Какво значи лесна алтернатива при продажба на апартамент. Алтернативна сделка за покупко-продажба на апартамент: процедура

Според брокерите около 70% от хората продават апартамент, за да купят веднага друг. В процеса продавачът не получава парите на ръка, а ги превежда чрез банката на продавача на новия си апартамент. Такива сделки се наричат ​​алтернативна покупка и продажба. Няма нищо ужасно в извършването им, но те имат свои собствени характеристики.

В тази статия ще ви помогнем да разберете характеристиките на алтернативните сделки и ще ви кажем как да се подготвите за тях.

Какво е алтернативна сделка

Алтернативна сделка - Това е преди всичко верига от взаимосвързани сделки за покупко-продажба на апартаменти. Във веригата могат да участват неограничен брой апартаменти. Средно са 3–4, но броят им може да нарасне до 10–15.

Колкото повече са участниците в сделката, толкова по-големи са шансовете тя да се забави или просто да не се осъществи, защото някой не може да намери алтернатива на апартамента си. Когато всички участници във веригата са намерили подходящи варианти, договорили са условията и са подписали договори, те едновременно отиват в банката и превеждат плащане през сейфа през веригата. След прехвърляне на парите участниците подават документи в MFC за регистрация. Не е необходимо всички да отиват в MFC едновременно, тъй като всички транзакции се регистрират отделно.

На практика от стартирането на алтернативна сделка, тоест от момента на обявяване на апартамента за продажба, до вписването на сделката минават от два до шест месеца. Може да имате късмет и да влезете в събраната верига, тогава покупката и продажбата ще се осъществят след 2-3 седмици. От тях регистрацията в Rosreestr ще отнеме стандартните 5–8 дни.

Характеристики на алтернативна сделка

Верижна колекция

Много често възникват проблеми с организирането на алтернативна сделка за тези, които продават апартамент сами. Дори ако намерите купувач и изберете нов апартамент за себе си, не можете да предвидите колко време ще отнеме да намерите алтернатива от вашия продавач и така нататък по веригата. Често страните по сделката просто не могат да се споразумеят за условията: време на преместване, цени и т.н. В резултат на това купувачите напускат веригата и се появяват нови. Всичко това забавя пътуването до MFC за регистриране на транзакцията.

За да избегнат грешки и да ускорят покупко-продажбата, хората се обръщат за помощ към специалисти (брокери или адвокати). Тъй като всеки участник във веригата отговаря за своята част от сделката, всеки наема специалист за себе си. Задачата на професионалиста е да разреши всички организационни въпроси с други купувачи и продавачи.

Специалистът провежда преговори с потенциални купувачи или продавачи, помага да се преценят правилно шансовете за осъществимостта на алтернатива на избрания апартамент и сключва необходимите предварителни споразумения, за да не загубите пари.

Ако участвате в готова верига, няма да видите почти никакви разлики от обикновените продажби и покупки. За вас лично това ще бъде проста транзакция, защото няма да се налага да чакате никого. Ще трябва да подпишете договори и да преминете през процедурата за държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността.

Подписване на договори

За този случай няма специален договор за покупко-продажба. За всяка транзакция по веригата се изготвя собствено споразумение, което не е свързано с останалите. Всеки договор се подписва отделно и се подава за регистрация отделно.

Допуска се сключване на споразумение впросто писане (PPF) или с участието на нотариус. Първият вариант е подходящ за сделки, които не изискват нотариална заверка.

• Ако искате да използвате PPF, по-добре е да се свържете с адвокат, който ще провери всички подробности по договора.
• Услугите на нотариус са необходими, ако в сделката участват непълнолетни, сключен е договор за издръжка за цял живот с лица на издръжка (наем), апартаментът има няколко собственици и др.

Трансфер на пари

Прехвърлянето на пари по договори за покупко-продажба се извършва едновременно за всички страни по сделката. И това условие не зависи от броя на участниците в сделката: може да има поне 10, поне 20. Това важи за случаите, когато договорът не предвижда специални условия. По изключение можете да добавите клауза, според която плащането се извършва само след регистриране на цялата верига от транзакции.

За неподготвен човек прехвърлянето на пари е най-трудният и рискован етап. Беше при обсъждането на условиятакакпродавачът получава плащане, възникват най-много разногласия. Поради това често е невъзможно да се направи без помощта на адвокат.

важно!Не трябва да прехвърляте пари в брой от ръка на ръка. Използвайте акредитив или сейф за това. Говорихме за процедурата по-подробно в статията „ " В този случай ще бъде възможно да получите пари само след държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността. Моля, имайте предвид, че ипотечните заеми и капиталовите фондове за майчинство могат да се използват в алтернативни транзакции при стандартни условия.

Регистрация на сделки

Регистрацията на транзакции в MFC не изисква едновременно подаване на документи за всички транзакции във веригата. Въпреки че никой не забранява това. Страните по всяка сделка избират ден и час и се събират с готови документи. Ако има пълномощно от всички участници, упълномощени лица могат да представят документи: роднини, адвокати, брокери и др.

След подаване документите отиват при различни държавни регистратори. Регистраторът не може да проследи връзката между апартаментите, така че е особено важно да подготвите правилно документите. Ако една от сделките не бъде регистрирана, цялата верига ще бъде спряна до отстраняване на проблема или намиране на заместник на проблемния апартамент.

Справочна информация!Преди това в Москва и други региони алтернативна сделка от няколко апартамента отиде при един регистратор. Той видя връзка между страните по договори, основани наИзкуство. 157 Граждански кодекс на Руската федерация и в случай на правни проблеми с един от апартаментите, той спря вписването на прехвърлянето на права върху целия имот по веригата. Сега в столицата регистрацията става по области. Това означава, че ако единият апартамент се намира в Югозападен административен район, а другият в Северен административен район, те ще бъдат регистрирани от различни отговорни лица. В този случай в договорите за продажба се позовавайте на чл. 157 от Гражданския кодекс на Руската федерация няма да работи.

Данъци върху алтернативни сделки

Тъй като при алтернативна сделка договорите за покупко-продажба не зависят един от друг, покупката на апартаменти по веригата не влияе по никакъв начин на данъчното облагане - няма взаимни приспадания. Нека да разберем какви данъци плащат участниците в сделката.

1. Купувачът не плаща данъци. Неговата задача е да плати държавната такса за прехвърляне на собствеността от продавача на купувача (2000 рубли) и наема на сейф (в зависимост от банката). През годината купувачът може да кандидатства за данъчно облекчение и да върне част от изразходваната сума.
2. Продавач № 1, 2, 3... - не плаща данъци, ако апартаментът е негова собственост повече от 3 години и е получен по наследство, по договор за дарение, в резултат на приватизация или по договор за наем . Във всички останали случаи периодът на владение, за да се избегне плащането на данъци, трябва да бъде повече от 5 години. Ако продавачът е притежавал апартамента за по-малко от 3 или 5 години, тогава данъкът върху дохода е 13%.

Обсъдихме по-подробно въпроса за данъчното облагане при покупка/продажба на апартамент в нашето видео: връзка към видео

Рискове при алтернативна сделка за покупко-продажба

Несъответствие между страните.Оттеглянето на един участник от сделката може да разруши веригата или значително да я забави. Човек може да откаже сделка по различни причини: разлики в цената на апартамент, времето за прехвърляне на недвижими имоти и т.н. В резултат на това трябва да потърсите заместник на оттегления участник, което ще отнеме още известно време . В най-лошия случай други участници може да започнат да излизат от сделката под стрес и перспективата за допълнително чакане. За да намалите вероятността от загуба на време, преди да направите аванс, обсъдете всички условия на сделката:

• метод на изчисление– всички страни трябва да са платежоспособни и да са съгласни да използват избрания вид плащане;
• банка– вземете съвет от адвокати или брокери, изберете банки от топ 10 или специализирани банки, които се занимават със сделки с недвижими имоти;
• участие на брокери и адвокати– обсъдете предварително с вашия брокер и адвокат спецификата на възнаграждението за тяхната работа;
• участие на нотариус– проверете наличието на тежести върху закупувания имот и в случай, че в сделката участват например непълнолетни деца, се свържете с нотариус – само той има право да завери договора за покупко-продажба.

