Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээний үндсэн нөхцөлүүд

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээ нь хэлцлийн үндсэн баримт бичиг юм. Зөв боловсруулсан баримт бичигт түрээсийн гэрээний бүх чухал нөхцөл, түүнчлэн хэлцлийн хоёр талын эрх / үүрэг, үүргийг тусгасан байх ёстой. Баримт бичгийг боловсруулж, гарын үсэг зурахдаа нэг болон нөгөө талд үүсч болзошгүй хүндрэлээс зайлсхийхийн тулд бүх нюанс, онцлогийг харгалзан үзэх шаардлагатай. Энэ нь орон сууцны бус байрыг түрээслэх гэрээний чухал нөхцлүүдийн талаар бид энэ материалд ярих болно.

Түрээсийн гол цэгүүд

ОХУ-ын хууль тогтоомж нь баримт бичигт тодорхой тусгах ёстой чухал нөхцөлүүдийг тусгасан бөгөөд үүнгүйгээр түрээсийн гэрээг байгуулаагүй гэж хүлээн зөвшөөрдөг.

Гэрээний гол нөхцөлүүд нь:

1. Гүйлгээнд оролцогчдын дэлгэрэнгүй мэдээлэл. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийг нэг буюу хоёр тал биечлэн биш, харин тэдний хууль ёсны төлөөлөгчөөр байгуулахдаа уг хэлцэл хийхдээ тодорхой хүмүүс ямар үндэслэлээр ажиллаж байгааг баримт бичигт тусгасан байх ёстой.
2. Гэрээний сэдэв. Баримт бичиг нь төлбөртэй ашиглахаар шилжүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээсийн объект болгон үнэн зөв тодорхойлох, тогтоох боломжийг олгодог тодорхой мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Баримт бичигт ийм мэдээлэл байхгүй байгаа нь гэрээг зөрчилдүүлж, хэлцлийг өөрөө хийгдээгүй гэж хүлээн зөвшөөрдөг.
3. Түрээсийн үнэ (төлбөрийн хэмжээ). Түрээсийн гэрээний заавал биелүүлэх заалт нь ашигласан байрны төлбөрийн хэмжээг тогтоодог. Энэхүү зайлшгүй нөхцөлийн хэрэгцээг арбитрын болон шүүхийн практикт нотолж байна. Түрээсийн төлбөр, түүнийг төлөх давтамж, аргыг хэлцэлд оролцогч талууд бичгээр тохиролцоогүй бол (баримт бичигт заагаагүй) хэлцлийг хийгдээгүй гэж хүлээн зөвшөөрнө.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн лизингийн хууль эрх зүйн талыг мэддэггүй олон хүмүүс эндүүрдэг. гэрээний хугацаабаримт бичигт байхгүй тохиолдолд хэлцлийг хийгдээгүй гэж хүлээн зөвшөөрдөг түүний чухал нөхцөл. Үнэндээ тийм биш! Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээний хүчинтэй байх хугацаа нь нэмэлт нөхцөл бөгөөд үүнийг хэлцэлд оролцогчид бие даан тодорхойлохыг зөвшөөрдөг. Үүний зэрэгцээ, хэрэв түрээсийн гэрээний хугацаа дуусах хугацааг баримт бичигт тодорхой заагаагүй бол хэлцлийг тодорхой бус хугацаагаар хийсэн гэж үзнэ (Иргэний хуулийн 610 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг).

Түрээсийн зүйл

Ихэвчлэн, гэрээний сэдэвбаримт бичигт хэлцлийн талууд дараах байдлаар тодорхойлно:

• тухайн байрны байршлын хаяг, яг солбицлыг (зип код, хот, дүүрэг, гудамж, байшингийн дугаар, давхар, оффис/өрөөний тоо) харуулсан;
• түрээсийн зүйлийн нэр (орон сууцны бус объект эсвэл түүний хэсэг);
• объектын бараа материал / кадастрын дугаар;
• байрны зориулалт (үйлдвэрлэл, агуулах, дэлгүүр, оффис гэх мэт);
• арилжааны орон зайн талбай.

