Анализ на изграждането на складови помещения за 2016 г.

По предварителни резултати от началото на миналата година обемът на въведените в експлоатация складови помещения възлиза на 510 хил. М 2. В сравнение с 2015 г. (800 хил. М 2) този показател през 2016 г. е с 36,2% по-нисък, което в абсолютни стойности е 290 хил. М 2. Според S.A. Ricci това е най-ниското ниво на въвеждане в експлоатация на нови складови площи за последните 5 години от 2012 г. насам.

Оферта.   През 2016 г. най-рационалната и най-обща стратегия беше въвеждането на големи складови комплекси за конкретен клиент (вграден по избор). Примери за такива съоръжения са: складски комплекс в Реутов - 17 хиляди квадратни метра, СК „Южна порта” (Лерой) - 90 хиляди квадратни метра и ПНК - Северно Шереметьево (Mercedes-Benz) - 50 хиляди квадратни метра.

Обемът на новите складови площи, въведени в експлоатация през 2016 г., беше разпределен между три зони: юг, изток и север. По предварителни резултати южната посока стана най-активната дестинация за въвеждане в експлоатация - тук са построени 165 хил. М 2. На север ръстът на предлагането през 2016 г. възлиза на 152 хил. М 2. В източна посока обемът на ново предлагане възлиза на 75 хил. М 2. Трябва да се отбележи, че повечето от въведените складови комплекси в южната и северната посока са складови помещения, съответстващи на нуждите (съответно 90 и 50 хил. М 2).

В момента се извършва активно изграждане на транспортни разклонения по федералната магистрала "Магистрала М-7" Волга ". Очаква се магистралата да бъде завършена до края на 2017 г. След приключване на всички работи магистралата М-7 Волга в границите на град Балашиха ще има пет ленти във всяка посока, три от които са предназначени за транзитни потоци. По този начин подобряването на транспортната достъпност ще направи логистичните съоръжения на изток по-удобни и привлекателни. Понастоящем в тази посока има два такива големи складови комплекса като Atlant Park и Raven Noginsk. Сега общата сума на наетата площ в Атлант Парк е 360 хиляди квадратни метра, а още 60 хиляди квадратни метра се изграждат. Въвеждането в експлоатация е планирано за май 2017 г. В Атлант Парк има и строителен проект за още 300 хил. М2 склад. В складовия комплекс „Гарван Ногинск” наетата площ е 334 хил. М 2.

   Примери за големи складови комплекси, пуснати в експлоатация през 2016 г.

обект	Магистрала, км от МКАД	Площ, м 2	клас	предприемачът	тримесечие
South Gate (Leroy Merlin) BTS	Каширское, 30	90 000	А	Radius Group	III
Северно Шереметиево (Mercedes-Benz) BTS	Рогачевское, 25	50 000	А	PNK група	III
"ПНК - Северно Шереметиево" (сграда 6)	Рогачевское, 25	47 000	А	PNK група	III
"Валищево" (сграда 4)	Симферопол, 32	34 000	А	PNK група	III
FE Sever-1 (6 и 7 етап)	Дмитровское, 27	31 000	А	Разработка на логопарк	III
Застрахователна компания Бритово	Novoryazanskoe, 30	20 000	А	Споразумението за свободна търговия	II
Складски комплекс (BTS)	Горки	17 000	B	стъпка	аз

Според S.A. Ricci

През 2016 г. бе реализирана забележителна сделка за пазара на складови имоти: един от най-големите разработчици, Radius Group, подписа споразумение с Auchan Retail Russia за изграждане на складово-логистичен комплекс с площ от над 138 хиляди квадратни метра в квартал Домодедово в Московска област. Новият дистрибуционен център ще се превърне в най-голямата сграда в Европа от този тип, построена за една компания. Инвестициите в проекта ще възлизат на около 6 милиарда рубли.

Според предварителни резултати през 2016 г. делът на складовете от клас А в общия обем на ново предлагане е 96%, а клас В - 4%, което в абсолютни стойности съответно е 419 хил. М2 и 17 хил. М 2. В условия на висока свободна позиция, разработчиците се опитват да изведат на пазара само висококачествени и най-конкурентни области.

   Примери за значителни транзакции, приключени през 2016 г.

клиент	посока	км от MKAD	обект	клас	Площ на транзакцията, хил. М 2	Вид на сделката
добре	Ленинград	27	Логопарк Север-2	А	59,6	под наем
Hoff	Kashirskoe	12	Северно Домодедово	А	50,0	под наем
Faberlic	Kashirskoe	12	Северно Домодедово, PLC	А	46,0	под наем
Castorama	Симферопол	50	ПНК-Чехов 3	А	42,4	под наем
BMW	Киев	50	PNK-Bekasovo	А	34,3	под наем

Според S.A. Ricci

Търсенето.   От началото на годината обемът на усвояване на складовите площи възлиза на 1,1 млн. М 2, което е с 15% по-малко в сравнение с 2015 г. (1,3 млн. М 2) и в абсолютни стойности възлиза на 200 хил. М2.

Най-привлекателната за наемателите продължава да бъде южната част на района на Москва. Южната посока представлява 47% от общия обем на сделките, което в абсолютни стойности е 466 хил. М 2. В югоизточна посока обемът на абсорбция е бил 20% (195 хил. М 2), а в югозападна посока - 10% (101 хил. М 2). В северната част на района на Москва обемът на сделките е 15% (143 хил. М 2). Западната и източната посоки са с най-малко търсене - само 1% от общия обем за всяка.

Vacancy.   Коефициентът на свободни работни места в края на 2016 г. средно на пазара е 8,2%, което се равнява на 921 хил. М2 свободно пространство. Този показател е намалял с 0,8 пункта от началото на годината, което се обяснява със значително превишаване (над 2 пъти) на търсенето над предлагането.

Оферти.   Средно претеглените наемни цени в района на Москва остават стабилни от началото на годината. По отношение на рублата, наемният процент е останал непроменен 7 последователни тримесечия, което показва, че е достигнато дъното на цените.

Средно претеглените наемни цени за складови помещения от клас А са 3 900 рубли / м 2 годишно (тройна нета). За помещения от клас В тарифата е 3 600 рубли / м 2 годишно.

Значение.   Решенията за управление на недвижими имоти трябва да се основават на обективни данни за текущата ситуация и перспективите за развитие на различни пазарни сегменти. Понастоящем Русия практически няма система за мониторинг на пазара на индустриални имоти. В тази връзка изследването на основните показатели, засягащи стойността на обектите, е важно направление, което позволява да се определи степента на чувствителност на стойността на обектите към различни показатели.

Методи на изследване.   Статията представя сравнение на класификациите на промишлени и складови сгради и помещения, както и резултатите от анализа на пазара за продажба и отдаване под наем на изследвания тип недвижими имоти, използвайки примера на град Воронеж. Изтъкват се основните фактори на ценообразуване и тенденциите на развитие на този сегмент на регионалния пазар на недвижими имоти.

Резултат.   Систематизацията на тези показатели ще определи критериите за инвестиционно развитие на пазара на недвижими имоти.

въведение

Промишлените и складови имоти са специална област на инвестиционна дейност. За разлика от търговските и офис недвижимите имоти, основният източник на доходи от които традиционно са отдаване под наем на помещения, както и възможността за препродажба на обекти в края на инвестиционната фаза, промишлените и складови имоти често се разглеждат не само като източник на доход от наем, но и като компонент на инвестицията в развитие на услуги или производство в един отрасъл. В тази връзка производствените и складови имоти са представени от различни обекти, без класификация на които е невъзможно да се извършват каквито и да било икономически измервания на пазара на недвижими имоти от съответния тип.

