Какво означава алтернативна сделка? Вид продажба - „алтернатива“: какво е това, характеристики на сделката и нюанси, на които трябва да обърнете внимание

Покупката на жилищни имоти на вторичния пазар носи със себе си много проблеми, за които потенциалният купувач може да не подозира.

Един от тях може да бъде ситуация, при която закупеният апартамент има статут на алтернативен. Този вид продажба, като алтернатива, налага определени ограничения върху нея, които могат да засегнат интересите на купувача.

Алтернативен тип продажби - какво означава това?

Ако внимателно проучите вторичния пазар на жилища, можете да попаднете на жилищни имоти, чиито продавачи планират да ги отчуждят, като същевременно купуват нови квадратни метри.

Тази ситуация носи известен риск за купувача, тъй като при възникване на определени последствия сделката може да не се осъществи.

Въз основа на това се появи концепцията за алтернатива. Това предполага ситуация, при която продавачът на алтернативен апартамент е в положение, в което към момента на отчуждаването на имота той не разполага с друго жилищно помещение. Но смята да го закупи с парите, събрани от продажбата на алтернативен апартамент.

Ако разгледаме тази ситуация от правна гледна точка, тогава тя е най-съвместима със споразумение за обмен. При него едната страна прехвърля на другата определена вещ (в случая апартамента си) и получава от другата също имот, който може да бъде по-голям или по-малък или със сходна квадратура.

Правни характеристики на алтернативна продажба на апартамент

Въз основа на това алтернативният апартамент има следните правни характеристики:

• към момента на подписване на предварителния договор за отчуждаването му в него живее или е регистрирано семейство (членове на семейството на продавача);
• постъпленията от отчуждаването трябва да се използват за закупуване на жилищни недвижими имоти;
• продавачът може да се откаже от сделката по всяко време, ако не намери апартамент, в който да се премести семейството му, за да не остане „на улицата“.

Ако тези три признака не са налице, тогава понятието алтернативен апартамент не съществува. Такъв жилищен имот се счита за чист.

Важно е да запомните, че няма такова нещо като алтернативно жилищно пространство от правна гледна точка. Стана обичайна практика сред професионалните брокери. Ето защо, когато някой се обърне към тях за помощ, брокерът е длъжен да го информира за алтернативата на собственост върху апартамент или жилище, ако има такава ситуация.

След като сме разбрали тази концепция, можем да започнем да разглеждаме такава схема. Въз основа на наложилата се практика съществуват такива алтернативни търговски обекти.

1. Първи купувач. Това означава физическо лице, което е изразило желание да закупи жилищни помещения от определено лице.
2. Продавачът е вторият купувач. Това е собственик на алтернативно жилище. От една страна, той ще действа като продавач, тоест ще отчужди апартамента или жилището си на първия купувач. От друга страна, той ще промени статута си и ще бъде купувач на нов имот, където семейството му ще се премести.
3. Продавач. Това е физическо лице, което има за цел да продаде имуществото си, което е чисто. Тоест към момента на отчуждаването в него не е регистриран никой и вещите са премахнати, след приключване на сделката купувачът ще може веднага да се нанесе и да живее там.

Естествено, в тази схема всеки субект е свързан помежду си с една верига и ако поне един от участниците реши да не извърши сделката, тогава цялата верига ще бъде прекъсната, тоест никой от гражданите няма да постигне тяхната цел.

Важно е да запомните, че типична ситуация на алтернативно жилище е, когато се продава апартамент, домакинство, в което са регистрирани непълнолетни деца, или е закупен такъв недвижим имот.

Характеристики на сделката

Отличителни черти на алтернативна сделка

От правна гледна точка такава сделка е обикновен договор за покупко-продажба, който се предшества от сключването на предварителен договор, в който страните уточняват размера на депозита, както и момента на подписване на покупко-продажбата. договор и регистрирането му при нотариус.

Ако погледнете по-отблизо схемата за продажба на алтернативни недвижими имоти, това се случва по следния начин.

Купувачът и продавачът постигат определена договореност и подписват предварителен договор, според който се превежда депозита и се договаря времето за освобождаване на жилището.

След това продавачът на алтернативата веднага подписва предварителен договор с лицето, от което ще закупи заместващ апартамент, и му превежда депозита. По установена практика всички участници в схемата се явяват в един и същи ден при нотариуса, от когото веднага подписват договор за покупко-продажба и стават собственици на жилището си.

Важно е да запомните, че е по-добре всички предварителни споразумения да бъдат заверени от нотариус. Ако някой от подписалите внезапно се откаже от сделката, тя трябва да възстанови депозита в двоен размер.

Като се има предвид факта, че според установената практика депозитът се превежда в размер на 10% от цената, тогава в случай на неизпълнение на договорните задължения, имуществото може да бъде конфискувано по съдебен ред.

Регистрирани собственици и ползватели на жилищни помещения

Нюанси на алтернативни продажби на недвижими имоти

Алтернативните жилищни помещения се различават по това, че към момента на подписване на предварителния договор в тях могат да бъдат регистрирани собственици или ползватели.

Собствениците са граждани, които притежават жилищни помещения чрез правото на споделена собственост.

Типичен случай е приватизиран апартамент. В него всеки член на семейството има своя част, така че приходите от продажбата се разделят между всеки собственик в зависимост от неговия дял.

За да продадете такова жилище, трябва да получите разрешение от всички собственици или да им предложите да закупят част от продавача. Такива ситуации правят продавания имот алтернативен.

Ползватели на жилищни помещения са лица, които нямат, но са официално регистрирани в тях. Това могат да бъдат роднини на собственика, членове на семейството му или наематели, на които се отдава жилището.

Естествено, преди подписването на договора за покупко-продажба всички те трябва да бъдат дерегистрирани. Такива жилища също са алтернативни.

Важно е да запомните, че можете да разберете за всички регистрирани граждани в конкретен апартамент в единен регистрационен център (по стария начин, паспортната служба).

За да направите това, трябва да дойдете там с продавача, който трябва да вземе извлечение от домашния регистър. Ако той откаже да направи това, по-добре е да не се свързвате с такъв продавач повече.

Малолетни собственици

Какво да направите, ако собственикът на един от продадените по алтернативна сделка апартаменти е непълнолетно лице?

В днешния пазар на недвижими имоти можете да намерите много апартаменти, които принадлежат на непълнолетни собственици или последните имат определена част от жилищната площ. Веднага трябва да се каже, че продажбата на такъв имот ще се извърши само при такива условия.

1. Разрешение от Настоятелството. Този държавен орган е длъжен да даде разрешение за отчуждаване на апартамент, който принадлежи на непълнолетно лице, или част от него. Това важи и за ситуации, при които непълнолетните са регистрирани само в жилищните помещения.
2. Преди продажбата или веднага след продажбата трябва незабавно да се закупи ново жилище на непълнолетно дете. Това важи и за апартаменти, които са закупени с майчински капитал.

Това правно положение прави всяко имущество, което принадлежи на деца или те имат част от него, алтернативно, тъй като няма да е възможно да се продаде, без едновременно да се закупи ново. И дори сделката да бъде извършена, тя ще бъде отменена от съда по предложение на органа по настойничество и попечителство.

