아파트 변경 법률. 아파트는 주택 상태로 전환되지만 예약 상태가됩니다

아파트는 많은 구매자에게 인기있는 부동산 형식입니다. 이 부문은 단기간에 심각한 시장 점유율을 확보했습니다. 그러나 문제는 법이 이것에 대해 다른 의견을 가지고 있다는 것입니다. 법은 아파트를 비거주 건물로 간주하고 주택으로 분류하지 않습니다. 그러나 가까운 미래의 상황은 극적으로 변할 수 있습니다. 러시아 건설 부는 10 월 에이 유형의 주택의 법적 지위를 변경하기로 결정한 결정을 발표했습니다. 이 단계의 문서는 논의 중이지만 곧 결정이 내려지고 아파트는 주거용 부동산과 동일시 될 수 있습니다.

많은 사람들, 특히 개발자와 소유자의 경우 그러한 결정을 채택하는 것이 매우 중요합니다. 이는 중요한 발전이며이 부문의 법적 기능을 변경할 수있는 기회입니다. 그러나 현재 존재하는 법률의 버전은 추가적인 논의와 여러 가지 중요한 개선이 필요합니다. 이를 위해 법안은 토론 단계를 거치고 있습니다. 이 단계에서 새로운 규제 문서의 모든 장단점이 밝혀 질 것입니다. 이를 통해 가능한 한 현대의 현실에 가깝게 문서를 맞출 수 있습니다.

이 단계에서 러시아 연방 주택법 16 조 5a 및 5b 단락을 개정 할 계획입니다. “다기능 건물”과 같은 개념을 도입 할 계획입니다. 이 용어는 비 주거용 주거용 및 상업용 건물이 모두있는 건물을 의미합니다. 그러나 문제는 정확히 아파트로 간주되는 것과 법 이이 문제와 어떻게 관련되는지에 관한 명확한 공식이 없다는 것입니다.

우리는 현재 문서 자체에서 실제로 아파트로 간주 될 수있는 것에 대한 명확한 정의가 없으며 다른 유형의 재산과 주택과 구별하는 방법에 대해 명확하지 않다고 말할 수 있습니다. 아파트와 같은 방식으로 아파트와 관련이 있습니까? 아니면 접근 방식이 약간 다릅니 까? 또 다른 질문이 발생합니다. 오늘날 아파트로 간주되지만 모든 기준에 맞지 않는 객실과 어떻게해야합니까? 그런 아파트와 관련하여 심각한 문제가 발생합니다. 이 버전의 규제 문서는 많은 중요한 질문에 대한 명확한 답변을 제공하지 않습니다. 따라서이 문제를 완전히 해결하려면 문서를 마무리하고 약간 변경해야합니다.

또 다른 중요한 문제는 소유자에게 그러한 법을 채택하고 아파트를 인정하는 것입니다. 물론 아파트에 등록 할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 현재 표준에 따르면 5 년 이하의 임시 등록 만 얻을 수 있습니다. 따라서 어쨌든 소유자는 다른 곳에서 등록해야합니다.

우리 회사는 엘리트 클래스에 중점을 둡니다. 이것은 아파트가 고객을위한 유일한 숙박 시설이 아니라는 것을 의미합니다. 따라서 다른 곳에 등록하는 데 문제가 없습니다. 다른 아파트에 등록 할 수 있습니다. 그러나 어쨌든 실제로 아파트뿐만 아니라 합법적으로 살기를 원하는 많은 고객이 있습니다. 예를 들어 소유자가 등록 된 거주자 만 이용할 수있는 일부 서비스를받을 수 있도록하는 것이 중요합니다. 이 모든 문제는 매우 중요합니다.

대부분의 전문가, 개발자 및 소유자 자신은 오랫동안 아파트를 합법화해야한다고 말했습니다. 이를 위해서는 모든 규범과 중요한 측면을 해결해야합니다. 새로운 법률 문서가이 영역을 완전히 규제해야합니다.

반면 많은 전문가와 시장 참여자들은 그러한 규범이 채택되면 가격 정책이 바뀔 것이라고 지적합니다. 그 후, 아파트는 가격을 일반 아파트와 비교할 수 있습니다. 오늘날 아파트 비용은 훨씬 높으며 가격 차이는 20 %에이를 수 있습니다.

가격이 여전히 변경 될 것이라고 믿을만한 이유가 있습니다. 이것은 특정 측면을 규범과 일치시켜야 할 필요가 있기 때문일 수 있습니다. 이전에는 회사에서 비용을 줄임으로써 고객에 대한 일부 포인트를 보상 할 수있었습니다. 이러한 불편은 등록과 동일한 불가능 성, 유틸리티 가격 상승 등을 포함합니다. 이 문서를 채택한 후 개발자는 이러한 메커니즘을 사용할 수 없으며 고객에게 소위 "보상 할인"을 도입 할 수 있습니다.

아파트에는 세금이 더 높다는 사실을 고려해야합니다. 이 문제와 관련하여 어떤 세금 정책이 적용되는지 말하기는 여전히 어렵습니다. 아파트 가격은 상승 할 가능성이 있지만 세금은 동일하게 유지됩니다. 아파트가 주택과 동일하다면 결과적으로 세율을 줄여야합니다.

