Ограничено време на експозиция. Времето на излагане на апартаментите се е увеличило няколко пъти

19 март 2014 г.

Тези, които извършват сделки за покупка или продажба на жилища, понякога срещат неясен термин - излагане и доста често незнанието или неразбирането на значението му причинява известен дискомфорт. На практика излагането на обект на недвижими имоти не е сложно - това е само името на периода от момента на публикуване на съобщението за продажбата на недвижими имоти на маси (публикуването му в медиите, публикуване в Интернет и т.н.) до постигане на споразумение с контрагента за бъдещето сделката. За справка: експозицията е парадиране, изложба.

Време за експозиция на имота

Лесно е да се предположи, че за продавача е желателно по-кратко време на експозиция. Времето на експозиция на недвижими имоти е почти времето на продажбата му (трябва да се помни, че периодът на подготовка за продажбата и времето на окончателната транзакция не са включени в периода на експозиция). С други думи, периодът на излагане на недвижими имоти може да се счита за времето от публикуването на информация за продажбата до отговора на конкретен купувач на тази информация.

Какво определя времето на експозицията на имота и как да ги намалите:

• Основният показател е съответствието на цената на показания обект с неговото качество. Намаляването на сроковете е съвсем логично постигнато чрез подобряване на качеството (подготовка преди продажба) или чрез намаляване на цената.
• Качеството на експозицията на имота. За да се намали времето за експозиция е необходимо да се представи пълна информация по удобен и привлекателен начин за потенциален купувач. За да се постигне това, има смисъл да се използват съветите на специалисти с богат опит в работата с недвижими имоти.
• Сезонността. Според експерти по недвижими имоти в различни региони през различно време на годината има сезонно увеличение и спад в търсенето на недвижими имоти. Периодът на експозиция и времето на продажба при липса на търсене се намаляват чрез създаване на атрактивни условия на фона на конкурентите за купувача, подобно на по-висок артикул.
• Обща икономическа ситуация в страната (регион, град, област). Покупателната способност (именно тя влияе основно на времето на експозиция), икономическата ситуация оказва доста силно влияние. Това може да включва не само размера на доходите на клиентите, но и наличието на заеми, стабилността на стойността на материалните активи и много други.

В някои случаи времето за излагане на недвижими имоти не е от решаващо значение за продавача - обикновено това са случаи, когато продажбата не е спешна и всички подготовки за нея са направени предварително. Спешната продажба на апартамент трябва да предполага максималното намаляване на това време, което може да се направи доста лесно, като се използват горните препоръки.

Под красивия термин „експозиция на апартаменти“ специалистите означават намиране на обект на пазара на недвижими имоти. Експозицията започва от момента, в който информацията за жилището ви попадне в базата данни, и завършва, когато сте решили купувача. Това е труден и решаващ период. Собственият ви апартамент, в който всяко малко нещо е свързано със спомени и „стените лекуват“, непознати внимателно смятат за стока, като поставят на рафтовете всичките му предимства и недостатъци. Най-вероятно искате да свършите всичко това скоро, бихте могли да вдъхнете облекчение и спокойно да се подготвите за сделка. И искате жилището ви да бъде оценено. Нашите експерти казват какво влияе върху продължителността и успеха на експозицията:

Елена Овсяникова, директор на АН „Слобода“
  Галина Буюклинская, ръководител на отдела за продажби, Vivat Realty Academy of Sciences.

Кога тогава?

"Продължителността на експозицията на апартамента зависи от няколко компонента", казва Галина Буюклинская. - Нека ги разгледаме по ред. Един от основните фактори е така наречената ликвидност на жилищата: колко са търсените тези апартаменти в такава зона. Разбира се, голямото търсене ви позволява да продавате имота за по-кратко време.

Вторият момент е цената, или по-скоро неговата адекватност. Всеки знае желанието на купувача да купува по-евтино, а продавача - да продава по-скъпо. Съществува концепцията за средна цена, която съответства на най-често срещаните цени на пазара на жилища от този тип. Ако целта ви е да продадете възможно най-бързо, цената трябва да бъде или средна, или малко по-ниска. Апартамент, който струва повече, е длъжен да има очевидни предимства: например ремонт, удобен транспорт, училище или детска градина под прозорците. Ако няма значителни предимства, е по-добре да се спрете на сума, по-приемлива за потенциален купувач. Преценете сами: ще бъде ли възможно бързо да продадете двустаен апартамент в квартал Сормовски за 3 милиона 800 хиляди рубли, ако е, меко казано, в обичайното състояние, а червената цена за него е 3 милиона? Разбира се, добър специалист по недвижими имоти може да намери някой, който иска да го купи, но това ще отнеме много време. Ще изминат месеци, за да се изчака. И не се знае дали ще бъде възможно да спечелите точно толкова.