Важно е да запомните, че в ситуация с непълнолетни, след продажбата на жилището им, родителите трябва да им купят нещо подобно като удобства и квадратура или по-големи размери.

Плюсове и минуси на алтернативните продажби

Плюсове и минуси на алтернативните продажби

Ако продажбата се извършва от собственик на алтернативен имот, то единственото предимство на сделката за него ще бъде, че ще може да получи депозит, с който да заплати закупеното жилище.

Освен това той ще може да отмени сделката по всяко време, ако възникнат непредвидени обстоятелства, като същевременно остава собственик на имота.

Продавачът също има много недостатъци. На първо място, този, от когото ще купува заместващ апартамент, също може да откаже сделката.

Такава ситуация обаче може да възникне след подписване на договор за покупко-продажба с първия купувач. Тази ситуация обикновено оставя продавача и семейството му на улицата, докато той търси нов дом.

Подобна сделка е опасна и ако закупуваното жилище е и алтернативно.

Важно е да запомните, че е по-добре да извършите сделка за продажба и покупка на нов апартамент едновременно с един и същ нотариус. Поне ако някоя от страните откаже или не се яви на сделката, продавачът няма да се окаже на улицата.

Плюсове и минуси на алтернативното закупуване

Плюсове и минуси на алтернативното закупуване

Купувач, който реши да закупи алтернативен апартамент, въз основа на практиката носи много рискове, които ще бъдат разгледани по-долу.

Единственото предимство на закупуването на такъв апартамент може да бъде, че цената му ще бъде няколко пъти по-ниска от подобен жилищен имот, който ще бъде чист.

Нека да разгледаме недостатъците на такава покупка:

• възможността за анулиране на сделката за покупка, такива ситуации възникват, когато непълнолетно лице притежава жилището, той притежава част или просто е регистриран в него;
• отказ от сделката на продавача след превеждане на депозита, това може да се дължи на факта, че до момента на сключване на договора за покупко-продажба продавачът няма да намери заместващо жилище или ще попадне на купувач, който ще предложи по-голяма сума;
• закупуване на апартамент, в който са регистрирани роднини на продавача, т.е. купувачът ще трябва да ги регистрира независимо и евентуално чрез съда;
• закупуване на имот, който е отдаден под наем, ако продавачът след подписване на сделката установи, че неговите помещения са били отдадени преди това под наем, чийто срок не е изтекъл, той ще може да се нанесе в апартамента едва след изтичането на този договор.

Това са купувачите на алтернативен апартамент. Ето защо, преди да започнат действия по отчуждаване и покупка, лицата (участниците в сделката) трябва да обмислят всичко.

Важно е да запомните, че преди да закупите такъв имот, купувачът трябва да принуди продавача да документира факта, че жилищните помещения не се отдават под наем на други лица.

16 май 2017 г 150

Дискусия: има 1 коментар

Сигурен съм, че апартаментите, закупени като част от алтернативна продажба, са малко по-евтини от пазарната цена, но нюансите, свързани с такава сделка, могат да бъдат доста неприятни.

Отговор

Според брокерите около 70% от хората продават апартамент, за да купят веднага друг. В процеса продавачът не получава парите на ръка, а ги превежда чрез банката на продавача на новия си апартамент. Такива сделки се наричат ​​алтернативна покупка и продажба. Няма нищо ужасно в извършването им, но те имат свои собствени характеристики.

В тази статия ще ви помогнем да разберете характеристиките на алтернативните сделки и ще ви кажем как да се подготвите за тях.

Какво е алтернативна сделка

Алтернативна сделка - Това е преди всичко верига от взаимосвързани сделки за покупко-продажба на апартаменти. Във веригата могат да участват неограничен брой апартаменти. Средно са 3–4, но броят им може да нарасне до 10–15.

Колкото повече са участниците в сделката, толкова по-големи са шансовете тя да се забави или просто да не се осъществи, защото някой не може да намери алтернатива на апартамента си. Когато всички участници във веригата са намерили подходящи варианти, договорили са условията и са подписали договори, те едновременно отиват в банката и превеждат плащане през сейфа през веригата. След прехвърляне на парите участниците подават документи в MFC за регистрация. Не е необходимо всички да отиват в MFC едновременно, тъй като всички транзакции се регистрират отделно.

На практика от стартирането на алтернативна сделка, тоест от момента на обявяване на апартамента за продажба, до вписването на сделката минават от два до шест месеца. Може да имате късмет и да влезете в събраната верига, тогава покупката и продажбата ще се осъществят след 2-3 седмици. От тях регистрацията в Rosreestr ще отнеме стандартните 5–8 дни.

Характеристики на алтернативна сделка

Верижна колекция

Много често възникват проблеми с организирането на алтернативна сделка за тези, които продават апартамент сами. Дори ако намерите купувач и изберете нов апартамент за себе си, не можете да предвидите колко време ще отнеме да намерите алтернатива от вашия продавач и така нататък по веригата. Често страните по сделката просто не могат да се споразумеят за условията: време на преместване, цени и т.н. В резултат на това купувачите напускат веригата и се появяват нови. Всичко това забавя пътуването до MFC за регистриране на транзакцията.

За да избегнат грешки и да ускорят покупко-продажбата, хората се обръщат за помощ към специалисти (брокери или адвокати). Тъй като всеки участник във веригата отговаря за своята част от сделката, всеки наема специалист за себе си. Задачата на професионалиста е да разреши всички организационни въпроси с други купувачи и продавачи.

Специалистът провежда преговори с потенциални купувачи или продавачи, помага да се преценят правилно шансовете за осъществимостта на алтернатива на избрания апартамент и сключва необходимите предварителни споразумения, за да не загубите пари.

Ако участвате в готова верига, няма да видите почти никакви разлики от обикновените продажби и покупки. За вас лично това ще бъде проста транзакция, защото няма да се налага да чакате никого. Ще трябва да подпишете договори и да преминете през процедурата за държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността.

Подписване на договори

За този случай няма специален договор за покупко-продажба. За всяка транзакция по веригата се изготвя собствено споразумение, което не е свързано с останалите. Всеки договор се подписва отделно и се подава за регистрация отделно.

Допуска се сключване на споразумение впросто писане (PPF) или с участието на нотариус. Първият вариант е подходящ за сделки, които не изискват нотариална заверка.

• Ако искате да използвате PPF, по-добре е да се свържете с адвокат, който ще провери всички подробности по договора.
• Услугите на нотариус са необходими, ако в сделката участват непълнолетни, сключен е договор за издръжка за цял живот с лица на издръжка (наем), апартаментът има няколко собственици и др.

Трансфер на пари

Прехвърлянето на пари по договори за покупко-продажба се извършва едновременно за всички страни по сделката. И това условие не зависи от броя на участниците в сделката: може да има поне 10, поне 20. Това важи за случаите, когато договорът не предвижда специални условия. По изключение можете да добавите клауза, при която плащането се извършва само след регистриране на цялата верига от транзакции.

За неподготвен човек прехвърлянето на пари е най-трудният и рискован етап. Беше при обсъждането на условиятакакпродавачът получава плащане, възникват най-много разногласия. Поради това често е невъзможно да се направи без помощта на адвокат.