우리는 논란의 여지가 많은 입장과 문제에도 불구하고 법을 채택 할 필요가 있다고 생각합니다. 아파트는 오랫동안 주택 유형으로 법적 통합이 필요했습니다. 이것은 시장과 수요 측면에서 인기있는 형식입니다. 미래에는 그러한 시설에 대한 수요가 증가 할 것이라고 예측할 수 있습니다. 따라서 주거용 건물의 상태를 확보하는 것이 중요하고 필요한 단계입니다.

건설 부는 "아파트"의 개념을 명확하게 정의하고 러시아 연방 주택법을 적절히 개정하기 위해 새로운 법안을 개발했습니다. 이전에는 주거 시설에만 적용되었던 공동 건설에 관한 법률 (214-ФЗ)에 대한 아파트 보증 범위를 확대 할 계획입니다. Novostroy-M은 전문가들로부터 이러한 형태의 부동산에 어떤 일이 발생하며 아파트 구매자들이 새로운 법률로부터 어떤 혜택을받을 수 있는지 알게되었습니다.

Natalya Shatalina, MIEL-Newbuilding 총괄 이사

지금까지는 모든 아파트를 주거용으로 인식하고 등록 할 수 있다는 의문의 여지가 없습니다. 이제 먼저이 부동산 형식에 필요한 모든 요구 사항을 해결해야하며 집이 모든 요구 사항을 충족하는 경우에만 등록이 가능합니다.

새로운 요구 사항이 최소화되고 아파트 가격이 상승하지 않으면 구매를 결정할 때 주요 기준이 아파트 또는 아파트 비용 이므로이 형식에 대한 수요가 증가한다고 가정 할 수 있습니다. 이 경우 개발자가 아파트를 짓는 것이 더 수익성이 높아 시장에 공급이 증가 할 수 있습니다. 당국이 규정 한 요구 사항은 필요한 사회 기반 시설의 가용성과 관련이있을 수 있습니다. 유치원과 학교를 짓는 형태의 추가 재정 부담은 확실히 아파트 비용의 증가로 이어질 것입니다. 우리는 새로운 요구 사항에 대해 이야기하고 있기 때문에 현재 시행중인 제안 전체가 아닌 특정 시점에서 아파트를 등록 할 수있을뿐만 아니라 이미 요구 사항을 적용 할 것입니다.

아파트 및 아파트와의 거래 구조에 따르면 2016 년과 2017 년 상반기 동안 아파트와의 거래 점유율은 수요 구조에서 13-14 %를 차지하므로 특정 평형 상태가 주목됩니다. 동시에 2017 년 1/4 분기의 Rosreestr 데이터를 기반으로 한 절대 수치에서는 \u200b\u200b아파트 수요 수준이 증가합니다. 예를 들어, 올해 1 분기에 작년 같은 기간보다 모스크바의 "오래된"국경에있는 사람들이 40.4 % 더 많은 거래를 체결했습니다. 올해 2 분기 아파트 수요는 2016 년 2 분기보다 19 % 높았다. 아파트에 대한 고객의 높은 관심은 종종 저렴한 가격뿐만 아니라 흥미로운 위치와 관련이 있습니다. 그리고 하나의 단지의 틀 내에서 아파트와 아파트가 모두 제공되는 경우, 후자가 가격이 낮을 때 결정을 내리는 주요 요인은 이미 비용이 낮습니다.

아파트 수요의 변화는 새 법안이 아파트 가치에 미치는 영향에 달려 있습니다. 그들의 가격이 이미 아파트와 비교할 수 있다면, 아니오, 수요 증가는 없을 것입니다. 예산에 친숙하지만 등록 할 수있는 기회가 있다면 당연히 관심이 높아질 것입니다.

이러한 법안의 채택은 다기능 주택의 일부로 건설되는 아파트의 비용에만 영향을 미칩니다.이 법에 따라 이러한 아파트에는 아파트가 있습니다. 따라서 그러한 아파트의 건설에는 공동 건설에 관한 법률 (214-FZ)의 모든 요구 사항이 적용됩니다. 그리고 214-FZ에 대한 수정 사항은 개발자의 요구 사항을 강화합니다 (예 : 승인 된 자본의 크기), 보상 기금에 기부금을 지불 할 필요성, 그러한 프로젝트 또는 아파트가있는 프로젝트를 세우는 비용은 가치가 동일합니다. 이 경우, 물론 이것은 그러한 아파트의 비용을 증가시킬 것이며, 그 비용은 비슷한 특성을 가진 주거 단지의 아파트 비용에 가능한 한 가깝습니다. 동시에 호텔 단지 또는 로프트의 일부로 건설되는 아파트는 동일한 가격대로 유지됩니다. 즉, 새로운 법률 요건이 적용되지 않기 때문에 비용이 약간 낮아집니다.

Tatyana Podkidysheva, NDV-Real Estate 영업 이사

이 법안의 현재 버전에서 아파트는 다기능 건물에서 구조적으로 분리 된 방으로 인식됩니다. 따라서이 부동산의 소유자는 비 부동산에서 아파트 상태로 옮길 수있는 기회를 갖게됩니다.

이 형식의 부동산이 생활에 사용된다는 것은 법적으로 인정됩니다. 이 법안의 현재 버전은 아파트 / 아파트 건물을 언급하는 기사에 "아파트먼트"및 "다목적 건물"과 같은 단어와 문구가 보충되는 변경 사항을 제공합니다.

