"2016. január 1-jétől az adótörvénykönyv egy új cikkel egészült ki, amely szerint az ingatlan főszabály szerint legalább 5 évig az adófizető tulajdonában kell lennie" - Petr Zakharchenko, adótanácsadó

Címkék:

Téma: változások az adótörvénykönyvben

Program: "Adóközpontúság"

Vendég: Petr Zakharchenko, okleveles adótanácsadó és ügyvéd, az Orosz Föderáció Adótanácsadói Kamarájának Perm-fiókjának tudományos szakértője és ügyvezető tanácsának tagja

Előadók: Andrey Denisenko; Natalia Rusakova, a "Magnat-Perm" jogi ügynökség vezetője

Kellemes délutánt barátaim! Andrey Denisenko van a mikrofonnál, ez az Adó akcentus program. Ma, mint általában, Natalya Rusakova, a Magnat-Perm ügyvédi iroda vezetője segít ebben. Natalia, szia!

Szia Andrei!

Mai vendégünk pedig Petr Zakharchenko, okleveles adótanácsadó és ügyvéd, az Orosz Föderáció Adótanácsadói Kamarájának Perm-fiókjának tudományos szakértője és kormánytanácsainak tagja. Most mindent elolvasok, az „Basis” képzési és módszertani központ igazgatója, az „Basis- LLC” adóügyi gyakorlatának vezetője tanácsadás ". Peter, köszöntöm.

Jó napot!

Ma pedig az ingatlanügyletek megadóztatásáról fogunk beszélni, egyébként már 4 kérdést kaptunk az oldalról. Figyeljen, és már fogadunk hívásokat, nos, barátaim, fogadjuk a hívásokat valamivel később, miközben kitaláljuk azokat az alapvető kérdéseket, amelyeket magam is felhalmoztam. Natalya, Petr, kezdjük a legegyszerűbbel, milyen árnyalatok vannak az ingatlanügyletek megadóztatására a modern jogszabályok szempontjából? Milyen érdekes dolgok jelentek meg a közelmúltban ezen a területen, mire kell figyelni?

Nos, valószínűleg érdekes megnevezni azokat a főbb változásokat, amelyek lehetővé teszik vagy elősegítik az adófizetők számára az ingatlanok - ingatlanok - értékesítését. Sok rádióhallgató valószínűleg emlékszik és tudja, hogy az ingatlan értékesítésekor a jogalkotó megengedte, hogy az eladási ár 100% -ának megfelelő adókedvezményt alkalmazzanak a több mint 3 éve birtokolt ingatlanokra, azaz gyakorlatilag nem volt fizetendő adó, az adóalap 0% volt, és nem fizetett adót. 2016. január 1-jétől az adótörvénykönyv egy új cikkel egészült ki, amely szerint az ingatlan főszabály szerint legalább 5 évig az adófizető tulajdonában kell lennie, kivéve ezeket az eseteket, kivételt képez az ingatlan tulajdonjoga több mint 3 évig, ha privatizációból származik, közeli rokonok közötti ajándékozási megállapodás alapján, vagy öröklődött. Ez az egyik újítás. Általánosságban elmondhatjuk, hogy az adótörvénykönyv fejezete 2016. január 1-je óta jelentős változásokon megy keresztül. Különösen az ingatlanok tekintetében a második, egy másik fontos változás, amelyet egyes ingatlanügynökök már forradalmianak neveznek, amiről már régóta vitattak, az ingatlan adásvételi ügyletekben olyan ingatlanokra utalunk, mint lakások, szobák, telkek, nyaralók, részvények bennük. Az adóalap megállapításakor, azaz az a jövedelem összege, amellyel az eladónak adót kell fizetnie, a január 1-jén megállapított kataszteri érték 70% -ának együtthatóját alkalmazzák. Azok. ha a 16. január 1. előtt megkötött ügyletek esetében a felek az adásvételi szerződésben önállóan határozzák meg azt az árat, amelyért eladják, illetve vásárolják, a január 1. utáni ügyletek esetében a felek a megállapodás értelmében is szabadok, de adóügyi szempontból az adóhatóság elfogadja a 70. cikket. A kataszteri érték% -a.

Ezt valószínűleg az úgynevezett fiktív ügyletek minimalizálása érdekében tették, amikor például 1 rubelért egy lakást vagy egy földterületet eladok megállapodás alapján, a többit készpénzben kapom.

Lehet, hogy ebben az esetben nem teljesen helyes fiktívnek nevezni őket, de az úgynevezett egymillió tranzakciók nagyon gyakoriak voltak, annak ellenére, hogy az adótörvénykönyv általános rendelkezései szerint az adóhatóságnak számos sajátosság miatt joga van ellenőrizni a tranzakciókat, ellenőrizni a tranzakciók árát. Gyakorlatom során soha nem találkoztam olyan adóhatósággal, amely kérdést tett volna fel az adófizetőknek, miért millió, miért nem 5, nem 7 stb. De mindenki tudja, hogy a gyakorlatban ez történik, és figyelembe véve, hogy a jogalkotó nagyon komoly figyelmet fordít az állampolgárokra-adófizetőkre, konkrétan a személyi jövedelemadó tekintetében, ez az egyik olyan változás, amelyre valójában számítottunk, azaz ismert volt.

Van egy kérdésem, Petr Igorevich. Itt van a "minimális határidő az ingatlan tulajdonjogának" fogalma, tudna részletezni, milyen újításról van szó a törvényben?

Pontosan ez a része annak a változásnak, amelyről beszélek, az adótörvénykönyv 23. fejezetét - a személyi jövedelemadót - kiegészítette a 217. cikk, amely meghatározta az "ingatlan tulajdonjogának minimális határideje" fogalmát annak érdekében, hogy például egy ügyletből származó jövedelem adóztatása alól mentességet kapjon. vétel / eladás általános alapon. Ez a minimális birtoklási idő, mint mondtam, január 1-től 16-ig 5 év, van kivétele, amikor 3 év lehet, ismételten megismétlem ezeket a kivételeket - az ingatlanokat privatizáció után, örökléssel vagy adományként kell megkapni közeli rokonok között, amelyeket a család törvénykönyvének rendelkezései határoznak meg. A szövetségi jogalkotó azonban megváltoztatta ezt az ingatlan tulajdonjog minimális időtartamát. Az Orosz Föderáció alanyának hatóságai esetünkben a Permi Terület törvényhozó közgyűlése, jogukban áll ezt az időszakot "0" -ra, azaz. ahogy jónak látják.

Milyen időszakban használhatják a kifejezés rövidítését, vagy bármikor?

Bármely időszak január 16. után 16. Most összejöhetnek, és a megfelelő regionális törvény 16-tól lép életbe.

Egyértelmű. Egyelőre nem tudni, milyen kedvünk van a törvényhozó közgyűlésben ebben az ügyben?

Még nem tudok erről.

Elolvasok pár kérdést, amelyet az oldalon kaptunk. Valériát érdekli, hogy milyen típusú adók jelennek meg ingatlanvásárláskor.

Nagyon tág kérdés, azaz először is meg kell értenünk, hogy a szerződés melyik oldalát képviseljük. Ingatlan adás-vétele - hagyományosan két oldal van - az eladó és a vevő. Ennek megfelelően az egyik fél átutalja a pénzt, és eszközt kap e pénz átutalása ellen. Ennek megfelelően az eladó számára ez személyi jövedelemadó, mert az ingatlan eladásából jövedelmet kap. Miután megkapta ezt a jövedelmet, ennek megfelelően köteles fenntartani ezt az ingatlant, akkor itt a magánszemélyek vagyonára kivetett adóról van szó, legalábbis ez. Ez az a 2 adó, amelyet mindenképpen mi, ill. Természetesen folytathatja, és az adók mellett nevezze meg az állami vámot, amelyet át kell utalni a költségvetésbe, vannak apróságok, ahogy mondani szokták.

A kataszteri értékről beszélünk, honnan vesszük? Ha jól tudom, január 1-jén, 16-án a Perm területén az ingatlanadó lép életbe, és a kataszteri érték kiszámítása lesz érvényben, ezek is vagyonnal kapcsolatos ügyletek, vagy összekeverek valamit?

Annak érdekében, hogy a szerződő felektől ne legyenek kérdéseik, azaz azok számára, akik ingatlanokat vagy földeket szándékoznak ott értékesíteni, a kataszteri kamarától igazolást rendelve megállapíthatjuk eszközünk kataszteri értékét. Ennek megfelelően ez a tanúsítvány feltünteti az ingatlan értékét, és ezen információk szerint az adóhatóság meghatározza ezt a jelenleg rendelkezésre álló 0,7-es együtthatót. Általános szabályként évente, legkésőbb a jelentéstételi évet követő év március 1-jéig a nyilvántartási hatóságok, az önkormányzati hatóságok kötelesek tájékoztatni az adóhatóságokat a kataszteri értékről és általában az ingatlanobjektumok jelenlétéről a joghatósági területen a tárgyév január 1-jétől. Ennek megfelelően az első ilyen információt az adóhatóság 16 második negyedévében kapja meg, de a gyakorlat és a bűnüldözés ... mindezt 2017-ben fogjuk látni.

És ha látjuk, hogy ennek az objektumnak a piaci értéke kellően alacsonyabb, mint a kataszteri érték.

Most megszoktuk, hogy a kataszteri érték alacsonyabb, mint a piaci érték.

Biztos.

Talán fordítva?

Nem láttam csak ilyen helyzeteket, éppen ellenkezőleg, de gyakran, amikor az ingatlanügynökök a gyakorlatban hozzám fordulnak, nagyon gyakran felmerülnek olyan helyzetek, amikor ez a kataszteri érték piaci szinten van, és az eladó, ebben az esetben ez a kérdés természetesen előfordulhat, hogy az eladó készen áll az ár csökkentésére, de nyilvánvalóan kevesebb, mint 70%, vagy nem akarja ezt megtenni, vagy az ingatlanügynökök kreatív emberek, azt hiszem, kitalálnak valamit.

Mindenki bíróságra megy védekezni, változtatni?

Ebben az esetben végül is a védekezés olyan dolog, amelyet meg kell védenie még a tranzakció megkötése előtt, a befejezés előtt, amikor hallgatóink vagy adófizető állampolgárok szembesülnek ezzel a problémával. Sem a mai adás után, sem január 1., 16. után, hanem április - június 17-én, amikor megkapja az adóhatóságtól az adóbevallás benyújtásának, az adóösszeg, 20 százalékos bírság, büntetések stb. ., azaz ebben a pillanatban az adózó, sajnos, a többség éppen ezt teszi, elkezdi kitalálni, miért kellene fizetnie egy ilyen és olyan összeget, bár a szerződésben és a személyi jövedelemadóval ellátott adóbevallásban „1 milliót” írtak, amelyet őszintén benyújtott az adóhatóságnak jelezte, hogy joga van 1 millió rubel összegű adólevonásra, és általában nincs fizetendő adója. Ekkor már késő lesz a kataszteri érték fellebbezése, illetőleg ezt legalább abban az évben kellett volna megtenni, amelyben vállalja ezt a vételi / eladási tranzakciót. Nos, amennyire megértem, mivel ezt a kérdést már a levegőben is tárgyalták, a kataszteri érték fellebbezésének eljárása nem olyan egyszerű és nem is olyan olcsó, és nem is mindig elérhető.

