อพาร์ทเมนการเปลี่ยนแปลงในกฎหมาย อพาร์ทเมนจะถูกแปลงเป็นสถานะที่อยู่อาศัย แต่มีการจอง

อพาร์ทเมนท์เป็นรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ยอดนิยมสำหรับผู้ซื้อหลายคน ส่วนนี้ได้รับส่วนแบ่งตลาดอย่างจริงจังในเวลาอันสั้น แต่ปัญหาคือว่ากฎหมายมีความคิดเห็นที่แตกต่างในเรื่องนี้ กฎหมายจะพิจารณาอพาร์ทเมนท์สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและไม่ได้จัดประเภทพวกเขาเป็นที่อยู่อาศัย แต่สถานการณ์ในอนาคตอันใกล้นี้สามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างมาก ในเดือนตุลาคมกระทรวงการก่อสร้างของรัสเซียประกาศการตัดสินใจตามที่วางแผนไว้ว่าจะเปลี่ยนสถานะทางกฎหมายของที่อยู่อาศัยประเภทนี้ เอกสารในขั้นตอนนี้อยู่ภายใต้การสนทนา แต่เร็ว ๆ นี้การตัดสินใจจะทำและอพาร์ทเมนจะสามารถถือเอาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

สำหรับหลาย ๆ คนโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักพัฒนาและเจ้าของการยอมรับการตัดสินใจดังกล่าวจะมีความสำคัญอย่างยิ่ง นี่คือขั้นตอนที่สำคัญไปข้างหน้าและโอกาสที่จะเปลี่ยนคุณสมบัติทางกฎหมายของส่วนนี้ แต่รุ่นของกฎหมายที่มีอยู่ในปัจจุบันจำเป็นต้องมีการสนทนาเพิ่มเติมและจำนวนของการปรับปรุงที่สำคัญ เพียงแค่นี้การเรียกเก็บเงินจะผ่านขั้นตอนการอภิปราย ในขั้นตอนนี้จุดแข็งและจุดอ่อนทั้งหมดของเอกสารกฎระเบียบใหม่จะถูกเปิดเผย สิ่งนี้จะช่วยให้คุณจัดวางเอกสารให้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงที่ทันสมัยที่สุด

ในขั้นตอนนี้มีการวางแผนที่จะแก้ไขย่อหน้า 5a และ 5b ในข้อ 16 ของรหัสหมู่บ้านแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย มีการวางแผนที่จะแนะนำแนวคิดเช่น "อาคารอเนกประสงค์" คำนี้หมายถึงอาคารที่มีทั้งที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย แต่ปัญหาคือไม่มีสูตรที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิ่งที่ถือว่าเป็นพาร์ทเมนท์และวิธีการที่กฎหมายจะเกี่ยวข้องกับปัญหานี้

ขณะนี้เราสามารถพูดได้ว่าในเอกสารเองในขณะนี้ไม่มีคำจำกัดความที่ชัดเจนของสิ่งที่สามารถนำมาพิจารณาอพาร์ทเมนท์ได้อย่างไรวิธีแยกแยะพวกเขาออกจากทรัพย์สินประเภทอื่นและที่อยู่อาศัยยังไม่ชัดเจน พวกเขาจะเกี่ยวข้องกับอพาร์ทเมนต์ในลักษณะเดียวกับอพาร์ทเมนท์หรือแนวทางจะแตกต่างกันบ้างหรือไม่? คำถามอื่นที่เกิดขึ้น จะทำอย่างไรกับห้องพักที่วันนี้ถือว่าเป็นอพาร์ทเมนท์ แต่จะไม่ตรงกับเกณฑ์ทั้งหมดหรือไม่ คำถามที่จริงจังเกิดขึ้นแล้วจะทำอย่างไรกับอพาร์ทเมนต์ดังกล่าว เอกสารข้อบังคับฉบับนี้ไม่ได้ให้คำตอบที่ชัดเจนสำหรับคำถามที่สำคัญมากมาย ดังนั้นจึงจำเป็นต้องทำให้เอกสารเสร็จสิ้นและอาจทำการเปลี่ยนแปลงบางอย่างเพื่อให้ปัญหานี้ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์

อีกประเด็นสำคัญคือสิ่งที่จะทำให้เจ้าของเองยอมรับกฎหมายดังกล่าวและการยอมรับของอพาร์ทเมนท์ แน่นอนว่ามีข้อดีอย่างหนึ่งคือคุณสามารถลงทะเบียนในอพาร์ทเมนท์ได้ ตามมาตรฐานปัจจุบันสามารถลงทะเบียนชั่วคราวได้ไม่เกิน 5 ปีเท่านั้น ดังนั้นในกรณีใด ๆ เจ้าของจะถูกบังคับให้ลงทะเบียนที่อื่น

บริษัท ของเรามุ่งเน้นที่ชนชั้นสูง ซึ่งหมายความว่าอพาร์ทเมนท์ไม่ได้เป็นเพียงที่พักสำหรับลูกค้าเท่านั้น ดังนั้นจึงไม่มีปัญหาในการลงทะเบียนที่อื่น คุณสามารถลงทะเบียนในอพาร์ทเมนท์อื่น ๆ แต่ในกรณีใด ๆ จะมีลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการไม่เพียง แต่อาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์ แต่ยังถูกต้องตามกฎหมาย ยกตัวอย่างเช่นสิ่งนี้มีความสำคัญเพื่อให้เจ้าของสามารถรับบริการบางอย่างที่มีให้สำหรับผู้ที่ลงทะเบียนเท่านั้น ปัญหาทั้งหมดนี้มีความสำคัญมาก

ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่นักพัฒนาและเจ้าของเองบอกมานานแล้วว่าอพาร์ทเมนท์ควรได้รับการรับรองตามกฎหมาย สำหรับสิ่งนี้มันเป็นสิ่งจำเป็นในการทำงานตามบรรทัดฐานและประเด็นที่สำคัญทั้งหมด เอกสารทางกฎหมายใหม่ควรควบคุมพื้นที่นี้อย่างเต็มที่

ในทางกลับกันผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากและผู้เข้าร่วมตลาดทราบว่าหากมีการใช้บรรทัดฐานดังกล่าวนโยบายการกำหนดราคาจะเปลี่ยนไป หลังจากนั้นสามารถเปรียบเทียบราคาอพาร์ทเมนท์กับอพาร์ทเมนท์ธรรมดาได้ วันนี้ราคาอพาร์ทเมนท์สูงขึ้นมากและความแตกต่างของราคาสามารถสูงถึง 20%

มีเหตุผลที่เชื่อได้ว่าการกำหนดราคาจะยังคงได้รับการเปลี่ยนแปลง นี่อาจเป็นเพราะความจริงที่ว่าจะต้องนำแง่มุมบางอย่างให้สอดคล้องกับบรรทัดฐาน ก่อนหน้านี้ บริษัท สามารถชดเชยบางจุดให้กับลูกค้าของพวกเขาโดยการลดต้นทุน ความไม่สะดวกดังกล่าวรวมถึงการลงทะเบียนเป็นไปไม่ได้เหมือนกันราคาที่สูงขึ้นสำหรับระบบสาธารณูปโภคและอีกมากมาย หลังจากนำเอกสารนี้ไปใช้นักพัฒนาจะไม่สามารถใช้กลไกดังกล่าวและแนะนำ "ส่วนลดค่าตอบแทน" สำหรับลูกค้าของพวกเขา