아파트는 IFC 형식에만 국한되지 않고 법안은 아직 별도의 건물과 재건축 단지를 포함하지 않습니다. 따라서 입법 변경의 영향은 이기종입니다. 동시에 모든 절차를 거치는 과정에서 수정이 가능하여 다른 제제가 나타날 수 있음을 이해해야합니다.

고객에게 권한을 부여하면 아파트 비용이 증가하지만 위에서 언급했듯이 현재 버전의 법안은 전체 세그먼트를 다루지 않습니다. 예를 들어, 시장에는 아파트와 상당히 많은 수의 분리 된 단지가 있으며, 이는 위치와 품질 특성을 고려하여 매우 인기있는 제안입니다.

Maria Litinetskaya, CBRE 제휴 네트워크 회원 Metrium Group 관리 파트너

청구서의 현재 버전은 새 유형의 부동산 상태 만 명확하게합니다. 아파트는 복합 단지의 일부이며 영구 거주에 사용되는 건물입니다. 그럼에도 불구하고, 소유자의 지속적인 등록, 세금 지불 및 유틸리티 비용의 측면에서 이러한 객체가 어떤 속성을 가질지는 아직 명확하지 않습니다. 아파트의 요구 사항이 개발 될 수 있으며 실제 상황을 크게 변경하지는 않습니다. 어쨌든 법안에“아파트먼트”라는 개념이 등장했다는 사실은 이미 획기적인 것으로 간주 될 수 있습니다.

그러나이 주택 형식이 어떤 기술 및 도시 계획 규칙에 따라 적용되는지에 대해서는 현행 법안이 아직 명확하지 않습니다. 아파트 소유주가 표준 주택과 기술적으로 합법적으로 동일한 제품을받는 경우 해당 아파트는 사실상 시장에 존재하지 않습니다. 예를 들어, 변경 사항이 법적 지위에만 영향을 미치는 경우, 소유자는 소셜 인프라를 등록하고 사용할 수 있지만 비거주 건물에 대한 기술 및 도시 계획 표준은 유지되며 개발자는 아파트의 저렴한 비용을 유지할 수 있습니다. 그들은 여전히 \u200b\u200b구매자에게보다 저렴한 제품을 제공 할 수있는 동시에 사회적 권리를 박탈하지는 않을 것입니다.

어느 정도까지는 아파트의 규제 상태가 구매자를 이러한 유형의 주택으로 끌어들일 것입니다. 오늘날 "아파트"의 개념은 실제로 존재하지만 공식적으로는 없습니다. 이 사실은 많은 사람들을이 형태의 주거용 부동산에서 멀어지게합니다. 그러나 아파트가 모든 측면 (법적, 기술적, 경제적)에서 주택과 동일하다면 부동산 시장의 총 공급량에서 단순히 "해산"되어 존재가 중단됩니다. 그럼에도 불구하고 많은 측면에서 오늘날 구매자에게 자극을주는 것은 아파트 제공과 비교하여 가격이 저렴합니다. 이 장점의 상실과 함께 아파트는 수요를 잃을 수 있습니다.

물론 개발자는 아파트 가격을 인상하여 아파트 비용 수준으로 끌어 올릴 것입니다. 그럼에도 불구하고 처음부터 많은 아파트 프로젝트는이 특정 형식의 청중을 끌어들이도록 설계되었습니다. 이러한 단지에는 사회 시설이 없지만 중앙에 가깝습니다. 가격표가 올라가면 고객의 상당 부분을 잃어버린 이웃 LCD와의 경쟁을 잃게됩니다.

Ekaterina Thein, PSN Group 소매 판매 담당 부사장

우리는 아파트 상태에 대한 법안 채택을 오랫동안 옹호 해 왔습니다. 왜냐하면 우리는 이것이시의 적절하고시기 적절한 단계라고 믿기 때문입니다. 아파트는 오랫동안 러시아 도시, 특히 모스크바와 상트 페테르부르크에서 우리 삶에 포함되어 왔으며 주거용 물건으로 건축되고 판매되었지만 그 지위는 아직 해결되지 않았습니다. 이는 종종 본격적인 주택을 찾는 구매자를 낙담 시키며, 여기서 영구 또는 일시적으로 등록하고 모든 사회적 혜택을 누릴 수 있습니다. 건물을 시운전 한 후 비 주거용 물건의 상태에서 주거용으로 아파트를 옮길 수 있어야합니다. 물론 관련 표준이 적용됩니다.

우리는 혁신이 아파트 전체의 형식을 개발하는 데 새로운 자극을 줄 것이며, 주택법에 따르면 아파트는 다목적 건물에 위치한 주거용 건물이 될 것입니다. 즉, 건물에는 주거용 건물, 호텔, 사무실 및 소매 공간이있어 사람들의 생활, 업무 및 여가를 거의 한 곳에서 구성 할 수 있습니다.

새로운 지위가 승인 된 후 경제 위기와 같은 다른 요인들이 개입하지 않으면 아파트 수요가 증가 할 가능성이 높습니다. 그러나 특히 거대 도시에서 모든 것이 잘 진행되면 수요에 긍정적 인 영향을 미칩니다. 예를 들어 PSN Group은 현재 Pravda 비즈니스 급 도시 블록, Sadovoy 엘리트 주거지에 관한 I 'M 및 I 'M Tverskaya 프리미엄 클럽 하우스와 같은 세 가지 아파트 프로젝트를 진행하고 있습니다. 아파트 "Pravda"는 젊고 활기찬 사람들을 위해 설계된 형식으로 시내 중심가에서 생활하고 일하는 것이 중요합니다.