Elméletileg létezik valamiféle eszköz ... ezért vettem például valamilyen területet Kungur közelében, ahol állandóan vannak víznyelőink, karsztüregeik, aztán egyszer - a helyszín fele átesett valahol a pokolba, most már csak a webhely fele van , bár a kataszteri útlevél szerint teljes egészében. Menjek bíróságra és mondhatom, kedves barátaim, most még milliót sem ér, ott 50 ezerbe kerül.

Ilyen tragikus következmények nélkül is joga van jelentkezni, és először a vitarendezési bizottsághoz, illetve jelentést készít az értékelő cégtől, új felméréseket készít a kataszteri szakemberekről stb. Természetesen megteheti ezt.

De az értékelés ebben az esetben a benne rejlő bizonyíték, a fő bizonyíték lesz?

Ó, persze. Általános szabály, hogy Önnek és nekem nincsenek ismereteink arról, hogyan végezzük el ezt az értékelést, illetve véleményünk arról, hogy ez az oldal érdemes-e 50 vagy 130 ezer vagy millió kudarc után, nem alkalmazható.

Majd, Pjotr \u200b\u200bIgorevics, bocsásson meg, útközben rögtön megkérdezem, akkor talán van valami tanács a hallgatóinknak, mit kell tenni 16-ban, hogy elkerüljük a különféle díjak ilyen különbségét?

Tudod, ma valószínűleg két okból nehéz ilyen tanácsokat adni. Első. Amint azt a gyakorlat mutatja, az ingatlanvásárlási / -eladási tranzakció gyakran spontán jellegű, ilyen igény különféle okokból merült fel, illetve az objektum megvalósítása folyamatban van. Ismét, amint azt a gyakorlat mutatja, az ingatlanobjektum megvalósítása a legtöbb polgár számára komoly lépés, felelősségteljes cselekedet, amelyet évente sem végeznek el. Jelenleg legalább igazolást kérhet ugyanattól a kataszteri kamarától, és csak megkérdezheti, hogy mi az ingatlanom kataszteri értéke, és csak azután hozzon magának döntést, tegyen néhány intézkedést helyettem, akár vitatni akarom ezt az értéket, akár nem, ismét felismerve, hogy a bírósághoz fordulás és a fellebbviteli bizottsághoz való jelentkezés előtt van egy előzetes periódus. Ezt a kifejezést hagyományosan attól a pillanattól kezdve számolják, amikor az illető megtudta vagy meg kellett volna tudnia a jogainak esetleges megsértését, amint azt hiszi, így valószínű, hogy most meglehetősen nehéz valamit tanácsolni. Az egyetlen, aki jelenleg többé-kevésbé előnyös helyzetben van, azok a személyek, akik a követelés jogának átruházását a tőke részvételi megállapodások alapján feltételezik. Az új szabály addig nem vonatkozik rájuk, amíg az ingatlanátruházási okiratot alá nem írják. Amíg ez a törvény nem áll rendelkezésre, ez nem ingatlan. Csak így lehet. Új épület eladása a befejezetlen szakaszban ...

Azok. új épületekkel egy kicsit könnyebben kiderül?

Nos, valószínűleg nem könnyebb, de annak a ténynek köszönhetően, hogy ez továbbra is tulajdonjog, és nem tulajdonjog, más adózási eljárás vezérli.

De a kataszteri értéknek ez a felülvizsgálata ugyanúgy igaz mind a telkekre, mind a lakásokra, ha a lakás vagy isten adta, a ház egésze megváltozott, akkor emlékszünk egy példára, amikor például bejárat omlott össze Kuibysheven, de valószínűleg ebben a házban a lakások költségei is összeomlottak, legalábbis a piaci érték. Ugyanígy fordulhatunk a bírósághoz is, és e feltételek változásával kapcsolatban kérhetünk vagy követelhetjük a ház ingatlan kataszteri értékének átértékelését.

Azt hiszem, igen.

Az Adóhangsúlyos Program Natalia Rusakova, a Magnat-Perm ügyvédi iroda vezetője segít nekem annak lebonyolításában. Vendégünk Petr Zakharchenko, okleveles adótanácsadó és ügyvéd, tudományos szakértő tagja, harmadszor is megtanulom, Peter, olvasni a hozzászólásaidat, ez helyes?

Igen, szerintem elég. Adótanácsadó.

Oké, adótanácsadó, vágjunk neki. Nézze meg az oldalt, barátaim, az összes Peter regália listáját.

Akkor volt egy kérdésem, az alapján, amit megbeszéltünk. Hogyan értheti meg akkor az az egyszerű adózó, aki nem rendelkezik úgyszólván az adótörvénykönyv összes szabályával, mennyi adót kell fizetnie az ingatlan - lakás, ház - eladásáért?

Megvan. Először is, egy egyszerű adózónak még mindig el kell olvasnia az adótörvénykönyv 220. cikkét, legalább egyszer, rövid. A legnagyobb nyertesek azok az adófizetők, akik tudják, hol rejlik és mi az adótörvénykönyv. Tehát, ami a megvalósítást illeti, valószínűleg könnyebb elmagyarázni egy konkrét példával. Tegyük fel, hogy 3 millió rubel értékű lakást adunk el. Ez azt jelenti, hogy 3 millió rubel összegű jövedelmet kapunk, és általános szabályként, mivel magánszemélyként kaptuk meg ezt a jövedelmet, az úgynevezett adóköteles alap ezen összegéből kell fizetnünk a személyi jövedelemadó 13% -át. Ezt a jövedelmet, vagy ahogy az adótörvénykönyv mondja, az adóalapot, jogunk van csökkenteni. Az első az, amit sokan tudnak, és amiről ma beszélünk, ha több mint 5 évig birtokoltuk ezt az objektumot, akkor csökkentjük azt az összeget, amelyért kaptuk, azaz 3 millió, amelyért eladtuk, mínusz 3 millió rubel, illetőleg az adóalap "0", nulla szorozva az adókulcs 13% -ával - nincs fizetendő adó. A második helyzet - 3 éve birtokoljuk ezt a tárgyat, és adományozási megállapodás alapján kaptuk meg, a nagymama lakást adott az unokának. Ennek megfelelően, mivel ezt az objektumot 3 évig birtokoltuk, adományozási megállapodás alapján kaptuk meg, ez azt jelenti, hogy ez alól kivételt képeznek a szabályok, és ismét kapunk egy 100% -os levonást az árból, amelyért eladtuk. A harmadik helyzet - senki nem adta meg nekünk, és 5 éve nem birtokoljuk, ezért adót kell fizetnünk. Az egyik feltétel, amelyet az adózó választhat, az, hogy csökkenti a kapott jövedelem összegét a felmerült dokumentált kiadások összegével - a létesítmény beszerzésével, építésével és a szükséges munkával kapcsolatos kiadásokkal. Tegyük fel, hogy 2 millió rubelért vettük ezt a lakást, 3 millió mínusz 2 millió rubelért - egymillió rubelből 13% -os adót fizetünk.

A közjegyzői szolgáltatások beleszámítanak a költségekbe?

A költségek magukban foglalják azokat a költségeket, amelyek nélkül lehetetlen lesz az objektum használata, azaz ha ingatlanobjektumot szerezünk, folyamatban van az építkezés, akkor az objektum elkészítésének költségeiről beszélünk, azaz nem arról beszélünk, hogy milyen színű lesz a tapéta és mennyibe kerülnek, és milyen javítás lesz. Nos, ennek megfelelően az utolsó lehetőség, amikor nincsenek dokumentumaink, honnan vettük ezt az objektumot, vagy vannak ilyen dokumentumaink, de például esetünkben ez egy példa lesz arra, hogy kevesebb mint egymillió rubelért vettük ezt a lakást. Az adózónak joga van megerősíteni anélkül, hogy 1 millió rubel összegben csökkentse az adólevonáshoz kapott jövedelem összegét. Ez azt jelenti, hogy ez felhasználható vagy olyan helyzetben, amikor nincsenek ilyen dokumentumok a kiadásokra, vagy amikor vannak dokumentumok a kiadásokra, de azok milliónál kevesebbek. Ebben az esetben 3 millió mínusz 1 millió adólevonás - 2 millió rubelből meg kell fizetnünk a megfelelő összegű adót.

És mi lenne, ha a lakást bérelt házban vásárolták volna, de az úgynevezett lakást befejezés nélkül, azaz. egyértelmű, hogy egy lakásban nem lehet befejezés nélkül élni, előbb meg kell javítani. Hozzáadhatja a javítás költségeit?

Ugyanez ugyanaz, milyen 2 millióra?

2 millióért vettük, aztán egymillióért megjavítottuk, aztán 3 millióért eladtuk.

Ha vannak dokumentumaink, amelyek megerősítik a felmerült költségek megvalósíthatóságát, valóságát, azaz ha ezek néhány becslés, ez azt jelenti, hogy a szükséges mennyiségű anyagok vásárlását igazoló dokumentumok, igen, az adózónak joga van az adóalap csökkentésében figyelembe venni az objektum céljára alkalmas állapotba juttatásának költségeit.

De ki értékeli ezeknek a költségeknek a szükségességét, ki dönti el, hogy racionálisan szereltem-e be a lakásba egy arany WC-t?

A helyzet az, hogy egy ilyen szükségességet valószínűleg senki sem értékel. Az adótörvénykönyv megállapítja az adózó kötelezettségét vagy jogát, hogy részt vegyen a javítással, rekonstrukcióval és korszerűsítéssel kapcsolatos kiadások költségeiben, és amikor az adózó benyújtja az igazoló dokumentumokat az adóhatósághoz, akkor az ezen dokumentumokkal rendelkező adóhatóságnak irodai ellenőrzést kell végeznie. Igen, arról beszélünk, hogy az adóhatóság ezen szakembere kezdetben becslést készít, majd a jogszabályok, a kialakult bírói gyakorlat stb. értse meg, hogy ezek a költségek miért voltak szükségesek, képes volt-e igazolni, igazolni stb.

Az adóhatóság megkérdezi, miért nem egyszerű kerámiákat szállított, hanem aranyat?

Ha adóhatóság lennék, azt mondanám, hogy a WC-k nem szerepelnek az előírt minimumban. A szükséges minimum - például lakást vásárolt ...

Négy fal, padló és mennyezet.

