Τι συμβαίνει στην αγορά ακινήτων. Οι τιμές κατοικιών στη Μόσχα ενδέχεται να μειωθούν αισθητά

Οι κορυφαίοι αναλυτές της αγοράς ακινήτων πιστεύουν ότι η αγορά έχει ήδη βρει έναν πυθμένα και η ανάκαμψη θα ξεκινήσει το επόμενο έτος

Συνέντευξη από τον Pavel Yaklashkin

Πιθανότατα, το 2017, η ζήτηση θα παραμείνει στο επίπεδο του 2016, ίσως θα παρατηρήσουμε αύξηση κατά 10-15%, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει ευνοϊκή οικονομική και πολιτική κατάσταση στη χώρα.

Άννα Σοκόλοβα, Διευθύντρια του Τμήματος Συμβουλευτικών και Διαχείρισης Έργων του Metrium Group:

Πιστεύω ότι το 2017 θα είναι παρόμοιο με το εξερχόμενο έτος στη δυναμική των τιμών: το αυξανόμενο κόστος των νέων κτιρίων θα παρακωλύεται από τον έντονο ανταγωνισμό στην αγορά λόγω του μεγάλου όγκου εφοδιασμού. Ωστόσο, σε αντίθεση με το τρέχον έτος, χαρακτηρίζεται από πιο θετικές τάσεις στην οικονομία, καθώς πολλοί αναλυτές αναμένουν αύξηση του ΑΕΠ. Δεν αποκλείω ότι αυτό θα ενθαρρύνει τις αγορές πλουσίων πελατών που περιμένουν τώρα.

Επιπλέον, είναι δυνατή η περαιτέρω μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Συγκεκριμένα, η Sberbank έχει ήδη ανακοινώσει ένα απόθεμα με επιτόκια μειωμένα κατά 0,5%, τα οποία θα ισχύουν τον Ιανουάριο. Έτσι, το ελάχιστο επιτόκιο στεγαστικών δανείων από την Sberbank το επόμενο έτος θα πέσει ακόμη και κάτω από το επιδοτούμενο επιτόκιο (11,5%). Πιστεύω ότι άλλες συστημικά σημαντικές τράπεζες θα ακολουθήσουν το παράδειγμα της Sberbank. Στην αγορά ενυπόθηκων δανείων αυξάνεται ο ανταγωνισμός μεταξύ των δανειστών, ο οποίος ακόμη και χωρίς κρατική στήριξη θα τους ωθήσει να μειώσουν το κόστος των δανειακών τους προσφορών.

Η κρίση άφησε ένα σημαντικό αποτύπωμα σε καθέναν από τους τομείς της ρωσικής οικονομίας. Συγκεκριμένα, επηρέασε τον τομέα της στέγασης. Οι άνθρωποι σήμερα αναζητούν αξιόπιστες προβλέψεις για τις τιμές των ακινήτων το 2017. Οι αναλυτές στη βιομηχανία μπορούν να ακούσουν για την επικείμενη μεταβλητότητα και τη μείωση της ζήτησης. Όλα αυτά οφείλονται σε κυρώσεις, πτώση των τιμών ανά βαρέλι πετρελαίου, αύξηση των συναλλαγματικών ισοτιμιών, τραπεζικά επιτόκια δανείων, φτωχή φερεγγυότητα των πολιτών. Αυτοί οι παράγοντες αντικατοπτρίζονται σημαντικά στους προγραμματιστές.

Στην πρωτεύουσα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η αντίδραση στην κατάσταση κρίσης εκδηλώνεται σε μικρότερο βαθμό. Υπάρχουν πολλοί μη φτωχοί που εξακολουθούν να έχουν την ευκαιρία να επενδύσουν σε ακίνητα. Οι χορηγοί δεν σταματούν να εργάζονται σε κτίρια μεγάλης κλίμακας σε διάφορα μέρη της Μόσχας. Ωστόσο, οι ειδικοί υπενθυμίζουν ότι σε σύγκριση με τα σταθερά χρόνια πριν από την κρίση, αυτό είναι μόνο μια πτώση στον κάδο και τα απομεινάρια του πρώην μεγαλείου του. Στο εγγύς μέλλον, μια κρίση ακίνητης περιουσίας θα καταπιεί ολόκληρο το κράτος.

Οι ειδικοί απέτυχαν να συμφωνήσουν. Κάποιοι υποστηρίζουν ότι οι τιμές των ακινήτων θα πέσουν, σύμφωνα με άλλους, μια αύξηση του κόστους των δομικών υλικών θα συνεπάγεται αύξηση της τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο, επειδή οι κατασκευαστικές εταιρείες πρέπει επίσης να καλύψουν τις ανάγκες τους. Εκτός από την αγορά πρώτων υλών, πρέπει να πληρώσουν τους μισθούς στους εργαζόμενους, να παρέχουν ασφάλεια και να ξοδέψουν χρήματα για την εφοδιαστική. Είναι απαραίτητο να κατανοήσουμε λεπτομερέστερα τις απόψεις που υπάρχουν αυτή τη στιγμή.