아파트 가격의 인상은 가능합니다. 이것은 법안 채택 후 분명해질 것입니다.

Evgeny Kiryaev, Trust No. 7의 CEO

새로운 법률 덕분에 아파트는 주택 상태를 얻게되며, 그 결과 구매자는 아파트에 등록 할 수있게됩니다. 세율을 변경할 수도 있습니다.

물론 법이 여전히 적용된다면 아파트 수요는 증가 할 것입니다. 이제 아파트는 주택 상태가 아니므로 등록이 불가능하며 이는 구매자로부터 아파트를 구매하기로 결정한 주요 제한 사항입니다. 법이 통과되면, 아파트는 도시의 사회 기반 시설에서 서비스를 신청할 수있는 기회를 갖게 될뿐만 아니라, 좋은 위치에 있거나 좋은 교통 위치, 지하철 역, 흥미로운 건축물 및 사려 깊은 개념과 가까운 곳에 위치하여 더욱 경쟁력을 갖추게됩니다.

가격은 어떻게 되나요? 아파트가 올라가고 있습니까? 그것은 모두 특정 프로젝트에 달려 있습니다. 일반적으로 아파트 가격은 수요 증가로 인해 증가하지만 5-10 %에 불과합니다.

   게시 날짜 2017 년 10 월 20 일

건설 부에서 준비한 연방법은 초안 거주 및 비거주 건물에있는 건물의 소유, 사용 및 처분 영역에서 관계를 개선하는 것을 목표로합니다. 이 문서는 법률 정보 포털에서 제공됩니다.

이제 아파트가 주택이 아니므로 등록 할 수 없습니다. 실제로 사람들은 상업 공간을 사는데,이 때문에 20-30 % 저렴합니다. 이제 모스크바 순환 도로에서 250 만 루블에 대한 제안을 찾을 수 있습니다. 또한 Est-a-Tet Key Account Manager는 아파트에 대한 유틸리티 및 세금 지불은 일반 아파트보다 15-20 % 높은 관세로 계산된다고 말합니다.

사실상의 아파트는 특별한 법적 지위가 없습니다. 이 법안에서 제안 된 주요 변경 사항 중 하나는 아파트 개념의 도입입니다.

문서의 내용에 따르면, 아파트는 다기능 건물의 구조적으로 분리 된 방으로, 시민들이 거주하고 생활과 관련된 국내 및 기타 요구를 충족시키고 그러한 건물의 공통 영역에 직접 액세스 할 수 있도록합니다.

또한 거주지에서 등록하거나 아파트에 머무르는 시민의 문제를 해결합니다. 또한 새로운 유형의 허용 된 사용을 제공합니다. 공공 및 사업 분야에 배치 된 다기능 건물 건설.

사회 기반 시설 확보 측면에서 다양한 영토 및 영토 영역에 대한 도시 계획에 대한 서로 다른 표준을 설정할 수 있습니다.

이 법안은 건물 내 부지 소유주의 공동 재산에 대한 특정 법적 규제, 주거용 부지 및 유틸리티 요금 설정을 규정합니다. 또한, 시민의 영주권으로 사용되며 이전에 건축 된 비주거 건물에있는 비거주 건물을 아파트로 이전하기위한 법적 메커니즘을 확립 할 것을 제안합니다.

이 프로젝트는 또한 2019 년 1 월 1 일 이전에 위탁 된 건물의 비거주 건물 소유주가 2021 년 12 월 31 일까지 그러한 건물의 비거주 건물을 아파트로 이전 할 자격이 있다고 덧붙였습니다.

새로운 개정안은 보상 기금을 통해 개발자에게 책임 보험을 통해 시민의 권리를 보장 할 수있는 기회를 제공 할 것입니다. 이전에 아파트 건설은 공동 건설에 관한 법률의 적용을 받았지만 개발자는 이러한 건물에 대한 책임을지지 않았습니다.

이 나라에는 이미 파렴치한 개발자로 고통 받고 돈을 쓰면서 "미터"를받지 않은 아파트 소유자가 있습니다. 이러한 사람들은 이제 주택에 투자하지 않았기 때문에 사기성 지분 보유자의 등록부에 포함될 수 없습니다.

아파트의 지위 부족은 이미 시장에 영향을 미쳤다고 부동산 시장 전문가들은 앞서 언급했다. 따라서 모스크바의 판매 구조에서 이러한 객체의 점유율은 2015 년 이후 절반으로 줄었습니다. Miel-Newbuilding의 CEO는 2015 년 2 분기에 약 23.4 %, 1 년 후 점유율이 14.2 %로 떨어졌고 이미 올해 같은 기간 동안 12.9 % 였다고 밝혔다. 데이터에. 수요의 감소로 인해이 형식의 "주택"이 더 저렴 해져서 10 % 정도가 Metrium Group에 추가되었습니다.

