Как да оценим цената на апартамента? Оценка на имотите Кадастрална оценка на недвижими имоти

За да се правят всякакви сделки с недвижими имоти, е необходимо да се оцени стойността на обекта. Само опитни специалисти знаят как се оценява недвижимите имоти и могат ефективно да прилагат методи за оценка.

Недвижимите имоти включват не само къщи и апартаменти, но парцели, обекти на незавършено строителство, водни тела, недра. За да направи оценка на недвижимите имоти, специалистът трябва да установи на първо място правото на обект. Има примери, при които несобствениците на недвижими имоти имат законни права върху него. На практика такива обекти се наричат \u200b\u200b"обременен обект". Това обстоятелство не бива да се пренебрегва, тъй като значително подценява стойността на недвижимите имоти.

За всеки тип недвижими имоти има няколко вида стойност. Преди да започне оценката, клиентът и експертът трябва да определят какъв вид стойност ще бъде оценена. Това се решава във всеки случай по различни начини, но най-често се оценява пазарната стойност на обекта. Използва се при всички сделки с недвижими имоти, както и в съдилищата.

Как да оценим недвижимите имоти. Основните подходи.

Помислете как да оцените стойността на недвижими имоти, например строителство. За това експертите използват три подхода: скъпо, изгодно и сравнително.

Разходният подход към оценката е да се определят разходите, необходими за възстановяване на имота или за подмяната му. В този случай е важно да се вземе предвид такъв фактор, така че износването на сградата. Разходите, необходими за изграждането на сграда, подобна по свойствата си, определят стойността на обекта, тъй като се смята, че купувачът няма да плати голяма сума.

Печеливш подход за оценка е да се идентифицира печалбата, която даден имот може да носи. По този начин е възможно да се определят перспективите за увеличаване на пазарната стойност на сградата.

Сравнителният подход към оценката често се признава за предпочитан при определяне на стойността на недвижимите имоти. Той се състои в сравняване на стойността на обекта със сгради, които имат сходни характеристики. Разумно е да се предположи, че купувачът няма да плати голяма сума за обекта на оценка, ако на пазара има сгради с еднаква полезност. Този подход за оценка също ви позволява да увеличите пазарната стойност, като се започне от цената на подобни сгради.

Оценка на апартамента

Оценката на апартамента е задължителна процедура за:

• необходимостта да се установи цената на жилищата, предлагани под наем;
• необходимостта от определяне на пазарната стойност на жилищата преди покупка или продажба;
• необходимостта да се определи стойността на обекта за целите на компанията или инвеститора;
• получаване на заем с предоставяне на апартамент като обезпечение.

Независим специалист трябва да направи оценка, като разгледа всички подробности относно местоположението на апартамента, неговото техническо състояние и характеристики, техническото състояние на цялата сграда, инфраструктурата и перспективите на района. Препоръчва се да използвате и трите по-горе подхода за оценка на недвижими имоти. Въз основа на резултатите от предприетите действия оценителят съставя писмен документ, прикрепя снимка на обекта. Този документ има юридическа сила и следва да бъде приет като официално удостоверение за стойността на апартамента при всяка сделка.

Оценка на пазарната стойност на имота извършвани в различни сделки, например с продажба, покупка, регистрация на ипотечен кредит. Днес ще разкажем как се извършва, какви видове разходи могат да се изчислят, защо е необходима процедура във всеки конкретен случай.

Оценка на недвижими имоти - какво е това

Оценката на стойността на недвижимите имоти е процесът на определяне на стойността на определен имот: например производствен цех, апартамент, вила, гараж, частна къща или друга.Оценка на недвижими имоти строго регламентиран. Оценяването на недвижимите имоти се извършва от оценители, чиято дейност е регламентирана от закона "За оценъчните дейности в Руската федерация." Тя може да бъде фирма или индивидуален предприемач.

Прогнозната пазарна стойност може да бъде изчислена независимо, но резултатите от такава оценка няма да бъдат взети предвид от държавните агенции. Съдът, Rosreestr, банките вземат предвид само официален документ - доклад за оценка, издаден от акредитиран специалист.

Видове разходи

Според FSO №2, при изпълнението на дейностите по оценяване се използват четири вида стойност на обекта за оценка: пазарна, ликвидационна, инвестиционна и кадастрална.

Пазарна стойност на имота - това е цена, за която може да се продава на свободен пазар. Използва се например от купувачи и продавачи, когато обсъждат стойността на недвижимите имоти, или юридически лица като доказателство за съществуването на определени активи. Пазарната стойност се определя в зависимост от пазарните условия: намират се подобни обекти и се изчислява средната пазарна цена. Тя се появява в резултатите от оценката.

Пазарна стойност - тази, за която можете да продадете имота.

Остатъчна стойност на имота- Това е цената, на която може да се продаде бързо. Така че, когато изчисляват стойността, оценителите използват период на експозиция от 3-4 месеца. При изчисляване на остатъчната стойност се взема период на експозиция от 1-2 месеца. Останалата стойност на имота винаги е по-малка от пазарната. Обикновено тя е 75–80% от пазарната цена.