มีความจำเป็นต้องคำนึงถึงความจริงที่ว่าภาษีจะสูงขึ้นสำหรับพาร์ทเมนท์ ยังคงเป็นการยากที่จะบอกว่านโยบายภาษีประเภทใดที่เกี่ยวข้องกับปัญหานี้ มีความเป็นไปได้ที่ราคาอพาร์ทเมนท์จะเพิ่มขึ้น แต่ภาษีจะยังคงเหมือนเดิม หากอพาร์ทเมนต์นั้นมีที่อยู่อาศัยเท่ากับดังนั้นจะต้องลดอัตราภาษี

เราเชื่อว่าแม้จะมีตำแหน่งและปัญหาที่ขัดแย้งกันจำนวนมาก แต่ก็จำเป็นต้องมีกฎหมาย อพาร์ทเมนท์มีความต้องการการรวมบัญชีตามกฎหมายมานานแล้ว นี่คือรูปแบบที่นิยมในแง่ของตลาดและความต้องการ มันสามารถทำนายได้ว่าในอนาคตความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวจะเติบโตเท่านั้น ดังนั้นการรักษาสถานะของที่พักอาศัยสำหรับพวกเขาจะเป็นขั้นตอนที่สำคัญและจำเป็น

กระทรวงการก่อสร้างได้พัฒนาบิลใหม่ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อให้คำนิยามที่ชัดเจนของแนวคิดของ "พาร์ทเมนต์" และเพื่อแก้ไขรหัสหมู่บ้านของสหพันธรัฐรัสเซีย มีการวางแผนที่จะขยายไปยังอพาร์ทเมนค้ำประกันของกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (214-ФЗ) ซึ่งก่อนหน้านี้ใช้เฉพาะกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัย Novostroy-M ค้นพบจากผู้เชี่ยวชาญว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้และประโยชน์ที่ผู้ซื้ออพาร์ทเม้นจะได้รับจากกฎหมายใหม่

Natalya Shatalina ผู้อำนวยการทั่วไปของ MIEL-Newbuilding

จนถึงตอนนี้ยังไม่มีคำถามเรื่องการจดจำอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดว่าเป็นที่พักอาศัยและอนุญาตให้ลงทะเบียนได้ ตอนนี้ได้มีการกล่าวแล้วว่าสิ่งแรกที่ทุกความต้องการที่จำเป็นสำหรับรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์นี้ควรจะเป็นไปได้และเฉพาะในกรณีที่บ้านที่สร้างขึ้นตรงกับความต้องการทั้งหมดการลงทะเบียนจะเป็นไปได้ที่นั่น

หากข้อกำหนดใหม่มีน้อยที่สุดและไม่นำไปสู่ราคาที่สูงขึ้นสำหรับอพาร์ทเมนท์เราสามารถสมมติความต้องการรูปแบบนี้เพิ่มขึ้นเนื่องจากเกณฑ์หลักเมื่อตัดสินใจซื้อคือต้นทุนของอพาร์ทเมนต์หรืออพาร์ตเมนต์ ในกรณีนี้มันจะมีผลกำไรมากขึ้นสำหรับนักพัฒนาในการสร้างอพาร์ทเมนท์ซึ่งสามารถนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของอุปทานในตลาด มีแนวโน้มว่าข้อกำหนดที่จะกำหนดโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะเกี่ยวข้องกับความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่จำเป็น และภาระทางการเงินเพิ่มเติมในรูปแบบของการสร้างโรงเรียนอนุบาลและโรงเรียนจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมน เนื่องจากเรากำลังพูดถึงข้อกำหนดใหม่พวกเขาจะนำไปใช้แล้วรวมถึงโอกาสในการลงทะเบียนสำหรับอพาร์ทเมนท์ที่สร้างขึ้นจากบางจุดและไม่ใช่สำหรับข้อเสนอทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ

ตามโครงสร้างของการทำธุรกรรมกับอพาร์ทเมนท์และอพาร์ทเมนท์สถานะของความสมดุลบางอย่างถูกระบุไว้ตั้งแต่ตลอดปี 2559 และในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ส่วนแบ่งของการทำธุรกรรมกับอพาร์ทเมนท์มีสัดส่วน 13-14% ในโครงสร้างอุปสงค์ ในเวลาเดียวกันในตัวเลขสัมบูรณ์ตามข้อมูลของ Rosreestr ทั้งในไตรมาสแรกและไตรมาสสองของปี 2560 มีการเพิ่มขึ้นของระดับความต้องการอพาร์ทเมนท์ ตัวอย่างเช่นในไตรมาสที่ 1 ของปีนี้การทำธุรกรรมเพิ่มขึ้น 40.4% ได้รับการสรุปโดยบุคคลในเขต "เก่า" ของมอสโกกว่าในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ในไตรมาสที่สองของปีนี้ความต้องการของผู้บริโภคอพาร์ทเมนท์สูงกว่าไตรมาสที่สองของปี 2559 19% ความสนใจของลูกค้าสูงในอพาร์ทเมนท์มักจะเกี่ยวข้องไม่เพียง แต่ในราคาที่ต่ำกว่า แต่ยังมีสถานที่ที่น่าสนใจอีกด้วย และหากอยู่ในกรอบของคอมเพล็กซ์แห่งเดียวทั้งอพาร์ทเมนท์และอพาร์ทเมนท์จะได้รับเมื่อราคาหลังต่ำกว่าปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจก็คือต้นทุนที่ต่ำกว่า

การเปลี่ยนแปลงความต้องการอพาร์ทเมนท์จะขึ้นอยู่กับผลกระทบของค่าใหม่ต่อมูลค่าของอพาร์ทเมนท์ หากราคาของพวกเขาเทียบเคียงได้กับอพาร์ทเมนท์แล้วไม่ก็จะไม่มีความต้องการเพิ่มขึ้น หากพวกเขาเป็นมิตรกับงบประมาณ แต่มีโอกาสที่จะลงทะเบียนแน่นอนความสนใจในพวกเขาจะเพิ่มขึ้น

การยอมรับของการเรียกเก็บเงินดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนเท่านั้นที่จะถูกสร้างขึ้นเป็นส่วนหนึ่งของบ้านมัลติฟังก์ชั่เนื่องจากภายใต้กฎหมายนี้ ดังนั้นการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวจะอยู่ภายใต้ข้อกำหนดทั้งหมดของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (214-FZ) และเนื่องจากการแก้ไขข้อกำหนดที่รัดกุมสำหรับนักพัฒนา 214-FZ ตัวอย่างเช่นในแง่ของขนาดของทุนจดทะเบียนความจำเป็นที่จะต้องจ่ายเงินสมทบกองทุนชดเชยค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างโครงการหรือโครงการที่มีอพาร์ทเมนจะเท่ากับมูลค่า ในกรณีนี้แน่นอนนี้จะเพิ่มค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนดังกล่าวค่าใช้จ่ายของพวกเขาจะใกล้เคียงที่สุดกับค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนในคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะคล้ายกัน ในเวลาเดียวกันอพาร์ทเมนท์ที่ถูกสร้างขึ้นเป็นส่วนหนึ่งของคอมเพล็กซ์โรงแรมหรือห้องใต้หลังคาจะยังคงอยู่ในกลุ่มราคาเดียวกันนั่นคือพวกเขาจะมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่าเล็กน้อยเนื่องจากข้อกำหนดใหม่ของกฎหมายใช้ไม่ได้

Tatyana Podkidysheva ผู้อำนวยการฝ่ายขาย NDV- อสังหาริมทรัพย์

ในเวอร์ชันปัจจุบันของบิลอพาร์ทเมนท์ได้รับการยอมรับว่าเป็นห้องที่แยกจากโครงสร้างในอาคารอเนกประสงค์ ดังนั้นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะมีโอกาสในการถ่ายโอนพวกเขาจากที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพื่อสถานะของอพาร์ทเมน