Πρόβλεψη για ακίνητα για το 2017-2018

Το Επιμελητήριο Ακίνητης Περιουσίας της Ουαλίας υποστήριξε ότι θα υπάρξουν σοβαρές διαταραχές κατά τα επόμενα δύο χρόνια. T. Demenyuk (συντεχνία των μεσιτών της Ρωσίας) έδωσε μια πρόβλεψη για την ακίνητη περιουσία το 2017:

• παρατήρησε ότι ήδη τώρα η αγορά κατοικίας γίνεται όλο και λιγότερο κερδοφόρα. Πριν από μερικά χρόνια, η κατάσταση στον κλάδο ήταν πολύ πιο ενθαρρυντική.
• σύμφωνα με τα αποτελέσματα των δημοσκοπήσεων, 1 στους 10 κατοίκους της Ρωσικής Ομοσπονδίας που σχεδίαζαν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα εγκατέλειψαν το σχέδιό τους, ενώ ένας στους έξι μετακόμισε επ 'αόριστον.
• ήδη στις αρχές του 2016 υπήρξε ύφεση στην αγορά, δίνοντας κάθε λόγο να πιστεύουμε ότι στο μέλλον οι πολίτες θα αντιμετωπίσουν μια επικείμενη κρίση.
• η σταθεροποίηση θα συμβεί όχι νωρίτερα από το 2020 και στη συνέχεια μόνο εάν γίνει κανονικοποίηση των ενυπόθηκων δανείων, θα δοθεί κρατική στήριξη και βοήθεια στις περιφερειακές διοικήσεις.
• Σύμφωνα με την Demeniuk, η τιμή είναι 1 τ.μ. το επόμενο έτος θα μειωθεί.
• για το Yekaterinburg, είναι δυνατή μια προσαρμογή ύψους 5-7% της τρέχουσας αξίας. Τα πιο ακριβή στοιχεία θα εξαρτηθούν από την ποιότητα, το κύρος, την ευκολία και τη γενική κατάσταση των εγκαταστάσεων.
• αρχικό κόστος 1 τ.μ. ο χώρος διαβίωσης είναι αρκετά υψηλός και φτάνει τα 45 χιλιάδες ρούβλια, αν δεν λάβετε υπόψη τις πιστώσεις και την ασφάλιση. Επομένως, εάν υπάρξει μείωση των τιμών, δεν θα είναι σημαντική. Ωστόσο, κάτι είναι ακόμα καλύτερο από το τίποτα.

Ο λόγος αυτής της κατάστασης είναι η γενική κατάσταση στη χώρα. Για να έχετε την πληρέστερη κατανόηση του, είναι χρήσιμο να εξοικειωθείτε με τον ιστότοπο του ιστότοπου.

Το Ural Real Estate Chamber εξέδωσε την πρόβλεψή του για την αγορά ακινήτων το 2016-2017. Οι αναλυτές της πιστεύουν ότι τα διαμερίσματα του παλαιού ταμείου, δηλαδή σε σπίτια που χτίστηκαν τη δεκαετία του 60-70 του 20ού αιώνα, μπορούν να γίνουν φθηνότερα. Μιλάμε για τη μείωση των τιμών κατά 6-7%. Ο πρόεδρος του οργανισμού E. Bogdanov είναι της γνώμης ότι το 2017 θα είναι ευκολότερο να αγοράσει ένα διαμέρισμα από ό, τι τώρα. Η αγορά είναι γεμάτη με προσφορές, έτσι ώστε με διαπραγμάτευση μπορείτε να αγοράσετε στέγαση σε μειωμένη τιμή.

Ο V. Trapeznikov, ο εκτελεστικός διευθυντής, έδωσε το σχόλιό του. Πιστεύει ότι το 2017-2018. οι προγραμματιστές θα πρέπει να καταβάλουν μεγαλύτερες προσπάθειες για την προσέλκυση αγοραστών, δεδομένου ότι θα αγοράσουν αποκλειστικά την υψηλότερη ποιότητα κατοικιών. Την τελευταία δεκαετία, οι προγραμματιστές είχαν λιγότερα προβλήματα. Οι πωλητές έλαβαν μεγάλα οφέλη στην αγορά κατοικίας, υπήρχαν όλο και περισσότεροι αγοραστές και τα διαμερίσματα είχαν πωληθεί πριν ακόμη τεθεί σε λειτουργία το αντικείμενο.

Το επόμενο έτος, οι ειδικοί πιστεύουν ότι κατά τη στιγμή της ανάθεσης των σπιτιών, μόνο το 50% των διαμερισμάτων θα αποκτήσουν ιδιοκτήτες. Οι προγραμματιστές θα πρέπει να επικεντρωθούν στην ποιότητα της στέγασης και των συναφών υποδομών, έτσι ώστε η νέα γενιά νέων κτιρίων να παρασχεθεί στον ρωσικό πληθυσμό.

Ο I. Dobrokhotova (Best-Newbuilding) υποστηρίζει ότι ένα θετικό σενάριο είναι απίθανο σε αυτή την κατάσταση. Στην πρόβλεψή της για την αγορά ακινήτων το 2017, λέει ότι ακόμη και μια αύξηση του κόστους ενός βαρελιού πετρελαίου στα 45 δολάρια δεν θα σώσει τη σφαίρα από την κρίση, η ύφεση θα συνεχιστεί. Ενώ το πετρέλαιο κοστίζει 30 δολάρια, οι προγραμματιστές θα πρέπει να αναβάλουν πολλά έργα, και μερικά από αυτά θα αλλάξουν θεμελιωδώς (μειώστε το υλικό των διαμερισμάτων, αγοράστε φθηνότερα δομικά υλικά). Η αγορά έχει την ευκαιρία να επιβιώσει εάν τα προγράμματα μακροπρόθεσμων δόσεων εισάγονται από προγραμματιστές.