Стойността на повредата е тази, за която можете бързо да продавате недвижими имоти. Според FSO № 2, при определяне на ликвидационната стойност вземат предвид влиянието на аварийните обстоятелства, които принудиха продавача да продаде имота при условия, които не отговарят на пазарните условия.

Инвестиционна стойност на актива - това е цена за конкретно лице или група лица за определени инвестиционни цели. Най-често се използва за оценка на ефективността на отделни проекти, например за определяне дали недвижимите имоти ще генерират доходи при наемане. Инвестиционната стойност винаги е по-голяма от пазарната, тъй като отчита евентуалната печалба от имота в бъдеще. Ако е по-малко, тогава се избира лош план и е по-лесно просто да продадете имота на пазарната цена.

Инвестиционна стойност - тази, за която можете да закупите обект с цел печалба.

Кадастрална стойност на имота - това е сумата, установена в резултат на държавната кадастрална оценка. Той се определя чрез методи за масово оценяване и ако това не е възможно, индивидуално за всеки имот. Оценителят определя кадастралната стойност, включително за данъчното облагане.

По-рядко използват други видове стойност в оценката, например замяна.Цената на замяната на имот е сумата, която трябва да се изразходва за изграждането на същото съоръжение при сегашните условия. При изчисляването му се вземат предвид заплатите на работниците, разходите за строителни материали, заплащането за материали за проекти и други преки, косвени разходи.

Най-често, когато оценяват, изчисляват пазарната стойност на обектите.

Методи за оценка: как може да се преброи стойността

Според FSO 1 оценителите могат да използват три метода на изчисление - сравнителен, печеливш и скъп.

Сравнителен метод

Основната теза на метода е, че купувачът не плаща цена за имота повече от тази, при която можете да закупите абсолютно един и същ обект. Когато прилага този метод, оценителят трябва:

🔺 Изберете единица за сравнение и сравнете обекта на оценка с подобни.

Коригирайте стойността на мерните единици в зависимост от характеристиките на обекта за сравнение и аналози.

🔺 Съгласете се за резултатите от корекцията.

В зависимост от целите на анализа, може да се използва различен период от време, през който са продадени обекти. Във всеки случай оценителят избира почти едно и също свойство. Например, ако той трябва да оцени тристаен апартамент в центъра без балкон, три рубли в центъра. Тогава той прави сравнителен анализ на избраните и оценени недвижими имоти, коригира цените и намира среден показател.

Този метод изисква проучване на голямо количество информация и изчисления, но ви позволява да определите цената възможно най-точно. Например, при изчисляване на пазарната стойност на обект в центъра на града, оценителят изследва множество аналози в центъра.

Метод на доходите

Същността на метода на доходите е следната. Стойността на недвижимите имоти в момента на оценката се определя като източник на бъдещи доходи. Тоест оценителят определя потенциалната печалба на обекта от момента на оценка до края на експлоатацията.

При прилагането на метода се вземат предвид специфичните за имота на региона рискове. Например, това може да е щета поради земетресения в Далечния Изток.

Методът на доходите се използва при оценка на пазарната стойност, както и в инвестиционните дейности. Тя съответства на ключовата идея за инвестиция: няма смисъл да плащате за недвижими имоти повече, отколкото може да носи печалба.

Метод на разходите

Основната идея е проста: имотът не може да струва повече от сумата, която сега ще трябва да бъде изразходвана за изграждането му.

Този метод се използва, когато трябва да оценявате обекти на недвижими имоти на работа от земята, в която се намират. При скъпия метод оценителят взема предвид, наред с други параметри, стойността на разпределението.

При прилагането на скъпия метод експертът действа по следния начин:

🔸 Оценява пазарната стойност на земята.

🔸 Определя разходите за подмяна на сградата, включително размера на предприемаческата печалба.

🔸 Оценява идентифицираните видове износване.

🔸 Изчислява общата цена на обекта. За да направите това, коригира разходите за заместване на амортизацията и добавя стойността на земята.

Най-точната цифра се получава, когато оценителят използва три метода наведнъж и отчита резултатите от всички получени изчисления. Ако специалистът има необичайна цел, той може да използва други методи за оценка, например ипотечен и инвестиционен анализ.

Какво влияе върху стойността на недвижимите имоти

Най-очевидният и основен фактор, който влияе върху цената, е цената на недвижимите имоти. Под себестойността на недвижимите имоти обикновено се разбира цената на строителните материали и строителните разходи - заплати за работници, разходи за проектна документация, транспорт на материали и други. Например, частна тухлена къща с височина 3 етажа ще струва повече от вила с по-малка площ с височина 2 етажа от блокове от пяна.