เป็นที่ยอมรับตามกฎหมายว่ารูปแบบของอสังหาริมทรัพย์นี้ใช้เพื่อการอยู่อาศัย รุ่นปัจจุบันของการเรียกเก็บเงินให้สำหรับการเปลี่ยนแปลงอันเป็นผลมาจากบทความที่กล่าวถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ / อพาร์ทเมนท์จะเสริมด้วยคำและวลีเช่น "พาร์ทเมนท์" และ "อาคารอเนกประสงค์"

อพาร์ทเมนท์ไม่ได้ จำกัด อยู่เฉพาะในรูปแบบของ IFC เท่านั้น แต่การเรียกเก็บเงินยังไม่ครอบคลุมอาคารที่แยกจากกันและคอมเพล็กซ์ที่สร้างใหม่ ดังนั้นผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายจะแตกต่างกัน ในเวลาเดียวกันคุณต้องเข้าใจว่าในกระบวนการผ่านขั้นตอนทั้งหมดการแก้ไขอาจเป็นไปได้ซึ่งอาจนำไปสู่การปรากฏตัวของสูตรอื่น ๆ

การเพิ่มขีดความสามารถของลูกค้าจะเพิ่มค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์อย่างไรตามที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้นบิลฉบับปัจจุบันจะไม่ครอบคลุมส่วนทั้งหมด ตัวอย่างเช่นตลาดมีคอมเพล็กซ์แยกออกเป็นจำนวนมากพร้อมอพาร์ทเมนท์ซึ่งเป็นข้อเสนอที่ได้รับความนิยมอย่างมากโดยคำนึงถึงที่ตั้งและคุณภาพของลักษณะ

Maria Litinetskaya หุ้นส่วนผู้จัดการกลุ่ม Metrium สมาชิกเครือข่ายพันธมิตร CBRE

รุ่นปัจจุบันของการเรียกเก็บเงินเพียงชี้แจงสถานะของทรัพย์สินประเภทใหม่ อพาร์ทเมนท์เป็นสถานที่ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคอมเพล็กซ์อเนกประสงค์และใช้เป็นที่อยู่อาศัยถาวร อย่างไรก็ตามมันยังไม่ชัดเจนว่าคุณสมบัติของวัตถุดังกล่าวจะมีอะไรในแง่ของการลงทะเบียนคงที่ของเจ้าของการชำระภาษีและจำนวนของค่าสาธารณูปโภค เป็นไปได้ว่าข้อกำหนดจะได้รับการพัฒนาสำหรับอพาร์ทเมนท์ซึ่งจะไม่เปลี่ยนแปลงสถานะที่แท้จริงของสิ่งต่าง ๆ อย่างมาก ไม่ว่าในกรณีใดความจริงที่ว่าแนวคิดของ "อพาร์ทเมนท์" ที่ปรากฏในกฎหมายนั้นถือได้ว่าเป็นความก้าวหน้า

อย่างไรก็ตามยังไม่ชัดเจนจากฉบับปัจจุบันของบิลตามข้อกำหนดทางเทคนิคและการวางผังเมืองรูปแบบที่อยู่อาศัยนี้จะถูกสร้างขึ้น หากเจ้าของอพาร์ทเมนต์ได้รับผลิตภัณฑ์ทางเทคนิคและทางกฎหมายเช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยมาตรฐานอพาร์ทเมนท์แทบจะหยุดอยู่ในตลาด หากการเปลี่ยนแปลงมีผลต่อสถานะทางกฎหมายเท่านั้นตัวอย่างเช่นเจ้าของจะสามารถลงทะเบียนและใช้โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมได้ แต่มาตรฐานทางเทคนิคและการวางผังเมืองจะได้รับการสงวนไว้สำหรับสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยผู้พัฒนาจะสามารถรักษาต้นทุนที่ต่ำได้ พวกเขาจะยังคงมีโอกาสที่จะให้ผู้ซื้อผลิตภัณฑ์ที่ราคาไม่แพงมากขึ้นในขณะที่ไม่ทำให้เขาเสียสิทธิทางสังคม

ในระดับหนึ่งสถานะที่ถูกควบคุมของอพาร์ทเมนท์จะดึงดูดผู้ซื้อบ้านประเภทนี้ วันนี้แนวคิดของ "พาร์ทเมนต์" มีอยู่จริง แต่อย่างเป็นทางการ - ไม่มี ความจริงเรื่องนี้ทำให้หลายคนออกไปจากรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยนี้ อย่างไรก็ตามหากอพาร์ทเมนต์นั้นมีที่อยู่อาศัยในทุกด้าน (กฎหมาย, เทคนิค, เศรษฐกิจ) จากนั้นพวกเขาก็จะ "ละลาย" ในการจัดหาทั้งหมดของตลาดอสังหาริมทรัพย์และหยุดอยู่ อย่างไรก็ตามในหลาย ๆ ด้านมันเป็นป้ายราคาที่ต่ำกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับข้อเสนอของอพาร์ทเมนท์วันนี้ที่กระตุ้นผู้ซื้อ เมื่อรวมกับการสูญเสียความได้เปรียบนี้อพาร์ทเมนท์อาจสูญเสียความต้องการ

แน่นอนนักพัฒนาจะพยายามเพิ่มราคาของอพาร์ทเมนท์นำพวกเขาไปสู่ระดับของต้นทุนของอพาร์ทเมนท์ อย่างไรก็ตามโครงการอพาร์ทเมนต์หลายแห่งตั้งแต่เริ่มแรกนั้นออกแบบมาเพื่อดึงดูดผู้ชมในรูปแบบนี้โดยเฉพาะ คอมเพล็กซ์ดังกล่าวอาจไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม แต่อยู่ใกล้กับศูนย์กลาง หากป้ายราคาสูงขึ้นพวกเขาจะสูญเสียการแข่งขันไปยัง LCD ใกล้เคียงทำให้สูญเสียลูกค้าไปมาก

Ekaterina Thein รองประธานฝ่ายการค้าปลีกกลุ่ม PSN

เราสนับสนุนการยอมรับการเรียกเก็บเงินกับสถานะของอพาร์ทเมนท์มานานเพราะเราเชื่อว่านี่เป็นขั้นตอนที่จำเป็นและทันเวลา อพาร์ทเมนท์มีมานานแล้วในชีวิตของเราในหลาย ๆ เมืองของรัสเซียโดยเฉพาะในมอสโกและเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กพวกเขาถูกสร้างและขายเป็นวัตถุที่อยู่อาศัย แต่สถานะของพวกเขายังไม่ได้รับการแก้ไข สิ่งนี้มักทำให้ผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเต็มรูปแบบซึ่งคุณสามารถลงทะเบียนอย่างถาวรหรือชั่วคราวและเพลิดเพลินไปกับผลประโยชน์ทางสังคมทั้งหมด นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องสามารถโอนอพาร์ทเมนท์จากสถานะของวัตถุที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยไปยังที่อยู่อาศัยหลังจากการว่าจ้างของอาคาร แน่นอนขึ้นอยู่กับมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง

เราหวังว่านวัตกรรมจะเป็นแรงผลักดันใหม่ให้กับการพัฒนารูปแบบของอพาร์ทเมนท์โดยรวมและตามรหัสที่อยู่อาศัยอพาร์ทเมนท์จะกลายเป็นอาคารที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในอาคารอเนกประสงค์ ซึ่งหมายความว่าอาคารมีสถานที่อยู่อาศัยและโรงแรมและสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก - ซึ่งช่วยให้คุณสามารถจัดระเบียบชีวิตการทำงานและการพักผ่อนของผู้คนได้ในที่เดียว