MITC Group of Group의 개발 프로젝트 관리 부서 책임자 인 Alexander Baykin은 아파트 공동체 구매자의 입장에서 권리가 아파트 소유자의 권리와 동일하다는 사실을 의미하기 때문에 전문 커뮤니티는 입법 이니셔티브를 긍정적으로 평가합니다.

그에 따르면, 공동 건축에 관한 법률은 아파트 소유자를 포함하여 공동 건축에 참여한 사람들의 권리를 보호하는 측면에서 동등하게 작동 할 것입니다.

전문가는“개발자의 관점에서 입법 제안은 아파트 판매 속도에 기여할뿐만 아니라 보상 기금에 대한 기여 조건에서도 가격 관련 문제를 단순화 할 수있다”고 말했다.

시장 전문가들은 아파트가 주택과 동일하다면 아파트 가격이 상승 할 수 있음을 인정합니다.

그러나 이로 인해 급격한 수요 감소는 일어나지 않을 것이라고 Metrium Group의 경영 파트너는 믿고 있습니다. 그것은 모두 특정 경우에 달려 있지만 전문가는 예산과 예산이 적은 고객을 대상으로 한 대량 세그먼트 프로젝트가 상태와 가격이 동시에 변경되는 경우 손실 될 수 있음을 배제하지 않습니다.

다기능 복합 단지가 주택의 합법적 지위를 받으면 물론 일부는 고전 주택 형식의 \u200b\u200b프로젝트보다 열등 할 것입니다. 그러나 그들은 이전에 아파트의 상태에 혼란 스러웠던 일부 고객들을 끌어들일 것이라고 그녀는 요약했다.

아파트는 상태가 부여됩니다

제안 된 아파트 법의 논란의 여지가있는 웹 사이트 (2018 년 2 월 19 일 No. 5 참조). 현재의 법률의 관점에서 볼 때 아파트는 주거용 건물이 아니라 상업용 부동산입니다. 이것은 사람들이 그곳에 영구적으로 거주하는 것을 금지하지는 않지만, 예를 들어 거주지에 등록 할 수는 없습니다. 비거주자 아파트의 최종 소비자에 대한 다른 중요한 결과 중 하나는 아파트가 "정상적인"주거용 건물에 적용되는 사회 기반 시설 제공 또는 일탈에 관한 규칙의 적용을받지 않는다는 사실입니다.

새로운 법안은 법률 분야에서 "아파트"의 개념을 소개하고 주거용 부동산을 고려할 것을 제안합니다. 이 문서는 아파트를 생활 공간을 제공하고 공동 구역에 접근 할 수있는 다기능 빌딩 (MFZ)에서 구조적으로 분리 된 주택으로 언급합니다. 동시에, 사회 기반 시설 건설, 젖은 지역 배치, 위생 규정 및 일사량 규범에 대한 일반 표준이 그러한 거주지로 확장되는지 여부는 명확하지 않습니다.

왜 법이 필요한가요?

한편 아파트는 본격적인 주택 상태가 아니더라도 새로운 건물 시장에서 점점 더 눈에 띄는 장소를 차지하고 있습니다. 종종 예를 들어 재개발을 거친 이전 산업 지역에서 도심과 가까운 아파트 및 숙박 시설에 비해 저렴한 가격으로 구별됩니다. 모기지로 아파트를 구입할 수 있어야합니다. 그러나 많은 구매자가 자신의 주택에 등록 할 수있는 능력이 부족하다는 것은 근본적인 역할을하지 않습니다. 특히이 시장에서 민간 투자자의 비중이 높기 때문이다.

NAI Becar의 분석가들이 계산 한 결과, 2017 년 상트 페테르부르크의 아파트 시장 규모가 두 배로 늘어났습니다. 공급은 2,965 개에서 5,790 개로 증가했습니다. 매출도 크게 증가했습니다. 예를 들어, 4 분기에는 715 개의 로트가 판매되었으며 이는 3 분기보다 40 % 높습니다. 분석가에 따르면 전체 거래 건수 중 구매자의 약 70 %가 임대 아파트를 구매했다고한다. 동시에 2017 년 총 수요는 전년 대비 3.5 배 증가했습니다.

따라서 아파트에 대한 법률의 부재가 성공적인 판매를 방해하지는 않습니다. 그리고이 문서의 채택이 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 우리는 상트 페테르부르크에서 아파트 프로젝트를 구현하는 회사의 전문가에게 이것에 대해 물었습니다.

우리 전문가들은 현재 아파트가 얼마나 활발하게 판매되고 있으며 구매자가 무엇을 끌어들이는지에 대해 이야기했습니다. 그들은 또한 아파트에 관한 출판 된 초안 법에 대한 평가를했으며, 그것이 시장에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 가까운 미래에 상트 페테르부르크의 아파트 세그먼트를 기다리는 것을 예측하려고 노력했습니다.

Alexey Bushuev, 영업 이사 :

2017 년에는 LCD 아파트 단지에서 2016 년보다 90 % 많은 로트가 판매되었습니다. 이번 분기에는 매출이 50 % 증가했습니다. 고객은 클래식 주택 가격보다 15-25 % 저렴한 아파트 가격과 투자 잠재력에 매료됩니다. 아파트 프로젝트와 LCD의 주요 차이점은 일반 주택의 외관이 불가능한 지역에 건설되고있는 부동산의 상태와 사회 기반 시설을 세우는 개발자의 의무가 적다는 것입니다.