важно!Не трябва да прехвърляте пари в брой от ръка на ръка. Използвайте акредитив или сейф за това. Говорихме за процедурата по-подробно в статията „ " В този случай ще бъде възможно да получите пари само след държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността. Моля, имайте предвид, че ипотечните заеми и капиталовите фондове за майчинство могат да се използват в алтернативни транзакции при стандартни условия.

Регистрация на сделки

Регистрацията на транзакции в MFC не изисква едновременно подаване на документи за всички транзакции във веригата. Въпреки че никой не забранява това. Страните по всяка сделка избират ден и час и се събират с готови документи. Ако има пълномощно от всички участници, упълномощени лица могат да представят документи: роднини, адвокати, брокери и др.

След подаване документите отиват при различни държавни регистратори. Регистраторът не може да проследи връзката между апартаментите, така че е особено важно да подготвите правилно документите. Ако една от сделките не бъде регистрирана, цялата верига ще бъде спряна до отстраняване на проблема или намиране на заместник на проблемния апартамент.

Справочна информация!Преди това в Москва и други региони алтернативна сделка от няколко апартамента отиде при един регистратор. Той видя връзка между страните по договори, основани наИзкуство. 157 Граждански кодекс на Руската федерация и в случай на правни проблеми с един от апартаментите той спря вписването на прехвърлянето на права върху целия имот по веригата. Сега в столицата регистрацията става по области. Това означава, че ако единият апартамент се намира в Югозападен административен район, а другият в Северен административен район, те ще бъдат регистрирани от различни отговорни лица. В този случай в договорите за продажба се позовавайте на чл. 157 от Гражданския кодекс на Руската федерация няма да работи.

Данъци върху алтернативни сделки

Тъй като при алтернативна сделка договорите за покупко-продажба не зависят един от друг, покупката на апартаменти по веригата не влияе по никакъв начин на данъчното облагане - няма взаимни приспадания. Нека да разберем какви данъци плащат участниците в сделката.

1. Купувачът не плаща данъци. Неговата задача е да плати държавната такса за прехвърляне на собствеността от продавача на купувача (2000 рубли) и наема на сейф (в зависимост от банката). През годината купувачът може да кандидатства за данъчно облекчение и да върне част от изразходваната сума.
2. Продавач № 1, 2, 3... - не плаща данъци, ако апартаментът е негова собственост повече от 3 години и е получен по наследство, по договор за дарение, в резултат на приватизация или по договор за наем . Във всички останали случаи периодът на владение, за да се избегне плащането на данъци, трябва да бъде повече от 5 години. Ако продавачът е притежавал апартамента за по-малко от 3 или 5 години, тогава данъкът върху дохода е 13%.

Обсъдихме по-подробно въпроса за данъчното облагане при покупка/продажба на апартамент в нашето видео: връзка към видео

Рискове при алтернативна сделка за покупко-продажба

Несъответствие между страните.Оттеглянето на един участник от сделката може да разруши веригата или значително да я забави. Човек може да откаже сделка по различни причини: разлики в цената на апартамент, времето за прехвърляне на недвижими имоти и т.н. В резултат на това трябва да потърсите заместник на оттегления участник, което ще отнеме още известно време . В най-лошия случай други участници може да започнат да излизат от сделката под стрес и перспективата за допълнително чакане. За да намалите вероятността от загуба на време, преди да направите аванс, обсъдете всички условия на сделката:

• метод на изчисление– всички страни трябва да са платежоспособни и да са съгласни да използват избрания вид плащане;
• банка– вземете съвет от адвокати или брокери, изберете банки от топ 10 или специализирани банки, които се занимават със сделки с недвижими имоти;
• участие на брокери и адвокати– обсъдете предварително с вашия брокер и адвокат спецификата на възнаграждението за тяхната работа;
• участие на нотариус– проверете наличието на тежести върху закупувания имот и в случай, че в сделката участват например непълнолетни деца, се свържете с нотариус – само той има право да завери договора за покупко-продажба.

важно!Осигурете всички условия на сделката в предварителния договор за покупко-продажба, преди да преведете авансовото плащане. отклауза 1 чл. 380 Граждански кодекс на Руската федерация такъв Документ задължава страните да сключат основен договор за покупко-продажба. В предварителния договор се посочва и финансовата отговорност на страните в случай на отказ да изпълнят задълженията си: връщане на аванса и неустойки, ако са предвидени в условията на предварителния договор.

Неосъществима алтернатива.Понякога веригата не работи по различни причини. Ето двата основни:

• Неадекватни искания на една от страните– например някой от продавачите иска апартамент с европейско покритие за малко пари или се е съгласил да закупи имот, за който няма достатъчно пари.
• Схемата е твърде сложна– трудно се осъществява алтернативна сделка поради големия брой участници или веригата за покупко-продажба с клонове. Брокерът помага да се оцени възможността за внедряване на верига, така че алтернативните транзакции рядко се извършват без участието на специалист.

Пример.Андрей иска да си купи тристаен апартамент. Намерил продавача Виктор, който възнамерявал да купи в замяна два едностайни апартамента. Виктор намери един от двата апартамента. Този имот също е част от алтернативна сделка, тъй като продавачката му Вероника сама си търси нов дом и не може да се изнесе. Виктор все още си търси втори апартамент. Заради сложната схема Андрей ще изчака шест месеца и след това ще се откаже от сделката.

Частична регистрация.Регистрацията на всички транзакции във веригата не винаги се извършва едновременно, така че преместването в нов апартамент може да отнеме повече време. Заради тежести или некоректно оформени документи може да бъде отхвърлен някой от договорите по веригата. В такава ситуация получаването на пари от продавача се забавя, тъй като условията на договора за покупко-продажба често предвиждат възможността за събиране на плащане само след регистриране на всички транзакции във веригата. За да избегнете рискове, ви препоръчваме внимателно да проверите всички документи, преди да подадете за регистрация. Ако се съмнявате, потърсете правен съвет. Те ще оценят условията на сделката и цялата документация. Прочетете за други рискове в нашата статия „ ».

Какви документи са необходими за извършване на покупко-продажбата?

Задължителни документи

1. Паспорти на всички собственици (продавачи) на апартаменти.
2. Споразумения за покупко-продажба на апартамент в три екземпляра (по едно копие за продавача, купувача и Rosreestr).
3. Документ, потвърждаващ собствеността (акт за дарение, договор за покупко-продажба, удостоверение за наследство и др.).
4. Разрешение от органите по настойничество и попечителство, ако в сделката участват непълнолетни деца.
5. Съгласие на съпруга за продажба на апартамент, ако имотът е закупен по време на брак. Изисква се дори ако двойката е разведена. Съгласие не се изисква, ако имотът е придобит по договор за подарък, по наследство или в резултат на приватизация на апартамента за един от съпрузите.
6. Извлечение от домашен регистър за проверка на броя и възрастта на хората, регистрирани в апартамента.

За предпочитане, но не е задължително

• Платени сметки за комунални услуги (извлечение от лична сметка).
• Технически паспорт на апартамента, за да се провери дали е имало неразрешено преустройство.
• Извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за проверка на правата на продавача върху апартамента.
• Свидетелства за правоспособност на продавачи от Психоневрологичните и Наркологичните диспансери.

Обърнете внимание на детайлите и следвайте съветите.

