Lakások változások a törvényben. Az apartmanok átalakulnak ház státusszal, de fenntartásokkal

Az apartmanok sok vásárló számára népszerű ingatlanformátum. Ez a szegmens rövid idő alatt komoly piaci részesedést szerzett. A probléma azonban az, hogy a törvény eltérő véleményt fogalmaz meg erről. A törvény a lakásokat nem lakóépületeknek tekinti, és nem sorolja őket lakásként. A közeljövőben azonban a helyzet drámaian megváltozhat. Az oroszországi Építési Minisztérium októberben határozatot jelentett be, amelynek értelmében az ilyen típusú ház jogi státusát meg kívánja változtatni. A jelen szakaszban lévő dokumentum megvitatása folyamatban van, de hamarosan döntés születik, és a lakások képesek lesznek a lakóingatlanhoz igazodni.

Sok ember számára, különösen a fejlesztők és a tulajdonosok számára, egy ilyen határozat elfogadása rendkívül fontos. Ez fontos előrelépés és lehetőség arra, hogy megváltoztassuk a szegmens jogi jellemzőit. A törvény jelenlegi változata azonban további megbeszéléseket és számos fontos fejlesztést igényel. Éppen ezért a törvényjavaslat tárgyalási szakaszon megy keresztül. Ebben a szakaszban az új szabályozási dokumentum összes erőssége és gyengesége feltárul. Ez lehetővé teszi, hogy a dokumentumot a lehető legközelebb állítsa a modern valósághoz.

Ebben a szakaszban a tervek szerint módosítani kell az Orosz Föderáció Lakástörvényének 16. cikke (5a) és (5b) bekezdését. A tervek szerint bevezetésre kerül egy „multifunkcionális épület” fogalma. Ez a kifejezés olyan épületet jelent, amelyben lakó- és kereskedelmi helyiségek egyaránt vannak, nem lakóépületek. A probléma azonban az, hogy nincs egyértelmű megfogalmazás arról, hogy pontosan mit tekintünk lakásnak, és hogy a törvény hogyan fog vonatkozni erre a kérdésre.

Most azt mondhatjuk, hogy magában a dokumentumban jelenleg nincs egyértelmű meghatározás arról, hogy mi valójában lakásnak tekinthető, miként lehet megkülönböztetni őket az egyéb típusú ingatlanoktól és a lakásoktól, továbbra sem világos. A lakásokhoz hasonlóan kapcsolódnak-e a lakásokhoz, vagy a megközelítés kissé eltérő lesz? Felmerül egy másik kérdés. Mi a helyzet azokkal a szobákkal, amelyeket manapság apartmannak tekintünk, de nem felelnek meg az összes kritériumnak? Komoly kérdés merül fel, mi köze ezekhez az apartmanokhoz. A szabályozási dokumentum ezen verziója nem ad egyértelmű választ a sok fontos kérdésre. Ezért a kérdés teljes megoldása érdekében véglegesíteni kell a dokumentumot, és esetleg meg kell változtatni benne.

Egy másik fontos kérdés az, hogy mi fogja adni a tulajdonosoknak egy ilyen törvény elfogadását és a lakások elismerését. Természetesen van egy nagy előnye, hogy regisztrálhat a lakásban. A jelenlegi szabványoknak megfelelően csak ideiglenes, legfeljebb 5 éves időszakra történő regisztráció érhető el. Ezért a tulajdonos mindenképpen kénytelen lesz máshol regisztrálni.

Cégünk az elit osztályra összpontosít. Ez azt jelenti, hogy az apartmanok nem az egyetlen szálláshely az ügyfél számára. Ezért nincs probléma máshol regisztrálni. Bármely más lakásban regisztrálhat. Mindenesetre sok olyan ügyfél lesz, aki nemcsak lakásokban, hanem törvényesen is akar élni. Ez például fontos, hogy a tulajdonos olyan szolgáltatásokat vehessen igénybe, amelyek csak a regisztrált lakosok számára elérhetőek. Ezeknek a kérdéseknek nagy jelentősége van.

A legtöbb szakértő, fejlesztő és maguk a tulajdonosok régóta azt mondták, hogy az apartmanokat legálisan kell legalizálni. Ehhez ki kell dolgozni az összes normát és fontos szempontot. Egy új jogi dokumentumnak teljes mértékben szabályoznia kell ezt a területet.

Másrészt sok szakértő és piaci szereplő megjegyzi, hogy ha ezeket a normákat elfogadják, akkor az árképzési politika megváltozik. Ezt követően az apartmanokat áron lehet összehasonlítani a rendes apartmanokkal. Manapság az apartmanok költségei sokkal magasabbak, és az árkülönbség elérheti a 20% -ot.

Ok van feltételezni, hogy az árképzés továbbra is megváltozik. Ennek oka lehet az a tény, hogy szükség lesz bizonyos szempontok összhangba hozatalával a normákkal. Korábban a vállalatok a költségek csökkentésével kompenzálhattak bizonyos pontokat ügyfeleik számára. Az ilyen kellemetlenségek közé tartozik ugyanolyan regisztráció lehetetlensége, a közművek magasabb árai és még sok más. A dokumentum elfogadása után a fejlesztők egyszerűen nem fogják tudni használni ezeket a mechanizmusokat, és bevezik az úgynevezett „kompenzációs kedvezményeket” ügyfeleik számára.

Figyelembe kell venni azt a tényt, hogy a lakások esetében magasabbak az adók. Még mindig nehéz megmondani, hogy milyen adópolitika lesz e kérdéssel kapcsolatban. Lehetséges, hogy a lakások áremelkedik, de az adó változatlan marad. Ha a lakásokat lakással egyenértékűnek kell tekinteni, következésképpen csökkenteni kell az adó mértékét.

