Застройщик не устраняет недостатки что делать. Качество новостройки: как добиться устранения недоделок? Чем данный способ передачи претензии плох

20.11.2019

Покупка жилья в строящемся доме – дело рискованное. Но для большинства дольщиков всё-таки наступает счастливый день, когда застройщик предлагает им принять готовую квартиру. И это значит, что скоро её можно будет оформить в собственность, сделать ремонт и жить. Но радость может быть омрачена существенными недоделками. Как правильно принять квартиру? Что делать при обнаружении дефектов?

Не пропустите срок принятия квартиры от застройщика

Но в большинстве случаев в период до полугода застройщик по телефону или заказным письмом уведомляет дольщика о том, что готов передать квартиру. Получив уведомление, должен начать приёмку квартиры не позже чем через семь рабочих дней. Если он затянул с этим дольше двух месяцев, застройщик может по закону подписать односторонний акт приёмки-передачи без его участия. И тогда заставить застройщика впоследствии удовлетворить возникшие претензии будет непросто. Поэтому на всякий случай нужно отслеживать, не начался ли процесс приёмки квартир в вашем доме — время от времени звонить застройщику, посещать его сайт, заглядывать на форум дольщиков вашего дома, если он существует.

Может случиться, что сначала застройщик сообщает вам, что к передаче, а потом сам начинает тянуть время под разными предлогами. В этом случае вручайте ему под подпись или направляйте заказным письмом претензию по поводу его уклонения от передачи. Тогда застройщик не сможет переложить на вас вину за несвоевременную приёмку квартиры.

Смотровой лист

Итак, вы явились на приемку. У застройщика вам нужно получить смотровой лист, в котором вы будете фиксировать обнаруженные недостатки. Застройщик обязан его выдать, хочет он того или нет. Этот документ может называться и по-другому, но суть одна. Нет смотрового листа – нет нормальной приёмки.

Photo: waferboard

В смотровой лист вносят:

перечень недоделок и дефектов строительства, которые удалось выявить, со ссылками на СНиПы, их подтверждающие;
сроки устранения дефектов и информацию о том, кто за это будет отвечать.

Смотровой лист делается в двух экземплярах (для застройщика и ), которые подписывают после осмотра квартиры и регистрируют у застройщика.

Как принять квартиру?

Принять квартиру у застройщика можно самостоятельно, если вы обладаете достаточными знаниями и опытом в этом вопросе. Если же есть сомнения, вы не уверены в своих силах, лучше заключить договор с экспертом, который поможет найти дефекты строительства и правильно оформить это документально. Стоит такая услуга недорого, от 50 руб./кв.м., но сэкономить позволяет значительно больше. Опытный эксперт может найти с десяток «скрытых» от вас дефектов. Полезно перед приёмкой своей квартиры узнать, какие недостатки у себя обнаружили , ведь вероятность того, что у вас могут быть аналогичные недоделки — велика.

Напомним, что проверяют в первую очередь:

стяжку, потолок, стены – на наличие , неровностей, отклонения от вертикали и горизонтали более положенного по СНиПам, высоту потолка;
особое внимание — монтажным стыкам и швам внешних стен, наличию протечек;
качество дверных и оконных проёмов, качество установки входной двери и оконных блоков, их работоспособность, фурнитуру;
стояки ХВС и ГВС на предмет протечек, работоспособность вентилей;
канализационные стояки и тройники;
батареи отопления, их крепеж и подключение к системе отопления;
вентиляцию, наличие вытяжки;
электропроводку, счётчик, автоматы, напряжение в сети;
если квартира сдается с чистовым ремонтом, проверяется качество этого ремонта.

Photo: Брусника

Также рекомендуется произвести тщательный замер , пусть даже на момент приёмки в документацию уже внесены официальные результаты замера БТИ. Но перепроверить не повредит. Особенно с учётом того, что по ДДУ окончательные расчёты между дольщиком и застройщиком производятся по фактической площади квартиры.