• Внимателно преценете времето за изпълнение на веригата: проверете броя на участниците, степента на готовност на документите, възможността незабавно да се изнесете от продадената жилищна площ и т.н. Ако участниците не са готови за сделката, забавят крайните срокове или планирате да напуснете веригата, опитайте да потърсите други апартаменти.
• Бъдете изключително внимателни при подписване на предварителен договор и авансово плащане. Това е един от най-важните етапи на сделката. По-добре е да се свържете със специалисти. Това ще ви помогне да избегнете грешки и да спестите нервите си.

Алтернативната продажба не е много трудна. Няма смисъл да отказвате изгодни предложения. Това е нормална практика, освен това участниците във веригата често приемат големи отстъпки, за да сключат бързо сделката.

Една от най-трудните сделки на пазара на недвижими имоти е алтернативната сделка, която по същество е замяна на апартаменти, но с едно предупреждение - регистрацията става чрез тяхното придобиване и продажба, с подписването на съответния договор. Трудността се състои в това, че участват повече от две страни и внедряването на различни обекти (т.е. тяхната документация) се извършва едновременно. Услугите на брокер за алтернативна сделка за покупко-продажба на апартамент в Москва помагат да се избегнат сериозни рискове, които неизбежно възникват в такива сложни случаи.

Какво е алтернативна схема

Това е едновременна покупка и продажба на няколко недвижими имота. Законът определя и друга възможност - замяна на жилища. Но това се отнася само за случаите, когато собственикът на апартамента е държавата, а самите те са в социален наем. В такива случаи е особено трудно да се изберат подходящи опции и почти винаги една от страните изисква допълнително плащане.

Затова на практика алтернативата най-често означава, че собственикът на един от тях продава своя имот и същевременно купува друг. Собственикът на втория апартамент ще продаде дома си и същевременно ще закупи трети имот. Например, човек притежава тристаен апартамент, но иска да закупи два едностайни апартамента. Собственикът на един от тях е събрал известна сума и след като продаде имота си, смята да закупи двустаен апартамент. Така се сключва сложна сделка, при която едновременният процес на покупко-продажба протича по четири договора едновременно. Но в този случай ще има само трима участници в тази верига, въпреки че на практика са възможни по-сложни варианти.

За всички участници в процеса е важно да знаят как се извършва алтернативна сделка за покупко-продажба на апартамент и каква е процедурата за това. Но е много трудно да се справите сами с този проблем. Много по-добре е, когато алтернативна сделка за апартамент в Москва се извършва чрез опитен специалист. С него се сключва договор за недвижим имот. Разбира се, в този случай страните понасят допълнителни разходи. Но финансовият риск, който съпътства такава покупка или продажба, е намален.

Тази тема е посветена на покупката и продажбата на обекти като недвижими имоти. Най-често (в почти 80-90% от случаите) хората продават апартаментите си, за да закупят по-подходящо жилище. Следователно официално има „алтернативен“ вид продажба. Какво всъщност е?

Нека видим какво е значението на тази дума, какво представлява в реалния живот и дали си струва да се съгласим с такава опция. В допълнение, статията изброява много от нюансите, които възникват при продажбата на градски апартамент чрез „алтернативна“ сделка, както и под формата на безплатна продажба.

Какво е „алтернатива“ в продажбите?

Първо, препоръчително е да разгледате думата „алтернатива“, която означава „подобна опция“. Можете също да наречете този термин „аналог“. Оказва се, че говорим за продажба на вашия имот, но в същото време трябва да закупите подобен обект/продукт и също да станете негов собственик (в този случай продаденият обект/продукт става собственост на купувача).

По-късно ще анализираме много подробно вида на продажбата „алтернатива“: какво е това, какви са характеристиките на сделката и дали да се съгласим. Сега нека да разгледаме примерите.

Примери за обекти за продажба по алтернативен начин

Много от нас са чували фраза, например: „Имате ли друга алтернатива?“ Тоест, говорим за, така да се каже, културен обмен, ако имаме предвид покупко-продажба. Да кажем, че собственикът живее в едностаен апартамент с площ от 38 квадратни метра. метра в московския квартал Северно Бутово. Но обстоятелствата са се развили по такъв начин, че трябва да се преместим на север от столицата или в най-близкия регион на Москва, например в Зеленоград или Химки. Тоест, човек трябва да се премести от южната част на Москва в северната част на столицата. Но апартаментът трябва да има приблизително същите параметри и същата цена. И е желателно същата инфраструктура да е наблизо. Да кажем, че за един пенсионер е важно да има клиника, парк и аптека наблизо, докато младите родители трябва да изпратят децата си на училище и детска градина. Тоест променя се само географското местоположение на пребиваването, но не и социалните съоръжения/инфраструктура (училища, аптеки и др.). Ето какво означава „алтернативният” тип продажби.

Този термин практически не се използва при продажбата на автомобили, вили или гаражи. Защото по правило хората не трябва да търсят жилище. В края на краищата, често, след като са продали апартамент, бившите собственици буквално остават на улицата. Но ако има друг недвижим имот или при кого да останете, тогава по принцип няма нужда да се изготвя „алтернативна“ сделка, достатъчно е просто да намерите подобен имот и да го купите.

Алтернативите включват преместване в друг град или закупуване на различен вид имот. Да кажем, че човек живее в провинциален град, където има както апартаменти, така и частни къщи. В момента собственикът живее в двустаен апартамент с площ от 46 кв.м. метра. За него е важно наблизо да има спирка, на която спират микробуси и автобуси, минаващи близо до работното му място. Собственикът иска да купи частна къща на същата цена, като продаде апартамента. Но е много важно в близост до новото място на пребиваване да има автобусна спирка с микробуси до мястото на работа.

Относно недвижимите имоти

Сега нека поговорим конкретно за недвижимите имоти. Предлага се в няколко вида. Самата дума „недвижим имот“ означава нещо, което не може да бъде преместено или преместено от място на място: сграда, гараж и дори летен душ на територията на лятна вила.

Има няколко варианта за имоти. Рядко, но можете да срещнете хора, които притежават няколко апартамента: те са купили единия отдавна и живеят в него, а другите две жилищни помещения са наследени. Разбира се, ако няма нужда, можете да продадете един от празните апартаменти или и двата. В този случай човек не трябва да търси подходящ вариант, той просто ще има пари в ръцете си, които може да използва както иска. И в същото време се извършва свободна продажба. Собственикът да запази тези два празни апартамента, за предпочитане без вещи, но поне с козметичен ремонт, за да не занижи много цената. След това ще видим реалните разлики в това какво представлява „алтернативният“ или „безплатният“ тип продажба и ще разгледаме предимствата и недостатъците.

"Алтернатива" и други коментари в обяви

Ако отидете на сайтове с обяви в интернет, ще забележите в долната част на текстовите бележки от собственици или агенции: „свободна продажба“, „алтернатива“, „възможно е договаряне“, „замяна за едностаен апартамент е възможно” (ако говорим за собственик на частна къща в провинциален град).