важно!Осигурете всички условия на сделката в предварителния договор за покупко-продажба, преди да преведете авансовото плащане. отклауза 1 чл. 380 Граждански кодекс на Руската федерация такъв Документ задължава страните да сключат основен договор за покупко-продажба. В предварителния договор се посочва и финансовата отговорност на страните в случай на отказ да изпълнят задълженията си: връщане на аванса и неустойки, ако са предвидени в условията на предварителния договор.

Неосъществима алтернатива.Понякога веригата не работи по различни причини. Ето двата основни:

• Неадекватни искания на една от страните– например някой от продавачите иска апартамент с европейско покритие за малко пари или се е съгласил да закупи имот, за който няма достатъчно пари.
• Схемата е твърде сложна– трудно се осъществява алтернативна сделка поради големия брой участници или веригата за покупко-продажба с клонове. Брокерът помага да се оцени възможността за внедряване на верига, така че алтернативните транзакции рядко се извършват без участието на специалист.

Пример.Андрей иска да си купи тристаен апартамент. Намерил продавача Виктор, който възнамерявал да купи в замяна два едностайни апартамента. Виктор намери един от двата апартамента. Този имот също е част от алтернативна сделка, тъй като продавачката му Вероника сама си търси нов дом и не може да се изнесе. Виктор все още си търси втори апартамент. Заради сложната схема Андрей ще изчака шест месеца и след това ще се откаже от сделката.

Частична регистрация.Регистрацията на всички транзакции във веригата не винаги се извършва едновременно, така че преместването в нов апартамент може да отнеме повече време. Заради тежести или некоректно оформени документи може да бъде отхвърлен някой от договорите по веригата. В такава ситуация получаването на пари от продавача се забавя, тъй като условията на договора за покупко-продажба често предвиждат възможността за събиране на плащане само след регистриране на всички транзакции във веригата. За да избегнете рискове, препоръчваме внимателно да проверите всички документи, преди да подадете за регистрация. Ако се съмнявате, потърсете правен съвет. Те ще оценят условията на сделката и цялата документация. Прочетете за други рискове в нашата статия „ ».

Какви документи са необходими за извършване на покупко-продажбата?

Задължителни документи

1. Паспорти на всички собственици (продавачи) на апартаменти.
2. Споразумения за покупко-продажба на апартамент в три екземпляра (по едно копие за продавача, купувача и Rosreestr).
3. Документ, потвърждаващ собствеността (акт за дарение, договор за покупко-продажба, удостоверение за наследство и др.).
4. Разрешение от органите по настойничество и попечителство, ако в сделката участват непълнолетни деца.
5. Съгласие на съпруга за продажба на апартамент, ако имотът е закупен по време на брак. Изисква се дори ако двойката е разведена. Съгласие не се изисква, ако имотът е придобит по договор за подарък, по наследство или в резултат на приватизация на апартамента за един от съпрузите.
6. Извлечение от домашен регистър за проверка на броя и възрастта на хората, регистрирани в апартамента.

За предпочитане, но не е задължително

• Платени сметки за комунални услуги (извлечение от лична сметка).
• Технически паспорт на апартамента, за да се провери дали е имало неразрешено преустройство.
• Извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за проверка на правата на продавача върху апартамента.
• Свидетелства за правоспособност на продавачи от Психоневрологичните и Наркологичните диспансери.

Обърнете внимание на детайлите и следвайте съветите.

• Внимателно преценете времето за изпълнение на веригата: проверете броя на участниците, степента на готовност на документите, възможността незабавно да се изнесете от продадената жилищна площ и т.н. Ако участниците не са готови за сделката, забавят крайните срокове или планирате да напуснете веригата, опитайте да потърсите други апартаменти.
• Бъдете изключително внимателни при подписване на предварителен договор и авансово плащане. Това е един от най-важните етапи на сделката. По-добре е да се свържете със специалисти. Това ще ви помогне да избегнете грешки и да спестите нервите си.

Алтернативната продажба не е много трудна. Няма смисъл да отказвате изгодни предложения. Това е нормална практика, участниците във веригата често приемат големи отстъпки, за да сключат сделката бързо.

Алтернативна покупка или продажба на апартамент (повече за това по-долу) е най-често срещаният вид сделка на пазара на недвижими имоти. В Москва например, според брокерите, от всички сделки за покупко-продажба на апартаменти повече от 70% са алтернативни. Защо така? Да, защото повечето хора, когато продават апартаментите си, не остават на улицата с пари, а купуват други апартаменти в замяна, всъщност, промяна твоят дом. Тази едновременна продажба на един апартамент и покупка на друг се нарича алтернативна сделка с недвижими имоти.

В жаргона за недвижими имоти има няколко имена за различни видове транзакции покупко-продажба на апартаменти:

• Директен ( или чист/безплатен) продажба;
• Алтернативна покупка или продажба на апартамент („алтернатива“);
• „Верига“ (няколко „алтернативи“, свързани в една транзакция).

Видът на транзакцията подсказва нейната простота или сложност, както и времето, което ще отнеме подготовката на такава транзакция. Очевидно изграждането на „верига“ усложнява транзакцията и изисква повече време за подготовката й в сравнение с простата ( "чист") продажба на апартамент.

Нека помислим директенИ алтернативапродажба на апартаменти по-подробно.

Директна продажба на апартамент

Това означава, че продавачът на апартамента просто получава пари за него и си тръгва, без да купи нищо в замяна. Тези. Продаваният апартамент няма „опашка” от други апартаменти, които се продават/закупуват по същото време.

При направо ( или чисти) продажба на апартаментима само две страни по сделката: Продавачът и Купувачът. Вече не зависят от никого. Това очевидно е най-простата и удобна форма на сделка с недвижими имоти. Но „нетните продажби“ на апартаменти, за съжаление, са рядкост на пазара.

Алтернативна продажба на апартамент („алтернатива“)

Алтернативна сделка за покупко-продажба на апартаментозначава, че собственикът продава своя апартамент и в замяна купува друг апартамент ( за пари от продажбата на първия). Освен това това се прави едновременно, т.е. сделката и за двата апартамента става в един и същи ден, и двете се подписват по едно и също време и за двата апартамента също става по едно и също време.

Най-често се оказва, че това е единственият начин да смените апартамента си с този, който искате. В крайна сметка директен обмен ( по договор за замяна на апартамент) се случва много рядко, тъй като за това трябва да има пълно съвпадение на интересите на тези, които се променят. И това, разбира се, е малко вероятна ситуация.

По този начин, при алтернативна сделка за покупко-продажба на апартаментУчастват поне три страни:

• Апартамент купувач-1;
• Продавач на апартамент-1, който от своя страна е купувач на „алтернативен” апартамент-2;
• Продавач на “алтернативен” апартамент-2.

В разговор „алтернативен апартамент“ може да се нарече както апартамент-1, така и апартамент-2. Това вече е по вкуса на участниците в сделката. Същността не се променя от това. Например, за разбиране, ние наричаме „алтернативен“ апартамент, който е закупен, за да замени съществуващия, тоест апартамент-2.

