი ადამიანისთვის, კერძოდ, დეველოპერებისა და მფლობელებისთვის, ასეთი გადაწყვეტილების მიღებას დიდი მნიშვნელობა ენიჭება. ეს არის მნიშვნელოვანი წინგადადგმული ნაბიჯი და ამ სეგმენტის სამართლებრივი მახასიათებლების შეცვლის შესაძლებლობა. მაგრამ კანონის ვერსია, რომელიც ახლა არსებობს, მოითხოვს შემდგომ განხილვას და უამრავ მნიშვნელოვან გაუმჯობესებას. ამისათვის კანონპროექტი განხილვის ეტაპზე გადის. ამ ეტაპზე გამოვლინდება ახალი მარეგულირებელი დოკუმენტის ყველა ძლიერი და სისუსტე. ეს საშუალებას მოგცემთ მოაწყოთ დოკუმენტი რაც შეიძლება ახლოს თანამედროვე რეალობებთან.

ამ ეტაპზე, დაგეგმილია რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის მე -16 მუხლის მე -5 და მე -5 პუნქტების ცვლილებები. დაგეგმილია ისეთი კონცეფციის დანერგვა, როგორც ”მრავალფუნქციური შენობა”. ეს ტერმინი გულისხმობს შენობას, რომელშიც არის როგორც საცხოვრებელი, ასევე კომერციული შენობა, არასაცხოვრებელი. მაგრამ პრობლემა ის არის, რომ არ არსებობს მკაფიო ფორმულირებები იმის შესახებ, თუ რა ითვლება ბინებად და როგორ ეხება კანონი ამ საკითხს.

ახლა შეგვიძლია ვთქვათ, რომ თავად დოკუმენტში მოცემულ მომენტში არ არის მკაფიო განსაზღვრებები, თუ რა შეიძლება ჩაითვალოს რეალურად ბინებად, როგორ უნდა განვასხვავოთ ისინი სხვა ტიპის საკუთრებისა და საცხოვრებლისგან, გაურკვეველია. უკავშირდება თუ არა ისინი ბინებს ანალოგიურად, როგორც აპარტამენტები, ან იქნება მიდგომა გარკვეულწილად განსხვავებული? ჩნდება კიდევ ერთი კითხვა. რა უნდა გააკეთოს იმ ოთახებთან, რომლებიც დღეს ითვლება ბინებად, მაგრამ არ შეესაბამება ყველა კრიტერიუმს? ჩნდება სერიოზული კითხვა, რა უნდა გააკეთოს შემდეგ ასეთ ბინებთან. მარეგულირებელი დოკუმენტის ამ ვერსიაში არ არის ნათქვამი პასუხები ამდენ მნიშვნელოვან კითხვაზე. აქედან გამომდინარე, აუცილებელია დოკუმენტის დასრულება და შესაძლოა მასში გარკვეული ცვლილებები შეიტანოს, რათა ეს საკითხი სრულად მოგვარდეს.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი საკითხია ის, თუ რას მისცემს თავად მეპატრონეებს ასეთი კანონის მიღება და ბინების აღიარებას. რა თქმა უნდა, ერთი დიდი უპირატესობა არსებობს, რაც ბინაში დარეგისტრირებაა. ამჟამინდელი სტანდარტების მიხედვით, მხოლოდ დროებითი რეგისტრაციის მიღება შეიძლება არა უმეტეს 5 წლის განმავლობაში. ამიტომ, ნებისმიერ შემთხვევაში, მეპატრონე იძულებული იქნება დარეგისტრირდეს სხვაგან.

ჩვენი კომპანია აქცენტს აკეთებს ელიტურ კლასზე. ეს ნიშნავს, რომ ბინების კლიენტი არ არის ერთადერთი საცხოვრებელი. აქედან გამომდინარე, სხვაგან დარეგისტრირების პრობლემა არ არის. შეგიძლიათ დარეგისტრირდეთ სხვა ბინაში. ნებისმიერ შემთხვევაში, იქნება უამრავი კლიენტი, ვისაც სურს არა მხოლოდ რეალურად იცხოვროს ბინებში, არამედ ლეგალურად. ეს მნიშვნელოვანია, მაგალითად, ისე, რომ მფლობელს შეუძლია მიიღოს ისეთი მომსახურება, რომელიც ხელმისაწვდომია მხოლოდ რეგისტრირებულ რეზიდენტებზე. ამ ყველაფერ საკითხს უდიდესი მნიშვნელობა აქვს.

ექსპერტთა უმეტესობამ, დეველოპერებმა და თავად მეპატრონეებმა დიდი ხანია თქვეს, რომ ბინების ლეგალიზება უნდა მოხდეს. ამისათვის აუცილებელია ყველა ნორმისა და მნიშვნელოვანი ასპექტის შემუშავება. ახალმა იურიდიულმა დოკუმენტმა უნდა დაარეგულიროს ეს სფერო

თავის მხრივ, ბევრი ექსპერტი და ბაზრის მონაწილე აღნიშნავს, რომ თუ ამგვარი ნორმები მიიღება, ფასების პოლიტიკა შეიცვლება. ამის შემდეგ, ბინების ფასი ფასით შეიძლება შევადაროთ ჩვეულებრივ ბინებს. დღეს, ბინების ფასი გაცილებით მაღალია და ფასების სხვაობამ შეიძლება 20% -ს მიაღწიოს.

არსებობს საფუძველი იმის დასაჯერებლად, რომ ფასები კვლავ განიცდის ცვლილებებს. ეს შეიძლება გამოწვეული იყოს იმით, რომ საჭირო იქნება გარკვეული ასპექტების ნორმებთან შესაბამისობაში მოყვანა. ადრე კომპანიებს შეეძლოთ გარკვეული ქულების ანაზღაურება თავიანთი მომხმარებლებისთვის, ფასის შემცირებით. ასეთი უხერხულობა მოიცავს რეგისტრაციის იმავე შეუძლებლობას, კომუნალური მომსახურების უფრო მაღალ ფასებს და სხვა. ამ დოკუმენტის მიღების შემდეგ, დეველოპერები უბრალოდ ვერ შეძლებენ გამოიყენონ ასეთი მექანიზმები და გააცნონ ე.წ. ”კომპენსაციური ფასდაკლებები” მათი კლიენტებისთვის.

აუცილებელია გავითვალისწინოთ ის ფაქტი, რომ ბინების გადასახადები უფრო მაღალია. ჯერ კიდევ რთულია იმის თქმა, თუ რა სახის საგადასახადო პოლიტიკა იქნება ამ საკითხთან მიმართებაში. არსებობს შესაძლებლობა, რომ ბინების ფასი მოიმატებს, მაგრამ გადასახადი იგივე დარჩება. თუ ბინების გათანაბრება ხდება საცხოვრებელთან, მაშინ, შესაბამისად, გადასახადის განაკვეთი შემცირდება.

ჩვენ მიგვაჩნია, რომ მიუხედავად მრავალი საკამათო პოზიციისა და საკითხისა, აუცილებელია კანონის მიღება. ბინებს უკვე დიდი ხანია სჭირდებათ იურიდიული კონსოლიდაცია, როგორც სახლის ტიპი. ეს პოპულარული ფორმატია ბაზრისა და მოთხოვნის თვალსაზრისით. შეიძლება ვიწინასწარმეტყველოთ, რომ მომავალში ასეთი ობიექტების მოთხოვნა მხოლოდ გაიზრდება. ამიტომ მათთვის საცხოვრებელი ფართის სტატუსის უზრუნველყოფა მნიშვნელოვანი და აუცილებელი ნაბიჯი იქნება.