О приёмке общедомового имущества

В соответствии с законом вы можете требовать, чтобы была обустроена, а все инженерные системы в доме нормально функционировали. Ведь при неработающих лифтах вам просто не удастся сделать на вашем, скажем, двадцатом этаже. Недоделанные общие холлы, лестничные пролёты, отсутствие освещения в подъездах, неработающий мусоропровод тоже доставят вам массу неудобств. Как и состояние кровли, подвала, технического этажа.

Перед приёмкой квартиры по акту дольщик с застройщиком подписывают Дополнительное соглашение к ДДУ, где оговаривается доплата дольщиком конкретной суммы к цене ДДУ или возврат средств дольщику застройщиком, далее проводятся фактические выплаты по этому дополнительному соглашению.

При несогласии с обмерами БТИ дольщик может перепроверить все сам или обратившись к экспертной организации. И результат может не совпасть с данными БТИ. Обычно это мало что даёт, так как заставить БТИ исправить цифры в документации на дом чрезвычайно сложно. Но попробовать можно. Прецеденты изменения БТИ результатов обмеров в практике зафиксированы.

Ещё один нюанс – учёт площадей и лоджий. Они могут учитываться застройщиком по условиям ДДУ без понижающего коэффициента, или же с общепринятым коэффициентом 0,3 для балкона и 0,5 для лоджии, или со своими собственными коэффициентами, или даже вообще не учитываться. Проблема всплывает как раз тогда, когда от дольщика требуют заплатить за излишки, а потом оказывается, что они возникли из-за включения площадей балконов в общую площадь квартиры без понижающего коэффициента. В основном такое практикуется в Москве, где в 2006 году для отсечения части очередников на получения жилплощади приняли закон, по которому площади балконов и лоджий полностью включаются в общую площадь квартиры. При этом в ст. 15 ЖК РФ прямо говорится, что общая площадь определяется «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Несмотря на это, в судебной практике встречаются как решения в пользу дольщика, так и в пользу застройщика.

Акт приёмки-передачи

Смотровой лист – это предварительный документ. Основной же документ, по которому квартира передаётся от застройщика дольщику – акт приёма-передачи. Он фиксирует, что права на недвижимость и обязанность по её содержанию переходят новому владельцу, и является обязательным документом при регистрации права собственности.

Photo: Emily May

Единой формы для этого документа не существует, но обязательные графы есть. В акте должны быть указаны:

дата и место подписания акта,
реквизиты застройщика, паспортные данные дольщика,
почтовый адрес дома, номер квартиры, ее фактическая площадь,
претензии по качеству квартиры, сроки исправления дефектов,
гарантии застройщика в соответствии с законом,
передана ли квартира по акту или передача перенесена на более поздний срок.

Акт приёма-передачи подписывают после окончательных взаиморасчётов по ДДУ, устранения дефектов или достижения договоренности с застройщиком.

После того, как вы подпишите с застройщиком акт передачи квартиры, распоряжаетесь ею вы, при этом на вас ложится и ответственность за её сохранность. Так что первое, что вам надо сделать после подписания акта и получения документов на квартиру — забрать ключи и как можно быстрее поменять замки, а то и входную дверь. Потом вас ждёт и оформление квартиры в собственность.

В случае отказа застройщика устранять недостатки

Приёмка квартиры запросто может пойти совсем не так гладко, как вы ожидали. Например, застройщик откажется подписывать смотровой лист, где бы фиксировались его обязательства по устранению недостатков. Разными способами он будет давить на вас, принуждая принять квартиру с недоделками. Он может настаивать на подписании акта приёмки в нужной ему редакции и давать понять, что никаких обнаруженных вами недостатков исправлять не собирается. Такое происходит достаточно часто.