아파트의 지위를 공식화해야 할 필요성은 오래되었습니다. 많은 고객이 자신의 거주지를 위해 구매하는 것은 비밀이 아닙니다. 따라서 청구서에 표시된 아파트에 지속적인 등록 가능성은 시장에 의해 예상됩니다. 이 규범의 채택은 그러한 부동산에 대한 수요를 자극 할 것입니다.

전망과 관련하여 상트 페테르부르크에서는 모스크바와 달리 아파트가 잠재력을 밝히기 시작했습니다. 앞으로 그들에 대한 수요가 증가 할 것이라고 확신합니다.

프로젝트 관리자 인 Sergey Nogai :

상트 페테르부르크의 주택 시장 구조에서 아파트의 점유율은 5-6 %입니다. 모스크바에서는 15-20 %. 상트 페테르부르크 시장은 여전히 \u200b\u200b포화 지점에서 멀리 떨어져 있습니다.

아파트 법은 시장에만 해를 끼칠 수 있습니다. 그것은 법안에없는 또 다른 개념 인“다기능 건물”을 통해 설명하기 위해“아파트”에서 빠진 한 가지 개념을 제안한다. 여기서 핵심 개념은 호텔 (호텔의 일종 인 호텔)이어야한다고 생각합니다.

이제 제품의 투자 특성이 앞장서고 있으며 여기서 두 가지 요소가 중요합니다. 첫 번째는“임대”의 개혁으로, 개발자들은 시장에 많은 새로운 프로젝트를 시작해야합니다. 이로 인해 덤핑이 발생하여 아파트의 가격 이점을 상쇄 할 수 있습니다. 그리고 두 번째 요인-인플레이션이 낮 으면 은행이 예금 금리를 낮추도록 권장합니다. 이것은 아파트를 투자 상품으로 추가 혜택을 제공합니다.

올해는 수요가 공급과 함께 증가하고 가격은 최고 수준으로 유지 될 것이라고 생각합니다.

YE 'S Apart-Hotel Chain의 CEO 인 Alexander Pogodin :

아파트 호텔 네트워크에서 아파트의 판매 속도는 우리의 기대를 초과합니다. 객체의 약 50 %가 구현되었습니다. YE 'S 네트워크에서 아파트 판매를위한 거래의 최대 90 %는 투자 목적으로 특별히 이루어집니다.

규제 분야를 해결할 때 수행해야 할 가장 중요한 것은 주거용 아파트와 서비스 아파트를 연결하는 것입니다. 즉, 소유자의 영구 거주 용으로 설계된 것과 임시 임대용으로 설계된 것입니다. 체류 기간은 프로젝트를 채우는 데 필요한 요구 사항에 결정적입니다. 그렇지 않으면 아파트 단지의 일환으로 유치원에 수요가 있는지, 주차 공간이 필요한지, 다른 인프라가 필요한지 여부를 결정할 수 없습니다.

특히 대도시와 관광 센터에서 아파트 시장이 성장할 것입니다. 이것은 은행의 충성도에 의해 촉진됩니다. 주택과 같은 계획에 따라 오늘 아파트를 구입할 수 있습니다-모기지 대출을 받으면 9 %에서 시작됩니다.

위기로 인해 개발자는 비표준 솔루션을 찾고 있습니다. 완료되지 않은 비즈니스 센터를 아파트로 이전하고 전문 분야를 변경하며 상업용 부동산에서 주거용으로 이동하려고합니다. 가을에, 주 두마는 러시아 연방 건설 부와 도시 경제 연구소의 아파트가 작성한“앰네스티”에 관한 법안을 검토 할 준비가되어있다. 포털 사이트는 아파트가 주거용 부동산의 상태를받을 경우 시장이 어떻게 변할 것인지 알아보기로 결정했습니다.

아파트 시장의 촉매제로 모스크바 도시

그들은 모스크바 시티 센터에 여러 단지가 의뢰 된 2006 년 이후 아파트를 대중 현상으로 이야기하기 시작했습니다. Marat Khusnullin 건설 단지 책임자 인 모스크바 부시장은시 당국이 문명 임대 주택 시장을 조성하기 위해 아파트 건설을 허용했다고 말했다. 아파트 단지의 인프라를 만들 필요가없는 개발자는 아파트를 짓기 시작했습니다. 구매자는 사실상 주택 시장보다 15-20 % 낮은 수익성있는 장소에서 아파트를 구매할 수있는 기회를 이용했습니다. 그러나이 상황은 영원히 지속될 수 없었으며, 도시는 개발자들이 영주권에 사용되는 인프라 시설이없는 깔끔한 위치에 건물을 짓고 있다는 사실을 좋아하지 않았습니다.

2014 년에 Moskomstroyinvest는 시민과 "교육 작업"을 수행하기 시작했으며 아파트 구매자는 사회 시설 등을 등록하거나 사용할 수 없습니다.