В момента необходимостта от систематизиране на недвижими имоти от различни видове е една от трудните задачи, пред които са изправени участниците на пазара на недвижими имоти: собственици на имоти, анализатори, брокери и оценители. От една страна фактът, че цената на всеки обект зависи от неговото приписване на определен пазарен сегмент, както и от съвкупността от неговите свойства и характеристики, е очевиден. В тази връзка се правят опити за разработване и прилагане на различни системи за класификация на недвижими имоти. От друга страна, често продавачите, купувачите и експертите използват различни понятия, което означава обекти от един и същи клас от тях. Това въвежда голямо объркване не само в търсенето на общи интереси на продавачи и купувачи на недвижими имоти, но също така не позволява да се формира единна рационализирана система за информационна поддръжка за пазара на недвижими имоти. За разлика от търговските недвижими имоти, систематизирането на видовете от които активно се провежда през последните десет години, темата за класифицирането на промишлени и складови имоти остава изключително актуална и днес.

Целта на изследването.   Съществуващите класификации на недвижими имоти често се дублират или разширяват сравнителни характеристики и фактори, чрез които имотът ще бъде причислен към един или друг клас. Към днешна дата Русия направи няколко опита да разработи класификация на недвижими имоти в различни сегменти на пазара на недвижими имоти. Консултантските компании предлагат опции за унифицирана класификация на обекти на складови имоти. Сред наличните класификации на складовете трябва да се отбележи:

1. Класификацията, разработена от международната консултантска компания Knight Frank,
2. Класификация, разработена от консултантска компания Swiss

Сравнителните параметри на производствените и складови имоти според тези консултантски компании са представени в таблица 1.

Таблица 1

Класификация на производствени и складови компании за недвижими имоти Knight Frank и Swiss

Класификация на производството и складаудобствана компаниите Knight Frank и Швейцария

клас		Рицар откровен
	Сгради, предназначени за складова употреба. Местоположението, оборудването, декорацията, близостта на автомобилната пътна мрежа, преустройството за всякакъв вид товари, висока скорост на товарни операции и надеждността на съхранението трябва да съответстват на съвременните принципи на складовата логистика.	Модерна едноетажна складова сграда, изработена от леки метални конструкции и сандвич панели, за предпочитане правоъгълна форма без колони или с разстояние между колоните най-малко 12 метра и разстояние от поне 24 метра.
	Не се предоставя	Модерна едноетажна складова сграда, изработена от леки метални конструкции и сандвич панели, за предпочитане правоъгълна форма без колони или с разстояние между колоните най-малко 9 метра и разстояние от поне 24 метра.
	20-30 летни реконструирани сгради или помещения. Те имат характеристики, подобни на помещения от клас А, но се различават по своето местоположение: индустриална зона, граници на града.	Не се предоставя
	Помещения, създадени през 90-те, но без някои параметри, характерни за клас „А“.	Едноетажна складова сграда, за предпочитане правоъгълна форма, новопостроена или реконструирана.
	Помещения, построени през 70-80 години, бившите сгради на изследователския институт. Подобни сгради като правило изискват известно усъвършенстване и инвестиране на средства.	Едно-, двуетажна складова сграда, за предпочитане правоъгълна, новопостроена или реконструирана.
	Зони, които не са експлоатирани като складове. Те включват автопарки, паркинги и подобни производствени съоръжения.	Капитално производствено помещение или изолиран хангар.
	Сградите, построени през 1930-1960-те години, са бивши помещения на хранителни бази на едро и зеленчукови магазини.	Не се предоставя
	Не е предназначен за използване на складове и помещения. От икономическа гледна точка такива структури са изгодни за разрушаване. Това е свързано с високи разходи за реставрация и привеждане на помещенията до съвременни параметри.	Мазе или ГО съоръжения, неотоплявани промишлени помещения или хангари

Струва си да се отбележи, че неспециализираните промишлени сгради (класове C и D) могат да бъдат отдадени под наем. За специализираните сгради са характерни за повечето сделки за продажба.

Дадените класификации са доста ясни и конкретни. , въпреки това, за да могат участниците на пазара (купувачи и продавачи на недвижими имоти, брокери, разработчици, анализатори и оценители) да могат лесно да ги използват, е необходимо да се комбинират множество характеристики. Това ще помогне да се определи класът на имота, който се оценява, за избор на обекти за сравнение и продажба под наем от съответния сектор за недвижими имоти.

След като анализира и систематизира сравнителните параметри на производствените и складови имоти на Knight Frank и швейцарските компании, си струва да предложим да се разгледат характеристиките на сградите и помещенията по отношение на принадлежността към определен клас въз основа на:

• анализ на информация за пазара на недвижими имоти;
• състава на ценовите фактори и информация за стойностите на ценовите фактори за всеки тип обект.

Материали и методи на изследване, Като параметър за сравнение в много публични източници (сайтове на агенции за недвижими имоти - Sota, Transfer, Citadel и др., Интернет портали за публикуване на реклами - Avito, Camelot и др.) Се използва опростена класификация, поради което информацията за тези ресурси се използва за съставяне на нов списък видове обекти. За разглеждания период приехме второто тримесечие на 2017 г. В резултат на това беше анализирано предложението за покупко-продажба на 171 и отдаването под наем на 101 промишлени и складови недвижими имоти в град Воронеж.

Предлаганата от нас класификация на производствените и складови имоти е представена в таблица 2 и включва обяснения от класификациите на Knight Frank и Swiss.

Таблица 2

Класификация на търговски недвижими имоти

маса 2

Класификация на обектите на търговски обекти

Тип на обекта	Характеристики на обекта
Производствени и складови съоръжения	Помещения, създадени през 90-те, но без някои параметри, характерни за клас „А“. (B +) Автопарки, паркинги и подобни производствени съоръжения. (C) Мазе или ГО, съоръжения без отопление или хангари (D)
Промишлени и складови сгради	20-30 летни реконструирани сгради или помещения. (А) Модерна едноетажна складова сграда от леки метални конструкции и сандвич панели, (A +) Помещения, построени през 70-80 години, бившите сгради на изследователския институт. (В) Сградите, построени през 1930-1960-те години, са бивши помещения на хранителни бази на едро и зеленчукови магазини. (C) Мазе или ГО, съоръжения без отопление или хангари (D)
	Автомобилни паркове, депа за автомобили и подобни производствени съоръжения (C)
Складове (включително логистични комплекси)
Индустриални и складови комплекси	Сгради, предназначени за складова употреба. отговарящи на съвременните принципи на складовата логистика. (A +) Съвременни сгради за съхранение от леки метални конструкции и сандвич панели, за предпочитане правоъгълна форма без колони или с разстояние между колоните най-малко 12 метра и с размах най-малко 24 метра. (A +)

От 2016 г. се наблюдава тенденция за намаляване на новото предлагане на търговски недвижими имоти в складовия сегмент, което продължава и през 2017 г. Стойността на цените на предлагането и наемните цени намалява, броят на свободното пространство се увеличава, разработчиците са принудени да намалят разходите и да оптимизират пространството.

Собствениците на търговски имоти често се чудят какви фактори влияят върху стойността му. Решението на този проблем е важно за собственика на обекта, за да не намали умишлено цената на продажбата или лизинга. Това е не по-малко важно за купувача, за да не преплати за ненужни, от негова гледна точка, подобрения.

Помислете факторите, влияещи върху увеличаването или намаляването на стойността на търговските недвижими имоти по време на неговата продажба и наем.

Има 2 групи фактори във връзка с обектите, които генерират доход: общи (външни) и местни.

Първата група фактори, отразяващи социално-икономическата и политическата ситуация в страната и региона, геофизичната среда на обекта, както и правната допустимост, физическата осъществимост и икономическата осъществимост на развитието на строителния вариант. Тези фактори не са пряко свързани с конкретна собственост, но оказват влияние върху състоянието на сегмента на пазара на недвижими имоти и, следователно, стойността на имота, който се оценява.

Местните фактори отчитат характеристиките на имота и непосредствената му среда. Тези фактори са пряко свързани с анализирания обект и подобни обекти на пазара на недвижими имоти.

Ценовите фактори имат своите специфики в зависимост от класа на производственото и складовото помещение. В сегмента на складовете от клас A и B диапазонът на наемните цени е доста тесен. Това се дължи на факта, че характеристиките на самата сграда не варират много. Основните ценови фактори за такива съоръжения са местоположението и транспортната достъпност.

В сегмента от складове от клас C и D има много повече фактори, които влияят на цената. В условията на криза обаче според експертите факторът на транспортната достъпност стана най-значим тук. Въпросът за качеството временно избледня на заден план.

В резултат на анализа горните ценови фактори са групирани според принадлежността им към определен клас складови помещения и са представени в таблица 3.

Таблица 3

Ценови фактори за производство на техните недвижими имоти

Ценови фактори за производствени и складови помещения

Индустриална собственост	Склад собственост
Етаж / брой етажи (сутерен, сутерен, първи или по-висок етаж)
Материал за стена
Година на строителство
местоположение
Местоположение на обекта в сградата (партер, подземен етаж, отделна сграда);
Състав, техническо състояние на сградата и инженерните системи (наличие на отопление; наличие на регулируема влажност и температура)
Състояние на стаята
Комуникации (вентилация, пожарна аларма, телефон)
Състав на подстъпите (наличие на пътища и железопътни линии)
Допълнителни неразделни подобрения (налични стелажи и докове; наличен товарен асансьор)
Височина на стаята
Характеристики на сушата и прилежащата територия (наличието на достатъчен брой места за паркиране на товарни и пътнически превозни средства)

В момента в регионите на Русия, по-специално в района на Воронеж, има значителна тенденция за намаляване на въвеждането в експлоатация на складовите площи. Въпреки факта, че работят няколко индустриални парка, обектите с лошо качество все още преобладават в общата структура на офертата. Търсенето на висококачествени складове се наблюдава главно от агробизнесите и търговските вериги.

Ограниченият достъп до заети средства, високата им цена, както и голямото количество свободни площи, станаха причина за забавянето на строителната дейност на пазара на индустриални и складови имоти. В момента най-популярният формат за изграждане на складове е схемата за вграждане, според която от 2015 г. в Русия са продадени над 60% от обема на въведените в експлоатация съоръжения.

Построен по поръчка(съкратено като BTS) буквално означава „изграждане за комплект“. Все пак би било по-точно да го наречем „строителство по поръчка“. BTS е техника, при която сградите се изграждат (или модернизират), за да отговарят на нуждите и изискванията на конкретна фирма. Завършените съоръжения през 2016 г., производствените и складови помещения са представени в таблица 4.

Таблица 4

Логистични центрове бяха въведени в експлоатация във Воронеж през 2016 г. *

Логистичните центрове пуснаха в експлоатация във Воронеж през 2016 г. *

обект	Адресът	Площ, кв.м	Дата на откриване	клас
ABC-Electro
Логоцентър A-Logistic	Воронежска област
Център за лого Samson-Opt	Воронежска област а. Кв. Бабяково Новоумански

* Оферта на пазара на промишлени и складови имоти на Воронеж

Регион Воронеж принадлежи към индустриалните и селскостопански райони. Традиционната производствена ориентация на Воронежска област е селското стопанство, машиностроенето.

В индустрията доминират машиностроенето, електроенергията, химическата промишленост и селскостопанската преработваща промишленост. Те представляват 4/5 от общата промишлена продукция.

Воронежският пазар на индустриални и складови имоти е представен от складови работилници и хангари, както и промишлени сгради, разположени в спалните райони и индустриалните зони на града.Позициониран в сегмента на висококачествените недвижими имоти (класове А и Б).

Анализаторите на Knight Frank отбелязват, че през 2016 г. е имало недостиг на доставки на течности - модерни висококачествени съоръжения с добро местоположение, наличието на удобни пътища за достъп, модерно инженерно оборудване и др.

Проучването разкри, че в рамките на град Воронеж почти всички оферти на пазара за продажба на индустриални и складови имоти са концентрирани в три региона - 29% всяка пада в районите на Коминтерн и на Левия бряг, а в съветския - 25%. Представеното съотношение е отразено на фигура 1. Поради спецификата на този сегмент от недвижими имоти, най-големият брой оферти е концентриран в индустриалните зони на града на разстояние от центъра.

Фиг. 1. Структурата на предложението за продажба на промишлени и складови имоти от град Воронеж

Фиг. 1. Структура на офертата за продажба на промишлени и складови обектиудобства   по области на град Воронеж

Структурата на офертите за продажба в избраните сегменти от индустриални и складови имоти е представена на Фигура 2.

Фиг. 2. Структурата на предложенията за продажба на промишлени и складови имоти

Фиг. 2.Предлага структура на продажбата на обекти на промишлени и складови помещения

Проучването показва, че офертата за закупуване на помещения и сгради е в процентно изражение почти равна на съответно 40% и 38%, а делът на складовите комплекси е 22%. Интервалът на текущите изследвания е второто тримесечие на 2017 г.

През септември 2017 г. средната продажна цена на производствените и складовите помещения възлиза на 15 141 рубли / кв. м. Средната офертна цена за продажба на 1 квадрат. м от този тип недвижими имоти варира от 8 000 рубли. до 95 150 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Средната продажна цена на производствената и складовата сграда е била 13516,24 рубли / кв. м. Средната офертна цена за продажба на 1 квадрат. м от този вид недвижими имоти варира от 2900 рубли. до 54 000 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Средната продажна цена на производствения и складов комплекс възлиза на 9 806 рубли / кв. м. Средната офертна цена за продажба на 1 квадрат. м от този вид недвижими имоти варира от 7 288 рубли. до 29 729 търкайте. в зависимост от ценовите фактори.

Интервалите на цените на предлагане и съотношението на площите на изследваните видове промишлени и складови имоти са представени в таблица 5.

Таблица 5

Интервали на офертните цени и съотношението на площите на индустриалните и складови имоти

Таблица 5

Интервали на офертните цени и съотношението на площите на обектите на промишлени и складови съоръжения

Предлаганата цена за продажба на производствени и складови помещения за 1 м 2, търкайте.
максимален
минимален
Общата площ на офертата за продажба на производствени и складови помещения, кв.м
максимален
минимален
Продажна цена на производствена и складова сграда за 1 м2, руб
максимален
минимален
Общата площ на предложението за продажба на промишлени и складови сгради, кв.м
максимален
минимален
Продажната цена на производствено-складовия комплекс за 1 м2, руб
максимален
минимален
Общата площ на офертата за продажба на индустриално-складов комплекс, кв.м
максимален
минимален

Характеристика на пазара за наем на производствени и складови имоти са споразуменията за наем,които се сключват за кратък период (1-3 години). Широката гама от наемни ставки се причинява от силно разграничаване на пазара и зависи от обема на складовите площи, предлагани за наем, и тяхното качество.

Сега на пазара на недвижими имоти съществува практика за отдаване под наем на цялата обща площ на предлаганата сграда или помещения. Повечето помещения, предлагани под наем до 100 квадратни метра, са основните площи, които не включват спомагателни (коридори, бани и др.). Подобни обекти с площ над 100 квадратни метра вече включват спомагателни, т.е. всъщност се предлагат общи части.

Предполага се, че предложенията на обекти на пазара на недвижими имоти, както продажби, така и договори за наем, включват ДДС (18%). Освен това, както показва практиката, наемните цени не включват размера на сметките за комунални услуги, т.е. те се плащат от наемателя отделно. Трябва също да се отбележи, че типичен показател е цената на наема от 1 квадратен метър във времеви интервал, равен на месец.

На пазара за наем на промишлени и складови имотипредложенията също са концентрирани в три области - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) и Levoberezhny (20%). Представеното съотношение е отразено на фигура 3. Поради спецификата на този сегмент от недвижими имоти, най-големият брой оферти е концентриран в индустриалните зони на града на разстояние от центъра.

Фиг. 3. Структурата на офертата за отдаване под наем на промишлени и складови имоти по градски квартали на Воронеж

Фиг. 3.Предлага структура на наема на обекти на производствените и складови помещения по райони на град Воронеж

Структурата на офертите за продажба в избраните сегменти от индустриални и складови имоти е представена на Фигура 4.

Фиг. 4. Структурата на предложенията за отдаване под наем на промишлени и складови имоти

Фиг. 4.Предлага структура на наема на обекти на промишлените и складови помещения

Проучването разкри, че най-предложените за отдаване под наем са в по-голяма степен - промишлени и складови помещения (83%), най-малко предлаганите сгради и комплекси (11% и 6%).

Интервалът на текущите изследвания е второто тримесечие на 2017 г.

През септември 2017 г. средната наемна цена на промишлени и складови помещения възлиза на 154 рубли / кв. м. Средната наемна цена от 1 квадрат. м от този тип недвижими имоти варира от 80 рубли. до 348 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Средната наемна цена на промишлена и складова сграда възлиза на 13516,24 рубли / кв. м. Средната наемна цена от 1 квадрат. м от този вид недвижими имоти варира от 268 рубли. до 1205 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Средната наемна цена на производствения и складов комплекс възлиза на 5 488 рубли / кв. м. Средната наемна цена от 1 квадрат. м от този тип недвижими имоти варира от 92 рубли. до 500 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Интервалите на наемните ставки и съотношението на площите на изследваните видове обекти на промишлени и складови имоти са представени в таблица 6.

Таблица 6

Интервали на наемните цени и съотношението на площите на индустриалните и складови имоти

Таблица 6

Интервали на наемите и съотношението на площта на обектите на промишлените и складовите помещения

Наемна ставка за 1 м 2 производствени и складови помещения, търкайте.
максимален
минимален
Общата площ за наем на промишлени и складови помещения, кв.м
максимален
минимален
Наемна ставка за 1 м 2 на производствена и складова сграда, руб.
максимален
минимален
Общата площ на офертата за наем на индустриалната и складовата сграда, кв.м
максимален
минимален
Наемна ставка за 1 м 2 производствено-складов комплекс, руб.
максимален
минимален
Общата площ на офертата за наем на индустриално-складовия комплекс, кв.м
максимален
минимален

Промишлените и складови имоти за 2016 г. - началото на 2017 г. не проявяват активност нито към глобалния спад, нито към растежа. Пазарната активност се дължи главно на съществуващите индустриални предприятия, които се развиват на тяхна територия и не навлизат на открития пазар, обаче експертите отбелязват, че има интерес към производствени и складови имоти, но повечето обекти не отговарят на изискванията за качество на потенциалните инвеститори.

Резултати от изследванията, Резултатът от нашето проучване е актуализираната класификация на индустриални и складови имоти, която предложихме въз основа на наблюдение на пазара за покупка и продажба и наем в град Воронеж, и сравняване на класификациите на Knight Frank и Swiss. Като основни елементи за сравнение предложихме да разгледаме характеристиките на сградите и помещенията по отношение на принадлежността към определен клас.

Бяха разгледани всички фактори за ценообразуване, влияещи върху увеличаването или намаляването на стойността на търговските недвижими имоти по време на продажбата и наемането им.

Списъкът на тези фактори решава сериозен практически проблем, тъй като за собствениците на имоти е важно да не намаляват умишлено цената на недвижимите имоти при продажба или отдаване под наем. Това е не по-малко важно за купувача, за да не преплати за ненужни, от негова гледна точка, подобрения.

В процеса на анализ на структурата на предложението се наблюдава намаляване на броя на сегментите на пазара, които се характеризират с ограничена функционалност и разширяване на сегменти, състоящи се от обекти, които осигуряват широк спектър от висококачествени технологични възможности.

Мониторинг на пазара за продажба и отдаване под наем на промишлени и складови имоти   заII   тримесечие на 2017 г. показа, че основниятпредложението е съсредоточено в три области на град Воронеж - Коминтерновски, Советски и Левобережен (20%).

Проучването разкри, че предложението за закупуване на помещения и сгради е в процентно съотношение почти равно на 40% и 38%, като делът на складовите комплекси е 22%. Офертата за наем на производствени и складови помещения се оказа най-голяма - 83%, по-малко беше предложена за отдаване под наем на сгради и комплекси (11% и 6%).

Заключение.   Проучването трябва да действа като системна основа за създаване на единна класификация на индустриални и складови имоти, единна система от основни понятия в съответния пазарен сегмент, както и ценови фактори на разглежданите видове обекти на пазара на индустриални недвижими имоти.

Приетата на пазара класификация позволява не само да се структурира офертата според основни количествени критерии, но и да се даде разбиране за качественото състояние на пазара.
  Традиционно складовете от клас A и B са в основата на пазара - като правило това са нови организирани големи комплекси с подходящ набор от услуги, широка продуктова линия (по отношение на функционалност, вид и площ на помещенията), различаващи се по мащабност и професионална компания за управление.
Складовете от клас C - основно се отнасят до стария фонд, често - преустроени от производствени мощности, имат малка площ, не са оборудвани с мотокари и друга инфраструктура. Средната площ на обикновен склад за клас С е 1500 кв.м.

	клас Б	клас С
Общи показатели
Брой складове	32	31
Обща площ, кв.м.	248942	59500
Средна площ, кв.м.	7700	1500
Текуща оферта (наем)
Обща площ, кв.м.	121123.7	37552
Средна площ, кв.м.	3785	2120
Степен на свободни работни места,%	0.487	0.631

В структурата на предлагането на местния пазар броят на складовите комплекси от клас В и С е съпоставим, докато площта на свободните помещения не е еквивалентна: 76,3% от свободното пространство за наем принадлежи на клас Б. Степента на свободни места на комплекси от клас В е 48,7%, С е 63, 1%.
  Най-големите складови комплекси, които се представят на пазара като действителна оферта (47,6%), имат обща площ от 1000 кв.м., говорим за малки хангари от клас C, които представляват нисък пазарен сегмент.

Сред разглежданите складове минималната площ е 100 кв.м. Това е малка стая, предназначена за производство или съхранение, клас С. Максималният размер на разглежданите обекти са обекти от клас B - PSK Чеховски и Сергеево - 67 хиляди квадратни метра.

Към момента на изследването 158,7 хил. Кв.м. помещения, което представлява 51,4% от общия обем на производствени и складови помещения от клас В и С, разположени на местния пазар.
  Най-големият брой складови комплекси (33 от 63) на местния пазар се намира в района на 50-60 км от Околовръстния път на Москва, съответно, именно на това разстояние от Москва основната свободна площ е 122,8 хиляди квадратни метра.