Освен това, цената се влияе от много други параметри, които не са зависими от разходите за строителство:

💎 ситуацията на пазара, например, ако през последните 2-3 месеца апартаменти във вашия град са поевтиняли с 20-30%, най-вероятно няма да можете да продадете вашите на предишната пълна цена: също ще трябва да направите отстъпка;

💎 сезонност - някои обекти зависят от сезона на продажба: например, къщите през лятото имат максимална стойност, а през зимата тя намалява с 15–25% в зависимост от региона;

💎 местоположение - жилището в центъра винаги се оценява повече от подобно в покрайнините, защото центърът на града има по-развита инфраструктура;

💎 инфраструктура на областта или населеното място - жилището в малките села с 1-2 магазина е много по-евтино от къщите в града, в близост до които има детски градини, училища, магазини, клиники и други важни съоръжения;

💎 степен на износване - колкото по-стара е къщата, толкова повече пари ще трябва да бъдат инвестирани в ремонти, така че старите предмети се оценяват по-малко;

Стен материалът на стените - от него зависи дали ще бъде топло в стаята, така че тухлен или дървен корпус се оценява по-високо от къща, направена от шлакоблок, пеноблок - последните позволяват повече студ;

💎 екологична ситуация - недвижимите имоти в близост до езера, гори, паркове се оценяват повече от жилища в близост до големи заводи, преработвателни предприятия;

💎 наличието на балкон - той създава допълнително свободно пространство, следователно увеличава стойността на недвижимите имоти;

💎 характеристики на двора, например, когато става дума за жилищни сгради, тогава апартаментите със затворен двор с видеонаблюдение ще струват повече от подобни жилища с открит двор;

💎 много други опции.

Оценителят взема предвид всички тези параметри и задължително ги отразява в окончателния документ - доклада за оценка.

Как е оценката на недвижимите имоти

Оценката на недвижимите имоти се извършва през различен период: от 1-2 дни до 2-3 седмици. Всичко зависи от обема на изходните данни, региона, броя на поръчките от оценителя. Като цяло процедурата включва 6 етапа.

Етап 1. Поставяне на задачата за оценка

Задачата за оценка включва следните параметри:

🔍 цел на оценката;

🔍 вид на стойността, която се определя;

🔍 установяване на права на собственост на тази стойност;

🔍 дата на оценката.

На този етап се обръщате към програмиста и обяснявате защо имате нужда от оценка. По правило се поръчва оценка преди кандидатстване за ипотека. В този случай първо се свържете с програмиста за списък на документите. Дайте ги на оценител, който изчислява пазарната и ликвидационна стойност.

Ако е необходима оценка за застрахователната компания, се вземат предвид и пазарната и препродажната стойност.

Още на този етап специалистът първо се запознава с обекта: пита за неговото местоположение, площ, наличието на необходимите документи. Също така назначава и се съгласява с вас датата на проверка на недвижими имоти и други работи.

На първия етап клиентът трябва да предостави на оценителя всички налични документи за недвижими имоти:

🖋 етажен план, технически план;

🖋 техническа документация;

🖋 кадастрален паспорт;

🖋 извлечение от USRN, указващо собственика, наличието на тежести, забрани, арести;

🖋 технически паспорт, ако има такъв.

Ако имате нужда от оценка на строежа, ще ви трябват други документи. Проверете пълния списък на необходимите ценни книжа с оценителя: списъкът може да варира в зависимост от ситуацията.

Етап 2. Подписване на договора

След задаване на задачата, идентифициране на правилната стойност и получаване на документи, оценителят ще ви предложи да подпишете споразумение. В него ще бъдат посочени времето на работа, вашите права и задължения, процедурата за заплащане на услуги. Най-често експертите взимат пълна предплащане. Цената на услугите зависи от региона, средно 2000-5 000 ₽.

Етап 3. Събиране на информация

Специалистът събира информация, с помощта на която ще продължи да обосновава своите изводи за стойността на недвижимите имоти. Той пристига в обекта, инспектира го и го фотографира, проверява съответствието с реалното състояние на нещата и плана на ОТИ, поправя дефектите. Също така ви задава допълнителни въпроси, например използвате ли обекта по предназначение.

Етап 4. Изчисляване на разходите

В този момент взема решениекак да се оцени стойността на недвижимите имоти: избира метода на изчисление. Най-често използва сравнителния метод, в допълнение към него, оценява разходите с 1–2 други, за да получи точни резултати. Всички формули, използвани за изчислението, и резултатите от него задължително се показват в крайния отчет.

Етап 5. Разглеждане на условията

Оценката на недвижимите имоти обикновено се извършва според три основни подхода: скъп, сравнителен и печеливш. Например, ако оценителят работи с парче копейки в центъра, а в покрайнините на пазара са представени само две копейки, той използва повишаващ фактор, тъй като недвижимите имоти в центъра се оценяват по-високо. И ако апартаментите на пазара бяха продадени с добър ремонт и трябва да оцените жилищата само с предварителен завършек, тогава коефициентът ще бъде по-нисък.

Всички формули, използвани за изчисляване на разходите, също се записват в отчета.

Стъпка 6. Генериране на отчети

На последния етап специалистът изготвя доклад за оценка, който се предава на клиента. Според закона докладът трябва да бъде зашит и номериран. В документа трябва да има следната информация:

▪ основни факти и изводи;

▪ задача за оценка, която отговаря на законите и федералните стандарти;

▪ информация за клиента и оценителя;

▪ предположения и ограничителни условия, които оценителят е използвал;

▪ стандарти за оценка;

▪ анализ на пазара и други външни фактори, които влияят на разходите;

▪ Описание на процеса на оценка;

▪ координация на резултатите;

▪ Приложение към отчета с копия на документи, използвани от оценителя.