მშენებლობის სამინისტრომ შეიმუშავა ახალი კანონპროექტი, რომელიც გამიზნულია "ბინის" კონცეფციის მკაფიო განმარტებას და შესაბამისი ცვლილებების შეტანას რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსში. დაგეგმილია ბინების გარანტიების გაცემა საერთო მშენებლობის შესახებ კანონმდებლობის შესახებ (214-ФЗ), რომელიც ადრე მხოლოდ საცხოვრებელ ობიექტებს ეხებოდა. Novostroy-M- მა ექსპერტებმა გაარკვია, თუ რა მოუვა უძრავი ქონების ამ ფორმატს და რა სარგებელს მიიღებს ბინის მყიდველები ახალი კანონისგან.

ნატალია შატალინა, MIEL-Newbuilding- ის გენერალური დირექტორი

ჯერჯერობით, არავის ჩნდება საკითხი, რომ ყველა ბინა ბინის საცხოვრებლად აღიარონ და მათში დარეგისტრირება ნებადართონ. ახლა ნათქვამია, რომ პირველ რიგში, უნდა შეიმუშავონ უძრავი ქონების ამ ფორმატის ყველა საჭირო მოთხოვნა, და მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ აშენებული სახლი ყველა მოთხოვნას აკმაყოფილებს, რეგისტრაცია აქ შესაძლებელი იქნება.

თუ ახალი მოთხოვნები მინიმალურია და არ იწვევს ბინების უფრო მეტ ფასებს, მაშინ შეიძლება ვიფიქროთ ამ ფორმატზე მოთხოვნის ზრდა, რადგან მთავარ კრიტერიუმს ყიდვისას გადაწყვეტილების მიღებისას წარმოადგენს ბინის ან ბინის ფასი. ამ შემთხვევაში, დეველოპერებისთვის უფრო მომგებიანი იქნება ბინების აშენება, რამაც შეიძლება ბაზარზე მიწოდების ზრდა გამოიწვიოს. სავარაუდოა, რომ მოთხოვნები, რომლებიც განსაზღვრავს ხელისუფლებას, ეხება საჭირო სოციალური ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობას. და დამატებითი ფინანსური ტვირთი ბაგა-ბაღების და სკოლების მშენებლობის ფორმით, ნამდვილად გამოიწვევს ბინების ღირებულების ზრდას. მას შემდეგ, რაც ჩვენ ვსაუბრობთ ახალ მოთხოვნებზე, ისინი უკვე მიმართავენ, ასევე გარკვეული ეტაპზე აშენებულ ბინებზე დარეგისტრირების შესაძლებლობას და არა იმ წინადადებას, რომელიც ამჟამად განხორციელებულია.

ბინებთან და ბინებთან გარიგების სტრუქტურის მიხედვით, აღინიშნება წონასწორობის გარკვეული მდგომარეობა, რადგან 2016 წლის განმავლობაში და 2017 წლის პირველ ნახევარში, ბინებთან გარიგების წილი მოთხოვნილების სტრუქტურაში 13-14% -ს იკავებს. ამავდროულად, აბსოლუტურ ციფრებში, რომელიც ეფუძნება Rosreestr– ს მონაცემებს 2017 წლის პირველ და მეორე კვარტალში, ბინების მოთხოვნის დონის ზრდა აღინიშნება. მაგალითად, მიმდინარე წლის პირველ კვარტალში, მოსკოვის "ძველ" საზღვრებში ფიზიკური პირების მიერ 40.4% -ით მეტი ტრანზაქცია განხორციელდა, ვიდრე გასული წლის ანალოგიურ პერიოდში. მიმდინარე წლის მეორე კვარტალში, მომხმარებლების მოთხოვნა ბინებზე 19% -ით მეტია, ვიდრე 2016 წლის მეორე კვარტალში. ბინების მომხმარებელთა მაღალი ინტერესი ხშირად ასოცირდება არა მხოლოდ დაბალ ფასთან, არამედ საინტერესო ადგილმდებარეობებთან. და თუ ერთი კომპლექსის ფარგლებში შემოთავაზებულია როგორც ბინა, ასევე ბინა, როდესაც ეს უკანასკნელი უფრო დაბალი ფასია, მაშინ გადაწყვეტილების მიღების მთავარი ფაქტორი უკვე დაბალი ფასია.

ბინების მოთხოვნის ცვლილება დამოკიდებული იქნება ახალი კანონპროექტის გავლენა ბინების ღირებულებაზე. თუ მათი ფასი უკვე შედარებულია ბინებთან, მაშინ არა, მოთხოვნის ზრდა არ იქნება. თუ ისინი ბიუჯეტიანი არიან, მაგრამ რეგისტრაციის შესაძლებლობა აქვთ, მაშინ, რა თქმა უნდა, მათ მიმართ ინტერესი გაიზრდება.

ამგვარი კანონპროექტის მიღება გავლენას მოახდენს მხოლოდ იმ ბინების ღირებულებაზე, რომლებიც შენდება მრავალფუნქციური სახლების ნაწილად, რადგან ამ კანონის თანახმად, ეს ბინების განაწილება განისაზღვრება. შესაბამისად, ასეთი ბინების მშენებლობა ექვემდებარება საერთო მშენებლობის შესახებ კანონის ყველა მოთხოვნას (214-FZ). და რადგან 214-FZ– ში განხორციელებული ცვლილებები გამკაცრებს მოთხოვნებს დეველოპერებისთვის, მაგალითად, ავტორიზებული კაპიტალის ზომის გათვალისწინებით, კომპენსაციის ფონდში შენატანების გადახდის აუცილებლობა, ამგვარი პროექტების ან ბინების მქონე პროექტების დაყენების ღირებულება თანაბარი იქნება ღირებულებით. ამ შემთხვევაში, რა თქმა უნდა, ეს გაზრდის ასეთი ბინების ღირებულებას, მათი ღირებულება მაქსიმალურად ახლოს იქნება მსგავსი მახასიათებლების მქონე საცხოვრებელ კომპლექსებში ბინების ღირებულებამდე. ამავდროულად, ბინები, რომლებიც შენდება როგორც სასტუმრო კომპლექსების ნაწილი, ან ლოფოები, დარჩება იგივე ფასების სეგმენტში, ანუ, ისინი ოდნავ დაბალ ფასად იქნებიან, რადგან კანონის ახალი მოთხოვნები არ ვრცელდება მათზე.

ტატიანა პოდკედიშევა, გაყიდვების დირექტორი, NDV- უძრავი ქონება

კანონპროექტის ამჟამინდელი ვერსიით, ბინების სტრუქტურა განიხილება, როგორც მრავალფუნქციური შენობების სტრუქტურულად ცალკე ოთახი. ამრიგად, ამ უძრავი ქონების მეპატრონეებს შესაძლებლობა ექნებათ, საცხოვრებელი სახლებიდან არასასოფლო საცხოვრებლად გადაიტანონ ბინების სტატუსზე.

ლეგალურად აღიარებულია, რომ უძრავი ქონების ამ ფორმატს საცხოვრებლად იყენებენ. კანონპროექტის ამჟამინდელი ვერსია ითვალისწინებს ცვლილებებს, რის შედეგადაც სტატიები, რომლებიც ახსენებენ ბინებს / ბინის შენობებს, შეივსება ისეთი სიტყვებითა და ფრაზებით, როგორიცაა "ბინა" და "მრავალსართულიანი შენობა".

ბინების შემოღება არ შემოიფარგლება მხოლოდ IFC ფორმატით, მაგრამ კანონპროექტი ჯერ არ მოიცავს ცალკეულ შენობებს და რეკონსტრუქციულ კომპლექსებს. ამრიგად, საკანონმდებლო ცვლილებების გავლენა იქნება ჰეტეროგენული. ამავე დროს, თქვენ უნდა გესმოდეთ, რომ ყველა პროცედურის გავლის პროცესში, შესაძლებელია აგრეთვე შესწორებები, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს სხვა ფორმულირებების გამოჩენა.