เป็นไปได้มากที่สุดหลังจากได้รับการอนุมัติสถานะใหม่ความต้องการอพาร์ทเมนท์จะเพิ่มขึ้นหากปัจจัยอื่น ๆ ไม่เข้าแทรกแซงเช่นวิกฤตเศรษฐกิจ แต่ถ้าทุกอย่างเป็นไปด้วยดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่สิ่งนี้จะส่งผลดีต่อความต้องการ ตัวอย่างเช่นกลุ่ม PSN กำลังดำเนินการกับสามโครงการด้วยอพาร์ทเมนท์: บล็อกเมืองพราดาชั้นธุรกิจ, I 'M ในย่านที่อยู่อาศัยชนชั้นสูง Sadovoy และ I' M Tverskaya คลับเฮ้าส์พรีเมี่ยม อพาร์ทเมนท์ "Pravda" เป็นเพียงรูปแบบที่ออกแบบมาสำหรับคนหนุ่มสาวและคนที่มีพลังซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการใช้ชีวิตและทำงานในใจกลางเมือง

สำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ทเมนท์นี้เป็นไปได้ นี้จะกลายเป็นชัดเจนหลังจากการยอมรับของบิล

Evgeny Kiryaev ซีอีโอของ Trust อันดับ 7

ด้วยกฎหมายใหม่ทำให้ห้องชุดมีแนวโน้มที่จะได้รับสถานะที่อยู่อาศัยและทำให้ผู้ซื้อสามารถลงทะเบียนได้ นอกจากนี้ยังเป็นไปได้ที่จะแก้ไขอัตราภาษี

ใช่แน่นอนหากกฎหมายยังคงเป็นที่ยอมรับความต้องการพาร์ทเมนท์จะเพิ่มขึ้น ตอนนี้อพาร์ทเมนท์ไม่ได้มีสถานะของที่อยู่อาศัยซึ่งหมายความว่ามันเป็นไปไม่ได้ที่จะลงทะเบียนในพวกเขาและนี่คือข้อ จำกัด หลักในการตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนท์จากผู้ซื้อ หากผ่านกฎหมายแล้วอพาร์ตเมนต์จะมีโอกาสสมัครบริการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของเมืองนอกจากนี้ทำเลที่ตั้งที่ดีในทำเลที่ดีหรือใกล้กับการคมนาคมขนส่งสถานีรถไฟใต้ดินสถาปัตยกรรมที่น่าสนใจและแนวความคิดที่ทำให้พวกเขาแข่งขันได้มากขึ้น

จะเกิดอะไรขึ้นกับราคา? อพาร์ตเมนต์กำลังขึ้นหรือไม่ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับโครงการเฉพาะโดยทั่วไปราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น แต่เพียง 5-10% เท่านั้น

   วันที่เผยแพร่ 20 ตุลาคม 2017

ร่างกฎหมายของรัฐบาลกลางที่จัดทำโดยกระทรวงการก่อสร้างมีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงความสัมพันธ์ในขอบเขตของการเป็นเจ้าของการใช้งานและการกำจัดของอาคารที่ใช้สำหรับการอยู่อาศัยถาวรของประชาชนและตั้งอยู่ในอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เอกสารมีอยู่ในพอร์ทัลข้อมูลทางกฎหมาย

ตอนนี้อพาร์ทเมนท์ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยพวกเขาไม่สามารถลงทะเบียนได้ ในความเป็นจริงผู้คนซื้อพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งด้วยเหตุนี้ราคาถูกกว่า 20-30% ขณะนี้ภายในถนนวงแหวนมอสโคว์คุณสามารถหาข้อเสนอได้ 2.5 ล้านรูเบิล นอกจากนี้การชำระค่าสาธารณูปโภคและภาษีสำหรับอพาร์ทเมนท์จะถูกคำนวณที่อัตราภาษีที่สูงกว่า 15-20% สำหรับอพาร์ทเมนท์ทั่วไปผู้จัดการบัญชี Key-Est-Tet กล่าว

อพาร์ตเมนต์ของพฤตินัยไม่มีสถานะทางกฎหมายเป็นพิเศษ หนึ่งในการเปลี่ยนแปลงหลักที่เสนอในการเรียกเก็บเงินคือการแนะนำแนวคิดของอพาร์ทเมนท์

ตามข้อความของเอกสารอพาร์ทเมนต์เป็นห้องที่มีโครงสร้างแยกต่างหากในอาคารอเนกประสงค์ซึ่งสามารถเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลางในอาคารได้โดยตรงซึ่งออกแบบมาสำหรับผู้อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการภายในประเทศและอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้ชีวิต

นอกจากนี้ยังแก้ปัญหาของประชาชนด้วยการลงทะเบียน ณ สถานที่อยู่อาศัยหรืออยู่ในอพาร์ตเมนต์ นอกจากนี้ยังจัดให้มีสถานประกอบการสำหรับการใช้งานรูปแบบใหม่ที่ได้รับอนุญาต - การก่อสร้างอาคารอเนกประสงค์พร้อมการจัดวางในพื้นที่สาธารณะและพื้นที่ธุรกิจ

เป็นไปได้ที่จะสร้างมาตรฐานที่แตกต่างกันสำหรับการวางผังเมืองสำหรับดินแดนและเขตพื้นที่ต่างๆในแง่ของการรับรองโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

การเรียกเก็บเงินให้สำหรับกฎระเบียบทางกฎหมายที่เฉพาะเจาะจงของทรัพย์สินทั่วไปของเจ้าของสถานที่ในอาคารการจัดตั้งค่าธรรมเนียมสำหรับสถานที่อยู่อาศัยและระบบสาธารณูปโภค นอกจากนี้ยังเสนอให้สร้างกลไกทางกฎหมายสำหรับการถ่ายโอนสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่ใช้สำหรับการอยู่อาศัยถาวรของประชาชนและตั้งอยู่ในอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นก่อนหน้านี้ไปยังอพาร์ตเมนต์

โครงการยังกล่าวเพิ่มเติมว่าเจ้าของอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยในอาคารที่ได้รับมอบหมายก่อนวันที่ 1 มกราคม 2562 มีสิทธิ์ถ่ายโอนอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยในอาคารดังกล่าวไปยังอพาร์ตเมนต์ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2564

มันเป็นที่น่าสังเกตว่าการแก้ไขใหม่จะให้โอกาสในการรับรองสิทธิของประชาชนผ่านการประกันความรับผิดสำหรับนักพัฒนาผ่านกองทุนเงินทดแทนซึ่งจะทำงานในฤดูใบไม้ร่วงนี้ ก่อนหน้านี้การก่อสร้างอพาร์ทเมนท์เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน แต่นักพัฒนาไม่ได้ประกันความรับผิดของพวกเขาสำหรับสถานที่เหล่านี้

มีเจ้าของอพาร์ทเมนท์อยู่แล้วในประเทศที่ได้รับความเดือดร้อนจากนักพัฒนาที่ไร้ยางอายมีการใช้จ่ายเงินและไม่ได้รับ "เมตร" คนเหล่านี้ไม่สามารถรวมอยู่ในทะเบียนผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงเนื่องจากไม่ได้ลงทุนในที่อยู่อาศัย

การขาดสถานะใด ๆ ของอพาร์ทเมนได้ส่งผลกระทบต่อตลาดผู้เชี่ยวชาญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ ดังนั้นส่วนแบ่งของวัตถุดังกล่าวในโครงสร้างการขายในมอสโกได้ลดลงครึ่งหนึ่งตั้งแต่ปี 2558 หากในไตรมาสที่สองของปี 2015 มันเป็นประมาณ 23.4% หนึ่งปีต่อมาส่วนแบ่งลดลงถึง 14.2% และในปีนี้คิดเป็น 12.9% ในช่วงเวลาเดียวกันซีอีโอของ Miel-Newbuilding กล่าว บนข้อมูล มันเป็นความต้องการที่ลดลงซึ่งอาจนำไปสู่ \u200b\u200b"ที่อยู่อาศัย" ราคาถูกลงในรูปแบบนี้ - เกือบ 10% พวกเขาเพิ่มในกลุ่ม Metrium