Документът трябва да бъде номериран страница по страница, зашит, подписан от оценителя, запечатан с неговия личен печат. Ако оценката е извършена от няколко специалисти, те всички и ръководителят на фирмата за оценка трябва да подпишат и подпечатват.

Необходима е оценка на недвижими имоти с ипотека на първо място, до банката - за да разбере колко пари да даде на кредитополучателя. Също така, оценка на разходите ви позволява да разберете колко пари ще получи банката, ако кредитополучателят престане да изпълнява задълженията си, тоест да плаща по ипотеката. Освен това банката взема предвид два разходи: пазар и ликвидация и взема предвид по-малките: обикновено това е ликвидация. Размерът на ипотеката обикновено е равен на ликвидационната стойност на жилището или по-малко от него, тъй като кредитополучателят внася определена част от средствата сам.

🔔 По време на реорганизацията на предприятието. Оценката на недвижими имоти в този случай се използва, за да се разбере колко активи има фирмата. Можете да оцените всички налични обекти, собственост на компанията и да видите общата сума на активите.

🔔 При продажба на недвижими имоти.Оценката на стойността е необходима както от продавача, така и от купувача. До продавача - да разбере на каква цена можете да продадете жилищен имот. Към купувача - да се увери, че той не е измамен и не е завишен изкуствено.

🔔 За обмяна на жилища. Когато две страни по сделката отиват за размяна, двамата искат „да не губят пари“. Това ще помогне за оценката на жилищните недвижими имоти: страните по сделката ще могат да оценят адекватно стойността на двата обекта и никой от тях няма да остане в червено.

🔔 За обезпечение.Жилищните недвижими имоти могат да бъдат използвани като обезпечение. В този случай банката също изисква оценка на разходите. Това е необходимо, за да може банката да знае сумата, която може да се помогне, ако кредитополучателят не изплати заема. Както в случая с ипотека, се взема предвид по-ниска цена, тоест ликвидационна стойност.

Например, искате да знаете пазарната стойност на голямо студио с площ 63 м². За да направите това, трябва да видите колко струват подобни обекти. Тъй като нямате достъп до USRN, който съхранява информация за транзакциите, трябва да проучите наличните оферти на пазара. Посетете всеки уебсайт за недвижими имоти. За да улесните работата си, потърсете подобни съоръжения във вашия район.

Намерете 5-6 апартамента, които са най-подобни на вашите по следните характеристики:

🔹 местоположение, областна инфраструктура;

🔹 тип, конструкция на къщата;

🔹 завършващ клас;

🔹 брой стаи;

🔹 състояние - при основен ремонт, със свеж завършек;

🔹 под, наличието на балкони, лоджии;

🔹 площ на кухнята.

Изберете аналози и коригирайте цената на всеки с 3-5% - възможната отстъпка по време на наддаването. Изчислете цената на 1 m² във всеки подобен апартамент. За да изчислите пазарната стойност, определете средната аритметична цена от 1 м² за подобни апартаменти и умножете по площта на вашия апартамент.

Добавете цената на всички намерени обекти и разделете на броя на обектите - по този начин ще намерите средната пазарна цена. Например в нашия случай тя ще бъде 3 160 000 ₽.

Ако представите къща за продажба на средна пазарна цена и не получите никакви отзиви, опитайте да намалите цената малко - тя може да е висока.

Можете сами да оцените недвижимите имоти, но резултатите може да са далеч от реалността и вашето мнение няма да бъде прието от банката или държавната агенция. Специалист се нуждае от оценка на недвижими имоти за много видове сделки, за регистрация на ипотека, заем със залог. Това струва пари, но е по-точно.

Процесът на определяне на стойността на недвижимите имоти се извършва по определени принципи, като се използват установени методи. Оценката на недвижимите имоти включва няколко етапа.

Етап 1. Постановка на проблема - каква е целта за определяне стойността на даден обект На този етап е необходимо да се изясни целта на процедурата. Например за продажба на апартамент или за получаване на ипотека.

Изисква се да се установи какъв вид разходи остава да се установи. Това ще зависи от целта на оценката. Така че за продажбата на имот трябва да определите пазарната стойност, за регистрация на застрахователната полица - застраховка. Стойността на обезпечението обикновено се изчислява при регистриране на ипотека върху имота за предоставяне на заем.

Не забравяйте да определите датата на работа. Всички възможни условия и обстоятелства, които могат да повлияят на крайната цена, се записват.

2 етап. Формиране на план и договор. Оценителят, след предварително запознаване с обекта, изготвя процедурата за оценка на работата, която започва с визуална проверка на имота, запознаване с предоставената информация. Ако обектът е достатъчно голям, тогава се определя необходимостта от привличане на допълнителни експертни оценители.

В края на този етап се изисква да се състави и подпише договор, в който са посочени страните, които го сключват.

Също д описва предмета на договора, срока на работа, цената на услугите.

3 етап. Събиране на информация и обосновка на заключенията. Този етап е най-отговорен. Крайният резултат също зависи от това каква информация ще бъде събрана.