Елитен апартамент също не е толкова лесен за продажба, въпреки че цената му е оправдана. Това се обяснява просто - не всеки може да си позволи такова жилище. Все пак повечето купувачи в Нижни Новгород принадлежат към средната класа.

Видът на къщата - тухлена, панелна, „национално строителство“ и т.н., е от особено значение. (тухлените къщи са по-ценени), подът, на който се намира апартаментът. Вниманието на купувачите вероятно ще привлече третия или четвъртия етаж от първия и последния. Тази тенденция има свои ежедневни причини. Жителите на първия етаж по правило чакат затварящата се входна врата с рев, от който освен това през цялото време духа и неприятни миризми, идващи от мазето. Освен това върху прозорците трябва да се поставят решетки, в противен случай сръчните крадци лесно могат да влязат в къщата. Имаше период, в който апартаменти на приземния етаж се купуваха много охотно, особено ако къщата се намира в близост до автобусна спирка или метростанция, по така наречената „червена линия“. Мнозина ги закупиха, за да ги преобразуват в последствие в офис, магазин, фризьор и т.н. Обаче сега ситуацията се промени. Първо, правилата за преместване на жилищни в нежилищни помещения са затегнати. Второ, на днешния пазар богат избор от готови нежилищни помещения, които не се нуждаят от преустройство, харчейки много време и нерви. И представителите на бизнеса най-често ги предпочитат.

Тези, които живеят на последния етаж, често се измъчват от факта, че покривът тече. Освен това дъждът от тавана започва през април-май и приключва едва до ноември. Между другото, ако асансьорът се счупи, тогава с тежки чанти ще трябва да извървите девет или повече стълбища.

Ако сравним първичния и вторичния пазар на жилища, тогава най-голямото търсене е: a. следователно, апартаментите в новите домове се продават по-бързо. В допълнение към очевидните предимства на новопостроения корпус, заслужава да се отбележи още една точка. Апартаментът, който вече е принадлежал на някого, е декориран по вкус на предишния собственик. Евентуален купувач може да не хареса ремонта (от цвета на тапета в спалнята до модела върху плочките в банята) и дори привидно удобно преустройство. А преработката, както знаете, е по-трудна от правенето от нулата. Новата сграда не представлява такива трудности, тя е като празен лист хартия.

Така че, сред факторите, влияещи на експозицията на жилища, може да се отбележи неговата ликвидност, адекватност на цените, вид и местоположение както на къщата, така и на апартамента. Но много зависи от първото впечатление, което потенциалният купувач има при гледане.

„В допълнение към цената, ликвидността на апартамента и другите му характеристики (състояние, брой етажи, материал, от който е построена къщата и т.н.), степента на готовност на документите и наличието на самите документи за собственост (договори за покупко-продажба, дарения, размяна) също влияят върху продължителността на експозицията на апартамента. , удостоверение за наследство по завещание или закон, съдебно решение, удостоверение за пълно изплащане на дяла и др.), - казва Елена Овсяникова. - Имайки предвид всеки вариант на жилище, специалист по недвижими имоти оценява възможния риск въз основа на наличието на документи за собственост на собственика. И ако рискът е твърде голям, той съветва да продължи търсенето, но изборът винаги зависи от купувача. "

Много фактори, които влияят върху продължителността и успеха на експозицията на жилища, не са в състояние да се променят с цялото ни желание. Уви, не е по силите ни на мисълта да преместим къщата по-близо до автобусната спирка и супермаркета. Приблизително същото може да се каже и за материала, от който е построена къщата, брой етажи и, накрая, за пазарните условия. Но след време да съберем набор от документи, ние сме напълно способни. Както и подгответе адекватно апартамента за гледане. И препоръките на нашите експерти ще ви помогнат в това.

Галина Буюклинская съветва:

1. Ако апартаментът е в състояние, което се характеризира популярно с думите "не е толкова горещо", тогава е най-добре да направите малък козметичен ремонт. Никой не ви насърчава да харчите много пари, обаче, залепените тапети и нов евтин линолеум вместо стария износен със сигурност ще играят роля.