Типично алгоритъм за провеждане на алтернативна сделкаЗа удобство го поставяме в отделна бележка:

Алтернативната сделка с недвижим имот естествено е малко по-сложна от гледна точка на организация от „директната“ или чисти) продажба“. Отнема повече време и има своите специфични рискове ( повече за това по-долу). Но това е най-често срещаният вариант за замяна на апартаменти чрез покупко-продажба.

"Верига" от апартаменти

е сделка, при която се продава не един „алтернативен апартамент”, а два или повече. Продавачите на всеки предишен апартамент са купувачи на следващия апартамент във „веригата“.

Освен това тези апартаменти не е задължително да се строят последователно един след друг. Например, когато продава 4-стаен апартамент, Продавачът избра вместо два „едностайни апартамента“ и „двустаен апартамент“ ( с доплащане) - така е построено "верига"от четири апартамента, където вместо един купуват наведнъж три "алтернатива".

очевидно, толкова по-дълга е „веригата от апартаменти“, колкото повече участници има и толкова по-трудно е изграждането на цялата сделка. Времето за подготовка на такава сложна транзакция, както и вероятността от нейния провал се увеличава. Ако в процеса на подготовка на сделка една връзка от „веригата“ изпадне, тогава цялата сделка се срива и трябва да започнете всичко отначало.

На практика "вериги" от повече от 4 апартамента са рядкост.

Да се ограничават растежа на „веригата от апартаменти“, можете да добавите условие в условията, че следващият Продавач ще трябва да избере апартамент в замяна само в директна продажба.

Реалностите на пазара на недвижими имоти в големите градове са такива, че сред апартаменти за директна продажбаПо-често се срещат „едностайни апартаменти“ и „двустайни апартаменти“. Големи апартаменти ( 3-4 стаи), като правило те дърпат след себе си „алтернатива“ или цяла „верига“.

♦ Говорейки за алтернативни сделки ♦

(за междуградска замяна на жилище чрез алтернативна сделка за покупко-продажба)

Разплащания чрез сейфове при алтернативни транзакции

Прехвърляне на пари в алтернативна сделка или във верига от апартаменти, обикновено се извършва в брой, като се използват банкови сейфове. За да отчетем различните интереси на участниците, ние отдаваме под наем две или повече клетки едновременно , и подписват различни споразумения относно условията за достъп до всяка клетка.

Най-често продажбата на един апартамент и покупката на друг ( алтернатива) се среща с доплащане или, обратно, получаване на разликата в цената. След това за изчисления те наемат два сейфа – едната за основна сума, другата за доплащане ( вижте примерна диаграма).

♦ Примерна схема за прехвърляне на пари през две клетки ♦

В сравнение с изчисленията в конвенционалните ( прав) сделка за покупко-продажба на апартамент, в алтернативна сделкаима някои нюанси, т.к тук има конфликт на интереси на няколко страни по сделката ( За повече информация относно това вижте връзката).

Специфични рискове от алтернативна сделка

Освен характерните за обичайната продажба или покупка на апартамент, при строеж алтернативна сделкаосвен това има и специфични рисковесвързани с организацията на този сложен процес. Няма нужда да се страхувате от тях, просто трябва да сте по-внимателни в процеса на подготовка на това събитие. След всичко ( Кой е този "брокер"? – виж връзката) организира подобни транзакции редовно.

Какво специфични рисковеприсъщи на алтернативните сделки с апартаменти? Повече за това по-долу.

При алтернативна сделка ( във верига от апартаменти) участват едновременно няколко собственици на имоти. Банално непоследователност на действиятамежду тях води до разваляне на цялата сделка. Дори ако само един от участниците е „неразбрал“ нещо, всички участници ще пострадат в резултат - веригата ще се разпадне.

За да не се случи това, условията на сделката и последователността от действия се обсъждат многократно с всички участници във всеки детайл . По-добре е всеки участник да има договорено и скицирано на хартия план за действие по сделката (връзка към стандартен план за действие за алтернативна сделка - вижте по-горе).

Също така е важно, че заявки ( очаквания) собственици на апартаменти, дърпайки зад себе си „алтернативата“, бяха адекватен, тоест отговаряха на пазарните цени и възможности. В противен случай съществува риск от увеличаване на условията на сделката ( Продавачът не може да намери „алтернатива“), и риска от увеличение на цената на първия апартамент ( Продавачът не може да изпълни първоначалната цена за закупуване на „алтернатива“.).

Но дори и в една добре договорена алтернативна сделка винаги има т.нар "риск от частична регистрация"– когато е регистрирана само част от общия пакет документи за два или повече апартамента. Факт е, че законно всичко Договори за покупко-продажбаапартаментите в алтернативната сделка не са свързани по никакъв начин един с друг ( тези. правно независими). Следователно регистраторът формално няма причина да ги регистрира „в един пакет“. И е безполезно да се изисква от регистратора да спре регистрацията на едно споразумение, ако регистрацията на друго е спряна. В резултат на това някой от участниците в сделката може да остане без апартамент или без пари. Как да предотвратим подобен сблъсък?

За да направите това, на практика се използва следното.

Ежедневно следете напредъка на процеса на регистрацияспоред броя на заявления за регистрация, за щастие на уебсайта на Rosreestr има такава възможност онлайн (), и те също ще ви кажат, като се обадите на единствената безплатна линия за помощ на Rosreestr (8-800-100-34-34).

Ако Rosreestr спира регистрацията по някое от споразуменията, тогава уведомлението за това се изпраща незабавно до страните по това споразумение. След това страните по другото споразумение веднага пишат заявление за спиране на второто споразумение. След това разглеждаме причините. Най-често причините за спиране на регистрацията могат да бъдат съмненията на регистратора относно някакви документи и изискването му да предостави допълнителни удостоверения. След което процесът на регистрация се възобновява. Но в някои случаи може да е така отказ от регистрация .

Друго решение е да наемете някой, който да регистрира целия пакет документи трета страна. Много адвокатски кантори предоставят такива услуги за регистриране на сделки с недвижими имоти. Това е евтино, но вероятността от „частична регистрация“ в този случай е значително намалена, тъй като адвокатите от тези офиси редовно се занимават с регистрация и познават добре изискванията на местните клонове на Rosreestr.

Но най-надеждният начин за масово регистриране на целия пакет документи за алтернативна сделка за покупко-продажба на апартамент е извършване на сделка чрез нотариус. Нотариусът има специална връзка с Rosreestr и специални правомощия да регистрира документи в този отдел.

По-специално, договорите за сделки с недвижими имоти не изискват допълнителна проверка от адвокатите на Rosreestr и следователно са няколко пъти по-кратки от периода на регистрация за „обикновени“ документи. Когато нотариусът поеме вписването на целия пакет, рискът от „частично вписване“ е близо до нула.

Ако все още не сте следвали процеса и "частична регистрация"документи в алтернативна транзакция, тогава има два начина да избегнете загуба на пари или загуба на право на апартамент:

1. Разрешете проблема чрез съгласувани действия на всички участници в алтернативната сделка ( ако всички участници са адекватни и достойни хора). Например все още пълна регистрация по споразумението, където регистрацията е била отказана. Или можем всички заедно да прекратим останалите договори и да върнем всичко в първоначалното си положение.
2. Разрешете проблема чрез съда ( ако някои участници в транзакцията, след като са получили това, което искат, са отказали доброволно да разрешат проблема).