Igen, igen, azaz és nincs ott padlód, és általában nincs semmi, és tenned kell valamit ellene, a kezdeti szakaszban ki kell töltened a padlókat, mert ha nincsenek benne ablakok és ajtók, akkor alapvetően nem veszel lakást, az lesz nem lakás, ez valami befejezetlen dolgot jelent. Ez a norma nem csak a lakásokra vonatkozik, hanem egy befejezetlen házra is, igen, ez egy nyaraló, az építkezés egy szakaszában bejegyezték, de mivel még mindig befejezetlen, azt jelenti, hogy Ön viseli a befejezésének költségeit.

Az úgynevezett tetős doboz. Megnéztem az oldalról érkező kérdéseket. Itt, figyelj, még mindig van egy kérdés, természetesen ez is széles, de tartalmazza az "ingatlan" szót, ezért felteszem. Elena megkérdezi: „Jó napot! Az országfő elmondta, hogy a kisvállalkozásoknak nem lesz adóemelése, a kisvállalkozásokat azonban érintik az adóigazgatás változásai, az emelés, az ingatlanok kataszteri értékének változása, a jegybanki változás. Hová fordulhat a vállalkozó, hogy minősített választ kapjon, figyelembe véve tevékenységének sajátosságait? " Nos, menjünk ingatlanra. Ott az ingatlan kataszteri értékének változása károsította a vállalkozó tevékenységét, hová fordulhat jogainak védelme érdekében?

Nem egészen értettem a kérdést abban a részben, hogy az ok-okozati összefüggés - az államfő megígérte, hogy az adók nem nőnek, még nem nőttek. És abból a szempontból, hogy hova kell mennie, azaz először a kataszteri érték fellebbezéséről, Natalja, segítsen nekem, a viták rendezésével foglalkozó egyeztető bizottságnak, a kataszteri érték fellebbezéséről a Rosreestrnél valójában ez nem fordul elő ilyen gyakran. A megismerés napjától számítva 6 hónapon belül kapcsolatba kell lépnünk ezzel a bizottsággal, azaz amikor meg kellett volna találnunk, azaz január 1-jétől az új törvény, amely megállapította ezt a kataszteri értéket, és ha ennek a vitarendezési bizottságnak a határozata nem felelt meg nekünk, akkor jogunk van megfelelő nyilatkozattal a bírósághoz fordulni.

Sőt, ez az időszak 6 hónap, nem áll helyre. Hiányzott - és ennyi, sajnos a problémái.

Ezenkívül az új kataszteri érték attól az időponttól lép hatályba, amelyben megkapta a vitarendezési bizottság vagy a bíróság határozatát.

Még mindig van ilyen kérdésem - a kataszteri érték. Általában milyen időtartamra jön létre, azaz milyen gyakran változhat. Nos, nálunk infláció van, az árak emelkedni szoktak, igen, azt akartam mondani, előre-hátra ugranak, de állandóan ugyanabba az irányba ugranak, és az államnak olyan természetes igénye van, hogy minél többet és minél többet gyűjtsön. úgyszólván közelebb a megfelelő árcédulához. Például az infláció évi 12%, és milyen gyakran számítják újra a kataszteri értéket?

Ha jól emlékszem a jogállamiságra, a jogalkotónak joga van annyit változtatni a kataszteri értéken, amennyit csak akar, de legalább 3 évente egyszer. Úgy gondolom, hogy ez a helyzet többé-kevésbé rendeződik, mert az első viták a kataszteri értékkel tavaly kezdődtek, és már nem hallanak ilyen élénk történeteket, amikor az 50-szeresét túlértékelik, vagy néhány hasonló esetet ebben az évben már nem hallanak.

Fogadjuk a hívást, jó napot, máris éterben vagy, mi a neved és a kérdésed?

- Helló, itt Igor. A kérdés az, hogy itt van egy cserekereskedelmi megállapodás, például mostanra megnőtt az autók ára, egyes modellek ára megegyezett a lakás költségével. Ha egyszerűen megegyezik a gépkocsi lakásra cseréjéről, hogyan számítják ki az adóalapot, és általában szükség van-e rá, ha egyszerűen csereegyezmény van?

Kösz.

Általános szabály, hogy a polgári törvénykönyv rendelkezései szerint cserekereskedelmi megállapodás alapján mindkét fél eladóként és vevőként egyaránt jár el, ezért természetesen kötelesek vagyunk meghatározni mindkét fél adóalapját, és külön ki kell emelnünk, hogy azok az adólevonások, amelyekről beszéltünk, ingatlanra alkalmazható, azaz egy autó esetében más vagyon fogalmát alkalmazzuk, és általános szabályként az összeget kell kivetni, amelyért az autót eladták, mínusz 250 ezer rubel, illetve, levonva azt az összeget, amelyért megvásárolták. Csereszerződés megkötésekor a feleknek meg kell érteniük, hogy mindegyiküknek milyen adókövetkezményei vannak. Ha lakást kapok autóért cserébe, ez egyenértékű cserével vagy pótdíjjal történő cserével kötött megállapodás, és e következmények alapján már lehet következtetéseket levonni, de nem fog csökkenteni az adóköteles bázist egy megvásárolt autó eladásakor.

Világos, de egy lakás egy lakáshoz, amikor például egy 4 szobás lakást 2 szobás és egy egyszobás lakásra cserélhet felár ellenében, egy az egyben.

Ha ez további fizetés nélkül történik, akkor ebben az esetben az adóalap nem merül fel, időszak. És ha azt mondjuk, amikor a csere egyenlőtlen, akkor meg kell határoznunk, hogy mikor keletkezett. Az adótörvénykönyv megállapítja, hogy az ingatlanszerzéssel kapcsolatos adólevonások mellett az adózóknak joguk van az ingatlan értékesítésével kapcsolatos levonások előnyeinek kihasználására is, és itt egy adott adózónak meg kell határoznia, hogy használta-e ilyen levonást, joga van-e rá, és milyen összegeket kell megtennie. ebből az üzletből van.

Van még egy ilyen kérdésem. Magyarázza el az adó kiszámításának algoritmusát olyan helyzetben, amikor például egy 16 éves adóalany elad egy lakást, amelyet örökséggel kapott egy szülőtől, aki január 16-án halt meg. Valójában egyrészt a megjelölt dátumtól kezdve új eljárás volt érvényben az adóalap meghatározására, másrészt csak a január 1. után vásárolt ingatlanokkal folytatott ügyletekre vonatkozik.

Ugyancsak nem értette a kérdést, azaz január 1., január 1. után - ez január 1. után következik, vagy arra gondolsz, hogy január 1. az a nap, amikor a törvény új verziója nem érvényes.

A 382. szövetségi törvény szerint, amely kiegészítette az adótörvénykönyvet a 217. cikkel, az adó megadóztatásának speciális eljárásáról beszélünk, amelyről ma beszélünk, a megfelelő cikk január 16-án lép hatályba.

Peter, egy másik kérdés, hogy ha egy lakásnak több tulajdonosa, közös tulajdonosa van, hogyan oszthatnánk el közöttük ezt az adót, ha mondjuk 3-an, és mindhárman úgy döntenek, hogy eladják a lakást? És rögtön a kérdés nyomán, ha csak az egyik tulajdonos adja el a tulajdonrészét a lakásban, akkor mik az árnyalatok és vannak ilyenek?

A jogalkotó logikus és következetes, azaz. ha az ingatlan részesedése nemcsak a lakásban van, azaz. ezek telkek, nyaralók, nyaralók, házakat a tulajdonosok adnak el, akkor a tulajdonosok mindegyike adót fizet a tulajdonában lévő részesedés arányában, ha az ingatlan eladásakor adókövetkezményekről beszélünk. Hasonlóképpen, mindegyik tulajdonos, ha rendelkezik ilyen joggal, jogosult adókedvezményre, amely az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódik azon részvényekben, amelyekben megszerzi, azaz Mármint a személyi jövedelemadó összegének 13% -ának megtérülését az ingatlan vásárlására fordított összegből. Érdekes helyzet áll elő, amikor például a házastársak közös közös ingatlant adnak el, akkor ebben az esetben szabadon vehették igénybe az 50–50-es adókedvezményt, általános szabályként, azaz felét, vagy ossza szét ezt az adólevonást bármilyen arányban 0 és 100 között.

Még egy kérdésem volt. Igazából a házastársakról beszélgettünk. Vegyük a hívást. Jó napot, mi a neved és a kérdésed?

- Fedor vagyok, talán már a kérdésemre volt a válasz, csak hallgattam. Érdekel, hogy tudod mit ... mondjuk szeretnék egy unokámnak ajándékutalványt adni, tehát adót is levonnak ebből a tranzakcióból, vagy mi?

Köszönöm a kérdést.

Valószínűleg ugyanúgy meg kell ismételnem, Pjotr \u200b\u200bIgorevics, ajándékként.

A közeli rokonok közötti ajándékozási tranzakciók adómentesek, azaz ha a kérdés az, hogy az unokának kell-e fizetnie adót az ajándékba kapott lakásból - nem, nem szükséges, ha ezt a lakást közeli rokonától kapja. Ha ez egy nagyapa, akkor a család törvénykönyvének rendelkezései szerint nem lesz adóköteles alap. De ha az unoka, kevesebb mint 3 évig birtokolja a lakást, úgy dönt, hogy eladja, akkor itt az általános rendelkezések vezérlik - az adót a befolyt adó összegéből kell megfizetni.

Azok. lesz-e számítás az általános szabályok szerint?

Igen, figyelembe véve azokat az előnyöket vagy levonásokat, amelyekről ma beszéltem.

Az ingatlanadó-levonás egy éven belüli újbóli megadásáról, ha valaki többször ad lakást vagy lakást, akkor itt van egy boldog ember, aki nem tudja, hova tegye a pénzt.

Ismét ki kell találnunk, az ingatlan értékesítésével vagy megszerzésével kapcsolatos adólevonásról beszélünk, nagy valószínűséggel az adótörvény 2014. január 1-jei változásáról beszélünk az ingatlan megszerzésével kapcsolatos vagyon levonása tekintetében. Abban a változatban, amelyben a törvényt ma alkalmazzák, ingatlanvásárláskor az adózónak joga van a 2 millió rubelt meg nem haladó összeg 13% -ának megfelelő vagyonlevonásra. Ez a 2 millió rubel mind egy ingatlanobjektum, mind több ingatlanobjektum keretein belül több év alatt elkölthető, akkor ha ingatlanlevonásról beszélünk, amikor ez az adózó évente többször vásárol. Ha 1 millió rubel értékű ingatlanlevonásról beszélünk, ami ingatlanobjektum értékesítéséhez kapcsolódik, ma ezt az esetet fontolóra vettük, lakást adunk el, nincsenek okmányaink vagy vannak dokumentumaink, de kevesebb, mint egymillió rubel, millióval szeretnénk csökkenteni , akkor ez a levonás korlátlan számú alkalommal felhasználható az élet során, de évente egyszer, azaz adózási időszakonként egyszer.