Нэмж дурдахад Холбооны хуулийн 122 дугаар зүйлийн 26-р зүйлийн 3 дахь хэсэгт гүйлгээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх зорилгоор объектын дотор барилга, байгууламж, бие даасан байр эсвэл тэдгээрийн хэсгийг түрээслэхдээ түрээсийн гэрээг тухайн объектын кадастрын паспортоор нэмж оруулсан болно. Энэ нь шилжүүлсэн объектын хэмжээ / талбайг заана.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн сэдэв байж болно:

• барилга / байгууламжид байрлах өрөө;
• барилга / байгууламжид байрлах байрны зарим хэсэг.

Иргэний хуульд барилга байгууламжийг ялгадаггүй. Бодит байдал дээр аливаа объектын ангиллыг холбогдох эрх бүхий байгууллага (BTI) тодорхойлдог. Дараа нь тогтоосон ангиллыг USRR-д тогтоох ёстой.

тэмдэглэлБарилга / байгууламжийн бие даасан бүтцийн элементүүдийг (дээвэр, фасад гэх мэт) ашигласан баримт бичиг нь түрээсийн гэрээ биш юм.

Асуудлыг илүү сайн ойлгохын тулд бид толилуулж байна үндсэн тодорхойлолтууд:

барилгахөрөнгийн бүтээн байгуулалттай холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн тусдаа архитектур/барилгын объектыг хүлээн зөвшөөрнө. Объект нь түүний байрлаж буй газартай хүчтэй холбоотой бөгөөд тэнд байгаа хүмүүсийг (амьдрах, ажиллах) тасралтгүй / удаан хугацаагаар байлгах зориулалттай. Барилга байгууламжийн функциональ зорилго нь тэдгээрийг орон сууцны бус болон орон сууцны барилга байгууламжид хуваах явдал юм.

барилга- капиталын бүтээн байгуулалттай холбоотой бусад (барилга байгууламжаас бусад) архитектур, барилгын объект. Энэ хувилбарт нэг хэсэг газартай хүчтэй холболтыг тодорхойлсон боловч объектын зорилго нь зөвхөн технологийн шинж чанартай, жишээлбэл, үйлдвэрлэл, гидравлик болон тээврийн хэрэгсэл, харилцаа холбооны хэрэгсэл гэх мэт.

өрөө- энэ бол барилга байгууламжийн дотор байрлах объект бөгөөд түүнтэй салшгүй холбоотой (энэ нь түүний нэг хэсэг юм). Тэдний үйл ажиллагааны дагуу байрыг орон сууцны болон орон сууцны бус гэж хуваадаг.

Барилга нь орон сууцны болон орон сууцны бус байр хоёуланг нь байрлуулж болох бөгөөд дотор нь зөвхөн орон сууцны бус байр байдаг бөгөөд дотор нь хүмүүсийг түр хугацаагаар байлгахад чиглэсэн байдаг.

Түрээс

Өөр нэг чухал хүчин зүйл бол түрээс юм.- түрээслэгчээс өөрт шилжүүлсэн объектын ашиглалтын төлбөр. Энд гэрээний талууд бараг ямар ч хязгаарлалтгүй: тэд төлөх төлбөрийн хэмжээ, төлбөрийн схем, төлбөрийн давтамж болон бусад нарийн ширийн зүйлийг тодорхойлдог. Түрээсийг тодорхойлох хэд хэдэн сонголт байдаг.

• гэрээний объект болох бүх байрны төлбөрийг бүрэн төлсөн;
• төлбөрийг талбайн нэгжээс тооцдог (тогтоосон үнэ цэнэ, жишээлбэл, нэг квадрат метр талбайг түрээсийн зүйл болох байрны талбайгаар үржүүлнэ);
• түрээсийн объектын бүрэлдэхүүн хэсгүүдээс тусад нь (жишээлбэл, оффис, үйлдвэрлэлийн цехийн хувьд - түрээслэх хэд хэдэн байр байгаа бол).