2. Обърнете особено внимание на миризмите. Те действат на човек повече, отколкото може би си мислите. Случва се така, че непоносим "кехлибар" е в апартамента срещу волята на собствениците. Например, причината за това е мръсна маза, запушен улей за боклук или бездомни котки. В първите два случая не забравяйте да се свържете с жилищното бюро или с компания за управление на жилища, санитарна и епидемиологична станция. И в последното остава да запретнете ръкави и да миете верандата - какво друго да направите? Ако неприятните миризми свършат, често съветваме нашите клиенти да правят кафе, да пекат палачинки или пайове в навечерието на гледането. Опитайте се да накарате в дома ви да цари аромат на домашен комфорт, а купувачът иска да се върне.

3. И, разбира се, направете пролетно почистване. Между другото, ние, специалистите по недвижими имоти, понякога се заемем с парцали и мопове, за да помогнем на клиентите си, ако са възрастен човек или хронично зает работохолик.

Съветва Елена Овсяникова:

1. Не забравяйте, че никога няма да имате втора възможност да направите добро първо впечатление.

2. Входната врата е визитната карта на апартамента, така че трябва да сте сигурни, че тя е винаги в ред. Красиво проектираната входна врата предизвиква интерес и желание за посещение.

3. Декорирането на апартамент е гарантирано средство за бързо и изгодно продажба. Имайте предвид, че стените от светъл или неутрален, тъп цвят визуално увеличават площта на помещенията.

4. Чистите прозорци ще направят апартамента по-просторен и привлекателен. Разстелете завесите и завесите и апартаментът ще бъде изпълнен със светлина и слънце, ще стане светъл и приветлив.

5. Кухнята трябва да е чиста! Много купувачи преценяват собственика на къщата по чистотата на кухнята. Затова го накарайте да заблести.

6. Лъчевата чистота на банята също ще помогне за продажбата на апартамента. Избършете плочките и пода, така че да не се оцветят с вода и сапун. Не забравяйте да обърнете внимание на завесите или вратите за душ. Почистете вентилационната решетка и проветрете банята;

7. Избягвайте струпването и хаоса.

8. Направете складовите помещения и помещенията с помощни помещения да изглеждат по-просторни (за това сгънете внимателно нещата).

9. Покажете в цялата си слава: балкон, лоджия или гараж. Освободете гаража от ненужни неща. Запомнете - балконът не е място за сметища.

10. Направете необходимите ремонти в къщата - например, смажете пантите на вратите, ако скърцат. Елиминирайки незначителни, незначителни повреди и недостатъци, ще имате възможността да продадете апартамента по-изгодно.

11. Жилището, изпълнено със светлина и чист въздух, изглежда привлекателно. Обратно, миризмата на тютюн, животни или кошчето създава негативно впечатление. Не забравяйте да проветрите апартамента и при хубаво време дръжте прозорците отворени, използвайте освежител за въздух. Пукането на дърва за огрев в камината и съблазнителните миризми, идващи от кухнята, ще изпълнят апартамента със специално усещане, топлина и уют.

12. Осветление. Не забравяйте да включите всички полилеи и брави. Доброто осветление ще помогне на агентите да покажат апартамента вечер и в облачни дни. Не забравяйте да замените издуханите крушки на площадката.

13. Минимизирайте разсейванията. По-добре би било, ако по време на шоуто присъстваха възможно най-малко хора. Отстранете животните от погледа. Това ще даде възможност на потенциалния купувач спокойно да разгледа и оцени апартамента, да се представи като собственик.

14. Позволете на агента да преговаря: бъдете приятелски и учтиви, но не се намесвайте в преговорите на агента и купувача. Опитайте се да давате изчерпателни отговори, но само на тези въпроси, които са зададени. Вашият агент знае по-добре какво е важно за купувача и лесно може да се справи с всяка ситуация.

Нека експозицията на вашия апартамент да премине лесно и бързо!

Подготвила Злата Балика

Между другото, стартирахме канал в Telegram, където публикуваме най-интересните новини за недвижимите имоти и технологиите за недвижими имоти. Ако искате да бъдете един от първите, прочели тези материали, тогава се абонирайте: t.me/ners_news.

Абонирайте се за актуализации

от
2,8 милиона
търкайте.

от
3,6 милиона
търкайте.

от
1 милион
търкайте.

от
2,5 милиона
търкайте.