По-рано обсъдихме какво означава „алтернативният“ тип продажби. В CIAN, Avito или други сайтове за реклама на апартаменти има и обяви, в които продавачът не пише нищо относно търга и бъдещата му съдба. Трябва да се отбележи, че понякога, ако желаете, се посочва причината за продажбата, например преместване в друг град. В този случай трябва да попитате собственика защо, тъй като може да се окаже, че човекът има някакви проблеми, от които трябва да се отърве. Да кажем, че разведена жена с дете иска да избяга от бившия си съпруг тиранин, който всеки ден идва на гости без покана и заплашва, използва физическа сила и поврежда имущество. Възможно е вие, като бъдещ собственик, да сте мъж със силно телосложение, способен да обясни на невнимателен човек, че половинката ви вече не живее тук. В този случай, разбира се, можете да си купите жилище от бедна жена. Но ако причината е по-сериозна, собственикът на имота е извършил престъпление пред някого и го дължи, тогава е по-добре да откажете аванса, капарото и най-вече сделката. Трябва също така да проверите дали продавачът има задължения за данъци и жилищни и комунални услуги.

Плюсове на „алтернативата“

Сега трябва внимателно да проучите предимствата на „алтернативния“ вид продажба. Какво е това въобще, какви гаранции има за продавача? По правило при алтернативна продажба се съставя двойна сделка, тоест човек продава стария си апартамент и купува нов дом в същия ден. В този случай постъпленията незабавно отиват при продавача на закупения от вас имот.

Тази схема обикновено е безопасна от гледна точка на факта, че парите няма да бъдат загубени и няма да останете без покрив над главата си. В този случай веднага след сключването на сделката можете да опаковате нещата си и да се преместите в нов апартамент. Разбира се, може да има нюанси, свързани с факта, че на предишните собственици трябва да се даде време да се подготвят.

Относно свободната продажба

Струва си да засегнем малко темата за свободната продажба, за да разберем разликата както при сключване на сделка, така и при получаване на приходите/закупуване на нов дом.

Свободна продажба може да означава:

• собственикът има друго жилище;
• празен апартамент;
• липса на регистрирани в него граждани.

Разбира се, този подход е огромен плюс за много потенциални купувачи в сравнение с „алтернативния“ тип продажба, което означава: купувам и веднага се нанасям с нещата си, било то мебели или дрехи.

Недостатъци на "алтернативата"

Въпреки прекрасните предимства, има един много голям недостатък, който противоречи на предимството. Свързано е с това, че се изгражда верига от продавачи и купувачи на недвижими имоти. Нека да разберем какъв вид верига е това.

Да приемем, че имате апартамент за продажба. Планирате да закупите същия, но в друг район и на малко по-ниска цена, за да ви останат допълнителни пари. Потенциален купувач дойде при вас и намери вашето жилищно пространство за подходящо. Но все още не може да го купи, защото все още не е продал апартамента си. Тоест вече ви чакат двама. Междувременно сте разгледали нов дом, който ви подхожда. И собственикът му чака да продадете апартамента си. Да кажем, че вашият купувач има свой купувач и той е продал апартамента. Появиха се пари. Той е първото звено във веригата, вие сте второто звено, а собственикът на бъдещия ви дом е третото. Може би и третият има свой купувач. Така се сключва сделка с всички едновременно. Но такова събитие може да се провали:

• отказ на един от участниците от сделката;
• внезапни основателни причини;
• сериозно заболяване или смърт.

Следователно е трудно да се предвиди как ще протече една масивна сделка.

Има още един недостатък - това е закупуването на „прасе в джоба“. Може да нямате време да проверите дали апартаментът е законно „чист“, дали има социално опасни съседи или дали редовно се наводнява отгоре. Затова много опитни и честни брокери и опитни купувачи/продавачи казват: „по-добре е да не се намесвате“. „Алтернативният“ вид продажба е добър само в два взаимосвързани случая: само двама или трима участници в сделката и възможността да проверите апартамента предварително.

Опитът на обикновените хора

Ако попитате тези, които вече са продавали и купували жилища, кой е най-добрият начин да продължат, отговорите вероятно ще бъдат различни. Факт е, че всичко зависи от ситуацията и броя на участниците. Затова е по-добре да се запознаете предварително с имотите, които харесвате, и да проверите „чистотата“ на собствениците, ако предпочитате „алтернативния“ вид продажба. Какво е това, прегледи и реални примери са представени по-горе. Също така се препоръчва да попитате хора с опит в този въпрос, като обясните цялата ситуация.

Със или без брокер

Хората често питат дали е по-добре да продадат дома си с агент или сами. Ако разчитате на безплатна продажба, тогава можете да го направите сами, но трябва да се свържете с адвокат или MFC, за да сключите сделка.

Но не можете да се справите без помощта на брокер, ако видът на продажбата е „алтернативен“. Какво е това от правна гледна точка? Това е сложен процес, който трябва да се контролира внимателно и грешките да се забелязват навреме.

Трябва ли да се задоволим с „алтернативата“?

Често, когато планират да продадат стар апартамент и веднага да купят нов, хората се чудят какво да правят. А някои дори не знаят какво е „алтернативен“ вид продажба. Агентите за недвижими имоти могат да предложат тази опция.

Що се отнася до съгласието, препоръчително е предварително да се запознаете с продавачите на апартамента, да проверите дали жилищното пространство има дългове и дали има регистрирани граждани, които отказват да продадат.

Необходимо ли е да се изписва вида на продажбата в обявите?

Много често в рекламите можете да намерите „алтернатива“, но не е факт, че човек се съгласява на двойна или многократна сделка. Възможно е също това да означава извършване на две различни транзакции, но почти едновременно. Само продавачът решава дали си струва да пише. Често тази бележка помага да се намери потенциален купувач, особено ако имотът е в средната ценова категория и има приемливи жилищни условия.

Научихте за „алтернативния” вид продажба на апартаменти, какво представлява и какви са неговите предимства и недостатъци. Не забравяйте, че най-важното нещо е „чистотата“ на сделката.

Какво е алтернативна продажба на апартамент?

Здравейте, скъпи читатели на моя блог.

Вчера Иван Василиевич дойде в нашата агенция. На стари години той реши да увеличи жилищната си площ (явно децата му са помогнали финансово) и във връзка с това се интересуваше каква е алтернативната продажба на апартамент, който му беше предложен от агенция за недвижими имоти?

Първоначално отношението му към всяка „алтернатива“ е строго негативно. Но постепенно навлизайки в схемата, мнението му се промени на напълно противоположното.

Нека разгледаме по-подробно какво представлява този вариант за продажба на апартамент и как се различава от обичайния.

Алтернатива (фр. алтернатива, от лат. alternatus - друг) е необходимостта да се избере една от две или повече взаимно изключващи се възможности, както и всяка една от тези възможности.

Концепцията за „алтернатива на продажбата на апартамент“

Алтернативната покупко-продажба на апартамент е еднократна сделка за продажба на един имот и придобиване на друг. Обикновено комбинацията „алтернативна продажба“ се използва на жаргон, тъй като покупката винаги е „редовна“.

Алтернативната продажба често е единствената възможна сделка, ако апартаментът или дял от него принадлежат на непълнолетни деца, пенсионери (т.е. „социално уязвими собственици“).

Нотариална форма на споразумение

Сделките с непълнолетни или собственици на отделения се извършват само в нотариална форма. Продажбата на споделена собственост също е само в нотариална форма. Закупуване на споделена собственост е възможно в проста писмена форма.

Важно е!
Също така алтернативните сделки са често срещани в случаите, когато собствениците нямат друго жилище и според условията на сделката трябва да се преместят в закупеното жилище. Собствениците са „регистрирани“ на стария адрес за времето на сделката и регистрират и транспортират артикулите незабавно до новия адрес.