Баримт бичиг нь заавал байх ёстой дараах параметрүүдийг тохируулна:

1. Тооцоолсон төлбөрийн хэмжээ.
2. Төлбөрийн хугацаа, огноо.
3. Төлбөрийн арга (бэлэн мөнгө, банкны шилжүүлэг, бартер солих гэх мэт).

Бартер солилцох замаар төлбөр хийхдээ үүнийг тооцсон болноТүрээслэгчээс байрны эзэнд аливаа үйлчилгээ үзүүлэх, түрээсэлсэн байрны төлбөр болгон тодорхой бараа нийлүүлэх

Хэлэлцээрийн талууд хуулийн этгээд байх үед. хүн, илүүд сонголт бол бэлэн бус хэлбэрээр төлөх явдал юм. Хувь хүн, хуулийн этгээдийн тохиролцсоны дагуу тухайн байгууллагын кассанд (хэрэв байгаа бол) мөнгө байршуулах замаар төлбөр хийж болно.

Талуудын тохиролцсоны дагуу түрээсийн төлбөрөөс гадна баримт бичгийг бичиж болно нэмэлт нөхцөл:

• түрээслэгчээс нийтийн үйлчилгээ, цахилгаан эрчим хүчний төлбөрийг хийх (тоолуурын дагуу);
• түрээслэгчээс бага / одоогийн эсвэл их засвар хийх;
• байнгын өөрчлөлт хийх эрх, ийм нөхцөл байдалд нөхөн олговор (хэрэв байгаа бол) хэрхэн хийх талаар.

Ихэнх маргаанТүрээсийн эд хөрөнгөтэй холбоотой янз бүрийн харьяаллын шүүхээр хянан хэлэлцсэн, түрээстэй холбоотой.. Тиймээс энэ зүйлийн зохицуулалтад маш хариуцлагатай, анхааралтай хандаж, төлбөрийн бүх заалтыг нарийвчлан бичихийг зөвлөж байна.

Илүү их хэмжээгээр энэ нь төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх магадлал, механизмын талаар тусад нь тохиролцох шаардлагатай бол урт хугацааны (12 сараас дээш) болон байнгын гүйлгээнд хамаарна. Орон сууц, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний тарифын жилийн өсөлт, татварын хувь хэмжээг нэмэгдүүлэх болон бусад хүчин зүйлүүд нь тухайн байгууламжийн эзэмшигчийн засвар үйлчилгээний зардлыг нэмэгдүүлж, түрээсийн төлбөрийн хэмжээнд нөлөөлж чадахгүй. Ийм учраас түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх механизмыг боловсруулж, түүнийг өөрчлөх боломжит хугацааг тогтоох нь чухал юм.

Шүүхүүд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг жилд нэг удаа өөрчлөх байр суурьтай байх магадлал өндөр байдаг. Энэ нь нэмэлтийн дүгнэлтээр хэрэгждэг. түрээслэгч ба түрээслэгч хоёрын хооронд байгуулсан гэрээ.

Гэрээний хугацаа

Хэдийгээр энэ зүйл боломжтой зөвхөн шууд бусаар түрээсийн гэрээний чухал нөхцөлтэй холбоотой, 12 сараас дээш хугацаагаар байгуулсан гэрээ нь улсын бүртгэлд заавал хамрагдах ёстой гэдгийг ойлгох ёстой. Урт хугацааны түрээсийн гэрээг зөвхөн улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн өдрөөс эхлэн байгуулсанд тооцно, гэхдээ хэлцэлд оролцогч талууд гарын үсэг зурсан өдрөөс хойш биш. Энэ үеэс л гэрээний хугацааг тоолно.