Трябва също да се има предвид, че при изграждането "вериги от апартаменти"броят на различни нюанси, спорни въпроси, забавяния се увеличава и следователно в договори (аванс и продажби) трябва да въведете крайните срокове с известна резерва. Това свобода на действие ще даде възможност за решаване на проблема без прекъсване на отношенията със страните по сделката и без преподписване на редица договори.

Това се отнася за времето на авансовото плащане, времето за достъп до касата, времето за физическо и юридическо освобождаване на апартамента след продажбата и др.

При обвързване алтернативни сделки с недвижими имоти, често има объркване при изчисляването данъци и данъчни облекчения. Участниците в такива сделки се опитват да заменят данъчното приспадане, произтичащо от продажбата на апартамент, с размера на разходите, произтичащи от алтернативна покупка.

Например, мнозина смятат, че ако продадете апартамента си, да речем, за 100 рубли и веднага купите алтернативен апартамент с допълнително плащане от 120 рубли, тогава балансът на доходите за един данъчен период ще бъде отрицателен ( тези. никакви приходи), което означава, че не трябва да плащате данък. Това е грешка.

От данъчна гледна точка продажбата на един апартамент и покупката на друг по никакъв начин не са свързани. Няма значение дали това се случва в един и същи данъчен период или в различни.

Това е в алтернативна сделка, при продажба на апартамент Продавачът подлежи на данък върху доходите на физическите лица в размер на 13% върху сумата на продажбата, а при закупуване на друг апартамент той, като Купувач, има право на данъчно приспадане ( възстановяване на данък върху личните доходи от бъдещата ви заплата).

С други думи, при алтернативни сделки те се прилагат по обичайния начин ( За повече подробности за тях вижте връзката), като НЯМА прихващане на приходите от продажбата на един апартамент и разходите за закупуване на друг апартамент.

„ТАЙНИТЕ НА ЕДИН БРЕЛТОР“:

Правилата и последователността на подготовка на сделка за покупко-продажба на апартамент - на интерактивната карта се отваря в изскачащ прозорец."> „ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА“ (ще се отвори в изскачащ прозорец).

Какво е алтернативна продажба на апартамент?

Здравейте, скъпи читатели на моя блог.

Вчера Иван Василиевич дойде в нашата агенция. На стари години той реши да увеличи жилищната си площ (явно децата му са помогнали финансово) и във връзка с това се интересуваше каква е алтернативната продажба на апартамент, който му беше предложен от агенция за недвижими имоти?

Първоначално отношението му към всяка „алтернатива“ е строго негативно. Но постепенно навлизайки в схемата, мнението му се промени на напълно противоположното.

Нека разгледаме по-подробно какво представлява този вариант за продажба на апартамент и как се различава от обичайния.

Алтернатива (фр. алтернатива, от лат. alternatus - друг) е необходимостта да се избере една от две или повече взаимно изключващи се възможности, както и всяка една от тези възможности.

Концепцията за „алтернатива на продажбата на апартамент“

Алтернативната покупко-продажба на апартамент е еднократна сделка за продажба на един имот и придобиване на друг. Обикновено комбинацията „алтернативна продажба“ се използва на жаргон, тъй като покупката винаги е „редовна“.

Алтернативната продажба често е единствената възможна сделка, ако апартаментът или дял в него принадлежат на непълнолетни деца, пенсионери (т.е. „социално уязвими собственици“).

Нотариална форма на споразумение

Сделките с непълнолетни или собственици на отделения се извършват само в нотариална форма. Продажбата на споделена собственост също е само в нотариална форма. Закупуване на споделена собственост е възможно в проста писмена форма.

Важно е!
Също така алтернативните сделки са често срещани в случаите, когато собствениците нямат друго жилище и според условията на сделката трябва да се преместят в закупеното жилище. Собствениците са „регистрирани“ на стария адрес за времето на сделката и регистрират и транспортират артикулите незабавно до новия адрес.

На пазара има доста алтернативни сделки - поне половината от апартаментите на пазара: разширяване на жилищна площ, изнасяне от семейство, преместване на 2 адреса, изнасяне от общински апартамент, апартаменти с непълнолетен собственик (приватизация, майчински капитал), апартаменти с пенсионери или болни собственици.

Алтернативна схема за продажба

Има „топ купувач” с пари и няколко продавачи на апартаменти. Технически може да има няколко „топ купувачи“ (например при продажба на няколко имота наведнъж и преместване в един апартамент) или „други купувачи“ (ако купуват апартамент във верига).

„Продавачите на дъно“ продават само апартаменти и получават пари от клетките.

„Среден“ както продава, така и купува с опции:

• с доплащане със собствени пари или пари назаем - ипотека, субсидия;
• освобождаване на пари
• отговарят на парите от продажбата.

Сделките „Локомотив“ са именно алтернативни: в тях участват няколко апартамента и всяка страна е критично важна за извършването на всички еднократни сделки.

С увеличаването на броя на участниците в една транзакция сложността нараства рязко

Знам за сделката "Локомотив", която включваше 16 апартамента. Обикновено брокерите се опитват да ограничат броя на участниците до степен, в която цялата ситуация може да бъде добре контролирана: в моята практика 5 апартамента плюс купувач участваха в една сделка и около 20 души, собственици и брокери, дойдоха в сделката .

Характеристики на алтернативните сделки

Особеността на такава транзакция е едновременното регистриране както на продажби, така и на покупки. Няма риск клиентът да продаде апартамента и да получи пари, но по някаква причина да не може да закупи друг имот.

Обстоятелства, при които една покупка може да се провали

Рискове: обезценяване на валутата, отказ на продавачи да продадат апартамент, който харесват, отсъствие на една от страните по сделката и други.
Поради високата организационна сложност и юридически тънкости, само брокери участват в алтернативни сделки. За такива сделки опитът от една или две сделки не е достатъчен, необходими са достатъчно задълбочени познания, за да се оценят условията на сделката, „чистотата“ на апартаментите и да се предвиди добър резултат от сделката.

Регистрирани собственици на апартаменти

При алтернативни транзакции регистрираните собственици често остават регистрирани по време на транзакциите. Регистрацията може да се извърши веднага на адреса на закупения апартамент или след отписване от адреса на продадения апартамент. Тази точка се обсъжда от страните по сделката.

ОБИЧАЙНИЯТ срок за ЗАКОННО освобождаване е 14 дни, той трябва да бъде посочен в договора за покупко-продажба и не зависи от фактическото прехвърляне на апартамента по нотариалния акт.

Регистрирани несобственици (така наречените „потребители“)

Ползватели са лица, които са регистрирани на адреса на продавания апартамент, но не са собственици. Такива лица имат право да използват жилищни помещения, поради което се наричат ​​по този начин. Алтернативните продажби не са задължителни за регистрирани потребители. Дори ако са регистрирани непълнолетни деца.

И трябва да знаете, че ако собствениците на апартамент се задължат да се отпишат съгласно условията на договора за покупко-продажба, тогава потребителите не са страна по договора и нямат такова задължение. „Потребителите“ могат да нарушат споразумения, а купувачите нямат значителен ливъридж. Ето защо купувачите на апартаменти са изключително внимателни към лицата, регистрирани в апартамента.

Условието за законно освобождаване на апартамента е съществено условие на договора за покупко-продажба. Възможно е да се постигне изпълнение на условията на договора за покупко-продажба в конфликтна ситуация само чрез съда. А съденето на потребители, с които купувачът няма договорни отношения, не е много лесно.

Условията на алтернативната сделка се уреждат и от условията за достъп до съдържанието на сейфовете. Много важни въпроси на сделката, включително регистрацията на потребители, се решават извън текста на договора за покупко-продажба и се регулират от условията за достъп до банкови сейфове по време на взаимни разплащания.

Един от начините за разрешаване на ситуацията с регистрираните лица са силни задължения, потвърдени с нотариални изявления. Нотариалните изявления имат някои ограничения и трябва да бъдат подкрепени с подходящи условия за достъп до сейфа.

При определени условия за възникване на право на собственост (например отказ от участие или временно отсъствие по време на приватизацията) потребителите запазват доживотно право на ползване на жилище. И за съда е изключително трудно да освободи такива потребители. В такъв случай потребителите трябва да се дерегистрират преди транзакцията.

Попечителство с непълнолетни собственици

Срещу продавания апартамент или дял непълнолетните деца, които са собственици, трябва да получат друг апартамент или дял на стойност, равна или по-висока от продавания. При много малък дял децата могат да получат пари по банкова сметка. Вариантите трябва да бъдат съгласувани със служител на органа по настойничество, патронаж и попечителство.

Даването на собственост на непълнолетни собственици в апартамент „в рамките на семейството“ чрез дарение може да бъде трудно поради позицията на длъжностните лица по настойничеството. Позицията на някои е, че дарението се счита за сделка, а по закон сделката между настойник и подопечен е забранена. Има решения, но това е извън обхвата на тази статия.

Алтернатива за ПРОДАЖБА

ПРЕДИМСТВА за продавачи на алтернативен апартамент:

1. Няма риск да останете без жилище в условията на нестабилни цени.
2. Няма риск от обезценяване на парите и валутни колебания, тъй като парите не се съхраняват, а се прехвърлят веднага за закупения обект.
3. Регистрация и преместване веднага на нов адрес без междинни решения.

Единственото решение е, ако един от собствениците е регистриран в органите по настойничество, попечителство и попечителство. Това е категория социално слаби граждани.

Забележка!
По-конкретно, непълнолетни собственици на деца не могат да бъдат регистрирани, но задължително условие за регистриране на продажба е съгласието на органите по настойничество.

А органите по настойничеството в Москва дават съгласие за продажба на собственост на деца-собственици само ако на децата е дадена друга собственост - покупка или дарение.

МИНУСИ за продавачи на алтернативен апартамент:

1. Осезаем спад в цената на апартамент поради слаб интерес от купувачи и продавачи.
2. Времето за продажба е много по-дълго: търсене на купувач, избор на обект и съгласуване на сделката с всички страни.

Важна характеристика на алтернативната транзакция е правилното изпълнение на авансите от купувач към клиент и от клиент към продавач. Правилното изпълнение е ключът към гладката транзакция и безопасността на собствените средства на клиента.

Алтернатива при КУПУВАНЕ

ПРЕДИМСТВА за купувачи на алтернативен апартамент:

1. По-голям избор от опции на пазара (срещу един „свободен” ​​апартамент се предлагат 2-4 „алтернативни”) или ценово предимство, тъй като „свободните” апартаменти са малко по-скъпи от алтернативните.
2. Участие в сделката на професионални брокери, които „изглаждат грубите ръбове“ на отношенията.
3. Участието на банката (и следователно на оценителските и застрахователните компании) и органите по настойничеството в сделката е допълнителна проверка на „юридическата чистота“ на обектите. Но няма гаранция!
4. Относителна гаранция за регистрация на потребители (регистрирани „несобственици“).

НЕДОСТАТЪЦИ за купувачите на алтернативен апартамент:

1. Високи рискове от „неизпълнение“ на сделка поради завишени очаквания на продавача относно опциите на пазара или цените.
2. Високи рискове от увеличение на цената преди сделката. „Продавачът е избрал само един апартамент, но ние ще продължим с цената само ако платите допълнително 50-200 хиляди.“ - това може да се чуе от брокера на продавача.
3. Рисковете от конфликт между страните по многостранна сделка нарастват експоненциално.

Прехвърлянето на апартаменти след сделката се извършва в обратен ред на движението на парите. Тъй като хората се нанасят в закупен и СВОБОДЕН апартамент, ТОП купувачът се мести последен. Това трябва да се вземе предвид при планирането на транзакция.

ОЦЕНКА НА РИСКА при алтернативни продажби

Трябва да се помни, че рисковете нарастват експоненциално с увеличаване на броя на обектите на страните по сделката. Всеки нов обект във веригата от апартаменти повишава напрежението в междуличностните отношения. Всеки нов участник внася своите очаквания и недоволство в сделката. Рискът от провал на една от страните по сделката нараства с всеки труден проблем.

БРЕЛТОРСКИ УСЛУГИ и тяхната цена при алтернативна покупко-продажба

Услугите на брокерите се състоят от две части:

• Продайте обект. Продавачът ще получи реални пари за апартамента си.
• Купете обект. Брокерът избира качествен имот.

Съответно комисионната за услугата се начислява и върху двете части на услугата - продажба и покупка. Минус 0,5% отстъпка за сдвоени услуги.

Източник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Слабости на алтернативните сделки с недвижими имоти

Най-често срещаните сделки на московския пазар на недвижими имоти са алтернативни сделки, когато вместо един имот се закупува друг. По същество алтернативната сделка е замяна на апартаменти чрез сделка за покупко-продажба.

Алтернативна замяна се извършва, когато човек продаде един апартамент и веднага купи друг, тоест в сделката участват няколко обекта на недвижими имоти.

Често в една сделка участват по 4-6 апартамента, във веригата участват до 12 апартамента, което още веднъж потвърждава колко сложни са тези сделки, колко знания и умения се изискват от брокера, колко нерви- разбиването се изисква от всички участници в транзакцията, тъй като колкото по-дълга е веригата, толкова по-лесно е да се „разпадне“.

Преди това, в съветско време, обменът се извършваше чрез бартерно споразумение. В подобна сделка не са участвали пари, а е имало размяна на апартаменти между страните по сделката. Мена значително стесни обхвата на търсенето на опция за замяна, тъй като намирането на апартамент, който ви харесва, при условие, че собственикът на този дом ще хареса вашия апартамент и ще се съгласи да се премести в него, е много трудно.

Модерна алтернативна сделка е, както казахме, замяната на апартаменти чрез договор за покупко-продажба. Предимството на алтернативната сделка е, че участниците в нея могат да изберат апартамент от десетки хиляди оферти. Днес алтернативната сделка е най-достъпният начин за много московчани да решат жилищните си проблеми.

Брокерите признават, че въпреки че лъвският дял от сделките винаги са били алтернативни, техният брой се е увеличил по време на кризата и расте само в годините след нея. Причината е проста - намаляване на доходите на домакинствата и намаляване на ипотечните програми.

Популярността на алтернативата е очевидна. Нетната продажба на апартамент е най-често за тези, които напускат града (страната) или са получили наследство и искат да превърнат излишния недвижим имот в пари. Закупуването на апартамент отново не е много често срещана операция на пазара на недвижими имоти, тъй като малко хора разполагат с излишната сума за закупуване на апартамент.

Полезен съвет!
Мнозинството от хората се нанасят, местят се, продават жилища с по-малка площ и купуват по-големи, т.е. предпочита алтернативни сделки с недвижими имоти. Днес алтернативните сделки представляват 80% от общия обем сделки на вторичния пазар на жилищни имоти в Москва.

Сега е най-доброто време за алтернативни сделки, тъй като пазарът на недвижими имоти вече е стабилен. Друг е въпросът, когато цените растат всяка седмица. Тогава брокерите често се сблъскват със ситуацията, че вече са намерили купувач за апартамента на клиента, фиксират цената му и започват да търсят вариант за замяна, но по време на търсенето цените се покачват и клиентите, както казват брокерите, вече не „вписват се в алтернативата“, тоест по-просто е. С други думи, те вече нямат достатъчно пари, за да си купят подходящ апартамент, в който да се преместят.

