Инвестиране в недвижими имоти - откъде да започнете, плюсове и минуси на инвестирането в жилищни, търговски недвижими имоти и строителство. Как да се оценят рисковете от инвестиране в недвижими имоти в Русия Нивото на риск от инвестиране в недвижими имоти се определя

Оценката на риска играе важна роля на етапа на формиране на инвестиционна стратегия, тъй като както бюджетът, така и очакването за рентабилност до голяма степен зависят от това доколко инвеститорът е готов да поеме рискове. Така че, ако инвеститорите считат бъдещите инвестиции в недвижими имоти като нискорискови, те са готови да платят повече за всеки долар от прогнозирания доход, като по този начин намаляват нормата на възвръщаемост. Тоест, колкото по -ниски са рисковете, толкова по -ниска е рентабилността.

Рискът е вероятността от загуба в резултат на всяка промяна. Колкото по -голям е шансът да настъпи негативно събитие, толкова по -голям е рискът. За инвестициите в недвижими имоти най -характерни са две групи рискове - държавни рискове и рискове, свързани с конкретен проект.

Рискове за страната

Рисковете за страната включват преди всичко вероятността от икономически, политически и социални сътресения в страната, където се намира имотът.

Нивото на държавен риск може да бъде намерено в докладите на рейтинговите агенции или консултантските фирми. Например в класацията на The Economist Intelligence Unit най -ниските държавни рискове са в Австрия, Великобритания, Германия и САЩ, най -високите в Афганистан, Беларус, Украйна и т.н.

Един от икономическите фактори на държавния риск - ръст на инфлацията... Връзката е следната: колкото по -висока е инфлацията, толкова по -голям е рискът. Най -ниският риск е инфлацията под 5% годишно, най -големият - над 100%. Пазарът на недвижими имоти е застрахован срещу инфлационен риск от факта, че наемните цени се преразглеждат месечно или годишно: лихвените проценти са свързани с индекса на цените на дребно, чиято динамика отразява инфлацията. Колкото по -често се преразглеждат лихвените проценти, толкова по -висока е чувствителността на имота към инфлацията и по -висок е доходът на инвеститора. Например, хотелските стаи, магазините, промишлените складове и краткосрочните наеми традиционно се считат за силно чувствителни към инфлацията, офисите и АДСИЦ се считат за средни, а парцелите и дългосрочните наеми се считат за ниски.

Германия като цяло е страна с нисък риск за инвестиции в недвижими имоти, но тук има региони с висок риск. По -специално, те включват източните земи

Друг икономически фактор за държавния риск е свързан с нестабилност на националната валута... Независимо дали процентът му се повишава или намалява, всяко значително отклонение представлява риск. Най -голямата опасност за пазарите възниква, когато покачването или спадането на валутата е повече от 20%.

Стоковите икономики също се характеризират с такъв рисков фактор като спад в цените на петрола... Колкото по -ниски са цените, толкова по -голяма е заплахата за икономиката; най -големият риск е намаляване на цените на въглеводородите с повече от 20%. Така, според Savills, на фона на спадащите цени на петрола от 2007 до 2009 г. апартаментите в руската столица са спаднали с 51%. През януари-февруари 2009 г. цените на петрола започнаха да се покачват, а цената на квадратен метър също се повиши. През 2015 г. петролът показва отрицателна тенденция, а цените на жилищата също падат.

Други икономически фактори са намаляване на БВП, спад на темповете на производство, намаляване на износа и намаляване на покупателната способност на населението. Най -големият риск е намаляване на всеки от тези показатели с повече от 10%.

Социално-политическите рискове също принадлежат на държавните. По -специално, пазарът на недвижими имоти може да бъде засегнат отрицателно отрицателен прираст на населението, и това важи не само за страната като цяло, но и за конкретно населено място, както и за отделен регион. Например, населението на Източна Германия се премества в по -развити и обещаващи западни земи, така че последните се считат за по -малко рискови пазари за инвестиции в недвижими имоти (с изключение на малките градове в района на Рур, които губят население поради липса на работни места).

Политическа ситуациясъщо оказва значително влияние върху поведението на инвеститорите и възприемането на риска. Според проучването на Tranio, 17% от анкетираните брокери смятат, че политическата ситуация (заедно с икономическата стабилност) е една от основните причини, поради които рускоезичните купувачи избират конкретна държава за закупуване на недвижими имоти. Този фактор е особено изразен в страни като Великобритания, Германия, САЩ и Франция.

Социално-политическите и икономическите сътресения в страната могат да изплашат инвеститорите от местния пазар на недвижими имоти за дълго време

Друг важен риск за страната е евентуални промени в законодателствотокоето може да повлияе на пазара на недвижими имоти. Това могат да бъдат промени в данъчното законодателство (увеличаване на съществуващите данъци и въвеждане на нови), въвеждане на ограничителни закони, свързани със строителството и инвестициите, както и въвеждане на ограничения за движението на капитали.

Рискове по проекта

Рисковете, свързани с даден проект, могат да бъдат разделени в две категории:

• рискове от проекти с добавена стойност, чиято цел е създаване на добавена стойност;
• рискове за бизнес под наем.

1. Проекти с добавена стойност

Проектите с добавена стойност включват строителство и преустройство. Рискът от подобни проекти е доста висок, но рентабилността също е висока - 14-25%.

Основните рискове, свързани със строителството:

• стойността на земята или обекта на входа може да бъде завишена;
• строителството или ремонтът може да се забави;
• прогнозите за строителство или обновяване могат да бъдат надвишени;
• продажната цена може да бъде по -ниска от планираната;
• продажбите може да вървят по -бавно от планираното.

Всички тези рискове могат да „изядат“ рентабилността, в резултат на което инвеститорът ще остане без печалба или дори със загуба.

Строителните проекти са по -рискови в сравнение с бизнеса под наем

Всички тези рискове нарастват постепенно пропорционално на дълговото натоварване на разработчика, тоест колкото повече кредитни пари той използва, толкова по -висок е всеки от тези рискове. В най-лошия сценарий, например, с голямо натоварване с дълг на строителна площадка и значителна корекция на стойността, може да се окаже, че предприемачът или инвеститорът ще останат на загуба. Опитните разработчици винаги изчисляват различни сценарии за развитие на събитията, а тези, при които инвеститорът напуска проекта, печелейки 15-20% (класически сценарий) или 20-25% (оптимистичен сценарий), се считат за приемливи.

Рисковете по проекта се проявяват още преди началото на работата. По -специално, съществува риск да не получите разрешение за строеж ( Риск от разрешително). Същността му е, че в случай на инвестиции в реконструкция, основен ремонт или строителство от нулата, за изпълнение след закупуване на земя или обект, трябва да преминете през одобрения и да получите разрешителни. Обикновено цената включва риска да не получите съответното разрешение или че това ще отнеме много време. В някои страни разработчиците са готови да поемат риска да не получат разрешение.

