Ανάλυση της κατασκευής εγκαταστάσεων αποθήκευσης για το 2016

Σύμφωνα με προκαταρκτικά αποτελέσματα, από τις αρχές του περασμένου έτους, ο όγκος των εγκαταστάσεων αποθήκευσης που ανατέθηκαν ήταν 510 χιλιάδες m 2. Σε σύγκριση με το 2015 (800 χιλιάδες m 2), ο δείκτης αυτός το 2016 είναι χαμηλότερος κατά 36,2%, ο οποίος σε απόλυτους όρους είναι 290 χιλιάδες m 2. Σύμφωνα με τον S.A. Ricci, αυτό είναι το χαμηλότερο επίπεδο ανάθεσης νέων αποθηκευτικών χώρων τα τελευταία 5 χρόνια από το 2012.

Προσφορά.   Το 2016, η πιο ορθολογική και κοινή στρατηγική ήταν η εισαγωγή μεγάλων συγκροτημάτων αποθήκης για έναν συγκεκριμένο πελάτη (ενσωματωμένο στο κοστούμι). Παραδείγματα τέτοιων εγκαταστάσεων είναι: ένα συγκρότημα αποθήκης στο Reutov - 17 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα, SK "Νότια Πύλη" (Leroy) - 90 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα και PNK - Βόρεια Sheremetyevo (Mercedes-Benz) - 50 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα.

Ο όγκος των νέων αποθηκευτικών χώρων που τέθηκαν σε λειτουργία το 2016 διανεμήθηκε μεταξύ τριών περιοχών: νότια, ανατολικά και βόρεια. Σύμφωνα με τα προκαταρκτικά αποτελέσματα, η νότια κατεύθυνση έγινε ο πιο ενεργός προορισμός για την ανάθεση - χτίστηκε εδώ 165 χιλιάδες m 2. Στο βορρά, η αύξηση του εφοδιασμού το 2016 ανήλθε σε 152 χιλιάδες m 2. Στην ανατολική κατεύθυνση, ο όγκος της νέας τροφοδοσίας ανήλθε σε 75 χιλιάδες m 2. Πρέπει να σημειωθεί ότι τα περισσότερα από τα εισαγόμενα συγκροτήματα αποθηκών στη νότια και βόρεια κατεύθυνση είναι αποθήκες (90 και 50 χιλιάδες m 2 αντιστοίχως).

Επί του παρόντος, υπάρχει μια ενεργή κατασκευή των κόμβων μεταφοράς στην ομοσπονδιακή εθνική οδό "Highway M-7" Βόλγα ". Αναμένεται ότι ο αυτοκινητόδρομος θα ολοκληρωθεί μέχρι τα τέλη του 2017. Με την ολοκλήρωση όλων των εργασιών, ο αυτοκινητόδρομος Μ-7 Βόλγα εντός των ορίων της πόλης Balashikha θα έχει πέντε λωρίδες προς κάθε κατεύθυνση, τρεις από τους οποίους προορίζονται για ροή διαμετακόμισης. Έτσι, η βελτίωση της προσβασιμότητας στις μεταφορές θα καταστήσει τις εγκαταστάσεις εφοδιαστικής προς ανατολάς πιο βολικές και ελκυστικές. Επί του παρόντος, προς αυτή την κατεύθυνση υπάρχουν δύο τέτοια μεγάλα συγκροτήματα αποθηκών όπως το Atlant Park και το Raven Noginsk. Τώρα το συνολικό ποσό του ενοικιαζόμενου χώρου στο Atlant Park είναι 360 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα και χτίζονται άλλα 60 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Η θέση σε λειτουργία είναι προγραμματισμένη για το Μάιο του 2017. Υπάρχει επίσης ένα έργο κατασκευής στο Atlant Park για άλλα 300 χιλιάδες m2 αποθηκευτικού χώρου. Στο συγκρότημα αποθήκης "Raven Noginsk" η ενοικιαζόμενη έκταση είναι 334 χιλιάδες m 2.

   Παραδείγματα μεγάλων συγκροτημάτων αποθήκης που τίθενται σε λειτουργία το 2016

Αντικείμενο	Αυτοκινητόδρομος, χλμ. Από το MKAD	Περιοχή, m 2	Κατηγορίας	Προγραμματιστής	Τρίμηνο
Νότια Πύλη (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoe, 30	90 000	Α	Ομάδα ακτινών	III
ΒΣΣ Βόρεια Sheremetyevo (Mercedes-Benz)	Rogachevskoe, 25	50 000	Α	Ομάδα PNK	III
"PNK - Βόρεια Sheremetyevo" (κτίριο 6)	Rogachevskoe, 25	47 000	Α	Ομάδα PNK	III
"Βαλισχεόβο" (κτίριο 4)	Συμφερόπολη, 32	34 000	Α	Ομάδα PNK	III
FE Sever-1 (στάδιο 6 και 7)	Dmitrovskoe, 27	31 000	Α	Ανάπτυξη Logopark	III
Ασφαλιστική εταιρεία Britovo	Novoryazanskoe, 30	20 000	Α	FTA	ΙΙ
Συγκρότημα αποθήκης (BTS)	Γκορκκόφσκι	17 000	Β	Βήμα	Εγώ

Σύμφωνα με τον S.A. Ricci

Το 2016 ολοκληρώθηκε μια αγορά ορόσημο για την αγορά ακινήτων αποθήκης: ένας από τους μεγαλύτερους κατασκευαστές, ο όμιλος Radius, υπέγραψε συμφωνία με την Auchan Retail Russia για την κατασκευή αποθήκης και συγκροτήματος εφοδιαστικής με έκταση 138 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων στην περιοχή Domodedovo της περιοχής της Μόσχας. Το νέο κέντρο διανομής θα γίνει το μεγαλύτερο κτίριο αυτού του τύπου της Ευρώπης, το οποίο θα κατασκευαστεί για μία επιχείρηση. Οι επενδύσεις στο έργο θα ανέλθουν σε περίπου 6 δισεκατομμύρια ρούβλια.

Σύμφωνα με προκαταρκτικά αποτελέσματα το 2016, το μερίδιο των αποθηκών κατηγορίας Α στο συνολικό όγκο της νέας προμήθειας ήταν 96% και η τάξη Β - 4%, η οποία σε απόλυτες τιμές είναι 419 χιλιάδες m 2 και 17 χιλιάδες m 2 αντίστοιχα. Σε συνθήκες υψηλής κενής θέσης, οι προγραμματιστές προσπαθούν να φέρουν στην αγορά μόνο υψηλής ποιότητας και πιο ανταγωνιστικές περιοχές.

   Παραδείγματα σημαντικών συναλλαγών που ολοκληρώθηκαν το 2016

Πελάτης	Σκηνοθεσία	km από το MKAD	Αντικείμενο	Κατηγορίας	Περιοχή συναλλαγών, χιλιάδες m 2	Είδος συναλλαγής
Εντάξει	Leningradskoe	27	Logopark Βορρά-2	Α	59,6	Ενοικίαση
Hoff	Kashirskoe	12	Βόρειο Δομοδείδοβο	Α	50,0	Ενοικίαση
Faberlic	Kashirskoe	12	Βόρειο Domodedovo, PLC	Α	46,0	Ενοικίαση
Castorama	Συμφερόπολη	50	PNK-Chekhov 3	Α	42,4	Ενοικίαση
BMW	Κίεβο	50	PNK-Bekasovo	Α	34,3	Ενοικίαση

Σύμφωνα με τον S.A. Ricci

Ζήτηση.   Από την αρχή του έτους ο όγκος απορρόφησης των χώρων αποθήκης ανήλθε σε 1,1 εκατομμύρια m 2, δηλαδή 15% λιγότερο από το 2015 (1,3 εκατομμύρια m 2) και σε απόλυτες τιμές ανέρχεται σε 200 χιλιάδες m 2.

Το πιο ελκυστικό για ενοικιαστές εξακολουθεί να είναι το νότιο τμήμα της περιοχής της Μόσχας. Η νότια κατεύθυνση αντιπροσώπευε το 47% του συνολικού όγκου συναλλαγών, το οποίο σε απόλυτους αριθμούς ανέρχεται σε 466 χιλιάδες m 2. Στα νοτιοανατολικά, ο όγκος απορρόφησης ήταν 20% (195 χιλιάδες m 2), και στη νοτιοδυτική κατεύθυνση - 10% (101 χιλιάδες m 2). Στα βόρεια της περιοχής της Μόσχας, ο όγκος των συναλλαγών είναι 15% (143 χιλιάδες m 2). Οι δυτικές και ανατολικές κατευθύνσεις είναι στην ελάχιστη ζήτηση - μόνο το 1% του συνολικού όγκου για καθένα.

Κενές θέσεις.   Το ποσοστό κενών θέσεων στο τέλος του 2016 κατά μέσο όρο στην αγορά είναι 8,2%, που ισοδυναμεί με 921 χιλιάδες m 2 ελεύθερου χώρου. Αυτός ο δείκτης μειώθηκε κατά 0,8 μονάδες από την αρχή του έτους, γεγονός που εξηγείται από την σημαντική υπέρβαση (πάνω από 2 φορές) της ζήτησης έναντι της προσφοράς.

Στοίχημα.   Οι μέσες σταθμισμένες τιμές ενοικίασης στην περιοχή της Μόσχας παρέμειναν σταθερές από την αρχή του έτους. Σε ρουβλιτικούς όρους, η τιμή ενοικίασης παρέμεινε αμετάβλητη για 7 διαδοχικά τρίμηνα, γεγονός που δείχνει ότι έχει επιτευχθεί ο χαμηλότερος όγκος τιμών.

Οι σταθμισμένες μέσες τιμές ενοικίασης για εγκαταστάσεις αποθήκευσης Κατηγορίας Α είναι 3.900 ρούβλια / m 2 ετησίως (τριπλό δίχτυ). Για τις εγκαταστάσεις της κατηγορίας Β, το ποσοστό είναι 3.600 ρούβλια / μ2 ανά έτος.

Συνάφεια.   Οι αποφάσεις διαχείρισης ακινήτων πρέπει να βασίζονται σε αντικειμενικά δεδομένα σχετικά με την τρέχουσα κατάσταση και τις αναπτυξιακές προοπτικές διαφόρων τμημάτων της αγοράς. Επί του παρόντος, η Ρωσία δεν έχει πρακτικά κανένα σύστημα παρακολούθησης για την αγορά βιομηχανικών ακινήτων. Από την άποψη αυτή, η μελέτη των κύριων δεικτών που επηρεάζουν την αξία των αντικειμένων είναι μια σημαντική κατεύθυνση, επιτρέποντας τον προσδιορισμό του βαθμού ευαισθησίας της αξίας των αντικειμένων σε διάφορους δείκτες.

Μέθοδοι έρευνας.   Το άρθρο παρουσιάζει μια σύγκριση των ταξινομήσεων βιομηχανικών και αποθηκών κτιρίων και εγκαταστάσεων, καθώς και τα αποτελέσματα της ανάλυσης της αγοράς για την πώληση και μίσθωση του ελεγχόμενου τύπου ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιώντας το παράδειγμα της πόλης Voronezh. Οι κύριοι παράγοντες τιμολόγησης και οι αναπτυξιακές τάσεις αυτού του τομέα στην περιφερειακή αγορά ακινήτων υπογραμμίζονται.

Αποτέλεσμα.   Η συστηματικοποίηση αυτών των δεικτών θα καθορίσει τα κριτήρια για την ανάπτυξη των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων.

Εισαγωγή

Η βιομηχανική και αποθήκη ακίνητης περιουσίας είναι ένας ειδικός χώρος επενδυτικής δραστηριότητας. Σε αντίθεση με τα εμπορικά ακίνητα λιανικής και γραφείων, η κύρια πηγή εισοδήματος από την οποία παραδοσιακά μισθώνονται οι εγκαταστάσεις, καθώς και η δυνατότητα μεταπώλησης αντικειμένων στο τέλος της επενδυτικής φάσης, η βιομηχανική και η αποθηκευτική ακίνητη περιουσία θεωρούνται συχνά όχι μόνο ως πηγή εισοδήματος από ενοίκια, αλλά και ως στοιχείο της επένδυσης ανάπτυξη υπηρεσιών ή παραγωγής σε έναν μόνο κλάδο. Από την άποψη αυτή, η παραγωγή και η αποθήκη ακινήτων αντιπροσωπεύονται από διάφορα αντικείμενα, χωρίς την κατάταξη των οποίων είναι αδύνατο να πραγματοποιηθούν οιεσδήποτε οικονομικές μετρήσεις της αγοράς ακινήτων του αντίστοιχου τύπου.