„Високата вероятност транзакциите винаги да са под заплаха от провал, ни принуди да предложим услугата „Обмен по нова схема“ за периода на покачване на цените на пазара“, казва Олег Игоревич Зенкин, ръководител на вторичното жилищно строителство Отдел на Агенцията за недвижими имоти на Банка Москва-Париж. - Първо започнахме да търсим вариант за преместване на нашите клиенти, а след това и купувач за техния имот. Това ни позволи да избегнем увеличенията на цените и да спестим време и пари на нашите клиенти.“

Но периодът на падане на цените на недвижимите имоти или тяхното стабилизиране е най-доброто време за алтернативни сделки. Първо се намира купувач за вашия апартамент, цената му е фиксирана, а докато търсите алтернатива, цените са леко намалени. В същото време вие, разбира се, печелите пари, тъй като размерът на допълнителното плащане за ново жилище е намален.

Алтернативните транзакции имат много недостатъци, това е, на първо място, уязвимостта на такива транзакции и непредсказуемото време, второ. Невъзможно е да се предвиди колко участници ще има в сделката и съответно колко време ще отнеме процесът на намиране на купувач за вашия апартамент и алтернативи за вас. Рискът от „срив“ на веригата е много висок. Ако някой от участниците във веригата размисли или се разкрият някакви проблеми с документите, цялата верига, която е старателно сглобявана няколко месеца, ще се разпадне.

Освен това, когато има толкова много страни, участващи в една транзакция и всяка страна има свой представител на брокера, страните може просто да не се споразумеят. По време на сделката могат да възникнат спорове относно условията на договора за достъп до клетката, времето за предаване на апартамента на новия собственик или други разногласия.

Ясно е, че всяка страна ще защити интересите си, но всичко това прави алтернативната сделка още по-уязвима. Освен това сега много хора купуват недвижим имот чрез ипотечен кредит, което означава, че сделката ще бъде застрашена, ако банката не я одобри в последния момент. За пореден път ще пострада цялата верига.

Алтернативните сделки са много разнообразни: може да бъде изнасяне, изнасяне, преместване в общински апартамент. Най-често срещаният тип алтернативни транзакции е пътуването. Това е продажба на един апартамент и едновременна покупка на два или повече апартамента. Основните причини за раздяла са семейни спорове, разводи, необходимост от раздяла, подялба на имущество между наследници, съпрузи и др.

По-сложен вид алтернативна сделка, макар и не по-малко разпространена, е конгресът. Същността му се състои в продажбата на два (или по-рядко на повече от два) апартамента, а вместо тях закупуването на един със или без доплащане. Трудността на изнасянето е, че при едновременна продажба на два апартамента е изключително рядко да се намери купувач и за двата наведнъж.

Затова първо се приема аванс за определено време за единия апартамент, а за втория продължават да търсят купувач. Проблемът е именно във времето, тъй като аванса се плаща за определен, най-често кратък период (не повече от месец) и ако през това време не се намери купувач за втория апартамент, сделката може да не се осъществи.

Източник: http://www.mosflat.ru/smi/alternative_deals/

Каква алтернатива има алтернативната продажба?

Спестяването на пари за закупуване на апартамент в Москва е почти подигравателна задача за повечето хора, тъй като ще трябва да спестяват, докато внуците им остареят. Затова много често друг апартамент се превръща във финансов трамплин за закупуване на апартамент, чиято продажба е обвързана с покупката на нов.

В този случай се формира верига от продажби на апартаменти, в която един от участниците действа като продавач и като купувач едновременно. Тази сделка се нарича алтернативна продажба. Това ще бъде обсъдено в тази статия.

Предимства на алтернативна сделка

Предците на алтернативната транзакция са директен обмен и бартерни транзакции, които съществуват и до днес, но са редки поради сложността на избора на опции. Директна замяна е възможна само за неприватизирани (общински, държавни) апартаменти, като всички наематели (регистрирани) на апартамент А стават наематели (регистрирани) в апартамент Б, а всички наематели на апартамент Б се пререгистрират в апартамент А.

Важно е!
Процедурата е трудна и продължителна, изисква събиране на документи и разглеждане в ГУП „Московски градски жилищен център“. Ако и двата апартамента са собственост, тогава всички собственици на един апартамент могат да сключат друг договор за замяна с всички собственици. Трудността е да се намерят взаимно подходящи варианти за замяна, да се получи съгласието на всички собственици и да се договори доплащане, ако има такова.

В сравнение със замяната и бартера, алтернативните продажби значително опростяват търсенето на подходящи опции: оказва се, че е много по-лесно да се намери купувач за апартамент, а след това и подходящ алтернативен апартамент, да се свържат условията за покупка и продажба и да се извърши сделката .

В допълнение към по-голямата вариативност, алтернативната сделка позволява и продажба на стар апартамент и покупка на нов апартамент едновременно, в един и същи ден, като дава възможност на „алтернативата“ да не остане без свободни пари при продажба апартамента му.

Това е особено важно, тъй като повечето алтернативни продавачи се страхуват да транспортират и дори да съхраняват големи суми пари в банки, а възможните резки промени в икономическата ситуация и цените на недвижимите имоти ги плашат още повече.

Държавната регистрация на договори за покупко-продажба на апартамента, който се продава, и апартамента, който се закупува, се извършва независимо един от друг, освен в случаите, когато споразумението посочва условна сделка. (Ще има отделна статия за това какво е условна сделка, така че не забравяйте да се абонирате за актуализации на сайта чрез бюлетин, имейл или RSS).

И въпреки че формално договорите за покупко-продажба на старите и новите апартаменти нямат никаква връзка помежду си, процедурата по регистрацията им върви паралелно една на друга. Освен това, при алтернативна транзакция, условията на юридическите (дерегистрация на стария адрес и регистрация на новия) и физическите (действително преместване) обикновено се установяват от страните по сделката, достатъчни, за да може алтернативният незабавно да се пререгистрира и се преместете от стария апартамент в новия, заобикаляйки междинните жилищни помещения.

Така че е необходима алтернативна транзакция за преместване от един апартамент в друг, като едновременно с това се извърши сделка за продажба на стар апартамент и закупуване на нов, като същевременно се минимизират рисковете от получаване и съхранение на транзакции и неудобствата, свързани с преместването и пререгистрацията. Всички тези удобства за „алтернативата“ могат да доведат до допълнителни затруднения за другите страни по сделката и ако има няколко алтернативни апартамента във веригата на отчуждаване на апартаменти, тогава вероятността такава сделка да бъде доведена до логичния си край е обратно пропорционална пропорционално на броя на участниците.

Характеристики на алтернативната продажба

И така, ние разгледахме алтернативна продажба, използвайки примера на верига от два апартамента, наречени „стари“ и „нови“ за простота. В действителност обаче може да има няколко алтернативни апартамента или стаи във веригата, както и ипотечен кредит от някой от купувачите или нужда от настойничество.

Пример.Моят клиент А. се обърна към мен за помощ при продажбата на две стаи в общ апартамент с цел закупуване на отделен едностаен апартамент. Купувачът на една от стаите беше с директни пари, а вторият купувач също се оказа „алтернативен“. Купувачът му е ползвал ипотека. Избрахме апартамент, в който дял принадлежеше на непълнолетно дете, което задължи продавача да премине през настойнически съвет и да предостави на детето друго жилище. Сделката е извършена 10 месеца след началото на работата.