Изучава се по-подробно недвижими имоти, които са изрисувани в детайли. Посочени са възможни дефекти, описана е прилежащата територия към обекта. Анализират се съществуващите правни документи, проверява се автентичността им. Обектът се разглежда от гледна точка на неговото икономическо и социално местоположение.

Накрая цялата събрана и предоставена информация се анализира от специалист.

4-ти етап. Избран е най-приемливият и ефективен начин за използване на тази територия като оборудвано място и по презумпция празен. Определя се най-високата цена за ползване на парцела, в който се намира имотът.

5 етап. Процедурата за изчисляване на стойността на обекта. Извършва се въз основа на три основни метода за изчисление:

1. подходът за доходи се основава на определяне на възможното получаване на икономически ползи от използването на този обект.
2. Сравнителният метод се основава на сравнение на подобни свойства. Този метод може да не е приложим за уникални обекти, тъй като недвижимите имоти трябва да бъдат сравними.
3. Разходният подход се основава на включването на онези разходи, които са направени по-рано и които следва да бъдат допълнително платени за възстановяване на съоръжението, като се вземе предвид неговата амортизация.

6-ти етап. Координиране на резултатите, като се вземат предвид всички условия. На този етап се установяват възможни неточности и грешки. Оформя се крайната обща цена.

7-ми етап. Изготвяне на доклад за оценка, който се предава на клиента.

В него трябва да бъде посочена следната информация:

• дата на отчета;
• информация за оценителя;
• база за работа по оценяване;
• описание на имота
• списък на използваните методи и методи за оценка;
• допуски и ограничения при определяне на стойността;
• списък на документацията;
• общата цена на обекта.

Критерии за цена на собствеността

Крайната цена на недвижимите имоти се влияе от огромен брой критерии и фактори:

За недвижимите имоти годината, в която е построена, оказва значително влияние върху разходите, както и върху материала, от който е построена.

Как се оценява на практика: процедура

Обикновено, когато дадена собственост се оценява, двете страни по сделката имат различен поглед върху крайния резултат. Банката се интересува от подценяване на стойността на недвижимите имоти. Ако тя е по-ниска, тогава реализацията на обекта като обезпечение може да бъде по-бърза.

За кредитополучателя високата цена гарантира голяма сума на заема. Тази ситуация трябва да се вземе предвид, когато банкова организация предоставя своя оценител.

Освен това, когато извършва оценка от независим специалист, банката може да откаже да приеме такъв доклад.

Оценката на недвижими имоти е процедурата, която е необходима за установяване стойността на даден обект в определен момент. Специалистите по оценяване извършват работа по определяне на стойността. Процедурата за оценка се състои от няколко етапа, всеки от които е важен за установяване на точна обща цена.

14.03.2008 08:36 [Оценяваща компания "EVALUATION Corporation"]

Тази статия е посветена на оценката на недвижимите имоти и е адресирана, на първо място, към хората, които се интересуват от въпроси на ценообразуването на пазара на недвижими имоти, както и методологичните и правни основи на оценката на недвижимите имоти.

Недвижими имоти, или собствеността, - това са парцели, подземни участъци, изолирани водни тела и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, чието движение без непропорционална вреда на тяхното предназначение е невъзможно. Тази концепция включва и правата, интересите и предимствата, произтичащи от собствеността върху недвижими имоти.

Недвижимите имоти у нас са в свободно гражданско обращение и са обект на различни сделки, което често води до необходимост от оценка на неговата стойност. По дефиниция оценката е съвкупност от действия, насочени към определяне на стойността на обекта за оценка. Какво може да действа като обект на оценка, когато става въпрос за оценка на недвижими имоти? Разбира се, на първо място това са неща, тоест различни обекти на недвижими имоти. Но това могат да бъдат индивидуални права във връзка със собствеността, например, правото на лизинг и задълженията (дългове), както и работа или услуги.

Най-често в практиката на оценяване на недвижими имоти следните видове недвижими имоти се появяват като обекти за оценка:

* земя;
* сгради (жилищни и нежилищни);
* помещения (жилищни и нежилищни);
* незавършено строителство;
* съоръжения;
* подпочвени участъци;
* гори, многогодишни насаждения;
* изолирани водни тела.

Когато оценявате някоя собственост, е необходимо да се установи какво право на тази собственост се оценява в този случай. Например една и съща сграда може да се използва за оценка както на собствеността, така и на правата за наем. Очевидно ценностите на тези два вида закон са коренно различни.

Има ситуации, когато има законни права на трети лица върху имота, които не са собственици на имота. В този случай се казва, че обектът има тежест. Например, ако дадена сграда е отдадена под наем за дълго време, тогава освен правото на собственост, което принадлежи на собственика на сградата, има и правото на наемателя, предвидено в договора за наем и приложимото законодателство. Друг пример за обременяване е поземлен имот, собственикът на който поради особеностите на местоположението на парцела е длъжен да предостави правото на преминаване (преминаване) през неговия парцел. При оценка на недвижими имоти е необходимо да се вземе предвид наличието на каквито и да било тежести, тъй като те като правило намаляват стойността на обекта.

