Съществени условия на договор за наем на недвижим имот

Сключеният договор за наем на търговски недвижим имот е основният документ по сделката. Правилно съставеният документ трябва да отразява всички съществени условия на договора за лизинг, както и правата / задълженията и задълженията на двете страни по сделката. При изготвянето на документ и подписването му е необходимо да се вземат предвид всички нюанси и характеристики, за да се избегнат впоследствие възможни усложнения, които могат да възникнат както за едната, така и за другата страна. Става въпрос за важните условия на договора за наем на нежилищни помещения, за които ще говорим в този материал.

Основни моменти от лизинга

Руското законодателство предвижда важни условия, които трябва да бъдат ясно посочени в документа и без които договорът за лизинг се признава за несключен.

Основните условия на споразумението включват:

1. Подробности за участниците в сделката. При сключване на договор за наем на търговски недвижим имот не лично от едната или двете страни, а от техните законни представители, документът трябва да отразява основанието, на което действат определени лица при сключване на сделката.
2. Предмет на договора. Документът трябва да съдържа ясна информация, която ви позволява точно да идентифицирате и установите недвижими имоти, прехвърлени за платена употреба като обект на лизинг. Липсата на такава информация в документа прави договора непоследователен, а самата сделка се признава за несключена.
3. Наемна ставка (сума на плащане). Задължителна клауза от договора за наем определя размера на плащането за използваните помещения. Необходимостта от това задължително условие се потвърждава от арбитражната и съдебната практика. Ако наемът, честотата и начинът на плащането му не са договорени от страните по сделката в писмена форма (не са посочени в документа), сделката се признава за несключена.

Много хора, които не са запознати с правната страна на лизинга на търговски имоти, погрешно приписват договорно времена нейните съществени условия, липсата на които в документа признава сделката за несключена. Всъщност не е! Срокът на валидност на договора за наем на търговски недвижим имот е допълнително условие и е разрешено да го определят самостоятелно от участниците в сделката. В същото време, ако датата на изтичане на договора за лизинг не е ясно посочена в документа, се счита, че сделката е сключена за неопределен период от време (параграф 2 от член 610 от Гражданския кодекс).

Предмет на лизинг

обикновено, предмет на договорав документ се определя от страните по сделката, както следва:

• адреса на местоположението на помещението, като се посочват точните координати (пощенски код, град, област, улица, номер на къща, етаж, брой офиси/стаи);
• наименование на предмета на лизинга (нежилищен обект или част от него);
• инвентарен/кадастрален номер на обекта;
• предназначение на помещенията (производство, склад, магазин, офис и др.);
• търговска площ.

Освен това, член 26, параграф 3 от Федерален закон № 122 гласи, че при отдаване под наем на сгради, конструкции, отделни помещения или част от тях в обекта за държавна регистрация на сделката договорът за наем се допълва от кадастралния паспорт на обекта, което показва размера / площта на прехвърления обект.

Предмет на лизинг на търговски недвижим имот може да бъде:

• помещение, разположено в сграда/постройка;
• части от помещенията, разположени в сградата/постройката.

Гражданското право не прави разлика между сгради и постройки. В действителност категорията на всеки обект се определя от съответните органи (ОТИ). Впоследствие установената категория трябва да бъде фиксирана в USRR.

Забележкаче документът, въз основа на който се използват отделните конструктивни елементи на сградата/постройката (покрив, фасада и др.), не е договор за наем.

За по-добро разбиране на въпроса представяме основни дефиниции:

сградасе признава самостоятелен архитектурно-строителен обект на недвижимо имущество, свързано с капиталовото развитие. Обектът има силна връзка със земята, върху която се намира, и е предназначен за непрекъснато/продължително присъствие на хора в него (живеене, работа). Функционалното предназначение на сградите включва разделянето им на нежилищни и жилищни съоръжения.

строителство- друг (с изключение на сградата) архитектурно-строителен обект, свързан с капиталовото развитие. При този вариант също се определя силна връзка с парцел, но предназначението на обекта е изключително технологично, например за производствени, хидравлични и транспортни цели, комуникационни съоръжения и др.

стая- това е обект, разположен вътре в сгради / конструкции и имащ неразривна връзка с него (той е част от него). Според функционалността си помещенията се делят на жилищни и нежилищни.

В сградата могат да бъдат разположени както жилищни, така и нежилищни помещения, докато вътре в сградата има само нежилищни помещения, насочени към временното присъствие на хора в нея.

Наеми

Друг важен фактор е наемът.- сумата, платена от наемателя за използването на прехвърления му обект. Тук страните по споразумението практически нямат ограничения: те определят дължимата сума, схемата на плащане, честотата на плащанията и други подробности. Има няколко варианта за определяне на наема:

• плащането се извършва изцяло за цялото помещение, което е обект на договора;
• плащането се изчислява от единицата площ (зададената стойност, например, на квадратен метър се умножава по площта на помещението, което е предмет на лизинга);
• отделно от компонентите на наетия обект (например за офиси, производствени цехове - ако има няколко помещения под наем).