De mindenesetre ez az a jog, amelyet az adótörvénykönyv ad?

Igen, persze.

A jog gyakorolható vagy nem. Fizethet, de nem kaphat - van ilyen jog.

Jobb, ha megkapod.

Nos, barátaim, be kell fejeznünk, szeretném mindenkinek azt kívánni, hogy az újév előtti régi évben kapjon fizetést. Hadd emlékeztessem önöket arra, hogy az adó akcentusa című műsort közvetítettük, amelynek házigazdája Andrey Denisenko volt, műsorvezető társam, Natalya Rusakova, a Magnat-Perm ügyvédi iroda vezetője segített nekem, vendégünk Peter Zakharchenko szakértő, okleveles adótanácsadó és ügyvéd volt. Maradjon az Echo-n, sok érdekes dolog van még előttünk. Találkozunk!

A Pénzügyminisztérium újítása a lakások értékesítése esetén a jövedelemadó alóli teljes mentességhez való jog megváltoztatására vonatkozik. Most, az ingatlan értékesítésekor az adótörvény lehetővé teszi az állampolgárok számára, hogy ne fizessenek jövedelemadót a teljes kapott összeg után - feltéve, hogy a lakás, ház vagy telek több mint öt éve birtokolták (a 2016. január 1. előtt vásárolt ingatlanok esetében - 3 éve).

Ha az eladott ingatlan tulajdonjoga kevesebb volt, mint öt év (a 2016. január 1. előtt vásárolt ingatlanok esetében - kevesebb, mint 3 év), akkor 1 millió rubelt vonnak le a kapott jövedelemből, vagy opcionálisan a megszerzéséhez szükséges dokumentált kiadások összegével, és a fennmaradó összegből 13% jövedelemadót fizetnek.

Bekezdésekkel összhangban. 1. cikk 1. o. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 220. cikke rendelkezik tulajdonjoggal. adó levonása a lakás eladásából kapott összegben, feltéve, hogy az kevesebb mint 5 évig volt a tulajdonában (2016. január 1. előtt vásárolt lakás esetében - kevesebb, mint 3 év), de legfeljebb 1 millió rubel ... Így ha egy lakást olyan áron adnak el, amely meghaladja a megadott határt, akkor ettől a többlettől 13% -os adót (személyi jövedelemadót) kell fizetnie.

Adókedvezmények

A lakás eladása, akár egy másik ház vásárlása céljából is, jövedelemnek minősül és 13% -os jövedelemadó-köteles. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve szerint az adóbeszedésre és az alóli mentességre vonatkozó következő szabályok érvényesek:

Eladó

Az otthoni eladó teljesen mentesül az adófizetési kötelezettség alól, ha legalább 5 éve tulajdonosa ennek az otthonnak (a 2016. január 1. előtt vásárolt ingatlanok esetében - 3 év). Nem számít, hogyan lett a lakás tulajdonosa - vásárolt, privatizált, örökölt. Az adókedvezmény megszerzéséhez kérelmet kell írnia a nyilvántartásba vétel helye szerinti adóhivatalhoz, különben kénytelen lehet mind az adót, mind a bírságot és a kötbéreket megfizetni, ha ezt nem teszi meg időben (a tranzakció regisztrálása után a következő év május 1-je előtt).

Ha az eladó kevesebb mint öt éve a lakás tulajdonosa (a 2016. január 1. előtt vásárolt ingatlanok esetében - kevesebb, mint 3 év), akkor a lakás eladása eredményeként kapott 1 millió rubelt meghaladó összeg után 13% -os jövedelemadót kell fizetnie. Még akkor is, ha több évtizede egy lakásban élt szociális bérleti szerződés alapján, majd privatizálta, de a privatizáció óta kevesebb mint 5 év telt el (a 2016. január 1-je előtt tulajdonjoggal bejegyzett ingatlanok esetében - kevesebb, mint 3 év), akkor az ingatlan eladásakor jövedelemadót kell fizetnie. Ha örökléssel vagy ajándékozási szerződés alapján örökölte a lakást, és úgy döntött, hogy ötéves időszak lejárta előtt eladja (tulajdonjoggal bejegyzett ingatlanok esetében - 2016. január 1. előtt - 3 éves időtartamra), akkor szintén jövedelemadót kell fizetnie.

Vevő

A vevőnek joga van a jövedelemadó alóli mentességre, amelynek összege nem haladja meg a kétmillió rubelt. Vagyis miután megvett egy lakást (házat, telket vagy azokban lévő részt) legalább kétmillió rubelért, az adóhivatalhoz benyújtott kérelme szerint adókedvezményt nyújtanak Önnek kétmillió rubel összegéből. Az embernek életében csak egyszer van ilyen lehetősége. A jövedelemadó jelenlegi 13% -os adókulcsával a vevő legfeljebb 260 ezer rubelt adhat vissza.

Ha egy lakás vagy egy ház építésének költsége két millió rubelnél kisebbnek bizonyult, akkor a kiadott összegre a jövedelemadó alóli mentesség vonatkozik. Félmillió rubelt költöttek, ami azt jelenti, hogy a levonás 500 ezer rubelből származik, és 65 ezer rubelt tesz ki. De ha a megvásárolt ház kevesebb, mint kétmillió rubelbe kerül, a lakás befejezéséhez kapcsolódó befejező anyagok és munkák megvásárlása bekerülhet a vásárlás költségeibe (az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 220. cikke). Ezeket a kiadásokat készpénzzel és értékesítési bizonylattal kell igazolni.

Az adókedvezmény megszerzéséhez fel kell venni a kapcsolatot az adóhivatallal egy megfelelő nyilatkozattal, és be kell nyújtania a következő dokumentumokat:

• A ház tulajdonjogának bejegyzéséről szóló igazolás.
• Adásvételi szerződés; a fizetést és a tranzakció teljesítését igazoló dokumentum, nevezetesen az eladótól érkező nyugta a pénz átvételekor (lehetőleg közjegyzői igazolással) és elfogadás - átutalás.

Ne feledje, hogy csak az adóköteles jövedelemre (bérek, bónuszok, eladások és bérleti díjak) vonható le adó. Vagyis, ha 100 ezer rubelt keresett egy évben, és 10 ezertől fizetett adót, akkor az adó-visszatérítés 1300 rubel lesz (a 10 000 13% -a). A nyugdíjakat, ösztöndíjakat, juttatásokat nem adózzák, ezért ebben az esetben sem kell adólevonást levonni.

A jövedelemadó-visszatérítés korlátlan ideig folytatódhat, legalábbis az egész életen át, amíg az adó teljes összegét (maximum 260 ezer rubel) teljes egészében visszatérítjük Önnek.

A jövedelemadó visszatérítésének második lehetősége a naptári évben eladott lakás helyett új lakás vásárlása. Tegyük fel, hogy 3 millió rubel értékű lakást adott el, amely kevesebb mint öt évig volt tulajdonában (2016. január 1. előtt bejegyzett ingatlanok esetében - kevesebb, mint 3 év). Az egymillió rubelt meghaladó összegért 13% -os jövedelemadót kell fizetnie (130 ezer rubel 1 millió rubel összegéből). Ha azonban egy naptári éven belül sikerül megvásárolnia egy másik lakást, amelynek értéke meghaladja a 2 millió rubelt, akkor a 2 millió rubel összegéből 13% -os jövedelemadó-visszatérítésre jogosult, vagyis 260 ezer rubel. Ebben az esetben a forgalmi adó az Ön kérésére kompenzálható. De ilyen lehetőség csak egyszer létezik az életben.

Csak az ingatlan tulajdonosa kapja meg az adólevonást. Ha a lakást részvényként vagy közös tulajdonban vásárolják, a levonást a részvények arányában osztják fel. Ebben az esetben az adójóváírást mindenki számára igénybe vettnek tekintik, és ez nem kerül alkalmazásra a lakás visszavásárlásakor. Az adólevonás nem biztosított, ha az adózó számára a lakást a munkáltató vagy más személy vásárolja meg. Adókedvezményt szintén nem biztosítanak, ha az adás-vételi ügylet házastársak vagy közeli rokonok között zajlik.

Örökösödési és ajándékozási adó a közeli rokonok számára

Az adótörvénykönyv jelenlegi változatában vannak olyan módosítások, amelyek eltörlik a közeli hozzátartozók öröklési és ajándékozási adatait. Ugyanakkor az örökösödési adót teljesen megszüntették. Az ajándékadót csak azok a polgárok tartják fenn, akik nem rokonok.

Igen, adományozhat. A halál után az anya és a gyermek elveszik.
26. cikk A házastársak közös vagyonának fenntartása
(1) A házastársak közös vagyonának megosztása mind a házasság ideje alatt, mind annak felbontása után bármelyik házastárs kérésére, valamint a hitelező házastársak közös vagyonának megosztására irányuló követelése esetén az egyik házastársnak a házastársak közös tulajdonában lévő részének kizárása érdekében követelhető.
(2) A házastársak közös vagyona megegyezésük alapján felosztható a házastársak között. A házastársak kérésére a közös tulajdon megosztásáról szóló megállapodásuk közjegyzőként hitelesíthető.
(3) Vita esetén a házastársak közös vagyonának megosztását, valamint a házastársak e vagyonban való részesedésének megállapítását bírósági eljárásban kell végrehajtani.
A házastársak közös vagyonának felosztásakor a bíróság a házastársak kérésére meghatározza, hogy melyik vagyont kell átruházni az egyes házastársakra. Abban az esetben, ha az egyik házastársnak olyan vagyontárgyat adnak át, amelynek értéke meghaladja a neki járó részesedést, a másik házastárs megfelelő pénzbeli vagy egyéb kártérítést kaphat.
Ehhez az ingatlanhoz megállapodást lehet kötni a vagyonmegosztásról az összes szükséges dokumentum későbbi elküldésével:
- útlevél,
- bejegyzés nélküli tartózkodást igazoló okmány 2002-ig,
- kiadásukig,
5) a meghatalmazást kiadó személy halotti anyakönyvi kivonata és a polgár tulajdonjogának igazolása a lakásban,
tulajdonjog alapján külföldi állampolgárnak adták át, a megszerzési elévülési idő meghosszabbításával.
Döntés születik az egyéni vállalkozó csődbe vonásának megtagadásáról a megfelelő bejegyzés keretében.
Ezenkívül ezt a körülményt nem sértették meg, nem sértik az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének adatait. A büntetőeljárás indokolatlan okból történő megindításáról az ő vagy több fő adóssága, valamint az ezzel kapcsolatos egyéb jelenlegi szabályok vonatkoztak, és a bíróságnak a végrehajtási eljárás rendjében történő megfelelő megállapítása mellett. Ha az egyén elmulasztja teljesíteni ingatlanát, akkor az Orosz Föderáció "A fogyasztói jogok védelméről" szóló törvény 9. cikkének 2. részével összhangban megállapított összeg felét fizetik, az eladó köteles megvizsgálni az MKD-t (figyelembe kell venni a belső munkaügyi szabályokat, a szerződés alapján történő gyártáshoz használt technikai eszközöket) hogy a befejezetlen építési tárgy tulajdonjogát átruházó lakóhelyiségek, nyaralók, háztulajdonosok vagy lakásszövetkezet vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezet, egyéni vállalkozó, importőr kötelesek elfogadni a fogyasztótól a nem megfelelő minőségű árukat, és szükség esetén elvégezni az áruk minőségellenőrzését. az áruk minőségének ellenőrzésében.
Tisztelettel,