Photo: Flemming Rasmussen

Хотя закон на стороне дольщика, но расчёт застройщика вполне понятен: дольщик долго ждал своей новой квартиры, теперь ему предстоит затратный , и поэтому он скорее пожертвует 50-100 тысячами рублей, чем будет вести тяжбу и оттягивать ремонт и вселение. Тут каждый решает для себя, что ему важнее: скорее получить квартиру и начать ремонт или заставить застройщика безвозмездно ликвидировать недостатки строительства. Не последнюю роль играет и то, насколько значительны дефекты, насколько сложна их ликвидация. Одно дело – заделать щель между стеной и потолком или поменять вентиль, и совсем другое – исправить проектные недостатки плохо работающей системы вентиляции.

Для дольщика возможен и такой вариант: подписать акт приёмки без замечаний, зарегистрировать право собственности, а уже после этого назначить экспертизу по качеству и требовать через суд компенсации. Правда, если дефекты очевидны и должны были быть выявлены во время приёмки, то для суда это будет поводом трактовать подписание акта как соглашение дольщика на приёмку с недостатками. Другое дело – скрытые дефекты. При их наличии шансы выиграть дело в суде увеличиваются.

Помните, что позиция застройщика тоже уязвима. Особенно неприятна для него выплата неустойки при неисполнении сроков передачи квартиры по ДДУ. В этом случае законом предусмотрены пени, которых может довольно много набежать при большой задержке сдачи. Кроме того, дольщик вправе по суду взыскать с застройщика компенсацию материального ущерба за вынужденный в результате задержки с передачей ему квартиры, что тоже может вылиться в приличную сумму.

Иногда, ссылаясь на разные обстоятельства, застройщик просит не указывать дату в акте приёмки-передачи, что оставляет ему возможность вписать более раннюю дату. Для дольщика такой ход чреват ещё и тем, что придётся оплачивать с более раннего срока, а также, в случае неустойки за просрочку сдачи, застройщик минимизирует её сумму. Поэтому подписывать акт приёмки без указания даты не надо.

Photo: Dan DeLuca

Что по закону может потребовать дольщик при обнаружении дефектов

Но нужно понимать, что даже при положительном решении суда фактически получить деньги с застройщика окажется затруднительно. А само судебное разбирательство может быть весьма непростым и — с переносами и апелляциями — надолго затянуться.

Проблемы с взысканием неустойки и прочих выплат от застройщика по суду

В подавляющем большинстве случаев у дольщиков к застройщику обнаруживаются те или иные претензии, которые касаются и нарушения сроков передачи по ДДУ, и вопросов к качеству строительства. Но на выплату компенсации застройщики — как мелкие, так и известные строительные компании — идут крайне неохотно.

Существуют схемы финансирования через группу взаимосвязанных организаций, когда застройщик получает средства на строительство исключительно по кредитам. При продаже застройщиком квартир деньги оказываются у кредитора по договору каких-либо услуг или процентам за кредит. Как результат — с застройщика нечего взять на неустойки, штрафы и исправление дефектов строительства.

Утешаться можно тем, что законодательство год от года ужесточает требования к застройщику, уменьшая возможности финансовых манипуляций, что вынуждает застройщика и недостатки строительства исправлять, и неустойку выплачивать.

Алиса Орлова

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Действующее законодательство предоставляет покупателю квартиры в новостройке широкие возможности для предъявления требований к застройщику в связи с ненадлежащим качеством приобретенного жилья. 1. Закон "О защите прав потребителей" В случае передачи потребителю квартиры с недостатками исполнителем будут нарушены соответствующие положения Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей". При этом основным критерием качества определен договор, как наиболее распространенная юридическая форма закрепления отношений потребителя и исполнителя. Кроме того, нормы и характеристики, определяющие качество товара, могут также устанавливаться государством путем издания документов нормативно-технического характера. Таким образом, качество товара, работы, услуги должно соответствовать условиям договора и обязательным требованиям, установленным государством. Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в выполненной работе регламентируются статьей 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которой покупатель по своему выбору вправе требовать: 1) безвозмездного устранения недостатков выполненной работы; 2) соответствующего уменьшения цены выполненной работы; 3) возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами; Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора, если в установленный срок недостатки не устранены исполнителем. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в этой связи. Указанные требования могут быть предъявлены по выбору самого покупателя. 2. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" В свою очередь Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации" четко определяет обязанности Застройщика в отношении качества продаваемых квартир. Согласно статье 7 указанного закона, застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или указанных обязательных требований (часть 1), приведшими к ухудшению качества, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Законом дополнительно защищены интересы потребителя:

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (пункт 4 статьи 7); - гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (пункт 5 статьи 7). Расторжение договора с применением соответствующих последствий, нежелательных для застройщика, является особой мерой правового воздействия на последнего. Данному требованию посвящена статья 9 Федерального закона №214-ФЗ, которая делит расторжение на два вида: односторонний отказ от исполнения договора (пункт 1) и расторжение договора в судебном порядке (пункт 1.1.) Внесудебный порядок расторжения. В одностороннем порядке участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 комментируемого закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Нельзя не отметить наличие отсылочных норм, что порождает необходимость указать на их содержание. Так, часть 2 статьи 7 закона гласит, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков. Часть 3 статьи 15.1 данного закона также возлагает на застройщика две обязанности. Первая обязанность заключается в том, что в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Суть второй обязанности такова: застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты его прекращения. Судебный порядок расторжения. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: 1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику; 2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) не жилых помещений, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Последствия расторжения. Как отмечалось выше, в качестве санкции за неисполнение служит требование о расторжении договора. Кроме того, нормой предусмотрены дополнительные меры, применяемые к застройщику. Таким образом, обобщенно, при расторжении договора по основаниям статьи 9 закона, застройщик обязан: - возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора; - уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата участнику. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. 3. Надзорные органы Помимо требований, предусмотренных федеральными законами, потребитель вправе обратиться со своими требованиями в государственные органы. Роспотребнадзор В соответствии с Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека данный орган является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка. Одной из сфер регулирования Роспотребнадзора является область жилищного строительства, осуществляемого с привлечением денежных средств граждан. Вместе с тем, данный орган наделен правом возбуждать административное производство в отношении застройщиков, что он и делает в лице своих территориальных подразделений. Прокуратура При возникновении спора с застройщиком, в случае нарушения застройщиком предусмотренных законодательством прав потребителя, гражданин вправе обратиться в органы прокуратуры с соответствующим заявлением. На практике органы прокуратуры принимают участие в выявлении и устранении нарушения прав граждан в данной сфере. Федеральная служба по финансовым рынкам Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Примечание: отношения по договорам инвестирования на объект, разрешение на который получено до 01 апреля 2005 года, не подпадают под действие закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ. В данном случае следует руководствоваться федеральный законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями ГК РФ об определенных видах гражданско-правовых договоров (договор совместной деятельности, договор подряда и др.), и, в соответствующих случаях, Законом РФ "О защите прав потребителей". Следует отметить, что точная правовая квалификация отношений будет определяться исходя из положений конкретного договора, заключенного потребителем с застройщиком.

С начала 2012 года на горячую линию департамента градостроительной политики города Москвы поступило 230 жалоб на строительные дефекты в . И речь идет только о муниципальных домах. В целом по Москве, по словам столичного мэра Сергея Собянина, 88% домов, построенных с 2009 по 2011 годы, сдавались в эксплуатацию с браком и недоделками. В принципе, застройщиков можно заставить исправить недостатки или вернуть деньги. Но нужно набраться терпения, фиксировать все документально, требовать подтверждения доставки писем и главное – не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения дефектов, подчеркивают специалисты аналитического центра « ».

Как отмечают чиновники и эксперты, в последние годы ситуация с качеством строительства несколько улучшилась. Если говорить о муниципальном жилье, то в 2011 году число жалоб на строительные дефекты сократилось по сравнению с 2010 годом на 24,2%.

«За последние годы качество строительства однозначно улучшилось, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». - Если вспомнить лет 10-15 назад и тот строительный бум, которым характеризуется взятый период времени, процент брака был выше. Большинство застройщиков были ориентированы на количество, а не на качество. Здания возводились в самые кратчайшие сроки, зачастую с нарушением технологий».

Улучшение качества строительства эксперт связывает с тем, что все больше застройщиков переходит на по 214-ФЗ, который строго регулирует процесс сдачи-приемки квартир. «Да и покупатели последнее время стали более разборчивы и требовательны к будущему жилью. Поэтому сейчас на фоне роста конкуренции застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий», - отмечает он. Однако пока проблема полностью не решена, и разного рода брак обнаруживается в новых домах Москвы.

Ядовитые стены
По данным департамента градостроительной политики города Москвы, более половины жалоб касается некачественной установки окон и плохой герметизации швов в крупнопанельных домах. Огрехами в отделке недовольны примерно четверть позвонивших на горячую линию, также москвичи жалуются на дефекты инженерных систем и протечки кровли.

«На наш взгляд, конечно же, самыми вопиющими недоделками являются те, которые несут угрозу причинения вредя жизни и здоровью граждан, - говорит руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» Нина Евстратова. - К сожалению, о таких недоделках периодически мы слышим, например, обрушился балкон, отвалился кусок стены, пошла трещина в стене (то есть проблемы с фундаментом)».

В прошлом году в Петербурге произошел «аммиачный скандал». Жители сразу нескольких новостроек жаловались на постоянный запах аммиака, который усиливался при повышении температуры. В одной из квартир по результатам лабораторных было зафиксировано превышение допустимого уровня содержания аммиака в воздухе в 17,6 раза. Позднее выяснилось, что стены стали ядовитыми из-за спешки застройщиков. Чтобы не прерывать строительство в холодный период, они добавляли различные примеси в бетон.

На форумах жителей новостроек нередко встречаются жалобы и на другие дефекты, например, на трещины в стенах. Небольшие трещины допускаются даже по ГОСТу, так как появляются из-за естественного процесса усадки здания. Однако если ширина трещины превышает 0,5 мм или тем более если трещина сквозная, надо бить тревогу. Это означает, что допущенные при возведении фундамента или заливке бетона ошибки могут привести в будущем к очень серьезным последствиям – вплоть до обрушения.

Также среди дефектов в новостройках новоселы часто упоминают проблемы с окнами (трудно открываются, неплотно закрываются) и вентиляцией. Оба эти дефекта несложно проверить. Окна достаточно открыть и закрыть, а для проверки системы воздухообмена надо приложить к вытяжке лист бумаги - он не должен упасть.

Однако есть важные показатели, нуждающиеся в обязательной проверке, которые невидны невооруженным взглядом. Это, например, герметизация стыков стен и балконных плит, гидро- и теплоизоляция. Дефекты в этих системах могут привести к сырости, образованию грибка и плесени, промерзанию стен. Эксперты рекомендуют привлечь специалистов – профессиональных строителей или независимых консультантов.

Проверяет государство
Как можно отстоять свое право на качественное жилье? Правовые последствия и алгоритм поведения при обнаружении строительных недостатков зависит от того, по какому договору квартира покупалась. «Так, приобретение гражданином у застройщика недвижимости в построенном и введенном в эксплуатацию доме осуществляется по договорам купли-продажи, а приобретение жилых помещений в строящихся объектах осуществляется по договорам долевого участия», - говорит Елена Гаврикова, руководитель юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век».

В первом случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются Гражданским кодексом и законом «О защите прав потребителей», а при покупке по ДДУ – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Например, при купле-продаже покупатель может отказаться от сделки в случае обнаружения любого недостатка, а при покупке по ДДУ – только если имеются существенные дефекты или по истечении срока устранения менее серьезных недоделок.

Смотрим сами
«Под надлежащим качеством объекта строительства понимается то качество (состояние), которое стороны оговорили в договоре (договорное качество), а также то качество, которое установлено государством и определяется на основе обязательных требований (государственное качество). Государственное качество подтверждается актом ввода дома в эксплуатацию», - рассказывает старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев. Договорное качество покупатель проверяет сам в процессе приема-передачи квартиры. Поэтому акт приема-передачи квартиры не стоит подписывать, если вы не удовлетворены качеством строительства.