흥미롭게도, 새로운 법안은 상황을 근본적으로 변화시키지 않습니다. 이 이니셔티브에 따르면, 아파트는 혼합 사용 주택 (DSI)의 주거용 건물로 보이거나 다기능 빌딩 (MPF)의 일부가 될 것으로 보입니다. (용어는 도시 경제 연구소에서 제공합니다). Metrium Group의 관리 파트너 인 Maria Litinetskaya에 따르면,이 아파트는 아파트를 2 급 숙소로 옮길 것을 제안하지만 등록 할 수는 있지만 유치원과 학교를 잔액으로 사용해야 할 것입니다. 장소. 또한, 새로운 법안은 증가 된 재산세를 취소하지 않으며, 주택 및 공동 서비스는 상업 시설에서와 같은 요율로 지불됩니다 (평균적으로 같은 지역의 전통적인 아파트에 비해 지불액이 두 배 높습니다). 아파트 구매자는 세금 공제를 신청할 수 없습니다. 그러한 법안이 필요한 사람은 누구이며 어떻게 시장을 바꿀 것입니까?

아파트를 주택 상태로 이전하면 시장이 파괴됩니까?

Maria Litinetskaya는 다음과 같이 말합니다. 아파트. 또한 주택으로의“전환”의 결과로 아파트는 최종 소비자에게보다 이해하기 쉽고 매력적인 형식이 될 것입니다.

이전에 아파트를 구입 한 사람들은 분명히 혜택을 누릴 것입니다.“앰네스티”는 즐거운 보너스입니다. 실제로 시장에 할인 된 가격으로 아파트를 구입 한 반면 저축은 수십만 루블에 달했습니다.

ceteris paribus, 구매자가 더 이해하기 쉬운 제품-아파트를 구입한다는 사실은 MR Group의 상황에 의해 입증됩니다. Maria Litinetskaya가 지적한 것처럼, 일부 아파트를 주택으로 옮긴 후 아파트 (이전 아파트)의 비용이 약 10 % 증가했습니다. 가격면에서 평균적으로 약 6 만 루블입니다. 동시에 비용의 차이에도 불구하고 수요가 많은 아파트는 현재 전체 프로젝트 제안의 약 85 %를 차지합니다.

Rusland SP 파트너 Andrei Boykov는이 법안에 대해 매우 부정적입니다. 그는 일반적으로이 이니셔티브가 시장을 죽일 수 있다고 생각합니다. "지금까지의 문제는 아파트를 순수한 형태로 주택으로 이전하는 것이 아니라이 부동산 부문의 법적 지위의 부분적인 변화에 관한 것"이라고 그는 말했다. -이것은 주로 주거 단지 건설에 제공되는 사회 기반 시설을 갖춘 별도의 프로젝트의 추가 부담에 관한 것입니다. 사회 기반 시설의 양에 대한 문제는 (주택 판매와 같은지 여부에 관계없이) 여전히 열려 있습니다.”

추가 하중이 불가피하게 시공 비용을 증가시키고, 결과적으로 평방 미터당 비용을 "풀"게 할 것이라는 의심이 있습니까?

Andrey Boykov는 비용 절감 (최대 25 %)의 형태로 주택에 비해 아파트의 주요 이점은 부분적으로 또는 완전히 수평을 이룰 수 있다고 말합니다. -비거주자 지위로 인한 세금 부담 증가와 등록 문제는 새로운 법안에 계속 공개됩니다. 따라서, 아파트의 판매는 원칙적으로 최종 고객의 수요가 감소 될 수 있기 때문에 개발자에게는 그다지 흥미롭지 않을 수 있습니다.

Welhome Andrey Khitrov의 전략 컨설팅 및 연구 부서 책임자는 Andrei Boykov와 부분적으로 동의합니다.

주택에 비해 높은 세율은 이미 구매자의 일부 카테고리가 아파트 구매의 적합성에 대해 생각하게합니다. 아파트에 등록 할 때 세금을 인상하고 피할 수없는 가격을 인상하여 인프라를 사용할 수 없게되면 소비자의 상당 부분이이 부문에 대한 관심이 상실 될 수 있습니다. 그러나 이것은 엘리트 부문에는 적용되지 않으며, 안락함과 비즈니스 클래스 아파트에 영향을 미칩니다.

시장 진화 : 단독 주택에서 가족 친화적 주택으로

청구서가 전달 될 때 구매자의 초상이 변경 될지 여부에 대해 전문가들은 다르게 대답합니다.

Maria Litinetskaya에 따르면, 구매자 사이에 아파트를 주택으로 옮긴 후에는 영구 등록 금지가 중요했기 때문에 어린이가있는 가족의 비율이 증가 할 것입니다. 따라서, 멀티 룸 아파트 (이전 아파트)에 대한 수요가 클 것입니다.

그러나이 견해는 다른 전문가와 공유하지 않습니다.

아파트는 대부분 부동산이 가장 저렴한 지역에 지어졌습니다. 즉,이 회사에 관심을 기울인 사람에게는 이것이 처음으로 부동산을 구매하는 것이 아니라는 것을 의미합니다. -평균 구매자는 중년 이상의 숙련 된 사람입니다. 일반적으로 구매자의 초상은 크게 바뀌지 않습니다. 처음에 아파트는 첫 번째 부동산이 아니라 어린이를위한 투자 구매 또는 주택입니다.

Andrei Khitrov가 지적한 바와 같이, 지난 몇 년 동안 아파트는 "단독"주택 또는 "재킷 주택"으로 중단되었습니다.

엘리트 부문에서 아파트 구매자는 아파트 구매자와 다르지 않습니다. 경제 부문에서, 관심있는 지역에있는 아파트에 대한 자금이 부족한 구매자가 아파트를 구매한다고 전문가는 말합니다.