На пазара има доста алтернативни сделки - поне половината от апартаментите на пазара: разширяване на жилищна площ, изнасяне от семейство, преместване на 2 адреса, изнасяне от общински апартамент, апартаменти с непълнолетен собственик (приватизация, майчински капитал), апартаменти с пенсионери или болни собственици.

Алтернативна схема за продажба

Има „топ купувач” с пари и няколко продавачи на апартаменти. Технически може да има няколко „топ купувачи“ (например при продажба на няколко имота наведнъж и преместване в един апартамент) или „други купувачи“ (ако купуват апартамент във верига).

„Продавачите на дъно“ продават само апартаменти и получават пари от клетките.

„Среден“ както продава, така и купува с опции:

• с доплащане със собствени пари или пари назаем - ипотека, субсидия;
• освобождаване на пари
• отговарят на парите от продажбата.

Сделките „Локомотив“ са именно алтернативни: в тях участват няколко апартамента и всяка страна е критично важна за извършването на всички еднократни сделки.

С увеличаването на броя на участниците в една транзакция сложността нараства рязко

Знам за сделката "Локомотив", която включваше 16 апартамента. Обикновено брокерите се опитват да ограничат броя на участниците до степен, в която цялата ситуация може да бъде добре контролирана: в моята практика 5 апартамента плюс купувач участваха в една сделка и около 20 души, собственици и брокери, дойдоха в сделката .

Характеристики на алтернативните сделки

Особеността на такава транзакция е едновременното регистриране както на продажби, така и на покупки. Няма риск клиентът да продаде апартамента и да получи пари, но по някаква причина да не може да закупи друг имот.

Обстоятелства, при които една покупка може да се провали

Рискове: обезценяване на валутата, отказ на продавачи да продадат апартамент, който харесват, отсъствие на една от страните по сделката и други.
Поради голямата организационна сложност и юридически тънкости, само брокери участват в алтернативни сделки. За такива сделки опитът от една или две сделки не е достатъчен, необходими са достатъчно задълбочени познания, за да се оценят условията на сделката, „чистотата“ на апартаментите и да се предвиди добър резултат от сделката.

Регистрирани собственици на апартаменти

При алтернативни транзакции регистрираните собственици често остават регистрирани по време на транзакциите. Регистрацията може да стане веднага на адреса на закупения апартамент или след отписване от адреса на продадения апартамент. Тази точка се обсъжда от страните по сделката.

ОБИЧАЙНИЯТ срок за ЗАКОННО освобождаване е 14 дни, той трябва да бъде посочен в договора за покупко-продажба и не зависи от реалното прехвърляне на апартамента по нотариалния акт.

Регистрирани несобственици (така наречените „потребители“)

Ползватели са лица, които са регистрирани на адреса на продавания апартамент, но не са собственици. Такива лица имат право да използват жилищни помещения, поради което се наричат ​​по този начин. Алтернативните продажби не са задължителни за регистрирани потребители. Дори ако са регистрирани непълнолетни деца.

И трябва да знаете, че ако собствениците на апартамент се задължат да се отпишат съгласно условията на договора за покупко-продажба, тогава потребителите не са страна по договора и нямат такова задължение. „Потребителите“ могат да нарушат споразумения, а купувачите нямат значителен ливъридж. Ето защо купувачите на апартаменти са изключително внимателни към лицата, регистрирани в апартамента.

Условието за законно освобождаване на апартамента е съществено условие на договора за покупко-продажба. Възможно е да се постигне изпълнение на условията на договора за покупко-продажба в конфликтна ситуация само чрез съда. А съденето на потребители, с които купувачът няма договорни отношения, не е много лесно.

Условията на алтернативната транзакция също се уреждат от условията за достъп до съдържанието на сейфовете. Много важни въпроси на сделката, включително регистрацията на потребители, се решават извън текста на договора за покупко-продажба и се регулират от условията за достъп до банкови сейфове по време на взаимни разплащания.

Един от начините за разрешаване на ситуацията с регистрираните лица са силни задължения, потвърдени с нотариални изявления. Нотариалните изявления имат някои ограничения и трябва да бъдат подкрепени с подходящи условия за достъп до сейфа.

При определени условия за възникване на право на собственост (например отказ от участие или временно отсъствие по време на приватизацията) потребителите запазват доживотно право на ползване на жилище. И за съда е изключително трудно да освободи такива потребители. В такъв случай потребителите трябва да се дерегистрират преди транзакцията.

Попечителство с непълнолетни собственици

Срещу продадения апартамент или дял непълнолетните деца, които са собственици, трябва да получат друг апартамент или дял на стойност, идентична на продаваната или по-висока. При много малък дял децата могат да получат пари по банкова сметка. Вариантите трябва да бъдат съгласувани със служител на органа по настойничество, патронаж и попечителство.

Даването на собственост на непълнолетни собственици в апартамент „в рамките на семейството“ чрез дарение може да бъде трудно поради позицията на длъжностните лица по настойничеството. Позицията на някои е, че дарението се счита за сделка, а по закон сделката между настойник и подопечен е забранена. Има решения, но това е извън обхвата на тази статия.

Алтернатива за ПРОДАЖБА

ПРЕДИМСТВА за продавачи на алтернативен апартамент:

1. Няма риск да останете без жилище в условията на нестабилни цени.
2. Няма риск от обезценяване на парите и валутни колебания, тъй като парите не се съхраняват, а се прехвърлят веднага за закупения обект.
3. Регистрация и преместване веднага на нов адрес без междинни решения.

Единственото решение е, ако един от собствениците е регистриран в органите по настойничество, попечителство и попечителство. Това е категория социално слаби граждани.

Забележка!
По-конкретно, непълнолетни собственици на деца не могат да бъдат регистрирани, но задължително условие за регистриране на продажба е съгласието на органите по настойничество.

А органите по настойничеството в Москва дават съгласие за продажба на собственост на деца-собственици само ако на децата е дадена друга собственост - покупка или дарение.

МИНУСИ за продавачи на алтернативен апартамент:

1. Осезаем спад в цената на апартамент поради слаб интерес от купувачи и продавачи.
2. Периодът на продажба е много по-дълъг: търсене на купувач, избор на обект и съгласуване на сделката с всички страни.

Важна характеристика на алтернативната сделка е правилното изпълнение на авансите от купувач към клиент и от клиент към продавач. Правилното изпълнение е ключът към гладката транзакция и безопасността на собствените средства на клиента.

Алтернатива при КУПУВАНЕ

ПРЕДИМСТВА за купувачи на алтернативен апартамент:

1. По-голям избор от опции на пазара (срещу един “свободен” ​​апартамент се предлагат 2-4 “алтернативни”) или ценово предимство, тъй като “свободните” апартаменти са малко по-скъпи от алтернативните.
2. Участие в сделката на професионални брокери, които „изглаждат грубите ръбове“ на отношенията.
3. Участието на банката (и следователно на оценителските и застрахователните компании) и органите по настойничество в сделката е допълнителна проверка на „юридическата чистота“ на обектите. Но не и гаранция!
4. Относителна гаранция за регистрация на потребители (регистрирани „несобственици“).