Документът трябва да има са зададени следните параметри:

1. Очаквана сума на плащането.
2. Периодичност и дати на плащания.
3. Начин на плащане (в брой, банков превод, бартер и др.).

При плащане чрез бартер се предполагапредоставянето на всякакви услуги от наемателя на собственика на помещението, доставката на определени стоки като плащане за наетите помещения

Когато страните по договора са юридически лица. лице, предпочитаният вариант е безкасово плащане. По споразумение между физическо и юридическо лице плащането може да се извърши чрез внасяне на пари в касата на организацията (ако има такава).

Освен самия наем по договореност на страните документът може да бъде написан допълнителни условия:

• извършване на плащания от наемателя за комунални услуги, електричество (според брояча);
• извършване на дребни/текущи или основни ремонти от наемателя;
• правото да правите постоянни промени и как ще бъде направена компенсация (ако има такава) в такава ситуация.

По-голямата част от спора, разглеждани в съдилищата на различни юрисдикции, свързани с наетия имот, свързани с наема.. Ето защо е препоръчително да се подходи към координирането на този артикул много отговорно и внимателно, като се запишат подробно всички разпоредби за плащанията.

В по-голяма степен това се отнася за дългосрочни (повече от 12 месеца) и постоянни транзакции, когато си струва отделно да се договорите за вероятността и механизмите за промяна на размера на плащането. Годишният ръст на тарифите за жилищни и комунални услуги, увеличаването на данъчните ставки и други фактори увеличават разходите на собственика на съоръжението за неговата поддръжка и следователно не могат да не повлияят на размера на наема. Ето защо е важно да се разработят механизми за увеличаване на наемите и да се определи вероятният момент на промяната им.

По-вероятно е съдилищата да настояват за промяна на размера на наема веднъж годишно. Това се осъзнава от заключението на доп. споразумение между наемател и наемодател.

Срок на договора

Въпреки че този артикул може само косвено дължащо се на съществените условия на лизинговия договор, трябва да се разбере, че споразумение, сключено за период от повече от 12 месеца, предполага задължителна държавна регистрация. Дългосрочният договор за наем се счита за сключен само от датата на регистрацията му в Държавния регистър, но не и от датата на подписване от страните по сделката. Именно от този момент ще се брои срокът на договора.

Често страните подписват безсрочен договор - този документ може изобщо да не съдържа раздел за условията или може директно да показва неопределеност. Предпоставка за такова споразумение е възможността за прекратяването му при настъпване на определени обстоятелства, които са договорени от страните по сделката.

важно! Безсрочният договор за наем не предполага задължителна държавна регистрация.

При безсрочен договор за наем е препоръчително да се предпишат условията, при които договорът може да бъде прекратен:

• кой може да действа като инициатор на прекратяването;
• за какъв период от време е необходимо да се предупреди вторият участник;
• добавете. условия (характеристики на плащане на наем за последния месец, условия за връщане на имущество и др.).

Ако тези условия за прекратяване не са посочени в безсрочен договор, влизат в сила стандартите на Гражданския кодекс на Руската федерация - всеки от неговите участници има право да откаже сделката, но другата страна трябва да бъде предупредена 30 дни аванс. Договорът, сключен с посочване на срок, може да съдържа и условия, при които се прекратява предсрочно.

Когато, в края на срочен лизингсобственикът на помещението не изисква връщане на отдадения му под наем имот (да освободи помещението), докато наемателят продължава да го използва и няма факт на подписване на споразумение за нови условия - съществуващото преди това споразумение се удължава за неопределен период със същите условия.

Промени в съществени условия

Значителни срокове и условия могат да се променят след подписване на лизинговия договор. Подобни действия обаче имат определени характеристики и тънкости, които трябва да се вземат много внимателно.

Трябва да се разбере, че промяна на съществените условия (продължителност на договора за наем, размер на наема) е възможна само когато страните по договора предварително са се споразумели за такъв сценарий. В други ситуации няма да е възможно да се приложат такива мерки.

Прекратяване на договор

При сключване на договор за наем за използване на търговски недвижим имот е невъзможно недвусмислено да се определи как ще се развият отношенията между собственика на помещението и наемателя. Затова е препоръчително да пишете в основния документ вероятност за едностранно, извънсъдебно прекратяване на договора по инициатива на една от страните. Необходимо е да се посочи кои конкретни нарушения могат да доведат до предсрочно прекратяване. Основания за прекратяване на договора могат да бъдат:

• нелоялно изпълнение от страните на задълженията, предписани в договора;
• незадоволителна поддръжка на помещенията;
• забавено плащане за ползване на помещенията;
• използване на помещенията за цели, различни от тези, за които са предназначени и др.