Но обектите на оценка могат да бъдат не само неща, но и права, задължения, дългове, работи, услуги. Правото на отдаване под наем на недвижими имоти, вече споменато по-горе, не е нищо друго освен вид задължение по отношение на този имот и може да действа като обект на оценка. Освен това такъв предмет (право на лизинг) може да бъде продаден, заложен или внесен като вноска в уставния капитал на юридическо лице.

Основната задача, която се решава в процеса на оценка на недвижими имоти, е определянето на стойността на обекта. Но каква точно стойност трябва да се определи във всеки случай? Оценителят трябва да отговори на този въпрос, преди да пристъпи към оценяването. Има много различни видове стойност, от които най-често срещаната е пазарната стойност.

Пазарната стойност е най-вероятната цена, при която субектът на оценяване може да бъде отчужден на открития пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и всички спешни обстоятелства не се отразяват в стойността на цената на сделката. Пазарната стойност има изключително широк обхват и се определя в случаите на покупка, продажба или залог на недвижим имот, вписването му в уставния капитал или счетоводство, в случаите на наследяване или дарение на обекта, при определяне на данъчната основа и в много други ситуации. Стандартът за пазарна стойност е толкова често използван, че дори на законодателно ниво съществува разпоредба, според която, ако думата „стойност“ се използва в официалните документи (текстове на закони, правителствени постановления и т.н.) без никакво обяснение, трябва да се има предвид пазарна стойност. Фразите „реална стойност“, „справедлива стойност“, „действителна стойност“, които се появяват в документите, също трябва да се разбират като „пазарна стойност“.

Всяка оценка започва със сключване на споразумение за оценка и завършва с подготовката и представянето на писмен доклад за оценка на клиента. Нека разгледаме по-подробно процеса на оценка на недвижими имоти чрез примера на сградна оценка. Оценката на сградата включва следните стъпки:

* Сключване на споразумение за оценка с клиента.
* Установяване на количествени и качествени характеристики на сградата.
* Анализ на пазара на недвижими имоти в района на прогнозната сграда.
* Изборът на метода / методите за оценка в рамките на всеки подход за оценка и прилагането на необходимите изчисления за оценка.
* Обобщаване на резултатите, получени в рамките на всеки от подходите за оценка, и определяне на общата стойност на сградата.
* Подготовка и прехвърляне на клиента на доклада за оценка.

Когато провежда оценката, оценителят използва информация от следните документи:

* Удостоверение за държавна регистрация на права върху оценената сграда.
* Извадка от паспорта на ОТИ на сградата, обяснение и план на етажа.
* Договор за наем или удостоверение за държавна регистрация на правото върху земята, върху която се намира оценената сграда.
* Удостоверение на притежателя на авторските права за липсата или наличието на тежести.
* Информация за балансовата стойност на сградата (за собственици - юридически лица).

Информацията от тези документи, както и резултатите от проверката на сградата, извършена от оценителя, са информационната база за обективна оценка.

Като цяло се използват три основни подхода за оценка на стойността на сградите: скъпа, рентабилна и сравнителна.

Подходът за разходите е набор от методи за оценка на разходите, основани на определяне на разходите, необходими за възстановяване или подмяна на сграда, като се вземе предвид нейната амортизация. Подходът за разходите се основава на принципа на заместване, според който се приема, че разумният купувач няма да плати повече от разходите за изграждане на сграда, подобна на стойността на прогнозната.

Подходът за доходи е набор от методи за оценка на разходите, основани на определяне на очакваните приходи от експлоатацията на сградата. Определянето на стойността на сградата от гледна точка на подхода за доходите се основава на предположението, че потенциалният купувач (инвеститор) няма да плати повече от текущата стойност на бъдещия доход, получен от експлоатацията на тази сграда (приема се, че това не е важно за този купувач собствеността като такова и правото да получават бъдещи доходи от собствеността върху това собственосттаю). По същия начин собственикът няма да продаде своите собствеността на цена под настоящата стойност на прогнозираните бъдещи приходи. Смята се, че в резултат на взаимодействието страните ще постигнат съгласие относно пазарната цена на сградата, равна на текущата стойност на бъдещия доход.

Най-очевидното и напълно отчитащо съотношението на предлагане и предлагане на пазара е сравнителният подход - набор от методи за оценка на разходите, базирани на сравняване на оценената сграда с подобни сгради, за които има информация за цените на транзакциите. Прилагането на сравнителния подход се основава на предположението, че информиран, разумен купувач няма да плати повече от покупната цена (оферта) на същия пазар на друг обект, който има подобна полезност. При практическото приложение на сравнителния подход се разглеждат подобни сгради, които трябва да бъдат оценени, които са продадени или поне предлагани за продажба. Тогава се правят корекции за разликите, които съществуват между оценените и сравними обекти, защото много е трудно да се намерят два абсолютно сходни обекта. Коригираната цена ви позволява да определите най-вероятната цена на прогнозната сграда, ако тя е била предложена за продажба на открития пазар.