НЕДОСТАТЪЦИ за купувачите на алтернативен апартамент:

1. Високи рискове от „неизпълнение“ на сделка поради завишени очаквания на продавача относно опциите на пазара или цените.
2. Високи рискове от увеличение на цената преди сделката. „Продавачът е избрал само един апартамент, но ние ще продължим с цената само ако платите допълнително 50-200 хиляди.“ - това може да се чуе от брокера на продавача.
3. Рисковете от конфликт между страните по многостранна сделка нарастват експоненциално.

Прехвърлянето на апартаменти след сделката се извършва в обратен ред на движението на парите. Тъй като хората се нанасят в закупен и СВОБОДЕН апартамент, ТОП купувачът се мести последен. Това трябва да се вземе предвид при планирането на транзакция.

ОЦЕНКА НА РИСКА при алтернативни продажби

Трябва да се помни, че рисковете нарастват експоненциално с увеличаване на броя на обектите на страните по сделката. Всеки нов обект във веригата от апартаменти повишава напрежението в междуличностните отношения. Всеки нов участник внася своите очаквания и недоволство в сделката. Рискът от провал на една от страните по сделката нараства с всеки труден проблем.

БРЕЛТОРСКИ УСЛУГИ и тяхната цена при алтернативна покупко-продажба

Услугите на брокерите се състоят от две части:

• Продайте обект. Продавачът ще получи реални пари за апартамента си.
• Купете обект. Брокерът избира качествен имот.

Съответно комисионната за услугата се начислява и върху двете части на услугата – продажба и покупка. Минус 0,5% отстъпка за сдвоени услуги.

Източник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Слабости на алтернативните сделки с недвижими имоти

Най-често срещаните сделки на московския пазар на недвижими имоти са алтернативни сделки, когато вместо един имот се закупува друг. По същество алтернативната сделка е замяна на апартаменти чрез сделка за покупко-продажба.

Алтернативна замяна се извършва, когато човек продаде един апартамент и веднага купи друг, тоест в сделката участват няколко обекта на недвижими имоти.

Често в една сделка участват 4-6 апартамента, случва се във веригата да участват до 12 апартамента, което още веднъж потвърждава колко сложни са тези сделки, колко знания и умения се изискват от брокера, колко нервни усилия се изисква от всички участници в транзакцията, защото Колкото по-дълга е веригата, толкова по-лесно е да се „разпадне“.

Преди това, в съветско време, обменът се извършваше чрез бартерно споразумение. В подобна сделка не са участвали пари, а е имало размяна на апартаменти между страните по сделката. Мена значително стесни обхвата на търсенето на опция за замяна, тъй като намирането на апартамент, който ви харесва, при условие, че собственикът на този дом ще хареса вашия апартамент и ще се съгласи да се премести в него, е много трудно.

Модерна алтернативна сделка е, както казахме, замяната на апартаменти чрез договор за покупко-продажба. Предимството на алтернативната сделка е, че участниците в нея могат да изберат апартамент от десетки хиляди оферти. Днес алтернативната сделка е най-достъпният начин за много московчани да решат жилищните си проблеми.

Брокерите признават, че въпреки че лъвският дял от сделките винаги са били алтернативни, техният брой се е увеличил по време на кризата и расте само в годините след нея. Причината е проста - намаляване на доходите на домакинствата и намаляване на ипотечните програми.

Популярността на алтернативата е очевидна. Нетната продажба на апартамент е най-често за тези, които напускат града (страната) или са получили наследство и искат да превърнат излишния недвижим имот в пари. Покупката на апартамент отново не е много често срещана операция на пазара на недвижими имоти, тъй като малко хора разполагат с излишната сума за закупуване на апартамент.

Полезен съвет!
По-голямата част от хората се нанасят, преместват се, продават жилища с по-малка площ и купуват по-големи, т.е. предпочита алтернативни сделки с недвижими имоти. Днес алтернативните сделки представляват 80% от общия обем сделки на вторичния пазар на жилищни имоти в Москва.

Сега е най-доброто време за алтернативни сделки, тъй като пазарът на недвижими имоти вече е стабилен. Друг е въпросът, когато цените растат всяка седмица. Тогава брокерите често се сблъскват със ситуацията, че вече са намерили купувач за апартамента на клиента, фиксират цената му и започват да търсят вариант за замяна, но по време на търсенето цените се покачват и клиентите, както казват брокерите, вече не „вписват се в алтернативата“, тоест по-просто е. С други думи, те вече нямат достатъчно пари, за да си купят подходящ апартамент, в който да се преместят.

„Високата вероятност транзакциите винаги да са под заплаха от провал, ни принуди да предложим услугата „Обмен по нова схема“ за периода на нарастване на цените на пазара“, казва Олег Игоревич Зенкин, ръководител на вторичното жилищно строителство Отдел на Агенцията за недвижими имоти на Банка Москва-Париж. - Първо започнахме да търсим вариант за преместване на нашите клиенти, а след това и купувач за техния имот. Това ни позволи да избегнем увеличенията на цените и да спестим време и пари на нашите клиенти.“

Но периодът на падане на цените на недвижимите имоти или тяхното стабилизиране е най-доброто време за алтернативни сделки. Първо се намира купувач за вашия апартамент, цената за него е фиксирана, а докато търсите алтернатива, цените са леко намалени. В същото време вие, разбира се, печелите пари, тъй като размерът на допълнителното плащане за ново жилище е намален.

Алтернативните транзакции имат много недостатъци, това е, на първо място, уязвимостта на такива транзакции и непредсказуемото време, второ. Невъзможно е да се предвиди колко участници ще има в сделката и съответно колко време ще отнеме процесът на намиране на купувач за вашия апартамент и алтернативи за вас. Рискът от „срив“ на веригата е много висок. Ако някой от участниците във веригата размисли или се разкрият някакви проблеми с документите, цялата верига, която е старателно сглобявана няколко месеца, ще се разпадне.

Освен това, когато има толкова много страни, участващи в една транзакция и всяка страна има свой представител на брокера, страните може просто да не се споразумеят. По време на сделката могат да възникнат спорове относно условията на договора за достъп до клетката, времето за предаване на апартамента на новия собственик или други разногласия.

Ясно е, че всяка страна ще защити интересите си, но всичко това прави алтернативната сделка още по-уязвима. Освен това много хора вече купуват недвижим имот с ипотечен кредит, което означава, че сделката ще бъде застрашена, ако банката не я одобри в последния момент. За пореден път цялата верига ще пострада.

Алтернативните сделки са много разнообразни: може да бъде изнасяне, изнасяне, преместване в общински апартамент. Най-често срещаният тип алтернативни транзакции е пътуването. Това е продажба на един апартамент и едновременна покупка на два или повече апартамента. Основните причини за раздяла са семейни спорове, разводи, необходимост от раздяла, подялба на имущество между наследници, съпрузи и др.

По-сложен вид алтернативна сделка, макар и не по-малко разпространена, е конгресът. Същността му се състои в продажбата на два (или по-рядко на повече от два) апартамента, а вместо тях закупуването на един със или без доплащане. Трудността на изнасянето е, че при едновременна продажба на два апартамента е изключително рядко да се намери купувач и за двата наведнъж.