от 2 789 320   търкайте.    635 нови сгради + 2,6%

от 3 601 220   търкайте.    140 нови сгради -5.0%

6 съвета от брокери до продавачи на апартаменти

Средният период на експозиция на апартамент на пазара на недвижими имоти е от два месеца и половина до четири месеца. Но понякога се оказва, че се продава за три до четири седмици. Всичко е за правилната подготовка за предварителна продажба, която със сигурност ще привлече купувачите, уверяват брокерите.

Мария Мягкова, РБК, 17.07.18г

28.02.19: Купете апартамент без помощта на брокера и адвокат Много хора смятат, че брокерите са онези представители и посредници, които са в състояние да сключат сделка от началото до края и напълно да гарантират нейната безопасност. За съжаление това не е така. Да, за да намерите вариант, съвсем. Да, за да уредите изпълнението на договора, прехвърлянето на документи в MFC - няма проблем. Да, да дойдете в апартамента и да присъствате при подписването на сертификата за приемане на помещенията не е въпрос. И последното - в края на регистрацията на прехвърлянето на собствеността или преди да започне да помага при подписването и предаването на разписката. Може би това е всичко. 20.04.18: Сирия и отслабващата рубла развали търсенето на апартаменти през април През март московският Rosreestr регистрира 11 654 жилищни права въз основа на договори за продажба. В сравнение с февруари показателят е нараснал с 14.9%, а в сравнение с март 2017 г. - с 14.1%. Разбира се, увеличението на броя на преходите на права през март спрямо февруари до голяма степен се дължи на факта, че февруари беше с три дни по-кратък. Но в началото на пролетта пазарът остана доста активен в сравнение с миналата година: през март бяха приключени приблизително същия брой транзакции като през октомври-ноември, най-продуктивните месеци от есента на 2017 г. и то само през първото тримесечие на 2018 г. 21.09.17: Апартаменти в Москва и Московска област през август-септември 2017 г.: продавачите се надяват на есенно увеличение на цените През есента продавачите на апартаменти традиционно очакват значително увеличение на търсенето и цените на жилищата. През последните години техните надежди също толкова традиционно не са оправдани, но надеждата, както обикновено, умира. Търсене август Съдейки по статистическите данни на Rosreestr, през август търсенето на вторични жилища в региона на Москва като цяло остана стабилно. В Москва агенцията регистрира 10 239 прехвърляния на права върху недвижими имоти - с 3,8% по-малко в сравнение с юли, а в предградията - 50 012 (+ 3,2% спрямо предходния месец). В сравнение с предходната година в Москва показателят добави 7.6%, в Московска област той намаля с 2.6%. 06.20.17: Апартаменти в Москва и Московска област през май-юни 2017 г.: цените са надценени с 25% Майските празници не бяха напразни за вторичния пазар на жилища, който беше в продължителна криза: според Rosreestr броят на прехвърлянията на права върху недвижими имоти в Москва намалява с 9,8% в сравнение с април. Въпреки това Мей не оправда най-лошите очаквания на брокерите. Търсение През май 2017 г. Rosreestr регистрира 9 722 нови права върху недвижими имоти в Москва - с 9,8% по-малко в сравнение с април и 9,1% - в сравнение с май миналата година. 28.11.16: Риелторите искат отново да регулират дейността Необходимостта от регулиране на дейността на брокерите се обсъжда отдавна. Резултатът беше законопроектът „За посредническите (агенционните) дейности на пазара на сделки с недвижими имоти“. Вярно е, че според експертите все още има много недостатъци. Редакторите на сайта разбраха, че новият закон може да даде купувачи и продавачи на апартаменти, както и други промени в бизнеса с недвижими имоти. Доказателство за квалификация и материална отговорност Според оценките на Руската гилдия на брокерите, годишно в Русия се извършват приблизително 4,5 милиона сделки с недвижими имоти, от които около 3,5 милиона се извършват с помощта на брокери. 09/07/16: Купувачите на апартаменти отидоха на лов за отстъпки Поради кризата, дори бедни руснаци се превърнаха в „ловци на отстъпки“, а продавачите, както разработчиците, така и частните търговци на вторичния пазар, на фона на засилването на борбата за оскъдни купувачи се съгласяват на концесии, които бяха немислими преди няколко години. Въпреки това, не всички отстъпки са "еднакво полезни" - голямата отстъпка може да бъде маркетингов ход или опит да се скрият сериозните недостатъци на даден обект. 15.09.15: Продавачите започват да намаляват отстъпките - заедно с цените на апартаментите По-голямата част от апартаментите на московския вторичен пазар през август, както и в предишните месеци, бяха продадени с отстъпки - до 20% от първоначално обявената цена. В същото време редица брокери отбелязват тенденция за намаляване на размера на отстъпката, тъй като собствениците определят все по-адекватни цени. 01/10/14: Как да си купя апартамент и да не попадате в лапите на измамници Всеки професионален адвокат и посредник има свой установен алгоритъм за проверка на чистотата на сделка по отношение на недвижими имоти за продажба. Но с всички разлики в подходите, има определени подробности, които всеки професионалист, работещ в тази област, взема предвид. 23.04.13: Купете апартамент в Москва и направете без недвижимост Често хората се отнасят негативно към брокерите, тъй като смятат, че те налагат услуги, които са им ненужни. Но пазарът се развива и сега някои агенции са готови да предоставят индивидуални услуги вместо скъпоструваща пълна поддръжка на транзакции. Елвира Дадашева, генерален директор на агенция „Финанси за недвижими имоти“, каза, че човек може да се справи сам и в какви случаи е по-добре да привлечете специалист по време на онлайн конференцията „Купете или продадете апартамент: действайте независимо или чрез агенция?“. 08/10/12: Да продадете апартамент е не по-малко рискована стъпка от покупката. Продажби заповеди Смятало се е, че само купувачите могат да бъдат изложени на риск при сделка за покупка и продажба на вторичния пазар. Но малко хора мислят за продавачите на апартаменти, за това как могат да бъдат лишени от пари или имущество. Нека разгледаме най-често срещаните проблеми, които продавачите на недвижими имоти могат да очакват - всички те се срещаха или в моята практика, или в практиката на моите колеги. Те могат да бъдат избегнати, като следвате прости правила.

640   (1 днес)

Експертите казаха, че масовият сегмент остава най-търсеният и най-бързо продаваният / нает жилище, но ситуацията с наемането на елитни жилища според участниците на пазара е станала много тъжна.

„Сега можете да„ продавате “за шест месеца“

На първичния пазар на масови жилища клиентите днес се държат доста по-различно от преди година, когато бързаха да направят покупка и бяха готови да купят апартамент дори при повишаване на стойността му през периода на вземане на решение, опасявайки се, че той ще изчезне. "Ако това се случи сега, тогава сделката вероятно няма да се осъществи изобщо", казва   Мария Литинецкая, управляващ партньор, Metrium Group, - Сега средното време за продажба на апартамент е месец, а това е много за първичния пазар на жилища. Преди година клиентите отнеха средно 1-2 седмици за мислене и те разполагаха с достатъчно време, за да вземат решение. Днес те не толкова мислят за предложената опция, колкото обикалят пазара и сортират всички възможни опции. Освен това разработчиците правят много интересни оферти на купувачите и всеки се опитва да ги прекъсне един от друг. По този начин клиентите имат възможност да избират най-добрите сред тях, както и да се пазарят, да искат отстъпки и бонуси, което е особено важно в условията на криза. “

Що се отнася до вторичния пазар на масови жилища, тук, според Алексей Лий, ръководител на отдел за продажби на вторични жилища в Академията на науките Trigergroup, статистиката е следната: „Ако преди са ви били нужни 1-1,5 месеца, за да намерите купувач, то сега можете да продавате за шест месеца. Но това зависи и от цената. "

В същото време специалистите на MIEL анализираха условията на експозицията на продадените апартаменти и стигнаха до извода, че те леко се увеличават и дори намаляват в някои месеци. „Трябва обаче да се има предвид, че ако даден обект не се продава няколко месеца подред, собственикът обикновено го изважда от продажба и го пуска отново след известно време. Възможно е да има 2, 3, 4 такива етапа (всичко зависи от условията, които собственикът на имота, който се продава, има), но е невъзможно да се отразят всички периоди на продажба общо, тъй като преди това собственикът можеше да опита да продаде апартамента самостоятелно или чрез друга агенция. И наскоро, както показва практиката, броят на апартаментите, които са изложени и изтеглени от продажба, се увеличи “, каза той. Алексей Шленов, изпълнителен директор на MIEL-мрежа на офисите за недвижими имоти.