Emlékezzünk arra, hogy arra a kérdésre, hogy a nyugdíjasnak kell-e adót fizetnie lakásvásárláskor, a válasz egyértelmű: igen, mint mindenki más. Adás-vételi szerződés teljesítése és lehetséges kockázatok Az örökölt ingatlan adásvételi szerződésének aláírási folyamata az Orosz Föderáció hatályos jogszabályainak megfelelően követi az ilyen ügyletekre vonatkozó általános szabályokat. Az egyetlen különbség az a pillanat, amikor valószínűsíthetően be kell bizonyítani a szerződés tárgyának tulajdonjogának megjelenésének alapját, vagyis azt, ami öröklődik. Annak ellenére, hogy ez a tény nem változtatja meg a tranzakció sorrendjét, lehetnek nehéz pillanatok az eladott házak kapcsán, amelyek a potenciális vevő kockázatával járnak. Egy ilyen lakás megszerzése során nem szabad megfeledkezni arról, hogy más örökösök, akik nem kötöttek öröklési jogot, nagyon is pályázhatnak rá.

Örökölt lakás eladása

Info

Tranzakció megkezdése előtt az ilyen ingatlan leendő vásárlójának meg kell kérdeznie az eladót arról, hogy vannak-e más lehetséges pályázók az örökölt vagyon egy részében. Ha ilyen személyeket találnak, a vétel és eladás előtt ajánlatos hivatalos öröklési jogot lemondani tőlük.

Adás-vételi szerződés A lakás öröklés utáni eladásához az eladó és a vevő között egyszerű írásos formában adásvételi szerződést kötnek.

• Ugyanakkor ajánlott a megállapodás szövegében feltüntetni a lakás teljes piaci értékét, beleértve a korábban befizetett kauciót is (ha van ilyen).

Hogyan lehet eladni egy lakást öröklés után

Kezdőlap / Öröklés / Hogyan adjunk el lakást öröklés után Nézettség 2121 Tartalom

• 1 Lehetséges-e eladni egy örökölt lakást?
  • 1.1 Mikor adható el egy örökölt lakás?
• 2 Az öröklés nyilvántartása
• 3 eladó lakás
  • 3.1 Dokumentumok
  • 3.2 Adásvételi szerződés
  • 3.3 Megállapodás nyilvántartása Rosreestrben
• 4 Lakáseladási adó
  • 4.1 Hogyan kerülhető el az adófizetés?
• 5 Nehézségek örökölt lakás adás-vételében
• 6 Összefoglalás

Az adásvétel mellett az ingatlan tulajdonjogának megszerzésének egyik leggyakoribb oka az öröklés. Öröklés útján lakást, házat, nyaralót, földet, egyéb ingatlanokat szerezhet.

Az örökölt lakás forgalmi adójának kiszámítása

Örökölt lakás eladásához össze kell gyűjtenie a következő dokumentumlistát:

• lakás adásvételi szerződés;
• az ügyletben részt vevő személyek útlevelei;
• öröklési jog igazolása;
• a Rosreestr dokumentumai:
  • a tulajdonjogok állami bejegyzéséről szóló igazolás;
  • az USRR kivonata, amely megerősíti, hogy nincs letartóztatás vagy terhelés a lakásban;
• kataszteri útlevél, lakásterv (a KTF-től megrendelve);
• a lakásügyi hivatal igazolása a közüzemi számlák adósságának hiányáról;
• kivonat a házkönyvből (arról, hogy nincsenek regisztrált személyek a lakásban).

Tájékoztatásul a házastárs hozzájárulása ebben az esetben nem szükséges, mivel az öröklés útján kapott vagyon nem a házastársak közös tulajdonát képezi.

Mikor lehet lakást eladni öröklés után?

Nem szabad szem elől tévesztenie azt a tényt, hogy az adóhatóság jól ismeri az olyan bűncselekményt, mint az adócsalás, és indokolatlan gazdagodásért bíróság elé állíthatja a vétkes eladót. A jogszabály adókedvezményeket ír elő az állampolgárok bizonyos kategóriái számára.
Tehát az adófizetéstől mentesülnek ...

1. Nyugdíjasok;
2. I. vagy II. Csoport fogyatékossággal élő személyek;
3. Fogyatékos gyermekkor.

Ha az eladó a felsorolt \u200b\u200bkategóriák egyikébe tartozik, akkor adómentességi kérelmet kell benyújtania a helyi adóhivatalhoz, csatolva a nyugdíjkorhatárt vagy rokkantságot igazoló dokumentumok másolatait. A legfontosabb az, hogy időben benyújtják a kérelmet és az adókedvezményhez való jogot igazoló dokumentumokat.

Egy idő után pozitív válasz érkezik az adóhivataltól.

Kell-e adót fizetnem egy örökölt lakás eladásakor?

Figyelem

A lakás eladása előtt az örökösnek meg kell győződnie arról, hogy:

• Nincs más örökös, aki pályázhatna a lakásra.
• A potenciális örökösök örökösödési lemondási okiratot írtak alá.

Érdemes megjegyezni azt a tényt is, hogy egy örökölt lakás eladásakor adókedvezményeket és kedvezményeket biztosítanak az állampolgárok különböző kategóriái számára. Mikor kell eladni egy örökölt lakást? Mennyi ideig tart egy lakás eladása öröklés után? Nincs jogi határidő.

A lakást akár másnap is el lehet adni. De nem szabad megfeledkezni arról, hogy ha kevesebb mint három (vagy öt) éve birtokolt lakást értékesít, akkor a nyereség után jövedelemadót kell fizetnie. Ha a tranzakció eredményeként nem érkezett nyereség, akkor nem kell adót fizetni.

Az örökölt vagyon értékesítésének árnyalatai

Néha az örökös lakás eladásáról maga az örökös dönt, néha pedig egy ilyen ügylet szükségszerűség: több pályázó van, mindegyiknek van részesedése, és el kell osztani a kapottat. Ez pedig csak az ingatlan eladása után tehető meg.

Valójában az örökség megszerzésével nemcsak az ingatlan tulajdonosa lesz, hanem egy bizonyos pénzügyi jövedelem is, amelyet ez képvisel. Ha a lakást öröklik, akkor az ilyen típusú jövedelmet az állam nem adóztatja meg, függetlenül a következőktől:

• kapcsolat az örökhagyóval;
• megszerzésének okai: törvényes vagy végrendelettel.

Ha a lakóterületet nem privatizálták, azt nem lehet örökös vagyonként átadni a rokonoknak sem az örökösök tömegének elsőbbségi sorrendjében, sem az akaratnak megfelelően.

Ház eladása öröklés útján: regisztráció és adók

Ennek megszerzéséhez forduljon az orosz nyilvántartáshoz, miután megkapta az öröklési igazolást egy közjegyzőtől. Ezenkívül a következő dokumentumokkal kell lennie:

1. Útlevél - vagyis olyan dokumentum, amely igazolja az örökös személyazonosságát (ez nemcsak útlevél lehet).
2. Az állami díj banki intézménynél történő befizetésének tényét igazoló nyugta.

   A legfrissebb adatok szerint az állami díj 2000 rubel.

3. Kataszteri típusú útlevél.
4. Dokumentumok benyújtásakor a Rosreestr-nek ki kell töltenie a tulajdonjogok bejegyzésére vonatkozó kérelmet, és magával kell vinnie.

Fontos! Ha valaki más van bejegyezve a lakásban, az örökös kivételével, meg kell szereznie a beleegyezését a tranzakció lebonyolításához, de csak akkor, ha a regisztrált személy kiskorú.

Olyan örökös lakás eladása, amely kevesebb mint 3 éve van tulajdonban

Fontos

Hogyan kerülhető el az adófizetés? Tehát nem kell adót fizetnie, ha ...

• Több mint három év telt el a lakás eredeti tulajdonosának halála óta - ha 2016. 01. 01. előtt halt meg, több mint öt éve -, ha 2016. január 1. után halt meg.
• Az örökletes lakások költsége kevesebb, mint 1 millió rubel.

Jegyzet! Egyes gátlástalan eladók az adófizetés elkerülése érdekében szándékosan alábecsülik az ingatlan értékét, néha akár egymilliónál is alacsonyabb értéket. Ugyanakkor a vásárlók vannak veszélyben. Először is, amint azt a fentiekben említettük, vita és az adásvételi szerződés kényszerű felmondása esetén nem tudják igazolni a ténylegesen befizetett pénz összegét, és csak a megállapodásban meghatározottakat kapják meg.

Másodsorban megfosztják őket az adókedvezménytől, a törvény szerint az új lakások tulajdonosai számára: 130 ezer rubelt kell fizetniük.

Az örökölt lakás eladásának adófizetése

Egyéb ingatlanok A három évnél rövidebb idő alatt birtokolt egyéb ingatlanok szintén adófizetéssel kerülnek átruházásra. A jogszabály egyetlen szabályt állapít meg minden örökölt és értékesíthető ingatlanra vonatkozóan. Ennek lényege abban rejlik, hogy ezt az örökölt vagyont az adóalapba foglalják. Az egyéb ingatlanok, amelyeket szintén adóztatnak, ha kevesebb mint három év öröklési jog elidegenítik, magukban foglalják a garázst, a nyári épületet, a fürdőházat stb.
Adóköteles? Fontos megjegyezni, hogy az öröklés modern intézménye nem tartalmazza az adózás fogalmát. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvében néhány évvel ezelőtt végrehajtott módosításoknak megfelelően, amikor a vagyont öröklés útján kapják meg - törvény vagy végrendelet alapján, adót nem fizetnek.

Korábban ez előfeltétele volt az öröklési jogokról szóló igazolás kiadásának.
Öröklés Az ingatlan értékesítés megkezdése előtt legalizálják, amelyre:

• összegyűjti a szükséges dokumentumokat;
• írj egy nyilatkozatot.