Шест (!) семейства, пет недвижими имота бяха включени в сделката, процесът беше координиран от четирима брокери и един независим ипотечен купувач.

Забележка!
Колкото повече са участниците в една алтернативна сделка, толкова повече интереси трябва да се вземат предвид при подготовката на една сделка. Загубата на поне една връзка от веригата на алтернативни продажби (отказ за продажба или покупка, непреодолима сила, отказ на банката да предостави заем или органите по настойничеството да издадат резолюция) може да анулира всички споразумения по подготовката на сделката.

Рискът от провал на сделката е един от най-значимите по време на алтернативна продажба. Самият процес на алтернативна продажба може да отнеме много време от 1 месец до 1 година при сложни сделки.

С увеличаването на броя на участниците в сделката финансовата схема на сделката става по-тромава, движението на предплащанията за апартаменти от връзка към връзка, плащане чрез сейф, достъп до сейф с пари, контрол върху държавната регистрация на договорите за продажба става по-сложна, нервността и психологическият натиск се увеличават.

Всичко това обяснява защо алтернативните апартаменти обикновено са с 5-10% по-евтини от наличните, а таксата на агента за алтернативна сделка е 1,5-3 пъти по-висока, отколкото за обикновена продажба.

Алтернативните сделки са често срещано явление на руския пазар на недвижими имоти, докато в САЩ такава схема изобщо не се използва. Развитата ипотечна институция в САЩ ви позволява да вземете заем за закупуване на жилище, след което клиентът може безопасно да се премести в нова къща и да обяви старата за продажба. Постъпленията от продажбата впоследствие ще бъдат използвани за погасяване на заема. В Русия подобни схеми за продажба се използват рядко, главно поради много по-неблагоприятните условия за кредитиране.

За да се избегне алтернативна продажба, в някои случаи алтернативната транзакция се разделя на две прости транзакции - продажба и последваща покупка, следващи една след друга. Това ви позволява да позиционирате апартамента за продажба с 5-10% по-скъп, отколкото в случай на алтернатива, както и в бъдеще да участвате в покупката с безплатни пари и благодарение на това да получите повече пазарлък.

Разбира се, разделянето в този случай е свързано с определени неудобства: като правило купувачът при обикновена продажба иска да получи физически и юридически безплатен апартамент. За да направите това, трябва да напуснете апартамента предварително, може би дори „във въздуха“ и да транспортирате лични вещи на друго място.

Ако такава възможност съществува, тогава на стабилен пазар такова разделение може да донесе ползи от 10 до 20% от продажната цена. При нестабилен пазар не си струва да се извършват подобни манипулации, защото... последователните транзакции ще бъдат разделени от поне един месец и ценовата среда може да се промени значително.

Малко хора знаят, че освен стандартния договор за покупко-продажба, можете да закупите апартамент и по алтернативна сделка.
Но има определени рискове, които трябва да се вземат предвид, за да не станете жертва на измама. В статията по-долу ще говорим подробно за спецификата на алтернативните транзакции и как трябва да действате, за да извършите транзакцията възможно най-бързо и коректно.

✔
✔

✔
✔

✔
✔

✔
✔

○ Какво е алтернативна транзакция?

Този вид сделка е замяна на апартаменти чрез договор за покупко-продажба. Спецификата е, че се извършва еднократна продажба на жилищна площ, тоест документи се подписват едновременно. В сделката участват няколко участници, което не противоречи на глава 9 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Можете също така да сключите алтернативна сделка чрез обмен. Но тук трябва да се има предвид, че могат да се обменят само апартаменти, които са под социален наем (член 72 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Освен това е почти невъзможно да се намери опция, която напълно да отговаря на двете страни, така че обменът най-често се извършва с допълнително плащане.

○ Характеристики на алтернативните продажби.

При алтернативна продажба един собственик продава своя апартамент, докато купува друг. А продавачът на последната жилищна площ може да бъде купувач за трето лице. Нека да разгледаме схемата на такава сделка, използвайки пример.

Собственик на тристаен апартамент иска да го продаде и да закупи два едностайни апартамента. А един от продавачите на едностаен апартамент ще купува двустаен апартамент. В резултат на такава сделка са сключени 4 договора за покупко-продажба.

✔ алтернатива.

Алтернативата означава, че собственикът на апартамента го продава, като същевременно купува друг. Алтернативно е именно второто закупено жилищно пространство. Подписването на договори за покупко-продажба и тяхната държавна регистрация се извършва в същия ден. Този тип сделка има трима участници:

• Купувач на първи апартамент.
• Продавачът на първия апартамент, който същевременно е купувач на втория „алтернативен” апартамент.
• Продавач на “алтернативен” апартамент.

✔ Алтернативна верига.

Тук се продава не една жилищна площ, а няколко. В същото време продавачите на всеки от тях действат като купувачи на други жилища, което образува алтернативна верига. Трябва да се има предвид, че не е необходимо всички апартаменти да се продават последователно.

Например собственикът на четиристаен апартамент иска да го продаде и в замяна да купи три апартамента: два едностайни и един двустаен (с доплащане). Тук се изгражда верига от 4 апартамента, три от които алтернативни.

Сложността на транзакцията зависи и от дължината на веригата. Броят на апартаментите, които могат да участват в схемата, не е ограничен, но на практика броят им рядко надхвърля 4.

○ Типични рискове при продажба на апартамент.

Продажбата на недвижим имот винаги е свързана с определени рискове. Най-често това е:

• Подценен поради неправилна оценка на имота.
• Среща с измамници, които под предлог, че проверяват апартамент, искат да откраднат нещо от него.
• Работа с безскрупулна агенция за недвижими имоти.
• Грешки при подготовката на документи (по-специално договорът за покупко-продажба).

Но най-големият риск за продавача възниква в момента на прехвърляне на парите. Тъй като плащането се извършва след регистрация на договора, той може да остане без пари, ако купувачът внезапно промени решението си. Процедурата за оспорване на транзакция може да бъде доста дълга и успехът не е гарантиран. Освен това не можете да подписвате никакви допълнителни платежни документи освен разписката. Само вземането под внимание на всички нюанси може да намали всички рискове до минимум.

○ Специфични рискове от продажба на алтернативни жилища.

В допълнение към типичните рискове, свързани с продажбата на недвижим имот, алтернативната сделка включва и специфични рискове, които възникват поради сложността на организацията на процеса. Какво точно трябва да внимавате, ще бъде описано по-долу.

✔ Непоследователност на действията.

Всяка алтернативна сделка включва повече от две страни. Следователно всяко несъгласие между тях може да доведе до пълен срив на цялата процедура. Много е важно всеки от участниците в сделката да има адекватни заявки и да преценява реалистично цената както на апартамента, който иска да продаде, така и на този, който смята да купи.

Важно е изискванията да отговарят на реалните пазарни цени и възможностите на останалите участници. В противен случай съществува риск от увеличаване на условията на сделката и дори нейното анулиране.

✔ Частична регистрация или отказ от регистрация.

Този риск възниква поради факта, че всички апартаменти, включени в сделката, не са свързани помежду си (регистрирани по отделни споразумения). Поради това има опасност длъжностното лице по гражданското състояние да спре регистрацията на някой от договорите, в резултат на което едната страна рискува да остане без апартамент и без пари.

За да избегнете това, трябва редовно да наблюдавате процеса на регистрация (на уебсайта на Rosreestr, като използвате номера на приложения). Ако възникнат проблеми с едно споразумение, останалите страни по сделката незабавно пишат изявление за спиране на други споразумения и след това се занимават с причините. Ако говорим не за спиране, а за отказ от регистрация, процедурата е същата.

○ Как да избегнем рисковете?