Úgy gondoljuk, hogy még számos ellentmondásos álláspont és kérdés ellenére is törvényt kell elfogadni. Az apartmanoknak régóta szükségük van jogi konszolidációra, mint egyfajta otthonra. Ez a piac és a kereslet szempontjából népszerű formátum. Megjósolható, hogy a jövőben az ilyen létesítmények iránti kereslet csak növekedni fog. Ezért fontos és szükséges lépés a lakóingatlanok állapotának biztosítása számukra.

Az Építési Minisztérium új törvényjavaslatot dolgozott ki, amelynek célja a "lakás" fogalmának egyértelmű meghatározása és az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyvének megfelelő módosítása. A tervek szerint a lakásépítésre vonatkozó jogszabályok (214-ФЗ) garanciáit a lakásokra is kiterjesztik, amelyek korábban csak a lakóépületekre vonatkoztak. A Novostroy-M a szakértőktől megtudta, hogy mi fog történni az ilyen formátumú ingatlanokkal, és hogy milyen előnyökkel jár az új törvény a lakásvásárlók számára.

Natalya Shatalina, a MIEL-Newbuilding főigazgatója

Eddig nem kérdés az, hogy minden lakást egyszerűen lakosságiként elismernek, és engedélyezhetik az abban való regisztrálást. Most azt mondják, hogy először meg kell dolgozni az ehhez a formátumhoz szükséges összes követelményt, és csak akkor lehet ott regisztrálni, ha az épített ház megfelel az összes követelménynek.

Ha az új követelmények minimálisak, és nem vezetnek magasabb lakásárakhoz, akkor feltételezhetjük, hogy növekszik a kereslet e formátum iránt, mivel a vásárlás meghozatalakor a fő szempont a lakás vagy lakás költsége. Ebben az esetben a fejlesztők számára jövedelmezőbb lesz apartmanok építése, ami a kínálat növekedéséhez vezethet a piacon. Valószínű, hogy a hatóságok által előírt követelmények a szükséges társadalmi infrastruktúra rendelkezésre állásával kapcsolatosak. És az óvodák és iskolák építésének további pénzügyi terhei minden bizonnyal növelik a lakások költségeit. Mivel az új követelményekről beszélünk, azok már alkalmazandók lesznek, valamint lehetőséget biztosítanak az egy pillanat alatt épített lakásokra történő regisztrációra, és nem a teljes, jelenleg végrehajtás alatt álló javaslatra.

A lakásokkal és az apartmanokkal folytatott tranzakciók szerkezete szerint megfigyelhető az egyensúly bizonyos állapota, mivel 2016 folyamán és 2017 első felében a lakásokkal folytatott tranzakciók aránya a kereslet struktúrájában 13–14% -ot tesz ki. Ugyanakkor abszolút számokban, a 2017. évi első és második negyedévi Rosreestr adatai alapján, megemelkedik a lakások iránti kereslet szintje. Például az év első negyedévében 40,4% -kal több tranzakciót kötöttek az egyének Moszkva "régi" határain, mint az előző év azonos időszakában. Az év második negyedévében a lakások fogyasztói igénye 19% -kal volt magasabb, mint 2016 második negyedévében. A lakások iránti magas érdeklődés gyakran nem csak az alacsonyabb árral jár, hanem az érdekes helyekkel is. És ha egy komplex keretében mind apartmanokat, mind apartmanokat kínálnak, amikor az utóbbiak alacsonyabbak, akkor a döntés meghozatalának kulcseleme már az alacsonyabb költségek.

A lakások iránti kereslet változása az új törvényjavaslatnak a lakások értékére gyakorolt \u200b\u200bhatásától függ. Ha ára már összehasonlítható a lakásokkal, akkor nem, a kereslet nem fog növekedni. Ha költségvetési szempontból barátságosak, de lehetősége van regisztrálni, akkor természetesen fokozódni fog az érdeklődésük iránt.

Egy ilyen törvényjavaslat elfogadása csak azoknak a lakásoknak a költségeit érinti, amelyeket többfunkciós házak részeként építenek, mivel e törvény értelmében ezeket a lakásokat apartmanokkal kell azonosítani. Ennek megfelelően az ilyen lakások építésére a közös építésről szóló törvény (214-FZ) minden követelménye vonatkozik. És mivel a 214-FZ módosításai szigorítják a fejlesztőkkel szemben támasztott követelményeket, például az alaptőke méretét illetően, a kompenzációs alapba történő hozzájárulás befizetésének szükségességével, az ilyen projektek vagy apartmanokkal történő projektek felépítésének költségei azonosak lesznek. Ebben az esetben ez természetesen növeli az ilyen apartmanok költségeit, azok költsége a lehető legközelebb áll a hasonló tulajdonságokkal rendelkező lakóparkokban található apartmanok költségéhez. Ugyanakkor azok a apartmanok, amelyeket építenek szállodakomplexumok vagy társalgók részeként, ugyanabban az árszegmensben maradnak, vagyis kissé alacsonyabbak lesznek a költségek, mivel az új jogszabályok nem vonatkoznak rájuk.

Tatyana Podkidysheva, az NDV-Real Estate értékesítési igazgatója

A törvényjavaslat jelenlegi változatában az apartmanokat többfunkciós épületekben szerkezetileg különálló szobáknak tekintik. Így ezen ingatlantulajdonosoknak lehetősége van arra, hogy átalakítsák őket a nem lakásépítésről a lakások állapotára.