Както можете да видите, оценката на недвижимите имоти е доста сложен процес, чието прилагане изисква специални знания. Само оценители, които отговарят на изискванията на Закона за оценъчните дейности в Руската федерация, имат право да извършват оценка и да издават доклади за оценка. Не толкова отдавна този закон беше изменен и съгласно действащата процедура оценителите са лица, които са членове на една от саморегулиращите се организации на оценители и които застраховат своята отговорност в съответствие с изискванията на действащото законодателство. В същото време саморегулиращата се организация на оценителите се признава като нестопанска организация, създадена с цел регулиране и контрол на оценъчните дейности, включена в единен държавен регистър на саморегулиращите се организации на оценителите и обединяваща се при условията на членство на оценителите. За да стане член на саморегулираща се организация, всеки оценител трябва да отговаря на следните изисквания:

* имат висше образование;
* имат специално образование по програмата в областта на оценъчните дейности, одобрени от държавните органи;
* редовно (най-малко веднъж на три години) обучение по специални програми за обучение;
* да няма непроменена или непогасена присъда за престъпления в икономическата сфера, както и за престъпления със средна тежест, тежки и особено тежки престъпления.

Резултатът от работата на оценителя е докладът за оценка, който съдържа резултата от оценката, а също така описва целия процес на оценка. Докладът за оценка трябва да включва:

* дата на оценката;
* използвани стандарти за оценка;
* цели и цели на оценката;
* дата на подготовка и сериен номер на доклада;
* основа за оценката (такава основа, като правило, е договор за оценка);
* местоположение на оценителя и информация за издадения му лиценз;
* точно описание на обекта на оценка и по отношение на обекти, принадлежащи на юридическо лице - данни за юридическото лице и балансовата стойност на тези обекти;
* стандартите, използвани за определяне на подходящия тип стойност на оценения обект, обосновката за тяхното използване при оценяването на този обект, списък на използваните данни, като се посочват източниците на получаването им, както и предположенията, приети по време на оценката;
* последователността на определяне на стойността на обекта и общата му стойност, както и ограниченията и границите на приложение на резултата;
* дата на определяне стойността на обекта;
* списък на документите, използвани от оценителя и установяващи количествени и качествени характеристики на оценявания обект.

Докладът за оценка трябва да бъде номериран страница по страница, зашит, подписан от оценителя, извършил оценяването, и също запечатан с личния печат на оценителя или печат на юридическото лице, с което оценителят сключи трудов договор. Потребителите на услуги по оценяване трябва да помнят, че само такъв документ, изготвен в съответствие с всички законови изисквания и съществуващите стандарти за оценка, ще бъде настоящият доклад за оценка, който ще бъде приет във всички официални случаи.

Ако трябва да получите подробни професионални съвети относно оценката на недвижими имоти, можете да се свържете с оценителната компания "EVALUATION Corporation" на телефон: + 7-495-7268674

10 минути за четене

Недвижимите имоти, които имат голяма материална стойност, често действат като обект на съдебни спорове. Предмет на спора могат да бъдат не само правата върху недвижими имоти, но и неговата стойност. Независимо от естеството на производството, цената на спорния обект винаги ще бъде от централно значение, тъй като определя размера на претенциите и обезщетенията, претендирани от ищеца. Обективно да го определи може да бъде само оценката на недвижимите имоти за съда.

Обща информация за оценка и изпит

Оценката на недвижимите имоти се разбира като комплекс от мерки, чиято цел е да се определи текущата пазарна стойност на отделен обект за конкретна дата.

За разлика от процедурата за кадастрална оценка, такива мерки включват отчитане на всички индивидуални характеристики, които един обект има:

• местоположение;
• възраст;
• състояние;
• брой етажи;
• строителни материали;
• инфраструктура;
• архитектурна стойност.

В този случай се вземат предвид пазарните цени, определени за идентични обекти.

Целта на оценката е ясна - получаване на най-обективната и вероятна стойност, за която апартамент, къща или земя могат да бъдат продадени на пазара, при условие че страните по сделката действат разумно.

Успоредно с оценката се извършва експертна проверка на недвижими имоти - цялостна проверка на обекта за съответствието му с декларираните характеристики и законова чистота.

И двете от тези процедури са взаимно свързани, тъй като резултатите от изследването могат да повлияят на резултатите от оценката.

Тъй като всяка ценна вещ може да бъде предмет на съдебни спорове, недвижимите имоти не са изключение. Споровете около съоръжения, свързани със земята, представляват по-голямата част от всички съдебни дела.

Поради факта, че всяко вземане по отношение на недвижими имоти е от имотен характер, исковете трябва да бъдат оценени в стойностно изражение, определяйки цената на иска.

Обикновено е противоречиво: ищецът в собствените си интереси значително надценява цената на недвижимите имоти, докато ответникът, напротив, е склонен да го подценява. Само независима оценка на апартамент за съд ще им позволи да разсъдят и да установят обективна цена.


Всяко събитие може да поръча събитие. Предвид наличието на непреодолим спор, те рядко успяват да се договорят кой ще проведе проверката. В резултат на това съдът често получава няколко доклада наведнъж за оценка на пазарната стойност на даден обект с различни резултати.

Разликата от 10-15% се счита за приемлива: ако страните нямат нищо против, можете да използвате средния резултат от двете оценки.