Επί του παρόντος, η ανάγκη συστηματοποίησης ακινήτων διαφόρων τύπων είναι ένα από τα δύσκολα καθήκοντα που αντιμετωπίζουν οι συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων: ιδιοκτήτες ακινήτων, αναλυτές, μεσίτες ακινήτων και εκτιμητές. Από τη μία πλευρά, είναι προφανές το γεγονός ότι το κόστος κάθε αντικειμένου εξαρτάται από την κατανομή του σε ένα συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς, καθώς και από το σύνολο των ιδιοτήτων και των χαρακτηριστικών του. Από την άποψη αυτή, καταβάλλονται προσπάθειες για την ανάπτυξη και εφαρμογή διαφόρων συστημάτων ταξινόμησης για ακίνητα. Από την άλλη πλευρά, συχνά οι πωλητές, οι αγοραστές και οι εμπειρογνώμονες χρησιμοποιούν διαφορετικές έννοιες, δηλαδή αντικείμενα της ίδιας τάξης από αυτούς. Αυτό εισάγει μεγάλη σύγχυση όχι μόνο στην αναζήτηση κοινών συμφερόντων των πωλητών και των αγοραστών ακινήτων, αλλά επίσης δεν επιτρέπει τη δημιουργία ενός ενιαίου συστήματος βελτίωσης της πληροφόρησης για την αγορά ακινήτων. Σε αντίθεση με τα εμπορικά ακίνητα, η συστηματοποίηση των οποίων έχει πραγματοποιηθεί ενεργά τα τελευταία δέκα χρόνια, το θέμα της ταξινόμησης των βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων εξακολουθεί να είναι ιδιαίτερα σημαντικό σήμερα.

Σκοπός της μελέτης.   Οι υπάρχουσες ταξινομήσεις ακινήτων συχνά αλληλοεπικαλύπτονται ή επεκτείνουν συγκριτικά χαρακτηριστικά και παράγοντες με τους οποίους η περιουσία θα ανατεθεί σε μία ή την άλλη τάξη. Μέχρι σήμερα, η Ρωσία έχει κάνει αρκετές απόπειρες να αναπτύξει μια ταξινόμηση των ακινήτων σε διάφορα τμήματα της αγοράς ακινήτων. Οι εταιρείες παροχής συμβουλών προσφέρουν επιλογές για μια ενοποιημένη ταξινόμηση αποθεμάτων ακινήτων. Μεταξύ των διαθέσιμων ταξινομήσεων των αποθηκών θα πρέπει να σημειωθεί:

1. Η ταξινόμηση που αναπτύχθηκε από τη διεθνή εταιρεία συμβούλων Knight Frank,
2. Ταξινόμηση που αναπτύχθηκε από την εταιρεία συμβούλων Swiss

Οι παράμετροι σύγκρισης της παραγωγής και της αποθήκης ακινήτων σύμφωνα με αυτές τις εταιρείες παροχής συμβουλών παρουσιάζονται στον πίνακα 1.

Πίνακας 1

Ταξινόμηση των επιχειρήσεων παραγωγής και αποθήκευσης ακινήτων Knight Frank και Ελβετίας

Ταξινόμηση της παραγωγής και της αποθήκηςεγκαταστάσειςτου Knight Frank και των ελβετικών εταιρειών

Κατηγορίας		Ιππότης ειλικρινής
	Κτίρια σχεδιασμένα για χρήση σε αποθήκες. Η τοποθεσία, ο εξοπλισμός, η διακόσμηση, η εγγύτητα του οδικού δικτύου αυτοκινήτων, η ανακατασκευή για κάθε είδος φορτίου, η υψηλή ταχύτητα των εργασιών μεταφοράς φορτίων και η αξιοπιστία της αποθήκευσης πρέπει να συμμορφώνονται με τις σύγχρονες αρχές εφοδιαστικής της αποθήκης.	Ένα σύγχρονο μονόχωρο κτίριο αποθήκης κατασκευασμένο από ελαφριές μεταλλικές κατασκευές και σανίδες σάντουιτς, κατά προτίμηση ορθογώνιου σχήματος χωρίς κολώνες ή με απόσταση μεταξύ των 12 μέτρων και απόσταση τουλάχιστον 24 μέτρων.
	Δεν παρέχεται	Ένα σύγχρονο μονόχωρο κτίριο αποθήκης από ελαφρές μεταλλικές κατασκευές και πάνελ σάντουιτς, κατά προτίμηση ορθογωνίου σχήματος χωρίς κολώνες ή με απόσταση μεταξύ των κτιρίων τουλάχιστον 9 μέτρων και απόσταση τουλάχιστον 24 μέτρων.
	20-30 καλοκαιρινά ανακατασκευασμένα κτίρια ή εγκαταστάσεις. Έχουν χαρακτηριστικά παρόμοια με τα κτίρια κατηγορίας Α, αλλά διαφέρουν στην τοποθεσία τους: βιομηχανική ζώνη, όρια πόλεων.	Δεν παρέχεται
	Εγκαταστάσεις που δημιουργήθηκαν στη δεκαετία του '90, αλλά χωρίς κάποιες παραμέτρους που είναι χαρακτηριστικές της κλάσης "Α".	Ένα μονόχωρο κτίριο αποθήκης, κατά προτίμηση ορθογώνιο, νεόδμητο ή ανακατασκευασμένο.
	Εγκαταστάσεις που χτίστηκαν σε 70-80 χρόνια, τα πρώην κτίρια του ερευνητικού ινστιτούτου. Τέτοια κτίρια, κατά κανόνα, απαιτούν κάποια βελτίωση και επένδυση κεφαλαίων.	Μονόκλινο, διώροφο κτίριο αποθήκης, κατά προτίμηση ορθογώνιο, νεόδμητο ή ανακατασκευασμένο.
	Περιοχές που δεν λειτουργούσαν ως αποθήκες. Αυτοί περιλαμβάνουν στόλους, χώρους στάθμευσης και παρόμοιες εγκαταστάσεις παραγωγής.	Χώρος παραγωγής κεφαλαίου ή μονωμένο υπόστεγο.
	Τα κτίρια που χτίστηκαν το 1930-1960 είναι πρώην εγκαταστάσεις χονδρικής βάσης τροφίμων και καταστημάτων λαχανικών.	Δεν παρέχεται
	Δεν προορίζονται για χρήση αποθήκης και χώρους. Από οικονομική άποψη, τέτοιες δομές είναι επωφελείς για να κατεδαφιστούν. Αυτό συνδέεται με το υψηλό κόστος αποκατάστασης και την προσθήκη των χώρων σε σύγχρονες παραμέτρους.	Εγκαταστάσεις υπογείου ή GO, μη θερμαινόμενες βιομηχανικές εγκαταστάσεις ή υπόστεγα

Αξίζει να σημειωθεί ότι μπορούν να ενοικιαστούν μη εξειδικευμένα βιομηχανικά κτίρια (κλάσεις Γ και Δ). Τα περισσότερα εξειδικευμένα κτίρια είναι χαρακτηριστικά στις περισσότερες συναλλαγές για την πώληση.

Οι συγκεκριμένες ταξινομήσεις είναι σαφείς και συγκεκριμένες. , Ωστόσο, προκειμένου οι συμμετέχοντες στην αγορά (αγοραστές και πωλητές ακινήτων, μεσίτες ακινήτων, προγραμματιστές, αναλυτές και εκτιμητές) να μπορούν εύκολα να τα χρησιμοποιούν, είναι απαραίτητο να συνδυάσουν πολλά χαρακτηριστικά. Αυτό θα βοηθήσει στον προσδιορισμό της κατηγορίας του ακινήτου που αξιολογείται για την επιλογή αντικειμένων για σύγκριση προς πώληση και μίσθωση από τον αντίστοιχο τομέα των ακινήτων.

Έχοντας αναλύσει και συστηματοποιήσει τις παραμέτρους σύγκρισης των ακινήτων παραγωγής και αποθήκης της Knight Frank και των ελβετικών εταιρειών, αξίζει να προταθεί να εξεταστούν τα χαρακτηριστικά των κτιρίων και των εγκαταστάσεων όσον αφορά την ιδιότητα ενός συγκεκριμένου κλάδου με βάση:

• ανάλυση πληροφοριών σχετικά με την αγορά ακινήτων.
• τη σύνθεση συντελεστών τιμολόγησης και πληροφορίες σχετικά με τις τιμές των συντελεστών τιμολόγησης για κάθε τύπο αντικειμένου.

Υλικά και μέθοδοι έρευνας. Ως παράμετρος σύγκρισης σε πολλές δημόσιες πηγές (τοποθεσίες κτηματομεσιτικών γραφείων - Sota, Μεταφορά, Ακρόπολη κλπ., Πύλες Διαδικτύου για την ανάρτηση διαφημίσεων - Avito, Camelot κ.λπ.) χρησιμοποιείται απλουστευμένη ταξινόμηση, επομένως οι πληροφορίες σχετικά με αυτούς τους πόρους χρησιμοποιήθηκαν για την κατάρτιση νέας λίστας τύπους αντικειμένων. Για την υπό εξέταση περίοδο εγκρίναμε το δεύτερο τρίμηνο του 2017. Ως αποτέλεσμα, αναλύθηκε η πρόταση για την αγορά και πώληση 171 και η μίσθωση 101 βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων στην πόλη Voronezh.

Η προτεινόμενη ταξινόμησή μας για την παραγωγή και την αποθήκη ακινήτων παρουσιάζεται στον Πίνακα 2 και περιλαμβάνει εξηγήσεις από τις ταξινομήσεις του Knight Frank και της Swiss.

Πίνακας 2

Ταξινόμηση των εμπορικών ακινήτων

Πίνακας 2

Ταξινόμηση των αντικειμένων εμπορικών εγκαταστάσεων

Τύπος αντικειμένου	Χαρακτηριστικά αντικειμένου
Εγκαταστάσεις παραγωγής και αποθήκευσης	Εγκαταστάσεις που δημιουργήθηκαν στη δεκαετία του '90, αλλά χωρίς κάποιες παραμέτρους που είναι χαρακτηριστικές της κλάσης "Α". (Β +) Στόλοι, χώροι στάθμευσης και παρόμοιες εγκαταστάσεις παραγωγής. (C) Εγκαταστάσεις υπογείου ή GO, μη θερμαινόμενες εγκαταστάσεις παραγωγής ή υπόστεγα (D)
Βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες	20-30 καλοκαιρινά ανακατασκευασμένα κτίρια ή εγκαταστάσεις. (Α-) Μοντέρνο μονοκατοικία αποθήκης από ελαφριές μεταλλικές κατασκευές και πάνελ σάντουιτς (A +) Εγκαταστάσεις που χτίστηκαν σε 70-80 χρόνια, τα πρώην κτίρια του ερευνητικού ινστιτούτου. (Β) Τα κτίρια που χτίστηκαν το 1930-1960 είναι πρώην εγκαταστάσεις χονδρικής βάσης τροφίμων και καταστημάτων λαχανικών. (C-) Εγκαταστάσεις υπογείου ή GO, μη θερμαινόμενες εγκαταστάσεις παραγωγής ή υπόστεγα (D)
	Στόλοι οχημάτων, αποθήκες αυτοκινήτων και παρόμοιες εγκαταστάσεις παραγωγής (C)
Αποθήκες (συμπεριλαμβανομένων των συγκροτημάτων εφοδιαστικής)
Συγκροτήματα παραγωγής και αποθήκης	Κτίρια σχεδιασμένα για χρήση σε αποθήκες. που αντιστοιχούν στις σύγχρονες αρχές της εφοδιαστικής αποθήκης. (Α +) Σύγχρονα κτίρια αποθήκευσης ελαφρών μεταλλικών κατασκευών και πάνελ τύπου σάντουιτς, κατά προτίμηση ορθογωνίου σχήματος χωρίς κολόνες ή με απόσταση μεταξύ των 12 μέτρων και με διάκενο τουλάχιστον 24 μέτρων. (Α +)

Από το 2016, παρατηρείται τάση μείωσης της νέας προσφοράς εμπορικών ακινήτων στον τομέα των αποθηκών, η οποία συνεχίζεται το 2017. Η αξία των τιμών προσφοράς και ενοικίασης μειώνεται, ο αριθμός των κενών χώρων αυξάνεται, οι προγραμματιστές αναγκάζονται να μειώσουν το κόστος και να βελτιστοποιήσουν το χώρο.

Οι ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων συχνά αναρωτιούνται ποιοι παράγοντες επηρεάζουν την αξία του. Η λύση αυτού του προβλήματος είναι σημαντική για τον ιδιοκτήτη του αντικειμένου, προκειμένου να μην μειωθεί σκόπιμα το κόστος της πώλησης ή μίσθωσης. Αυτό δεν είναι λιγότερο σημαντικό για τον αγοραστή, έτσι ώστε να μην πληρώνει υπερβολικά για περιττές, από την άποψή του, βελτιώσεις.