Τιμή μεταπώλησης

Οι Ρώσοι δεν σταματούν να καταθέτουν σε ακίνητα, ωστόσο, η δευτεροβάθμια έχει γίνει σταθερά όλο και φθηνότερα από τις αρχές του τρέχοντος έτους, η ζήτηση για αυτό μειώνεται. Οι ειδικοί λένε ότι τώρα μπορούμε να συμπεράνουμε την επικείμενη μείωση της κλίμακας κατασκευής. Αυτό οφείλεται σε περικοπές στην πρόσβαση σε ενυπόθηκο δανεισμό. Στις σημερινές πραγματικότητες, λίγοι από τους Ρώσους μπορούν εύκολα να αγοράσουν ένα διαμέρισμα χωρίς να χρησιμοποιούν τις υπηρεσίες μιας τράπεζας.

Δεδομένου του υψηλού κόστους 1 τ.μ., οι περισσότεροι πολίτες προτιμούν τη δευτερογενή αγορά. Οι τιμές σε αυτό το τμήμα της αγοράς αυξάνονται αναπόφευκτα και οι άνθρωποι είναι έτοιμοι να θυσιάσουν κάποιες ανέσεις. Για παράδειγμα, το 2015, η στέγαση στις κεντρικές περιοχές του κράτους αυξήθηκε κατά 15%, ενώ στα Ουράλια, η δευτεροβάθμια έχει κερδίσει το 10% περισσότερο. Έτσι, οι προβλέψεις ακινήτων για το 2017 για τη Μόσχα χαρακτηρίζονται από τις ίδιες τιμές χώρου, ειδικά για τα νέα κτίρια. Ήδη αισθητή αύξηση 18% σε σχέση με πέρυσι.

Το κόστος των "πολυτελών" διαμερισμάτων σε πόλεις απομακρυσμένες από το κέντρο αυξήθηκε κατά 3%. Για την αυξημένη άνεση των διαμερισμάτων πρέπει να πληρώσετε 11% περισσότερο.

Πρωτεύουσα ιδιοκτησία

Οι δυνητικοί αγοραστές αναζωπυρώθηκαν λόγω της στασιμότητας στην αγορά ακινήτων. Πιστεύουν ότι οι όγκοι των κατασκευών μειώνονται σταδιακά, όπως και η ζήτηση. Δηλαδή, θα είναι δυνατό να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε χαμηλότερη τιμή από πριν. Ωστόσο, η ουτοπία θα είναι η πώληση κατοικιών από κατασκευαστικές εταιρείες σε απώλεια για τον εαυτό τους. Οι εταιρείες αναγνωρίζουν πλέον ότι είναι πολύ πιθανό να αυξήσουν τις τιμές κατά περίπου 14-16%.

Οι αναλυτές της Πετρούπολης και οι υπάλληλοι των εταιρειών ακίνητης περιουσίας λένε ότι η αύξηση της τιμής θα είναι περίπου 11-13%. Το 2015, συμβάσεις αγοράς ακινήτων μειώθηκαν κατά 40% από ό, τι πριν. Η τάση υπόσχεται μόνο να κερδίσει δύναμη στο μέλλον. Πολλά έργα έχουν παγώσει, δεν βλέπουν σε αυτά τη σκοπιμότητα ή δεν διαθέτουν επαρκή κεφάλαια για την κατασκευή. Για παράδειγμα, στο Yekaterinburg 30 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα παρέμεινε ημιτελή. στέγαση.

Εάν η οικονομική κατάσταση επιδεινωθεί περαιτέρω, θα σταματήσουν περισσότερα κατασκευαστικά έργα. Οι κυριότεροι λόγοι είναι η πτώση των τιμών του πετρελαίου, η επισφαλή θέση του ρουβλίου και οι κυρώσεις από τη δύση. Όλοι είναι στενά συνδεδεμένοι. Έτσι, μόνο η βελτίωση της γενικής οικονομικής ατμόσφαιρας μπορεί να σώσει την κατάσταση. Εάν δεν σημειωθεί θετική πρόοδος, η ζήτηση για ακίνητα θα μειωθεί κατά 30% σε ολόκληρη τη Ρωσική Ομοσπονδία, και σε ορισμένες περιοχές - κατά 50%.

Πρόβλεψη για ακίνητα στην Ουκρανία για το 2017

Η αγοραστική δύναμη των Ουκρανών μειώνεται επίσης, η θέση του εθνικού νομίσματος παραμένει ασταθής. Οι προγραμματιστές της πρωτογενούς αγοράς δεν έχουν άλλη επιλογή παρά να οργανώσουν κάθε είδους εκπτώσεις και προσφορές προκειμένου να προσελκύσουν αγοραστές.

Η κατάσταση είναι καλύτερη για εκείνες τις εταιρείες που χτίζουν διαμερίσματα του τύπου "οικονομία" ή μικρή. Υπάρχει ακόμη και μια μικρή αύξηση της ζήτησης σε αυτόν τον τομέα. Ουκρανοί ασφαλίζουν τα κεφάλαιά τους επενδύοντας σε ακίνητα, καθώς θεωρούν αυτή την πορεία πιο αξιόπιστη από τη χρήση των υπηρεσιών των τραπεζών, οι οποίες έχουν επανειλημμένα αποτύχει τους πολίτες κατά την κρίση που ξεκίνησε το 2009.

Όταν εμφανίστηκε ο επόμενος νόμισμα, επηρεάστηκε σαφώς η τιμή των ακινήτων. Οι τιμές μειώθηκαν σε όλες τις περιοχές, ακόμα και στα δυτικά. Η αγορά σε αυτό το τμήμα της χώρας ήταν σταθερή από το 2015. Αν και οι τιμές των δολαρίων μετατρέπονται σε hryvnias, οι προτάσεις των κατασκευαστικών εταιρειών χάνουν απότομα την ελκυστικότητά τους.