ชุมชนมืออาชีพประเมินผลทางกฎหมายในเชิงบวกเนื่องจากสำหรับผู้ซื้อผู้ซื้ออพาร์ทเม้นท์นั่นหมายความว่าสิทธิของพวกเขาเท่ากับสิทธิของเจ้าของอพาร์ทเมนท์อเล็กซานเดอร์เบย์คินหัวหน้าฝ่ายบริหารโครงการพัฒนาของกลุ่ม บริษัท MITC กล่าว

ตามที่เขาพูดซึ่งหมายความว่ากฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะทำงานอย่างเท่าเทียมกันในแง่ของการปกป้องสิทธิของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันรวมถึงเจ้าของอพาร์ทเม้น

“ จากมุมมองของนักพัฒนาข้อเสนอทางกฎหมายสามารถช่วยเร่งการขายอพาร์ทเมนท์รวมทั้งลดความซับซ้อนของปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดราคาแม้ในสภาพของการมีส่วนร่วมกับกองทุนชดเชย” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดยอมรับว่าหากอพาร์ทเมนท์นั้นมีที่อยู่อาศัยเพียงพอราคาของพวกเขาอาจเพิ่มขึ้นตามราคาอพาร์ทเมนท์

แต่ความต้องการที่ลดลงอย่างมากจะไม่เกิดขึ้นเพราะสิ่งนี้เชื่อว่าหุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium Group เชื่อ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับกรณีเฉพาะ แต่ผู้เชี่ยวชาญไม่ได้ยกเว้นว่าโครงการมวลชนที่มุ่งเป้าไปที่ลูกค้าที่มีงบประมาณ จำกัด อาจสูญเสียในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงสถานะและการเพิ่มขึ้นของราคาพร้อมกัน

หากคอมเพล็กซ์มัลติฟังก์ชั่นได้รับสถานะทางกฎหมายของการเคหะอย่างเต็มที่แน่นอนว่าบางแห่งจะด้อยกว่าโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบคลาสสิก อย่างไรก็ตามพวกเขาจะดึงดูดลูกค้าบางคนที่สับสนกับสถานะของอพาร์ทเมนท์ก่อนหน้านี้เธอสรุป

อพาร์ทเมนท์จะได้รับสถานะ

เว็บไซต์เกี่ยวกับข้อโต้แย้งของกฎหมายอพาร์ตเมนต์ที่เสนอ (ดูหมายเลข 5 ของวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2018) จำจากมุมมองของกฎหมายปัจจุบันพาร์ทเมนท์ไม่ได้เป็นสถานที่อยู่อาศัย แต่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ สิ่งนี้ไม่ได้ห้ามผู้คนที่อาศัยอยู่ที่นั่นอย่างถาวร แต่ยกตัวอย่างเช่นไม่อนุญาตให้ลงทะเบียน ณ สถานที่อยู่อาศัย ท่ามกลางผลกระทบที่สำคัญอื่น ๆ สำหรับผู้บริโภคขั้นสุดท้ายของสถานะที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของอพาร์ทเมนท์คือความจริงที่ว่าพวกเขาไม่อยู่ภายใต้กฎระเบียบเกี่ยวกับไข้แดดหรือในการจัดหาโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ใช้กับอาคารที่อยู่อาศัย "ปกติ"

ร่างกฎหมายใหม่แนะนำแนวคิดของ "อพาร์ทเมนท์" ในด้านกฎหมายและเสนอที่จะพิจารณาพวกเขาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย เอกสารนี้อ้างถึงอพาร์ทเมนท์เป็นอาคารที่อยู่อาศัยแยกจากกันในอาคารอเนกประสงค์ (MFZ) ซึ่งให้บริการเพื่อการอยู่อาศัยและให้การเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลาง ในเวลาเดียวกันมันก็ไม่ได้ชี้แจงว่ามาตรฐานทั่วไปสำหรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมสำหรับการวางพื้นที่เปียกกฎระเบียบสุขาภิบาลและบรรทัดฐานสำหรับการระบายความร้อนจะขยายไปยังที่อยู่อาศัยดังกล่าว

ทำไมเราต้องมีกฎหมาย

ในขณะที่อพาร์ทเมนท์แม้จะไม่มีสถานะของที่อยู่อาศัยเต็มเปี่ยมก็ตาม แต่ก็ยังคงครองความโดดเด่นในตลาดสำหรับอาคารใหม่ บ่อยครั้งที่พวกเขามีความโดดเด่นด้วยราคาที่ไม่แพงมากเมื่อเทียบกับอพาร์ทเมนท์และที่พักค่อนข้างใกล้กับใจกลางเมืองเช่นในเขตอุตสาหกรรมเก่าที่ได้รับการพัฒนาขื้นใหม่ มันเป็นสิ่งสำคัญที่อพาร์ทเมนสามารถซื้อได้ด้วยการจำนอง แต่การขาดความสามารถในการลงทะเบียนในบ้านของตัวเองสำหรับผู้ซื้อจำนวนมากไม่ได้มีบทบาทพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากส่วนแบ่งของนักลงทุนภาคเอกชนสูงในตลาดนี้

เนื่องจากนักวิเคราะห์ของ NAI Becar ได้คำนวณในปี 2560 ตลาดอพาร์ทเมนท์ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเพิ่มปริมาณเป็นสองเท่า: อุปทานเพิ่มขึ้นจาก 2,965 เป็น 5,790 อพาร์ทเมนท์ ยอดขายก็เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน ตัวอย่างเช่นในไตรมาสที่สี่มีการขาย 715 ลอตซึ่งสูงกว่าไตรมาสที่สาม 40% จากจำนวนการทำธุรกรรมทั้งหมดประมาณ 70% ของผู้ซื้อซื้ออพาร์ทเมนต์ให้เช่า ในขณะเดียวกันความต้องการโดยรวมในปี 2560 เพิ่มขึ้น 3.5 เท่าเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

ดังนั้นการขาดกฎหมายเกี่ยวกับอพาร์ทเมนไม่ได้ป้องกันการขายที่ประสบความสำเร็จของพวกเขา และการยอมรับเอกสารนี้ที่เป็นไปได้จะมีผลกระทบต่อตลาดอย่างไร เราถามผู้เชี่ยวชาญของ บริษัท ที่ดำเนินโครงการอพาร์ตเมนต์ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเกี่ยวกับเรื่องนี้

ผู้เชี่ยวชาญของเราได้พูดคุยเกี่ยวกับการขายอพาร์ทเมนท์ในเวลานี้และสิ่งที่ดึงดูดผู้ซื้อ พวกเขายังให้การประเมินของร่างกฎหมายที่ตีพิมพ์เกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์พยายามที่จะทำนายว่ามันจะส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างไรและสิ่งที่กำลังรอส่วนอพาร์ตเมนต์ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กในอนาคตอันใกล้และไกล

Alexey Bushuev ผู้อำนวยการฝ่ายขาย:

ในปี 2560 มีการขายล็อต 90% ใน LCD apartment คอมเพล็กซ์มากกว่าในปี 2016 ในไตรมาสนี้ยอดขายเพิ่มขึ้น 50% ลูกค้าถูกดึงดูดด้วยราคาอพาร์ทเมนท์ซึ่งต่ำกว่าค่าใช้จ่ายของบ้านคลาสสิก 15-25% และศักยภาพในการลงทุนของพวกเขา ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างโครงการอพาร์ทเมนท์และแอลซีดีคือสถานะของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสร้างขึ้นในพื้นที่ที่ไม่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยธรรมดาได้และภาระหน้าที่ของนักพัฒนาในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

ความจำเป็นที่จะต้องทำให้สถานะของอพาร์ทเมนท์มีความเป็นไปได้นานเกินกำหนด มันไม่มีความลับที่ลูกค้าจำนวนมากซื้อพวกเขาสำหรับที่อยู่อาศัยของตนเอง ดังนั้นความเป็นไปได้ของการลงทะเบียนอย่างต่อเนื่องในอพาร์ทเมนท์ที่ระบุไว้ในใบเรียกเก็บเงินเป็นที่คาดหวังจากตลาด การยอมรับของบรรทัดฐานนี้จะกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

สำหรับโอกาสในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กซึ่งแตกต่างจากมอสโกอพาร์ทเมนท์เป็นเพียงการเริ่มต้นที่จะเปิดเผยศักยภาพ ฉันมั่นใจว่าในอนาคตความต้องการสำหรับพวกเขาจะเพิ่มขึ้น

Sergey Nogai ผู้จัดการโครงการ:

ส่วนแบ่งของอพาร์ทเมนในโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็น 5-6% ในมอสโก - 15-20% ตลาดเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กยังห่างไกลจากจุดอิ่มตัว

กฎหมายอพาร์ทเมนท์สามารถเป็นอันตรายต่อตลาดเท่านั้น มันเสนอแนวคิดหนึ่งที่หายไปในกฎหมาย - "อพาร์ทเมนท์" - เพื่ออธิบายผ่านอื่น - "อาคารอเนกประสงค์" ซึ่งไม่ได้อยู่ในกฎหมาย ... นี่คือความสับสนเพิ่มเติม ฉันเชื่อว่าแนวคิดหลักที่นี่ควรเป็นโรงแรม (โรงแรมที่แยกจากกันเป็นเหมือนโรงแรม)

ตอนนี้ลักษณะการลงทุนของผลิตภัณฑ์กำลังมาก่อนและสองปัจจัยจะสำคัญที่นี่ คนแรกคือการปฏิรูปของ "เช่า" ซึ่งบังคับให้นักพัฒนาที่จะเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในตลาด เป็นไปได้ว่าสิ่งนี้จะนำไปสู่การทุ่มตลาดชดเชยความได้เปรียบราคาของอพาร์ทเมนท์ และปัจจัยที่สอง - อัตราเงินเฟ้อต่ำสนับสนุนให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก สิ่งนี้ทำให้อพาร์ทเมนท์เป็นผลิตภัณฑ์เพื่อการลงทุนได้รับประโยชน์

ฉันเชื่อว่าความต้องการในปีนี้จะเติบโตไปพร้อมกับอุปทานราคาจะยังคงอยู่ในระดับเดียวกันที่ดีที่สุด

Alexander Pogodin, CEO ของ YE'SS Apart-Hotel Chain:

ก้าวของยอดขายของอพาร์ทเมนท์ในเครือข่ายโรงแรมนอกเหนือจากที่เราคาดไว้ มีการใช้งานวัตถุประมาณ 50% มากถึง 90% ของการทำธุรกรรมสำหรับการขายอพาร์ทเมนท์ในเครือข่าย YE นั้นทำขึ้นเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ

สิ่งสำคัญที่ต้องทำเมื่อพยายามแก้ไขเขตข้อมูลกฎระเบียบคือการวาดเส้นแบ่งระหว่างพักอาศัยและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ นั่นคือผู้ที่ได้รับการออกแบบสำหรับผู้อยู่อาศัยถาวรของเจ้าของและผู้ที่ได้รับการออกแบบให้เช่าชั่วคราว ระยะเวลาของการพำนักอยู่ในขั้นเด็ดขาดในเรื่องของข้อกำหนดสำหรับการกรอกโครงการ ไม่เช่นนั้นจะเป็นไปไม่ได้ที่จะตัดสินใจว่าโรงเรียนอนุบาลจะมีความต้องการเป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์หรือไม่จำเป็นต้องใช้ที่จอดรถขนาดใหญ่หรือไม่

ตลาดอพาร์ตเมนต์โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และศูนย์กลางการท่องเที่ยวจะเติบโต นี่คือสิ่งอำนวยความสะดวกโดยความภักดีของธนาคาร คุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์วันนี้ตามโครงการเดียวกันกับที่อยู่อาศัย - โดยได้รับสินเชื่อจำนองอัตราที่เริ่มต้นที่ 9%

เนื่องจากวิกฤตผู้พัฒนากำลังมองหาวิธีแก้ไขปัญหาที่ไม่ได้มาตรฐาน: พวกเขากำลังพยายามที่จะถ่ายโอนศูนย์ธุรกิจที่ยังไม่เสร็จไปยังคอมเพล็กซ์ที่แตกต่างเปลี่ยนความเชี่ยวชาญของพวกเขาและเปลี่ยนจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ไปยังที่อยู่อาศัยเป็นต้น ในฤดูใบไม้ร่วง State Duma พร้อมที่จะพิจารณาร่างพระราชบัญญัติที่จัดทำโดยกระทรวงการก่อสร้างของสหพันธรัฐรัสเซียและสถาบันเศรษฐศาสตร์เพื่อการพัฒนาเมืองในเรื่อง "การนิรโทษกรรม" ของอพาร์ทเมนท์ พอร์ทัลไซต์ตัดสินใจที่จะค้นหาว่าตลาดจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรหากอพาร์ทเมนท์ได้รับสถานะของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

มอสโกซิตีเป็นตัวกระตุ้นสำหรับตลาดอพาร์ทเม้นท์

พวกเขาเริ่มพูดถึงอพาร์ทเมนท์ในฐานะปรากฏการณ์มวลชนหลังจากปี 2549 เมื่อคอมเพล็กซ์หลายแห่งได้รับมอบหมายที่ใจกลางเมืองมอสโก รองนายกเทศมนตรีเมืองมอสโกหัวหน้าแผนกก่อสร้าง Marat Khusnullin กล่าวว่าเจ้าหน้าที่ของเมืองอนุญาตให้สร้างอพาร์ทเมนท์เพื่อสร้างตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีอารยธรรม นักพัฒนาไม่ได้เป็นภาระกับความจำเป็นในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานของคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์เริ่มสร้างอพาร์ทเมนท์ ในทางกลับกันผู้ซื้อใช้โอกาสในการซื้ออพาร์ทเมนท์ในทำเลที่ทำกำไรให้ตัวเองได้ต่ำกว่าตลาดที่อยู่อาศัย 15-20% อย่างไรก็ตามสถานะของกิจการนี้ไม่สามารถดำเนินการต่อไปตลอดกาลเมืองไม่ชอบความจริงที่ว่านักพัฒนากำลังสร้างในสถานที่เป็นระเบียบไม่ได้รับภาระกับสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานที่ใช้สำหรับการอยู่อาศัยถาวร

ในปี 2014 Moskomstroyinvest ได้เริ่มดำเนินงาน "การศึกษา" กับประชาชนอธิบายว่าผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์จะไม่สามารถลงทะเบียนใช้สิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม ฯลฯ

ที่น่าสนใจบิลใหม่ไม่ได้เปลี่ยนสถานการณ์พื้นฐาน ตามความคิดริเริ่มอพาร์ทเมนมีแนวโน้มที่จะปรากฏเป็นสถานที่อยู่อาศัยในบ้านของการใช้งานแบบผสม (DSI) หรือจะเป็นส่วนหนึ่งของอาคารอเนกประสงค์ (MPF) (คำศัพท์ที่นำเสนอโดยสถาบันเศรษฐศาสตร์ในเมือง) จากข้อมูลของ Maria Litinetskaya หุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium Group อพาร์ทเมนต์เสนอให้โอนอพาร์ทเมนท์ไปยังที่อยู่อาศัยชั้นสองที่ซึ่งพวกเขาสามารถลงทะเบียนได้ แต่พวกเขาจะต้องใช้โรงเรียนอนุบาลและโรงเรียนเป็นหลัก สถานที่ นอกจากนี้การเรียกเก็บเงินใหม่ไม่ได้ยกเลิกภาษีทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนจะได้รับเงินในอัตราจากสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์ (โดยเฉลี่ยการชำระเงินจะสูงเป็นสองเท่าสำหรับพาร์ทเมนท์แบบดั้งเดิมในพื้นที่เดียวกัน) ผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์จะไม่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้ ใครต้องการบิลแบบนี้และจะเปลี่ยนตลาดได้อย่างไร?