За вторичния пазар на елитни жилища Мария Литинецкая  казва, че преди година добър луксозен апартамент с бюджет от 3-5 милиона долара лесно се продаде в рамките на шест месеца, при условие, че цената не е била надценена и самият обект е течен, без видими недостатъци. „Сега едно и също съоръжение може да стои бездействащо година или дори по-дълго. Заслужава обаче да се отбележи, че това състояние на нещата не е характерно за целия вторичен елитен пазар на недвижими имоти. Има проекти, които все още имат висока ликвидност. Скоростта на изпълнение на даден обект обаче зависи от наличието на конкурентни оферти в определен жилищен комплекс. Ако 5-20 апартамента се продават наведнъж в една и съща елитна къща, тогава периодът на изпълнение може да се завлече за няколко години. Ако апартаментът е изложен в напълно населен комплекс с отлична инфраструктура, където практически няма други оферти за продажба, тогава вероятността за бързото му изпълнение е изключително висока ”, каза експертът.

Ситуацията с луксозния наем е много тъжна

Сега помислете за условията на излагане на апартаменти при наемане.

По принцип експертите казват, че в момента апартаментите с комфорт и бизнес клас, които се показват при наемане, се забавят за период от седмица до няколко месеца, а условията са се увеличили пропорционално на спадащото търсене.

Що се отнася до отдаването под наем на луксозни недвижими имоти, тук, според   Началник отдел за наемане на жилищна компания ABC Роман Бабичев, зам.положението е доста тъжно. „Сега има спокойствие, съчетано с катастрофален спад на цените“, казва експертът. - Всъщност апартаментите може да не се отказват с години. Пример е апартаментът в близост до манастира "Зачатие" в местността "Остоженка", с който са работили нашите специалисти. През годината имаше само две огледи и през това време собственикът намали цената от първоначално желаната сума от 1 милион рубли. до 450 000 rub. на месец. За тези пари представители на едно от посолствата го свалиха много бързо. Според нас преди кризата този апартамент може да бъде нает за 700 000-800 000 рубли. и, разбира се, ще има много повече желаещи. Все пак има луксозни комплекси, в които се наемат само един или два апартамента и винаги има желаещи да наемат апартамент на това място, но дори и тук, в сравнение с 2013 г., цените паднаха с 30%.

Сега има такава ситуация, че ако наемодателят на елитни недвижими имоти не иска да свали цената на жилището си, такъв апартамент може да се наеме с години, ако това, разбира се, не е някакъв супер ексклузивен. "

По този начин условията за експозиция на апартаменти както при наемане, така и при продажба, разбира се, са се увеличили - понякога няколко пъти. Разбира се, експертите казват, че в много отношения тези условия зависят от това колко гъвкав ще бъде собственикът по отношение на ценовите отстъпки. Но не всеки е готов да намали цената, особено при продажбата, така че мнозина просто временно премахват обекта от експозицията. Купувачите също не бързат да завършат транзакцията и се търгуват до последно. Можем да кажем, че пазарът се оказа в определено „спряно“ състояние.

Под красивия термин „експозиция на апартаменти“ специалистите означават намиране на обект на пазара на недвижими имоти. Експозицията започва от момента, в който информацията за жилището ви попадне в базата данни, и завършва, когато сте решили купувача. Това е труден и решаващ период. Собственият ви апартамент, в който всяко малко нещо е свързано със спомени и „стените лекуват“, непознати внимателно смятат за стока, като поставят на рафтовете всичките му предимства и недостатъци. Най-вероятно искате да свършите всичко това скоро, бихте могли да вдъхнете облекчение и спокойно да се подготвите за сделка. И искате жилището ви да бъде оценено. Нашите експерти казват какво влияе върху продължителността и успеха на експозицията:

• Елена Овсяникова, директор на АН „Слобода“
• Галина Буюклинская, ръководител на отдела за продажби, Vivat Realty Academy of Sciences.

Кога тогава?

„Продължителността на експозицията на апартамента зависи от няколко компонента“, казва Галина Буюклинская, - Нека ги разгледаме по ред. Един от основните фактори е така наречената ликвидност на жилищата: колко са търсените тези апартаменти в такава зона. Разбира се, голямото търсене ви позволява да продавате имота за по-кратко време.