За да избегнете подобни рискове, можете да използвате услугите на нотариус или да следвате препоръката на брокер.

✔ Нотариално съдействие.

Свързването с нотариус е от особено значение при въпроси, свързани с алтернативна сделка. Това се дължи на факта, че ако договорът за сделка с недвижим имот е нотариално заверен, той не се подлага на допълнителна проверка от адвокати. Съответно срокът за регистрация е по-кратък, а рискът от частична регистрация или отказ е по-малък.

По-добре е да поверите изпълнението на алтернативна сделка на професионалисти. Защото в този случай броят на документите, които трябва да бъдат проверени за автентичност, е по-голям. Възможни са и трудности при организирането на процеса на подписване на всички договори. Ето защо, за да увеличите максимално вероятността от успешна транзакция, си струва да се свържете с компетентен брокер.

В никакъв случай не е невъзможно да се каже, че пазарът на недвижими имоти с неговата терминология е проучен отвътре и отвън: всяка област от човешкия живот може да ни изненада с някои капани и тънкости, за които дори не сме подозирали. Понякога хората, които искат да направят сделка с недвижим имот, се сблъскват с непозната концепция: „Вид продажба - алтернатива“. Какво е това и какво да очакваме от подобно съобщение?

Дефиниция и механизъм на сделката

И така, какъв е този тип продажба - "алтернатива"? Дефиницията на това понятие се крие в ключовата дума на тази фраза. Такива сделки са двустранни споразумения, когато един от участниците не само продава собствения си имот, но и веднага купува чужд. Обикновено такова споразумение се сключва между трима собственици: условно те могат да бъдат наречени топ купувач, среден и най-нисък продавач.

От тези имена вече става ясно, че „средният” играе основната роля, прехвърляйки парите, получени от най-добрия купувач, към най-долния продавач. За да се избегнат ненужни рискове, при такива операции винаги присъства брокер, който улеснява процедурата максимално за всички участници.

Други имена и форми

Хората вече знаеха какво означава „алтернативен“ тип продажби. Най-примитивната форма на такава транзакция е замяната: купувачът купува апартамента на продавача, а продавачът използва приходите, за да се премести в дома на купувача. Най-често обмените се извършват с допълнително плащане, обикновено поради неравностойни условия на сделката. Що се отнася до другата терминология, в Санкт Петербург, град, известен със своя специален език, алтернативната продажба на апартамент се нарича „насрещна сделка“ или „насрещна сделка“, така че не се изненадвайте, ако срещнете подобна комбинация в петербургско издание.

Причини за избор

Но защо някои хора избират този тип продажба (алтернатива)? Какво е, на първо място, тези, които решат да продадат апартамент, в който са регистрирани представители на социално уязвими слоеве от населението: хора с увреждания, деца и пенсионери, ще трябва да разберат.

Освен това до такива сделки се прибягва, ако собствениците на апартамента нямат друг недвижим имот и продавайки този имот, те всъщност се оказват на улицата. За да се изключи подобна възможност, се наемат брокери, които гарантират, че сделката ще се осъществи при спазване на всички формалности по закона.

Нетна продажба

Разбрахме какъв е „алтернативният“ тип продажба. Ако сте го продали и сте го купили със същите пари, това е алтернатива. Но има и друг послепис в обявите относно статуса на апартамента: „чиста продажба“. Тя също се появява като „свободна“. За да разберете по-добре какво означава безплатна продажба на апартамент, можете да започнете от определението за алтернатива: с последния вариант хората, които се изнасят от един апартамент, веднага се преместват в друг.

В случай на свободна продажба продавачите вече имат ново местоживеене, така че няма да се окажете враг на хората, които са изгонили семейството от дома си. Тоест, ако първо сте купили и след това сте продали старото си жилище, то това вече си е чиста продажба.

Рискове при алтернативна продажба

„Алтернативен“ вид продажби - какво е това? Печеливша игра, в която средният убива два заека с един камък, или мъчение за всички страни по сделката? Понякога възникват ситуации, когато обикновеният човек, след като е определил определена цена за дома си и вече е получил авансово плащане, започнал да търси нов апартамент, разбира, че е подценил цената или че все още няма достатъчно пари за мечтата си . Тогава той лесно може да провали сделката, като същевременно принуди невинния купувач да чака.

Също така е възможно горната или долната част в даден момент да откаже сделката, като по този начин ще навреди на другите две страни. Разбира се, наличието на брокери значително намалява риска от подобни резултати, но в същото време те също се случват.

Сравнение на алтернатива и нейното отсъствие

Когато избирате кое е по-добро - алтернатива или чиста продажба, струва си да разгледате всички плюсове и минуси на двата варианта. Първо, при свободна продажба транзакцията е много по-опростена от правна гледна точка: по-малко страни могат да влияят върху нея и участват по-малко хора. Второ, алтернативните продажби се влияят от огромен брой външни и вътрешни фактори, което също усложнява сделката. Очевидно чистата продажба е идеалният вариант, но в същото време в някои случаи алтернативата е единственият възможен вариант.

Ами ако изневерят?

Случва се, между другото, някои продавачи да не искат да признаят, че сделката е „алтернативна“, с право вярвайки, че могат да загубят обещаващ купувач, който може да откаже да участва в доста дългата процедура за пререгистрация и замяна на жилища . Затова винаги, ако искате да закупите нов дом, проверявайте състоянието на апартамента. Разбира се, не е факт, че продавачът, ако продажбата все още е алтернативна, веднага ще ви го признае, но все пак си струва да опитате.

Следващата стъпка на разузнаване е да посетите апартамента. Малко вероятно е някой да живее в празни жилища, така че това също трябва да ви предупреди. Между другото, едно от задължителните условия за чиста продажба е пълното освобождаване на апартамента преди подписването на договора между страните, така че проверете това отново.

За да получите списък на хората, регистрирани в този апартамент (а именно, ако сделката е сключена неправилно, рано или късно те могат да поискат правата си върху квадратни метри), посетете Единния информационен и сетълмент център с продавача, където ще ви бъде даден подходящ сертификат (дори не е нужно да се опитвате да влезете в него без собственика, пак няма да работи).

Е, последната стъпка е продължителността на периода между устното споразумение за продажба и незабавното сключване на сделката: може да отнеме една или две седмици за попълване на всички необходими документи, но не повече; ако продавачът по неизвестни причини отложи подписването на документите, вероятно е зает да търси алтернативно жилище.

Накрая

И така, кое е за предпочитане - чиста продажба или "алтернативен" вид продажба? Вече разбрахме какво е това. Остава само да обобщим горното и да изберем най-доброто. Повечето купувачи все още избират безалтернативна сделка: тя е по-бърза във времето, по-малко юридически сложна и много по-малко рискова. В случай на алтернативна продажба веригата ще бъде непокътната само ако всички нейни връзки са свързани помежду си. Отказът на поне един от тях да участва в операцията, както и форсмажорни обстоятелства, като например смъртта на един от собствениците на продавания имот, могат не само да забавят, но дори напълно да унищожат цялата сделка .

В същото време понякога хората са принудени да се включат в алтернативни продажби, без да имат друг избор. В този случай трябва да бъдете много по-внимателни и е по-добре да не пестите от брокери, които, дори и да получат определен процент от сумата на сделката, ще могат да следят спазването на всички формалности и да минимизират рисковете от неприятни изненади под формата на неочаквано появяване в неизвестност по време на продажбата на жителите на апартамента, които могат да се класират за дял в него. Независимо кой метод изберете, все пак ще можете да закупите свое собствено кътче, което може да се превърне във вашата крепост, а това е най-важното.