초기 개발자가 모스크바 중심에 직장 옆, 직장인과 직장인이 밤을 보내거나 창조적 인 클러스터를위한 로프트 아파트로 아파트를 배치했다면 이제 모든 것이 바뀌 었습니다. 아파트가있는 프로젝트는 내부 영역 (예 : 와인 하우스 등)이있는 복잡한 개발로, 어린이를 포함하여 온 가족이 함께 편안하게 생활 할 수 있습니다. 지난 몇 년 동안 제품 자체가 변경되었습니다.

Maria Litinetskaya는 경제 및 편의 클래스 아파트 구매자가 온 가족을 위해이 숙박 시설을 구매한다고 설명합니다. 또한 개발자는 인프라 시설의 가용성을 위해 제공하는 대량 부문에서이를 각각 알고 있습니다. Maria Litinetskaya는 아파트 구매자가 관련 인프라를 우선적으로 사용하지 않는다고 말할 필요는 없습니다.

“사회적 책임은 개발자에게 있습니다”

법안 채택으로 발생할 수있는 또 다른 문제는 Le Cheong Sean입니다. 아파트가 영구적으로 등록 될 가능성이 있지만 과세가 증가하고 정보가없는 구매자에게 "기쁨"이있는 경우 주택 서비스 영수증이나 가장 가까운 유치원을 방문하는 것은 불쾌한 일이 될 수 있습니다.

“개발자는 아파트가 무엇인지 사람들이 이해할 수 있도록 사회적 책임이 있습니다. 그렇지 않으면 시장에 매우 부정적인 영향을 미칩니다. 오해의 여지가있는 경우 아파트 판매는 증가 할 것입니다. 사람들은 이것이 복잡하고 모호한 제품이라고 생각하며 아파트와 비슷한 비용이 든다고 Le Cheong Sean은 말했다.

Maria Litinetskaya는 미심쩍은 부동산 중개업자에게 의뢰하여 판매를 위해 아파트의 뉘앙스에 대해 침묵 할 준비가 된 경험이없는 고객은 기대에 빠질 수 있다고 말합니다.

그녀는 아파트 또는 아파트 구매자의 머리에 혼란이 널리 퍼질 것이라고 믿지 않습니다. 2 년 전에 고객이 공과금 금액과 세율에 대해 생각하지 않고 아파트를 구입 한 경우 오늘날 구매자는이 문제에 대해 더 잘 알고 있으며 결정을 내리기 전에 모든 장단점을 평가합니다.

오늘날 가장 중요한 것은 구매자와 개발자에게 답변을 제공하는 것입니다.

2015 년에 두 아파트 단지는 주거 시설의 상태를 받았습니다 : 프로젝트 "Faces"(자본 그룹) 및 IFC "물"(MR 그룹). 포털 Novostroy-M.ru의 편집자들은 Capital Group 회사 인 Alexei Belousov의 상무 이사를 만나 출판물과의 인터뷰에서 아파트를 주택으로 옮길 이유를 설명했습니다.

앞서 Marat Khusnullin은 연초부터 아파트와 함께 8 개의 프로젝트를 주거용 부동산으로 이전하는 것을 고려했다고 밝혔다. 올해 Maria Litinetskaya에 따르면 주거용 부동산의 상태는 개발자 MR 그룹 등의 IFC Fili Grad에 할당 될 예정입니다.

이미 건설 된 아파트를 주거용 부동산으로 이전하려면 프로젝트가 주거용 건물의 요구 사항을 준수해야합니다. 소유권이 등록 된 경우, 개발자는 주거용 건물을 비거주 용 건물로, 비거주 용 건물을 주거용 건물로 이전하기 위해 부서 간위원회에 신청합니다. 긍정적 인 결정이 내려지면 부동산에 대한 주권 등록이 변경되고 새로운 소유권 증명서가 발행됩니다.

RF LC에 변경 사항을 도입 할 것으로 예상되면 전문가들은 조만간 이것이 일어날 것이라고 동의합니다. 전체 결정은 언제 최종 결정이 내려 질 것이며, 어떤 형태로 LCD에 최종적으로 들어갈 것인가입니다.

Maria Litinetskaya는“정부가 아파트 상태에 대한 문제를 오랫동안 연기 할 것이라고 생각하지 않는다”고 말했다. -형식의 미래 운명에 대한 논의로 2014 년과 2015 년 반 동안 지속되었습니다. 불확실성은 시장의 추가 발전을 방해하므로 오늘날 가장 중요한 것은 구매자와 개발자에게 아파트를 사고 건축 할 때 무엇을 기다리고 있는지 명확하게 제시하는 것입니다.

Andrei Boykov는 연말 전에 RF LCD의 변화를 기다리지 말아야한다고 믿습니다. 그의 의견으로는 아파트 문제는 2016 년 말에 해결 될 것입니다. 그는 또한 모든 아파트 프로젝트가 "의사 주거"는 아니라고 지적했다. 경우에 따라 이들은 단기 및 중개 숙박 시설의 호텔이며 그러한 아파트의 구매자는 대부분 임대 목적으로 부동산을 구매하는 투자자입니다. 예를 들어 파이오니어, NAI Becar의 버티컬 그룹 등이 있습니다.