V. Nesin (Επιμελητήριο Realtor της Ουκρανίας) έδωσε μια αρνητική πρόβλεψη για τις τιμές των ακινήτων στην Ουκρανία το 2017. Πιστεύει ότι θα αυξηθούν και θα φτάσουν στο επίπεδο που παρατηρήθηκε πριν από την κρίση. Εάν αυτή η άποψη είναι σωστή, οι Ουκρανοί πρέπει να αγοράσουν διαμερίσματα τους τελευταίους μήνες του 2016, ενώ οι τιμές παραμένουν σχετικά ελκυστικές.

Στα περίχωρα του Κιέβου, μπορείτε να αγοράσετε τώρα ένα διαμέρισμα με 1 δωμάτιο για 25 χιλιάδες δολάρια. Ο εμπειρογνώμονας λέει ότι το επόμενο έτος μια τέτοια τιμή θα παραμείνει μόνο μια ευχάριστη μνήμη. Αυτό μπορεί να εξηγηθεί από διάφορους παράγοντες: αναμένεται βελτίωση της ευημερίας των κατοίκων της Ουκρανίας και αύξηση της ζήτησης από ξένους επενδυτές. Οι αναλυτές επιμένουν στην επόμενη πρόοδο της αγοράς, ωστόσο, με αργή δυναμική.

Βασικά ευρήματα

1. Ο όγκος της προσφοράς στην αγορά για την πώληση των εμπορικών ακινήτων στη Μόσχα για το έτος μειώθηκε σημαντικά μειώνοντας σημαντικά τις τιμές. Στην αγορά εμπορικών ακινήτων, αντίθετα, τα ποσοστά παρέμειναν στο επίπεδο του Δεκεμβρίου 2016 με λιγότερο σημαντική μείωση του όγκου της προσφοράς.

2. Ο όγκος εφοδιασμού τόσο στην αγορά ενοικίασης όσο και στην αγορά πωλήσεων αυξήθηκε κατά τη διάρκεια του έτους μόνο σε καταστήματα λιανικής πώλησης. Στην αγορά ενοικίασης παρατηρήθηκε μείωση των τιμών μόνο στις εγκαταστάσεις λιανικής πώλησης και στην αγορά πωλήσεων η μείωση των τιμών σε σχέση με άλλους τύπους ακινήτων ήταν μέγιστη .

3. Για ορισμένα τμήματα στις αγορές ενοικίασης και πώλησης, η κατάσταση έχει ως εξής:

Η μείωση των συντελεστών για τις αγορές ήταν λιγότερο σημαντική σε σύγκριση με τη μείωση των τιμών και δεν διέφερε πολύ για τις εγκαταστάσεις τόσο εντός όσο και εκτός του Ring Ring. Στις λιανικές λιανικές εγκαταστάσεις, τόσο οι τιμές όσο και οι τιμές εκτός του κέντρου μειώθηκαν ασήμαντα, ενώ στο κέντρο μειώθηκαν πολύ περισσότερο και ιδιαίτερα οι τιμές.

Με εξαίρεση τα γραφεία που μισθώθηκαν εκτός του κέντρου, η προσφορά των εγκαταστάσεων γραφείου μειώθηκε σημαντικά, ωστόσο, εάν τα ποσοστά αυξήθηκαν μέτρια (πιο σημαντικά - στο κέντρο), τότε οι τιμές μειώθηκαν (πιο σημαντικά - μέσα στο δαχτυλίδι του κήπου).

Η συνολική έκταση παραγωγής και αποθηκευτικών χώρων στην αγορά ενοικίασης έχει μειωθεί σημαντικά και τα ποσοστά έχουν αυξηθεί ελαφρά. Στην αγορά πωλήσεων, ο όγκος της προσφοράς και των τιμών μειώθηκε με μέσο ρυθμό.

Το κύριο συμπέρασμα:

Η έλλειψη ανάπτυξης στην αγορά εμπορικών ακινήτων, όπως και πριν, συνδέεται με ένα ανεπαρκές επίπεδο επιχειρηματικής δραστηριότητας στην κατασκευή νέων εγκαταστάσεων και εξαιρετικά μέτριων μακροοικονομικών δεικτών. Παρά την αύξηση των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα στη Ρωσία, το 2017 κατά 27% σε σύγκριση με το 2016, Το επίπεδο πριν από την κρίση του 2013 είναι περισσότερο από διπλάσιο. Σε τέτοιες συνθήκες, η αγορά ενοικίασης αισθάνεται πιο σίγουρη από την αγορά πωλήσεων.

Η πραγματοποίηση της αναβαλλόμενης ζήτησης στην αγορά χαμηλού γραφείου λόγω της χαμηλής επιχειρηματικής δραστηριότητας δεν είναι ακόμη σε θέση να οδηγήσει σε υψηλότερες τιμές ακόμη και ενόψει της μείωσης της προσφοράς. Η κατάσταση στην αγορά ενοικίασης είναι ελαφρώς καλύτερη, αλλά η αύξηση των επιτοκίων είναι αμελητέα. Η ζήτηση των καταναλωτών παραμένει χαμηλή τόσο λόγω του χαμηλού εισοδήματος του πληθυσμού όσο και λόγω της επικράτησης ενός μοντέλου εξοικονόμησης. Αυτοί οι παράγοντες έχουν αρνητικό αντίκτυπο στην αγορά των λιανικών εγκαταστάσεων, γενικά, και στην υπερεκμετάλλευση της αγοράς πώλησης, ειδικότερα.

Το 2018, το έτος των προεδρικών εκλογών, η επενδυτική δραστηριότητα είναι πιθανό να είναι παραδοσιακά χαμηλή. Ελλείψει αύξησης των επενδύσεων και των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, μπορούμε να υποθέσουμε ότι δεν θα υπάρξει αισθητή βελτίωση στην αγορά εμπορικών ακινήτων κατά τη διάρκεια του έτους.

Μια νέα ανασκόπηση της αγοράς ακινήτων είναι διαθέσιμη για τα τέλη Ιουλίου του 2019 Η ώρα Χ έχει φτάσει, οι τιμές δεν έχουν αυξηθεί   Πηγαίνετε στο

Τιμές των ακινήτων στη Μόσχα ()	Δεκ. 17	17 Νοεμβρίου	16 Δεκεμβρίου
	166 656	+0,2%	-1,7%
	2 829	-0,7%	+4,8%
	2 392	-1,7%	-6,2%

Το 2017, οι τιμές των δευτερογενών διαμερισμάτων στη Μόσχα συνέχισαν να σμίγουν λόγω της φθίνουσας ζήτησης διαλυτών και υπό την πίεση της τεράστιας προσφοράς νέων κτιρίων. Αλλά πιθανότατα, ένα τετραγωνικό μέτρο θα είχε χάσει πολύ περισσότερο αν δεν ήταν για την υποθήκη, τα ποσοστά στα οποία μειώθηκαν σε ένα χαμηλό ρεκόρ.

Σύμφωνα με το αναλυτικό κέντρο, το 2017 ο δείκτης ρούβλι του κόστους των κατοικιών στο κεφάλαιο μειώθηκε κατά 1,7% και, σύμφωνα με τα αποτελέσματα του έτους, κατά μέσο όρο περίπου 167.000 ρούβλια. ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, εκτός από την προφανή μείωση του κόστους ενός μετρητή, που αντικατοπτρίζει τη δυναμική των δηλωθεισών τιμών, υπάρχει και μια σιωπηρή - λόγω των εκπτώσεων και των διαπραγματεύσεων. Οι τιμές πώλησης (βάσει των αποτελεσμάτων των πραγματικών συναλλαγών) για το έτος μειώθηκαν κατά περίπου 7-8% - βλ. "".

Πρέπει να σημειωθεί ότι η αγορά ακινήτων βοήθησε σε μεγάλο βαθμό μια μείωση ρεκόρ των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Υπενθυμίζουμε ότι λόγω του χαμηλότερου πληθωρισμού και το βασικό επιτόκιο της Κεντρικής Τράπεζας, τα στεγαστικά δάνεια για την αγορά τελικών κατοικιών μέχρι το τέλος του έτους μειώθηκαν σε τιμή κατά περίπου 10% ετησίως. Για σύγκριση: πριν από ένα χρόνο, το μέσο ποσοστό των στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά ήταν σχεδόν 13%.

Πιθανότατα, αν δεν ήταν για την υποθήκη, η ανάληψη θα ήταν πιο ουσιαστική, πλησιέστερη στο 10%, επειδή η μείωση του επιτοκίου του δανείου αυξάνει τη φερεγγυότητα των πιθανών αγοραστών και καθιστά τη στέγαση πιο προσιτή.

Πόσο ακριβώς μπορεί να υπολογιστεί χρησιμοποιώντας σε ποσοστό 13%, προκαταβολή 20% και διάρκεια δανείου 15 ετών, μια μηνιαία πληρωμή για ένα διαμέρισμα αξίας 8 εκατ. Ρούβλια. θα είναι σχεδόν 81.000 ρούβλια. Δεδομένου ότι οι μηνιαίες πληρωμές δανείων δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 50% (και κατά προτίμηση το 30%) του εισοδήματος του δανειολήπτη - αυτές είναι οι απαιτήσεις των τραπεζών, με αυτό το ποσοστό η υποθήκη θα πρέπει να λάβει περισσότερα από 160.000 ρούβλια. ανά μήνα. Και σε ποσοστό 10%, η τράπεζα θα πρέπει να δώσει περίπου 69.000 ρούβλια. ανά μήνα, και το απαραίτητο επίπεδο εισοδήματος μειώνεται σε 138.000 ρούβλια.

Όσον αφορά τους τύπους στέγασης, το πιο ακριβό τμήμα - σπίτια από μονολιθικά τούβλα, όπου συγκεντρώνονται οι περισσότερες προσφορές για επιχειρήσεις κατηγορίας, έπεσαν περισσότερο κατά 6,5%. Η υποτίμηση της ακίνητης περιουσίας υψηλού προϋπολογισμού είναι "να καλύπτει" τη φύση. Το γεγονός είναι ότι, αντίθετα με την οικονομική κατηγορία, η οποία γίνεται φθηνότερη από το 2015, οι τιμές για ακριβά στέγαση έχουν δείξει φαινομενική σταθερότητα για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα. Για παράδειγμα, στα τέλη του 2016, το μονολιθικό τούβλο έχασε λιγότερο από 1%, και το παλιό πάνελ - σχεδόν 7% (βλ. "").

Ωστόσο, όπως έχει προειδοποιήσει επανειλημμένα ο ιστότοπος, η σταθερότητα των τιμών για ακριβά ακίνητα είναι εμφανής: το τμήμα υψηλού προϋπολογισμού αντιστέκεται πάντα στην αλλαγή οικονομικής πραγματικότητας για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, αλλά ως αποτέλεσμα γίνεται φθηνότερο όχι λιγότερο από τη μαζική στέγαση.

Έτσι συνέβη αυτή τη φορά. Μέχρι τα μέσα του 2017, οι ιδιοκτήτες των επανεκτιμημένων διαμερισμάτων, για δύο χρόνια δεν περίμεναν αγοραστές με προϋπολογισμούς πριν από την κρίση. Και, ως αποτέλεσμα, από την πτώση, οι τιμές στο ακριβό τμήμα μειώθηκαν με ταχύτερο ρυθμό (βλ. "").

Πέτρινα κτίρια από τούβλα αποδείχτηκαν τα καλύτερα σύμφωνα με τα αποτελέσματα του 2017 - ήταν τα μόνα στο θετικό, αν και μικρό (1,2%). Προφανώς, αυτός ο τομέας έγινε ο κύριος δικαιούχος της ερειπωμένης κατοικίας που ξεκίνησε από τις αρχές της Μόσχας. Την ίδια στιγμή, η ανακαίνιση της ομάδας Khrushchevs στη θετική ζώνη δεν θα μπορούσε - έχασαν 2%. Η πολυδιάστατη δυναμική των τιμών δύο παρόμοιων με την πρώτη ματιά τμημάτων εξηγείται από μια αξιοσημείωτη διαφορά στην ποιότητα της στέγασης - τελικά, εάν δίνουν ένα νέο διαμέρισμα, θα είναι σύντομα και περιμένοντας μια κίνηση σε ένα τούβλο πέντε ορόφων κτίριο είναι πολύ πιο ευχάριστο από ό, τι σε ένα πάνελ ένα.

Ωστόσο, η πτώση των δηλωμένων τιμών για τους "θρυμματιστές" η διαφημιστική εκστρατεία γύρω από την ανακαίνιση εξακολουθεί να επιβραδύνεται εν μέρει - άλλοι τύποι σπίτια πάνελ μειώθηκαν σε τιμή περισσότερο.

Μαζί με τα πετρόκτιστα κτίρια τούβλινγκ, τα σαλίνικα και τα τυπικά σπίτια από τούβλα φαινόταν λίγο καλύτερα από την αγορά το 2017. Το κύριο πλεονέκτημα του τμήματος είναι η καλή του θέση: τέτοια σπίτια βρίσκονται συνήθως σχετικά κοντά στο κέντρο, κοντά σε σταθμούς μετρό.

Όλες οι παραπάνω τάσεις αντανακλούν τη δυναμική των τιμών κατά γεωγραφία. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα του 2017, οι πιο ακριβές περιοχές φάνηκαν να είναι εκτός της αγοράς: Κεντρική, Δυτική, Νοτιοδυτική. Καλύτερα από αυτά, αλλά χειρότερα από την αγορά κατά μέσο όρο - περιβαλλοντικά μειονεκτούντα και απομακρυσμένα από το κέντρο των νοτίων και νοτιοανατολικών επαρχιών, τα οποία κατασκευάζονται ως επί το πλείστον με τη στέγαση των πάνελ. Και οι δημοκρατικές συνοικίες με μεγάλο αριθμό τούβλων πέντε ιστορικών κτιρίων και / ή σταλίδων - Βορρά, Ανατολή, Βορειοδυτική - έγιναν ηγέτες.

Μια παρόμοια εικόνα προκύπτει όταν εξετάζεται η δυναμική των τιμών ανά δωμάτιο. Τα μεγάλα και επομένως τα ακριβά διαμερίσματα - πολυόροφο και τρίκλινο - έπεσαν πάνω απ 'όλα. Οι τιμές για "odnushki" (υπάρχουν πολλά από αυτά σε πενταόροφα κτίρια) μειώθηκαν μόνο κατά 1%, και "dvushka" πήγε στο μηδέν - αυτή είναι η πιο δημοφιλής επιλογή μεταξύ των οικογενειακών αγοραστών.

()	RUB	Δεκ. 17	16 Δεκεμβρίου
Παλιό πάνελ (5όροφο και άλλα διαμερίσματα με μικρή κουζίνα)		134 550	-2,0%
Τυπικό πάνελ (9-14 ορόφους, τυπικές περιοχές)		140 677	-3,0%
Το μοντέρνο πάνελ (από 16 ορόφους και άλλο τετράγωνο, αυξημένο pl-dei)		154 580	-2,6%
Παλιό τούβλο (5-όροφο και άλλα διαμερίσματα με μικρή κουζίνα)		156 112	+1,2%
Stalinka και ένα τυπικό τούβλο (6-11 fl., Και άλλο τετράγωνο, Μικρό, Pl-ημέρα)		190 809	-1,1%
Μοντέρνα μονόλιθος-τούβλο (μονόλιθοι, πλίνθου Pl-dei)		203 946	-6,5%
Όλες οι κατοικίες και τα σπίτια		143 269	-2,5%
Όλα τα μονολιθικά και τούβλα σπίτια		183 622	-2,6%

()	RUB	Δεκ. 17	16 Δεκεμβρίου
Διαμερίσματα ενός δωματίου		157 938	-1,0%
Διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου		161 767	0,0%
Διαμερίσματα τριών δωματίων		157 820	-3,8%
Μεγάλα διαμερίσματα		189 160	-7,2%

()	RUB	Δεκ. 17	16 Δεκεμβρίου
Κεντρική Περιφέρεια		307 039	-9,7%
Βόρεια περιοχή		160 353	0,0%
Βορειοανατολική περιοχή		144 978	-1,1%
Ανατολική Περιφέρεια		148 748	-0,3%
Νοτιοανατολική περιοχή		131 369	-2,6%
Νότια περιοχή		138 497	-2,8%
Νοτιοδυτική περιοχή		201 767	-3,3%
Δυτική περιοχή		182 739	-4,7%
Βορειοδυτική περιοχή		168 129	-0,5%
Όλες οι περιοχές πέρα \u200b\u200bαπό το MKAD		122 886	-0,8%

Η αγορά ακινήτων παίζει με τους δικούς της κανόνες. Όποιος τα καταλαβαίνει και τα μαθαίνει καλύτερα θα αποκτήσει ένα πλεονέκτημα

Μέχρι τώρα, θεωρήθηκε εκ των προτέρων ότι η αγορά ακινήτων εξαρτάται άμεσα από τη μακροοικονομική κατάσταση. Όμως, όπως σημειώνουν οι ειδικοί, πρόσφατα ζει τη ζωή του ολοένα και περισσότερο, αναπτύσσοντας με βάση τους δικούς του νόμους. Με την πρώτη ματιά, αυτό φαίνεται μάλλον περίεργο, αλλά αυτή η περίσταση έχει τις δικές της εξηγήσεις.

Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων - όλα τα κακά έχουν ήδη συμβεί

Αυτή η κατάσταση είναι χαρακτηριστική για το προηγούμενο έτος και το μισό, η αγορά ακινήτων δίνει λιγότερη προσοχή σε αυτό που συμβαίνει γενικά στην οικονομία. Σύμφωνα με τον επικεφαλής του Αναλυτικού Κέντρου IRN. RUOleg Repchenko, υπάρχει μια μετάβαση σε μια νέα πραγματικότητα. Στην πραγματικότητα, δημιουργήθηκε ένα νέο μοντέλο της κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Βασίζεται στην κβαντισμό που υπάρχει στην οικονομία. Όλα τα κακά που θα μπορούσαν να συμβούν έχουν ήδη συμβεί. Αν στην αρχή της κρίσης η αγορά ακινήτων βόλμαζε σαν μια ανησυχητική κυψέλη, τώρα έχει ηρεμήσει και συνεχίζει να χτίζει. Επιπλέον, όσο χαμηλότερη είναι η τιμή, τόσο περισσότερες προσφορές. Σε κάποιους τρόπους, μοιάζει με την αγορά πετρελαίου, όπου κανείς δεν θέλει να μειώσει τον όγκο παραγωγής, φοβούμενος να χάσει τις θέσεις πώλησης. Εδώ είναι οι κατασκευαστές και δεν μπορούν να συμφωνήσουν μεταξύ τους.

Περισσότερα για τα ίδια χρήματα

Αυτός ο παράγοντας καθορίζει σε μεγάλο βαθμό το γεγονός ότι οι προγραμματιστές προσπαθούν να μην μειώσουν τους όγκους εισροών, καθώς καταλαβαίνουν ότι άλλοι θα καταλάβουν αμέσως τον κενό χώρο. Ως εκ τούτου, σήμερα η αρχή που λειτουργεί στην αγορά είναι: "Περισσότερα για τα ίδια χρήματα." Αυτό επιτυγχάνεται με την παροχή εκπτώσεων, τα χαμηλότερα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Ό, τι είναι δυνατό και μερικές φορές αδύνατο γίνεται για να μην μειωθεί η προσφορά. Ως αποτέλεσμα, αυτή τη στιγμή στη Μόσχα και στα προάστια έχει φθάσει σε ιστορικό μέγιστο 7,5 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων. m

Οι προγραμματιστές δεν έχουν σταματήσει ακόμη και από το γεγονός ότι αν νωρίτερα από τα 3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα που ανατέθηκαν στη Μόσχα, m πούλησε τα πάντα, τώρα τώρα μόνο το μισό. Προκειμένου να υπάρξει με κάποιο τρόπο σε τέτοιες συνθήκες, οι εταιρείες καθυστερούν τον χρόνο κατασκευής, αυξάνοντας τον όγκο των ημιτελών κατασκευών. Τώρα το 25% όλων των απωλεσθέντων διαμερισμάτων βρίσκονται σε νέα κτίρια, όχι πολύ καιρό πριν ο αριθμός τους δεν ξεπέρασε το 2%. Έτσι, υπάρχει μια γρήγορη υπερκατανάλωση της αγοράς ακόμη και με μείωση των πωλήσεων. Αυτοί οι δύο δείκτες αποκλίνουν όλο και περισσότερο ο ένας από τον άλλο. Η προσέγγιση μεταξύ τους θα αρχίσει όταν αρχίζουν να αγοράζουν περισσότερα σε χαμηλότερες τιμές και να χτίζουν λιγότερα.

Όπως ο Oleg Repchenko προβλέπει, εάν ο όγκος των προσφορών μειωθεί σημαντικά, τότε οι τιμές θα σταθεροποιηθούν αρκετά γρήγορα. Αν όχι, θα γλιστρήσουν για τουλάχιστον δύο χρόνια στο 10%. Και ενώ η δεύτερη επιλογή φαίνεται πιο ρεαλιστική.

[

Προς αυτή την κατεύθυνση θα τεθεί και η ανανέωση που ανακοίνωσε η κυβέρνηση της Μόσχας. Από τη μια πλευρά, θα κατασκευαστούν πρόσθετες κατοικίες και, από την άλλη, η ζήτηση της αγοράς από εκείνους που εμπίπτουν σε αυτό το πρόγραμμα θα μειωθεί.

Αυτό απαιτεί μια απάντηση από τους εμπορικούς προγραμματιστές. Πρέπει να πουλήσουν τα αποθέματά τους το συντομότερο δυνατό. Εάν αυτό δεν είναι επιτυχές, τότε φθηνότερη στέγαση που κατασκευάστηκε στο πλαίσιο του προγράμματος ανακαίνισης θα εισέλθει στην αγορά. Θα μειώσει ακόμα περισσότερο τις τιμές και οι εταιρείες θα πρέπει να πουλήσουν τα δικά τους ακόμη φθηνότερα. Αλλά με την πώληση, πολλοί μπορούν να πετάξουν, καθώς υπάρχει ο κίνδυνος να μειωθεί η ζήτηση στο εγγύς μέλλον. Οι άνθρωποι μας σκέφτονται και ενεργούν αρκετά ρεαλιστικά, έτσι θα αποφασίσουν: γιατί να αγοράσετε τώρα, αν μετά από λίγο η ανακαίνιση θα μειώσει τις τιμές. Καλύτερα να περιμένετε.

Μία άλλη τάση σημειώνεται επίσης: ο αριθμός των διαμερισμάτων γίνεται ολοένα και περισσότερο, και ο όγκος των ανατεθειμένων τετραγωνικών μέτρων είναι λιγότερο κατά 30-35%. Ως εκ τούτου, σήμερα είναι απαραίτητο να προσφέρουμε διαμερίσματα πολύ περισσότερα για να κερδίσουμε όσο πριν από μερικά χρόνια.

Απογοητευμένο σύνδρομο επενδυτών

Κατά το τελευταίο τέταρτο του αιώνα, η αγορά ακινήτων στη Μόσχα ήταν ελίτ. Σχεδιάστηκε για πλούσιους αγοραστές, στην καλύτερη περίπτωση πλούσιοι. Κατά τη διάρκεια της προηγούμενης περιόδου, αυτό το contingent έχει αγοράσει ακίνητα για τον εαυτό του, τα παιδιά, ακόμα και τα εγγόνια. Και σήμερα οι πλούσιοι δεν το χρειάζονται ιδιαίτερα, το έχουν σε αφθονία. Πολλοί δεν ξέρουν τι να κάνουν με αυτόν τον πλούτο · έχουν γίνει μη ρευστοποιήσιμοι. Η ιδιοκτησία αυτή ασκεί επίσης πίεση στην αγορά, αυξάνει περαιτέρω την προσφορά της.

Μια νέα ασθένεια εξαπλώνεται ολοένα και περισσότερο στην πρωτεύουσα - το σύνδρομο ενός απογοητευμένου επενδυτή - ένας πωλητής ακινήτων. Μια φορά κι έναν καιρό οι άνθρωποι αγόρασαν διαμερίσματα και σπίτια με την ελπίδα να τα πουλήσουν την κατάλληλη στιγμή. Τώρα για πολλούς έχει έρθει, αλλά ο αγοραστής δεν βρίσκει τα εμπορεύματα. Για μισό χρόνο μπορεί να μην υπάρχει μόνο μία προσφορά. Βλέπουμε έναν πυρετό "τουλίπα", μόνο στην Ολλανδία, αλλά στη Μόσχα.

Πολλοί εξακολουθούν να ζουν με την ελπίδα ότι η κατάσταση θα ανακάμψει, οι τιμές θα αυξηθούν και η ζήτηση θα αυξηθεί. Δυστυχώς, οι αναλυτές συμφωνούν ότι αυτό δεν θα συμβεί, η φούσκα στην πρωτεύουσα αγορά ακινήτων δεν θα διογκωθεί ξανά.

  Κάποιος χάνει, κάποιος βρίσκει

Αλλά στην παρούσα κατάσταση, υπάρχουν όσοι θα επωφεληθούν. Πρώτα απ 'όλα, οι άνθρωποι με μεσαία εισοδήματα. Θα είναι σε θέση να αγοράσουν κατοικίες σε περιοχές όπου ποτέ δεν είχαν φτάσει ακόμη και αυτούς τους στόχους πριν.

Υπό αυτές τις συνθήκες, εκείνοι οι προγραμματιστές και οι προγραμματιστές που θα είναι σε θέση να προσφέρουν ένα νέο μοντέλο στην αγορά ακινήτων, θα είναι σε θέση να επιδείξουν μέγιστη ευελιξία θα λάβουν ένα πλεονέκτημα. Εκείνοι οικοδόμοι που επίμονα δεν ήθελαν να μειώσουν τις τιμές, που σκέφτηκαν ότι ήταν καλύτερο να χρεοκοπήσουν παρά να πουλήσουν φθηνότερα, εγκατέλειψαν την αγορά ή ήταν στη γραμμή για να φύγουν. Η βάση της νέας προσέγγισης είναι ένας πολύ πιο ρεαλιστικός λόγος τιμής και ποιότητας, ο οποίος είναι σχεδόν ανύπαρκτος τα τελευταία χρόνια. Η ποιότητα ήταν συχνά φτωχή και η τιμή ήταν τεράστια.

Αλλά οι καιροί έχουν αλλάξει, είναι καιρός οι άνθρωποι να αλλάξουν.

Vladimir GURVICH