Az ingatlanbérleti szerződés lényeges feltételei

Az ügylet fő dokumentuma a kereskedelmi ingatlan bérletére kötött szerződés. A helyesen összeállított dokumentumnak tükröznie kell a bérleti szerződés összes lényeges feltételét, valamint az ügyletben részt vevő mindkét fél jogait/felelősségeit és kötelezettségeit. A dokumentum elkészítésekor és aláírásakor figyelembe kell venni az összes árnyalatot és jellemzőt annak érdekében, hogy elkerüljék az esetleges bonyodalmakat, amelyek mind az egyik, mind a másik fél számára felmerülhetnek. A nem lakáscélú helyiségek bérletére vonatkozó szerződés fontos feltételeiről ebben az anyagban fogunk beszélni.

A bérleti szerződés legfontosabb pontjai

Az orosz jogszabályok jelentős feltételeket írnak elő, amelyeket egyértelműen fel kell tüntetni a dokumentumban, és amelyek nélkül a bérleti szerződés nem tekinthető megkötöttnek.

A megállapodás legfontosabb feltételei a következők:

1. A tranzakcióban résztvevők adatai. Kereskedelmi ingatlan bérleti szerződésének megkötésekor nem személyesen az egyik vagy mindkét fél, hanem azok törvényes képviselője által, az okiratnak tükröznie kell, hogy egyes személyek milyen alapon járnak el az ügylet megkötésekor.
2. A megállapodás tárgya. A dokumentumnak egyértelmű információkat kell tartalmaznia, amelyek lehetővé teszik a bérleti tárgyként fizetett használatra átadott ingatlan pontos azonosítását és megállapítását. Az ilyen információk hiánya a dokumentumban inkonzisztenssé teszi a szerződést, és magát a tranzakciót meg nem kötöttnek tekintik.
3. Bérleti díj (fizetési összeg). A bérleti szerződés kötelező kikötése határozza meg a használt helyiségekért fizetendő összeget. Ennek a kötelező feltételnek a szükségességét a választottbírósági és bírói gyakorlat is megerősítette. Ha a bérleti díjban, a fizetés gyakoriságában és módjában az ügyletben részt vevő felek írásban nem állapodnak meg (a dokumentumban nem szerepel), az ügylet meg nem kötöttnek minősül.

Sokan, akik kevésbé ismerik a kereskedelmi ingatlan lízing jogi oldalát, tévesen tulajdonítanak szerződési idő jelentős feltételeire, amelyek hiánya a dokumentumban az ügyletet lezáratlannak tekinti. Valójában ez nem igaz! A kereskedelmi ingatlan bérleti szerződés érvényességi ideje további feltétel, és azt az ügyletben részt vevő felek önállóan határozhatják meg. Ezenkívül, ha a bérleti szerződés lejárati dátuma nincs egyértelműen feltüntetve a dokumentumban, az ügylet határozatlan időre jön létre (a Polgári Törvénykönyv 610. cikkének 2. szakasza).

Bérelhető tárgy

Általában, a szerződés tárgya a dokumentumban az ügyletben részt vevő felek az alábbiak szerint határozzák meg:

• a helyiségek helyének címe a pontos koordináták feltüntetésével (irányítószám, város, kerület, utca, házszám, emelet, irodák/szobák száma);
• a lízingelt tárgy (nem lakáscélú ingatlan vagy annak egy része) megnevezése;
• az objektum leltári/kataszteri száma;
• a helyiség rendeltetése (termelés, raktár, üzlet, iroda stb.);
• kereskedelmi helyiségekről készült felvételek.

Ezenkívül a 122. sz. szövetségi törvény 26. cikkének (3) bekezdése kimondja, hogy az ingatlanon belüli épületek, építmények, egyedi helyiségek vagy ezek részeinek bérbeadása esetén az ügylet állami nyilvántartásba vétele céljából a bérleti szerződést kiegészítik az objektum kataszteri útlevelével, amely jelzi az átvitt objektum méretét/területét.

A kereskedelmi ingatlan bérlet tárgya lehet:

• épületben/építményben található helyiségek;
• az épületben/építményben elhelyezkedő helyiségrészek.

A polgári jog nem tesz különbséget épületek és építmények között. Valójában bármely tárgy kategóriáját az illetékes hatóságok (BTI) határozzák meg. Ezt követően a megállapított kategóriát rögzíteni kell az egységes állami nyilvántartásban.

jegyzet hogy az a dokumentum, amely alapján az épület/építmény egyes szerkezeti elemei (tető, homlokzat stb.) felhasználásra kerülnek, nem minősül bérleti szerződésnek.

A probléma jobb megértése érdekében bemutatjuk főbb meghatározások:

épület tőkefejlesztéshez kapcsolódó önálló építészeti/építőipari ingatlantárgy kerül elismerésre. Az objektum szoros kapcsolatban áll azzal a földterülettel, amelyen található, és az emberek folyamatos/hosszú távú jelenlétét szolgálja benne (élő, dolgozó). Az épületek funkcionális rendeltetése magában foglalja a nem lakáscélú és lakó objektumok felosztását.

Építkezés– egy másik (az épület kivételével) fővárosi fejlesztéshez kapcsolódó építészeti és építési objektum. Ennél a lehetőségnél is meghatározott egy telekkel való erős kapcsolat, de az objektum rendeltetése kizárólag technológiai jellegű, például termelési, hidraulikai és szállítási célokra, kommunikációs létesítményekre stb.

Szoba- ez egy épületben/építményben elhelyezkedő és azzal elválaszthatatlan kapcsolatban álló tárgy (ennek része). Funkciójuk szerint a helyiségeket lakossági és nem lakáscélúra osztják.

Az épület tartalmazhat lakó- és nem lakáscélú helyiségeket is, míg a szerkezeten belül csak olyan nem lakás céljára szolgáló helyiségek találhatók, amelyekben az emberek ideiglenesen tartózkodhatnak.

Bérletek

Egy másik lényeges feltétel a bérleti díj– a bérlő által a részére átadott tárgy használatáért fizetett összeg. Itt a szerződő feleknek gyakorlatilag nincs korlátozása: ők határozzák meg a fizetendő összeget, a fizetési konstrukciót, a fizetések gyakoriságát és egyéb részleteket. A bérleti díj megállapítására több lehetőség is van:

• a teljes fizetés a szerződés tárgyát képező teljes helyiség után történik;
• a fizetést területegységenként számítják ki (a megállapított értéket, például a négyzetméterenkénti értéket meg kell szorozni a bérlet tárgyát képező helyiségek területével);
• elkülönülve a bérelt tárgy összetevőitől (például irodák, termelő műhelyek számára - ha több helyiség is bérelhető).

A dokumentumnak tartalmaznia kell A következő paraméterek vannak beállítva:

1. A várható fizetés összege.
2. A fizetések gyakorisága és időpontja.
3. Fizetési mód (készpénz, banki átutalás, cserecsere, stb.).

A cserecsere útján történő fizetést feltételezzük a bérlő által a helyiség tulajdonosának nyújtott szolgáltatások, bizonyos áruk szállítása a bérelt helyiségek ellenértékeként

Amikor a megállapodás felei jogi személyek. személy, akkor a készpénz nélküli fizetés a preferált lehetőség. Magánszemély és jogi személy megegyezése esetén a fizetés a szervezet pénztárába történő befizetéssel történhet (ha van).

Magán a bérleti díjon kívül a felek megállapodása alapján a dokumentumban is meg lehet határozni további feltételek:

• a bérlő fizetése a rezsiért, villanyért (mérőóra szerint);
• kisebb/rutin- vagy nagyobb javítások elvégzése a bérlő által;
• az eredendő változtatásokhoz való jog és a kártérítés (ha van ilyen) módja ilyen helyzetben.

A legtöbb vita, amelyet a lízingelt ingatlanokkal kapcsolatos különböző joghatóságok bíróságaiban mérlegelnek, kifejezetten a bérlettel kapcsolatos. Ezért tanácsos nagyon felelősségteljesen és körültekintően megközelíteni ennek a tételnek a jóváhagyását, részletesen kifejtve a kifizetésekre vonatkozó összes rendelkezést.

Ez nagyobb mértékben vonatkozik a hosszú távú (12 hónapot meghaladó) és a nyílt végű ügyletekre, amikor is érdemes külön egyeztetni a fizetési összeg változásának valószínűségéről és mechanizmusairól. A lakás- és kommunális szolgáltatások díjainak éves emelkedése, az adókulcsok emelkedése és egyéb tényezők növelik az ingatlan tulajdonosának a fenntartási költségeit, ezért nem befolyásolhatják a bérleti díj összegét. Éppen ezért fontos a bérleti díj emelésének mechanizmusait kidolgozni, és meghatározni a változás valószínű időpontját.

A bíróságok gyakrabban ragaszkodnak ahhoz az állásponthoz, amely évente egyszer módosítja a bérleti díjat. Ez az add következtetésével valósul meg. megállapodás a bérlő és a helyiség tulajdonosa között.

Szerződési feltétel

Annak ellenére, hogy ez a pont lehet csak közvetetten tulajdonítható a bérleti szerződés jelentős feltételeinek, meg kell érteni, hogy a 12 hónapnál hosszabb időtartamra kötött megállapodás kötelező állami regisztrációt igényel. A hosszú távú bérleti szerződést csak az állami nyilvántartásba történő bejegyzés napjától kell megkötöttnek tekinteni, de nem attól a naptól kezdve, amikor a felek aláírták. Ettől az időponttól számítják a szerződés érvényességi idejét.

A felek gyakran határozatlan idejű megállapodást kötnek - ez a dokumentum egyáltalán nem tartalmazhat feltételeket, vagy közvetlenül utalhat a határozatlanságra. Az ilyen megállapodás kötelező feltétele annak lehetősége, hogy bizonyos körülmények bekövetkeztekor megszűnjenek, amelyekben az ügyletben részt vevő felek megállapodnak.

Fontos! A határozatlan idejű bérleti szerződéshez nem szükséges kötelező állami regisztráció.

A határozatlan idejű bérleti szerződésben célszerű meghatározni, hogy milyen feltételek mellett a megállapodás felmondható:

• ki kezdeményezheti a felmondást;
• mennyi ideig kell értesíteni a második résztvevőt;
• add hozzá. feltételek (az utolsó hónap bérleti díjának részletei, az ingatlan visszaszolgáltatásának feltételei stb.).

Ha a felmondás ezen feltételeit nem határozzák meg határozatlan idejű szerződésben, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének előírásai lépnek hatályba - bármely résztvevőnek joga van megtagadni a tranzakciót, de a másik felet 30 napon belül értesíteni kell. előlegként. A határozott időtartamra kötött szerződés olyan feltételeket is tartalmazhat, amelyek esetén az idő előtt felmondható.

Amikor a határozott idejű bérleti szerződés futamidejének végén a helyiség tulajdonosa nem követeli a neki bérelt ingatlan visszaszolgáltatását (a helyiség kiürítését), miközben a bérlő továbbra is használja azt, és nem áll fenn új feltételekre vonatkozó megállapodás aláírása - a korábban fennálló szerződés meghosszabbításra kerül. meghatározatlan időtartamra, azonos feltételekkel.

Változások az alapvető feltételekben

A bérleti szerződés aláírását követően jelentős feltételek módosulhatnak. Az ilyen műveleteknek azonban vannak bizonyos jellemzői és finomságai, amelyeket nagyon óvatosan kell megtenni.

Meg kell érteni, hogy a lényeges feltételek (a bérleti szerződés időtartama, bérleti díj összege) megváltoztatása csak akkor lehetséges, ha a szerződő felek előzetesen megállapodtak egy ilyen forgatókönyvben. Más esetekben az ilyen intézkedések nem lehetségesek.

Megállapodás felmondása

A kereskedelmi ingatlanok használatára vonatkozó bérleti szerződés megkötésekor lehetetlen egyértelműen meghatározni, hogyan alakul a kapcsolat a helyiség tulajdonosa és a bérlő között. Ezért célszerű a fő dokumentumba írni a szerződés egyoldalú, peren kívüli felmondásának valószínűsége valamelyik fél kezdeményezésére. Fel kell tüntetni, hogy mely konkrét jogsértések vezethetnek korai felmondáshoz. A szerződés felbontásának okai lehetnek:

• a szerződésben meghatározott kötelezettségek felek hűtlen teljesítése;
• a helyiségek nem megfelelő karbantartása;
• a helyiség használatáért fizetett késedelmes fizetés;
• a helyiség rendeltetéstől eltérő használata stb.