Εξετάστε τους παράγοντες που επηρεάζουν την αύξηση ή μείωση της αξίας των εμπορικών ακινήτων κατά την πώληση και τη μίσθωση.

Υπάρχουν δύο ομάδες παραγόντων σε σχέση με τα αντικείμενα που παράγουν εισόδημα: γενικά (εξωτερικά) και τοπικά.

Η πρώτη ομάδα παραγόντων που αντικατοπτρίζουν την κοινωνικοοικονομική και πολιτική κατάσταση στη χώρα και την περιοχή, το γεωφυσικό περιβάλλον του αντικειμένου, καθώς και το νομικό παραδεκτό, τη φυσική σκοπιμότητα και την οικονομική σκοπιμότητα της ανάπτυξης της κατασκευαστικής επιλογής. Αυτοί οι παράγοντες δεν σχετίζονται άμεσα με συγκεκριμένη ιδιοκτησία, αλλά επηρεάζουν την κατάσταση του τομέα της αγοράς ακινήτων και, συνεπώς, την αξία του ακινήτου που αξιολογείται.

Οι τοπικοί παράγοντες λαμβάνουν υπόψη τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και το άμεσο περιβάλλον του. Αυτοί οι παράγοντες σχετίζονται άμεσα με το αντικείμενο που έχει αναλυθεί και παρόμοια αντικείμενα στην αγορά ακινήτων.

Οι συντελεστές τιμολόγησης έχουν τις δικές τους ιδιαιτερότητες ανάλογα με την κατηγορία της εγκατάστασης παραγωγής και αποθήκης. Στον τομέα των αποθηκών κατηγορίας Α και Β, το εύρος των τιμών ενοικίασης είναι αρκετά στενό. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα χαρακτηριστικά του ίδιου του κτιρίου δεν διαφέρουν πολύ. Οι κύριοι παράγοντες τιμολόγησης για τέτοιες εγκαταστάσεις είναι η τοποθεσία και η προσβασιμότητα στις μεταφορές.

Στο τμήμα των αποθηκών κατηγορίας C και D, υπάρχουν πολλοί περισσότεροι παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή. Ωστόσο, σε μια κρίση, σύμφωνα με τους ειδικούς, ο παράγοντας της προσβασιμότητας στις μεταφορές έγινε ο πιο σημαντικός εδώ. Το ζήτημα της ποιότητας προσωρινά ξεθωριάστηκε στο παρασκήνιο.

Ως αποτέλεσμα της ανάλυσης, οι παραπάνω συντελεστές τιμολόγησης ομαδοποιήθηκαν ανάλογα με το αν ανήκουν σε μια συγκεκριμένη κατηγορία εγκαταστάσεων αποθήκευσης και παρουσιάζονται στον πίνακα 3.

Πίνακας 3

Παράγοντες τιμολόγησης της παραγωγής των ακινήτων τους

Παράγοντες τιμολόγησης των εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκης

Βιομηχανική ιδιοκτησία	Αποθήκη ιδιοκτησίας
Όροφος / αριθμός ορόφων (υπόγειο, υπόγειο, πρώτο ή ανώτερο όροφο)
Υλικό τοίχου
Έτος κατασκευής
Τοποθεσία
Θέση του αντικειμένου στο κτίριο (έδαφος, υπόγειο, ξεχωριστό κτίριο).
Σύνθεση, τεχνική κατάσταση του κτιρίου και συστήματα μηχανικής (διαθεσιμότητα θέρμανσης, διαθεσιμότητα ρυθμιζόμενης υγρασίας και θερμοκρασίας)
Κατάσταση δωματίου
Επικοινωνίες (εξαερισμός, συναγερμός πυρκαγιάς, τηλέφωνο)
Σύνθεση των οδών πρόσβασης (διαθεσιμότητα δρόμων και σιδηροδρόμων)
Επιπλέον αδιαχώριστες βελτιώσεις (διαθέσιμες ράφια φόρτωσης και αποβάθρες, διαθέσιμος ανελκυστήρας εμπορευμάτων)
Το ύψος του δωματίου
Χαρακτηριστικά της γης και της παρακείμενης περιοχής (διαθεσιμότητα επαρκούς αριθμού χώρων στάθμευσης για φορτηγά και επιβατικά οχήματα)

Προς το παρόν, στις περιοχές της Ρωσίας, ιδίως στην περιοχή Voronezh, υπάρχει μια σημαντική τάση να μειωθεί η θέση σε λειτουργία χώρου αποθήκης. Παρά το γεγονός ότι λειτουργούν πολλά βιομηχανικά πάρκα, η γενική δομή της προσφοράς εξακολουθεί να επικρατεί σε αντικείμενα χαμηλής ποιότητας. Η ζήτηση για αποθήκες υψηλής ποιότητας παρατηρείται κυρίως από εταιρείες αγροτικών επιχειρήσεων και αλυσίδες καταστημάτων λιανικής πώλησης.

Η περιορισμένη πρόσβαση στα δανειακά κεφάλαια, το υψηλό κόστος τους, καθώς και η μεγάλη ποσότητα κενών χώρων, έγιναν οι λόγοι για την επιβράδυνση της κατασκευαστικής δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων βιομηχανικών και αποθηκών. Επί του παρόντος, το πιο δημοφιλές σχήμα για την κατασκευή αποθηκών είναι το σύστημα που κατασκευάστηκε σύμφωνα με την οποία από το 2015 έχει πωληθεί στη Ρωσία πάνω από το 60% του όγκου των εγκαταστάσεων που έχουν τεθεί σε λειτουργία.

Ενσωματωμένο(συντομογραφία ως BTS) σημαίνει κυριολεκτικά "κατασκευή για κιτ". Ωστόσο, θα ήταν πιο ακριβές να το ονομάζουμε "κατασκευή με τάξη". Το BTS είναι μια τεχνική στην οποία τα κτίρια κατασκευάζονται (ή εκσυγχρονίζονται) για να ταιριάζουν στις ανάγκες και απαιτήσεις μιας συγκεκριμένης επιχείρησης. Οι ολοκληρωμένες εγκαταστάσεις το 2016, οι εγκαταστάσεις παραγωγής και αποθήκευσης παρουσιάζονται στον πίνακα 4.

Πίνακας 4

Λογιστικά κέντρα που ανατέθηκαν στο Voronezh το 2016 *

Τα κέντρα υλικοτεχνικής υποστήριξης που τίθενται σε λειτουργία στο Voronezh το 2016 *

Αντικείμενο	Η διεύθυνση	Περιοχή, τ.μ.	Ημερομηνία έναρξης	Κατηγορίας
ABC-Electro
Logocenter A-Logistic	Περιοχή Voronezh
Κέντρο Λογαριασμών Samson-Opt	Περιοχή Voronezh με Περιοχή Babyakovo Novousmansky

* Προσφορά στην αγορά των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων του Voronezh

Η περιοχή Voronezh ανήκει στις βιομηχανικές και γεωργικές περιοχές. Ο παραδοσιακός προσανατολισμός παραγωγής της περιοχής Voronezh είναι η γεωργία, η μηχανολογία.

Η βιομηχανία κυριαρχείται από τη μηχανική, την ηλεκτρική ενέργεια, τη χημική βιομηχανία και τις βιομηχανίες μεταποίησης γεωργικών προϊόντων. Αποτελούν το 4/5 της συνολικής βιομηχανικής παραγωγής.

Η βιομηχανική και αποθηκευτική αγορά ακινήτων Voronezh αντιπροσωπεύεται από εργαστήρια αποθήκες και υπόστεγα, καθώς και από βιομηχανικά κτίρια που βρίσκονται στους χώρους ύπνου και τις βιομηχανικές ζώνες της πόλης και τοποθετούνται στην κατηγορία των ακινήτων υψηλής ποιότητας (τάξεις Α και Β).

Οι αναλυτές του Knight Frank σημειώνουν ότι το 2016 υπήρξε έλλειψη παροχής υγρών - σύγχρονες υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις με καλή θέση, παρουσία άνετων δρόμων πρόσβασης, σύγχρονου μηχανολογικού εξοπλισμού κλπ.

Η μελέτη αποκάλυψε ότι στην πόλη Voronezh, σχεδόν όλες οι προσφορές στην αγορά για την πώληση βιομηχανικών και αποθηκών ακίνητης περιουσίας συγκεντρώνονται σε τρεις περιοχές - 29% κάθε πτώση στις περιφέρειες Κομιντέρν και Αριστερά, και στο σοβιετικό - 25%. Ο λόγος που παρουσιάζεται φαίνεται στο Σχήμα 1. Λόγω των ιδιοτήτων αυτού του τομέα ακίνητης περιουσίας, ο μεγαλύτερος αριθμός προσφορών συγκεντρώνεται στις βιομηχανικές ζώνες της πόλης σε απόσταση από το κέντρο.

Το Σχ. 1. Η δομή της πρότασης για την πώληση των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων από την πόλη Voronezh

Το Σχ. 1. Προσφορά δομή της πώλησης των αντικειμένων της βιομηχανικής και αποθήκηεγκαταστάσεις   από τις συνοικίες της πόλης Voronezh

Η δομή των προσφερόμενων πωλήσεων στα επιλεγμένα τμήματα βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων παρουσιάζεται στο Σχήμα 2.

Το Σχ. 2. Η δομή των προτάσεων για την πώληση των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων

Το Σχ. 2.Προσφορά δομή της πώλησης των αντικειμένων των εγκαταστάσεων βιομηχανικής και αποθήκης

Η μελέτη δείχνει ότι η προσφορά για αγορά κτιρίων και χώρων είναι κατά ποσοστό σχεδόν 40% και 38% αντιστοίχως και το μερίδιο των συγκροτημάτων αποθήκης αντιστοιχεί στο 22%. Το διάστημα της τρέχουσας έρευνας είναι το δεύτερο τρίμηνο του 2017.

Τον Σεπτέμβριο του 2017, η μέση τιμή πώλησης των εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκης ανήλθε σε 15.141 ρούβλια / τ. μ. Η μέση τιμή προσφοράς για την πώληση 1 τετραγωνικό. m αυτού του τύπου ακίνητης περιουσίας κυμάνθηκε από 8.000 ρούβλια. μέχρι 95 150 τρίβετε. ανάλογα με τους παράγοντες τιμολόγησης.

Η μέση τιμή πώλησης του κτιρίου παραγωγής και αποθήκης ήταν 13516,24 ρούβλια / τ.μ. μ. Η μέση τιμή προσφοράς για την πώληση 1 τετραγωνικό. m αυτού του τύπου ακίνητης περιουσίας κυμάνθηκε από 2.900 ρούβλια. έως και 54 000 τρίχες. ανάλογα με τους παράγοντες τιμολόγησης.

Η μέση τιμή πώλησης του συγκροτήματος παραγωγής και αποθήκης ανήλθε σε 9.806 ρούβλια / τ.μ. μ. Η μέση τιμή προσφοράς για την πώληση 1 τετραγωνικό. m αυτού του τύπου ακίνητης περιουσίας κυμάνθηκε από 7.228 ρούβλια. μέχρι 29 729 τρίψιμο. ανάλογα με τους παράγοντες τιμολόγησης.

Τα διαστήματα τιμών προσφοράς και η αναλογία των περιοχών των εξεταζόμενων τύπων βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων παρουσιάζονται στον πίνακα 5.

Πίνακας 5

Διαστήματα των τιμών προσφοράς και της αναλογίας των τομέων της βιομηχανικής και αποθήκη ακινήτων

Πίνακας 5

Διαστήματα των τιμών προσφοράς και της αναλογίας των χώρων των αντικειμένων των εγκαταστάσεων βιομηχανικής και αποθήκης

Η τιμή προσφοράς για την πώληση των βιομηχανικών και αποθήκες για 1 m 2, τρίψτε.
Μέγιστο
Ελάχιστο
Η συνολική έκταση της προσφοράς για την πώληση βιομηχανικών και αποθηκών, τ.μ.
Μέγιστο
Ελάχιστο
Τιμή πώλησης ενός κτιρίου παραγωγής και αποθήκης ανά 1 m2, τρίψτε
Μέγιστο
Ελάχιστο
Η συνολική έκταση της πρότασης για την πώληση βιομηχανικών και αποθηκών, τ.μ.
Μέγιστο
Ελάχιστο
Η τιμή πώλησης του συγκροτήματος παραγωγής και αποθήκης ανά 1 m2, τρίψτε
Μέγιστο
Ελάχιστο
Η συνολική έκταση της προσφοράς πώλησης του συγκροτήματος βιομηχανικών και αποθηκών, τ.μ.
Μέγιστο
Ελάχιστο

Ένα χαρακτηριστικό της αγοράς ενοικίασης για την παραγωγή και την αποθήκη ακινήτων είναι συμφωνίες μίσθωσης,που συνάπτονται για μικρό χρονικό διάστημα (1-3 χρόνια). Ένα ευρύ φάσμα ενοικιαζόμενων τιμών οφείλεται σε έντονη διαφοροποίηση της αγοράς και εξαρτάται από τον όγκο των χώρων αποθήκης που προσφέρονται για ενοικίαση και την ποιότητά τους.

Τώρα στην αγορά ακινήτων υπάρχει μια πρακτική ενοικίασης ενοικίου για ολόκληρη τη συνολική έκταση του προτεινόμενου κτιρίου ή χώρων. Οι περισσότερες από τις εγκαταστάσεις που προσφέρονται για ενοικίαση μέχρι 100 τετραγωνικά μέτρα είναι οι κύριοι τομείς που δεν περιλαμβάνουν βοηθητικές (διαδρόμους, μπάνια, κ.λπ.). Παρόμοια αντικείμενα με επιφάνεια άνω των 100 τετραγωνικών μέτρων περιλαμβάνουν ήδη βοηθητικά, δηλ. οι κοινόχρηστοι χώροι προσφέρονται πραγματικά.

Υποτίθεται ότι οι προτάσεις αντικειμένων στην αγορά ακινήτων, τόσο πωλήσεις όσο και μισθώσεις, περιλαμβάνουν ΦΠΑ (18%). Επιπλέον, όπως δείχνει η πρακτική, τα ποσοστά ενοικίασης δεν περιλαμβάνουν το ποσό των λογαριασμών κοινής ωφέλειας, δηλ. πληρώνονται από τον μισθωτή ξεχωριστά. Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι ένας τυπικός δείκτης είναι η τιμή ενοικίασης 1 τετραγωνικό μέτρο σε χρονικό διάστημα ίσο με ένα μήνα.

Στην αγορά ενοικίασης βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτωνοι προτάσεις συγκεντρώνονται επίσης σε τρεις περιοχές - Κομιντερνόφσκι (43%), Sovetsky (23%) και Levoberezhny (20%). Ο λόγος που παρουσιάζεται φαίνεται στο Σχήμα 3. Λόγω των ιδιοτήτων αυτού του τομέα ακίνητης περιουσίας, ο μεγαλύτερος αριθμός προσφορών συγκεντρώνεται στις βιομηχανικές ζώνες της πόλης σε απόσταση από το κέντρο.

Το Σχ. 3. Η δομή της προσφοράς ενοικίασης των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων από τις συνοικίες της πόλης Voronezh

Το Σχ. 3.Προσφορά δομή του ενοικίου αντικειμένων των βιομηχανικών και αποθήκη εγκαταστάσεις από τις συνοικίες της πόλης Voronezh

Η δομή των προσφερόμενων πωλήσεων στα επιλεγμένα τμήματα των βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων παρουσιάζεται στο Σχήμα 4.

Το Σχ. 4. Η δομή των προτάσεων για την ενοικίαση βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων

Το Σχ. 4.Προσφορά δομή του ενοικίου αντικειμένων των βιομηχανικών εγκαταστάσεων και εγκαταστάσεις αποθήκης

Η μελέτη έδειξε ότι οι πλέον προτεινόμενες για μίσθωση έργα ήταν σε μεγαλύτερο βαθμό οι εγκαταστάσεις παραγωγής και αποθήκευσης (83%), τα λιγότερο ανεπτυγμένα κτίρια και τα συγκροτήματα (11% και 6%).

Το διάστημα της τρέχουσας έρευνας είναι το δεύτερο τρίμηνο του 2017.

Τον Σεπτέμβριο του 2017, η μέση τιμή ενοικίασης των βιομηχανικών χώρων και των αποθηκών ανήλθε σε 154 ρούβλια / τ.μ. μ. Η μέση τιμή ενοικίασης 1 τετραγωνικό. m αυτού του τύπου ακίνητης περιουσίας κυμαίνεται από 80 ρούβλια. έως και 348 τρίψιμο. ανάλογα με τους παράγοντες τιμολόγησης.

Η μέση τιμή ενοικίασης ενός κτιρίου βιομηχανικών και αποθηκών ανήλθε σε 13516,24 ρούβλια / τ. μ. Η μέση τιμή ενοικίασης 1 τετραγωνικό. m αυτού του τύπου ακίνητης περιουσίας κυμάνθηκε από 268 ρούβλια. μέχρι 1205 τρίψτε. ανάλογα με τους παράγοντες τιμολόγησης.

Η μέση τιμή ενοικίασης του συγκροτήματος παραγωγής και αποθήκης ανήλθε σε 5.448 ρούβλια / τ.μ. μ. Η μέση τιμή ενοικίασης 1 τετραγωνικό. m αυτού του τύπου των ακινήτων κυμάνθηκε από 92 ρούβλια. έως 500 τρίβει. ανάλογα με τους παράγοντες τιμολόγησης.

Τα διαστήματα των τιμών ενοικίασης και η αναλογία των περιοχών των εξεταζόμενων τύπων αντικειμένων βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων παρουσιάζονται στον πίνακα 6.

Πίνακας 6

Διαστήματα ενοικίασης ποσοστά και η αναλογία των χώρων της βιομηχανικής και αποθήκη ακινήτων

Πίνακας 6

Διαστήματα ενοικίασης αγριόχορτων και αναλογία του τόπου των αντικειμένων των εγκαταστάσεων βιομηχανικής και αποθήκης

Τιμή ενοικίασης για 1 m 2 μονάδων παραγωγής και αποθήκευσης, τρίψτε.
Μέγιστο
Ελάχιστο
Η συνολική έκταση της μίσθωσης βιομηχανικών και αποθηκών, τ.μ.
Μέγιστο
Ελάχιστο
Τιμή ενοικίου για 1 m 2 κτιρίου παραγωγής και αποθήκης, τρίψτε.
Μέγιστο
Ελάχιστο
Η συνολική έκταση της προσφοράς ενοικίασης του κτιρίου βιομηχανικών και αποθηκών, τ.μ.
Μέγιστο
Ελάχιστο
Τιμή ενοικίασης για 1 m 2 συγκροτήματος παραγωγής και αποθήκης, τρίψτε.
Μέγιστο
Ελάχιστο
Η συνολική έκταση της προσφοράς ενοικίασης του συγκροτήματος βιομηχανικών και αποθηκών, τ.μ.
Μέγιστο
Ελάχιστο

Βιομηχανική και αποθήκη ακινήτων για το 2016 - στις αρχές του 2017 δεν έδειξε δραστηριότητα ούτε προς την παγκόσμια παρακμή ή προς την ανάπτυξη. Η δραστηριότητα της αγοράς οφειλόταν κυρίως στις υπάρχουσες βιομηχανικές επιχειρήσεις που αναπτύσσονται στην επικράτειά τους και δεν εισέρχονται στην ελεύθερη αγορά, ωστόσο, οι ειδικοί σημειώνουν ότι υπάρχει ενδιαφέρον για την παραγωγή και την αποθήκη ακινήτων, αλλά τα περισσότερα από τα αντικείμενα δεν πληρούν τις απαιτήσεις ποιότητας των πιθανών επενδυτών.

Ερευνητικά αποτελέσματα. Το αποτέλεσμα της μελέτης μας είναι η επικαιροποιημένη ταξινόμηση των βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων που προτείναμε με βάση την παρακολούθηση αγοράς αγοράς και ενοικίασης στην πόλη Voronezh και σύγκριση των ταξινομήσεων του Knight Frank και του Swiss. Ως βασικά στοιχεία σύγκρισης, προτείναμε να εξετάσουμε τα χαρακτηριστικά των κτιρίων και των χώρων σε σχέση με την ένταξη σε μια συγκεκριμένη τάξη.

Όλοι οι παράγοντες τιμολόγησης που επηρεάζουν την αύξηση ή μείωση της αξίας των εμπορικών ακινήτων κατά την πώληση και τη μίσθωση θεωρήθηκαν.

Ο κατάλογος αυτών των παραγόντων επιλύει ένα σοβαρό πρακτικό πρόβλημα, καθώς για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι σημαντικό να μην μειωθεί σκόπιμα το κόστος των ακινήτων κατά την πώληση ή την ενοικίαση. Αυτό δεν είναι λιγότερο σημαντικό για τον αγοραστή, έτσι ώστε να μην πληρώνει υπερβολικά για περιττές, από την άποψή του, βελτιώσεις.

Κατά τη διαδικασία ανάλυσης της δομής της πρότασης, παρατηρήθηκε μείωση του αριθμού των τομέων στην αγορά που χαρακτηρίζονται από περιορισμένη λειτουργικότητα και επέκταση των τμημάτων που αποτελούνται από αντικείμενα που παρέχουν ένα ευρύ φάσμα τεχνολογικών δυνατοτήτων υψηλής ποιότητας.

Παρακολούθηση της αγοράς για την πώληση και μίσθωση βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων   γιαΙΙ   τρίμηνο του 2017 έδειξε ότι η κύριαη πρόταση συγκεντρώνεται σε τρεις συνοικίες της πόλης Voronezh - Kominternovsky, Sovetsky και Levoberezhny (20%).

Η μελέτη αποκάλυψε ότι η προσφορά για την αγορά κτιρίων και κτιρίων είναι σε ποσοστιαία αναλογία σχεδόν ίση με 40% και 38%, το μερίδιο των συγκροτημάτων αποθήκης αντιπροσώπευε το 22%. Η ενοικίαση των εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκευσης αποδείχθηκε ότι ήταν η μεγαλύτερη - 83%, λιγότερα προσφέρθηκαν για ενοικίαση κτιρίων και συγκροτημάτων (11% και 6%).

Συμπέρασμα   Η μελέτη θα πρέπει να λειτουργήσει ως συστημική βάση για τη δημιουργία μιας ενοποιημένης ταξινόμησης των βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων, ενός ενοποιημένου συστήματος βασικών εννοιών στο σχετικό τμήμα της αγοράς, καθώς και των συντελεστών τιμολόγησης των εξεταζόμενων τύπων αντικειμένων στην αγορά βιομηχανικών ακινήτων.

Η ταξινόμηση που εγκρίθηκε στην αγορά επιτρέπει όχι μόνο τη διάρθρωση της προσφοράς σύμφωνα με βασικά ποσοτικά κριτήρια αλλά και την κατανόηση της ποιοτικής κατάστασης της αγοράς.
  Παραδοσιακά, οι αποθήκες κατηγορίας Α και Β αποτελούν τη βάση της αγοράς - κατά κανόνα πρόκειται για νέα οργανωμένα μεγάλα συγκροτήματα με ένα κατάλληλο φάσμα υπηρεσιών, μια ευρεία σειρά προϊόντων (από άποψη λειτουργικότητας, τύπου και επιφάνειας χώρων), με διαφορετική κλίμακα και επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης.
Οι αποθήκες κατηγορίας C - αφορούν κυρίως το παλαιό ταμείο, συχνά - ανακατασκευάζονται από εγκαταστάσεις παραγωγής, έχουν μικρή έκταση, δεν είναι εξοπλισμένες με περονοφόρα οχήματα και άλλες υποδομές. Η μέση έκταση μιας τυπικής αποθήκης κατηγορίας C είναι 1.500 τ.μ.

	κατηγορίας Β	κατηγορία C
Γενικοί δείκτες
Αριθμός αποθηκών	32	31
Συνολική έκταση, τ.μ.	248942	59500
Μέση επιφάνεια, τ.μ.	7700	1500
Τρέχουσα προσφορά (μίσθωση)
Συνολική έκταση, τ.μ.	121123.7	37552
Μέση επιφάνεια, τ.μ.	3785	2120
Ποσοστό κενής θέσης,%	0.487	0.631

Στη δομή εφοδιασμού της τοπικής αγοράς, ο αριθμός των συγκροτημάτων αποθήκης των κατηγοριών Β και Γ είναι συγκρίσιμος, ενώ η έκταση των κενών χώρων δεν είναι ισοδύναμη: 76,3% του διαθέσιμου χώρου προς ενοικίαση ανήκει στην κλάση Β. Το ποσοστό κενών των συγκροτημάτων της κατηγορίας Β είναι 48,7%, Ο 63, 1%
  Τα μεγαλύτερα συγκροτήματα αποθηκών, τα οποία παρουσιάζονται στην αγορά ως πραγματική προσφορά (47,6%), έχουν συνολική έκταση 1.000 τ.μ., μιλάμε για μικρά υπόστεγα κατηγορίας C, που αντιπροσωπεύουν ένα χαμηλό τμήμα της αγοράς.

Μεταξύ των εξεταζόμενων αποθηκών, η ελάχιστη έκταση είναι 100 τ.μ. Πρόκειται για ένα μικρό δωμάτιο σχεδιασμένο για σκοπούς παραγωγής ή αποθήκευσης, κατηγορίας C. Το μέγιστο μέγεθος των υπό εξέταση χώρων είναι αντικείμενα κατηγορίας Β - Chekhovsky και Sergeevo PSKs - 67 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα.

Κατά τη διάρκεια της μελέτης, 158,7 χιλιάδες τ.μ. που αντιστοιχεί στο 51,4% του συνολικού όγκου των εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκευσης κατηγορίας B και C που βρίσκονται στην τοπική αγορά.
  Ο μεγαλύτερος αριθμός των συγκροτημάτων αποθήκης (33 από τα 63) της τοπικής αγοράς βρίσκεται στην περιοχή των 50-60 χλμ. Από την περιφερειακή οδό της Μόσχας, αντίστοιχα, είναι σε αυτή τη απόσταση από τη Μόσχα ότι η κενή κενή περιοχή είναι 122,8 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα.

Τα έργα αποθήκης απαιτούν μεγάλες εκτάσεις γης και υπάρχουν λιγότεροι και λιγότεροι, γι 'αυτό και οι προγραμματιστές κινούνται μακρύτερα από τον περιφερειακό δρόμο της Μόσχας. Επιπλέον, λόγω της έλλειψης βιομηχανικών εκτάσεων στη ζώνη των 30 χλμ., Οι τιμές τους αυξάνονται, γεγονός που αυξάνει σημαντικά το κόστος του έργου, καθώς και το τελικό ενοίκιο. Η γενική τάση ανάπτυξης βιομηχανικών εκτάσεων σε μια όλο και πιο απομακρυσμένη περιοχή και η υψηλή δυνατότητα διασταύρωσης μεταξύ των εθνικών οδών καθιστούν δυνατή τη μετάβαση σε πιο απομακρυσμένες περιοχές χωρίς σημαντική ζημιά στην επιχείρηση. Επιπλέον, η απόσταση αυτή (που απέχει 30 χλμ. Από το MKAD) δημιουργείται ενεργά από μεγάλα συγκροτήματα κατηγορίας Α, γεγονός που υποδηλώνει το υψηλό δυναμικό της τοπικής αγοράς και τη σχετικά χαμηλή ευαισθησία της ζήτησης και της τιμής από την απόσταση από την πρωτεύουσα.

Η διάρθρωση της πρότασης για ποιοτικούς και ποσοτικούς δείκτες της παρτίδας που έχει σχηματιστεί (προς ενοικίαση ή προς πώληση)

Ο χώρος γραφείου μπορεί επίσης να ενοικιαστεί σε 19 από 63 συγκροτήματα αποθηκών. Οι εκτάσεις που είναι διαθέσιμες προς ενοικίαση ξεκινούν από 20 τ.μ.

Τοποθεσία	Η περιοχή των γραφείων προς ενοικίαση, τ.μ.	Το κόστος της ενοικίασης γραφείων, τρίψτε.
Τσόχωφ, σ. 8 Μαρτίου	16 τ.μ.	2400 τρίψτε. μπλοκ / μήνα
RTI FACTORY / Chekhov g., St. Τσόχωφ, 20β	από 20 τ.μ.	400 τρίψτε τ.μ. / έτος
Τσόχωφ, σ. Συνέλευση	25 τ.μ.	3000 τρίψτε μπλοκ / μήνα
Περιοχή Chekhrov, χωριό Barantsevo	από 20 τ.μ.	400 τρίψτε τ.μ. / έτος
Περιοχή Chekhrov, χωριό Lyubuchany	50 τ.μ.	400 τρίψτε τ.μ. / έτος
Περιοχή Chekhrov, χωριό Novoselki	2 τεμάχια γραφείων: 1750 2580 m2	400 τρίψτε τ.μ. / έτος
Τσόχωφ, σ. Συλλογικό αγρόκτημα	500 τ.μ.	200 τρίψτε τ.μ. / έτος
Περιοχή Chekhov, οικισμός Novoselye	100	250 τρίψτε τ.μ. / έτος
Τσόχωφ, σ. Πολυγραφιστές	από 20 τ.μ.	400 τρίψτε τ.μ. / έτος
Chekhov, Simferopolskoe sh., 1	150 τ.μ.	400 τρίψτε τ.μ. / έτος
Chekhov συνοικία, με. Talalikhino	μπλοκ 40 τ.μ.	210 τ.μ. / έτος
Περιοχή Chekhov, Τσέχωφ	300 τ.μ.	250 τρίψτε τ.μ. / έτος
Περιοχή Chekhov, χωριό Lutoretskoe	3-ορόφων κτίριο - 500 τ.μ.	7000 τρίψτε. ανά έτος.
PSK Chekhov / Chekhov, st. Komsomolskaya	από 100 τ.μ.	600 rub / τ.μ.
Τσέχοφ g, 8 Μαρτίου	200 τ.μ.	300 τ.μ. / έτος
Chekhov g., St. Από τον κόσμο	100 τ.μ.	300 τ.μ. / έτος
Περιοχή Chekhov, δ. Chepelevo, Central Street, 27	500 τ.μ.	500 τ.μ. / έτος
Τσέχοφ, Mira Street	από 150 τ.μ.	350 τ.μ. / έτος
Περιφέρεια Τσεκόφ, αστικός οικισμός Stolbovaya	500 τ.μ.	400 τρίψτε τ.μ. / έτος

Πολιτική τιμών των ανταγωνιστών όσον αφορά τις κατηγορίες, ποιοτικά χαρακτηριστικά

Η τιμή ενοικίασης για χώρο αποθήκης εξαρτάται από πολλούς παράγοντες:

• τοποθεσία του συγκροτήματος αποθήκης (απόσταση, αυτοκινητόδρομος)
• εγγύτητα με την τοποθεσία των αυτοκινητοδρόμων
• μισθωμένες περιοχές (όταν ενοικιάζονται μεγάλες εκτάσεις, ο μισθωτής λαμβάνει έκπτωση)
• περίοδο ενοικίασης

Οι τιμές ενοικίασης στην τοπική αγορά για εγκαταστάσεις αποθήκευσης υψηλής ποιότητας είναι αρκετά υψηλές. Σήμερα, η γενικά αποδεκτή πρακτική είναι ο υπολογισμός των καθαρών ενοικίων (τριπλή καθαρή), χωρίς φόρους, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, τα οποία καταβάλλονται χωριστά από τον μισθωτή. Σε όλα τα υπό εξέταση συγκροτήματα αποθήκης, τα λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνονται ήδη στην τιμή ενοικίασης. Το κόστος της υπηρεσίας καταβάλλεται από τον ενοικιαστή χωριστά "στους μετρητές".

	κατηγορίας Β	κατηγορία C
Ελάχιστη τιμή μίσθωσης ανά 1 τ.μ., τρίβει / έτος	1800	300
Μέγ τιμή μίσθωσης ανά 1 τ.μ., τρίβει / έτος	4600	4476
Μέση τιμή μίσθωσης ανά 1 τ.μ., τρίβει / έτος	2700	2110

Το κόστος ενός τετραγώνου. m στην εγκατάσταση κατηγορίας Β θα κοστίσει ο ενοικιαστής κατά μέσο όρο 2700 ρούβλια. ανά έτος. Στην κατηγορία C, τα ποσοστά είναι χαμηλότερα και κυμαίνονται μεταξύ 1500-2200 ετησίως ανά 1 τ.μ. Όσο μεγαλύτερη είναι η έκταση που μισθώνεται από έναν πελάτη, τόσο χαμηλότερη είναι η τιμή του 1 τ.μ. "Έκπτωση για χονδρική πώληση" μπορεί να είναι από 10 έως 30%.

Στα περισσότερα συγκροτήματα αποθηκών, οι μισθωτές πρέπει να καταβάλουν ασφαλιστική προκαταβολή (ασφάλεια, εγγύηση) ίση με την μηνιαία μίσθωση. Μια εγγύηση είναι ένα συγκεκριμένο ποσό που μπορεί να επιστραφεί και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως πληρωμή για τον τελευταίο μήνα και σε καμία περίπτωση δεν συνδέεται με δέσμευση κατά την εκμίσθωση. Αυτή είναι μια συμβολή που παρέχει αποζημίωση για υλικές ζημιές που ανακαλύφθηκαν στο τέλος της ετήσιας σύμβασης.

Κύριοι παίκτες

Τίτλος	Τοποθεσία / Διεύθυνση	Κατηγορίας	Χώρος αποθήκης, τ.μ.	Μερίδιο αγοράς (συνολική έκταση),%	Κατάλογος Υπηρεσιών
ΕΡΓΟΣΤΑΣΙΟ RTI	Chekhov g., St. Τσόχωφ, 20β	Με	10000	0.032	Συναγερμός πυρκαγιάς, κρουνούς, Τηλεφωνία, Διαδίκτυο. 24ωρη ασφάλεια
-	Περιοχή Chekhov, χωριό Novoselki	Στο	41425	0.134	Υπάρχει σιδηροδρομική γραμμή στην περιοχή. Γραφεία προς ενοικίαση.
Sergeevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Περιοχή Τσεκόφ Σεργκέεβο	Στο	67685	0.219	Γραφείο μίσθωσης είναι δυνατόν   πάρκινγκ για αυτοκίνητα, βεράντα και χώρο στάθμευσης για φορτηγά και Eurofur.
PSK Chekhovskiy http://psk-chehovskiy.ru/	Τσόχωφ, σ. Komsomolskaya	Στο	67000	0.217	Βιομηχανικοί, βιομηχανικοί, χώροι γραφείων.   Γραφείο μίσθωσης είναι δυνατόν   Πιθανή μίσθωση γης   υπηρεσίες στάθμευσης και στάθμευσης για αυτοκίνητα και φορτηγά

Συνολικά 4 παίκτες αντιπροσωπεύουν το 60% της αγοράς.

Η υποβολή της καλής εργασίας σας στη βάση γνώσεων είναι εύκολη. Χρησιμοποιήστε την παρακάτω φόρμα

Οι σπουδαστές, οι μεταπτυχιακοί φοιτητές, οι νέοι επιστήμονες που χρησιμοποιούν τη βάση γνώσεων στις σπουδές και την εργασία τους θα σας ευχαριστήσουν πολύ.

ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑΚΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΕΚΠΑΙΔΕΥΣΗΣ

Πηγαίνετε vpo "KEMEROVSK STATE UNIVERSITY"

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΣΧΟΛΗ

Ανάλυση αγοράς εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκης

Ολοκληρώθηκε:

φοιτητές της ομάδας E-041

Βολωδίνα Αγάπη,

Volodin Roman

Έλεγχος:

Διδάκτωρ Κοινωνικών Επιστημών, καθηγ. Starikova L.N.

Kemerovo

Το κόστος παραγωγής και αποθηκευτικών εγκαταστάσεων στο Kemerovo, Ιανουάριος - Οκτώβριος 2008

Στην έκθεση αυτή, θα αντικατοπτρίσουμε την τρέχουσα κατάσταση με το κόστος ενός τετραγωνικού μέτρου παραγωγής και αποθήκευσης στην πόλη του Kemerovo.

Τα κύρια σημεία συγκέντρωσης των εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκευσης είναι η περιοχή Zavodsky (Λεωφόρος Kuznetskiy, Shaturskaya St.), Tsentralny District, Kirovsky District. Επίσης στην αγορά υπάρχουν ενιαίες προσφορές στην περιοχή Predzavodsky, στο Rainbow και στο FPK. Το διάστημα των προτεινόμενων περιοχών είναι από 15 τετραγωνικά μέτρα. μ. έως 71444 τ.μ ..

Επιλέχθηκαν 195 αντικείμενα, αλλά εξαιρέθηκαν 63 αντικείμενα από τη σύγκριση, επειδή Δεν υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με τον λειτουργικό σκοπό τους.

Πίνακας 1.

Ο πίνακας δείχνει ότι το μέγιστο κόστος 1 τ.μ. σε παραγωγικά και διοικητικά συγκροτήματα, όπως έχουν περισσότερη λειτουργικότητα και περιλαμβάνουν: βιομηχανικές εγκαταστάσεις, αποθηκευτικούς χώρους, διοικητικούς χώρους, όλες τις επικοινωνίες.

Το δείγμα περιελάμβανε 193 αντικείμενα, αλλά 9 αντικείμενα εξαιρέθηκαν από τη σύγκριση, επειδή Δεν υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με την περιοχή ή την τιμή τους.

Το μέγιστο κόστος ανά 1 τ.μ. που χαρακτηρίζεται από αποθήκη συνολικής επιφάνειας 300 τ.μ. στην περιοχή του εργοστασίου. Πρόκειται για μονάδα παραγωγής συνολικής αξίας 75.000 χιλιάδων ρούβλι, που εκτίθενται από τον οργανισμό Κατοίκους, Ντμίτριεφ και συνεργάτες (07/11/2008).

Το ελάχιστο κόστος ανά 1 τ.μ. που χαρακτηρίζεται από αποθήκη συνολικής έκτασης 5000 τ.μ. στην περιοχή του εργοστασίου. Πρόκειται για μια αποθήκη με συνολική αξία 5500 χιλιάδων ρούβλια, που εκτίθενται από το γραφείο Κατοίκων, Dmitriev και εταίροι (07/11/2008).

Πίνακας 2.

Το διάγραμμα δείχνει ότι η αγορά έχει τη μεγαλύτερη προσφορά αποθηκευτικού χώρου έως 500 τ.μ.

Συγκρίναμε επίσης το κόστος ενός τετραγωνικού μέτρου βιομηχανικού και αποθηκευτικού χώρου, ανάλογα με την περιοχή της θέσης τους.

Πίνακας 3.

Ο πίνακας δείχνει ότι το 55,7% όλων των εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκευσης βρίσκεται στην περιοχή Zavodsky. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η περιοχή Zavodsky είναι ένας πολλά υποσχόμενος τομέας για την ανάπτυξη της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Αυτό διευκολύνεται από την εγγύτητα προς τα διοικητικά και επιχειρηματικά κέντρα, καθώς και από την ευκολία των κόμβων μεταφορών με υψηλή συγκέντρωση του πληθυσμού και των κυκλοφοριακών ροών.

Το διάγραμμα δείχνει ότι το μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο βιομηχανικών χώρων και αποθηκών κυμαίνεται από 64,6 χιλιάδες ρούβλια στην κεντρική περιοχή σε 17,1 χιλιάδες ρούβλια στο Rudnichniy.

Οι ερειπωμένες εγκαταστάσεις χωρίς ειδικό εξοπλισμό με την ανάγκη αποκατάστασης των συστημάτων υποστήριξης της ζωής καθίστανται σταδιακά ένα πράγμα του παρελθόντος. Οι ιδιοκτήτες αυτών των εγκαταστάσεων προσπαθούν να πουλήσουν το ακίνητο στη μέγιστη τιμή. Για να γίνει αυτό, προσπαθούν να βελτιώσουν τη νομική κατάσταση και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των αντικειμένων:

1. Νομική καταχώρηση των σχέσεων γης. Το κόστος του αντικειμένου αυξάνεται σημαντικά εάν η γη χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη του κτιρίου σε ακίνητη βάση. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι η διαδικασία καταχώρησης της γης ως ιδιοκτησίας είναι πολύ μεγάλη (7-8 μήνες) και δαπανηρή, οπότε ο αριθμός των ατόμων που επιθυμούν να αγοράσουν ένα αντικείμενο με καταχωρημένη γη αυξάνεται καθημερινά.

2. Βελτίωση της επικράτειας δίπλα στο κτίριο. Μια περιφραγμένη περιοχή με άνετους δρόμους πρόσβασης εκτιμάται.

3. Επισκευή του κτιρίου και αποκατάσταση των επικοινωνιών. Η διεξαγωγή ή η αποκατάσταση των επικοινωνιών είναι μια πολύ δαπανηρή διαδικασία. Από αυτή την άποψη, οι δυνητικοί αγοραστές ουσιαστικά δεν ενδιαφέρονται για αντικείμενα που στερούνται συστήματα υποστήριξης της ζωής.

Επιλέχθηκαν 127 αντικείμενα, αλλά εξαιρέθηκαν 68 αντικείμενα από τη σύγκριση, επειδή Δεν υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με την ημερομηνία πώλησης.

Πίνακας 4.

									Σεπτέμβριος
Ποσότητα
	Περιοχή Zavodsky
Ποσότητα
Μέση τιμή, χιλιάδες ρούβλια / 1 τ.μ.

Κατάλογος πηγών πληροφοριών

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Το περιοδικό "Όλα για την ακίνητη περιουσία" (Νο. 4,5,6)

4. Η εφημερίδα "Κήρυγμα ακινήτων"

App

Ταξινόμηση Αποθήκης

* για λειτουργικό σκοπό:

αποθήκες για την προμήθεια, παραγωγή, διανομή;

* κατά είδος αποθηκευμένων προϊόντων: αποθήκες πρώτων υλών, υλικά, εξαρτήματα, εργασίες σε εξέλιξη, τελικά προϊόντα, δοχεία και συσκευασίες, υπολείμματα και απόβλητα, εργαλεία.

* από την κυριότητα: ιδιωτικές αποθήκες επιχειρήσεων, εμπορικές αποθήκες (γενικής χρήσης), μισθωμένες αποθήκες,

* για λειτουργικούς σκοπούς: αποθήκες διαλογής και διανομής, διανομή, εποχιακή ή μακροπρόθεσμη αποθήκευση, διαμετακόμιση και μεταφόρτωση (τερματικά φορτίου), προμήθεια παραγωγής (παραγωγής), εμπορία,

* ανά ειδικότητα προϊόντος: εξειδικευμένες, μη εξειδικευμένες, ειδικές, καθολικές, μικτές ·

* για τον τεχνικό εξοπλισμό: μερικώς μηχανικά, μηχανικά, αυτοματοποιημένα, αυτόματα.

* από την ύπαρξη εξωτερικών οδών πρόσβασης: με αγκυροβόλια, με δρόμους πρόσβασης σιδηροδρομικών γραμμών, με οδοστρωτήρες.

* ανάλογα με τον τύπο των κτιρίων αποθήκης:

* στην τεχνική συσκευή (σχεδιασμός). ανοικτές αποθήκες (χώρους), ημι-κλειστές αποθήκες (χώροι κάτω από θόλο), κλειστές αποθήκες,

* ορόφους: πολυώροφο, μονοκατοικία

(ύψος έως 6 μ., ύψος άνω των 6 μ.), ράφι υψηλού υψομέτρου (πάνω από 10 μ.), με διαφορά ύψους).

Παρόμοια έγγραφα

Η κατάσταση της ρωσικής αγοράς ακινήτων. Ανάλυση της αγοράς ακινήτων κατοικιών στην πόλη Saratov και την περιοχή Saratov. Η δυναμική του κόστους των διαμερισμάτων. Τιμές ενοικίασης εμπορικών και γραφειακών χώρων του Saratov. Ανάλυση αγοράς των εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκευσης της πόλης.

έλεγχος εργασίας, προστέθηκε 06/25/2012


Γενικά χαρακτηριστικά της αποθήκης, αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της χρήσης εγκαταστάσεων αποθήκευσης. Μεγέθυνση των τεχνολογικών ζωνών και της συνολικής επιφάνειας της αποθήκης. Προσδιορισμός του βέλτιστου μεγέθους της παραγγελθείσας παρτίδας. Αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της χρήσης της αποθήκης.

προστέθηκε 09/11/2010


Η ανάγκη να οργανωθούν οι εγκαταστάσεις αποθήκευσης στη διαδικασία της μετακίνησης των υλικών περιουσιακών στοιχείων και των κύριων καθηκόντων και λειτουργιών της οικονομίας. Αξιολόγηση του επιπέδου των εγκαταστάσεων αποθήκευσης με τα μέσα και τους μηχανισμούς φόρτωσης και εκφόρτωσης και την περιοχή λειτουργίας του χώρου.

δοκιμή, προστέθηκε την 10/05/2010


Η ουσία της εμπορικής δραστηριότητας στην επιχείρηση. Κανόνες πώλησης χημικών προϊόντων οικιακής χρήσης και προστασίας των καταναλωτών. Ανάλυση της παραγωγής και της οικονομικής δραστηριότητας της Novex LLC. Χαρακτηριστικά των εγκαταστάσεων εμπορίας και αποθήκευσης. Ανάλυση των ανταγωνιστών του οργανισμού.

δοκιμαστικές εργασίες, προστέθηκε 01/06/2014


Τα καθήκοντα του συγκροτήματος αποθήκης, το οποίο επιτρέπει τη βελτιστοποίηση του κόστους του συστήματος εφοδιαστικής. Ταξινόμηση και υπολογισμός των εγκαταστάσεων αποθήκευσης, τοποθέτηση και εξοπλισμός τους. Οργάνωση και σχεδιασμός επιχειρήσεων αποθήκης, τρόποι για την αύξηση της αποδοτικότητας της χρήσης τους.

Μακροπρόθεσμο έγγραφο, πρόσθεσε 29/07/2011


Προσδιορισμός της ανάγκης για εξοπλισμό και εργασία. Υπολογισμός της περιοχής παραγωγής του εργαστηρίου με τη μέθοδο του ολοκληρωμένου σχεδιασμού, με χρήση των μέσων προτύπων, την περιοχή για τις εσωτερικές εγκαταστάσεις αποθήκευσης του εργαστηρίου και την τοποθέτηση ειδικών.

μακροπρόθεσμο έγγραφο, προστέθηκε 24.08.2012


Ανάλυση της αγοράς για χώρους γραφείων στο Kemerovo. Μέθοδοι προσδιορισμού της αγοραίας αξίας ενός κτιρίου γραφείων. Η διαδικασία αξιολόγησης της μη οικιστικής ιδιοκτησίας. Χαρακτηριστικά της εφαρμογής της προσέγγισης αγοράς, εισοδήματος και κόστους για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων.

Μακροπρόθεσμο έγγραφο, προστέθηκε 19/19/2014


Μελέτη των αρχών και των μεθόδων αξιολόγησης των ακινήτων κατοικιών. Κόστος, έσοδα και προσεγγίσεις της αγοράς για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου. Υπολογισμός της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος που βρίσκεται στο Perm και προσαρμογές για τη διαφορά στη συνολική έκταση των χώρων.

, πρόσθεσε 12.29.2014


Η ακολουθία προσδιορισμού της αξίας του αντικειμένου αποτίμησης. Οικονομική ανάλυση της Μόσχας. Επισκόπηση της αγοράς εμπορικών ακινήτων. Το κόστος της ενοικίασης χώρων γραφείων. Βέλτιστη ανάλυση χρήσης. Περιγραφή δομικών στοιχείων και χαρακτηριστικών του κτιρίου.

Το έγγραφο εργασίας προστέθηκε στις 23/2/2014


Ανάλυση της κοινωνικοοικονομικής κατάστασης της περιοχής του αντικειμένου αξιολόγησης. Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας του ακινήτου με συγκριτική προσέγγιση. Η σωρευτική σωρευμένη απόσβεση που υπολογίστηκε χρησιμοποιώντας τη μέθοδο προσδόκιμου ζωής. Υπολογισμός των προσαρμοσμένων τιμών των κατοικιών.

Γενικά χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων παραγωγής και αποθήκης της περιοχής

Το παρελθόν 2013 ήταν μια εξαιρετικά ευνοϊκή περίοδος για την αγορά ακινήτων αποθήκης και χαρακτηρίζεται από υψηλά ποσοστά προσφοράς και ζήτησης - παρά τις υψηλές ποσότητες εισροών, το ποσοστό κενών θέσεων παρέμεινε σε χαμηλό επίπεδο (1-2%). Το 2013 παρατηρήθηκε υψηλό επίπεδο απορρόφησης - περίπου 1,3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. m

Ως μία από τις σημαντικότερες εκδηλώσεις της αγοράς, εμπειρογνώμονες σημειώνουν μια αναθεώρηση της ταξινόμησης των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων στη Μόσχα. Σύμφωνα με τις μετρήσιμες βελτιώσεις που πρότεινε ο Knight Frank, τα αντικείμενα κατηγορίας A + διαφέρουν από αντικείμενα κατηγορίας Α με μεγάλη απόσταση μεταξύ διαστημάτων, υπερυψωμένο δάπεδο με επικάλυψη κατά της σκόνης, υψηλότερο επιτρεπτό φορτίο δαπέδου και σύστημα θέρμανσης που παρέχει τουλάχιστον +14 για υπαίθρια θερμοκρασία αέρα έως - 35 ° C (εξαιρούνται οι συνθήκες αποθήκευσης σε χαμηλές θερμοκρασίες).

Ένα ζωντανό παράδειγμα τέτοιου αντικειμένου (κατηγορίας "Α +") εμπειρογνώμονες κλήση PNK-Chekhov PNK Group. Εκτός από την κάλυψη των παραπάνω χαρακτηριστικών, οι εμπειρογνώμονες σημειώνουν μεγάλες περιοχές στροφής και στάθμευσης, λογική οργάνωση των δρόμων πρόσβασης, ποιότητα κάλυψης κλπ. Η περιοχή κτιρίου δεν υπερβαίνει το 45% και κάθε κτίριο μπορεί να λειτουργήσει ως ανεξάρτητο αντικείμενο, εισόδου και αυτόνομων συστημάτων επικοινωνιών και ισχύος.

Η προσφορά στην αγορά των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων στη Μόσχα και την περιοχή της Μόσχας

Σύμφωνα με διάφορες εκτιμήσεις, ο όγκος του χώρου που ανατέθηκε στην αγορά παραγωγής και αποθήκης real estate της περιοχής της Μόσχας το 2013 ανήλθε σε περίπου 800 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. m, και ο συνολικός όγκος της ποιότητας της προσφοράς - περίπου 9 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. m. Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι όγκοι εισροών είναι ρεκόρ τα τελευταία 4 χρόνια, ενώ σχεδόν όλες οι νέες εγκαταστάσεις είναι κλάσης "Α". Ένας από τους κύριους λόγους για την αύξηση του μεριδίου των εγκαταστάσεων υψηλής ποιότητας στις νέες κατασκευές είναι η αυξημένη ζήτηση από εταιρείες για τις οποίες μια αποθήκη υψηλής τεχνολογίας είναι ένας τρόπος για να αυξηθεί ο κύκλος εργασιών των αγαθών.

Οι μεγαλύτεροι όγκοι ανάθεσης βιομηχανικών και αποθηκών το 2013 σημειώθηκαν στις νότιες και νοτιοανατολικές κατευθύνσεις. Αυτές οι περιοχές, σε συνδυασμό με τη νοτιοδυτική, παραδοσιακά έχουν μεγάλη ζήτηση και, ως εκ τούτου, οι μεγαλύτεροι όγκοι εφοδιασμού συγκεντρώνονται εκεί. Αυτή η κατεύθυνση προσφοράς και ζήτησης οφείλεται στις εμπορευματικές ροές που διέρχονται από τον αυτοκινητόδρομο Μ-4 και τον αυτοκινητόδρομο Simferopol.

Σχήμα 1. Η γεωγραφική δομή της εισροής βιομηχανικού και αποθηκευτικού χώρου (σύμφωνα με την εταιρεία "Praedium")

Σημαντικό μερίδιο στον όγκο των χώρων που ανατέθηκαν στον κλάδο των βιομηχανικών εγκαταστάσεων και των αποθηκών το 2013 κατέλαβαν μεγάλοι παράγοντες της αγοράς. Για παράδειγμα, η εταιρεία PNK Group συνέχισε την ανάπτυξη του έργου PNK-Chekhov (εισήχθη η πρώτη φάση του PNK-Chekhov 2) και PNK-Vnukovo (κτίριο αριθ. 9).

Στο πάρκο εφοδιαστικής "PNK-Chekhov 2" κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους 2 και 3 κτίρια ανατέθηκαν με συνολική έκταση περίπου 127 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. m. Το έργο αυτό έχει γίνει η μεγαλύτερη παρουσίαση μιας νέας υψηλής ποιότητας προσφοράς στην αγορά της Μόσχας. Το πάρκο εφοδιαστικής βρίσκεται στο Chekhov, 49 χιλιόμετρα κατά μήκος της εθνικής οδού Simferopol από τον περιφερειακό δρόμο της Μόσχας, κοντά στο έργο PNK-Chekhov με το ίδιο όνομα. Σύμφωνα με τα σχέδια του κατασκευαστή, η υλοποίηση του έργου αποθήκης θα ολοκληρωθεί το 2014, τότε η συνολική έκταση του συγκροτήματος θα φτάσει τα 286 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. m

Η δεύτερη θέση από πλευράς εισροών αφορούσε το έργο που εισήχθη το πρώτο εξάμηνο του 2013. Έγινε το Logopark North Logistics Park, με έκταση 110 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. m. Ο κύριος του έργου ήταν η εταιρεία "Caravel". Αυτή η αποθήκη απέχει 7χλμ. Από τον περιφερειακό δρόμο της Μόσχας κατά μήκος του Leningradskoye Shosse στην περιοχή Solnechnogorsk. Το Logopark έχει μια βολική τοποθεσία και είναι πολύ ελκυστικό τόσο για τις μεγαλύτερες ρωσικές όσο και για τις ξένες εταιρείες. Μεταξύ των εταιρειών που είναι κάτοικοι αξίζει να σημειωθεί: το IKEA, τα Παγκόσμια Λογιστικά Έργα, το Eldorado κ.λπ.

Η εταιρεία ανάπτυξης PNK δεν σημειώθηκε μόνο στο Τσέχοφ, αλλά έφερε επίσης στην αγορά τακτικές αποθήκες στο έργο PNK-Vnukovo. Το 2013, η εταιρεία ανέθεσε τρία κτίρια (3, 8 και 9) συνολικής επιφάνειας 101 χιλιάδων m2.

Στο δεύτερο μισό του 2013, η αναπτυσσόμενη εταιρεία Raven Russia αύξησε τη δραστηριότητά της στην αγορά συνεχίζοντας να εισάγει γραμμές σε συνεχιζόμενα έργα αποθήκης. Έτσι, το τρίτο στάδιο του πάρκου logistics Klimovsk (55 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων) και το δεύτερο στάδιο του πάρκου logistics Noginsk (37,1 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα) εισήλθε στην αγορά.

Σχήμα 2. Οι σημαντικότερες εγκαταστάσεις παραγωγής και αποθήκευσης που ανατέθηκαν το 2013 (σύμφωνα με το Praedium)

Στη γεωγραφική δομή των εισροών, υπάρχει μια τάση να αναπτυχθούν περιοχές πιο απομακρυσμένες από το MKAD. Τα συγκροτήματα που βρίσκονται 20-30 χιλιόμετρα από το MKAD είναι παραδοσιακά σε μεγάλη ζήτηση, ενώ η προσφορά αντικειμένων υψηλής ποιότητας που βρίσκονται σε απόσταση έως και 50 χιλιομέτρων από το MKAD, τα οποία είναι επίσης στη ζήτηση, σχηματίζεται ενεργά, όπως αποδεικνύεται από την ενεργό χρήση του σχεδίου οικοδόμησης για την κατασκευή δεδομένα σχεδίων.

Η αγορά πώλησης συγκροτημάτων γης και ακινήτων για βιομηχανική και αποθήκη τόσο στη ζώνη μέχρι 30 km όσο και στη ζώνη έως 50 km αντιπροσωπεύεται κυρίως από εγκαταστάσεις χαμηλής κατηγορίας κατάλληλες κυρίως για την ανασυγκρότηση.

Μεταξύ των συγκροτημάτων που εισήχθησαν απευθείας στην πόλη της Μόσχας, οι ειδικοί αποκαλύπτουν μόνο μία εγκατάσταση - το τερματικό "Magistralniy", το οποίο αποτελεί ατομική αποθήκη αποθήκευσης. Ο εσωτερικός χώρος οργανώνεται σύμφωνα με την αρχή του σχεδιαστή, γεγονός που μας επιτρέπει να προσφέρουμε στον μισθωτή μια περιοχή από 1 έως 50 τετραγωνικά μέτρα. m σε ένα επίπεδο. Οι τιμές ξεκινούν από 950 ρούβλια. ανά τετραγωνικό μέτρο. m ανά μήνα και εξαρτώνται από το μέγεθος του επιλεγμένου πλαισίου και τον όρο μίσθωσης. Η πλεονεκτική θέση μεταξύ των δύο σημαντικότερων διαδρομών: οι αυτοκινητόδρομοι Khoroshevsky και Zvenigorodskoye, καθώς και υψηλό επίπεδο εξυπηρέτησης, εξασφάλισαν σταθερή ζήτηση για υπηρεσίες αυτοεξυπηρέτησης αμέσως μετά την πώληση των εγκαταστάσεων στο νέο τερματικό σταθμό.

Η ζήτηση στην αγορά των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων στη Μόσχα και την περιοχή της Μόσχας

Ένα εξαιρετικά υψηλό επίπεδο ζήτησης παραμένει στην αγορά ακινήτων βιομηχανικών και αποθηκών της Μόσχας και της Περιφέρειας της Μόσχας - ακόμη και ένα ρεκόρ νέου χώρου που ανατέθηκε δεν επηρέασε ουσιαστικά το μέσο ποσοστό κενών θέσεων, το οποίο, σύμφωνα με διάφορες εκτιμήσεις, ανήλθε σε 1-2%. Η κατάσταση αυτή εξηγείται από τους ακόλουθους παράγοντες:

• Οι προγραμματιστές, προσπαθώντας να ελαχιστοποιήσουν τους κινδύνους που συνδέονται με την έκθεση στην αγορά της εγκατάστασης, υλοποιούν όλο και περισσότερο έργα "χτισμένα στην κατασκευή", με αποτέλεσμα ένα σημαντικό ποσοστό του χώρου να μην εισέρχεται στην ανοικτή αγορά (σύμφωνα με διάφορες πηγές, από 35% έως 60% το 2013).
• Η κατασκευή αποθήκης για έναν συγκεκριμένο πελάτη είναι μια υπηρεσία που απευθύνεται σε μεγάλους αγοραστές (ή ενοικιαστές), οι οποίοι μαζί με ένα χαμηλό επίπεδο κενών χώρων αποτελούν την αχρείαστη ζήτηση μικρών αγοραστών (ή ενοικιαστών).
• Κατά τη διαδικασία κατασκευής αντικειμένων προσανατολισμένων προς την ανοικτή αγορά, συνάπτονται προκαταρκτικές συμβάσεις μίσθωσης / πώλησης, οι οποίες μειώνουν επίσης το πραγματικό ποσό χώρου που εισέρχεται στην ελεύθερη αγορά κατά τη στιγμή της ανάθεσης.
• Αναβολή της θέσης σε λειτουργία ορισμένων εγκαταστάσεων.

Οι αγοραστές και οι ενοικιαστές αποθηκών επιλέγουν ένα σχέδιο αλληλεπίδρασης με τον κύριο του έργου, όχι μόνο λόγω της περιορισμένης προσφοράς, αλλά συχνά λόγω των πολύ εξειδικευμένων απαιτήσεων για τον αποκτηθέντα χώρο. Η συμμόρφωση με αυτές τις απαιτήσεις στα αρχικά στάδια του έργου σας επιτρέπει να εξοικονομήσετε χρήματα για τη λειτουργία και την πιθανή προσαρμογή μιας τυπικής αποθήκης στις συγκεκριμένες απαιτήσεις ενός συγκεκριμένου πελάτη.

Το επίπεδο της ζήτησης (συνολικός όγκος των συναλλαγών αγοράς και πώλησης και μίσθωσης) το 2013, εκτιμούν οι ειδικοί σε 1,3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. m, το οποίο είναι ελαφρώς υψηλότερο από το 2013. Η αιχμή της ζήτησης μειώθηκε στα 2-3 τρίμηνα του 2013.

Οι πιο δραστήριοι ενοικιαστές και αγοραστές βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων το 2013 ήταν μεγάλες εμπορικές εταιρείες, διανομείς και μεταποιητικές επιχειρήσεις.

Σχήμα 3. Διανομή των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων βιομηχανικών και αποθηκών σύμφωνα με το επιχειρηματικό προφίλ των ενοικιαστών και αγοραστών (σύμφωνα με τον Knight Frank)

Σύμφωνα με τον Jones Lang LaSalle, το μέσο μέγεθος συναλλαγών αυξήθηκε το 2013 - κατά μέσο όρο το 2013 ανήλθε σε περίπου 18 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. m (13 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα το 2012 και 11 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα το 2011). Η μεγαλύτερη συμφωνία του έτους, οι εμπειρογνώμονες καλούν την εταιρεία ενοικίασης IKEA 72 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. m στο "Logopark North".

Πίνακας 1. Οι μεγαλύτερες συναλλαγές στην αγορά των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων στην περιοχή της Μόσχας (σύμφωνα με την εταιρεία "Jones Lang LaSalle")

Εμπορικοί όροι στην αγορά ακινήτων βιομηχανικών και αποθηκών της Μόσχας και της περιοχής της Μόσχας

Από την άποψη των εμπορικών συνθηκών, η αγορά ακινήτων βιομηχανικών και αποθηκών μπορεί να χαρακτηριστεί ως σταθερή - δεν υπήρξαν σημαντικές μεταβολές των συντελεστών κατά το 2013, το σημερινό υψηλό επίπεδο των συντελεστών εξηγείται κυρίως από την έλλειψη ποιοτικής προσφοράς.

Κατά τη διάρκεια του 2013, οι τιμές ενοικίασης υψηλής ποιότητας βιομηχανικών συγκροτημάτων και συγκροτημάτων αποθήκης στην περιοχή της Μόσχας ήταν κατά μέσο όρο στην περιοχή 115-140 USD / sq. m / έτος (τριπλό δίχτυ).

Το εύρος και οι μέσες τιμές προσφοράς βιομηχανικών συγκροτημάτων και συγκροτημάτων αποθηκών, ανάλογα με τη ζώνη υπό όρους, ανήλθαν σε (συμπεριλαμβανομένων και των αντικειμένων για ανάπλαση):

• Μέσα στην πόλη της Μόσχας: 16 130 - 158 333 ρούβλια / τ. m, η μέση τιμή των 58 915 ρούβλια / τ. m
• Στη ζώνη έως 20-30 χιλιόμετρα από MKAD (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd, κλπ): 3 349 - 61 508 ρούβλια / τ. m, η μέση τιμή των 36.862 ρούβλια / τ. m
• Στην περιοχή των 30-50 χλμ. Από το MKAD (Elektrostal, Chekhov, Solnechnogorsk, Dmitrov κ.λπ.): 1 916 - 52 174 ρούβλια / τ. m., η μέση αξία των 21 725 ρούβλια / τ. m

Σχήμα 4. Το εύρος και οι μέσες τιμές του κόστους μονάδας της προσφοράς βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων ανάλογα με την περιοχή της εγκατάστασης, ρούβλια / τ.μ.

Το μοναδιαίο κόστος του χώρου στο τμήμα της υψηλής ποιότητας αποθήκη ακινήτων στην περιοχή της Μόσχας είναι κατά μέσο όρο στην περιοχή των 900-1.400 USD / sq. m., το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι περίπου 11%.

Παράγοντες τιμολόγησης στην αγορά ακινήτων παραγωγής και αποθήκης

Δεδομένου ότι το κόστος των αντικειμένων που βρίσκονται στην πόλη είναι πολύ υψηλότερο από το κόστος των αντικειμένων που βρίσκονται στην περιοχή, είναι σκόπιμο να δομηθεί η εξάρτηση του κόστους μονάδας από τους παράγοντες τιμολόγησης σε μία από αυτές τις ομάδες αντικειμένων. Επιπλέον, για να χτιστούν οι εξαρτήσεις, επιλέχθηκαν αντικείμενα που εντοπίστηκαν στην περιοχή, λόγω του μεγαλύτερου αριθμού προτάσεων και ως εκ τούτου, μια πιο οπτική κατασκευή αυτών των εξαρτήσεων.

Μεταξύ των παραγόντων τιμολόγησης της βιομηχανικής και αποθήκης ακινήτων, οι σημαντικότεροι ποσοτικοί παράγοντες μπορούν να διακριθούν από την άποψη του επηρεασμού του μοναδιαίου κόστους ενός αντικειμένου:

Πρώτα απ 'όλα, μπορούμε να ξεχωρίσουμε έναν παράγοντα που σχετίζεται με την τοποθεσία και την προσβασιμότητα στις μεταφορές, δηλαδή - απόσταση από το MKAD.   Αυτός ο παράγοντας έχει τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στην τιμή αντικειμένων που βρίσκονται έξω από την πόλη, καθώς πολλοί άλλοι παράγοντες που σχετίζονται με την τοποθεσία έχουν σημαντικό αντίκτυπο σε αντικείμενα εντός της πόλης (για παράδειγμα, η απόσταση από το μετρό, η απόσταση από μεγάλους δρόμους κλπ.). Επιπλέον, ο παράγοντας είναι σημαντικός. απόσταση από τους κύριους αυτοκινητόδρομους.

Μεταξύ των αντικειμένων που προσφέρονται προς πώληση το 2013, το φάσμα του παράγοντα "Απόσταση σε MKAD" ήταν 3,6-59 χλμ. Και ο μέσος όρος ήταν 33 χλμ.

Το φάσμα των τιμών του συντελεστή "Απόσταση από τους κύριους αυτοκινητόδρομους" ήταν 0,2-9 km, η μέση τιμή ήταν 1,8 km.

Σχήμα 5. Η επίδραση του παράγοντα "Απόσταση σε MKAD" στο κόστος μονάδας του αντικειμένου

Σχήμα 6. Επίδραση του συντελεστή "Απόσταση από τους κύριους αυτοκινητόδρομους" στο κόστος μονάδας του αντικειμένου

Συνολική περιοχή βελτίωσης - σύμφωνα με έρευνα των πρακτορείων που ειδικεύονται στην πώληση ακινήτων παραγωγής και αποθηκών στην περιφέρεια της Μόσχας κατά την πώληση αντικειμένων μεγαλύτερης έκτασης, οι πωλητές είναι έτοιμοι να προχωρήσουν σε ορισμένη μείωση των πληρωμών, η οποία είναι ανάλογη της "έκπτωσης στο χονδρεμπόριο", δηλ. τα αντικείμενα μιας ευρύτερης περιοχής, κατά κανόνα, είναι φθηνότερα σε ένα τετραγωνικό μέτρο. Το εύρος τιμών του συντελεστή "συνολικής έκτασης βελτιώσεων" ανήλθε σε 110-75.000 τετραγωνικά μέτρα. m, η μέση τιμή είναι 8 939 τετραγωνικά μέτρα. m

Σχήμα 7. Η επίδραση του παράγοντα "Συνολική έκταση βελτιώσεων" στο κόστος μονάδας του αντικειμένου

Η συνολική έκταση της γης.   Οι βιομηχανικές εγκαταστάσεις και οι αποθήκες με οικόπεδο μεγαλύτερης έκτασης έχουν μεγαλύτερη ζήτηση στην αγορά. Δεδομένου ότι, σε μια υπερβολική γη, μπορεί να οργανωθεί χώρος στάθμευσης για οχήματα, μπορεί να τοποθετηθεί μια ανοικτή αποθήκη για διάφορα προϊόντα, υπάρχει η δυνατότητα ελιγμών βαρέων οχημάτων. Το εύρος του συντελεστή "Συνολική έκταση του οικοπέδου" ανήλθε σε 1.300-83.200 τ.μ. m, η μέση τιμή είναι 22.764 τετραγωνικά μέτρα. m

Σχήμα 8. Η επίδραση του συντελεστή «Συνολική έκταση γης» στο μοναδιαίο κόστος του αντικειμένου

Οι σημαντικότεροι παράγοντες ποιότητας περιλαμβάνουν:

Κατάσταση / επίπεδο εσωτερικής διακόσμησης εγκαταστάσεων παραγωγής και αποθήκευσης   - η καλή κατάσταση του κτιρίου ή η γενική επισκευή που πραγματοποιείται σε αυτό θα σώσει τον πιθανό ιδιοκτήτη από την προσέλκυση πρόσθετων επενδύσεων στο αντικείμενο. Οι τιμές προσφοράς των βιομηχανικών κτιρίων ή των κτιρίων αποθήκης ή των ενσωματωμένων χώρων, που είναι σε καλή κατάσταση με ένα απλό επίπεδο διακόσμησης, είναι υψηλότερες από τις τιμές προσφοράς αντικειμένων σε ικανοποιητική κατάσταση.

Πίνακας 1. Τιμές του συντελεστή "Condition / level of interior decoration"

Διαθεσιμότητα και κατάσταση των δικτύων μηχανικής   διαδραματίζει επίσης σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της αξίας της εγκατάστασης παραγωγής και αποθήκης. Ο παράγοντας αυτός καθορίζει το ύψος των αναγκαίων επενδύσεων για την κανονική λειτουργία της εγκατάστασης, ενώ, από την άποψη της υλοποίησης της λειτουργίας παραγωγής και αποθήκευσης, η διαθεσιμότητα ηλεκτρικής ενέργειας και θερμότητας είναι πρωταρχικής σημασίας.

Πίνακας 2. Τιμές του συντελεστή "Διαθεσιμότητα και κατάσταση των δικτύων μηχανικής"

Προσβασιμότητα και ευκολία   - Οι πιο δημοφιλείς περιοχές είναι αυτές με αρκετούς άνετους δρόμους πρόσβασης. Η ευκολία των δρόμων προσπέλασης αξιολογείται σύμφωνα με το σημείο σύστημα, ανάλογα με την κατηγορία και το επίπεδο κυκλοφορίας στο δρόμο από το οποίο εισέρχεται το όχημα, καθώς και τη δυνατότητα προσωρινής στάθμευσης σε αυτό.

Πίνακας 3. Τιμές του παράγοντα "Εξοπλισμένοι με δρόμους πρόσβασης και την ευκολία τους"

Ανάλογα με τον τύπο παραγωγής, μπορούν να ληφθούν υπόψη και άλλοι παράγοντες τιμολόγησης (παρουσία σιδηροδρομικής γραμμής, ύψος οροφής, παρουσία γερανών κ.λπ.).

Οι κύριες τάσεις και προβλέψεις στην αγορά των βιομηχανικών και αποθήκη ακινήτων στη Μόσχα και την περιοχή της Μόσχας

• Το 2013 αναθεωρήθηκε η ταξινόμηση των βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων - ενημερώθηκαν πληροφορίες για αντικείμενα της κλάσης "A +".
• Η αγορά εξακολουθεί να έχει υψηλό επίπεδο ζήτησης εν μέσω έλλειψης ποιοτικής προσφοράς, το επίπεδο κενών χώρων το 2013 ήταν 1-2%.
• Η κύρια είσοδος νέων εγκαταστάσεων είναι στις δημοφιλείς περιοχές: νότια, νοτιοανατολικά, νοτιοδυτικά. Στην περίπτωση αυτή, σχεδόν όλα τα αντικείμενα ανήκουν στην κατηγορία "Α".
• Ο όγκος των συναλλαγών στον τομέα των βιομηχανικών και αποθηκών ακινήτων ανήλθε σε περίπου 1,3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. m
• Μια σχετικά νέα τάση είναι η υλοποίηση έργων απομακρυσμένων από τον περιφερειακό δρόμο της Μόσχας σε απόσταση 30-50 χιλιομέτρων.
• Η υλοποίηση των έργων στο πλαίσιο του καθεστώτος που κατασκευάστηκε για να καλύψει τις ανάγκες είναι όλο και πιο δημοφιλής - σύμφωνα με διάφορες εκτιμήσεις, το 2013, από το 35% έως το 60% του χώρου πωλήθηκε με αυτό τον τρόπο.
• Δεδομένης της αναβολής της ημερομηνίας έναρξης λειτουργίας ορισμένων έργων, το 2014 ενδέχεται να παραμείνει ο όγκος της ανάθεσης σε λειτουργία το 2013. Ταυτόχρονα, το ποσοστό κενών θέσεων αναμένεται να παραμείνει στο επίπεδο 2-4%.
• Η αύξηση των ενοικιαζόμενων τιμών και το κόστος πώλησης αντικειμένων δεν αναμένεται - ο βασικός περιοριστικός παράγοντας είναι η δυσμενής μακροοικονομική πρόβλεψη για το 2014 (προβλέπεται μικρή αύξηση του ΑΕΠ και άλλων κοινωνικοοικονομικών δεικτών).
• Μεταξύ των μεγαλύτερων έργων που ανακοινώθηκαν για έναρξη λειτουργίας το 2014, οι ειδικοί της αγοράς τονίζουν: το βιομηχανικό πάρκο South Gate και το πάρκο logum Radumlya, συνολικής έκτασης 200 και 155 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. m αντίστοιχα.

Συμπεράσματα:   κοντά στον όγκο ρεκόρ του χώρου ανάθεσης στην παραγωγή και την αποθήκη της αγοράς ακινήτων της Μόσχας και της περιοχής της Μόσχας δεν είχε σημαντικό αντίκτυπο στη ζήτηση, η οποία εξακολουθεί να είναι σε υψηλό επίπεδο. Ελλείψει σοβαρών διακυμάνσεων των εμπορικών συνθηκών σε συνθήκες υψηλής ζήτησης, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η αγορά σταθεροποιείται. Οι κύριοι παράγοντες που εμποδίζουν την αγορά από περαιτέρω ενεργό ανάπτυξη είναι οι μακροοικονομικοί - η αστάθεια της γενικής οικονομικής κατάστασης αυξάνει τους κινδύνους των προγραμματιστών, αναγκάζοντάς τους να δουλέψουν πιο ενεργά σύμφωνα με το σύστημα "οικοδόμησης σε φόρμα".

Μπορείτε να παραγγείλετε μια υπηρεσία ή να λάβετε πρόσθετες πληροφορίες επικοινωνώντας στα γραφεία μας τηλεφωνικά:

7 812 326-20-06 Αγία Πετρούπολη
   +7 495 955-78-37 Μόσχα
   +7 343 372-54-75 Yekaterinburg
   Email mail: