Възможно ли е да се промени предмета на залог в спестовна каса. Възможна ли е обмяна на апартамент, разположен в ипотека? Специален преглед на промените в законодателството за залог

Ипотечен кредит се взема за дълго време. Обаче обстоятелствата в живота могат да се променят по всяко време, в резултат на което ще бъде необходимо да се замени жилището с друго. Ще ви кажем дали е възможно да замените апартамент в ипотека за друг, как да го направите и други нюанси.

Възможно ли е да се замени ипотечен апартамент за друг?

Докато кредитополучателят не изплати ипотеката, апартаментът е заложен от банкова организация. Без нейно съгласие не са възможни жилищни операции. Правата върху него принадлежат на банката.

Но подмяната на апартамента все още е възможна до пълното погасяване на дълга!

Член 345 от Гражданския кодекс на Руската федерация ясно гласи, че подмяната на ипотечното обезпечение е възможна след съгласието на ипотекарния кредитор, тоест на банката.

От правна гледна точка транзакцията може да бъде извършена. Но в действителност това е сложна процедура, която ще изисква много пари. Ще трябва отново да преминат през същите процедури, както при кандидатстване за ипотека. Всяко действие ще трябва да бъде координирано с банкова организация.

Това често се случва. Кредитополучателят наследява жилища и желае да предостави на банката като обезпечение. По този начин той може веднага да поеме собствеността върху ипотечния корпус.

Ако нещо се случи с първоначалния залог, кредитополучателят губи правото да го притежава, то трябва да бъде заменено с всякакви еквивалентни вещи.

Условия за обмяна

Както вече казахме, основното условие е съгласието на банката. Ако той одобри, той ще трябва да продаде обезпечения апартамент и веднага да се сдобие с друг. Важно е новият имот да отговаря на всички изисквания на финансова институция.

Забележка! Банката ще направи оценка на новите жилища. Плаща на своя кредитополучател.

Ще трябва да сглобите целия пакет документи. Служителите на банката ще се уверят, че сте платежоспособни. Кредитната история също ще бъде проверена, затова е по-добре да не се забавят плащанията за ипотеката.

Документи за тази процедура

Ключът към успешната транзакция са добре подготвените документи:

• Паспорт на гражданин на Руската федерация.
• Идентификационен код.
• Ако кредитополучателят е женен, трябва да вземете писменото съгласие на втория съпруг.
• Банково извлечение, показващо, че клиентът е чист. Тя може да бъде получена директно от клон на банкова организация.

Алтернативни опции за размяна / продажба, основните стъпки на сделката

Веднага щом банката даде преднина, трябва да започнете да търсите подходящ апартамент. Той трябва да отговаря на изискванията на двете страни. Тогава трябва да намерите този, който ще купи стария апартамент. Трябва обаче да вземете предвид, че малко хора искат да закупят апартамент като залог.

Важно! Банката трябва да провери доходите на новия кредитополучател. Той трябва да е разтворител.

След това продавате апартамента и с постъпленията затваряте ипотечния дълг. Банката от своя страна премахва тежестта от апартамента. След това купувате ново жилище и съставяте договор с кредитна институция за съизмеримо увеличение на размера на ипотеката. След като правата на собственост върху апартамента са регистрирани върху вас, жилището получава статут на обезпечение.

Има друг метод, когато се взема заем и след това се използва за изплащане на съществуваща ипотека. За да направите това, трябва да съберете пакет от всички документи за нов заем.

Ако банката няма нищо против, тогава тя ви дава заем за кратък период. Плащате ги със съществуващ заем и апартаментът вече не е обезпечен. След това е необходимо да намерите купувач на апартамента. Парите, получени от това, ще отидат за погасяване на краткосрочен заем. Какво остава, харчите за закупуване на нови жилища и първоначално плащане за него.

Възможно ли е да се замени апартамент, закупен с ипотека за къща

Възможно е, но само със съгласието на банката. Жилището е заложено на кредитна институция, всички транзакции с него са възможни след разрешението на финансовата институция.

Възможна ли е обмяна на апартамент с ипотека за голяма

Банката се съгласява, при условие че цената на новото жилище надвишава старото с не повече от 20-30%.

Има моменти, когато старите жилища се заменят за нови, но на същата цена. Така новият апартамент е в неравностойно положение. Банката ще направи отстъпки, ако има клон там, имайте това предвид.

Процедурата се състои от следните стъпки:

1. Получаване на съгласието на банката, търсенето на нови жилища. Оценка на недвижими имоти от кредитна институция.
2. Чрез агенция за недвижими имоти става купувач на стар апартамент.
3. Кредитираният продава стари жилища, а с получените пари придобива ново.
4. Теглото се отстранява от старото жилище, нов апартамент се превръща в гаранция за банката.

Моля, обърнете внимание, че всички разходи по тази процедура се поемат от кредитополучателя. Пригответе се за това.

Размяна на ипотечен апартамент в Сбербанк

Сбербанк е изключително неохотен да сключва подобни сделки. Само тези клиенти, в които банкова организация може да бъде сигурна, могат да заменят ипотекиран апартамент за голям:

• никога не просрочете плащането.
• участват в проект за заплати.
• добра кредитна история.

Ако банката се съгласи, тогава обменът се извършва по схемата, която многократно споменахме по-рано.

Военна ипотека - отделни нюанси

Най-лесно е да обмените апартамент, закупен по военна ипотечна програма, като изплатите дълг. Тогава апартаментът напълно става ваша собственост и правите всичко с него:

1. Вие се съгласявате със собственика на необходимите жилища.
2. Той плаща остатъка от вашия дълг към банката.
3. Апартаментът става ваш.
4. Вие го продавате на новия собственик, а той му го продава.

Като се имат предвид характеристиките на военните ипотеки, е по-добре да се обменят жилища по този начин. Той е прост и безопасен.

Замяна на обмен

Съществува концепцията за възлагане на задължения по договор. Тя може да се отнася както за недвижими имоти, така и за права и задължения по отношение на задължение за заем. Купувачите предпочитат да купуват жилища на ипотека за преназначаване, тъй като периодът на плащане може да бъде доста скромен.

Важно! Ако банката се съгласи с тази процедура, тогава новият кредитополучател се съгласява с всички условия на договора, които предишният собственик е подписал.

Веднага след като фактът на прехода е записан в регистъра, новият собственик получава собственост върху жилището. До приключване на регистрацията страните могат да откажат транзакцията чрез подаване на заявление.

Специалистите от кредитния отдел ще оценят новия кредитополучател и ще вземат решение. Ако е толкова надеждна, колкото предишната, банката ще се съгласи. Има обаче случаи, в които кредитната институция няма избор, тъй като старият кредитополучател не може да плаща и те се съгласяват с всеки нов собственик.

За да получите разрешение за превод, трябва да се свържете с отдела за ипотечно кредитиране на вашата банка. В случай на положително решение финансовата институция започва подготовката на цялата документация.

В края на транзакцията:

• Купувачът става нов кредитополучател.
• Продавачът губи статута на собственик и кредитополучател.
• Условията за кредитиране остават същите.

Ползи от възлагането:

• По-малко дълг към банката.
• Всичко е чисто законно.
• Банката действа като поръчител на транзакцията.
• Новият кредитополучател бързо изплаща остатъка от заема и получава допълнителен знак „плюс“ в своята кредитна история.

Можете да обмените ипотечен апартамент за друг, но само ако банката се съгласи с тази транзакция. Решението на кредитна организация се влияе от много фактори, включително местоположението на нови жилища. Тя трябва да е в добра зона. Ако банката се съгласи, трябва внимателно да се подготвите, да намерите добро жилище, финансова институция ще го оцени. Намерете купувач за стар апартамент. Той трябва да е с положителна кредитна история. Използвайте нашите препоръки и със сигурност ще успеете.

Отношенията между банката и кредитополучателя са регулирани въз основа на договор за заем, която е съставена в съответствие със законите на Руската федерация.

Начини за решаване на проблема

Замяната на ипотечен апартамент е възможна по закон, но получаването на печалба за държането му не е толкова лесно. Нуждите на заемодателя изчисляване на собствените рискове поради това в тази ситуация всеки от тях излага свои собствени условия. Най-често кредитополучателите се предлагат по два начина:

1. Изплащане на ипотека чрез издаване на нов краткосрочен заем, По тази схема жилищата се изтеглят от обезпечение чрез издаване на средства за плащане на ипотека под формата на краткосрочен заем. Обектите се променят „с доплащане“, а получените пари отиват за погасяване на заема. Като алтернатива дългът се изплаща за сметка на купувача. Тоест жилищата се продават с тежести под формата на обезпечение. След това остатъкът на дълга се изплаща от надбавката, получена в момента на продажбата.

Недостатъкът на тази опция е трудността при получаване на нов заем при наличие на ипотека.

2. Прехвърляне на дълг, Купувачът купува от кредитополучателя не жилище, а кредит. В същото време кредитополучателят се променя, а графикът на плащанията и размерът на дълга остава непроменен. Тази схема рядко работи, тъй като новият кредитополучател трябва да задоволи заемодателя, а такъв купувач на недвижими имоти е изключително труден.

Прочетете на нашия уебсайт как е апартаментът, дали е възможно да се размени стая и как да заключите.

обучение

За да извършите размяната, следва да се следва следната процедура.

Трябва да започнете с проучване на договор за заем.

Всяка банка подробно описва действията на кредитополучателя и своите собствени в този документ, като най-вероятно е посочена клаузата за продажба или замяна на обезпечение в документа.

За да разберете всички тънкости на процеса и да разберете в кои региони е възможно действието, заслужава консултация директно със служителите на организацията.

Ако искате да обмените апартамент за жилище в друг град, той не трябва да е на повече от 1000 км. от банковия клон. Обезпечение на жилищата редовно се проверяват от инспектори, и те трябва да стигнат до него в рамките на един ден.

След консултация и запознаване с условията на възможна транзакция е необходимо да изберете подходящ имот. Увереност в почтеността на собственика - Необходимо условие за успеха на транзакцията, тъй като забавянето на плащането от негова страна може да се превърне в сериозни проблеми.

Трябва да се отбележи, че тази стъпка е една от най-трудните. Ето защо е по-препоръчително да привлечете надеждна агенция за недвижими имоти, която да реши проблема, най-добре тази, която сътрудничи с вашата банка.

След това кредитополучателят заедно с банковата служба за сигурност проверява обекта, за който е планиран обменът. Обектът се инспектира от жилищния орган или от Наказателния кодекс, данъчните власти, Федералната служба по миграция, Единния държавен регистър. В същото време вторият участник в борсата се проверява за криминално досие.

При липса на обстоятелства, които възпрепятстват сделката, подготовката започва.

Третият етап от подготовката е събирането на документи. Подготовката на пакета става едновременно с търсенето на вариант за настаняване. Списък на документите се състои от следните позиции:

Условия за получаване на банково съгласие

Кредитна институция може да се срещне с кандидата и да разреши транзакцията, ако кредитополучателят отговаря на следните изисквания:

1. Ипотечният кредит се изплаща най-малко 4-5 години, а някои банки изискват погасяване на поне половината от сумата.
2. Клиентът няма нито едно забавяне на плащанията.
3. Жилището се намира близо до всеки клон на банката.

Характеристики в зависимост от характеристиките на обектите

Замяната на ипотечен апартамент може да се извърши при следните условия:

При равностойност

Произведени от промяна на обезпечението в същия договор за заем, Избраният обект се проверява от банковата служба за сигурност. За това кредитополучателят трябва да вземе различни документи за помещенията от Наказателния кодекс, Единния държавен регистър на предприятията, ОТИ.

Ако няма пречки за закупуването на нови жилища, се изготвят документи:

• споразумение за обмен;
• акт за прехвърляне на нов обезпечен предмет;
• оттегляне от гаранция на стария корпус.

Разходите за получаване на различни сертификати се поемат от кредитополучателя. Нов собственик става пълен собственик след отстраняване на тежестта и получава Удостоверение.

Към по-скъпи

Възможна ли е обмяна на апартамент за голям? Поради цената на старо жилище, заемът се изплаща, а разликата се използва като авансово плащане за ново жилище. Такава сделка по-изгодно за банката, тъй като стойността на обекта на обезпечение се увеличава.

Как да го направя? Най-често се извършва от продажба на ипотечен апартамент със съгласието на банката и издаване на нов заем, Клиентът едновременно подава заявление за продажба на вече взети на кредит жилища и за нова ипотека.

По правило такава размяна е лесно разрешена от банката, ако кредитополучателят не е имал просрочие по действащото споразумение.

Промяна на длъжника

Извършва се в случай на липса на средства от приобретателя на жилища. Купувачът плаща на продавача доплащане, а останалата сума се съставя под формата на заем на негово име.

В същото време жилището остава гаранция. Трудността на такава транзакция се състои в намирането на продавач, който е в състояние да задоволи банката със своята платежоспособност, следователно такива схеми доста рядко на практика.

Договор за продажба

Как да обмените ипотечен апартамент за друг, като съставите договор за продажба?

Средствата от продажбата отиват за погасяване на ипотеката, нова ипотека отново.

В този случай дори промяна на банката, Тази схема се използва главно, ако клиентът иска да обмени жилища за по-евтини.

Банката най-вероятно няма да иска да вземе залог на имоти с по-ниска стойност, тъй като това не е изгодно за това. Следователно той няма да се съгласи да прилага предишните схеми.

Най-често в този случай трябва да потърсите потребителски кредит, за да платите остатъка по ипотеката, а след това просто да съставите нов договор за ипотека.

Можете също да погасите остатъка поради разликата, получена от купувача. В този случай сумата се взема като аванс, а последната транзакция се изпълнява след отстраняване на тежестта от корпуса.

Разплащателна сделка

В зависимост от избрания метод транзакцията се извършва според определен сценарий. Приликата на опциите е, че транзакцията се извършва директно в банката в присъствието на контролиращ служител.

Действията се извършват по този начин:

1. За всяко от разменените помещения се издава договор за продажба, Жилищната площ, продадена от кредитополучателя на този етап, остава като обезпечение с банката.
2. Кредитополучателят се свързва с Rosreestr и регистрира закупуването на нови жилища.
3. Въз основа на нов сертификат нов договор, при което придобитото жилище се прехвърля на кредитора като обезпечение.
4. Проблеми с кредитната организация разрешение за разрешение с бившата ипотека, а новият собственик може да завърши регистрацията на имота.

Размяна на апартамент на военна ипотека

Възможно ли е да смените ипотечния корпус на друг войник? Най-трудният случай е смяна на жилищата, получени от военнослужещи на специални. програмата.

Такива апартаменти са разположени заложи на две организации наведнъж: Банка и Росвоенипотека.

Но има случаи, когато такава сделка е предвидена в договора.

Ако един военнослужещ бъде преведен да служи в друг град, тогава по силата на договора транзакцията се извършва в съответствие с клаузата „Преместване“. Процедурата се извършва според еквивалентната схема на обмен, Кредитните организации заменят обекта на обезпечение.

Ако размяната е направена за по-голямо или по-малко жилищно пространство, тогава ще трябва да приложите схема с изплащането на сумата на заема и размера на удръжките към Rosvoenipoteku.

Тежестта се отстранява, след това се изчиства нов договор за ипотека.

Обмяната на ипотечен апартамент е сложен и доста рисков процес. Получавам гарантиран резултатпо-препоръчително е да се потърси помощ при внедряването на надеждна агенция за недвижими имоти, замислена от служителите.

Можете да научите за нюансите и рисковете от транзакция с доплащане от видеото:

Ипотека се издава за няколко години, по-често - повече от 10 години. През това време животът може да "направи рязък завой" и ще има нужда да се премести в друг град.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за решаване на правни въпроси, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как решите проблема си - свържете се с консултанта:

ПРИЛОЖЕНИЯТА И ПОКАНИТЕ СЕ ПРИЕМАТ 24 ЧАСА И БЕЗ ДНИ СВЕТОВНИ.

Бързо и Е СВОБОДЕН!

Какво да правим с жилища, за които все още не е изплатен заем? Възможна ли е обмяна на апартамент, разположен в ипотека?

Подмяна на обезпечение

Банките предлагат 3 изхода от тази ситуация:

1. Изплащане на заема напълно. Това решение не е подходящо за всички, тъй като размерът на еднократното плащане е доста голям.
2. Прехвърлете дълга на трета страна. Банките не са склонни към подобна процедура, тъй като това значително влошава качеството на кредита за ЦБР.
3. Замяна. Тоест, размяна на ипотечни апартаменти.

Цели

Ипотеката има депозит (базиран). Най-често това е закупен апартамент. Банките позволяват на своите клиенти да обменят обезпечение за друг апартамент.

За целта е необходимо кредитополучателят да има добра репутация в банката, а другият апартамент да отговаря на изискванията на банката.

Банките позволяват размяна на апартаменти при различни условия:

• някой се нуждае от 2/3 от цялата ипотека, за да бъде изплатен;
• други настояват новият залог да бъде по-евтин от предишния;
• други гледат кредитната история на клиента.

За да може банката изрично да разреши замяната, трябва да се спазват и трите условия.

Регулирането на обезпечението е регламентирано. И подмяната на ипотечното обезпечение - вътрешните разпоредби на банката, в съответствие с този член на гражданското законодателство.

Целта на замяната на обезпечението е закупуване на апартамент в нов град.

Възможна ли е обмяна на апартамент, разположен в ипотека?

Апартамент, разположен в ипотека и който е предмет на залог, може да бъде разменен. Това е посочено в член 345 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

За да направите това, трябва да спазвате някои условия:

• съгласие на банката;
• спазване на условията за подмяна на обезпечение, които се разработват във всяка банка поотделно.

На друг

Замяната на един апартамент с друг става само със съгласието на банката.

За да направите това, трябва:

• елате в банката, която е залог;
• напишете заявление за размяна.

Трябва да се спазват следните условия:

1. Част от ипотеката вече трябва да бъде погасена без забавяне. По правило банките позволяват размяната след 4 - 5 години обслужвани плащания.
2. Нов апартамент трябва да бъде с 20-30% по-евтин от първия обезпечение. Тоест цената на новото обезпечение, като се вземе предвид лихвата по заема, трябва да бъде по-ниска.
3. Новият корпус не трябва да бъде разположен в „мечешки ъгъл“. Банката никога няма да ви позволи да купите апартамент в регион, който не се обслужва от тази банка.

Ето защо, преди да напишете заявление за замяна, трябва да се консултирате със специалист, в кой регион можете да закупите апартамент.

На голямото

Теоретично можете да обмените апартамент, който е в ипотека, за по-голям. Но трябва да е по-евтино! Това може да стане, когато новият апартамент се намира в друг регион.

Най-скъпите апартаменти в Москва и Санкт Петербург. Ако апартаментът, който е ипотечен залог, се намира в някой от тези 2 града, а новият залог е извън Уралските планини, където апартаментите са много по-евтини, тогава е възможна замяна на голяма площ.

Само банката трябва да обслужва този регион, в противен случай банката няма да позволи размяната.

В Сбербанк

- най-голямата и надеждна банка в нашата страна. Не е изненадващо, че гражданите предпочитат да издават ипотека тук.

Но да обмените апартамент, купен в ипотека от Сбербанк, е доста трудно. Банката не желае да замени обезпечение.

Банката дава възможност за обмен на обезпечение само на доверени клиенти:

• участници в проекта за заплати;
• да няма еднократно забавяне на плащанията;
• добра кредитна история с други банки.

Ако има нужда от смяна на апартамент, разположен в ипотека със Сбербанк, тогава можете да използвате опцията за продажба.

Настроики

Има няколко варианта за замяна на обезпечен апартамент:

1. Замяна за подобен апартамент по площ и цена. Няма проблеми с банката. Темата на обезпечението просто се променя.
2. Нов апартамент е по-скъп. Това е най-често срещаната ситуация, тъй като размяната стартира именно с цел разширяване на жилищните условия. В този случай цената на стария апартамент отива за погасяване на стария заем, а „предаването“ - на нов заем.
3. Купувачът няма достатъчно средства за закупуване на обезпечен апартамент. Тогава длъжникът се заменя, а не обезпечението. В този случай купувачът плаща на продавача само разликата между цената на апартамента и неизплатения заем, а апартаментът остава в обезпечение.
4. Класическа продажба. Един апартамент се продава и старият заем се изплаща. Купува се друг апартамент - и се отваря нова ипотечна линия. Можете дори в друга банка.

Банково съгласие

Съгласието на банката за замяна на обезпечения апартамент ще бъде получено, ако:

• кредитополучателят връща заема редовно от няколко години, като правило банката позволява размяната 5 години след отваряне на кредитната линия, но някои банки се съгласяват едва след като кредитополучателят плати повече от половината от дълга;
• закупеният апартамент се намира в региона, който обслужва тази банка;
• клиентът няма забавяне в каквото и да е плащане.

Ред за регистрация

Как да обмените апартамент в ипотека? За да обмените апартамент, който е в ипотека с банка, трябва:

1. Елате в банката и напишете заявление за замяна. В този случай трябва да разберете в кой регион можете да закупите нов апартамент.
2. Банката проверява дали клиентът отговаря на всички изисквания и дава съгласие.
3. Проверка на законната чистота на закупения апартамент. Обикновено това се прави от брокери или от службата за сигурност на банката.
4. По това време се събират документи за старите и новите апартаменти.
5. Тогава те се предоставят на банката.
6. Банката подготвя два комплекта документи - за продажба на стар апартамент и закупуване на нов. Тъй като според Гражданския кодекс на Руската федерация няма размяна на апартаменти, а има продажба, замяната на обезпечен апартамент се извършва именно чрез сделка за покупко-продажба.
7. Регистрация на сделката и регистрация на права на собственост.
8. Преместване в нов апартамент.

Ако транзакцията се извършва с помощта на брокери, тогава тя може да бъде завършена за 3 месеца.

Документи

За да извършите транзакцията, е необходимо да подготвите следния кредитополучател:

• паспорт и копие на всички страници;
• отчет за доходите за изчисляване на нова кредитна линия, той може да бъде, както под формата на 2-NDFL, така и под формата на банка;
• за мъже под 27 години - оригиналът и копие от военното удостоверение;
• документ, който може да потвърди, че кредитополучателят има постоянна работа.

Необходими са документи за апартамент (стар и нов):

• документи за право на собственост - тоест онези документи, които потвърждават, че има основания за възникване на право на собственост;
• кадастрален паспорт за апартамент, ако ипотеката е издадена за по-малко от 5 години, тогава паспортът, изготвен при предишната регистрация, е подходящ;
• извлечение от домашната книга за всички регистрирани в апартаментите;
• извлечение от финансовата сметка за всеки апартамент, това е необходимо, за да се потвърди, че няма дългове за „комуналката“;
• сключване на независим оценител за стойността на всеки апартамент;
• ако деца под 18 години са регистрирани в един от апартаментите, тогава може да се изисква съгласието на органите по настойничество и попечителство.

Обмяната на ипотечен апартамент е възможна, ако постоянно си сътрудничите с банката и избягвате забавяне на ипотечните кредити. В повечето случаи банките заменят обезпечение или заменят кредитополучател.

По време на периода на изплащане на ипотечен заем в живота на кредитополучателя могат да възникнат непреодолими обстоятелства, изискващи размяна на апартамент, закупен с помощта на заети средства. Прочетете повече за това как да обмените апартамент с ипотека за друг - прочетете нататък.

В съответствие с руското законодателство и подписан договор за заем, банката е залог на недвижими имоти и заинтересована страна. Следователно всички действия с обременени недвижими имоти трябва да се извършват само със съгласието на заемодателя.

Такива действия включват продажба, замяна, всяко подобрение на жилището, а в някои случаи дори и лизинг. По-специално, според 102-FZ е установено, че със съгласието на банката, която е собственик на ипотека, един апартамент може да бъде дарен, разменен, продаден, направен като вноска за имуществото на домакинство и др.

Законодателният акт, уреждащ процеса на замяна на обезпечение, в допълнение към 102-FZ, е Гражданският кодекс на Руската федерация (член 345). Именно тези документи установяват нормите, правилата и възможността за обмен на недвижими имоти, заложени по договор за ипотека.

Процедурата за директна размяна на ипотекирани апартаменти е следните нюанси:

1. Размяната включва замяна на съществуващо обезпечение, тоест пререгистриране на ипотека с друга собственост.
2. Банката може да даде съгласието си за подмяна на обезпечение, но не се изисква да го прави.
3. Процесът на замяна се управлява не толкова от договор за заем, сключен с конкретен кредитополучател, а по-скоро от вътрешни разпоредби, инструкции и разпоредби на банката (някои кредитори могат да позволят замяна само след погасяване на дълга над половината от срока на кредита, други нямат строго обвързване към датата на транзакцията).
4. Замяната на един апартамент за друг е възможна само ако клиентът има положителна кредитна история (липса на дълги закъснения).
5. Придобитите недвижими имоти трябва да покриват остатъка от дълга (като се вземат предвид начислените лихви) с отстъпка най-малко 20-30%.

Важно! Преди да потърси ново жилище и да подпише каквито и да било документи, кредитополучателят трябва да получи предварително разрешение от своята банка. Ако това не е направено, можете да загубите времето и енергията си и да ви откажат.

Какви могат да бъдат опциите за обмен: техните плюсове и минуси

Промяната на апартамент в ипотека е възможна с помощта на няколко варианта, всеки от които има свои собствени характеристики, плюсове и минуси. Разгледайте всеки подробно.

Премахване на тежестта от банката от ипотечен недвижим имот и продажбата му с покупка на нов

Този вариант за обмен на ипотечни жилища ще бъде за предпочитане за тези кредитополучатели, които планират да купят нов апартамент с по-голяма площ и съответно с по-висока цена.

В този случай транзакцията ще се извърши чрез изплащане на останалия дълг с помощта на собствени средства или чрез привличане на обикновен потребителски заем. За да продадете апартамент, който е в залога на банката, трябва да получите разрешението му за такава процедура и допълнително да премахнете тежестта от нея.

Както показва практиката, банките не са склонни да участват в подобни операции поради увеличените рискове. Ползата тук е само за клиента, подобрявайки условията на живот.

Процесът на премахване на тежестта от ипотечния недвижим имот и продажбата му с едновременна покупка на нов включва следните стъпки:

1. Получаване на разрешение от банката кредитор за продажба на обременени недвижими имоти и едновременно подаване на заявление за нова ипотека.
2. Погасяване на остатъчен дълг съгласно действащия договор и последващо премахване на тежестта от недвижими имоти.
3. Търсене на купувач на апартамент и сключване на договор за продажба.
4. Търсете нов апартамент (споразумение за покупко-продажба е сключено по подобен начин).
5. Сключване на нов договор за заем.
6. Тежестта на нов залог в органа по регистрация.

За купувача на стария апартамент няма да има недостатъци, тъй като той купува недвижими имоти без никаква тежест.

Прочетете повече за това как и как да направите това.

Подмяна на обезпечение по споразумение на банката с друга

Алтернативен начин за обмен на апартамент с ипотека за друг е просто да промените обезпечението чрез сключване на договор за обмен. Сключването на такова споразумение ще бъде уместно само ако цената на два обекта е почти идентична. Установяването на такъв факт се извършва от заинтересованата банка кредитор.

Процесът на подмяна на обезпечението в този случай ще се извърши в следния ред:

1. Получаване на съгласието на банката.
2. Предоставяне на пълен пакет документи за ново жилищно пространство.
3. Оценка на нови жилища и изясняване на ипотечните условия за предстоящата сделка.
4. Подписване на договор за обмен.
5. Прехвърляне на нов апартамент като залог на банка.
6. Премахване на тежест от старо имение.

Подобна транзакция има редица трудности при нейното изпълнение, тъй като има малко хора сред собствениците на имоти, които са готови да се споразумеят да заменят апартамент, който е в залога на банката.

Продажба и закупуване на апартамент в една банка на ипотека

Този метод за обмен на ипотечни недвижими имоти е най-предпочитаният за банката, тъй като има минимални рискове. С прости думи, кредитополучателят продава съществуващ имот с разрешението на банката и купува нов също с привлечени средства (с доплащане чрез ипотека).

Процедурата се състои от следните стъпки:

1. Получаване на официалното съгласие на банката и кандидатстване за нова ипотека.
2. Разкриване на стар апартамент за продажба и сключване на договор за покупко-продажба с купувач.
3. Търсене на придобит апартамент (сключва се и договор за покупко-продажба).
4. Сключване на сделка за нов ипотечен кредит.
5. Премахване на старото обременяване и обещаване на нов апартамент.

Тоест, има едновременен процес на продажба на стар апартамент и закупуване на нов. За да намалите възможните рискове, можете да използвате банкови клетки за сетълменти.

Организационно такава сделка може да бъде завършена за един ден.

Отделно трябва да се каже, че замяната на ипотечен апартамент за по-евтин ще бъде изключително трудна. Получаването на разрешение от банката в този случай ще бъде практически невъзможно, тъй като никоя банка не се съгласява съзнателно да намали ликвидността на обезпечението.

Възможно е да се излезе от тази ситуация с помощта на двоен договор за продажба и на двата обекта на недвижими имоти, когато първият апартамент в ипотеката се продаде след отстраняването на тежестта. Това беше описано по-горе.

Процедура за замяна на обезпечение със Сбербанк

Сбербанк е най-голямата кредитна институция, която е много популярна сред руското население. Условията за кредитиране в него се отличават с минимални лихви, лоялно отношение към кредитополучателите и бързи условия за обработка.

Процедурата за замяна на обезпечение в Сбербанк има редица свои собствени характеристики. По-специално на тях могат да бъдат приписани следните нюанси:

• замяната на ипотечен апартамент за друга става съгласно писменото заявление на клиента;
• кредитополучателят предоставя пълен пакет ипотечни документи за себе си и за всички заемополучатели и поръчители за текущата ипотека (паспорти, удостоверения, труд и др.);
• за апартамента е осигурен пакет от документи, който се заменя (оценка, документи за собственост и др.);
• банката разглежда такова изявление на кредитополучателя до 30 дни;
• ако решението на Сбербанк е положително, тогава към споразумението за ипотека се променя допълнително споразумение за промяна на обезпечението;
• новият залог се регистрира едновременно и тежестта върху първия апартамент се отстранява от правосъдните органи.

Заключение: Сбербанк подхожда към процедурата за замяна на ипотечни жилища с висока степен на отговорност, като свежда до минимум своите рискове и действа само в интерес на него.

Какви документи ще са необходими

За обмен на ипотечни апартаменти за ипотека е необходимо да се подготви следният комплект документи:

• паспорт на кредитополучателя (с копия на всяка страница);
• документи, потвърждаващи стабилната заетост на клиента и текущия му опит;
• документи, потвърждаващи платежоспособността (поне за последните шест месеца);
• документи за закупения апартамент.

Това е основен набор от документи. Освен това банката може да изисква TIN, военно удостоверение за самоличност, SNILS, удостоверение за брак / развод, съгласие от съпруга за сделката и др.