Jogilag elismert tény, hogy ezt a formátumot az ingatlan megélhetésre használja. A törvényjavaslat jelenlegi változata változásokat ír elő, amelyek eredményeként az apartmanokat / lakóépületeket említő cikkeket kiegészítik olyan szavakkal és kifejezésekkel, mint „apartmanok” és „többcélú épületek”.

A lakások nem csak az IFC formátumra korlátozódnak, de a törvényjavaslat még nem terjed ki különálló épületekre és újjáépített komplexekre. Ezért a jogalkotási változások hatása heterogén lesz. Ugyanakkor meg kell értenie, hogy az összes eljárás végén javítások is végezhetők, amelyek más készítmények megjelenéséhez vezethetnek.

Az ügyfelek felhatalmazása növeli a lakások költségeit, ugyanakkor, amint már fentebb megjegyeztük, a törvényjavaslat jelenlegi változata nem terjed ki a teljes szegmensre. Például a piacon meglehetősen nagyszámú különálló komplexum található apartmanokkal, és ezek nagyon népszerű ajánlatok, figyelembe véve elhelyezkedésüket és minőségi tulajdonságaikat.

Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere, a CBRE társult hálózat tagja

A törvényjavaslat jelenlegi változata csak egy új típusú ingatlan állapotát tisztázza. Az apartmanok olyan helyiségek, amelyek a multifunkcionális komplexumok részét képezik, és amelyeket állandó tartózkodásra használnak. Ennek ellenére még nem világos, hogy az ilyen tárgyak milyen tulajdonságokkal rendelkeznek a tulajdonosok állandó regisztrációja, az adófizetés és a közüzemi költségek összege szempontjából. Lehetséges, hogy a lakásokra vonatkozóan kidolgozzák a követelményeket, ami nem változtatja meg nagymértékben a dolgok tényleges állapotát. Mindenesetre az a tény, hogy a „lakás” fogalma megjelent a jogszabályokban, már áttörésnek tekinthető.

A törvényjavaslat jelenlegi kiadásából azonban még nem derül ki, hogy milyen műszaki és várostervezési szabályokkal fogják ezt a házformátumot építeni. Ha a lakástulajdonosok műszakilag és jogilag ugyanazt a terméket kapják, mint a szokásos házak, akkor a lakás gyakorlatilag megszűnik a piacon. Ha például a változtatások csak a jogi státuszt érintik, akkor például a tulajdonos regisztrálhatja és felhasználhatja a szociális infrastruktúrát, de a nem lakóépületek esetében megmarad a műszaki és várostervezési szabványok, akkor a fejlesztők képesek lesznek fenntartani a lakások alacsony költségét. Továbbra is lehetősége van arra, hogy olcsóbb terméket adjon a vevőnek, miközben nem fosztja meg tőle a szociális jogokat.

A lakások szabályozott státusza bizonyos mértékig vonzza a vásárlókat az ilyen típusú házhoz. Manapság a "lakás" fogalma valóban létezik, de formálisan - nem. Ez a tény sokat távolít el a lakóingatlan e formától. Ha azonban a lakásokat minden tekintetben (jogi, műszaki, gazdasági szempontból) a házakkal azonosnak tekintik, akkor egyszerűen “feloszlanak” az ingatlanpiac teljes kínálatában és megszűnnek. Ennek ellenére sok tekintetben az alacsonyabb árcím a mai apartmanokhoz képest ösztönzi a vásárlókat. Ezen előny elvesztésével párhuzamosan a lakások elveszíthetik a keresletet.

Természetesen a fejlesztők megpróbálják növelni a lakások árait, elhozva őket a lakások költségének szintjére. Ennek ellenére sok apartmanprojekt a kezdetektől fogva úgy lett kialakítva, hogy vonzza az adott formátumú közönséget. Az ilyen komplexumoknak nincsenek szociális lehetőségeik, de a központhoz közel vannak. Ha az áremelkedés növekszik, akkor elveszítik a versenyt a szomszédos LCD-kkel, és elveszítik az ügyfelek jelentős részét.

Ekaterina Thein, a PSN Csoport kiskereskedelmi alelnöke

Régóta támogatjuk a lakások állapotáról szóló törvényjavaslat elfogadását, mert úgy gondoljuk, hogy ez szükséges és időszerű lépés. Az apartmanok már régóta szerepelnek életünkben, Oroszország számos városában, különösen Moszkvában és Szentpéterváron, ezeket lakóobjektumokként építik és adják el, de státuszuk még nem oldódott meg. Ez gyakran elriasztja a vásárlókat, akik teljes értékű lakást keresnek, ahol állandóan vagy ideiglenesen regisztrálhatnak, és élvezhetik az összes szociális ellátást. Fontos az is, hogy az épület üzembe helyezése után a lakások a nem lakóobjektumok állapotától lakóépületekké válhassanak. Természetesen, a vonatkozó szabványok betartása mellett.

Reméljük, hogy az újítások új lendületet adnak a lakások egész formátumának kialakításához, és a Lakáskódex szerint a lakások többcélú épületben lakóépületté válnak. Ez azt jelenti, hogy az épületben lakóépületek, szállodák, irodák és üzlethelyiségek vannak - ez lehetővé teszi az emberek életének, munkájának és szabadidőjének szinte egy helyen történő megszervezését.

Valószínűleg az új státus jóváhagyása után nőni fog a lakások iránti kereslet, ha más tényezők nem beavatkoznak, például a gazdasági válság. De ha minden jól megy, különösen a nagyvárosokban, ez pozitív hatással lesz a keresletre. Például a PSN Csoport jelenleg három lakásokkal kapcsolatos projektet hajt végre: a Pravda üzleti osztályú városi blokkot, az I’M on Sadovoy elit lakónegyedét és az I’M Tverskaya prémium klubházat. Apartmanok "Pravda", csak olyan formátum, amelyet fiatal és energikus emberek számára terveztek, akik számára fontos a belvárosban élni és dolgozni.