მომხმარებელთა უფლებამოსილება გაზრდის ბინების ღირებულებას, თუმცა, როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, კანონპროექტის ამჟამინდელი ვერსია არ მოიცავს მთელ სეგმენტს. მაგალითად, ბაზარს აქვს საკმაოდ დიდი რაოდენობის ინდივიდუალური კომპლექსები ბინებით, და ეს არის ძალიან პოპულარული შეთავაზებები, მათი ადგილმდებარეობისა და ხარისხის მახასიათებლების გათვალისწინებით.

მარია ლიტინეცკაია, მმართველი პარტნიორი, Metrium Group, CBRE შვილობილი ქსელის წევრი

კანონპროექტის მიმდინარე ვერსია მხოლოდ განმარტავს ახალი ტიპის ქონების სტატუსს. ბინა არის შენობა, რომელიც მრავალფუნქციური კომპლექსის ნაწილია და გამოიყენება მუდმივი საცხოვრებლისთვის. მიუხედავად ამისა, ჯერჯერობით უცნობია, თუ რა თვისებები ექნება ასეთ ობიექტებს მესაკუთრეთა მუდმივი რეგისტრაციის, გადასახადების გადახდისა და კომუნალური ხარჯების ოდენობის თვალსაზრისით. შესაძლებელია, რომ შემუშავდეს მოთხოვნები ბინების მიმართ, რაც დიდად არ შეცვლის ნივთების რეალურ მდგომარეობას. ნებისმიერ შემთხვევაში, ის ფაქტი, რომ კანონმდებლობაში „ბინის“ კონცეფცია გამოჩნდა, უკვე მიღწევაა.

ამასთან, ჯერჯერობით უცნობია კანონპროექტის ამჟამინდელი რედაქციის თანახმად, თუ რა ტექნიკური და ურბანული დაგეგმვის წესები აშენდება ეს საცხოვრებელი ფორმა. თუ ბინის მეპატრონეები მიიღებენ ტექნიკურად და ლეგალურად იმავე პროდუქტს, როგორც სტანდარტული საცხოვრებელი სახლი, ბინა პრაქტიკულად შეწყვეტს არსებობას ბაზარზე. თუ ცვლილებები მხოლოდ იურიდიულ სტატუსზე იმოქმედებს, მაგალითად, მესაკუთრეს შეეძლება დაარეგისტრიროს და გამოიყენოს სოციალური ინფრასტრუქტურა, მაგრამ შენარჩუნებული იქნება ტექნიკური და ქალაქგეგმარებითი სტანდარტები არასაცხოვრებელი შენობებისთვის, მაშინ დეველოპერებს შეეძლებათ შეინარჩუნონ ბინების დაბალი ღირებულება. მათ კვლავ ექნებათ შესაძლებლობა მყიდველს მიაწოდონ უფრო ხელმისაწვდომი პროდუქტი, ამასთან არ ჩამოერთვან იგი სოციალური უფლებებისგან.

გარკვეულწილად, ბინების რეგულირებული სტატუსი მყიდველებს მიიზიდავს ამ ტიპის საცხოვრებლისკენ. დღეს, ფაქტობრივად, "ბინის" კონცეფცია არსებობს, მაგრამ ფორმალურად - არა. ეს ფაქტი ბევრს უბიძგებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ამ ფორმატისგან. ამასთან, თუ ბინების ტოლფასია საცხოვრებელი ფართები ყველა ასპექტში (იურიდიული, ტექნიკური, ეკონომიკური), მაშინ ისინი უბრალოდ "დაიშალა" უძრავი ქონების ბაზრის მთლიან მიწოდებაში და შეწყვეტს არსებობას. მიუხედავად ამისა, მრავალი თვალსაზრისით, ეს არის დაბალი ფასის ნიშანი, ვიდრე დღეს შეთავაზებულია ბინების შეთავაზება, რაც სტიმულს აძლევს მყიდველებს. ამ უპირატესობის დაკარგვასთან ერთად, ბინებმა შეიძლება დაკარგონ მოთხოვნა.

რა თქმა უნდა, დეველოპერები შეეცდებიან გაზარდონ ბინების ფასები, მიიყვანონ ისინი ბინების ღირებულების დონეზე. მიუხედავად ამისა, თავიდანვე მრავალი პროექტი შეიქმნა ამ კონკრეტული ფორმატის აუდიტორიის მოსაზიდად. ასეთ კომპლექსებს შეიძლება არ ჰქონდეთ სოციალური ობიექტები, მაგრამ ისინი ახლოს არიან ცენტრთან. თუ ფასების ფასი გაიზარდა, ისინი კარგავენ კონკურენციას მეზობელ LCD– ებზე, რომლებმაც დაკარგეს მომხმარებელთა მნიშვნელოვანი წილი.

ეკატერინა თეინი, ვიცე პრეზიდენტი, საცალო ვაჭრობა, PSN ჯგუფი

ჩვენ დიდი ხანია ვუჭერთ მხარს კანონპროექტის მიღებას ბინების სტატუსის შესახებ, რადგან მიგვაჩნია, რომ ეს აუცილებელი და დროული ნაბიჯია. ბინების დიდი ხანია შედის ჩვენს ცხოვრებაში, რუსეთის ბევრ ქალაქში, განსაკუთრებით მოსკოვში და სანკტ-პეტერბურგში, ისინი აშენებენ და იყიდება როგორც საცხოვრებელი ობიექტები, მაგრამ მათი სტატუსი ჯერ კიდევ არ არის მოგვარებული. ეს ხშირად იმედგაცრუებს მყიდველებს, რომლებიც ეძებენ სრულ საცხოვრებელს, სადაც შეგიძლიათ მუდმივად ან დროებით დარეგისტრირდეთ და ისარგებლონ ყველა სოციალური შეღავათებით. ასევე მნიშვნელოვანი იქნება, თუ შენობის ექსპლუატაციის დასრულების შემდეგ ბინების გადაცემა საცხოვრებელი ფართის არასაცხოვრებელი ობიექტების სტატუსიდან საცხოვრებლად გადადის. რა თქმა უნდა, შესაბამის სტანდარტებს ექვემდებარება.

ვიმედოვნებთ, რომ სიახლეები ახალ სტილს მისცემს ბინების ფორმატის შემუშავებას მთლიანობაში, და საბინაო კოდექსის თანახმად, ბინები გახდებიან საცხოვრებელი სახლი, რომელიც მდებარეობს მრავალ დანიშნულების შენობაში. ეს ნიშნავს, რომ შენობას აქვს საცხოვრებელი ფართები, ასევე სასტუმროები და ოფისები და საცალო სივრცე - ეს საშუალებას გაძლევთ ორგანიზება მოაწყოთ ადამიანების ცხოვრების, სამუშაოსა და დასვენების თითქმის ერთ ადგილზე.

სავარაუდოდ, ახალი სტატუსის დამტკიცების შემდეგ, ბინების მოთხოვნა გაიზრდება, თუ სხვა ფაქტორები არ ერევიან, მაგალითად, ეკონომიკურ კრიზისში. მაგრამ თუ ყველაფერი კარგად წარიმართება, განსაკუთრებით მეგაგირებში, ეს დადებითად იმოქმედებს მოთხოვნაზე. მაგალითად, PSN ჯგუფი ამჟამად ახორციელებს სამ პროექტს ბინებით: Pravda ბიზნეს კლასის ქალაქის ბლოკი, I Sadovoy ელიტარული საცხოვრებელი კვარტალი და I T M Tverskaya პრემიუმ კლუბის სახლი. ბინა "პრავდა" მხოლოდ ისეთი ფორმაა, რომელიც განკუთვნილია ახალგაზრდა და ენერგიული ადამიანებისთვის, ვისთვისაც მნიშვნელოვანია ქალაქის ცენტრში ცხოვრება და მუშაობა.