Az öröklést legkésőbb hat hónappal az örökhagyó halála után közölje közjegyzővel. Ellenkező esetben a bíróságon kell igazolnia az ingatlanhoz való jogokat. Még abban az esetben is, amikor az öröklés elfogadása tény után következik be. Vagyis az örökös továbbra is ingatlanjaként használja a lakást, fizeti a közüzemi számlákat, javítási munkákat végez. A fenti lépésekre azért van szükség, hogy megszerezzék az ingatlan vagy annak tulajdonrészének tulajdoni lapját. Hat hónap elteltével a közjegyzői iroda igazolást állít ki az örökösnek, amely jogalapot jelent az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez.

Adja el az örökséget kevesebb, mint 5 évig

De a tranzakció befejezése után kijelenthetik az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében rögzített jogukat egy másik személy által már megszerzett tulajdonhoz. Az újonnan megnyert örökösök igényeinek jogszerűségének megállapításához jogi csatát kell indítania.

Például, ha az állampolgár egyszerűen nem tudta, hogy jogosult-e az öröklésre, és ennek megfelelően elmulasztotta a törvényben előírt hat hónapot, amikor öröklési jogainak hivatalos bejelentésére van szükség. Ebben az esetben pedig a korábban befejezett adásvételi tranzakciót érvénytelennek nyilvánítják.

Annak érdekében, hogy megvédje magát egy ilyen helyzet valószínűségétől, a vevőnek kérnie kell az eladótól a közjegyző által hitelesített mentesítő levelet az esetleges örökösöktől az eladott ingatlan tárgyában. Ehhez az adás-vétel előtt ellenőrizni kell a tranzakció tisztaságát.

Utolsó frissítés: 2019. június

Szinte minden jövedelem adóköteles. Milyen adót kell fizetnie a lakások eladásáért a tulajdonosnak? Jövedelemadó, vagy helyes, személyi jövedelemadó. Minden ingatlantulajdonosnak tudnia kell, hogy a házeladásokat nem mindig adózzák:

• Ha a lakás több mint 3 éve (2016-tól 5 évig) van birtokolva - adómentesség.
• Eladva olcsóbban, mint vásárolt (de a kataszteri érték több mint 70% -a), akkor semmit sem kell fizetnie.

Adókulcs

Az egyének minden jövedelmük után jövedelemadót fizetnek. A lakóhelyiségek értékesítése közvetlenül kapcsolódik a személyi jövedelemadóhoz. Adókulcsok:

• Lakosok számára - 13% (az árbevételből);
• Külföldiek számára - a teljes eladási ár 30% -a.

Mi az adóköteles?

• vagyonelvonásokra (csak a rezidensek számára);
• a lakás tulajdonosának a megvásárlásakor felmerült költségeire.

Vagyis 2 lehetőség közül választhat egy adott ingatlan objektumra, csak egy dolog vagy egy ingatlan levonása (1 millió rubel) vagy annak megvásárlásának költsége.

Ez a cikk a lakóingatlanok értékesítésére és az 1 millió rubel ingatlanlevonás elszámolására összpontosít. (lakások, házak, privatizált nyaralók, szobák, földterületek, valamint az ingatlan tulajdonrészei). Olyan ingatlanok, mint garázsok, parkolóhelyek, befejezetlen építmények, autók egyéb tulajdonság. Eladásakor csak 250 ezer rubel vagyonlevonást használhat. (cm.).

Az ingatlan tulajdonjogának időtartamának meghatározása

Hogyan állapítható meg, hogy letelt-e az a határidő, amely után eladhat egy lakást, hogy ne fizessen adót? Szinte mindig a visszaszámlálás dátumát tükrözi a tulajdonosi bizonyítvány (kivonat az állami nyilvántartásból)... Három kivétel van:

• öröklés - a visszaszámlálás az öröklési lakás átvételekor az örökhagyó halálának napjától kezdődik.
• szövetkezet - az utolsó részvény kifizetésének vagy az átruházási okirat aláírásának napja. Ez az a nap, amikor a szövetkezet átadja a tulajdoni jogot a lakásnak.
• ha az ingatlant 1998 előtt vették nyilvántartásba, akkor erről nem adtak ki igazolást. Az akkori dokumentumokat figyelembe veszik (vétel és eladás, a KTF igazolásai stb.).

Néhány helyzetnek megvannak a maga árnyalatai, például:

A lakásban több tulajdonos is volt... Egyikük megvásárolja az összes részvényt, és az ingatlan egyedüli tulajdonosává válik. Adót kell-e fizetnie, ha a lakás eladása óta kevesebb mint 3 (5) év telt el részvények vásárlásából? Nem, mivel a megosztott tulajdonváltás nem számít. Ha több mint 3 (5) év telt el az első regisztrációs dátum óta, akkor nem kell személyi jövedelemadót fizetnie.

A magánházak tulajdonosai befejezhetik építkezésüket... Szükséges-e ebben az esetben az ingatlan értékesítéséből adót fizetni, ha az elkészült házrész kevesebb, mint 3 (vagy 5) évig volt tulajdonban? Ha a ház külső határait megváltoztatták (módosításokat hajtottak végre a kataszteri tervben), akkor személyi jövedelemadót kell fizetni.

2016 előtt vásárolt lakás eladása

Ha az ingatlant a nyilvántartásba vétel után 3 évvel korábban értékesíti, és profitot termel, akkor a kapott jövedelem személyi jövedelemadó-köteles lesz. Az adó összegének csökkentéséhez használhatja:

• A levonás egymillió rubel. A kevesebb mint 3 éve birtokolt lakás eladójának joga van 1 millió rubel levonást csak egy adóidőszakban (egy évben) kapni. Vagyis, ha évente 2 vagy több ingatlant értékesít, csak egyre használható.
• Vásárlásának költsége - vagyis az adót az ingatlan eladásából származó jövedelem és az ingatlan kezdeti beszerzési költsége közötti különbség után fizetik.

1. példa: A lakást 10,6 millió rubelért adták el, 8,4 millió rubelért vették meg, a személyi jövedelemadó kétféleképpen számolható, a második lehetőség jövedelmezőbb (a tulajdonosnak jogában áll választani a számára legelőnyösebb adó kiszámításának lehetőségét):

• (8,4 - 1) x 13% \u003d 962 000 rubel.
• (10,6 - 8,4) x 13% \u003d 286 000 rubel.

A legtöbb esetben nincs értelme tulajdonlevonást alkalmazni. Általános szabály, hogy akkor használják, ha:

• a lakásvásárlás kevesebb mint 1 millió rubelbe kerül (könnyebb ezt a levonást felhasználni, mint a vásárlási költségek megerősítésére);
• a lakást örökölték (kevés olyan kiadás is lesz, amely csökkentheti az adóalapot);
• nem közeli rokon adományozta;
• adományozott lakás (közeli hozzátartozótól) eladása az adományozást követő 3 évben.

2016. január 1. után bejegyzett lakás eladása

A lakáseladásokra kivetett adók változásai 2016-ban érintették:

• Bérleti jog, amelyben az értékesítéséből származó jövedelem 5 év (60 hónap) egyenlő.
• 2016. január 1. óta bejegyzett ingatlan.
• Adóalap: A lakás eladásának adóját a legmagasabb összegből számítják ki, miután összehasonlították a szerződéses árat és a kataszteri értéket.

Kikre vonatkoznak ezek a szabályok?

• Először is, a magánszemélyek számára eladott lakások adója. SP nem érintett.
• Másodszor, a törvény azokra az ingatlanokra vonatkozik, amelyeket nem használnak a kereskedelemben.
• Harmadszor, az újítások a 2016. január 1-je után bejegyzett ingatlanokra vonatkoznak. A 2016 előtt vásárolt ingatlanokra továbbra is adómentesség vonatkozik, ha a birtoklás időtartama meghaladja a 3 évet (36 hónapot).

2. példa: Az ingatlant 2015 júniusában vásárolták és 2018 júliusában adták el. Következésképpen az eladás után fizetendő személyi jövedelemadót nem kell megfizetni, mivel több mint három évig volt a tulajdonosa.

A 3 éves tulajdonosi időszak megmarad:

Vannak azonban kivételek. Az ingatlan tulajdonjoga 3 év 2019-ben adófizetés nélküli későbbi értékesítésre a következőkre marad:

• lakások, amelyek öröklés útján kerültek tulajdonosaikhoz;
• a közeli rokonok által ajándékba adott ingatlan (a Családtörvénykönyv 14. cikkével összhangban);
• a privatizáció végén nyilvántartásba vett ingatlanok;
• járadékszerződés alapján kapott ingatlan.

Most a számítások figyelembe veszik az ingatlan kataszteri értékét

Már 2016-ban figyelembe kell venni a lakások kataszteri értékét. Adóalap - maximális összeg:

• Akár alkudható ár;
• Vagy a kataszteri érték szorozva 0,7-es szorzóval.

Más szavakkal, össze kell hasonlítania az árat, amelyen a lakást eladták, és a tényleges kataszteri értékét meg kell szorozni 0,7-es szorzóval. Ezen értékek közül a legmagasabb érték után kell adót fizetni.

3. példa: Egy állampolgár 2017-ben 5,8 millió rubel értékben vett lakást, valamivel később 7,3 millió rubelért eladta. A kataszteri érték 8,9 millió rubel. Ha a kataszteri értéket megszorozzuk 0,7-es tényezővel, akkor az összeg 6,2 millió rubel. kevesebb lesz, mint a megadott szerződéses ár. Ezért a jövedelemadót 7,3 millió rubel végrehajtásának szerződéses költségén kell kiszámítani. Személyi jövedelemadó \u003d (7,3 - 5,8) x 13% \u003d 195 000 rubel.

Az ingatlan kataszteri értékét 2016.01.01-én kell meghatározni. Ha a regionális hatóságok nem végeztek értékelést, akkor a személyi jövedelemadó megadóztatásához továbbra is a megbeszélt eladási árat veszik figyelembe. Hasonlóképpen, a számítást a kataszteri értékből fogják elvégezni.

Azokban a helyzetekben, amikor az ingatlan kataszteri értéke kisebb vagy egyenlő a lakás eladásának levonásával (1 millió rubel), akkor nem kell adót fizetnie, de ha kevesebb, mint 3 (5 év) tulajdonban volt, az állampolgár nem mentesül a nyilatkozat benyújtása alól.

4. példa: Egy polgár 2017 májusában 672 000 rubelért vett házat, 2018 januárjában pedig 953 000 rubelért adta el. Jövedelmezőbb ingatlanvonást választani:

• (953 000 - 1 000 000) x 13%) - nem kell adót fizetni.
• (953 000 - 672 000) x 13% \u003d 36 530 rubel.

Az ingatlantulajdonosok az eddigiekhez hasonlóan élhetnek azzal a jogukkal, hogy nem alkalmazzák az adólevonást, hanem az ingatlan eladási értéke és az eredeti vételár közötti különbözet \u200b\u200bután fizetnek jövedelemadót, ha az számukra jövedelmezőbb.