Складовите проекти изискват големи поземлени площи и има все по-малко от тях, поради което разработчиците се отдалечават по-далеч от Околовръстния път на Москва. Освен това, поради недостига на индустриална земя в 30-километровата зона, цените им се покачват, което значително увеличава цената на проекта, както и крайния наем. Общата тенденция за развитие на индустриална земя във все по-отдалечен район и високата междуселищна способност на магистралата дават възможност за преминаване към по-отдалечени райони без значителни щети за бизнеса. Нещо повече, именно тази отдалеченост (още на 30 км от MKAD) се изгражда активно от големи комплекси от клас А, което показва високия потенциал на местния пазар и сравнително ниската чувствителност на търсенето и цената към отдалечеността от столицата.

Структурата на предложението за качествени и количествени показатели на образуваната партида (за наем или за продажба)

Офис пространство може да се наеме и в 19 от 63 складови комплекса. Площите, които се предлагат под наем, започват от 20 кв.м.

местоположение	Площта на офиси под наем, кв.м.	Цената за наемане на офис блокове, търкайте.
чехов, ул. 8 март	16 кв.м	2400 търкайте. блок / месец
RTI FACTORY / Чехов гр., Св. Чехов, 20б	от 20 кв.м.	400 търкайте кв.м / годишно
Чехов, ул. монтиране	25 кв.м	3000 руб блок / месец
Област Чехров, с. Баранцево	от 20 кв.м.	400 търкайте кв.м / годишно
Област Чехров, с. Любучани	50 кв.м	400 търкайте кв.м / годишно
Област Чехров, село Новоселки	2 офис блока: 1750 2580 м2	400 търкайте кв.м / годишно
чехов, ул. Колективна ферма	500 кв.м	200 търкайте кв.м / годишно
Област Чехов, селище Новоселие	100	250 търкайте кв.м / годишно
чехов, ул. принтери	от 20 кв.м.	400 търкайте кв.м / годишно
Чехов, Simferopolskoe sh., 1	150 кв.м	400 търкайте кв.м / годишно
Кв. Чехов, с. Talalikhina	блокове от 40 кв.м.	210 кв.м / годишно
Област Чехов, Чехов	300 кв.м.	250 търкайте кв.м / годишно
Област Чехов, с. Люторецко	3-етажна сграда - 500 кв.м.	7000 rub. годишно.
ПСК Чехов / Чехов, ул. Комсомолская	от 100 кв.м.	600 руб / кв.м.
Чехов г, 8 март Св.	200 кв.м	300 кв.м / годишно
Чехов г., Св. На света	100 кв.м	300 кв.м / годишно
Кв. Чехов, д. Чепелево, ул. Централен., 27	500 кв.м	500 кв.м / годишно
Чехов, ул. Мира	от 150 кв.м.	350 кв.м / годишно
Област Чехов, градско селище Столбовая	500 кв.м	400 търкайте кв.м / годишно

Ценова политика на конкурентите по отношение на класове, качествени характеристики

Наемната ставка за складово пространство зависи от няколко фактора:

• местоположение на складския комплекс (разстояние, магистрала)
• близост до местоположението на магистралите
• наети площи (при наемане на големи площи лизингополучателят получава отстъпка)
• период на наем

Наемните цени на местния пазар за висококачествени складови помещения са доста високи. Днес общоприета практика е изчисляването на нетните наемни ставки (тройна нетна), без данъци, сметки за комунални услуги, които се плащат отделно от наемателя. Във всички разглеждани складови комплекси оперативните разходи вече са включени в наемната цена. Разходите за комунални услуги се плащат от наемателя отделно „на гишетата“.

	клас Б	клас С
Мин. наемна ставка за 1 кв.м., руб. / година	1800	300
Макс. наемна ставка за 1 кв.м., руб. / година	4600	4476
Средна цена за наем на 1 кв.м., руб. / Година	2700	2110

Цената на 1 квадрат. м в съоръжение клас Б ще струва на наемателя средно 2700 рубли. годишно. В клас C процентите са по-ниски и варират между 1500-2200 годишно на 1 кв.м. Колкото по-голяма е площта, наета от един клиент, толкова по-ниска е цената на 1 кв.м. „Отстъпка за търговия на едро“ може да бъде от 10 до 30%.

В повечето от разглежданите складови комплекси наемателите трябва да внесат застрахователен депозит (гаранционно плащане, обезпечение), равен на месечния наем. Депозит е сигурна сума, която не може да се използва като плащане за последния месец и по никакъв начин не е свързана със залог при наемане. Това е принос, който осигурява обезщетение за щети върху имущество, открити в края на годишния договор.

Основни играчи

име	Местоположение / адрес	клас	Площ на склад, кв.м.	Пазарен дял (обща площ),%	Списък на услугите
РТИ ФАКТОРИЯ	Чехов г., Св. Чехов, 20б	C	10000	0.032	Пожарна аларма, хидранти; Телефония, Интернет; 24 часова сигурност
-	Област Чехов, село Новоселки	Най-	41425	0.134	На мястото има железопътна линия.Офиси под наем.
Сергеево http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Чеховска област Сергеево	Най-	67685	0.219	Възможен наем на офис   паркинг за автомобили, веранда и паркинг за камиони и Eurofur.
PSK Чеховский http://psk-chehovskiy.ru/	чехов, ул. Комсомолская	Най-	67000	0.217	Индустриални, промишлени, офис помещения;   Възможен наем на офис   Възможен аренда на земя   услуги за паркиране и паркиране на автомобили и камиони

Общо 4 играчи представляват 60% от пазарната площ.

Предаването на вашата добра работа в базата от знания е лесно. Използвайте формата по-долу

Студентите, аспирантите, младите учени, които използват базата от знания в своите изследвания и работа, ще ви бъдат много благодарни.

АГЕНЦИЯ ЗА ФЕДЕРАЛНО ОБРАЗОВАНИЕ

Отидете в vpo "КЕМЕРОВСКИ ДЪРЖАВЕН УНИВЕРСИТЕТ"

ИКОНОМИЧЕСКИ ФАКУЛТЕТ

Анализ на пазара на производствени и складови съоръжения

спазени:

ученици от групата Е-041

Володина Любов,

Володин Роман

Проверих:

доктор на социалните науки, проф. Старикова Л.Н.

Кемерово

Разходите за производствени и складови помещения в Кемерово, януари - октомври 2008 г.

В този доклад ще отразяваме настоящата ситуация с цената на 1 кв. М производствени и складови помещения в град Кемерово.

Основните точки за концентрация на производствените и складови помещения са Заводски район (проспект Кузнецкий, ул. Шатурская), район Централен, област Кировски. Също така на пазара има единични оферти в района на Предзаводски, на Дъгата и FPK. Интервалът на предлаганите площи е от 15 квадратни метра. м. до 71444 кв.м ..

Избрани са 195 обекта, но 63 обекта са изключени от сравнението, тъй като Няма информация за функционалното им предназначение.

Таблица 1.

Таблицата показва, че максималната цена от 1 кв.м. в производствени и административни комплекси, както те имат повече функционалност и включват: промишлени помещения, складове, административни помещения, всички комуникации.

Пробата включваше 193 обекта, но 9 обекта бяха изключени от сравнението, тъй като Няма информация за тяхната площ или цена.

Максималната цена на 1 кв.м. характеризира се със склад с обща площ от 300 кв.м. в района на фабриката. Това е производствено съоръжение с обща стойност 75 000 хиляди рубли, изложено от агенцията Жители, Дмитриев и партньори (07/11/2008).