Но какво ще стане, ако има значителна разлика? Тъй като съдията е длъжен да установи обективността на всеки доклад, той има право да привлече независим експерт. Ако и двете оценки изглеждат предубедени към съда, ръководени от чл. 79 GIC, той ще назначи изпит.

Заявление за независима експертиза на оценката на недвижими имоти може да бъде подадено от една от страните, например, ако тя не е извършила собствена оценка и резултатите, представени от другата страна, не са я удовлетворили.

В случай на независим преглед страните имат право да поискат от съда да го повери на конкретен експерт или институция. Ако страните нямат единодушно мнение по този въпрос, съдът избира оценител самостоятелно.

Въз основа на резултатите от независима проверка за съда оценителят съставя писмено становище (член 86 от Гражданския процесуален кодекс). Резултатите от него обикновено се приемат от съда като доказателство, но съдът има пълно право да не е съгласен дори с резултатите от оценката на възложените му недвижими имоти. В този случай се извършва преоценка с участието на друг експерт.

Що се отнася до самата процедура за оценка, тя се провежда според общите правила, които ще обсъдим по-късно. Съдебният характер на такава оценка се проявява само във факта, че представеният доклад ще се счита за доказателство, а проверката ще бъде назначена по процедурен начин.

Спорове, изискващи оценка

Съдебна оценка на недвижими имоти може да се изисква в напълно различни ситуации, дори когато спорът не засяга собствеността върху недвижими имоти. Типичните ситуации, при които оценка на пазарната стойност на даден обект изглежда неизбежна, включват следните спорове:

1. Разделяне на собствеността по време на развод. Семейното право изисква равностойно разделение на придобитото съпружеско имущество, освен ако не е предвидено друго със споразумение между съпрузите. Ако не успеят да се споразумеят, разделението се извършва от съда. Ако една от страните претендира за целия имот, а втората - за обезщетение, размерът на обезщетението се изчислява от пазарната стойност, която може да се установи по резултатите от оценката.
2. Раздел на наследственото имущество. Ако самите наследници не могат да споделят наследството, трябва да се обърнете към съда. Имуществото на всеки от наследниците трябва да съответства на неговия дял в наследството. Но по отношение на някои обекти, в частност недвижими имоти, може да се приложи правило, според което един от наследниците получава превантивно право да го получи. В този случай той е длъжен да изплати обезщетение на други наследници. За да се определи неговият размер ще изисква и съдебна оценка на стойността на обекта.
3. , В случай на възбрана на апартамент като част от изпълнителното производство, съдебните изпълнители са длъжни не само да опишат апартамента, но и да го представят за продажба на цената, определена от резултатите от оценката. Длъжникът се интересува имотът да бъде оценен възможно най-скъпо. Ако резултатите от оценката, поръчани от служителите на FSSP, не го устройват, той има право да го оспори в съда, като поиска назначаването на независим изпит.



Оспорване на кадастралната стойност

Един от най-често срещаните случаи на назначаване на независима експертиза в рамките на съдебни спорове е оспорването на кадастралната стойност. Това се дължи на несъвършенството на механизма за определяне на кадастралната стойност, в рамките на който се прилага методът за масово оценяване, който не позволява да се вземат предвид индивидуалните характеристики на обекта.

Тъй като кадастралната стойност определя размера на данъка върху собствеността, сумата в декларацията често е значително завишена. Това нарушава интересите на гражданите, следователно чл. 24.18 Федерален закон № 135 и чл 22 от Федералния закон № 237 от 07.03.2016 г. ви позволяват да оспорите резултатите от кадастралната оценка в специална комисия или незабавно в съда.

Спорове от този вид подлежат на арбитраж. Иск в арбитражния съд за преизчисляване на кадастралната стойност на сграда може да бъде подаден през целия период на валидност на кадастралната оценка, докато тя не бъде включена в информацията за следващата преоценка.

Законът определя две основания за преразглеждане на кадастралната стойност:

• и използването на невярна информация по време на оценката;
• конкретен обект.

Най-често основата на предизвикателството е определянето на пазарната стойност. Собственикът по правило поръчва пазарна оценка от независим експерт и подава искова молба до съда с доклад за резултатите от нея.

Примерен иск за оспорване на кадастралната стойност на сграда може да бъде намерен по-долу.

Ако въз основа на резултатите от независима оценка пазарната стойност е значително по-ниска от кадастралната стойност в USRN, това ще породи съмнения при съдията и той ще назначи нова независима проверка на оценката на обекта.

Възможно е резултатите от него да се различават от резултатите от оценката, поръчана от собственика с 20-50%. Като се има предвид това, важно е да се прибегне до услугите на уважавани, надеждни оценители.

заключение

Обобщавайки горното, обръщаме внимание на факта, че:

• оценка за съда може да се извърши както по заповед на страните в процеса, така и по решение на съдията;
• спорове, в рамките на които възниква необходимост от преценка, могат да се отнасят както до разделението на брачното имущество и въпросите за наследството, така и до данъчните съдебни спорове;
• само оценител може да извършва действия по оценяване, независимо кой поръчва работата му и какво е предмет на спор;