5. példa: 2017-ben 1 300 000 rubelért vásároltak szobát, 2019-ben 1 250 000 rubelért adták el. Jövedelmezőbb nem vagyoni levonást, hanem a vásárlási költségeket használni, akkor nincs fizetendő adó (1 250 000 - 1 300 000) x 13% \u003d 0.

Ha az eladott lakást adományozták vagy örökölték

Ebben az esetben, amikor eladja (36 hónap előtt), miután:

• az öröklés dátuma (az örökhagyó halálának napja);
• ingatlan nyilvántartásba vétel dátumai (ha adományozzák).

A beszerzéséhez nincsenek ráfordítások, és a költségek (állami vám stb.) Sem hasonlíthatók az eladási árhoz. Ezért jövedelmezőbb kihasználni az 1 millió rubel vagyonlevonást. Ezenkívül felhasználhatja a levonást vagy a költségeket. Ezért a legtöbben dedukciót választanak.

6. példa: A polgár 2017-ben örökölt és 2018-ban eladja az örökölt lakást. A becsült érték 2,5 millió rubel volt, a kataszteri érték 2,6 millió rubel, ezért a lakást 2,3 millióért adja el. Mivel kevesebb mint három évig volt a tulajdonosa , adót kell fizetnie, és az ingatlan becsült (vagy kataszteri) értéke nem vehető figyelembe költségként, mivel öröklődik. Összehasonlítjuk a katasztert a szerződéssel (2,6 millió * 70%) \u003d 1,82 millió. a fenti szerződéses, tehát a számítást a szerződés alapján fogják elvégezni: (2,3 -1 millió (levonás)) * 13% \u003d 169 000 rubel. Ha pedig 36 hónapon belül nem adja el a lakást, akkor nem kell bevallást vagy adót fizetnie.

7. példa: Az anya 2018-ban adott lakást lányának (közeli rokonok óta), de a lánya 2019-ben 1,8 millió rubelért adja el a lakást. Az adó mértéke: (1,8 - 1 millió) * 13% \u003d 104 000 rubel.

Mi a helyzet a nem rezidensekkel?

Az adóalany olyan magánszemély (függetlenül attól, hogy az Orosz Föderáció állampolgára vagy külföldi), aki egy naptári éven belül folyamatosan legalább 183 napig tartózkodott az Orosz Föderációban. Ha az egyén az év nagy részében külföldön tartózkodik, akkor Oroszországban nem rezidens.

Korábban (2019-ig) a nem rezidensek fizették az előírt 30% -os adót a lakóterület eladásáért, függetlenül attól, hogy mikor és milyen alapon vásárolták a lakást / házat / szobát.

Most módosult az adótörvénykönyv. És egy nem rezidens mentesül a személyi jövedelemadó fizetése alól, ha ingatlanokkal rendelkezik:

• 3 év - amikor 2016 előtt vásárolták (vagy egy közeli hozzátartozó örökölte vagy adományozta);
• 5 év- ha 16.01.01 után lett tulajdonos.

Azonban sem 1 millió levonás, sem 2 millió lakásvásárláskor történő levonás, sem a kiadások összegének figyelembevétele a vásárláskor nem alkalmazzák.Kiderült, hogy jobb, ha egy külföldi illetőségű személy várakozik 3 (5 év), különben 30% -os adót kell fizetni a lakás teljes eladásáért.

Lakások adás-vétele ugyanabban az évben

Kell-e adót fizetnem egy lakás eladásáért, ha egyidejűleg (vagy éppen ugyanabban az évben) egy lakást eladtak, egy másikat pedig drágábban vagy olcsóbban vásároltak? Igen, ha az eladott lakást többért adták el, mint amennyit vásároltak. Vagyis volt profit. De ha még soha nem használta az ingatlan levonását (vevőként, 2 millió rubel), akkor csökkentheti az ebben az évben fizetendő adót. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosának joga van egyszerre két adólevonást kapni:

• megvásárolt lakássalha a levonáshoz való jogot (vásárláskor 2 millió rubelben) korábban nem használták (vagy 2014 óta nem használták teljes mértékben).
• eladott lakással (1 millió rubelben), ha ezt a levonást nem használták fel az ingatlan eladásának évében egy másik tárgyra (ha jövedelmezőbb a vételár felhasználása, akkor a beszerzés költségeit használhatja fel, és nem a levonást).

2 millió rubel ingatlan levonása lakásvásárláskor

Ingatlan vásárlásakor az adófizetők igénybe vehetik a 2 millió rubel ingatlanlevonást. De az élet során az adózó csak egyszer kaphat ilyen levonást. A 2014 utáni lakásvásárláskor, ha az állampolgár a vásárlást megelőzően nem használta fel a levonást, akkor a levonás különböző ingatlanok esetében igényelhető, ha az egyiknek nem volt teljes visszafizetése. Vagyis a különböző megvásárolt lakások levonásának elosztása.

A lakásvásárláskor levonáshoz:

• az ingatlanoknak az Orosz Föderáció területén kell elhelyezkedniük;
• kölcsönként csak a hazai hitelcégektől lehet forrást szerezni a vásárláshoz;
• oroszország lakosa;
• dokumentálja a tranzakciót és a jövedelmük szintjét.

Ingatlan megszerzésénél a levonás csökkenti az adózó egyéb bevételeit (fizetés, egyéb adóköteles vagyon értékesítése).

8. példa: 2018-ban egy polgár 1,35 millió rubel értékű lakást vásárolt. Havi átlagos fizetése 120 ezer rubel, a 2018-as 2-NDFL igazolásban pedig 1440 000 rubel volt a jövedelme. Kihasználhatja a vásárlási levonást és visszatérítheti a személyi jövedelemadót 175 500 rubel (1,35 millió * 13%) összegben, és a maradék is meg lesz (2 millió - 1,35 millió \u003d 650 ezer rubel), amelyet átutalnak más ingatlanon vásárláskor. Amikor 2019-ben 1,62 millió rubelért vesz házat. , a fennmaradó összeget visszatérítheti (ugyanazon fizetés mellett), és 84 500 rubelt adhat vissza. (650% rubelből 13%), az illetményéből 2019-ben visszatartották az adót.

Levonások az egyik eladásához és egy másik lakás vásárlásához, ha az állampolgár korábban nem használta fel a 2 millió levonást

A 3 (5) évnél rövidebb idejű tulajdonban lévő lakás eladása után az adó kiszámítása kétféleképpen hajtható végre:

• Levonások felhasználásával;
• A lakás eredeti vásárlásakor felmerült kiadások bevételének csökkentésével.

Vizsgáljunk meg több tipikus esetet, amikor egy állampolgár eladta az egyik ingatlant, a másik pedig ugyanabban az évben vásárolt. Ugyanakkor a vásárláskor még nem használta fel az adólevonást (2 millió rubel):

Az eladó lakást adományozták (örökség), vagy kevesebb mint 1 millió rubelt ér.

9. példa: Örökölt lakást 3,4 millió rubelért adtak el, ugyanebben az évben egy másikat 2,8 millió rubelért vásároltak, 2 millió levonással, amelyet az állampolgár korábban nem használt: (3,4 millió - 1 millió (levonás) eladáskor)) \u003d 2,4 millió - adóalap. Ezután 2,4 millió - 2 millió (levonás vásárláskor) \u003d 400 000 rubel. új adóalap a levonás kézhezvétele után. A fizetendő adó 52 000 rubel lesz. (400 ezer rubel * 13%).

10. példa: A lakást 3,5 millió rubelért adták el, korábban 0,8 millió rubelért vették meg. Ezután egy második lakást vásároltak 3,1 millió rubelért. Mivel az első lakás vételára (800 ezer rubel) kevesebb, mint 1 millió levonása, ezért jövedelmezőbb a levonás felhasználása. Az eladott lakás adóalapja (3,5 - 1 millió) \u003d 2 500 000 rubel lesz. Ezután felhasználhatja a 2 500 000 - 2 000 000 \u003d 500 000 rubel levonását, az adó 65 000 rubel lesz.

Ha a megvásárolt lakás kevesebb, mint 2 millió rubel.

11. példa: Az örökölt lakást 2,3 millió rubelért adták el, új lakást vettek 1,5 millió rubelért. A levonást kihasználva 2,3-1 millió rubel \u003d 1,3 millió rubel adóalapot kaptunk. 1,5 millió rubellel csökkenthető, azaz 1,3 -1,5 \u003d - 0,2 millió rubel. Itt kiderül - 200 000 rubel. azok. meg kell térítenie az adó 13% -át a költségvetésből, ami 26 000 rubel. És csak akkor, ha egy polgár ilyen jövedelmet kap ebben az évben (igazolás a munkáltatótól 2NDFL), akkor 26 000 rubelt kap a költségvetésből.

12. példa: A lakást 4,3 millió rubelért adták el, korábban 2,1 millió rubelért vették meg. Ezután egy második lakást vásároltak 1,7 millió rubelért. Az értékesítés adóalapja 4,3 - 2,1 \u003d 2,2 millió rubel lesz. 1,7 millió rubelrel csökkentjük. 2,2 -1,7 \u003d 0,5 millió rubel. Ettől az összegtől 500 000 * 13% \u003d 65 000 rubel adót kell fizetnie.

Ha a megvásárolt lakás több mint 2 millió rubel.

13. példa: 2018-ban egy állampolgár 4,8 millió rubelért adta el régi lakását. (3,5 millió rubelért vásárolt), és újat vett 3,1 millió rubelért. Még nem éltek a levonás felhasználásának jogával, amikor új lakást vásároltak egy polgártól (2 millió rubel):

• A személyi jövedelemadó kiszámításának első módja: (4,8 - 1 (levonás értékesítéskor) - 2 (levonás vásárláskor)) x 13% \u003d 234 000 rubel.
• A személyi jövedelemadó kiszámításának második módja: (4,8 - 3,5 (kiadások)) \u003d 1,3 millió rubel. Mivel egy új lakás több mint 3,1 millió rubelbe kerül, kihasználhatjuk a 2 millió rubel teljes levonását. 1,3 - 2 millió rubel levonással csökkentjük. \u003d - 0,7 millió rubel. Vagyis kiderül, hogy "mínusz", és ha az állampolgár jövedelme az évre (a személyi jövedelemadó 2. igazolása) 700 000, akkor 13% -ot (91 000 rubelt) visszafizetnek neki a költségvetésből. Ha például az év fizetése 500 ezer rubel volt, akkor a visszatérítendő adó 65 ezer rubel lesz. Az adó többi részét, 26.000-et pedig jövőre vissza lehet téríteni.
• Kiderült, hogy a 2. lehetőség jövedelmezőbb az adózók számára.