რაც შეეხება ბინის ფასების ზრდას, ეს შესაძლებელია. ეს ცხადი გახდება კანონპროექტის მიღების შემდეგ.

ევგენი კირიაევი, ნდობა No.7 ნდობის აღმასრულებელი დირექტორი

ახალი კანონის წყალობით, ბინებს სავარაუდოდ მიიღებენ საცხოვრებლის სტატუსი და, შედეგად, მყიდველებს შეეძლებათ მათში დარეგისტრირება. ასევე შესაძლებელია გადასახადის განაკვეთის გადახედვა.

დიახ, რა თქმა უნდა, თუ კანონი მაინც მიიღეს, ბინებზე მოთხოვნა გაიზრდება. ახლა ბინებს არ აქვთ საცხოვრებლის სტატუსი, რაც ნიშნავს, რომ შეუძლებელია მათში დარეგისტრირება, და ეს მთავარი შეზღუდვაა მყიდველების მხრიდან ბინების შეძენის გადაწყვეტილების შესახებ. თუკი კანონი მიიღება, ბინებს შესაძლებლობა ექნებათ მიმართონ მომსახურებებს ქალაქის სოციალურ ინფრასტრუქტურაში, გარდა ამისა, კარგ ადგილას კარგი ადგილები ან სატრანსპორტო შესასვლელებთან ახლოს, მეტროსადგურებთან, საინტერესო არქიტექტურასა და გააზრებული კონცეფციებით, მათ კიდევ უფრო კონკურენტუნარიანად აქცევს.

რა მოუვა ფასებს? იზრდება ბინები? ეს ყველაფერი დამოკიდებულია კონკრეტულ პროექტზე, ზოგადად, ბინის ფასები გაიზრდება მოთხოვნილების გაზრდის გამო, მაგრამ მხოლოდ ოდნავ 5-10%.

   გამოქვეყნების თარიღი 2017 წლის 20 ოქტომბერი

ფედერალური კანონის პროექტი, რომელიც მშენებლობის სამინისტრომ მოამზადა, მიზნად ისახავს ურთიერთობების გაუმჯობესებას მოქალაქეების მუდმივი საცხოვრებლად და არასაცხოვრებელ შენობებში მდებარე შენობების საკუთრებაში, გამოყენებასა და განკარგვაში. დოკუმენტი ხელმისაწვდომია იურიდიული ინფორმაციის პორტალზე.

ახლა ბინების სახლები არ არის, მათი დარეგისტრირება შეუძლებელია. სინამდვილეში, ადამიანები ყიდულობენ კომერციულ სივრცეს, რაც ამის გამო 20-30% იაფია. ახლა მოსკოვის რინგ გზის ფარგლებში შეგიძლიათ იპოვოთ შეთავაზებები 2.5 მილიონი რუბლით. გარდა ამისა, კომუნალური და საგადასახადო გადასახადები ბინების გამოანგარიშებით ხდება ტარიფებით, რაც 15-20% -ით მეტია ვიდრე ჩვეულებრივი ბინების, ამბობს Est-a-Tet საკვანძო ანგარიშის მენეჯერი.

დე ფაქტო ბინებს განსაკუთრებული სამართლებრივი სტატუსი არ აქვთ. კანონპროექტში შემოთავაზებული ერთ-ერთი მთავარი ცვლილება არის ბინების კონცეფციის დანერგვა.

დოკუმენტის ტექსტის თანახმად, ბინა არის მრავალფუნქციური შენობის სტრუქტურულად ცალკე ოთახი, რომელიც უზრუნველყოფს უშუალო წვდომას ასეთ შენობაში საერთო ფართობზე, რომელიც განკუთვნილია მაცხოვრებლებისთვის, რომ დააკმაყოფილოს მათი საცხოვრებელი და საცხოვრებელი სახლი.

იგი ასევე წყვეტს მოქალაქეების პრობლემას რეგისტრაციის ადგილის ან ბინაში დარჩენის ადგილზე. გარდა ამისა, იგი ითვალისწინებს ნებადართული გამოყენების ახალი ტიპის დამკვიდრებას - მრავალფუნქციური შენობის მშენებლობას საზოგადოებრივი და საქმიანი ადგილებში განთავსებით.

სოციალური ინფრასტრუქტურის უზრუნველყოფის თვალსაზრისით შესაძლებელია სხვადასხვა ტერიტორიისა და ტერიტორიული ზონისთვის ქალაქის დაგეგმვის სხვადასხვა სტანდარტის დამკვიდრება.

კანონპროექტი ითვალისწინებს შენობაში არსებული ობიექტების მესაკუთრეთა საერთო ქონების სპეციალურ იურიდიულ რეგულირებას, საცხოვრებელი ფართებისა და კომუნალური გადასახადების დაწესებას. გარდა ამისა, შემოთავაზებულია შეიქმნას იურიდიული მექანიზმი მოქალაქეების მუდმივი ბინადრობისთვის გამოყენებული არასაცხოვრებელი შენობების გადასაცემად და ადრე აშენებულ არასაცხოვრებელ კორპუსებში მდებარე ბინებზე.

პროექტში ასევე ნათქვამია, რომ 2019 წლის 1 იანვრამდე დაკვეთით დაკომპლექტებულ კორპუსში მდებარე არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებს უფლება აქვთ, 2021 წლის 31 დეკემბრამდე გადაიტანონ ამ შენობაში არასაცხოვრებელი შენობა.

აღსანიშნავია, რომ ახალი ცვლილებები საშუალებას მისცემს მოქალაქეების უფლებებს უზრუნველყონ დეველოპერებისთვის პასუხისმგებლობის დაზღვევის გზით კომპენსაციის ფონდის მეშვეობით, რომელიც იმუშავებს ამ შემოდგომაზე. ადრე, ბინების მშენებლობა ექვემდებარებოდა საერთო მშენებლობის შესახებ კანონს, მაგრამ დეველოპერები არ ითვალისწინებდნენ თავიანთ პასუხისმგებლობას ამ შენობებისთვის.

ქვეყანაში უკვე არის ბინების მეპატრონეები, რომლებმაც განიცადეს არაკეთილსინდისიერი დეველოპერები, ფული დახარჯეს და არ მიიღეს „მეტრი“. ასეთი ადამიანები ახლა ვერ შედიან მოპარული კაპიტალის მესაკუთრეთა რეესტრებში, რადგან ისინი არ ინვესტიციებენ საცხოვრებელ სახლებში.

ბინების რაიმე სტატუსის არარსებობამ უკვე იმოქმედა ბაზარზე, უფრო ადრე აღნიშნეს უძრავი ქონების ბაზრის ექსპერტებმა. ასე რომ, მოსკოვში გაყიდვების სტრუქტურაში ასეთი ობიექტების წილი განახევრდა 2015 წლიდან. თუ 2015 წლის მეორე კვარტალში ეს იყო დაახლოებით 23.4%, ერთი წლის შემდეგ წილი დაეცა 14.2% -ზე, ხოლო უკვე წლევანდელი მაჩვენებელი იმავე პერიოდისთვის 12.9% იყო, ამბობს მიელ-ნიუ-ბილდინგის აღმასრულებელი დირექტორი, ციტირებს მონაცემებზე. ეს იყო მოთხოვნილების ვარდნა, რამაც შეიძლება ამ ფორმატით იაფი საცხოვრებლის მიღება გამოიწვიოს - თითქმის 10% -ით, დაამატეს ისინი Metrium Group- ში.

პროფესიონალი საზოგადოება დადებითად აფასებს საკანონმდებლო ინიციატივას, რადგან ბინის მყიდველების მიმართ ეს ნიშნავს, რომ მათი უფლებები თანაბარია ბინის მესაკუთრეთა უფლებების წინაშე, თქვა ალექსანდრე ბეიკინმა, MITC კომპანიების ჯგუფის განვითარების პროექტების მართვის განყოფილების ხელმძღვანელმა.