การโอนอพาร์ทเมนท์ไปยังสถานะที่อยู่อาศัยจะฆ่าตลาดหรือไม่

“ ถ้า“ การนิรโทษกรรม” ไม่ได้ผลกำไรสำหรับผู้ขายนั่นคือนักพัฒนาแน่นอนว่าจะไม่มีการโอนใด ๆ ” Maria Litinetskaya กล่าว“ อพาร์ทเมนท์ที่ถูกกฎหมายจะช่วยให้นักพัฒนาสามารถตรวจสอบต้นทุนของพวกเขาได้ ที่พัก นอกจากนี้ผลที่เกิดจาก“ การเปลี่ยนแปลง” สู่ที่อยู่อาศัยอพาร์ทเมนท์จะกลายเป็นรูปแบบที่เข้าใจและน่าดึงดูดสำหรับผู้บริโภค

ผู้ที่เคยซื้ออพาร์ทเมนท์ก่อนหน้านี้จะได้รับประโยชน์อย่างชัดเจนสำหรับพวกเขา“ นิรโทษกรรม” เป็นโบนัสที่น่าพึงพอใจ: พวกเขาซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่มีส่วนลดให้กับตลาดจริง ๆ ในขณะที่เงินออมมีรูเบิลนับแสน

ความจริงที่ว่าผู้ซื้อได้รับผลิตภัณฑ์ที่เข้าใจได้มากขึ้น - อพาร์ทเมนท์ - เป็นหลักฐานโดยสถานการณ์ในกลุ่ม MR ในฐานะที่เป็น Maria Litinetskaya บันทึกหลังจากการโอนบางส่วนของอพาร์ทเมนเพื่อที่อยู่อาศัยค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมน (อพาร์ทเมนอดีต) เพิ่มขึ้นประมาณ 10% ในแง่ของราคาโดยเฉลี่ยประมาณ 600,000 รูเบิล ในขณะเดียวกันแม้จะมีความแตกต่างในด้านราคา แต่ก็เป็นอพาร์ทเมนท์ที่มีความต้องการมากขึ้นซึ่งส่วนแบ่งในขณะนี้อยู่ที่ประมาณ 85% ของข้อเสนอโครงการทั้งหมด

อันเดรย์บอยคอฟหุ้นส่วน SP จากรัสเซียเป็นลบต่อการเรียกเก็บเงิน โดยทั่วไปเขาเชื่อว่าการริเริ่มสามารถฆ่าตลาด “ คำถามดังกล่าวไม่ได้เกี่ยวกับการโอนอพาร์ทเมนท์ไปสู่ที่อยู่อาศัยในรูปแบบที่บริสุทธิ์ แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงบางส่วนในสถานะทางกฎหมายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในส่วนนี้” เขากล่าว - นี่คือส่วนใหญ่เกี่ยวกับภาระเพิ่มเติมของโครงการนอกเหนือจากที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมซึ่งจำเป็นสำหรับการก่อสร้างอาคารคอมเพล็กซ์ คำถามของปริมาณของโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (ไม่ว่าพวกเขาจะเหมือนกันในการขายที่อยู่อาศัยหรือน้อยกว่า) ยังคงเปิดอยู่จนถึงขณะนี้”

มีข้อสงสัยหรือไม่ว่าการโหลดเพิ่มเติมจะเพิ่มต้นทุนการก่อสร้างอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้และจะ "ดึง" ต้นทุนต่อตารางเมตรขึ้นมาอย่างแน่นอนหรือไม่?

ข้อได้เปรียบหลักของอพาร์ทเมนท์มากกว่าที่อยู่อาศัยในรูปแบบของต้นทุนที่ลดลง (มากถึง 25%) สามารถปรับได้บางส่วนหรือทั้งหมด Andrey Boykov กล่าว - นอกจากนี้ปัญหาของการลงทะเบียนเช่นเดียวกับภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากสถานะที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยยังคงเปิดอยู่ในใบเรียกเก็บเงินใหม่ ดังนั้นการขายอพาร์ทเมนท์ในหลักการอาจไม่น่าสนใจสำหรับนักพัฒนาเนื่องจากความต้องการจากลูกค้าปลายทางลดลง

หัวหน้าแผนกให้คำปรึกษาด้านกลยุทธ์และการวิจัยที่ Welhome Andrey Khitrov เห็นด้วยกับ Andrei Boykov บางส่วน:

อัตราภาษีที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยทำให้ผู้ซื้อบางประเภทคิดเกี่ยวกับความเหมาะสมของการซื้ออพาร์ทเม้นท์ การไร้ความสามารถในการใช้โครงสร้างพื้นฐานในอัตราภาษีที่เพิ่มขึ้นและการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เมื่อคุณได้รับอนุญาตให้ลงทะเบียนในอพาร์ทเมนต์จะนำไปสู่การสูญเสียความสนใจในส่วนนี้ของผู้บริโภค อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ไม่ได้ใช้กับกลุ่มชนชั้นสูง แต่มีผลต่อความสะดวกสบายและอพาร์ทเมนท์ชั้นธุรกิจ

วิวัฒนาการของตลาด: จากบ้านเดี่ยวไปจนถึงบ้านที่เป็นมิตรกับครอบครัว

สำหรับคำถามที่ว่ารูปแบบของผู้ซื้อจะเปลี่ยนไปเมื่อมีการเรียกเก็บเงินหรือไม่ผู้เชี่ยวชาญตอบแตกต่างกัน

ตามมาเรีย Litinetskaya หลังจากการโอนพาร์ทเมนท์เพื่อที่อยู่อาศัยในหมู่ผู้ซื้อสัดส่วนของครอบครัวที่มีเด็กจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากมันเป็นสำหรับพวกเขาที่ห้ามการลงทะเบียนถาวรเป็นสิ่งสำคัญ ดังนั้นอพาร์ทเมนต์หลายห้อง (อพาร์ทเมนต์เก่า) จะเป็นที่ต้องการอย่างมาก

อย่างไรก็ตามมุมมองนี้ไม่ได้ถูกแบ่งปันโดยผู้เชี่ยวชาญคนอื่น

อพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่มักจะสร้างขึ้นในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์ไม่ถูกที่สุด ซึ่งหมายความว่าสำหรับผู้ที่ให้ความสนใจพวกเขานี่ไม่ใช่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกไม่ว่าในกรณีใด ๆ ” อธิบดีศูนย์การลงทุนไอเซนทรา (ไอเอฟซีฮานอย - มอสโก) กล่าว - ผู้ซื้อโดยเฉลี่ยเป็นบุคคลที่ประสบความสำเร็จตั้งแต่วัยกลางคนขึ้นไป โดยทั่วไปภาพของผู้ซื้อจะไม่เปลี่ยนแปลงอย่างยิ่ง เริ่มแรกอพาร์ทเมนท์ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์แรก แต่เป็นการซื้อเพื่อการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยสำหรับเด็ก