Egyes adóhatóságok azonban úgy vélik, hogy csak egy levonást használhat (1 millió az eladók számára), és csak ezután nyilatkozhat be egy újabbról (2 millió a vásárlók esetében). Itt vitatkozhat az adóhivatallal. Az ilyen érvek megfelelőek, ha egy állampolgár 2018-ban például lakást adott el, 2019-ben pedig újat szerzett, azaz a tranzakciók nem ugyanabban az adóidőszakban voltak. Az adózó csak az összes jövedelme és minden kiadása különbözetéből fizet adót, és ha a vétel és eladás ugyanabban az évben történik, akkor ellenkező esetben felhasználhatja a levonást a vásárláshoz és az eladást.

Lakásrész eladása

Ingatlan egy részének értékesítésekor az adóköteles alap csökkentése is lehetséges a részvény megvásárlásához kapcsolódó költségekkel (arányosan). A vételárat igazoló dokumentumokat igazolásra be kell nyújtani a nyilatkozattal együtt. Ebben az esetben számos árnyalat lehet:

A lakás vételárának elszámolása részvény eladásakor

14. példa: 2017-ben egy állampolgár 2,3 millió rubelért vásárolt egy lakást, majd 2,5 millióért eladta. Saját tulajdonú részvények kevesebb mint 5 évig, az adó 200 000 * 13% \u003d 26 000 rubel lesz.

Általános szabály, hogy a lakás részesedését nem külön vásárolják meg. Leggyakrabban az ingatlanba megy magával a lakással együtt, amelyet a tulajdonosok (család) vásároltak. Ezután a részvény megvásárlásának költségeit vagy maga a lakás adásvételi szerződése tartalmazza, vagy egyszerű képlettel határozza meg (ha az egyes részvények értékének árát a szerződés nem tartalmazza):

Teljes vételár x részvényérték \u003d részvényvásárlási költség

15. példa: A házastársak 4, 3 millió rubelért vettek lakást 1/2 részvény megosztott tulajdonában. Egy évvel később a lakást 4,5 millió rubelért adták el. Azok. a család jövedelmet kapott az eladásból (4,5-4,3) \u003d 200 000 rubel. De mindenkinek be kell nyújtania egy nyilatkozatot, és ugyanannyit kell fizetnie (4,5 millió / 2 - 4,3 / 2) * 13% \u003d 13 000 rubel. A férj és a feleség egyaránt 100 000 rubel jövedelmet kapott. részének eladásából, így mindenki 13 ezer rubel adót fizet.

1 millió ingatlan levonásának elszámolása egy lakásrész eladásakor

Az ingatlan megosztott tulajdonban történő értékesítésekor a levonás teljes összege (1 millió rubel) figyelembe vehető, de a tulajdonostársak között csak arányosan kell megosztani a részvényeikkel. Mivel az ilyen levonás az ingatlanra vonatkozik, és nem minden eladóra, és nem minden részvényre. Kiderül a következő:

• Használhatja a teljes levonást, ha a részvényt külön, külön tárgyként értékesíti (vagyis minden tulajdonos külön adás-vételi megállapodás alapján értékesíti a részvényét, és a vevő több tulajdonjogi igazolást kap (minden eladóval kötött megállapodás)), a Szövetségi Adószolgálat 25 2013. július N ED-4-3 / 13578, A Szövetségi Adószolgálat 2012. november 2-i levele N ED-4-3 / 18611.
• Ha egy lakást egyetlen tárgyként értékesít, más tulajdonosokkal együtt (és az Ön részarányával is), akkor 1 millió rubel levonása. részesedésük szerint osztják szét a tulajdonosok között.

16. példa: Három fős család örökölt lakást árul, ezért a vételárat nem lehet figyelembe venni a kiadásokban, csak levonást használhat. A lakást 4,6 millió rubelért adták el, mindegyiknek 1/3 részesedése van.

• 1. lehetőség: Az adás-vételi szerződés egyedül készül, a lakást egyetlen tárgyként értékesítik. Minden tulajdonos fizet ilyen adót (4,6 millió / 3 - 1 millió / 3) * 13% \u003d 156 000 rubel.
• 2. lehetőség: Minden részvényre külön adásvételi szerződést kötnek, és a vevő 3 tulajdonosi igazolást kap (kivonatok az állami nyilvántartásból). Itt minden tulajdonos 1 millió rubel levonást kap. Az egyes eladók által fizetendő adó pedig (4,6 millió / 3 -1 millió) * 13% \u003d 69 333 rubel lesz. Ez a lehetőség azonban nem felel meg a lakás vevőjének, valamint az adóhivatalnak abban, hogy egy ilyen ügyletet adócsalásnak tekintsen.

Vannak olyan helyzetek, amikor az egyik részvénytulajdonos 3 (5) évnél hosszabb ideig birtokolja az ingatlant, és mentesül a bevallás benyújtása és az adófizetés alól, a többi kevesebb, mint 3 (5) év, és jelentést kell tennie a Szövetségi Adóügyi Felügyelőségnél. Mivel a lakás adás-vételi szerződésében a tulajdonosok bármilyen más eljárást megállapíthatnak a jövedelem felosztására, azaz. nem kötődik a részvények nagyságához, a jövedelem nagy részét feloszthatja a lakás körül az adómentes tulajdonos javára. És adja el a lakást egyetlen tárgyként, de a szerződésben tüntesse fel, hogy az egyes részvények mennyibe kerülnek.

17. példa: Anya, lánya és fia 1,8 millió rubelért ad el lakást. 2018-ban. Az anya több mint 5 éve birtokolja 1/2 részesedését, a gyerekek pedig apjuk halála után nemrégiben örököltek, és kevesebb mint 5 évig 1/4 részesedéssel rendelkeznek. A szerződés előírja, hogy úgy döntöttek, hogy az eladásából származó jövedelmet az alábbiak szerint osztják fel:

• lánya és fia - egyenként 0,333 millió rubelért,
• anya (1,8 - 0,333 - 0,333) \u003d 1,134 millió rubel.

Az anya nem fizet adót, mivel mentes a fizetési kötelezettség alól, és a gyermekek levonást élveznek: 0,333 millió (részesedés eladásából származó jövedelem) - 0,333 millió (1 millió levonás / 3) \u003d 0. Nincs fizetendő adó, de a gyermekeknek van egy nyilatkozata igazoló dokumentumokkal be kell nyújtania.

Vannak itt buktatók is, nevezetesen az a tény, hogy 2016-tól az ingatlan értékesítésekor az adószámítás a kataszteri értéktől (legalább 70%) függ, az adóalapot pedig a tulajdonosok arányának arányában kell kiszámítani. Ha a szerződéses érték kevesebb, mint a kataszteri érték részarányának 70% -a, akkor a számítás ez utóbbi alapján történik, és nem a szerződésben meghatározottakon.

Térjünk vissza a 17. példához, ha egy ilyen lakás kataszteri értéke 1,9 millió rubel. Ekkor a lánya és a fia részesedésének 1/4-e 475 000 rubel lesz. A személyi jövedelemadó kiszámításához az adóköteles összeg nem lehet kevesebb, mint a kataszter 70% -a, mégpedig legalább 332 500 rubel, itt a szerződéses összeg 333 333 rubel, ami azt jelenti, hogy a számítás a szerződésesből történik, és a lánya és fia nem fizetnek adót.

Mikor kell bevallást benyújtani és adót fizetni

Az adó kiszámításának (még akkor is, ha nulla), a levonási nyilatkozatnak, a 3 (5) évnél kevesebb tulajdonban lévő ingatlan értékesítésének tényét tükröznie kell a 3-NDFL nyilatkozatban.

• A nyilatkozattétel határideje - a következő évben egy lakás eladása / megvétele után - április 30-ig.
• Adótovábbítási határidő - ha fizetendő adó van, július 15-ig.

A nyilatkozat kitöltésének megtakarítása érdekében (a magánszervezetek átlagosan 500 - 2000 rubelt számítanak fel a kitöltésért) önállóan is kitalálhatja, nincs semmi bonyolult. Töltse le a programot, és töltse ki intuitívan, lásd:

• Jövedelem kódja:
  • 1510 - egy lakás, ház eladásának szerződéses összege
  • 1511 - egy lakás, ház egy részének szerződéses összege
• Fogyasztási / levonási kód
  • 901 - ha az ingatlan levonása 1 millió rubel.
  • 903 - ha a vásárlás költségei beigazolódnak.

A nyilatkozathoz csatolt dokumentumok

Csatolja a tranzakciót megerősítő összes dokumentum másolatát a 3-NDFL nyilatkozathoz:

Bemutatási módszerek:

• Mail - küldhet postai úton egy csomag dokumentumot a mellékletek listájával, a küldés dátumát tekintjük a dokumentumok adóhatósághoz történő beérkezésének dátumának.
• Személyesen - személyesen is (lehetőleg).
• Meghatalmazással - a dokumentumokat a képviselő is eldobhatja közjegyző által hitelesített meghatalmazás alapján.
• Az FTS webhelyén található személyes fiókján keresztül, vagyis elektronikus formában.

Töltsön ki egy dokumentumcsomagot 2 példányban, az egyik maradjon önnél (az adó elfogadásának listáján egy jelöléssel), a másikat el kell küldeni az IFTS-nek.

A személyi jövedelemadó bármely banknál befizethető. Jobb, ha a szükséges adatokat az adóhivataltól szerzi be, megtalálja a Szövetségi Adószolgálat Felügyelőségének honlapján vagy az Állami Szolgálat portálján keresztül is.

Következmények: nem fizetett adót egy lakás eladásakor és / vagy nem adott 3-NDFL-t az adóhoz

Ha az adóbevallást nem nyújtják be időben és / vagy az adófizetés késik (határidő április 30.), a következő büntetések szabhatók ki:

• 1000 rubel bírság - ha a nyilatkozatban átutalandó adó értéke 0.
• Szankciók: a késedelem minden hónapjára fizetendő adó összegének 5% -tól 20% -áig (30%), ha nem nyújt be nyilatkozatot (legfeljebb 30%), és nem fizet adót július 15-e előtt (legfeljebb 20%, ha keményen nem fizető, akkor 40%) ).
• A kötbérkamat a büntetések napi kiszámítása július 16-tól kezdődően (lásd a számológépet a kamat és a bírság kiszámításához az ipipip.ru/shtrafi/ weboldalon).
• Az adófizetés teljes megtagadásával, amelynek összege meghaladja a 900 ezer rubelt, büntetőjogi felelősség keletkezik.

Ha bármilyen kérdése van a cikk témájával kapcsolatban, ne habozzon feltenni őket a megjegyzésekben. Néhány napon belül feltétlenül válaszolunk minden kérdésére. Azonban gondosan olvassa el a cikk összes kérdését és válaszát, ha van egy részletes válasz egy ilyen kérdésre, akkor a kérdését nem teszik közzé.

199 megjegyzés