Ихэнхдээ талууд нээлттэй гэрээнд гарын үсэг зурдаг - энэ баримт бичигт нөхцлийн хэсэг огт агуулаагүй эсвэл тодорхой бус байдлыг шууд илэрхийлж болно. Ийм гэрээний урьдчилсан нөхцөл бол хэлцэлд оролцогч талуудын тохиролцсон тодорхой нөхцөл байдал үүссэн тохиолдолд түүнийг цуцлах боломж юм.

Чухал! Хугацаагүй түрээс нь улсын заавал бүртгүүлэх гэсэн үг биш юм.

Тодорхой бус түрээсийн хувьд ямар нөхцөлийг бүрдүүлэхийг зөвлөж байна гэрээг цуцалж болно:

• цуцлах санаачлагчаар хэн оролцох боломжтой;
• хоёр дахь оролцогчийг ямар хугацаанд анхааруулах шаардлагатай вэ;
• нэмэх. нөхцөл (сүүлийн сарын түрээсийн төлбөрийн онцлог, эд хөрөнгийг буцааж өгөх нөхцөл гэх мэт).

Хэрэв эдгээр цуцлах нөхцөлийг нээлттэй гэрээнд заагаагүй бол ОХУ-ын Иргэний хуулийн стандартууд хүчин төгөлдөр болно - түүний оролцогчдын аль нь ч хэлцлээс татгалзах эрхтэй боловч нөгөө талдаа 30 хоногийн дотор анхааруулах ёстой. урьдчилгаа. Хугацаа зааж өгсөн гэрээ нь хугацаанаас нь өмнө дуусгавар болох нөхцөлүүдийг агуулж болно.

Тогтмол хугацааны түрээсийн төгсгөлд хэзээБайрны өмчлөгч нь түүнд түрээсэлсэн эд хөрөнгийг буцааж өгөхийг шаарддаггүй (байрыг чөлөөлөх), харин түрээслэгч үүнийг үргэлжлүүлэн ашиглаж байгаа бөгөөд шинэ нөхцлийн гэрээнд гарын үсэг зурсан баримт байхгүй - өмнө нь байсан гэрээг сунгасан болно. ижил нөхцөл бүхий тодорхойгүй хугацаа.

Үндсэн нэр томъёоны өөрчлөлт

Түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа томоохон нөхцөлүүд өөрчлөгдөж болно. Гэсэн хэдий ч ийм үйлдэл нь тодорхой шинж чанар, нарийн шинж чанартай байдаг тул үүнийг маш болгоомжтой хийх хэрэгтэй.

Чухал нөхцөлийг (түрээсийн гэрээний хугацаа, түрээсийн төлбөрийн хэмжээ) өөрчлөх нь зөвхөн гэрээний талууд ийм хувилбарыг урьдчилан тохиролцсон тохиолдолд л боломжтой гэдгийг ойлгох хэрэгтэй. Бусад тохиолдолд ийм арга хэмжээг хэрэгжүүлэх боломжгүй болно.

Гэрээг цуцлах

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах түрээсийн гэрээ байгуулахдаа тухайн байрны өмчлөгч ба түрээслэгчийн хоорондын харилцаа хэрхэн хөгжихийг хоёрдмол утгагүй тодорхойлох боломжгүй юм. Тиймээс үндсэн баримт бичигт бичихийг зөвлөж байна талуудын аль нэгний санаачилгаар гэрээг нэг талын, шүүхээс гадуур цуцлах магадлал. Ямар тодорхой зөрчил нь эрт дуусгавар болгоход хүргэж болохыг зааж өгөх шаардлагатай. Гэрээг цуцлах үндэслэл нь дараахь байж болно.

• талууд гэрээнд заасан үүргээ шударга бус биелүүлсэн;
• байрны засвар үйлчилгээ хангалтгүй;
• байр ашигласны төлбөрийг хожимдуулсан;
• байрыг зориулалтаас өөр зориулалтаар ашиглах гэх мэт.