ตามที่ระบุไว้โดย Andrei Khitrov ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอพาร์ทเมนต์ได้หยุดที่จะเป็นที่อยู่อาศัย "สำหรับคนโสด" หรือที่อยู่อาศัย "สำหรับแจ็คเก็ต"

ในส่วนยอดผู้ซื้ออพาร์ทเมนไม่แตกต่างจากผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์ ในส่วนของเศรษฐกิจอพาร์ทเมนท์จะซื้อโดยผู้ซื้อที่ไม่มีเงินมากพอสำหรับอพาร์ทเมนท์ในทำเลที่สนใจผู้เชี่ยวชาญกล่าว

หากนักพัฒนาเคยจัดอพาร์ทเมนท์เป็นสถานที่ในใจกลางกรุงมอสโกถัดจากที่ทำงานซึ่งพนักงานและพนักงานออฟฟิศใช้เวลาทั้งคืนหรือเป็นห้องใต้หลังคาสำหรับกลุ่มสร้างสรรค์ตอนนี้ทุกอย่างก็เปลี่ยนไป โครงการที่มีอพาร์ทเมนท์เป็นการพัฒนาที่ซับซ้อนพร้อมอาณาเขตภายใน (เช่นฉันบ้านไวน์และอื่น ๆ ) ซึ่งเป็นที่ที่สะดวกสบายในการอยู่อาศัยกับทุกคนในครอบครัวรวมถึงเด็ก ๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาผลิตภัณฑ์มีการเปลี่ยนแปลง

Maria Litinetskaya ชี้แจงว่าผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ชั้นประหยัดและความสะดวกสบายซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้สำหรับทุกคนในครอบครัว นักพัฒนายังตระหนักถึงสิ่งนี้ตามลำดับในส่วนของมวลที่จัดหาให้สำหรับความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน ไม่จำเป็นต้องพูดว่าผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์เป็นสิ่งจำเป็นพื้นฐานของโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง - เน้น Maria Litinetskaya

“ ความรับผิดชอบต่อสังคมอยู่กับผู้พัฒนา”

อีกปัญหาหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นกับการประกาศใช้เงินที่เรียกว่า Le Cheong Sean หากอพาร์ทเมนท์กลายเป็นที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นไปได้ของการลงทะเบียนถาวร แต่ด้วยการเก็บภาษีเพิ่มขึ้นและ "ความสุข" อื่น ๆ สำหรับผู้ซื้อที่ไม่รู้ข้อมูลใบเสร็จรับเงินสำหรับบริการที่อยู่อาศัยหรือการเยี่ยมชมโรงเรียนอนุบาลที่ใกล้ที่สุด

“ ในระดับหนึ่งนักพัฒนามีความรับผิดชอบต่อสังคมเพื่อให้ผู้คนเข้าใจว่าอพาร์ทเมนท์คืออะไร มิฉะนั้นสิ่งนี้จะมีผลกระทบเชิงลบอย่างมากต่อตลาด: หากมีคลื่นความเข้าใจผิดขายอพาร์ทเมนท์ก็จะเพิ่มขึ้น ผู้คนจะคิดว่านี่เป็นผลิตภัณฑ์ที่ซับซ้อนคลุมเครือและมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์” เลอชองฌอนกล่าว

ลูกค้าที่ไม่มีประสบการณ์ซึ่งหันไปหาหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสงสัยพร้อมที่จะเงียบเกี่ยวกับความแตกต่างของอพาร์ทเมนท์บางส่วนเพื่อประโยชน์ในการขาย

เธอไม่เชื่อว่าความสับสนในหัวของผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์หรืออพาร์ทเมนท์จะแพร่หลาย หากสองปีที่แล้วลูกค้าซื้ออพาร์ทเมนท์โดยไม่คิดเกี่ยวกับจำนวนค่าสาธารณูปโภคและอัตราภาษีผู้ซื้อในปัจจุบันมีความรู้ในเรื่องนี้มากขึ้นและก่อนตัดสินใจจะชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียทั้งหมด

สิ่งที่สำคัญที่สุดในวันนี้คือการให้คำตอบกับผู้ซื้อและนักพัฒนาพาร์ทเมนต์คืออะไร ...

ในปี 2558 อพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์สองแห่งได้รับสถานะสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับที่อยู่อาศัย: โครงการ "ใบหน้า" (Capital Group) และ IFC "Water" (MR Group) บรรณาธิการของพอร์ทัล Novostroy-M.ru พบกับผู้อำนวยการการค้าของกลุ่ม บริษัท อเล็กซี่ Belousov ในการให้สัมภาษณ์กับสิ่งพิมพ์เขาอธิบายเหตุผลในการย้ายอพาร์ทเมนเพื่อที่อยู่อาศัย

ก่อนหน้านี้ Marat Khusnullin กล่าวว่าตั้งแต่ต้นปีเจ้าหน้าที่พิจารณาการโอน 8 โครงการพร้อมอพาร์ทเมนท์ไปยังอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ในปีนี้ตาม Maria Litinetskaya สถานะของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีการวางแผนที่จะได้รับมอบหมายให้ IFC Fili Grad จากกลุ่มนักพัฒนา MR ฯลฯ

ในการถ่ายโอนอพาร์ทเมนท์ที่สร้างขึ้นแล้วไปยังอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยโครงการจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดสำหรับสถานที่พักอาศัย หากมีการจดทะเบียนวัตถุแห่งความเป็นเจ้าของผู้พัฒนาจะนำไปใช้กับคณะกรรมการระหว่างแผนกเพื่อถ่ายโอนสถานที่อยู่อาศัยไปยังสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยและอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยไปยังสถานที่พักอาศัย หากมีการตัดสินใจในเชิงบวกการเปลี่ยนแปลงจะทำกับการลงทะเบียนสถานะของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และออกใบรับรองการเป็นเจ้าของใหม่

สำหรับโอกาสในการแนะนำการเปลี่ยนแปลง RF LC ผู้เชี่ยวชาญยอมรับว่าไม่ช้าก็เร็วสิ่งนี้จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน คำถามทั้งหมดคือเมื่อมีการตัดสินใจขั้นสุดท้ายและในรูปแบบใดที่จะเข้าสู่ LCD ในที่สุด

“ ฉันไม่คิดว่ารัฐบาลจะเลื่อนสถานะของอพาร์ทเมนท์ออกไปเป็นเวลานาน” มาเรียลิตินเน็ทคายากล่าว - การอภิปรายเกี่ยวกับชะตากรรมในอนาคตของรูปแบบและดังนั้นมันจึงกินเวลาทั้งปี 2557 และครึ่งปี 2558 ความไม่แน่นอนรบกวนการพัฒนาของตลาดต่อไปดังนั้นสิ่งที่สำคัญที่สุดในวันนี้คือการให้คำตอบที่ชัดเจนแก่ผู้ซื้อและนักพัฒนาว่าจะรออะไรเมื่อซื้อและสร้างอพาร์ทเมนท์

คุณไม่ควรรอการเปลี่ยนแปลงใน RF LCD ก่อนสิ้นปีอังเดรบอยคอฟเชื่อ ตามความเห็นของเขาปัญหาของอพาร์ทเมนท์จะได้รับการแก้ไขภายในสิ้นปี 2559 เขายังตั้งข้อสังเกตอีกว่าบางโครงการของอพาร์ทเมนท์นั้นไม่ใช่ ในบางกรณีโรงแรมเหล่านี้เป็นที่พักระยะสั้นและระยะกลางและผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์เหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ตัวอย่างคือความซับซ้อนของกลุ่มผู้บุกเบิกกลุ่มแนวดิ่งของ NAI Becar และอื่น ๆ