Вторият момент е цената, или по-скоро неговата адекватност. Всеки знае желанието на купувача да купува по-евтино, а продавача - да продава по-скъпо. Съществува концепцията за средна цена, която съответства на най-често срещаните цени на пазара на жилища от този тип. Ако целта ви е да продадете възможно най-бързо, цената трябва да бъде или средна, или малко по-ниска. Апартамент, който струва повече, е длъжен да има очевидни предимства: например ремонт, удобен транспорт, училище или детска градина под прозорците. Ако няма значителни предимства, е по-добре да се спрете на сума, по-приемлива за потенциален купувач. Преценете сами: ще бъде ли възможно бързо да продадете двустаен апартамент в квартал Сормовски за 3 милиона 800 хиляди рубли, ако е, меко казано, в обичайното състояние, а червената цена за него е 3 милиона? Разбира се, добър специалист по недвижими имоти може да намери някой, който иска да го купи, но това ще отнеме много време. Ще изминат месеци, за да се изчака. И не се знае дали ще бъде възможно да спечелите точно толкова.

Елитен апартамент също не е толкова лесен за продажба, въпреки че цената му е оправдана. Това се обяснява просто - не всеки може да си позволи такова жилище. Все пак повечето купувачи в Нижни Новгород принадлежат към средната класа.

Видът на къщата - тухлена, панелна, „национално строителство“ и т.н., е от особено значение. (тухлените къщи са по-ценени), подът, на който се намира апартаментът. Вниманието на купувачите вероятно ще привлече третия или четвъртия етаж от първия и последния. Тази тенденция има свои ежедневни причини. Жителите на първия етаж по правило чакат затварящата се входна врата с рев, от който освен това през цялото време духа и неприятни миризми, идващи от мазето. Освен това върху прозорците трябва да се поставят решетки, в противен случай сръчните крадци лесно могат да влязат в къщата. Имаше период, в който апартаменти на приземния етаж се купуваха много охотно, особено ако къщата се намира в близост до автобусна спирка или метростанция, по така наречената „червена линия“. Мнозина ги закупиха, за да ги преобразуват в последствие в офис, магазин, фризьор и т.н. Обаче сега ситуацията се промени. Първо, правилата за преместване на жилищни в нежилищни помещения са затегнати. Второ, на днешния пазар богат избор от готови нежилищни помещения, които не се нуждаят от преустройство, харчейки много време и нерви. И представителите на бизнеса най-често ги предпочитат.

Тези, които живеят на последния етаж, често се измъчват от факта, че покривът тече. Освен това дъждът от тавана започва през април-май и приключва едва до ноември. Между другото, ако асансьорът се счупи, тогава с тежки чанти ще трябва да извървите девет или повече стълбища.

Ако сравним първичния и вторичния пазар на жилища, тогава най-голямото търсене е: a. следователно, апартаментите в новите домове се продават по-бързо. В допълнение към очевидните предимства на новопостроения корпус, заслужава да се отбележи още една точка. Апартаментът, който вече е принадлежал на някого, е декориран по вкус на предишния собственик. Евентуален купувач може да не хареса ремонта (от цвета на тапета в спалнята до модела върху плочките в банята) и дори привидно удобно преустройство. А преработката, както знаете, е по-трудна от правенето от нулата. Новата сграда не представлява такива трудности, тя е като празен лист хартия.

Така че, сред факторите, влияещи на експозицията на жилища, може да се отбележи неговата ликвидност, адекватност на цените, вид и местоположение както на къщата, така и на апартамента. Но много зависи от първото впечатление, което потенциалният купувач има при гледане.

„В допълнение към цената, ликвидността на апартамента и другите му характеристики (състояние, брой етажи, материал, от който е построена къщата и т.н.), степента на готовност на документите и наличието на самите документи за собственост (договори за покупко-продажба, дарения, размяна) също влияят върху продължителността на експозицията на апартамента. , удостоверение за наследство по завещание или по закон, съдебно решение, удостоверение за пълно изплащане на дяла и т.н.), - отбелязва Елена Овсяникова. -  Имайки предвид всеки вариант на жилище, специалист по недвижими имоти оценява възможния риск въз основа на наличието на документи за собственост на собственика. И ако рискът е твърде голям, той съветва да продължи търсенето, но изборът винаги зависи от купувача. "

Професионални съвети

Много фактори, които влияят върху продължителността и успеха на експозицията на жилища, не са в състояние да се променят с цялото ни желание. Уви, не е по силите ни на мисълта да преместим къщата по-близо до автобусната спирка и супермаркета. Приблизително същото може да се каже и за материала, от който е построена къщата, брой етажи и, накрая, за пазарните условия. Но след време да съберем набор от документи, ние сме напълно способни. Както и подгответе адекватно апартамента за гледане. И препоръките на нашите експерти ще ви помогнат в това.