მისი თქმით, ეს ნიშნავს, რომ კანონი საერთო სამშენებლო სამუშაოებზე თანაბრად იმუშავებს საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა უფლებების დაცვის თვალსაზრისით, მათ შორის, ბინის მესაკუთრეთა შორის.

”დეველოპერების თვალსაზრისით, საკანონმდებლო წინადადებას შეუძლია ხელი შეუწყოს ბინების გაყიდვის ტემპს, ასევე ფასების ფასთან დაკავშირებული საკითხების გამარტივებას, თუნდაც კომპენსაციის ფონდში შეტანილი წვლილის პირობებში,” - თქვა ექსპერტმა.

ბაზრის ექსპერტები აღიარებენ, რომ თუ ბინების გათანაბრება ხდება საცხოვრებელთან, მაშინ მათი ფასი შეიძლება გაიზარდოს ბინის ფასებამდე.

მაგრამ მოთხოვნის მკვეთრი ვარდნა არ მოხდება ამის გამო, თვლის Metrium Group– ის მმართველი პარტნიორი. ეს ყველაფერი კონკრეტულ შემთხვევაზეა დამოკიდებული, მაგრამ ექსპერტი არ გამორიცხავს, \u200b\u200bრომ მასობრივი სეგმენტის პროექტები, რომლებიც მიმართულია მოკრძალებული ბიუჯეტის მქონე კლიენტებზე, შეიძლება დაკარგონ სტატუსის ერთდროული ცვლილების და ფასების ზრდის შემთხვევაში.

თუ მრავალფუნქციური კომპლექსი მიიღებს საცხოვრებლის სრულ იურიდიულ სტატუსს, მაშინ, რა თქმა უნდა, ზოგიერთი მათგანი inferior იქნება კლასიკური საცხოვრებლის ფორმატის პროექტების მიმართ. თუმცა, ისინი მოიზიდავს ზოგიერთ მომხმარებელს, რომლებიც ადრე დაბნეული იყვნენ ბინების სტატუსით.

სტატუსი მიენიჭებათ ბინებს

ვებსაიტზე შემოთავაზებული ბინების შესახებ კანონის სადავო წერტილებზე (იხ. 2018 წლის 19 თებერვლის No.5). შეგახსენებთ, რომ მოქმედი კანონმდებლობის თვალსაზრისით, ბინების განთავსება არა საცხოვრებელი ფართია, არამედ კომერციული უძრავი ქონება. ეს არ კრძალავს ადამიანებს მუდმივად იცხოვრონ იქ, მაგრამ, მაგალითად, არ იძლევა საცხოვრებელ ადგილზე დარეგისტრირებას. ბინების არასაცხოვრებელი სტატუსის საბოლოო მომხმარებლისთვის სხვა მნიშვნელოვან შედეგებს შორის არის ის ფაქტი, რომ ისინი არ ექვემდებარებიან გადახდისუუნარობის წესებს ან სოციალური ინფრასტრუქტურის უზრუნველყოფას, რომლებიც ვრცელდება "ნორმალურ" საცხოვრებელ კორპუსებზე.

ახალი კანონპროექტი იურიდიულ სფეროში ახდენს „ბინების“ კონცეფციას და სთავაზობს მათ განიხილონ საცხოვრებელი საკუთრება. დოკუმენტი ეხება ბინებს, როგორც სტრუქტურულად ცალკეულ საცხოვრებლებს მრავალფუნქციური კორპუსებში (MFZ), რომლებიც საცხოვრებლად ცხოვრობენ და უზრუნველყოფენ საერთო ტერიტორიებს. ამავდროულად, არ არის განმარტებული, ვრცელდება თუ არა ზოგადი სტანდარტები სოციალური ინფრასტრუქტურის მშენებლობისთვის, სველი ტერიტორიების განთავსებისთვის, სანიტარული რეგულაციებითა და ინსოლაციის ნორმებისთვის.

რატომ გვჭირდება კანონი?

იმავდროულად, ბინები, თუნდაც სრულფასოვანი საცხოვრებლის სტატუსის გარეშე, ახალი შენობების ბაზარზე სულ უფრო თვალსაჩინო ადგილს იკავებენ. ხშირად ისინი გამოირჩევიან უფრო ხელმისაწვდომი ფასით, ვიდრე ბინა და საცხოვრებელი სახლი, ვიდრე ქალაქის ცენტრთან ახლოს, მაგალითად, ყოფილ სამრეწველო უბნებზე, რომლებმაც განიცადეს ხელახლა განვითარება. მნიშვნელოვანია, რომ ბინების ყიდვა გირაოთი იყოს შესაძლებელი. მაგრამ ბევრი მყიდველისთვის საკუთარ საცხოვრებელში დარეგისტრირების უნარის არარსებობა ფუნდამენტურ როლს არ თამაშობს. განსაკუთრებით იმიტომ, რომ კერძო ინვესტორების წილი ამ ბაზარზე ტრადიციულად მაღალია.

როგორც NAI Becar- ის ანალიტიკოსებმა გაანგარიშეს, 2017 წელს სანქტ-პეტერბურგში ბინების ბაზარმა გაორმაგდა მისი მოცულობა: მიწოდება გაიზარდა 2,965-დან 5,790 ბინებამდე. ასევე მნიშვნელოვნად გაიზარდა გაყიდვები. მაგალითად, IV კვარტალში გაიყიდა 715 ლოტი, რაც 40% -ით მეტია, ვიდრე III კვარტალში. ტრანზაქციების საერთო რაოდენობიდან, მყიდველთა დაახლოებით 70% -მ იყიდა ბინა ქირავდება, ამბობს ანალიტიკოსები. ამავე დროს, 2017 წელს მთლიანი მოთხოვნა წინა წელთან შედარებით გაიზარდა 3.5-ჯერ.

ამრიგად, ბინების შესახებ კანონის არარსებობა ხელს არ უშლის მათ წარმატებულ გაყიდვას. და რამდენად იმოქმედებს ამ დოკუმენტის შესაძლო მიღება ბაზარზე? ამის შესახებ ვკითხეთ იმ კომპანიების სპეციალისტებს, რომლებიც სანქტ-პეტერბურგში ახორციელებენ ბინების პროექტებს.

ჩვენმა ექსპერტებმა ისაუბრეს იმაზე, თუ რამდენად აქტიურად იყიდება ბინა ახლა და რა იზიდავს მათში მყიდველებს. მათ ასევე შეაფასეს თავიანთი შეფასება გამოქვეყნებული კანონპროექტის შესახებ ბინების შესახებ, შეეცადნენ წინასწარ ეთქვათ, თუ როგორ იმოქმედებს ეს ბაზარზე და რას ელოდება ბინის სეგმენტი სანქტ – პეტერბურგში უახლოეს და შორეულ მომავალში.

ალექსეი ბუშუევი, გაყიდვების დირექტორი:

2017 წელს, LCD ბინების კომპლექსში 90% -ით მეტი ლენტი გაიყიდა, ვიდრე 2016 წელს. კვარტალში, გაყიდვები გაიზარდა 50% -ით. კლიენტებს იზიდავენ ბინების ფასი, რაც 15-25% -ით დაბალია, ვიდრე კლასიკური საცხოვრებლის ფასი, და მათი ინვესტიციის პოტენციალი. ბინის პროექტებსა და LCD– ებს შორის მთავარი განსხვავებაა უძრავი ქონების სტატუსი, რომელიც შენდება იმ ადგილებში, სადაც ჩვეულებრივი საცხოვრებელი სახლების გამოჩენა შეუძლებელია, ხოლო დეველოპერის უფრო მცირე ოდენობად ნაკისრი ვალდებულებები აიღონ სოციალური ინფრასტრუქტურა.