Затова първо се приема аванс за определено време за единия апартамент, а за втория продължават да търсят купувач. Проблемът е именно във времето, тъй като аванса се плаща за определен, най-често кратък период (не повече от месец) и ако през това време не се намери купувач за втория апартамент, сделката може да не се осъществи.

Източник: http://www.mosflat.ru/smi/alternative_deals/

Каква алтернатива има алтернативната продажба?

Спестяването на пари за закупуване на апартамент в Москва е почти подигравателна задача за повечето хора, тъй като ще трябва да спестяват, докато внуците им остареят. Затова много често друг апартамент се превръща във финансов трамплин за закупуване на апартамент, чиято продажба е обвързана с покупката на нов.

В този случай се формира верига от продажби на апартаменти, в която един от участниците действа като продавач и като купувач едновременно. Тази сделка се нарича алтернативна продажба. Това ще бъде обсъдено в тази статия.

Предимства на алтернативна сделка

Предците на алтернативната транзакция са директен обмен и бартерни транзакции, които съществуват и до днес, но са редки поради сложността на избора на опции. Директна замяна е възможна само за неприватизирани (общински, държавни) апартаменти, като всички наематели (регистрирани) на апартамент А стават наематели (регистрирани) в апартамент Б, а всички наематели на апартамент Б се пререгистрират в апартамент А.

Важно е!
Процедурата е трудна и продължителна, изисква събиране на документи и разглеждане в ГУП „Московски градски център за жилищно настаняване под наем“. Ако и двата апартамента са собственост, тогава всички собственици на един апартамент могат да сключат друг договор за замяна с всички собственици. Трудността е да се намерят взаимно подходящи варианти за замяна, да се получи съгласието на всички собственици и да се договори доплащане, ако има такова.

В сравнение с обмена и бартера, алтернативните продажби значително опростяват търсенето на подходящи опции: много по-лесно е да намерите купувач за апартамент, а след това и подходящ алтернативен апартамент, да свържете условията за покупка и продажба и да завършите сделката.

В допълнение към по-голямата вариативност, алтернативната сделка позволява и продажба на стар апартамент и покупка на нов апартамент едновременно, в един и същи ден, като дава възможност на „алтернативата“ да не остане без свободни пари при продажба апартамента му.

Това е особено важно, тъй като повечето алтернативни продавачи се страхуват да транспортират и дори да съхраняват големи суми пари в банки, а възможните резки промени в икономическата ситуация и цените на недвижимите имоти ги плашат още повече.

Държавната регистрация на договори за покупко-продажба на апартамента, който се продава, и апартамента, който се закупува, се извършва независимо един от друг, освен в случаите, когато споразумението посочва условна сделка. (Ще има отделна статия за това какво е условна сделка, така че не забравяйте да се абонирате за актуализации на сайта чрез бюлетин, имейл или RSS).

И въпреки че формално договорите за покупко-продажба на старите и новите апартаменти нямат никаква връзка помежду си, процедурата по регистрацията им върви паралелно една на друга. Освен това, при алтернативна транзакция, условията на юридическите (дерегистрация на стария адрес и регистрация на новия) и физическите (действително преместване) обикновено се установяват от страните по сделката, достатъчни, за да може алтернативният незабавно да се пререгистрира и се преместете от стария апартамент в новия, заобикаляйки междинните жилищни помещения.

Така че е необходима алтернативна транзакция за преместване от един апартамент в друг, като едновременно с това се извърши сделка за продажба на стария апартамент и закупуване на нов, като същевременно се минимизират рисковете от получаване и съхранение на транзакции и неудобствата, свързани с преместването и пререгистрацията. Всички тези удобства за „алтернативата“ могат да доведат до допълнителни затруднения за другите страни по сделката и ако има няколко алтернативни апартамента във веригата на отчуждаване на апартаменти, тогава вероятността такава сделка да бъде доведена до логичния си край е обратно пропорционална пропорционално на броя на участниците.

Характеристики на алтернативната продажба

И така, разгледахме алтернативна продажба, използвайки примера на верига от два апартамента, наречени „стари“ и „нови“ за простота. В действителност обаче може да има няколко алтернативни апартамента или стаи във веригата, както и ипотечен кредит от някой от купувачите или нужда от настойничество.

Пример.Моят клиент А. се обърна към мен за помощ при продажбата на две стаи в общ апартамент с цел закупуване на отделен едностаен апартамент. Купувачът на една от стаите беше с директни пари, а вторият купувач също се оказа „алтернативен“. Купувачът му е ползвал ипотека. Избрахме апартамент, в който дял принадлежеше на непълнолетно дете, което задължи продавача да премине през настойнически съвет и да предостави на детето друго жилище. Сделката е извършена 10 месеца след началото на работата.

Шест (!) семейства, пет недвижими имота бяха включени в сделката, процесът беше координиран от четирима брокери и един независим ипотечен купувач.

Забележка!
Колкото повече са участниците в една алтернативна сделка, толкова повече интереси трябва да се вземат предвид при подготовката на една сделка. Загубата на поне една връзка от веригата на алтернативни продажби (отказ за продажба или покупка, непреодолима сила, отказ на банката да предостави заем или органите по настойничеството да издадат резолюция) може да анулира всички споразумения по подготовката на сделката.

Рискът от провал на сделката е един от най-значимите по време на алтернативна продажба. Самият процес на алтернативна продажба може да отнеме много време от 1 месец до 1 година при сложни сделки.

С увеличаването на броя на участниците в сделката финансовата схема на сделката става по-тромава, движението на предплащанията за апартаменти от връзка към връзка, плащане чрез сейф, достъп до сейф с пари, контрол върху държавната регистрация на договорите за продажба става по-сложна, нервността и психологическият натиск се увеличават.

Всичко това обяснява защо алтернативните апартаменти обикновено са с 5-10% по-евтини от наличните, а таксата на агента за алтернативна сделка е 1,5-3 пъти по-висока, отколкото за обикновена продажба.

Алтернативните сделки са често срещано явление на руския пазар на недвижими имоти, докато в САЩ такава схема изобщо не се използва. Развитата ипотечна институция в САЩ ви позволява да вземете заем за закупуване на жилище, след което клиентът може безопасно да се премести в нова къща и да обяви старата за продажба. Постъпленията от продажбата впоследствие ще бъдат използвани за погасяване на заема. В Русия подобни схеми за продажба се използват рядко, главно поради много по-неблагоприятните условия за кредитиране.

За да се избегне алтернативна продажба, в някои случаи алтернативната транзакция се разделя на две прости транзакции - продажба и последваща покупка, следващи една след друга. Това ви позволява да позиционирате апартамента за продажба с 5-10% по-скъп, отколкото в случай на алтернатива, както и в бъдеще да участвате в покупката с безплатни пари и благодарение на това да получите повече пазарлък.

Разбира се, разделянето в този случай е свързано с определени неудобства: като правило купувачът при обикновена продажба иска да получи физически и юридически безплатен апартамент. За да направите това, трябва да напуснете апартамента предварително, може би дори „във въздуха“ и да транспортирате лични вещи на друго място.

Ако такава възможност съществува, тогава на стабилен пазар такова разделение може да донесе ползи от 10 до 20% от продажната цена. При нестабилен пазар не си струва да се извършват подобни манипулации, защото... последователните транзакции ще бъдат разделени от поне един месец и ценовата среда може да се промени значително.