«В случае обнаружения дефектов, то есть отклонений в качестве объекта строительства, гражданину следует юридически верно зафиксировать факт наличия дефектов, - рекомендует Вадим Черданцев. - Наиболее надежным способом будет проведение специальной экспертизы (строительная экспертиза). Дефекты можно также сфотографировать, снять на видео, описать в бумажной форме в присутствии группы лиц – созданной в частном порядке комиссии. Желательно зафиксировать дефекты максимально надежно и верно».

После того как дефекты зафиксированы, надо направить в адрес застройщика письменное уведомление об обнаружении недостатков. При этом покупатель вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (не более 45 дней), соразмерного уменьшения цены квартиры или возмещения своих расходов на устранение недостатков. При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи человек также вправе отказаться от квартиры и потребовать возврата уплаченной за нее суммы. По ДДУ дольщик может предъявлять такое требование к застройщику только в случае существенного нарушения требований к качеству строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный срок.

К слову, по закону «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков, отведенных на исправление недостатков, застройщик обязан заплатить покупателю неустойку в размере 1% цены квартиры за каждый день просрочки. Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи. Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора – проценты на сумму, уплаченную за квартиру, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

«Помимо того, что застройщик должен устранить выявленные недостатки или возместить расходы, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков. Застройщики в основном добровольно не возмещают убытки, а только по решению суда», - отмечает Нина Евстратова.

Если застройщик отказался исправлять дефекты или возвращать деньги, надо подать иск в суд, не забыв приложить к нему все имеющиеся доказательства покупки жилья и наличия строительных дефектов и недоделок.

Не увидели сразу
Если даже при подписании акта приема-передачи квартиры покупатель не заметил каких-то изъянов, это не значит, что застройщик больше за них не отвечает. «Покупатели жилья должны помнить, что согласно 214-ФЗ или закону РФ «О защите прав потребителей» минимальный срок гарантии на квартиру составляет 5 лет, - подчеркивает старший юрист практики по недвижимости и юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов. - При этом важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика. Покупатель может потребовать устранения обнаруженных недостатков, возмещения затрат на их самостоятельное устранение, соразмерного уменьшения или расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных за квартиру денег, если такие недостатки являются существенными».

«Однако следует учесть, что застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие его ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами», - отмечает Елена Гаврикова.

Например, если кто-то из соседей в обход закона сделал даже небольшой проем в несущей стене, это может привести к образованию трещин по всему дому. И виноват в этом случае, конечно, не застройщик, а владелец квартиры, который произвел незаконную перепланировку. Именно с такого нерадивого собственника должны требовать возмещения убытков все пострадавшие.

Но что делать, если гарантийный срок прошел, а например, через год человеку на голову падает ванна его соседа сверху? «Если проблемы в квартире появились по истечении гарантийного срока, то понуждение застройщика к ответственности становится сложнее и будет зависеть от обстоятельств дела, - говорит Евгений Ширстов. - Можно говорить об ответственности застройщика за недостатки, если судебной экспертизой будет установлено, что такие недостатки существовали изначально, еще на момент передачи квартиры покупателю, но проявились позднее». Юристы не располагают статистикой о результатах рассмотрения таких дел в суде, но единогласно заявляют, что предсказать исход судебной тяжбы сложно.

Таким образом, чем раньше обнаружен дефект, тем проще добиться правды. Поэтому специалисты аналитического центра « » рекомендуют не спешить подписывать акт приема-передачи квартиры, как бы ни давил застройщик и как бы самому ни хотелось побыстрее въехать в долгожданную, пусть и с браком, квартиру.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Согласно ст. 7 названного Закона

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных вчасти 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

согласно Статьи 11. названного Закона

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом гарантия должна распространяться на сам объект, вне зависимости от перемены собственника.

Однако установить виновного лица, а следовательно надлежащего ответчика, возможно путем проведения экспертизы

Последние статьи