Ami a lakásárak emelkedését illeti, ez lehetséges. Ez nyilvánvalóvá válik a törvényjavaslat elfogadása után.

Jevgenyij Kirjajev, a 7. sz

Az új törvénynek köszönhetően a lakások valószínűleg lakhatási státuszt kapnak, és ennek eredményeként a vásárlók regisztrálhatnak bennük. Az adó mértéke felülvizsgálható.

Igen, természetesen, ha a törvényt továbbra is elfogadják, növekszik a lakások iránti kereslet. Most az apartmanok nem rendelkeznek lakhatással, ami azt jelenti, hogy lehetetlen regisztrálni őket, és ez a fő korlátozója annak a döntésnek, hogy lakásokat vásárolnak a vevőktől. A törvény elfogadása esetén az apartmanoknak lehetősége nyílik a szolgáltatás igénybevételére a város társadalmi infrastruktúrájában, emellett a jó elhelyezkedés jó helyen vagy a közlekedési csomópontok közelében, metróállomások, érdekes építészet és átgondolt koncepciók teszi még versenyképesebbé őket.

Mi fog történni az árakkal? Lakások megynek fel? Minden az adott projekttől függ, általában a lakások árai növekednek a megnövekedett kereslet miatt, de csak enyhén 5-10%.

   Megjelenés dátuma: 2017. október 20

Az Építési Minisztérium által készített szövetségi törvénytervezet célja a kapcsolatok javítása az állampolgárok állandó tartózkodására szolgáló, nem lakóépületekben található helyiségek tulajdonjogának, használatának és ártalmatlanításának területén. A dokumentum elérhető a jogi információs portálon.

Most az apartmanok nem házak, ezért nem regisztrálhatók. Valójában az emberek vásárolnak üzlethelyiséget, ami ezért 20-30% -kal olcsóbb. Most a moszkvai körúton belül 2,5 millió rubelt kínálnak ajánlatok. Ezenkívül a lakások közüzemi és adófizetését 15-20% -kal magasabb tarifákkal számolják, mint a szokásos apartmanok esetében - mondta az Est-a-Tet Key Account Manager.

A tényleges apartmanoknak nincs külön jogi státusuk. A törvényjavaslatban javasolt egyik fő változás a lakások koncepciójának bevezetése.

A dokumentum szövege szerint a lakás egy multifunkcionális épületben strukturálisan elkülönített szoba, amely közvetlen hozzáférést biztosít az ilyen épület közös helyiségeihez, és amelyet a lakosoknak arra terveztek, hogy kielégítsék lakásukhoz kapcsolódó háztartási és egyéb igényeiket.

Megoldja azt a problémát is, amely a polgároknak a lakóhelyen történő regisztrációval vagy a lakásban való tartózkodással kapcsolatos. Ezenkívül előírja egy új típusú megengedett felhasználás létrehozását - egy multifunkcionális épület építését, nyilvános és üzleti területeken történő elhelyezéssel.

A társadalmi infrastruktúra biztosítása érdekében különböző területekre és területi övezetekre különféle szabványokat lehet megállapítani a várostervezéshez.

A törvényjavaslat előírja az épületben lévő ingatlantulajdonosok közös tulajdonának speciális jogi szabályozását, a lakóépületek és a közművek díjának megállapítását. Ezenkívül javasolt egy jogi mechanizmus létrehozása a polgárok állandó tartózkodására használt, nem korábban épített nem lakóépületekben lakásokhoz történő, nem lakóépületek áthelyezésére.

A projekt azt is hozzáteszi, hogy a 2019. január 1-je előtt üzembe helyezett épületben nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai 2021. december 31-ig jogosultak az ilyen épületben lévő nem lakóingatlanokat lakásokba ruházni.

Érdemes megjegyezni, hogy az új módosítások lehetőséget kínálnak a polgárok jogainak biztosítására a fejlesztők felelősségbiztosításán keresztül egy kompenzációs alapon, amely az ősszel működni fog. Korábban a lakásépítésre a közös építésről szóló törvény vonatkozott, de a fejlesztők nem biztosították felelősségüket ezekért a helyiségekért.

Az országban már vannak olyan lakástulajdonosok, akik a gátlástalan fejlesztőktől szenvedtek, pénzt költöttek és nem kaptak „mérőt”. Ezeket az embereket nem lehet magukba foglalni a hamis részvénytulajdonosok nyilvántartásaiban, mivel nem fektettek be házba.

Az apartmanok státusának hiánya már befolyásolta a piacot - jegyezte meg az ingatlanpiac szakértői korábban. Tehát az ilyen tárgyak aránya Moszkva értékesítési struktúrájában 2015 óta felére csökkent. Ha 2015 második negyedévében ez körülbelül 23,4% volt, egy évvel később a részesedés 14,2% -ra esett, és már ebben az évben ez az arány 12,9% volt ugyanebben az időszakban - mondja a Miel-Newbuilding vezérigazgatója, idézve az adatokon. A kereslet csökkenése vezetett olcsóbb „lakásokhoz” ebben a formátumban - csaknem 10% -kal - adták hozzá a Metrium Csoporthoz.