ბინების სტატუსის ოფიციალიზაციის აუცილებლობა დიდი ხნის ვადაა. საიდუმლო არ არის, რომ ბევრი მომხმარებელი მათ ყიდულობს საკუთარი საცხოვრებლისთვის. ამიტომ, კანონპროექტში მითითებულ ბინებში მუდმივი რეგისტრაციის შესაძლებლობა ბაზრის მიერ არის მოსალოდნელი. ამ ნორმის მიღება გამოიწვევს ამ უძრავი ქონების მოთხოვნილებას.

რაც შეეხება პერსპექტივებს, სანქტ-პეტერბურგში, მოსკოვისგან განსხვავებით, ბინები ახლახან იწყებენ თავიანთი პოტენციალის გამოვლენას. დარწმუნებული ვარ, რომ მომავალში მათზე მოთხოვნა გაიზრდება.

სერგეი ნოღაი, პროექტის მენეჯერი:

ბინების წილი სანქტ-პეტერბურგში საბინაო ბაზრის სტრუქტურაში არის 5-6%. მოსკოვში - 15-20%. სანკტ-პეტერბურგის ბაზარი ჯერ კიდევ ძალიან შორს არის გაჯერების წერტილიდან.

ბინის კანონი მხოლოდ ბაზარზე შეიძლება ზიანი მიაყენოს. იგი გვთავაზობს ერთ კონცეფციას, რომელიც აკლია კანონში - ”ბინები”, სხვა სიტყვებით რომ აიხსნას - ”მრავალფუნქციური შენობა”, რომელიც ასევე კანონით არ არის ... ეს დამატებითი დაბნეულობაა. მე მჯერა, რომ აქ მთავარი კონცეფცია უნდა იყოს სასტუმრო (აპარტ – სასტუმრო, როგორც ერთგვარი სასტუმრო).

ახლა პროდუქტის ინვესტიციის მახასიათებლები ახლოვდება და აქ ორი ფაქტორი მნიშვნელოვანი იქნება. პირველი არის „იჯარის“ რეფორმა, რომელიც დეველოპერებს აიძულებს დაიწყოს ბევრი ახალი პროექტი ბაზარზე. შესაძლებელია, რომ ეს გამოიწვევს ნაგავსაყრელს, ბინების ფასების უპირატესობათა კომპენსირებას. და მეორე ფაქტორი - დაბალი ინფლაცია ხელს უწყობს ბანკებს შეამცირონ ანაბრების განაკვეთები. ეს აძლევს ბინებს, როგორც საინვესტიციო პროდუქტს, დამატებით სარგებელს.

მჯერა, რომ წელს მოთხოვნა გაიზრდება, მიწოდებასთან ერთად, ფასები საუკეთესო დონეზე იგივე დონეზე დარჩება.

ალექსანდრე პოგოდინი, YE's– ის სასტუმროების ქსელის აღმასრულებელი დირექტორი:

აპარტ – სასტუმროების ქსელში ბინების გაყიდვის ტემპი აღემატება ჩვენს მოლოდინს. განხორციელებულია ობიექტების დაახლოებით 50%. YE ქსელში ბინების გასაყიდად გარიგებების 90% -მდე ხორციელდება სპეციალურად ინვესტიციის მიზნებისათვის.

მთავარი, რაც უნდა გაკეთდეს რეგულირების ველის გადასაჭრელად, არის საცხოვრებელი და მომსახურების ბინებს შორის ხაზის დახატვა. ეს არის ის, რაც განკუთვნილია მესაკუთრეთა მუდმივ საცხოვრებლად, და ის, ვინც განკუთვნილია დროებითი ქირავნობისთვის. საცხოვრებლის ხანგრძლივობა გადამწყვეტია პროექტების შევსების მოთხოვნებთან დაკავშირებით. წინააღმდეგ შემთხვევაში, შეუძლებელია გადავწყვიტოთ, იქნება თუ არა საბავშვო ბაღი მოთხოვნა, როგორც ბინის კომპლექსი, რამდენად დიდია საჭირო პარკინგი, საჭიროა თუ არა სხვა ინფრასტრუქტურა.

გაიზრდება ბინების ბაზარი, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებსა და ტურისტულ ცენტრებში. ეს ხელს უწყობს ბანკების ერთგულებას. დღეს შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა იმავე სქემით, როგორც საცხოვრებელი სახლი - იპოთეკური სესხის მოპოვებით, რომლის განაკვეთები იწყება 9% -ით.

კრიზისის გამო, დეველოპერები ეძებენ არასტანდარტულ გადაწყვეტილებებს: ისინი ცდილობენ დაუმთავრებელი ბიზნეს ცენტრები გადაიტანონ აპარატულ კომპლექსებად, შეცვალონ სპეციალიზაცია და გადავიდნენ კომერციული უძრავი ქონებადან საცხოვრებელში და ა.შ. შემოდგომაზე, სახელმწიფო სათათბირო მზად არის განიხილოს კანონპროექტი, რომელიც შეიმუშავა რუსეთის ფედერაციის მშენებლობის სამინისტრომ და ურბანული ეკონომიკის ფონდის ინსტიტუტმა ბინების „ამნისტიის“ შესახებ. პორტალულმა საიტმა გადაწყვიტა გაერკვია, თუ როგორ შეიცვლება ბაზარი, თუ ბინებს მიიღებენ საცხოვრებელი საკუთრების სტატუსს.

მოსკოვი-ქალაქი, როგორც კატალიზატორი ბინების ბაზრისთვის

მათ დაიწყეს საუბარი ბინებზე, როგორც მასობრივ ფენომენზე 2006 წლის შემდეგ, როდესაც მოსკოვის ქალაქის ცენტრში რამდენიმე კომპლექსი დაუკვეთეს. მოსკოვის ვიცე-მერმა, სამშენებლო კომპლექსის ხელმძღვანელმა მარატ ხუსნულინმა თქვა, რომ ქალაქის ხელისუფლებამ უფლება მისცა აეშენებინათ აპარტამენტები, რათა შეიქმნას ცივილიზებული დაქირავება საბინაო ბაზარი. დეველოპერებმა, რომ არ იყოს დატვირთული ბინის კომპლექსების ინფრასტრუქტურის შექმნის აუცილებლობით, დაიწყეს ბინების მშენებლობა. თავის მხრივ, მყიდველებმა გამოიყენეს დე ფაქტო შესაძლებლობები, რომ შეიძინონ ბინა თავისთვის მომგებიან ადგილას, 15-20% -ით დაბალ საცხოვრებელ ბაზარზე. ამასთან, ამ მდგომარეობას სამუდამოდ ვერ გაგრძელებდა, ქალაქში არ მოსწონთ ის გარემოება, რომ დეველოპერები აშენებენ დაბინავებულ ადგილებში, რომლებიც არ არიან გადატვირთული ინფრასტრუქტურული ობიექტებით, რომლებიც გამოიყენება მუდმივი საცხოვრებლისთვის.

2014 წელს Moskomstroyinvest- მა მოქალაქეებთანაც კი დაიწყო „საგანმანათლებლო სამუშაოების“ ჩატარება, სადაც განმარტა, რომ ბინის მყიდველებს არ შეეძლებათ დარეგისტრირება, სოციალური ობიექტების გამოყენება და ა.შ.