Галина Буюклинская съветва:

1. Ако апартаментът е в състояние, което се характеризира популярно с думите "не е толкова горещо", тогава е най-добре да направите малък козметичен ремонт. Никой не ви насърчава да харчите много пари, обаче, залепените тапети и нов евтин линолеум вместо стария износен със сигурност ще играят роля.
2. Обърнете особено внимание на миризмите. Те действат на човек повече, отколкото може би си мислите. Случва се така, че непоносим "кехлибар" е в апартамента срещу волята на собствениците. Например, причината за това е мръсна маза, запушен улей за боклук или бездомни котки. В първите два случая не забравяйте да се свържете с жилищното бюро или с компания за управление на жилища, санитарна и епидемиологична станция. И в последното остава да запретнете ръкави и да миете верандата - какво друго да направите? Ако неприятните миризми свършат, често съветваме нашите клиенти да правят кафе, да пекат палачинки или пайове в навечерието на гледането. Опитайте се да накарате в дома ви да цари аромат на домашен комфорт, а купувачът иска да се върне.
3. И, разбира се, направете пролетно почистване. Между другото, ние, специалистите по недвижими имоти, понякога се заемем с парцали и мопове, за да помогнем на клиентите си, ако са възрастен човек или хронично зает работохолик.

Съветва Елена Овсяникова:

1. Помнете, че никога няма да имате втора възможност да направите добро първо впечатление.
2. Входната врата е визитната карта на апартамента, така че трябва да сте сигурни, че тя е винаги в ред. Красиво проектираната входна врата предизвиква интерес и желание за посещение.
3. Декорирането на апартамент е гарантирано средство за бързо и изгодно продажба. Имайте предвид, че стените от светъл или неутрален, тъп цвят визуално увеличават площта на помещенията.
4. Чистите прозорци ще направят апартамента по-просторен и привлекателен. Разстелете завесите и завесите и апартаментът ще бъде изпълнен със светлина и слънце, ще стане светъл и приветлив.
5. Кухнята трябва да е чиста! Много купувачи преценяват собственика на къщата по чистотата на кухнята. Затова го накарайте да заблести.
6. Лъчевата чистота на банята също ще помогне за продажбата на апартамента. Избършете плочките и пода, така че да не се оцветят с вода и сапун. Не забравяйте да обърнете внимание на завесите или вратите за душ. Почистете вентилационната решетка и проветрете банята;
7. Избягвайте струпването и хаоса.
8. Направете складовите помещения и помещенията с мокро помещение да изглеждат по-просторни (за това сгънете внимателно нещата).
9. Покажете в цялата си слава: балкон, лоджия или гараж. Освободете гаража от ненужни неща. Запомнете - балконът не е място за сметища.
10. Направете необходимите ремонти в къщата - например намажете панти на вратите, ако скърцат. Елиминирайки незначителни, незначителни повреди и недостатъци, ще имате възможността да продадете апартамента по-изгодно.
11. Жилището, изпълнено със светлина и чист въздух, изглежда привлекателно. Обратно, миризмата на тютюн, животни или кошчето създава негативно впечатление. Не забравяйте да проветрите апартамента и при хубаво време дръжте прозорците отворени, използвайте освежител за въздух. Пукането на дърва за огрев в камината и съблазнителните миризми, идващи от кухнята, ще изпълнят апартамента със специално усещане, топлина и уют.
12. Осветление. Не забравяйте да включите всички полилеи и брави. Доброто осветление ще помогне на агентите да покажат апартамента вечер и в облачни дни. Не забравяйте да замените издуханите крушки на площадката.
13. Минимизирайте разсейванията. По-добре би било, ако по време на шоуто присъстваха възможно най-малко хора. Отстранете животните от погледа. Това ще даде възможност на потенциалния купувач спокойно да разгледа и оцени апартамента, да се представи като собственик.
14. Позволете на агента да преговаря: бъдете дружелюбни и учтиви, но не се намесвайте в преговорите на агента и купувача. Опитайте се да давате изчерпателни отговори, но само на тези въпроси, които са зададени. Вашият агент знае по-добре какво е важно за купувача и лесно може да се справи с всяка ситуация.

Нека експозицията на вашия апартамент да премине лесно и бързо!