A szakmai közösség pozitívan értékeli a jogalkotási kezdeményezést, mivel a lakásvásárlók vásárlói számára ez azt jelenti, hogy jogaik megegyeznek a lakástulajdonosok jogaival - mondta Alexander Baykin, a MITC vállalatcsoport fejlesztési projektek menedzsment részlegének vezetője.

Elmondása szerint ez azt jelenti, hogy a közös építésről szóló törvény ugyanúgy fog működni a közös építésben részt vevő felek, köztük a lakástulajdonosok jogainak védelme szempontjából.

"A fejlesztők szempontjából a jogalkotási javaslat hozzájárulhat a lakások eladásának üteméhez, valamint egyszerűsítheti az árazással kapcsolatos kérdéseket, még akkor is, ha a kompenzációs alapba való hozzájárulást megteszik." - mondta a szakértő.

A piaci szakértők elismerik, hogy ha a lakásokat házhoz hasonlítják, akkor az árai a lakásárakhoz emelkedhetnek.

De a kereslet drasztikus csökkenése nem fog ebből kifolyólag meggyőződni arról, hogy a Metrium Group ügyvezető partnere. Minden a konkrét esettől függ, de a szakértő nem zárja ki, hogy a szerény költségvetéssel rendelkező ügyfeleknek szánt tömeges szegmens projektek elveszhetnek, ha egyidejűleg változnak a státusz és az áremelkedés.

Ha a multifunkcionális komplexumok teljes jogállásban részesülnek a lakhatásban, akkor természetesen néhányuk rosszabb helyzetben van a klasszikus házformátumú projektekkel. Összefoglalja azonban néhány olyan ügyfelet, akik korábban zavartak voltak a lakások státusáról.

Az apartmanok státuszt kapnak

a javasolt lakástörvény ellentmondásos pontjaival foglalkozó weboldal (lásd: 2018. február 19, 5. sz.). Emlékezzünk arra, hogy a jelenlegi jogszabályok szempontjából az apartmanok nem lakóépületek, hanem kereskedelmi ingatlanok. Ez nem tiltja az embereket állandó tartózkodásnak ott, de például nem teszi lehetővé a lakóhelyen történő regisztrációt. A lakások nem lakossági státusza végső fogyasztó számára befolyásoló egyéb fontos következményei között szerepel az is, hogy ezekre nem vonatkoznak a szigetelés vagy a „normál” lakóépületekre alkalmazandó szociális infrastruktúra biztosításának szabályai.

Az új törvénytervezet bevezeti a „lakások” fogalmát a jogi területen, és javasolja lakóingatlanok figyelembevételét. A dokumentum a lakásokra utal, mint a multifunkcionális épületekben (MFZ) szerkezetileg különálló lakásokra, amelyek megélhetést szolgálnak és hozzáférést biztosítanak a közös helyiségekhez. Ugyanakkor nem tisztázza, hogy a szociális infrastruktúra kiépítésére, a nedves területek elhelyezésére, az egészségügyi előírásokra és a szigetelésre vonatkozó normákra kiterjednek-e az ilyen lakások.

Miért van szükség törvényre?

Eközben a lakások, még ha nem is teljes jogú házak, még inkább kiemelkedő helyet foglalnak el az új épületek piacán. Gyakran megkülönböztetik őket a belvároshoz közeli apartmanokhoz és szálláshoz képest olcsóbb árral, például a korábbi ipari területeken, ahol átalakításon mentek keresztül. Fontos, hogy a lakások jelzáloggal megvásárolhatók. De sok vásárló számára a saját házban történő regisztrációs képesség hiánya nem játszik alapvető szerepet. Különösen azért, mert a magánbefektetők részesedése hagyományosan magas ezen a piacon.

Amint a NAI Becar elemzői kiszámították, 2017-ben a szentpétervári apartmanpiac megduplázta volumenét: a kínálat 2965-ről 5790 lakásra nőtt. Az értékesítés szintén jelentősen nőtt. Például a IV. Negyedévben 715 tétel került értékesítésre, ami 40% -kal magasabb, mint a III. Negyedévben. Az elemzések szerint a tranzakciók teljes számának körülbelül a vásárlók 70% -a vásárolt lakást bérbe. Ugyanakkor a teljes kereslet 2017-ben 3,5-szeresére nőtt az előző évhez képest.

Így a lakásokról szóló törvény hiánya nem akadályozza meg a lakások sikeres eladását. És hogyan befolyásolja e dokumentum esetleges elfogadása a piacot? Erről megkérdeztük azon vállalkozások szakembereit, akik St. Petersburgben lakásprojekteket valósítanak meg.

Szakembereink arról beszélték, hogy jelenleg mennyire aktívan értékesítik a lakásokat, és mi vonzza őket a vevőket. Értékelést adtak a közzétett lakásrendelet-tervezetről, megpróbálták megjósolni, hogy ez hogyan fogja befolyásolni a piacot, és mi várja a szentpétervári apartmanszegmenst a közeli és távoli jövőben.

Aleksej Bushuev, értékesítési igazgató:

2017-ben 90% -kal több tétel került értékesítésre az LCD apartman komplexumban, mint 2016-ban. A negyedévben az értékesítés 50% -kal nőtt. Az ügyfelek vonzzák a lakások árát, amely 15-25% -kal alacsonyabb, mint a klasszikus ház költsége, és befektetési potenciáljuk. A lakásprojektek és az LCD-k közötti fő különbség az ingatlan státusza, amelyet olyan területeken építenek, ahol lehetetlen a szokásos lakhatás megjelenése, és a fejlesztő kisebb mértékű kötelezettségeit a társadalmi infrastruktúra kiépítésére.