საინტერესოა, რომ ახალი კანონპროექტი ფუნდამენტურად არ ცვლის ვითარებას. ინიციატივის თანახმად, ბინების სავარაუდოა, რომ საცხოვრებელი ფართები იქნებიან შერეული გამოყენების სახლებში (DSI) ან იქნებიან მრავალფუნქციური შენობების ნაწილი (MPF). (ტერმინოლოგიას გვთავაზობს ურბანული ეკონომიკის ინსტიტუტი). Metrium Group- ის მმართველი პარტნიორის, მარია ლიტინესკაიას თქმით, ბინების ბინების გთავაზობთ გადაცემა ბინების მეორე დონის საცხოვრებელ სახლებში, სადაც მათ შეუძლიათ დარეგისტრირება, მაგრამ მათ მოუწევს საბავშვო ბაღების და სკოლების გამოყენება ნარჩენი საფუძველზე - მათ მხოლოდ ბავშვი აიღებენ ბინებიდან, თუ ისინი დარჩებიან უფასო ადგილები. ამასთან, ახალი კანონპროექტი არ გააუქმებს გაზრდილი ქონების გადასახადს, საცხოვრებელი და კომუნალური მომსახურება ანაზღაურდება ფასებით, როგორც კომერციული ობიექტებიდან (საშუალოდ, გადასახადი ორჯერ მეტია, ვიდრე იგივე ტერიტორიის ტრადიციული ბინა). ბინის მყიდველები ვერ შეძლებენ გადასახადის შემცირების შეტანას. ვის სჭირდება ასეთი კანონპროექტი და როგორ შეცვლის იგი ბაზარს?

ბინების საცხოვრებლის სტატუსზე გადაყვანა მოიტანს ბაზარს?

”თუკი” ამნისტია ”არ იქნებოდა მომგებიანი გამყიდველებისთვის, ანუ დეველოპერებისთვის, რა თქმა უნდა, არ მოხდებოდა რაიმე გადაცემა,” - თქვა მარია ლიტინესკაიამ, ”ბინების” ლეგალიზაცია ”საშუალებას მისცემთ დეველოპერებს გადახედონ თავიანთ ღირებულებას, რაც, სავარაუდოდ, გაიზრდება და გახდება შედარებული ფასებისთვის ბინების გარდა ამისა, საცხოვრებლად გადაქცევის შედეგად, ბინა გახდება უფრო გასაგები და მიმზიდველი ფორმა საბოლოო მომხმარებლისთვის.

მათ, ვინც ადრე იყიდა ბინა, აშკარად ისარგებლებს, მათთვის ”ამნისტია” სასიამოვნო პრემიაა: მათ რეალურად იყიდეს ბინა კარგი ფასდაკლებით ბაზარზე, ხოლო ასობით ათასი მანეთი დაზოგეს.

ის ფაქტი, რომ, ceteris paribus, მყიდველები იძენენ უფრო გასაგები პროდუქტს - ბინებს - ამაზე მეტყველებს MR Group– ში შექმნილი ვითარება. როგორც მარია ლიტინესკაია აღნიშნავს, რამდენიმე ბინების საცხოვრებელში გადაცემის შემდეგ, ბინების (ყოფილი ბინების) ღირებულება დაახლოებით 10% -ით გაიზარდა. ფასების თვალსაზრისით, საშუალოდ, ეს დაახლოებით 600 ათასი რუბლია. ამავე დროს, ფასის განსხვავების მიუხედავად, ეს არის უფრო დიდი მოთხოვნილების მქონე ბინა, რომლის წილი ამ დროისთვის მთლიანი საპროექტო წინადადების 85% -ს შეადგენს.

რუსლენდის SP პარტნიორი ანდრეი ბოიკოვი ძალიან ნეგატიურია კანონპროექტის შესახებ. იგი ზოგადად თვლის, რომ ამ ინიციატივამ შეიძლება ბაზარი გაანადგუროს. ”აქ საკითხი არ არის საუბარი, თუ რა არის ბინის სუფთა ფორმით საცხოვრებელი სახლების გადაცემა, არამედ უძრავი ქონების ამ სეგმენტის სამართლებრივი სტატუსის ნაწილობრივი შეცვლა”, - თქვა მან. - ეს ძირითადად ეხება სოციალური ინფრასტრუქტურით გამიჯნული პროექტების დამატებით ტვირთს, რაც აუცილებლად გათვალისწინებულია საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობაში. ჯერჯერობით რჩება საკითხი სოციალური ინფრასტრუქტურის მოცულობის შესახებ (იქნება თუ არა ისინი იგივე, რაც საცხოვრებლის გაყიდვაში, ან ნაკლები). ”

ეჭვგარეშეა, რომ დამატებითი დატვირთვა აუცილებლად გაზრდის მშენებლობის ღირებულებას და, თავის მხრივ, ეს „გაზრდის“ ღირებულებას კვადრატულ მეტრზე?

ბინების მთავარი უპირატესობა საცხოვრებელთან შედარებით შემცირებული ღირებულების სახით (25% -მდე) შეიძლება ნაწილობრივ ან მთლიანად გაათანაბრეს, ამბობს ანდრეი ბოიკოვი. - გარდა ამისა, რეგისტრაციის საკითხი, ისევე როგორც გაზრდილი საგადასახადო ტვირთი, არასაცხოვრებელი სტატუსის გამო, ახალი კანონპროექტი ღიაა. შესაბამისად, ბინების გაყიდვა პრინციპში შეიძლება არც იყოს ძალიან საინტერესო დეველოპერებისთვის, რადგან შეიძლება შემცირდეს საბოლოო მომხმარებლების მხრიდან მოთხოვნა.

Welhome სტრატეგიული კონსულტაციისა და კვლევის განყოფილების უფროსი ანდრეი ხიტროვი ნაწილობრივ ეთანხმება ანდრეი ბოიკოვს:

უფრო მაღალი საგადასახადო განაკვეთები საცხოვრებელთან შედარებით, ზოგიერთ კატეგორიის მყიდველმა იფიქროს ბინის ყიდვის მიზანშეწონილობაზე. ინფრასტრუქტურის გამოყენების გაზრდა საგადასახადო განაკვეთით და ფასების გარდაუვალი ზრდა, როდესაც ბინაში დარეგისტრირების უფლება მოგცემთ, იწვევს მომხმარებელთა მნიშვნელოვანი ნაწილის ამ სეგმენტის ინტერესის დაკარგვას. თუმცა, ეს არ ეხება ელიტარულ სეგმენტს, არამედ გავლენას ახდენს კომფორტისა და ბიზნეს კლასის კლასის ბინებზე.

ბაზრის ევოლუცია: ერთსულიანი საცხოვრებლიდან დაწყებული, ოჯახური სახლებისკენ

კითხვაზე, შეიცვლება თუ არა მყიდველის პორტრეტი კანონპროექტის მიღებისას, ექსპერტები განსხვავებულად პასუხობენ.

მარია ლიტინეცკაიას თქმით, მყიდველებს შორის ბინების საცხოვრებლებში გადაცემის შემდეგ, შვილებთან ერთად ოჯახების წილი გაიზრდება, რადგან სწორედ მათთვის იყო მნიშვნელოვანი, რომ მუდმივი რეგისტრაციის აკრძალვა გადამწყვეტი იყო. შესაბამისად, მრავალოთახიანი ბინების (ყოფილი ბინების) დიდი მოთხოვნა იქნება.

ამასთან, ამ თვალსაზრისს სხვა ექსპერტები არ იზიარებენ.

ბინების აშენება ყველაზე ხშირად ისეთ ადგილებშია, სადაც უძრავი ქონება არ არის იაფი. ეს ნიშნავს, რომ მათთვის, ვინც მათ ყურადღება მიაქციეს, ეს არ არის უძრავი ქონების პირველი შენაძენი, ”- ამბობს Icentra Investment Center (IFC Hanoi-Moscow) გენერალური დირექტორი. - საშუალო მყიდველი საშუალო ასაკისა და უფროსი ასაკის წარმატებული ადამიანია. ზოგადად, მყიდველის პორტრეტი კრიტიკულად არ შეიცვლება. თავდაპირველად, ბინები არ არიან პირველი უძრავი ქონება, არამედ არის ბავშვების ინვესტიციის შეძენა ან საცხოვრებელი სახლი.