Минималната цена на 1 кв.м. характеризиращ се със склад с обща площ 5000 кв.м. в района на фабриката. Това е склад на обща стойност 5500 хиляди рубли, изложен от агенцията Жители, Дмитриев и партньори (07/11/2008).

Таблица 2.

Диаграмата показва, че на пазара има най-голямо предлагане на складова площ до 500 кв.м.

Сравнихме и разходите за 1 квадратен метър индустриални и складови площи, в зависимост от площта на тяхното местоположение.

Таблица 3.

Таблицата показва, че 55,7% от всички производствени и складови помещения се намират в квартал Заводски. Това се дължи на факта, че област Заводски е обещаваща зона за развитие на бизнес дейност. Това се улеснява от близостта до административните и бизнес центрове, както и от удобството на транспортните размяна с висока концентрация на населението и потоците от трафик.

Диаграмата показва, че средната цена на квадратен метър индустриални и складови помещения варира от 64,6 хиляди рубли в централния регион до 17,1 хиляди рубли в Рудничный.

Разрушените помещения без специално оборудване с необходимостта от възстановяване на системи за поддържане на живота постепенно се превръщат в минало. Собствениците на такива помещения се опитват да продадат имота на максимална цена. За целта те се опитват да подобрят правния статус и качествените характеристики на обектите:

1. Правна регистрация на поземлени отношения. Цената на обекта се увеличава значително, ако земята се използва от собственика на сградата на база собственост. Това се обяснява с факта, че процедурата за регистриране на земя като собственост е много дълга (7-8 месеца) и скъпа, така че броят на желаещите да закупят обект с регистрирана земя нараства всеки ден.

2. Подобряване на прилежащата към сградата територия. Оценява се оградена зона с удобни подстъпи.

3. Ремонт на сградата и възстановяване на комуникации. Провеждането или възстановяването на комуникации е много скъп процес. В тази връзка потенциалните купувачи практически не се интересуват от обекти, лишени от системи за поддържане на живота.

Избрани са 127 обекта, но 68 обекта са изключени от сравнението, защото Няма информация за датата на продажбата им.

Таблица 4

									септември
Брой единици.
	Квартал Заводски
Брой единици.
Средна цена, хиляди рубли / 1 кв.м.

Списък на източниците на информация

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Списание „Всичко за недвижимите имоти“ (№ 4,5,6)

4. Вестник "Вестник на недвижимите имоти"

приложение

Класификация на складовете

* с функционална цел:

складове за доставка, производство, дистрибуция;

* по вид съхранявани продукти: складове на суровини, материали, компоненти, незавършено производство, готови продукти, контейнери и опаковки, остатъци и отпадъци, инструменти;

* от собственост: собствени складове на предприятия, търговски складове (общо ползване), наети складове;

* с функционална цел: сортиране и дистрибуция на складове, дистрибуция, сезонно или дългосрочно съхранение, транзит и претоварване (товарни терминали), доставка на продукция (производство), търговия;

* по продуктова специализация: специализирана, неспециализирана, специална, универсална, смесена;

* на техническо оборудване: частично механизиран, механизиран, автоматизиран, автоматичен;

* чрез наличието на външни пътища за достъп: с швартове, с железопътни подстъпи, с пътни коловози;

* според вида на складовите сгради:

* на техническото устройство (дизайн); отворени складове (площадки), полузатворени складове (площадки под навес), затворени складове;

* етажни сгради: многоетажни, едноетажни

(с височина до 6 m, височина (над 6 m), багажник на голяма надморска височина (над 10 m), с разлика във височината).

Подобни документи

Състоянието на руския пазар на недвижими имоти. Анализ на пазара на жилищни имоти в град Саратов и Саратовска област. Динамика на цената на апартаментите. Наемни цени на търговски и офис помещения на Саратов. Пазарен анализ на производствените и складови помещения в града.

контролна работа, добавена на 25.06.2012


Общи характеристики на склада, оценка на ефективността на използването на складови помещения. Оразмеряване на технологичните зони и общата площ на склада. Определяне на оптималния размер на поръчаната партида. Оценка на ефективността на използването на склада.

срочна книга, добавена на 11.11.2010 г.


Необходимостта от организиране на складови помещения в процеса на преместване на материални активи и основните задачи и функции на икономиката. Оценка на нивото на складовите помещения с товаро-разтоварни средства и механизми и работната зона на помещението.

тест, добавен на 10/05/2010


Същността на търговската дейност в предприятието. Правила за продажба на домакински химикали и защита на потребителите. Анализ на производствената и икономическата активност на Novex LLC. Характеристики на съоръженията за търговия и съхранение. Анализ на конкурентите на организацията.

тестова работа, добавена на 01/06/2014


Задачите на складовия комплекс, което позволява оптимизиране на разходите на логистичната система. Класификация и изчисляване на складовете, тяхното поставяне и оборудване. Организиране и планиране на складови операции, начини за повишаване на ефективността на тяхното използване.

срочна книга, добавена на 29.07.2011 г.


Определяне на необходимостта от оборудване и работна ръка. Изчисляване на производствената площ на цеха, използвайки метода на интегрирания дизайн, използвайки усреднените стандарти, площта за вътрешните складови помещения на цеха и настаняването на специалисти.

срочна книга, добавена 24.08.2012


Анализ на пазара на офис площи в Кемерово. Методи за определяне на пазарната стойност на офис сграда. Процедурата за оценка на нежилищен имот. Характеристики на прилагането на пазарни, доходни и разходни подходи за определяне на стойността на недвижимите имоти.

срочна книга, добавена на 19.09.2014 г.


Изучаване на принципите и методите за оценка на жилищните недвижими имоти. Разходи, приходи и пазарни подходи за определяне на стойността на имота. Изчисляване на пазарната стойност на апартамент, разположен в Перм, и корекции за разликата в общата площ на помещенията.

срочна книга, добавена 29.12.2014г


Последователността на определяне на стойността на обекта за оценка. Икономически анализ на Москва. Преглед на пазара на търговски недвижими имоти. Цената за наемане на офис площи. Анализ на най-доброто използване Описание на конструктивни елементи и характеристики на сградата.

добавена срочна книга 23.04.2014


Анализ на социално-икономическата ситуация в района на обекта на оценка. Определяне на пазарната стойност на имота със сравнителен подход. Сумарната натрупана амортизация, изчислена по метода на продължителността на живота. Изчисляване на коригирани цени на жилищни помещения.

Обща характеристика на пазара на производствени и складови имоти в региона

Изминалата 2013 г. беше изключително благоприятен период за пазара на складови имоти и се характеризира с високи темпове на предлагане и търсене - въпреки високите обеми на влагане, процентът на свободните работни места остана на ниско ниво (1-2%). През 2013 г. се наблюдава високо ниво на усвояване - около 1,3 милиона квадратни метра. м.

Като едно от най-значимите пазарни събития, експертите отбелязват преглед на класификацията на индустриални и складови имоти в Москва. Според измеримите уточнения, предложени от Knight Frank, обектите от клас A + се различават от предметите от клас A с голямо разстояние между разстоянията, ултра-плосък под с покритие против прах, по-високо допустимо натоварване на пода и отоплителна система, която осигурява най-малко +14 за открито температура на въздуха до - 35С (с изключение на нискотемпературните условия за съхранение).

Ярък пример за такъв обект (клас "A +") експертите наричат \u200b\u200bPNK-Chekhov PNK Group. Освен че отговарят на горните характеристики, експертите отбелязват големи зони за завиване и паркиране, логичната организация на пътищата за достъп, качеството на покритието и др. Площта на място на сградата не надвишава 45% и всяка сграда може да работи като независим обект, тъй като има удобно местоположение, отделно входни и автономни комуникационни и захранващи системи.