A lakások állapotának formalizálásának szükségessége már régóta esik. Nem titok, hogy sok ügyfél saját lakóhelyére vásárolja meg őket. Ezért a piac várja a törvényjavaslatban megjelölt lakásokban történő állandó regisztráció lehetőségét. E norma elfogadása ösztönzi az ilyen ingatlan iránti keresletet.

Ami a kilátásokat illeti, Szentpéterváron, Moszkvától eltérően, az apartmanok csak most kezdik feltárni potenciáljukat. Biztos vagyok abban, hogy a jövőben növekedni fog számukra a kereslet.

Szergej Nogai, projektmenedzser:

A lakások részesedése a szentpétervári lakáspiac szerkezetében 5-6%. Moszkvában - 15-20%. A szentpétervári piac még mindig nagyon távol van a telítettségtől.

A lakásjog csak a piacot károsíthatja. Egy olyan fogalmat javasol, amely hiányzik a törvényből - „lakások” -, hogy magyarázatot adjon egy másikra - „multifunkcionális épületre”, amely szintén nincs a törvényben ... Ez további zavart jelent. Úgy gondolom, hogy itt a kulcsfogalomnak egy szállodának (apart-hotel, mint egyfajta szálloda) kell lennie.

Most a termék befektetési tulajdonságai kerülnek előtérbe, és két tényező fontos. Az első a „lízing” reformja, amely arra készteti a fejlesztőket, hogy sok új projektet indítsanak a piacon. Lehetséges, hogy ez dömpinghez vezet, és ellensúlyozza a lakások ár-előnyeit. És a második tényező - az alacsony infláció arra ösztönzi a bankokat, hogy csökkentsék a betéti kamatlábakat. Ez további előnyöket biztosít az apartmanoknak, mint befektetési termékeknek.

Úgy gondolom, hogy ebben az évben a kereslet növekszik a kínálat mellett, az árak a legjobb esetben ugyanazon a szinten maradnak.

Alexander Pogodin, a YE'S Apart-Hotel Chain vezérigazgatója:

A lakás-értékesítési ütem az aparthotel-hálózatban meghaladja az elvárásainkat. Az objektumok körülbelül 50% -a megvalósult. Az YE hálózatában a lakások eladásával kapcsolatos tranzakciók 90% -a kifejezetten befektetési célokat szolgál.

A szabályozási terület megoldásának megkísérlésekor a legfontosabb dolog, hogy meghúzzuk a vonalot a lakó- és a szolgáltató apartmanok között. Vagyis azokat, amelyeket a tulajdonosok állandó tartózkodására terveztek, és azokat, amelyeket ideiglenes bérleti díjra terveztek. A tartózkodás időtartama döntő a projektek kitöltésére vonatkozó követelmények szempontjából. Ellenkező esetben lehetetlen eldönteni, hogy az óvoda igényel-e-e részét az apartmankomplexum részeként, mekkora a parkolás szükséges, vagy szükség van-e más infrastruktúrára.

Növekszik az apartmanpiac, különösen a nagyvárosokban és a turisztikai központokban. Ezt elősegíti a bankok lojalitása. Ma már házhoz hasonló módon vásárolhat lakásokat - olyan jelzálogkölcsön megszerzésével, amelynek kamatlába 9%.

A válság miatt a fejlesztők nem szabványos megoldásokat keresnek: megpróbálják a befejezetlen üzleti központokat áthelyezni apartman komplexumokba, megváltoztatják szakosodásukat, és a kereskedelmi ingatlanokról lakóépületekre ugrálnak stb. Ősszel az Állami Duma készen áll az Orosz Föderáció Építési Minisztériuma és a Városi Gazdaságtudományi Intézet által készített törvényjavaslat megfontolására a lakások „amnesztiájáról”. A portáloldal úgy döntött, hogy megtudja, hogyan fog változni a piac, ha a lakások megkapják a lakóingatlanok állapotát.

Moszkva-város mint az apartmanpiac katalizátora

Az apartmanokról mint tömeges jelenségről kezdtek beszélni 2006 után, amikor több komplexet üzembe helyeztek a moszkvai városközpontban. Marat Khusnullin, Moszkva alpolgármester, az építési komplexum vezetője elmondta, hogy a városi hatóságok engedélyeztek apartmanok építését civilizált bérlakás-piac létrehozása érdekében. A fejlesztők, akiket nem terhelt az apartmankomplexumok infrastruktúrájának megteremtése, elkezdték apartmanok építését. A vásárlók viszont ténylegesen kihasználták a jövedelmező helyen található apartmanok vásárlási lehetőségeit maguknak, a lakáspiac 15-20% -a alatt. Ez a helyzet azonban nem folytatódhat örökre, a városnak nem tetszett az a tény, hogy a fejlesztők rendezett helyeken épülnek, nem terhelve az állandó tartózkodáshoz használt infrastruktúra létesítményeivel.

2014-ben a Moskomstroyinvest „oktatási munkát” folytatott a polgárokkal, elmagyarázva, hogy a lakásvásárlók nem lesznek képesek regisztrálni, szociális létesítményeket használni stb.

Érdekes módon az új törvényjavaslat alapvetően nem változtatja meg a helyzetet. A kezdeményezés szerint a lakások valószínűleg vegyes használatú házakban (DSI) lakóépületekként jelennek meg, vagy a többfunkciós épületek részét képezik. (A terminológiát a Városi Közgazdaságtan Intézete kínálja). Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezetõ partnere szerint az apartmanok kínálják az apartmanok áthelyezését egy másodosztályú házba, ahol regisztrálhatják magukat, ám továbbra is óvodakat és iskolákat kell igénybe venniük - csak akkor szállítanak ki gyermeket a lakásokból, ha szabadon maradnak. helyen. Ezenkívül az új törvényjavaslat nem törli a megnövekedett ingatlanadót, a lakhatási és kommunális szolgáltatásokat a kereskedelmi létesítményektől kezdve fizetik (átlagban a fizetés kétszer olyan magas, mint ugyanazon a területen található hagyományos lakások esetén). A lakásvásárlók nem tudnak adólevonást benyújtani. Kinek kell egy ilyen törvényjavaslat, és hogyan fogja megváltoztatni a piacot?

Az apartmanok lakhatási státusra való áttérése megöli a piacot?

"Ha az" amnestia "nem lenne jövedelmező az eladók számára, azaz a fejlesztőknek, akkor természetesen nem lett volna átruházás." - mondta Maria Litinetskaya. "A lakások„ legalizálása "lehetővé teszi a fejlesztőknek, hogy felülvizsgálják költségeiket, amelyek valószínűleg növekednek és összehasonlíthatók lesznek a lakás. Ezenkívül a lakássá történő „átalakulás” eredményeként a lakások érthetőbbé és vonzóbbá válnak a végfelhasználók számára.

Azok, akik korábban vásároltak lakást, számukra nyilvánvalóan előnyös lesz: az „amnestia” kellemes bónusz: valójában jó árkedvezményes lakást vásároltak a piacra, míg a megtakarítások százezer rubel összegűek voltak.

Az MR Csoport helyzete azt bizonyítja, hogy a ceteris paribus egy érthetőbb terméket - lakást - vásárol a vásárlók számára. Amint Maria Litinetskaya megjegyzi, néhány apartman lakásépítésre való áttérése után az apartmanok (korábbi apartmanok) költsége körülbelül 10% -kal nőtt. Ár szempontjából ez átlagosan körülbelül 600 ezer rubelt jelent. Ugyanakkor, a költségkülönbség ellenére, a lakások iránti kereslet nagyobb, és ezek aránya jelenleg a teljes projektjavaslat körülbelül 85% -át teszi ki.

Andrei Boykov, a Rusland SP partner nagyon negatívan reagál a törvényjavaslatra. Általában úgy véli, hogy a kezdeményezés megölheti a piacot. "A kérdés eddig nem a lakásoknak a tiszta formában történő átruházásáról szól, hanem az ingatlanszakasz ezen részének jogi státusának részleges megváltozásáról." - mondta. - Ez elsősorban a társadalmi infrastruktúrával rendelkező különálló projektek többletterheiről szól, amelyet feltétlenül biztosítanak a lakóparkok építése során. A társadalmi infrastruktúra mennyiségének kérdése (függetlenül attól, hogy azok megegyeznek-e a lakások eladásával, vagy annál kevesebbek) - továbbra is nyitva áll.

Kétség van-e abban, hogy a többletterhelés elkerülhetetlenül növeli az építés költségeit, és ez viszont „megnöveli” a négyzetméterenkénti költségeket?

Andrey Boykov szerint a lakásokkal szembeni fő előnye, hogy csökkentett költségekkel (akár 25% -ig) csökken a költségekkel szemben, akár teljesen, akár teljesen. - Ezen túlmenően az új törvényjavaslatban továbbra is nyitva van a regisztráció kérdése, valamint a nem lakóhellyel járó fokozott adóteher. Ennek megfelelően a lakások eladása elvileg nem lehet nagyon érdekes a fejlesztők számára, mivel csökkenthető a végfelhasználók igénye.

Andreh Khitrov, a Welhome stratégiai tanácsadási és kutatási osztályának vezetője részben egyetért Andrei Boykovval:

A magasabb adómértékek a házhoz képest már arra késztenek egyes vásárlói kategóriákat, hogy gondolkodjanak-e a lakásvásárlás megfelelőségéről. Az a lehetőség, hogy az infrastruktúrát nem használják megnövelt adómérték mellett, és az árak elkerülhetetlen emelkedése, amikor engedélyezhető a lakásban történő regisztráció, a fogyasztók jelentős részének érdeklődését veszíti ebben a szegmensben. Ez azonban nem vonatkozik az elit szegmensre, hanem inkább befolyásolja a kényelmi és üzleti osztályú apartmanokat.

Piaci fejlődés: az egycsaládi lakásoktól a családbarát lakásokig

Arra a kérdésre, hogy a vevő arcképe megváltozik-e a számla átadásakor, a szakértők eltérően válaszolnak.

Maria Litinetskaya szerint a lakásoknak a vásárlók körében történő átruházása után nőni fog a gyermekes családok aránya, mivel nekik volt kritikus az állandó regisztráció tilalma. Ennek megfelelően a többszobás apartmanok (korábbi apartmanok) nagy igény lesznek.

Ezt a nézetet azonban más szakértők nem osztják.

Az apartmanokat általában olyan területeken építik, ahol az ingatlan nem a legolcsóbb. Ez azt jelenti, hogy azokra a személyekre, akik odafigyeltek rájuk, ez semmi esetre sem az első ingatlanvásárlás ”- mondja az Icentra Investment Center (IFC Hanoi-Moszkva) főigazgatója. - Az átlagos vásárló középkorú és idősebb tapasztalt személy. Általában véve a vevő arca nem változik kritikusan. A lakások kezdetben nem az első ingatlanok, hanem inkább befektetési vásárlás vagy lakások gyermekek számára.

Amint azt Andrei Khitrov megjegyezte, az elmúlt években a lakások már nem laktak "egyedülálló embereknek", sem pedig "kabátnak".

Az elit szegmensben a lakások vásárlója nem különbözik a lakások vásárlójától. A gazdasági szegmensben az apartmanokat azok a vásárlók vásárolják, akiknek nincs elég pénzük az érdeklődésre számot tartó lakáshoz, mondja a szakértő.

Ha a fejlesztők az apartmanokat a Moszkva központjában a munka melletti helyként, ahol az alkalmazottak és az irodai dolgozók éjszakát töltöttek, vagy a kreatív klaszter tetőtéri lakásaként helyezték el, most minden megváltozott. A lakásokkal kapcsolatos projektek egy komplex fejlesztés belső területekkel (például én vagyok, a Borház és mások), ahol kényelmes az egész családdal együtt élni, beleértve a gyermekeket is. Az elmúlt években maga a termék megváltozott.

Maria Litinetskaya pontosítja, hogy a turista és a komfort kategóriájú apartmanok vásárlói ezt az ingatlant az egész családnak vásárolják. A fejlesztők ezt is tudatában vannak, illetve a tömegszegmensben, amelyben biztosítják az infrastrukturális létesítmények rendelkezésre állását. Nem szükséges azt mondani, hogy a lakásvásárlók a priori megfosztják a kapcsolódó infrastruktúrát - hangsúlyozza Maria Litinetskaya.

„A társadalmi felelősség a fejlesztőkre hárul”

Egy másik probléma, mely a Le Cheong Sean nevű törvényjavaslat elfogadásával merülhet fel. Ha a lakások állandó regisztráció lehetőségével válnak lakássá, de a megnövekedett adózás és egyéb „öröm” miatt a tájékozatlan vásárlók számára, a lakhatási szolgáltatások vagy a legközelebbi óvoda látogatásának bevételei kellemetlen meglepetés lehetnek.

„Bizonyos mértékben a fejlesztők társadalmi felelőssége, hogy az embereket megértsék, mi az apartman. Ellenkező esetben ez nagyon negatív hatással lesz a piacra: ha félreértés hulláma van, akkor a lakásértékesítés egyszerűen növekedni fog. Az emberek azt gondolják, hogy ez egy összetett, homályos termék, és körülbelül ugyanolyanba kerül, mint egy lakás ”- kommentálta Le Cheong Sean.

Azok a tapasztalatlan ügyfelek, akik kétes ingatlanügynökségekhez fordulnak, készen állnak arra, hogy némításba kerüljenek a lakások egyes árnyalatairól az értékesítés érdekében, megtéveszthetik elvárásaikat - mondja Maria Litinetskaya.

Nem hiszi, hogy az apartmanok vagy apartmanok vevőinek fejében zavaros zavarok elterjedtek lesznek. Ha két évvel ezelőtt az ügyfelek lakásokat vásároltak anélkül, hogy gondolkodtak volna a közüzemi számlák méretén és az adó mértékén, ma a vevők jobban tájékozottak ebben a kérdésben, és mielőtt döntést hoznak, mérlegelni fogják az összes előnyt és hátrányt.

Ma a legfontosabb dolog az, hogy a vásárlókat és a fejlesztőket megválaszoljuk, mi az a lakás ...

2015-ben két apartmankomplexum megkapta a lakóépületek státusát: a "Arcok" (Főváros Csoport) és az IFC "Víz" (MR Csoport) projekt. A Novostroy-M.ru portál szerkesztői találkoztak Aleksej Belousov-nal a Capital Group társaság kereskedelmi igazgatójával, a kiadvány interjújában elmagyarázta az apartmanok elhelyezésének okait.

Korábban Marat Khusnullin elmondta, hogy az év eleje óta a hatóságok fontolóra vették 8 lakással rendelkező projekt áthelyezését lakóingatlanba. Ebben az évben Maria Litinetskaya szerint a lakóingatlanok státusát az MRC fejlesztője, az IFC Fili Grad kapja meg, stb.

A már épített lakások lakóingatlanokba való áthelyezéséhez a projektnek meg kell felelnie a lakóépületekre vonatkozó követelményeknek. Ha tulajdonjogi objektumot regisztrálnak, akkor a fejlesztő a Tárcaközi Bizottsághoz fordul a lakóhelyiségek nem lakóhelyiségekre és a nem lakóépületek lakóhelyiségekre történő átruházására. Ha pozitív döntés születik, akkor megváltoztatják az ingatlanjogok állami nyilvántartását, és új tulajdoni igazolást adnak ki.

Ami az RF LC változtatásainak bevezetését illeti, a szakértők egyetértenek abban, hogy előbb vagy utóbb ez mindenképpen megtörténik. Az egész kérdés az, hogy mikor hozza meg a végső döntést, és milyen formában kerül be az LCD-be.

Nem hiszem, hogy a kormány hosszú ideig elhalasztja a lakások helyzetének kérdését ”- mondta Maria Litinetskaya. - A formátum jövőbeli sorsának megvitatása, így egész 2014-re és 2015 felére tartott. A bizonytalanság zavarja a piac további fejlődését, ezért ma a legfontosabb dolog, hogy egyértelmű választ adjunk a vásárlóknak és a fejlesztőknek, mi vár rájuk lakások vásárlásakor és építésekor.

Andrei Boykov szerint az év végéig nem szabad megvárni a változásokat az RF LCD-n. Véleménye szerint a lakások kérdése 2016 végéig megoldódik. Azt is megjegyzi, hogy nem minden lakásprojekt „ál-ház”. Egyes esetekben ezek rövid és középtávú szálláslehetőségek, és az ilyen lakások vásárlói többnyire befektetők, akik ingatlanvásárlási célokra vásárolnak. Példa erre a NAI Becar úttörő, vertikális csoportjának komplexe és mások.