როგორც ანდრეი ხიტროვმა აღნიშნა, ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, ბინებმა შეწყვიტეს საცხოვრებელი სახლი "მარტოხელებისთვის" ან საცხოვრებელი "ქურთუკი".

ელიტარულ სეგმენტში ბინების მყიდველი არაფრით განსხვავდება ბინების მყიდველისგან. ეკონომიკის სეგმენტში ბინებს ყიდულობენ ის მყიდველები, რომლებსაც არ აქვთ საკმარისი ფული ბინისთვის საინტერესო ადგილისთვის, ამბობს ექსპერტი.

თუკი დეველოპერები აყენებდნენ ბინებს, როგორც მოსკოვის ცენტრში სამუშაოს გვერდით ადგილს, სადაც თანამშრომლები და ოფისის თანამშრომლები ღამის გასათევად მოდიან, ან როგორც კრეატიული მტევნის სახლები, ახლა ყველაფერი შეიცვალა. ბინების პროექტები რთული განვითარებაა შიდა ტერიტორიასთან (მაგალითად, მე ვარ, ღვინის სახლი და სხვები), სადაც კომფორტული ცხოვრებაა ოჯახთან ერთად, მათ შორის ბავშვებთან ერთად. ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, თავად პროდუქტი შეიცვალა.

მარია ლიტინეცკაია განმარტავს, რომ ეკონომიკის და კომფორტის კლასის ბინების მყიდველები ყიდულობენ ამ ქონებას მთელი ოჯახისთვის. დეველოპერები ამის შესახებ ასევე იციან, შესაბამისად, მასობრივ სეგმენტში ისინი უზრუნველყოფენ ინფრასტრუქტურული ობიექტების ხელმისაწვდომობას. არ არის აუცილებელი იმის თქმა, რომ ბინების მყიდველებს პრიორიტეტულად ართმევენ ასოცირებულ ინფრასტრუქტურას, - ხაზს უსვამს მარია ლიტინესკაიას.

”სოციალური პასუხისმგებლობა დეველოპერებს ეკისრება”

კიდევ ერთი პრობლემა, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას კანონპროექტის მიღებასთან, სახელწოდებით Le Cheong Sean. თუ ბინებში ხდება საცხოვრებელი მუდმივი რეგისტრაციის შესაძლებლობა, მაგრამ გაზრდილი დაბეგვრა და სხვა „სიხარული“, არაინფიცირებული მყიდველებისთვის, საბინაო მომსახურებისთვის ქვითრები ან უახლოესი საბავშვო ბაღის მონახულება შეიძლება არასასიამოვნო სიურპრიზია.

”გარკვეულწილად, დეველოპერებს აქვთ სოციალური პასუხისმგებლობა, რათა ხალხმა გააცნობიეროს, რა არის ბინა. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ეს ძალიან უარყოფითად იმოქმედებს ბაზარზე: თუ გაუგებრობის ტალღა არსებობს, მაშინ ბინის გაყიდვები უბრალოდ გაიზრდება. ხალხი იფიქრებს, რომ ეს რთული, ბუნდოვანი პროდუქტია და დაახლოებით იგივეა, რაც ბინა, ”- განმარტა ლე ჩონგ შონმა.

გამოუცდელი კლიენტები, რომლებიც საეჭვო უძრავი ქონების სააგენტოებს მიმართავენ, მზად არიან გაჩუმდნენ ბინების ზოგიერთ ნიუანსზე, გაყიდვების გულისთვის, შეიძლება მოატყუონ თავიანთ მოლოდინში, - ამბობს მარია ლიტინესკაია.

მას არ სჯერა, რომ ბინების ან ბინების მყიდველების თავში გაუგებრობა გავრცელებული იქნება. თუ ორი წლის წინ, მომხმარებლებმა შეიძინეს ბინა კომუნალური გადასახადების ოდენობისა და გადასახადის განაკვეთის შესახებ ფიქრის გარეშე, დღეს მყიდველები ამ საკითხში უფრო მეტი ცოდნაა და, სანამ გადაწყვეტილებას მიიღებენ, წონა ყველა დადებითი და დადებითი.

დღეს ყველაზე მნიშვნელოვანი ის არის, რომ მყიდველებს და დეველოპერებს უნდა მივცეთ პასუხი, რა არის ბინა ...

2015 წელს, ორი ბინა კომპლექსმა მიიღო საცხოვრებელი ობიექტების სტატუსი: პროექტი "სახეები" (კაპიტალი ჯგუფი) და IFC "წყალი" (MR ჯგუფი). პორტალზე Novostroy-M.ru- ს რედაქტორები შეხვდნენ კომპანია კაპიტალის ჯგუფის კომერციულ დირექტორს ალექსეი ბელუსოვთან, პუბლიკაციასთან ინტერვიუში მან განმარტა, თუ რატომ არის ბინების საცხოვრებლის გადაადგილება.

მანამდე, მარატ ხუსნულინმა განაცხადა, რომ წლის დასაწყისიდან, ხელისუფლებამ განიხილეს 8 პროექტით ბინების საცხოვრებელი უძრავი ქონების გადაცემა. წელს, მარია ლიტინეცკაიას თქმით, დაგეგმილია საცხოვრებელი უძრავი ქონების სტატუსის გადაცემა IFC Fili Grad– ს დეველოპერი MR Group– დან და ა.შ.

უკვე აშენებული ბინების საცხოვრებელ უძრავი ქონების გადასაყვანად, პროექტი უნდა შეესაბამებოდეს საცხოვრებელი ფართის მოთხოვნებს. თუ საკუთრების ობიექტია რეგისტრირებული, დეველოპერი მიმართავს უწყებათაშორისი კომისიას საცხოვრებელი ფართების საცხოვრებელი ფართების არასაცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ ნაგებობებს საცხოვრებელ შენობაში გადაყვანის შესახებ. თუ დადებითი გადაწყვეტილება მიიღეს, მაშინ ცვლილებები შეიტანება უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეესტრში და გაიცემა საკუთრების ახალი სერთიფიკატი.

რაც შეეხება RF LC– ში ცვლილებების შეტანის პერსპექტივას, ექსპერტები თანხმდებიან, რომ ადრე თუ გვიან ეს ნამდვილად მოხდება. მთელი საკითხია, როდის მიიღება საბოლოო გადაწყვეტილება და რა ფორმით შევა იგი საბოლოოდ LCD- ში.

”არა მგონია, რომ მთავრობა დიდხანს გადადოს ბინების სტატუსის საკითხს,” - თქვა მარია ლიტინესკაიამ. - მსჯელობა ფორმატის სამომავლო ბედზე, და ასე გაგრძელდა 2014 წლის მთელი და 2015 წლის ნახევარი. გაურკვევლობა ხელს უშლის ბაზრის შემდგომი განვითარებას, ამიტომ დღეს ყველაზე მნიშვნელოვანი საკითხია მყიდველებსა და დეველოპერებს გასაგები პასუხის გაცემა, თუ რას ელოდება მათ ყიდვისა და მშენებლობის დროს.

თქვენ არ უნდა ელოდოთ ცვლილებებს RF LCD წლის ბოლომდე, თვლის ანდრეი ბოიკოვი. მისი აზრით, ბინების საკითხი მოგვარდება 2016 წლის ბოლოსთვის. იგი ასევე აღნიშნავს, რომ ყველა პროექტი არ არის "ფსევდო საცხოვრებელი". ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს არის მოკლევადიანი და საშუალოვადიანი განსახლების სასტუმროები, და ასეთი ბინების მყიდველები ძირითადად ინვესტორები არიან, რომლებიც უძრავი ქონებას ყიდულობენ ქირავნობის მიზნით. ამის მაგალითია პიონერთა კომპლექსი, NAI Becar- ის ვერტიკალური ჯგუფი და სხვები.