Що се отнася до документите за закупения апартамент, тук ще ви трябва:

• документи за собственост (удостоверение за собственост);
• извлечение от домашната книга, посочващо всички регистрирани в определен имот;
• кадастрален паспорт на жилища;
• удостоверение от ръководния орган за липсата на дългове за жилищни услуги (например удостоверение от HOA);
• доклад за оценка на недвижими имоти, изготвен от акредитирана компания за оценка.

Обновеният списък на необходимата документация може да варира леко в зависимост от избраната банка.

Важно! Събирането на пакет от документи, договорени с банката, трябва да започне възможно най-рано, тъй като този процес може да продължи, което няма да се хареса на всеки купувач и продавач на недвижими имоти.

Законодателството на Руската федерация не забранява обмяната на жилище, обременено с ипотека, за друго. Ето защо отговорът на въпроса „Възможно ли е да обменяте апартамент, разположен в ипотека?“ ще бъде положително. Основното условие за такава сделка е задължителното получаване на официалното разрешение на кредитора. След като получи съгласието на банката, кредитополучателят може да избере една от възможностите за замяна на ипотечен апартамент: използвайки бартерно споразумение, договор за двойна продажба или като първо премахне тежестта от обезпечението и последващата му продажба.

Припомняме, че сайтът се регистрира за безплатна консултация по сложни въпроси от правен характер и относно кредитирането. Просто се регистрирайте чрез формата в ъгъла на екрана.

Чакаме вашите въпроси и ще бъдем благодарни за оценката на поста и репост.

През август 2014 г. тя издаде ипотечен заем във VTB 24. Така се случи, че през февруари 2015 г. предприемачът ми се обади и ми обясни, че строителството на къщата временно е спряно и предложи да замени апартамента ми с апартамент в съседна къща, чието строителство ще приключи навреме.

Обърнах се към офиса на банката, където регистрирах ипотечен кредит. Бях посочен за ръководителя на ипотечното кредитиране, Бной Анна. След като ме изслуша първото нещо, което тя ми предложи да откажа заем напълно, вероятно за нея това беше най-простото решение на въпроса ми и тя вероятно не се притесняваше, че плащам лихва и застраховка вече почти година. След отказа ми от такава примамлива оферта, тя предупреди, че процедурата по подмяна на депозита е платена. В същото време не можах да реша колко струва в крайна сметка, давайки приблизителна сума от 10 хиляди рубли, като не успях да ми обясня от какво ще зависи точната сума. Тя никога не е описала цялата процедура за подмяна на депозита.

След като получих кадастралния номер от строителя, отново се обърнах към банката, където разбрах, че сега трябва да направя оценка на имота за своя сметка. Въпреки че адвокатите от ВТБ потвърдиха, че той е акредитиран, и аз не направих такава оценка по време на първоначалната регистрация на ипотека.

Седмица по-късно изпратих в банката отчет за оценката на апартамента, за който трябваше да платя 3500 рубли. Дадох доклада за оценка на Ана, защото тя е в един екземпляр, аз самият я поканих да напише изявление с искане за промяна на предмета на залога и прикрепих към него списък на предоставените документи, на които получих отговор: „Ако искате, седнете и пишете. Ние не практикуваме това“. На моя въпрос: "Ако изведнъж изгубите документите ми?" - Анна каза: „Не искай, не си тръгвай!“.

След това ме изпратиха да платя, цената беше обявена 9 000 рубли. Чиновникът ме попита: "Колко искате да платите?" Бях много изненадан, че никой не можеше да ми покаже тарифите, където е посочена тази цена, а всъщност никой не знаеше за такава услуга. Операторът отне 20 минути, за да научи как да приема плащане от мен, в резултат на това приеха парите, но никой не показа тарифите.

След като извърших плащането, седмица по-късно Анна ме информира, че депозирането на пари не ми гарантира замяна на депозита и банката има право да ми откаже, без да посочва причини.

Изминаха три седмици, но няма решение от банката.

Това е такава грижа за клиентите. И между другото, Анна има един от най-добрите служители, нейната снимка е окачена на дъската за почести. Какво тогава да говорим за останалите? Веднага Анна дори направи резерва, че тази услуга може да е безплатна, ако подмяната на обезпечението не е по инициатива на кредитополучателя, но по обективни причини това е необходима мярка, но впоследствие се оказа, че дори платена услуга не гарантира замяната на обезпечението. Ето такъв най-добър служител, който не може да предостави надеждни данни на клиент, постоянно го заблуждава и казва истината само след като изкарва пари в касата.

Също така ще потвърдя още веднъж, че все още никой не ми е предоставил тарифи и като цяло аз очевидно не бързам да ми се обаждат! За какво? В крайна сметка лихвата по кредита, която плащам редовно.