Цялостна проверка - Due Diligence - която включва четири вида експертиза, помага да се определят рисковете, свързани с конкретен обект:

• Юридическа проверка: адвокатите проверяват договора за наем и наличието на разрешение за строеж;
• финансова и данъчна проверка: данъчен консултант установява реалните разходи за поддръжка на съоръжението, изчислява рентабилността и размера на данъчните приспадания;
• оценка на риска (Chance & Risk): проучване на перспективите за развитие на дадено място, както и въздействието на съществуващите и бъдещите конкуренти;
• техническа оценка (Technical Due Diligence): проверка на техническото състояние на недвижимите имоти (обикновено не се извършва при закупуване на нови имоти).

2. Бизнес под наем

Най -рисковите имоти под наем имат следните характеристики:

• местоположение в престижни райони;
• добро техническо състояние;
• наематели - представители на средната класа (за жилищни недвижими имоти) или фирми от първо ниво (в случай на търговски имоти);
• средно ниво на наема на разположение на средните наематели;
• възможността за пренасочване на обект (например прехвърляне на хотелски имот в жилищен фонд или обратно);
• приходите от наем не са по -ниски от таксата за заем.

Местоположението е най -важната характеристика: ако имотът се намира в добра зона, тогава рисковете ще бъдат минимални, а обектът ще бъде ликвиден. Възможно е обаче да има допълнителни рискове, свързани с развитие на областта, следователно, когато избирате печеливш обект, трябва да попитате за плана за развитие и да разберете дали бъдещите и вече изпълнени промени (разширяване на транспортната мрежа, появата на нови институции и т.н.) могат в крайна сметка да увеличат капитализацията на инвестиционния обект или, обратно, да намали неговата рентабилност. Например, ако човек е купил апартамент в Ню Йорк с красива гледка към Сентръл парк, той априори е гарантирал безопасността на инвестицията, тъй като има малко апартаменти с такава гледка и няма да има повече нови.

Рисковете също са лоши състояние на обектаи недостатъчно техническо оборудване... Колкото по-лоши са решенията за планиране на пространството в сградата, осигуряването на съвременни инженерни системи и качеството на носещите конструкции, толкова по-ниска е конкурентоспособността на обекта на пазара, по-ниска е неговата цена и търсене от наемателите и по-високи са рисковете . Въпреки факта, че старите и износени предмети могат да дадат добра възвръщаемост в момента, те винаги са по -рискови за инвестиции, отколкото сгради в добро състояние.

Качество на наемателя и вид на лизингасъщо може да увеличи или намали рисковете. Инвеститор, който не е готов да поеме риска от загуба на наемател, вероятно ще инвестира в имот с дългосрочен наем. Обратно, когато този риск е приемлив за инвеститора, той ще разгледа като опции имоти с краткосрочен или краткосрочен лизинг.

Когато избирате печеливши недвижими имоти, трябва да обърнете внимание на това колко надежден е наемателят.

Друг риск е свързан с избора начин на финансиранеи по -нататъшно управление на заетите средства. Като цяло, колкото по -голям е ливъриджът, толкова по -голям е рискът.

Ефектът на ливъридж е, когато цената на дълговото финансиране е по -евтина от рентабилността на проекта. Инвеститорът може да се споразумее с банката по такъв начин, че да изплати лихвата по кредита, но да плати минимума на тялото на заема. Този метод може да увеличи оперативната рентабилност на инвестицията. Но този метод за увеличаване на рентабилността води до различен риск. Ако цената на обекта намалее, когато е необходимо подновяване на договора за заем, банката ще изисква пропорционално да капитализира заема и да предостави допълнително обезпечение (маржин кол). Ето защо е важно да се намери правилния баланс между лоста на рентабилността и риска, това е умението на професионалните инвеститори.

Капиталът, зает за инвестиция, трябва да носи печалба над плащането за използването му. Ако печалбата от недвижим имот е по -ниска от плащането на заема, инвеститорът понася загуби, които са толкова по -големи, колкото по -голям е размерът на привлечените средства.

Според експерта на пазара на недвижими имоти се е появил друг риск: тъй като лихвените проценти по заемите през 2014-2015 г. в много страни достигнаха най-ниското ниво в историята и на практика се доближиха до нула, то след 3-5 години те могат да се повишат значително, а когато това се случи, стойността на имота ще намалее.

Рискът също е дистанционно управление на обекти:отдалечеността на недвижимите имоти отслабва контрола над тях, следователно опитът за управление на чуждестранен проект от Русия е свързан с големи рискове. Препоръчително е вместо отдалечено самоуправление да наемете специализирана фирма.

Също толкова важен е рискът, свързан с структуриране на транзакцията... Има различни схеми, които ви позволяват да оптимизирате данъците - например заеми за дялово участие или регистрация чрез редица компании. Това увеличава рентабилността, но намалява прозрачността и увеличава риска от собствеността. IRS може да отхвърли структурата за оптимизация и да начисли допълнителни данъци и санкции. В света прозрачността на банковата система се увеличава, ОИСР въвежда мерки за противодействие на ерозията на данъчната основа, а Русия изисква от своите жители да плащат данъци върху доходите, получени в чужбина. Всички тези промени увеличават риска от прекомерно структуриране на обекти с цел оптимизиране на данъците. Нашата препоръка за клиенти: първо, консултирайте се с данъчни консултанти, и второ, не прекалявайте с оптимизацията, тъй като това е изпълнено с проблеми с данъчните власти в обозримо бъдеще.

Споменатите по -горе точки определят основния риск - риска от намаляване на ликвидността, тоест намаляване на потенциала за бърза продажба без загуба на стойност и намаляване на потенциалния растеж на капитализацията при положителен сценарий на развитие на пазара. Съответно, колкото по -ниски са рисковете за гореспоменатите точки, толкова по -висока е ликвидността и в резултат на това по -ниската начална рентабилност на обекта.

В крайна сметка

Основните рискове при инвестиране в недвижими имоти са:

Рискове за страната
Икономически	нарастваща инфлация; променливост на валутата; спад на цените на петрола; спад на БВП, спад на темповете на производство и спад на износа; намаляване на покупателната способност на населението.
Обществено-политически	отрицателен прираст на населението; нестабилна политическа ситуация; въвеждане на законови ограничения.
Рискове по проекта
Добавената стойност	скъпа покупка на земя или имот; превишаване на бюджета; неспазване на сроковете; рискът от продажба на по -ниска цена; Риск от разрешително.
Бизнес под наем	строителство в близост до обекта, което намалява цената му; лошо състояние на обекта; лошо качество на наемателя; краткосрочен лизинг; голям дял от заемния капитал; дистанционно; структуриране на транзакцията.

Какво да изберем - висока рентабилност или нисък риск - зависи от самия инвеститор и от отношението му към рисковете. Основният проблем за много купувачи е, че те започват разговора с въпроса "Каква е доходността?" Ако един инвеститор иска да получи повече възвръщаемост, той трябва да е готов да поеме повече риск.

Юлия Кожевникова, "Tranio"

Днес ще се опитаме да разгледаме подробно съществуващите рискове от инвестиции в недвижими имоти. Въпреки факта, че инвестициите в недвижими имоти по право се считат за един от най -надеждните методи за капиталови инвестиции, те, както всеки друг инвестиционен инструмент, са изложени на определени рискове.

За да постигнете желания резултат, трябва да знаете всички рискове, свързани с този вид инвестиция, и да ги вземете предвид в процеса на вземане на решение за инвестиране на наличните средства.

Практически всички рискове от инвестиране в недвижими имоти с компетентен подход могат да бъдат повлияни. Основното нещо, преди да направите инвестиция, е да оцените трезво всички налични обекти на недвижими имоти, както и да определите рисковете, свързани с тяхното придобиване.

Също така, когато инвестирате в недвижими имоти, трябва да сте подготвени за факта, че разходите за поддръжката им могат да се увеличават от време на време, а размерът на потенциалния доход може да намалее. За да разнообразите рисковете, свързани с този вид инвестиции, трябва да инвестирате съществуващия си капитал не в един, а в няколко обекта на недвижими имоти.

Инвестиционни рискове в недвижими имоти. Основни видове

Основните рискове при инвестиране в недвижими имоти са:

Заключение

Гореизброените са само основните рискове при инвестиране в недвижими имоти. Не се страхувайте от този доста впечатляващ списък, тъй като повечето от описаните по -горе рискове могат лесно да бъдат покрити чрез просто използване на услугите на надеждна застрахователна компания.

В момента има огромен брой организации, които предлагат застрахователни услуги за рисковете, свързани с инвестиции в недвижими имоти.

В същото време е важно да сте наясно с факта, че дори най -надеждната застрахователна организация няма да може да ви защити от действията на измамниците. Поради тази причина при никакви обстоятелства не трябва да купувате недвижими имоти, ако нямате необходимия опит и квалификация.

Въпреки рисковете, свързани с инвестициите в недвижими имоти, този метод на инвестиране остава един от най -безопасните. По отношение на надеждността този инвестиционен инструмент е сравним с банковите депозити, но в същото време ви позволява да разчитате на по -висока печалба.

Не забравяйте, че за да могат инвестициите в недвижими имоти да бъдат наистина печеливши, ще ви е необходим известен опит или помощта на квалифицирани специалисти.

AKTIVO стартира по време на криза. Пазарът на недвижими имоти падаше, инвеститорите „лежаха ниско“. Ако не анализирахме задълбочено всеки от възможните рискове и не помислихме как да ги накараме да работят за нас, вероятно трябваше да изчакаме проекта или да го изоставим напълно. Въпреки това поехме риск и можем да кажем с увереност, че проектът се оправдава.

Като цяло нашите методи за работа с рискове са стандартни, но подходът към обекта е възможно най -подробен. На първо място, рисковете се анализират от специалисти на AKTIVO, всеки в своята компетентност, а след това от експертен съвет, който включва топ мениджъри и основатели на компанията. На дъската рисуваме „дървета“. Е, конвенционалните „дървета“, разбира се. Ние просто симулираме ситуацията, отразявайки графично степента на риск. Моделът трябва да изчисли опциите и да отговори на въпросите: какво ще се случи, ако този риск е оправдан? И ако отговорим на заплахата с конкретни действия? Има ли друго решение? И какво се случва в случай на определен подход към проблема? И всяко от възможните решения и техните последствия са множество клонове на нашето „дърво“ на рисковете. Понякога в резултат на такъв много скучен процес дърветата са доста разклонени. В повечето случаи рискът, идентифициран в резултат на анализа, също се предотвратява.

1. Инвестиционни рискове

Най -опасните рискове за нас, разбира се, са инвестиционните рискове. AKTIVO е компания за краудфандинг, работеща на пазара за колективни инвестиции в търговски недвижими имоти. И основният риск за нас е да придобием обект, който няма да даде необходимото ниво на рентабилност или дори да се окаже нерентабилен за инвеститорите.

Например при криза собствениците на търговски недвижими имоти, пускащи обект за продажба, „ускоряват“ неговата рентабилност. Тоест, малко преди планираната транзакция, наемателите ще бъдат платени. Наемателят не е доволен, но е помолен да бъде търпелив, докато собственикът не се смени. И новият собственик трябва да направи отстъпки, тъй като наемната ставка е по -висока от пазарната днес, не подхожда на никого. В резултат на това рентабилността на обекта се оказва няколко пъти по -ниска от планираната (дори не говоря за разходите за престой на обекта, ако наемателят го напусне). Този вид риск може да бъде идентифициран чрез проверка на историята на договорните отношения между собственика и наемателя. И рискът може да бъде елиминиран просто чрез преизчисляване на завишените ставки за справедливи лихвени проценти за дадения обект.

Както показва практиката, когато продават търговски недвижими имоти, собствениците се опитват да не обсъждат нито земя, нито данък върху имота. Неправилното изчисляване на икономичността на даден обект също е риск от намаляване на рентабилността. Данъците са значителни разходи. И данъчното облагане на имота може да се увеличи с течение на времето. Вече около 10-15% от всички собственици на помещения в Москва плащат данък върху земята въз основа на кадастралната му стойност, а броят на такива обекти се увеличава всяка година. Процентът на плащания данък върху кадастралната стойност също расте от година на година. Разликата в размера на данъка от стойността на ОТИ и от кадастралната понякога е много значителна. И това е рискът от значително намаляване на рентабилността. Трябва да изчислим такива рискове от самото начало и да вземем предвид при изчисляването на приходите от обект.

2. Административни рискове

Разбира се, за всеки бизнес в Русия е важно да отчита административните рискове. Но пазарът на недвижими имоти в това отношение сега е много показателен. Пример е добре познатото разрушаване на сгради в Москва около метростанции.

Справянето с административните рискове, разбира се, не е лесно. Необходимо е постоянно да се анализират всички законопроекти, които попадат в Думата във връзка с недвижими имоти, постоянно да се следи съдебната практика и решенията на кметството на Москва. Важно е да се разбере къде отива това: в края на краищата разрушаването на сгради около метрото е историята на повече от една запомняща се нощ. Московските съдилища година или две преди "нощта на дълги кофи" бяха заляти със случаи на разрушаване на тези обекти. Кметството на Москва даде ясно да се разбере, че иска да освободи територията. Друг е въпросът, че за много сергии, павилиони, за лесно издигащи се конструкции собствениците на метрото са имали както решения за собственост, така и за съдебни решения. Между другото, точно поради наличието на съдебни спорове, ние по едно време отказахме да купим "Пирамида" на Тверская (въпреки че я разгледахме внимателно).

Не за първи път Москва се изчиства от сгради без капитал. Но много бизнесмени решиха да закупят малки сгради от метрото. Всичко е за периода на изплащане. За малки пространства в претъпкано място те могат да бъдат много бързи. Ако такива бизнесмени спазват крайния срок, плащат за съоръженията и остават на черно, те правилно изчисляват рисковете. Ние сме изключително консервативни по такива въпроси и предпочитаме дългосрочни, но по-безопасни инвестиции.

В историята на Москва е тревожно, че удостоверението за собственост на сградата и решението на съдилищата не защитават от разрушаване.

Следователно, във връзка с такъв риск, трябва да направим корекции в работата си на пазара на недвижими имоти, което направихме. Внимателно изучаваме историята на обекта, като започнем с фундаментната яма. При извършване на сделка за закупуване на сграда, построена след 90 -та година, е необходимо да се провери дали е издадено разрешение за нейното строителство. Трябва да се разбере, че през 90 -те години много московски предприемачи построиха съоръжения, където това беше изгодно от търговска гледна точка, без да чакат одобрения, а документите за строителство бяха получени след това.

3. Правни рискове

Съществуват и правни рискове, свързани с покупката на недвижим имот. Те включват например неправилна регистрация на права на собственост от предишния собственик на помещенията. Ако "пренебрегнете" този риск, можете просто да загубите пари, инвестирани в обекта. Да предположим, че собственикът продава обект, който някога е бил отделен от структурата на държавна институция. Ако предишната транзакция е била законна, това е една ситуация; ако не, тогава придобиването на обекта носи рискове. Обикновено е безсмислено да доказвате в съда, че сте придобили обекта законно и не знаете нищо за предишни транзакции.

По отношение на инвестиционните, правните и административните рискове опитът на други участници на пазара става най -важният начин за тяхното идентифициране. Не, не се занимаваме с индустриален шпионаж. Независимо от това, различни събития - конференции, семинари и други места, където се събират лидери в индустрията - са важен източник на информация. И, разбира се, важно е да следите съдебни спорове, свързани с търговски недвижими имоти.

4. Финансови рискове

Бизнесът в Русия също има рискове, които, изглежда, не можем да управляваме. Има криза в корабостроителницата и макроикономическите рискове са извън нашия контрол. Необходимо е да се купуват търговски недвижими имоти точно по време на криза, „на дъното“. Балонът на московските цени се взриви и периодът на изплащане на обектите стана много интересен за инвестиции, като спадна от 16-17 години на 7-10 години. Но има по -малко активни инвеститори, които са готови да инвестират спестяванията си в недвижими имоти. Грубо казано, ако парите вече са във валута, не всички са готови да ги променят сега.

Какво да направите, ако на пазара има подходящ обект, трябва да го вземете, но фондът от инвеститори тепърва се формира и отнема време? Рискът от пропуснати печалби в такава ситуация е много релевантен. В края на краищата, висококачествен печеливш обект, въпреки всяка криза, е интересен за пазара. Някой друг ще го купи.

Направихме този вид риск да работи за нас. Те предложиха схема на работа, която превръща риска в предимство. И по този начин го направихме. Според стандартната работна схема инвеститорите, желаещи да закупят сграда, стават акционери в затворен инвестиционен фонд, след което фондът изкупува помещенията. Въпреки това, в случай на един от последните ни имоти за търговия на дребно (много, много ликвидни), трябваше да действаме много бързо и да ускорим максимално формирането на затворен инвестиционен фонд. Предложихме на собственика на сградата да стане член на нашия фонд. Включването на обекта в капитала на затворения взаимен инвестиционен фонд се оказа изгодно за продавача, тъй като, когато акциите се продават, той продължава да получава приходи от наем, тоест по време на сделката той получава допълнителни печалба над тази, при която той продава обекта на нашите инвеститори. Също така е станало изгодно за нови инвеститори, те купуват дял, вече обезпечен с актив, и започват да печелят от собствения си дял в обекта веднага щом влязат в проекта, без да чакат края на формирането на фонда. Ефектът не закъсня: подобна схема на работа предизвика интереса на инвеститорите.

Като цяло в теорията за работа с рискове всичко изглежда просто. Важно е да не пренебрегвате подробностите тук. Следователно времето за оценка и анализ на рисковете не си струва да се пести.

Нека вашето „рисково дърво“ да бъде „разклонено и разпръснато“, но само на хартия!

Рисковете от инвестиране в недвижими имоти са разделени на два вида. Първият включва системни и несистемни рискове, вторият - статичен и динамичен. На пазара като цяло преобладава систематичният риск. Стойността на определен имот, генериращ доход, може да бъде свързан с икономическите и институционалните условия на пазара. Примери за този вид риск: появата на прекомерен брой конкуриращи се обекти, намаляване на заетостта на населението поради закриване на градообразуващо предприятие, въвеждане на екологични ограничения, установяване на ограничения върху нивото на наема . Несистемният риск е рискът, свързан с оценяването на конкретно имущество и независим от рисковете, свързани със сравними имоти. Например: пукнатини в носещи елементи, изземване на земя за обществено ползване, неплащане на наем, разрушаване на конструкция от пожар и / или развитие на несъвместима система за използване на земята в близост до обекта. Статичният риск е риск, който може да бъде изчислен и прехвърлен на застрахователните компании, динамичният риск може да се определи като „печалба или загуба на предприемачески възможности и икономическа конкуренция“. Изчисляването на рисковата премия е представено в таблица 3.

където: NS

Rb - безрискова ставка;

L

В

Таблица 3

Рискови фактори, влияещи върху имота

Вид и име на риска
Систематичен риск
Влошаване на общото икономическо положение	динамичен
Увеличаване на броя на кон надзорни съоръжения	динамичен
Промени във федералните или местните закони	динамичен
Несистематичен риск
Природни и антропогенни извънредни ситуации	статичен
Ускорено износване на сградите	статичен
Невъзможност за получаване на наемни плащания	динамичен
Неефективно управление	динамичен
Криминогенни фактори	динамичен
Динамични финансови проверки	динамичен
Неправилно изпълнение на лизинговите договори	динамичен
Брой наблюдения
Претеглена сума
Брой фактори
Среднопретеглена оценка
Стойност на корекцията на риска (1 точка = 1%)

Експертите оценяват премията за управление на инвестициите на 3%.

Обектът на недвижим имот има ограничен (ограничен) период на икономически живот (периодът, през който експлоатацията на обекта е физически възможна и икономически изгодна). Доходът, генериран от имота, трябва да компенсира загубата на стойността му от имота до края на неговия икономически живот. Количествено, размерът на дохода, необходим за такова обезщетение, се изразява чрез нормата на възвръщаемост на капитала.

1. Праволинейна капиталова възвръщаемост (пръстен метод): приема възвръщаемостта на капитала в равни части през периода на собственост върху актива, нормата на възвръщаемост в този случай е годишният дял от първоначалния капитал, разпределен за безлихвения възстановителен фонд.

2. Капиталова възвръщаемост на компенсационния фонд и безрисковия лихвен процент (метод на Хосколд): приема, че компенсационният фонд е формиран по възможно най-ниския лихвен процент-"безрисковия" лихвен процент.

3. Възвръщаемост на капитала от възвръщаемостта на инвестиционния фонд и нормата на възвръщаемост на инвестицията (метод Inwood): приема, че фондът за възвръщаемост се формира при лихва, равна на нормата на възвръщаемост на инвестицията (дисконтов процент).

Срокът на икономически живот се приема за 30 години, в съответствие със средния период преди основен ремонт (определен въз основа на BCH 58-88 (p))

оценка на недвижимите имоти

Таблица 4

Изчисляване на коефициента на капитализация

В този случай стойността на земята се определя по метода на директна капитализация на наема за ползване на парцела. Според данните площта на обекта е 56 310.0 m2. Основната стойност на годишния наем за административна земя е 15,88 рубли / м2. Процентът на капитализация е 17.83%.

Цената на парцела, изчислена по метода на капитализиране на наема, ще бъде, като се вземе предвид закръгляването:

Размерът на натрупаната физическа амортизация се определя въз основа на:

Правила за оценка на физическото разрушаване на сгради VSN 53-86 (r.),

Визуална инспекция.

Изчисляването на размера на натрупаното износване се извършва по формулата:

където F "и- физическо влошаване на сградата,%;

Фки- физическо износване на отделна структура, елемент или система,%;

li, - коефициент, съответстващ на дела на разходите за подмяна на отделна структура, елемент или система в общите разходи за подмяна на обекта;

NS- броя на отделните структури, елементи или системи на обекта.

Функционалното (морално) влошаване е загуба на стойност поради относителната неспособност на дадена структура да осигури полезност в сравнение с нова структура, създадена за същата цел. Обикновено се причинява от лошо оформление, неадекватност на техническите и функционални изисквания по отношение на размер, стил, издръжливост и т.н. Функционалното износване може да бъде или подвижно, или непоправимо. Функционалното износване се счита за възстановимо, когато разходите за ремонт или подмяна на остарели или неприемливи компоненти са изгодни или поне не надвишават добавената стойност и / или разходите. В противен случай износването се счита за непоправимо.

В този случай не са открити признаци на функционално износване.

Определяне на размера на износване на външното влияние на обекти на недвижими имоти

Външното остаряване е загуба на стойност поради външни фактори. То може да бъде причинено от общи икономически и вътрешноиндустриални промени и е функция на външно влияние.

Не е открито външно износване за този обект.

Цената на обекта, като се вземат предвид всички видове износване, се определя по формулата:

където: Rst- прогнозна цена, в рубли;

FfizNi- количеството физическо износване,%;

FfunkNi- стойност на функционалното износване,%

VNi- размера на външното износване,%;

Подходът за сравнение на продажбите при оценката се основава на директно сравнение на оценения имот с други имоти, които са продадени или са включени в регистъра за продажба. Пазарната стойност на имот се определя от цената, която типичният купувач би платил за имот с подобно качество и полезност.

Подходът за сравнение на продажбите е най -полезен за имоти, за които има достатъчно информация за последните продажби и покупки. Всяка разлика в условията за продажба на сравнения артикул от типичните пазарни условия към датата на оценката трябва да се вземе предвид при анализа.

Изчисляването на пазарната стойност при прилагане на подхода за сравнение на продажбите се извършва в следната последователност:

1. Избор на информация за продажби, оферти за продажба на обекти, подобни на оценяваните.

2. Избор на параметри за сравнение.

3. Сравнение на обекта и аналозите чрез сравнителни елементи и коригиране на продажните цени на аналозите за определяне стойността на обекта на оценка.

4. Координиране на данни за аналози и получаване на стойността на оценения обект.

В практиката на оценяване е обичайно да се разграничават девет основни елемента на сравнение, които трябва да бъдат анализирани непременно: права на собственост върху недвижим имот; пазарни условия; икономически характеристики; условия на финансиране; местоположение; естество на употреба; условия за продажба; физически характеристики; компоненти за недвижими имоти.

В процеса на извършване на този анализ Оценителят разполага с достатъчно информация за продажбите на определен брой обекти на недвижими имоти, които могат да се разглеждат като аналози за сравнение с обекта, който се оценява. Следователно, за да се изчисли пазарната стойност на обекта за оценка, беше приложен и сравнителен подход.

Сравнителната единица е стойността на 1 м2 от общата площ на помещенията (сградата), предлагани за продажба. Тази стойност постоянно се коригира за датата на сделката, за местоположението, за състоянието (износване), за мащаба и за ремонта. Не бяха направени изменения за разликите в правата на собственост, условията на финансиране, естеството на използване, тъй като Обектът на оценка и аналозите за тези елементи за сравнение са еднакви.

Определянето на пазарната стойност на недвижими имоти чрез доходния подход се основава на принципа на очакванията. В съответствие с този принцип типичният инвеститор, тоест купувачът на имот, го купува в очакване на получаване на бъдещи приходи от ползване. Като се има предвид, че съществува пряка връзка между размера на инвестицията и ползите от търговското използване на инвестицията, стойността на недвижимия имот се определя като стойността на правата за получаване на дохода, който носи, с други думи, стойността на имота се определя като настоящата стойност на бъдещия доход, генериран от оценявания имот.

Предимството на доходния подход пред разходния и сравнителния е, че той по -скоро отразява мнението на инвеститора за недвижимите имоти като източник на доход, тоест това качество на имота се взема предвид като основен ценови фактор. Основният недостатък на доходния подход е, че за разлика от другите два подхода, той се основава на прогнозни данни.

Етапите на процедурата за оценка с този подход:

Изготвяне на прогноза за бъдещи приходи;

Определяне на загубите от недостатъчно използване на площи;

Изчисляване на разходите за експлоатация на недвижими имоти;

Преизчисляване на нетния оперативен доход в текущата стойност на обекта;

Изготвяне на прогноза за бъдещите приходи

Изготвяне на прогноза за бъдещи приходи от отдаване под наем на прогнозните площи под наем за периода на собственост и въз основа на получените данни определяне на потенциалния брутен доход (GVR).

LDPE - представлява максималният доход, който обектът за оценка може да донесе при 100% заетост на площта, като се изключат всички загуби и разходи. LDPE зависи от площта на оценявания обект, установената наемна ставка и се изчислява по формулата:

където: LDPE- потенциален брутен доход;

Ast- средна наемна ставка;

С- площта на обекта за оценка.

Определяне на загубите от недостатъчно използване на площите

Определяне въз основа на пазарен анализ на загубите от недостатъчно използване на пространството и при събиране на наем, изчисляване на действителния брутен доход.

По правило собственикът в дългосрочен план няма възможност да отдаде за постоянно 100% от сградната площ. Загубите от наем се дължат на недостатъчна заетост на имота и неплащане на наем от недобросъвестни наематели.

Степента на незаетост на обекта на доходоносен недвижим имот от наемателите се характеризира с коефициент на недостатъчно използване, който се определя от съотношението на размера на неотдадените площи към размера на общата площ, подлежаща на отдаване под наем. Съотношението на наетото пространство към общото пространство, което трябва да бъде отдадено под наем, се нарича коефициент на заетост. Типични нива на заетост на пазара съществуват за различни сегменти на пазара на недвижими имоти.

По този начин размерът на загубите от незаето пространство се определя или въз основа на пазарните данни, или се изчислява за конкретно свойство, като се използва формулата:

Където: Knd- степента на недостатъчно използване;

Kp- делът на помещенията, подлежащи на наем, за които наемателите се сменят през годината;

пс- средният период през годината, който е необходим за намиране на нови наематели след напускането на старите;

не- общият брой на лизинговите плащания годишно.

Получената стойност на коефициента на недоизползване изразява дела на LDPE, загубен в резултат на невъзможността за 100% отдаване под наем на всички площи на определен имот, предназначен за това. Следователно е необходимо да се регулира LDPE за коефициента на натоварване на площта ( Kz), което се определя, както следва:

Kz = 1- Knd;(13)

Невъзможността за пълно събиране на наема предполага типична пазарна ситуация, когато винаги има безскрупулни наематели, които, освобождавайки помещенията, не изплащат просрочените си наеми. Количественият израз на намаляването на дохода от неплащане на наем е коефициентът на загуба на доход от неплащане (коефициент на недостатъчно събиране на плащания) (Кн), който се определя въз основа на информация за средните загуби на собственици от неплащане на наем от наематели за този тип помещения, който се изразява като% от потенциалния брутен доход.

По този начин, процент на събиране (Ks)ще бъде:

Ks = 1-Kn (14)

Така че изчислението действителен брутен доход (DVD)се извършва по следната формула:

DVD = PVDCHKzChKs; (15)

Трябва да се отбележи, че към DVD, изчислено по горния начин, е необходимо да се добавят и други приходи, получени от експлоатацията на обекта на недвижимия имот над плащанията за наем, например за ползване на допълнителни услуги - пране, кола паркиране, тоест допълнителни средства могат да бъдат приписани на други приходи, получаването на които може да бъде свързано с нормалното използване на имота.

За оценените помещения процентът на недостатъчно използване ще бъде 8,3%, определен въз основа на това, че търсенето на клиент (1/12 x 100%) = 8,3%или в акции от 0,083. Така коефициентът на натоварване ще бъде (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.

Според установената практика лизинговите плащания се извършват авансово (чрез авансови плащания), в тази връзка процентът на събиране (Kc) се приема равен на 1,0.

Изчисляване на разходите за експлоатация на недвижими имоти

Изчисляване на експлоатационните разходи на имуществото, което се оценява, което се основава на анализ на действителните разходи за неговата поддръжка и / или типични разходи на даден пазар.

Оперативните разходи (ER) са разходи, необходими за осигуряване на нормалното функциониране на съоръжението, пряко свързани с получаването на действителен брутен доход.

Оперативните разходи обикновено се разделят на три групи:

Условно постоянен;

Условни променливи;

Разходи за заместване.

Условно фиксираните разходи включват разходи, чийто размер не зависи от степента на експлоатационна натовареност на съоръжението и нивото на предоставяните услуги. Обикновено тази група включва:

Данък върху имуществото;

Застрахователни премии (имуществени застраховки);

Плащания за земя;

Някои елементи на променливите разходи, които са действително фиксирани.

Условно променливите разходи включват разходи, чийто размер зависи от експлоатационното натоварване на съоръжението и нивото на предоставяните услуги. Обикновено тази група включва следните разходи:

Общински;

За текущи ремонтни работи;

Заплати на обслужващия персонал;

Данъци върху заплатите;

Противопожарна защита и сигурност;

Консултантски и правни услуги;

За управление.

Разходи за подмяна - разходите за периодична подмяна на износени структурни елементи на сграда. Обикновено тези елементи включват:

Покриви, подови настилки, елементи на интериорна и екстериорна декорация, прозорци и врати, хардуер, както и други конструктивни елементи с кратък експлоатационен живот

Санитарно оборудване и електрическа арматура;

Елементи на външното озеленяване - пешеходни пътеки, алеи, паркинги, озеленяване и малки архитектурни форми.

Включването на тази група разходи в експлоатационните разходи, свързани с нормалната експлоатация на сградата, се дължи на предположението, че собственикът ще експлоатира имота на ниво, което отговаря на разпоредбите и стандартите за този тип имоти.

Следователно прогнозните оперативни разходи се приспадат от действителния брутен доход и общата сума е нетен оперативен доход.

Трябва също така да се отбележи, че в съвременните условия собствениците обикновено не образуват резервен фонд, а цялата сума парични разходи се изплаща наведнъж, ако е необходимо. Това заключение е направено в резултат на разговори със собствениците на нежилищни сгради и помещения.

Преобразуване на нетния оперативен доход в настоящата стойност на обекта

Преобразуване на нетния оперативен доход в настоящата стойност на обекта по няколко начина, в зависимост от избрания метод на оценка.

За да се определи настоящата стойност на обект въз основа на нетния оперативен доход, могат да се използват следните методи:

Метод на директна капитализация на дохода;

Метод на капитализация въз основа на нормата на възвръщаемост на капитала:

Метод за капитализиране, базиран на изчислителни модели;

Метод на дисконтирани парични потоци.

Тези методи се основават на предпоставката, че стойността на недвижимия имот се дължи на способността на оценявания имот да генерира потоци от доходи в бъдеще. И при двата метода бъдещият доход от имота се преобразува в неговата стойност, като се отчита нивото на риск, характерно за този имот. Тези методи се различават само по начина на трансформиране на потоците от доходи.

Метод на директна капитализация - метод за определяне на пазарната стойност на печеливш обект въз основа на директно преобразуване на най -типичния доход от първата година в стойност чрез разделяне на коефициента на капитализация, получен въз основа на анализ на пазарните данни за съотношения на нетния доход и стойността на активите, подобни на прогнозния обект, получени по метода на извличане на пазара ...

В същото време няма нужда да се оценяват тенденциите на промени в доходите във времето, а при оценката на коефициента на капитализация - да се вземат предвид отделно неговите компоненти: нормата на възвръщаемост на капитала и нормата на неговата възвръщаемост. Предполага се, че отчитането на всички тези тенденции и компоненти е заложено в пазарните данни. Подобна западна класическа версия на метода за директна капитализация, при която коефициентът на капитализация се извлича от пазарните транзакции, е практически невъзможно да се приложи в руските условия поради трудностите, възникващи при събирането на информация (най -често условията и цените на транзакциите са поверителни информация). Въз основа на това на практика трябва да се използват алгебрични методи за конструиране на коефициента на капитализация, които предвиждат отделна оценка на нормата на възвръщаемост на капитала и нормата на неговата възвръщаемост.

Трябва да се отбележи, че методът на директна капитализация е приложим за оценката на съществуващи активи, които към датата на оценката не изискват големи капиталови инвестиции в ремонт или реконструкция.

Метод на капитализация при нормата на възвръщаемост на капитала - метод за определяне на пазарната стойност на обект на доход въз основа на превръщането на всички парични потоци като „реално парично салдо“, което генерира през оставащия икономически живот в цената на начините за дисконтиране ги към датата на оценката, използвайки лихвената възвръщаемост на капитала, извлечен от пазара с алтернативни инвестиции по отношение на нивото на рисковете.

Методът на капитализация, основан на нормата на възвръщаемост на капитала, има две разновидности от формална (математическа) гледна точка:

Методът на дисконтираните парични потоци е метод на капитализиране по нормата на възвръщаемост на собствения капитал, при който за определяне на пазарната стойност, като се използва нормата на възвръщаемост на собствения капитал като дисконтов процент, паричните потоци за всяка година от експлоатацията на актива са оценените се дисконтират отделно и след това се сумират, включително паричния поток от препродажбата му в края на периода на собственост.

Методът на капитализиране чрез изчислени модели е метод на капитализиране при нормата на възвръщаемост на капитала, при който, за да се определи пазарната стойност, най -типичният доход за първата година се преобразува в стойност, като се използват формализирани изчислени модели на доход и стойност, получена въз основа на анализ на техните тенденции в бъдещето.

Методът на дисконтираните парични потоци се използва, ако:

Очаква се бъдещите потоци да се различават съществено от настоящите;

Има доказателства в подкрепа на бъдещите парични потоци от недвижими имоти;

Потоците от приходи и разходи са сезонни;

Оценяваният имот е голямо многофункционално търговско съоръжение;

Имотът е в процес на изграждане или току -що е построен и въведен в експлоатация (или въведен в експлоатация).

Методът на капитализиране, базиран на изчислени модели, се използва, ако:

Доходите са стабилни за дълъг период от време, представляват значителна положителна стойност;

Приходите нарастват с постоянни, умерени темпове.

Като се има предвид, че Обектът за оценка не изисква основен ремонт, а също така, като се вземат предвид текущите тенденции на пазара на търговски недвижими имоти в Нижневартовск, е възможно да се предскаже плавно променящи се доходи с незначителни проценти от лизинга на Оценения обект, който дава възможност да се кандидатства за преизчисляване на прогнозирания доход в метода на капитализация на настоящата стойност съгласно изчислителните модели (по -нататък - методът на капитализация на дохода).

Методът на капитализиране на дохода е определянето на стойността на недвижимия имот чрез превод на годишния (или средногодишния) нетен оперативен доход (NPR) в настоящата стойност.

Основната формула за изчисление е следната:

Определяне на степента на капитализация (R)

Всеки обект на недвижим имот има ограничен период, през който неговата експлоатация е икономически изгодна. Приходите, генерирани от имота през този период, трябва да са достатъчни за:

Осигурете необходимото ниво на възвръщаемост на инвестирания капитал (норма на възвръщаемост или процент на дисконтиране);

Върнете първоначалната инвестиция на собственика (норма на възвръщаемост на капитала).

Съответно процентът на капитализация включва два компонента - нормата на възвръщаемост на капитала и нормата на възвръщаемост на капитала (дисконтов процент).

Определяне на дисконтовия процент

Създаването (придобиването) и експлоатацията на обект на недвижим имот е независим бизнес, който изисква доход.

Дисконтовият процент включва:

Безрискова ставка;

Премия за различни видове рискове.

Безрисковият лихвен процент отразява нивото на възвръщаемост на инвестиционната алтернатива за собственика с възможно най-ниското ниво на риск. Като безрискови могат да се използват лихвени проценти по депозити на най-големите и надеждни банки, проценти на възвръщаемост на държавни ценни книжа и др.

Рисковата премия отразява допълнителния доход, който типичният инвеститор очаква да получи, когато инвестира в имот. Повечето от методите разглеждат компонентите на рисковата премия:

Премия за инвестиционен риск в недвижими имоти;

Премия за ниска ликвидност;

Награда за управление на инвестициите.

Определяне на безрисковия лихвен процент

За да определите безрисковия лихвен процент, можете да използвате както средните европейски показатели за безрискови транзакции, така и руските. В случай на използване на средни европейски показатели, рисковата премия за инвестиране в дадена държава, така нареченият държавен риск, се добавя към безрисковия лихвен процент.

Следните инструменти обикновено се считат за възможни безрискови лихвени проценти в Руската федерация:

Депозити на Сбербанк на Руската федерация и други надеждни руски банки. Прилагането на лихвени проценти по депозити на Сбербанк на Руската федерация и други руски банки е доста ограничено поради краткия срок, за който се приемат депозити (като правило, до една или две години). Всичко това стеснява възможностите за използване на тези инструменти.

Западни финансови инструменти (държавни облигации на развитите страни, LIBOR). Трудности при използване на лихвения процент LIBOR (Либор междубанков лихвен процент). Лихвеният процент на междубанковия пазар в Лондон за отпускане на заеми) се определя от неговите краткосрочни (не повече от една година), както и от по-високите нива на риск в сравнение с инвестициите в държавни ценни книжа. Сред държавните облигации в практиката на оценяване е най-целесъобразно да се използват 10-годишни облигации на САЩ.

Лихвени проценти за междубанков RF заем (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставките се изчисляват за период от 1 ден до 1 година. Очевидно е, че използването на стойностите на тези лихви за изчисляване на безрисковата рентабилност не е препоръчително, главно поради краткосрочния им характер. В допълнение, рентабилността, присъща на междубанковите заеми, отчита риска от тяхното невръщане, което също налага отказ от използване на този инструмент в процеса на оценка.

Процент на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация. Лихвен процент за рефинансиране - лихвеният процент, използван от Централната банка при отпускане на заеми на търговски банки в процедурата за рефинансиране. По своята икономическа същност този лихвен процент би могъл да се приложи може би само при оценка на кредитни и финансови институции, а лихвата за рефинансиране е инструмент на паричната политика на Централната банка и следователно се използва от последната за целенасочено въздействие върху финансовия и банков сектор и не винаги отразява реалната ситуация на пазара.

Държавни облигации на Руската федерация. Държавните облигации на Руската федерация са представени с рублови и валутни финансови инструменти. Събитията от август 1998 г. (неизпълнение) значително намалиха доверието в рублови облигации, така че в момента те са доста трудни за разглеждане като безрискови инвестиции.

Валутните облигации на Руската федерация са представени в два вида: вътрешни (OVVZ) и чуждестранни (еврооблигации). На практика тази ставка се използва най-често, предвид нейния дългосрочен характер.

По този начин процентът на възвръщаемост до падеж по дългосрочни федерални кредитни облигации, който е 6.83%, се използва като безрисков лихвен процент при изчисленията.

Определяне на рисковата премия за инвестиране в различни обекти на недвижими имоти.

Рисковете от инвестиране в недвижими имоти са разделени на два вида. Първият включва системни и несистемни рискове, вторият - статичен и динамичен. На пазара като цяло преобладава систематичният риск. Стойността на определен имот, генериращ доход, може да бъде свързан с икономическите и институционалните условия на пазара. Примери за този вид риск: появата на прекомерен брой конкуриращи се обекти, намаляване на заетостта на населението поради закриване на градообразуващо предприятие, въвеждане на екологични ограничения, установяване на ограничения върху нивото на наема . Несистемният риск е рискът, свързан с оценяването на конкретно имущество и независим от рисковете, свързани със сравними имоти. Например: пукнатини в носещи елементи, изземване на земя за обществено ползване, неплащане на наем, разрушаване на конструкция от пожар и / или развитие на несъвместима система за използване на земята в близост до обекта. Статичният риск е риск, който може да бъде изчислен и предаден на застрахователните компании, динамичният риск може да се определи като „печалба или загуба на предприемаческа възможност и икономическа конкуренция“. Изчисляването на рисковата премия е представено в таблицата „Рискови фактори, влияещи върху имота“.

Определяне на премията за ниска ликвидност

Премия за ниска ликвидност, има корекция за продължителността на експозицията при продажба на недвижими имоти.

Тази премия се изчислява по формулата:

където: NS- премия за ниска ликвидност;

Rb- безрискова ставка;

L- период на експозиция (в месеци);

В- общият брой месеци за една година.

Към датата на оценката се приема, че корекцията за ниска ликвидност е 3,25%, което съответства на три месеца от експозицията на обекта.

Определяне на премията за управление на инвестициите

Експертите оценяват премията за управление на инвестициите на ниво от 3%.

Определяне на нормата на възвръщаемост на капитала

Обектът на недвижим имот има ограничен (ограничен) период на икономически живот (периодът, през който експлоатацията на обекта е физически възможна и икономически изгодна). Достигането на имуществото, донесено от обекта, трябва да компенсира загубата на неговата стойност от обекта до края на неговия икономически живот. Количествено, размерът на дохода, необходим за такова обезщетение, се изразява чрез нормата на възвръщаемост на капитала.

Има три начина за изчисляване на нормата на възвръщаемост на капитала:

4. Ясна възвръщаемост на капитала (пръстен метод): включва връщане на капитал в равни части през целия живот на актива, като нормата на възвръщаемост в този случай е годишният дял от първоначалния капитал, разпределен към безлихвения фонд за възстановяване.

5. Капиталова възвръщаемост на компенсационния фонд и безрисковият лихвен процент (метод на Хосколд): приема, че компенсационният фонд е формиран по възможно най-ниския лихвен процент-„безрисковия“ лихвен процент.

6. Възвръщаемостта на капитала за фонда за възстановяване и нормата на възвръщаемост на инвестицията (метод Inwood) предполага, че фондът за възстановяване се формира при лихва, равна на нормата на възвръщаемост на инвестицията (дисконтов процент).

Срокът на икономически живот се приема за 30 години, в съответствие със средния период на допълнителен ремонт (определен въз основа на BCH 58-88 (p)).

Инвестициите в недвижими имоти, подобно на инвестициите в ценни книжа, са обект на рискове на финансовия пазар: риск от промени в лихвените проценти, валутен риск, кредит, бизнес риск. Поради особеностите на функционирането на пазара на недвижими имоти обаче, допълнителни и значителни рискове са характерни за инвестициите в недвижими имоти.

Рисковете, присъщи на пазарите на недвижими имоти, се разделят на три групи.

1. Рискове, специфични за различни видове недвижими имоти и различни региони, тоест несистемни рискове, и те се поддават на диверсификация чрез формиране на портфейл от недвижими имоти.

2. Системни рискове, определени на пазара на недвижими имоти от фактори като ниска ликвидност на активите, нестабилност на данъчното законодателство, промени в нивото на конкуренция на пазара на недвижими имоти и капитал, продължителността на бизнес цикъла на пазара на недвижими имоти, демографска тенденция в страната като цяло и по региони, тенденции в заетостта на работещото население, инфлация и риск от промени в лихвените проценти на капиталовия пазар. Систематичният риск не се поддава на диверсификация и отразява връзката между нивото на риск от инвестиране в недвижими имоти и средното пазарно ниво на риск.

3. Случайни рискове в резултат на лошо качество на управление на обекти на недвижими имоти.

Рисковете за недвижимите имоти могат да се разглеждат от различни гледни точки:

Източници на риск;

Нивото на риск от инвестиции в търговски недвижими имоти спрямо инвестиции в други активи.

Източници на риск могат да бъдат:

Вид недвижим имот (имот, имот);

Промени в съотношението търсене и предлагане;

Местоположение (регионален риск);

Условия за лизинг и заеми;

Физическо износване (влошаване), стареене;

Промени в законодателната регулация и промени в данъчното облагане;

Инфлация;

Възможности за реинвестиране.

Нека разгледаме рисковете по -подробно.

Рискът от вида на недвижимия имот (имот, имот) произтича от условията на търсене и предлагане на този тип имоти, независимо от местоположението. Например, има национално свръхпредлагане на офис сгради, което е засегнало интересите на инвеститорите в продукта и е превърнало реалните и номиналните лихвени проценти в мъртви.

Рискът от промяна в съотношението търсене и предлагане е постоянен. Поради цикличния характер на развитието на пазара на недвижими имоти е възможно да се увеличи или намали търсенето на недвижими имоти в краткосрочен план, когато предлагането на недвижими имоти е нееластично. В такава ситуация колебанията в търсенето предизвикват промени в потока на доходите.

Рискът от местоположението се определя от условията на местния пазар - перспективите за социално -икономическото развитие на региона, притоците и отливите на капитали от региона, нивото на диференциация на заетостта на работещото население, ситуацията с престъпността в региона, отношението на населението към частния и чуждестранния капитал, възможността за междуетнически и социално-икономически конфликти, възможността за въоръжени конфликти, екологията на региона и т.н., тоест онези фактори, поради които доходните недвижими имоти в рамките на местния пазар може да стане по -малко привлекателен.

Рискът от наем и кредит са свързани с факта, че наемателят не може да плати целия наем, предвиден в договора. Кредитният риск възниква от способността на собственика на имота да обслужва дългови задължения.

Рискът от износване също може да намали рентабилността на недвижимите имоти. Собствениците често избират значителни материални разходи, за да направят сградите си да изглеждат модерни. Трудно е да се определи степента на физическо износване, тъй като това зависи до голяма степен от развитието на новите технологии. Когато в новите конкурентни сгради се въведат нови технологии като асансьори, контрол на климата и сигурност, по -старите сгради губят привлекателността си за наемателите и собственикът трябва или да харчи пари за подобряване на жилището, или да толерира по -ниска заетост и по -ниски наеми.

Рискът от законодателно регулиране и промени в данъчното облагане е, че властите изискват непредвидени разходи или увеличават данъците върху имуществото (имоти, недвижими имоти). Промени в регулацията или в данъчното облагане настъпват, ако са непредвидени и могат да променят паричния поток от приходите от недвижими имоти от очакваното.

Рискът от инфлация и реинвестиране са относително по -малки рискове за инвестиране в недвижими имоти. Инфлационният риск произтича от факта, че реалните договорни парични потоци от доход от наем могат да бъдат много по -ниски от очакваното поради инфлацията. Колкото по -дълъг е периодът на наемане, толкова по -голям е рискът. Инвестициите в продадени и отдадени под наем недвижими имоти са в специално положение, което носи най -високия инфлационен риск от всички видове капиталови инвестиции поради дълги срокове на лизинг.

Рискът от реинвестиране е противоположен на риска от инфлация, тъй като полученият паричен доход не може да бъде реинвестиран при същата норма на възвръщаемост като първоначалната инвестиция. Този риск е по -малък и за собствения капитал, инвестиран в некорпорирани недвижими имоти.

Нивото на риск от инвестиции в търговски недвижими имоти спрямо инвестиции в други активи се определя от характеристиките на доходните недвижими имоти:

Изискват се значителни капиталови инвестиции;

Твърдата зависимост на потока от доходи от недвижими имоти от ситуацията в региона и перспективите за неговото развитие;

Ниска ликвидност, съчетана с високи разходи за поддръжка.

Нивото на риск, свързано с инвестиране (притежаване) в доходоносни недвижими имоти, до голяма степен се определя от инвестиционните инструменти (Таблица 16).

Необходимостта от поддържане на високо ниво на възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти изисква избора на най -оптималните инвестиционни инструменти, тъй като всеки от тях се характеризира със свои собствени: норма на възвръщаемост, ниво на риск, ликвидност, ниво на контрол и методи за оценка.