Офертата на пазара на промишлени и складови имоти в Москва и Московска област

Според различни оценки, обемът на поръчаното пространство на пазара на производствени и складови имоти в района на Москва през 2013 г. възлиза на около 800 хиляди квадратни метра. м, а общият обем на качествено предлагане - около 9 милиона квадратни метра. м. Според експерти, този обем на вложените данни е рекорден през последните 4 години, докато почти всички нови съоръжения са от клас "А". Една от основните причини за увеличаването на дела на съоръженията от висок клас в новото строителство е повишеното търсене от компании, за които високотехнологичен склад е начин за увеличаване на оборота на стоки.

Най-големият обем на въвеждане в експлоатация на индустриални и складови площи през 2013 г. беше отбелязан в южното и югоизточно направление. Тези зони, съчетани с югозапад, традиционно са с голямо търсене и в резултат на това са концентрирани най-големите обеми на предлагане. Тази посока на предлагане и предлагане се дължи на товарни потоци, минаващи през магистрала М-4 и магистрала Симферопол.

Фигура 1. Географската структура на входа на индустриални и складови площи (според компанията "Праедиум")

Значителен дял в обема на въведените в експлоатация промишлени и складови площи през 2013 г. бяха заети от големи пазарни участници. Например, компанията PNK Group продължи разработването на проекта PNK-Чехов (въведена е първата фаза на PNK-Чехов 2) и PNK-Внуково (сграда № 9 е въведена).

В логистичния парк "PNK-Чехов 2" през втората половина на годината бяха въведени в експлоатация 2 и 3 сгради с обща площ от около 127 хиляди квадратни метра. м. Този проект се превърна в най-голямото представено съоръжение на нова висококачествена оферта на пазара в Москва. Логистичният парк е разположен в Чехов, на 49 км по магистралата Симферопол от Околовръстния път на Москва, близо до едноименния проект PNK-Чехов. Според плановете на предприемача реализацията на проекта за склад ще приключи през 2014 г., тогава общата площ на комплекса ще достигне 286 хиляди квадратни метра. м.

Второто място по отношение на приноса заема проекта, представен през първата половина на 2013 г. Той се превърна в логистичния парк Logopark North, с площ от 110 хиляди квадратни метра. м. Разработчик на проекта беше компанията "Каравел". Този склад се намира на 7 км от Околовръстния път на Москва по протежение на Ленинградское шосе в района на Солнечногорск. Logopark има удобно местоположение и е много привлекателен както за най-големите руски, така и за чуждестранни компании. Сред резидентните компании заслужава да се отбележи: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado и др.

Фирмата за разработка PNK Group не само беше отбелязана в Чехов, но и въведе на пазара редовни складове в проекта PNK-Vnukovo. През 2013 г. компанията пусна в експлоатация три сгради (3, 8 и 9) с обща площ от 101 хил. М2.

През втората половина на 2013 г. компанията за развитие Raven Russia увеличи пазарната си активност, като продължи да въвежда линии в текущи складови проекти. Така третият етап от логистичния парк на Климовск (55 хиляди квадратни метра) и вторият етап от Ногинския логистичен парк (37,1 хиляди квадратни метра) влязоха на пазара.

Фигура 2. Най-значимите съоръжения за производство и съхранение, пуснати в експлоатация през 2013 г. (според Praedium)

В географската структура на входа има тенденция да се развиват територии, по-отдалечени от MKAD. Комплексите, разположени на 20-30 км от MKAD, традиционно са с голямо търсене, докато предлагането на висококачествени обекти, разположени на разстояние до 50 км от MKAD, които също са в търсенето, активно се формира, което се доказва от активното използване на схемата „изграждане-по-подходящ” по време на внедряването данни за проекта.

Пазарът за продажба на поземлени и имуществени комплекси за промишлено и складово използване както в зоната до 30 км, така и в зоната до 50 км е представен главно от нискокласни съоръжения, подходящи главно за преустройство.

Сред комплексите, въведени директно в рамките на град Москва, експертите отделят само един обект - терминалът "Магистралният", който е индивидуален склад за съхранение. Вътрешното пространство е организирано според принципа на проектанта, което ни позволява да предложим на наемателя площ от 1 до 50 квадратни метра. м в една равнина. Цените започват от 950 рубли. на кв. м на месец и зависят от размера на избраната кутия и срока на лизинга. Изгодното местоположение между двата най-важни маршрута: Хорошевски и Звенигородское магистрали, както и високо ниво на обслужване гарантираха стабилно търсене на услуги за самостоятелно съхранение веднага след началото на продажбата на място в новия терминал.

Търсенето на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

Изключително високото ниво на търсене остава на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област - дори рекордно въведеното ново пространство на практика не повлия на средния процент на свободни работни места, който според различни оценки възлиза на 1-2%. Това обстоятелство се обяснява със следните фактори:

• Разработчиците, опитвайки се да сведат до минимум рисковете, свързани с пазарната експозиция на съоръжението, все по-често реализират проекти, „вградени по избор“, в резултат на което значителна част от пространството не навлиза на открития пазар (според различни източници, от 35% до 60% през 2013 г.).
• Строителството на склад за конкретен клиент е услуга, насочена към големи купувачи (или наематели), която заедно с ниско ниво на свободното пространство формира неудовлетвореното търсене на малки купувачи (или наематели).
• В процеса на изграждане на обекти, ориентирани към открития пазар, се сключват предварителни договори за наем / продажба, което също намалява действителното количество пространство, влизащо на открития пазар към момента на въвеждане в експлоатация.
• Отлагане на пускането в експлоатация на редица съоръжения.

Купувачите и наемателите на складове избират схема на взаимодействие с разработчика „изграждане-по-подходящ”, не само поради ограниченото предлагане, но често и заради високоспециализираните изисквания за придобитото пространство. Спазването на тези изисквания в ранните етапи на проекта ви позволява да спестите от експлоатацията и възможното адаптиране на типичен склад към специфичните изисквания на конкретен клиент.

Нивото на търсене (общ обем на сделките за покупко-продажба и отдаване под наем) през 2013 г. експертите оценяват на 1,3 милиона квадратни метра. м, което е малко по-високо от 2013 г. Пикът на търсенето падна през 2-3 тримесечия на 2013 г.

Най-активните наематели и купувачи на промишлени и складови имоти през 2013 г. бяха големи търговски компании, дистрибутори и производствени предприятия.

Фигура 3. Разпределение на транзакциите на пазара на индустриални и складови имоти според бизнес профила на наематели и купувачи (според Knight Frank)

Според Jones Lang LaSalle, средният размер на транзакциите се е увеличил през 2013 г. - средно през 2013 г. той възлиза на около 18 хиляди квадратни метра. м (13 хиляди квадратни метра през 2012 г. и 11 хиляди квадратни метра през 2011 г.). Най-голямата сделка за годината, експертите наричат \u200b\u200bнаемната компания IKEA 72 хиляди квадратни метра. м в "Логопарк Север".

Таблица 1. Най-големите сделки на пазара на производствени и складови имоти в Московска област (според Джоунс Ланг Ласал)

Търговски условия на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

От гледна точка на търговските условия пазарът на индустриални и складови имоти може да се характеризира като стабилен - нямаше съществени промени в ставките през 2013 г., сегашното високо ниво на ставките се обяснява преди всичко с недостига на качествено предлагане.

През 2013 г. наемните цени на висококачествени индустриални и складови комплекси в района на Москва са средно в диапазона от 115-140 USD / кв. м / година (тройна нето).

Обхватът и средните цени на предлагане на промишлени и складови комплекси, в зависимост от зоната на условното местоположение, възлизат (включително обекти за преустройство):

• В рамките на град Москва: 16 130 - 158 333 рубли / кв. м, средната стойност от 58 915 рубли / кв. м.
• В зоната до 20-30 км от MKAD (Подолск, Одинцово, Зеленоград и др.): 3 349 - 61 508 рубли / кв. м., средната стойност на 36 862 рубли / кв. м.
• В района на 30-50 км от MKAD (Електростал, Чехов, Солнечногорск, Дмитров и др.): 1 916 - 52 174 рубли / кв. м., средната стойност на 21 725 рубли / кв. м.

Фигура 4. Диапазонът и средните стойности на единичната цена на доставката на промишлени и складови имоти в зависимост от площта на съоръжението, рубли / кв.м.

Единичната цена на пространството в сегмента на висококачествени складови имоти в Московска област е средно в диапазона от 900-1,400 USD / кв. м., процентът на капитализация е около 11%.

Ценови фактори на пазара на производствени и складови имоти

Тъй като цената на обектите, разположени в града, е много по-висока от цената на обектите, разположени в региона, препоръчително е да се изгради зависимостта на единичната цена от ценовите фактори на една от тези групи обекти. Освен това, за да се изгради зависимостта, са избрани обекти, разположени в региона, поради по-големия брой изречения и в резултат на това по-визуална конструкция на тези зависимости.

Сред факторите на ценообразуване на индустриални и складови имоти най-значимите количествени фактори могат да бъдат разграничени от гледна точка на влиянието на единичната цена на даден обект:

На първо място, можем да отделим фактор, свързан с местоположението и транспортната достъпност, а именно - разстояние до MKAD.   Този фактор оказва най-голямо влияние върху цената на обектите, разположени извън града, тъй като много други фактори, свързани с местоположението, влияят значително върху обектите в града (например разстоянието до метрото, разстоянието до главните улици и т.н.). В допълнение, факторът е значителен. разстояние до главните магистрали.

Сред обектите, предлагани за продажба през 2013 г., обхватът на фактора „Разстояние до MKAD“ е 3,6–59 км, а средният - 33 км.

Диапазонът на стойностите на фактора „Разстояние до главните магистрали“ е 0,2–9 км, средната стойност е 1,8 км.

Фигура 5. Влиянието на фактора „Разстояние до MKAD“ върху единичната цена на обекта

Фигура 6. Влияние на фактора „Разстояние до главните магистрали” върху единичната цена на обекта

Обща площ за подобрение - според проучване на агенти, специализирани в продажбата на производствени и складови имоти в Московска област, когато продават обекти с по-голяма площ, продавачите са готови да предприемат определено намаление на плащането, което е аналог на „отстъпката на едро“, т.е. обектите с по-голяма площ, като правило, са по-евтини по отношение на един квадратен метър. Обхватът на стойностите на фактора „обща площ на подобренията“ възлиза на 110-75 000 квадратни метра. м., средната стойност е 8 939 квадратни метра. м.

Фигура 7. Влиянието на фактора „Обща площ на подобрения“ върху единичната цена на обекта

Общата площ на земята.   Промишлеността и складовите помещения с по-голяма площ имат по-голямо търсене на пазара. Тъй като при излишък от земя може да се уреди паркинг за превозни средства, да се постави отворен склад за различни продукти, има възможност за маневриране на тежкотоварни автомобили. Обхватът на фактора „Обща площ на парцела“ възлиза на 1300-83 200 кв. м., средната стойност е 22 764 квадратни метра. м.

Фигура 8. Влиянието на фактора „Обща площ на земята“ върху единичната цена на обекта

Най-важните фактори за качество включват:

Състояние / ниво на вътрешна украса на производствени и складови помещения   - доброто състояние на сградата или извършеният основен ремонт в нея ще спести потенциалния собственик от привличане на допълнителни инвестиции в обекта. Офертните цени на производствени и складови сгради или вградени помещения, които са в добро състояние с просто ниво на декорация, са по-високи от предлаганите цени на обекти в задоволително състояние.

Таблица 1. Стойности на фактора “Състояние / ниво на вътрешна украса”

Наличност и състояние на инженерни мрежи   също играе значителна роля при оформянето на стойността на производственото и складовото помещение. Този фактор определя размера на необходимата инвестиция за нормалното функциониране на съоръжението, като от гледна точка на изпълнението на функциите за производство и съхранение, наличието на електричество и топлина е от първостепенно значение.

Таблица 2. Стойности на фактор „Наличност и състояние на инженерни мрежи“

Достъпност и удобство   - Най-популярните зони са тези с няколко удобни подстъпа. Удобството на пътищата за достъп се оценява според точковата система, в зависимост от класа и нивото на движение на улицата, от която превозните средства влизат на територията, както и възможността за временно паркиране върху нея.

Таблица 3. Стойности на фактора „Оборудван с подстъпи и удобството им“

В зависимост от вида на производството могат да се вземат предвид и други фактори на ценообразуване (наличието на железопътна линия, височина на тавана, наличието на кранове и др.).

Основните тенденции и прогнози на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

• През 2013 г. беше преработена класификацията на индустриални и складови имоти - актуализирана е информация за обекти от клас „A +“.
• Пазарът все още има високо ниво на търсене при недостиг на качествено предлагане, нивото на свободното пространство през 2013 г. беше 1-2%.
• Основният принос на новите съоръжения е в популярните райони: юг, югоизток, югозапад. В този случай почти всички обекти принадлежат към клас "A".
• Обемът на сделките в сегмента на промишлени и складови имоти възлиза на около 1,3 милиона квадратни метра. м.
• Сравнително нова тенденция е реализирането на проекти, отдалечени от Околовръстния път на Москва на разстояние 30-50 км.
• Изпълнението на проекти по схемата „вградени по костюм“ става все по-популярно - според различни оценки през 2013 г. от 35% до 60% от пространството е продадено по този начин.
• Предвид отлагането на датата на въвеждане в експлоатация на редица проекти, през 2014 г. обемът на въвеждане в експлоатация през 2013 г. може да остане. В същото време се очаква степента на свободни работни места да остане на нивото от 2-4%.
• Не се очаква нарастване на наемните ставки и разходите за продажба на обекти - основният ограничаващ фактор е неблагоприятната макроикономическа прогноза за 2014 г. (прогнозират се нисък БВП и други социално-икономически показатели).
• Сред най-големите проекти, обявени за въвеждане в експлоатация през 2014 г., пазарните експерти изтъкват: индустриалният парк „Южна порта“ и логистичният парк „Радумля“, с обща площ от 200 и 155 хиляди квадратни метра. м. съответно.

изводи:   близо до рекордни обеми за въвеждане в експлоатация на пазара на пазара за производствени и складови имоти в Москва и Московска област не оказа значително влияние върху търсенето, което продължава да е на високо ниво. При липса на сериозни колебания в търговските условия на фона на голямо търсене, можем да заключим, че пазарът се стабилизира. Основните фактори, които пречат на пазара за по-нататъшно активно развитие, са макроикономическите - нестабилността на общата икономическа ситуация увеличава рисковете на разработчиците, принуждавайки последните да работят по-активно в съответствие със схемата „изграждане, за да отговарят на изискванията“.

Можете да поръчате услуга или да получите допълнителна информация, като се свържете с нашите офиси по телефона:

7 812 326-20-06 Санкт Петербург
   +7 495 955-78-37 Москва
   +7 343 372-54-75 Екатеринбург
   E. Е-мейл: