უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების არსებითი პირობები

კომერციული უძრავი ქონების იჯარაზე დადებული ხელშეკრულება გარიგების ძირითად დოკუმენტს წარმოადგენს. სწორად შედგენილ დოკუმენტში უნდა იყოს ასახული იჯარის ხელშეკრულების ყველა არსებითი პირობა, ასევე გარიგების ორივე მხარის უფლება/მოვალეობები და ვალდებულებები. დოკუმენტის შედგენისა და მასზე ხელმოწერისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ ყველა ნიუანსი და მახასიათებელი, რათა შემდგომში თავიდან აიცილოთ შესაძლო გართულებები, რომლებიც შეიძლება წარმოიშვას როგორც ერთი, ასევე მეორე მხარისთვის. საუბარია არასაცხოვრებელი ფართების იჯარის ხელშეკრულების მნიშვნელოვან პირობებზე, რომლებზეც ამ მასალაში ვისაუბრებთ.

იჯარის ძირითადი პუნქტები

რუსეთის კანონმდებლობა ითვალისწინებს მნიშვნელოვან პირობებს, რომლებიც მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული დოკუმენტში და რომლის გარეშეც იჯარის ხელშეკრულება აღიარებულია დაუდებლად.

ხელშეკრულების ძირითადი პირობები მოიცავს:

1. ტრანზაქციის მონაწილეთა დეტალები. კომერციული უძრავი ქონების იჯარის გაფორმებისას არა პირადად ერთი ან ორივე მხარის, არამედ მათი კანონიერი წარმომადგენლის მიერ, დოკუმენტში უნდა იყოს ასახული ის საფუძველი, რომლითაც მოქმედებენ გარკვეული პირები გარიგების დადებისას.
2. ხელშეკრულების საგანი. დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს მკაფიო ინფორმაციას, რომელიც საშუალებას გაძლევთ ზუსტად განსაზღვროთ და დაადგინოთ ფასიანი სარგებლობისთვის გადაცემული უძრავი ქონება იჯარის ობიექტად. დოკუმენტში ასეთი ინფორმაციის არარსებობა ხელშეკრულებას არათანმიმდევრულს ხდის და თავად გარიგება აღიარებულია დაუსრულებლად.
3. გაქირავების ტარიფი (გადახდის თანხა). იჯარის ხელშეკრულების სავალდებულო პუნქტი ადგენს გამოყენებული შენობის გადახდის ოდენობას. ამ სავალდებულო პირობის აუცილებლობას ადასტურებს არბიტრაჟი და სასამართლო პრაქტიკა. თუ ქირა, მისი გადახდის სიხშირე და მეთოდი წერილობით არ არის შეთანხმებული გარიგების მონაწილე მხარეების მიერ (დოკუმენტში არ არის გაწერილი), გარიგება აღიარებულია დაუსრულებლად.

ბევრი ადამიანი, ვინც არ იცნობს კომერციული უძრავი ქონების ლიზინგის იურიდიულ მხარეს, შეცდომით ასახელებს კონტრაქტის დრომის მნიშვნელოვან პირობებს, რომელთა არარსებობა დოკუმენტში აღიარებს გარიგებას დაუდებლად. სინამდვილეში ეს ასე არ არის! კომერციული უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების ვადა დამატებითი პირობაა და დაშვებულია მისი დამოუკიდებლად განსაზღვრა გარიგების მონაწილეთა მიერ. ამასთან, თუ დოკუმენტში მკაფიოდ არ არის მითითებული იჯარის ხელშეკრულების ვადა, ითვლება, რომ გარიგება დადებულია განუსაზღვრელი ვადით (სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

იჯარის საგანი

ჩვეულებრივ, ხელშეკრულების საგანიდოკუმენტში განისაზღვრება გარიგების მხარეების მიერ შემდეგნაირად:

• შენობის ადგილმდებარეობის მისამართი, ზუსტი კოორდინატების მითითებით ( საფოსტო კოდი, ქალაქი, უბანი, ქუჩა, სახლის ნომერი, სართული, ოფისების/ოთახების რაოდენობა);
• იჯარის საგნის (არასაცხოვრებელი ობიექტი ან მისი ნაწილი) დასახელება;
• ობიექტის ინვენტარი/საკადასტრო ნომერი;
• შენობის დანიშნულება (წარმოება, საწყობი, მაღაზია, ოფისი და ა.შ.);
• კომერციული ფართი.

გარდა ამისა, №122 ფედერალური კანონის 26-ე მუხლის მე-3 პუნქტში ნათქვამია, რომ შენობების, ნაგებობების, ინდივიდუალური შენობების ან მათი ნაწილის იჯარით გაცემისას ობიექტის შიგნით გარიგების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის, იჯარის ხელშეკრულებას ავსებს ობიექტის საკადასტრო პასპორტი. რომელიც მიუთითებს გადაცემული ობიექტის ზომაზე / ფართობზე.

კომერციული უძრავი ქონების იჯარის საგანი შეიძლება იყოს:

• შენობა/ნაგებობაში მდებარე ოთახი;
• შენობაში / სტრუქტურაში მდებარე შენობის ნაწილები.

სამოქალაქო სამართალი არ განასხვავებს შენობებსა და ნაგებობებს. სინამდვილეში, ნებისმიერი ობიექტის კატეგორიას განსაზღვრავს შესაბამისი ორგანოები (BTI). შემდგომში დადგენილი კატეგორია უნდა დაფიქსირდეს USRR-ში.

შენიშვნარომ დოკუმენტი, რომლის საფუძველზეც გამოყენებულია შენობის/სტრუქტურის ცალკეული კონსტრუქციული ელემენტები (სახურავი, ფასადი და ა.შ.), არ წარმოადგენს იჯარის ხელშეკრულებას.

საკითხის უკეთ გასაგებად წარმოგიდგენთ ძირითადი განმარტებები:

შენობააღიარებულია კაპიტალის განაშენიანებასთან დაკავშირებული უძრავი ქონების ცალკე არქიტექტურული/სამშენებლო ობიექტი. ობიექტს აქვს ძლიერი კავშირი მიწასთან, რომელზეც ის მდებარეობს და განკუთვნილია მასში ადამიანების უწყვეტი/ხანგრძლივი ყოფნისთვის (საცხოვრებელი, სამუშაო). შენობების ფუნქციური დანიშნულება გულისხმობს მათ დაყოფას არასაცხოვრებელ და საცხოვრებელ ობიექტებად.

მშენებლობა- კაპიტალის განვითარებასთან დაკავშირებული სხვა (შენობის გარდა) არქიტექტურული და სამშენებლო ობიექტი. ამ ვარიანტში ასევე განისაზღვრება ძლიერი კავშირი მიწის ნაკვეთთან, მაგრამ ობიექტის დანიშნულება ექსკლუზიურად ტექნოლოგიური ხასიათისაა, მაგალითად, წარმოებისთვის, ჰიდრავლიკური და სატრანსპორტო მიზნებისთვის, საკომუნიკაციო საშუალებები და ა.შ.

ოთახი- ეს არის ობიექტი, რომელიც მდებარეობს შენობების/ნაგებობების შიგნით და აქვს მასთან განუყოფელი კავშირი (ის მისი ნაწილია). მათი ფუნქციონირების მიხედვით, ფართები იყოფა საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელად.

შენობა შეიძლება განთავსდეს როგორც საცხოვრებელი, ასევე არასაცხოვრებელი ფართები, ხოლო შენობის შიგნით არის მხოლოდ არასაცხოვრებელი შენობა, რომელიც ორიენტირებულია მასში ხალხის დროებით ყოფნაზე.

ქირავდება

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორია ქირა.- დამქირავებლის მიერ გადაცემული ობიექტის სარგებლობისთვის გადახდილი თანხა. აქ ხელშეკრულების მხარეებს პრაქტიკულად არანაირი შეზღუდვა არ აქვთ: ისინი განსაზღვრავენ გადასახდელ თანხას, გადახდის სქემას, გადახდების სიხშირეს და სხვა დეტალებს. ქირავნობის განსაზღვრის რამდენიმე ვარიანტი არსებობს:

• გადახდა ხდება მთლიანად ხელშეკრულების ობიექტზე მყოფი მთელი შენობისთვის;
• გადახდა გამოითვლება ფართობის ერთეულიდან (დადგენილი ღირებულება, მაგალითად, კვადრატულ მეტრზე მრავლდება იმ შენობის ფართობზე, რომელიც არის იჯარის საგანი);
• იჯარით აღებული ობიექტის კომპონენტებისგან დამოუკიდებლად (მაგალითად, ოფისებისთვის, საწარმოო სახელოსნოებისთვის - თუ ქირავდება რამდენიმე შენობა).

დოკუმენტს უნდა ჰქონდეს მითითებულია შემდეგი პარამეტრები:

1. სავარაუდო გადახდის თანხა.
2. პერიოდულობა და გადახდების თარიღები.
3. გადახდის მეთოდი (ნაღდი ანგარიშსწორება, საბანკო გადარიცხვა, ბარტერული გაცვლა და ა.შ.).

ბარტერული ბირჟით გადახდის პირობებში, ვარაუდობენდამქირავებლის მიერ ნებისმიერი სერვისის გაწევა შენობის მესაკუთრისთვის, გარკვეული საქონლის მიწოდება, ნაქირავებ შენობის საფასურის სახით.

როცა ხელშეკრულების მხარეები არიან იურიდიული პირები. პირი, სასურველი ვარიანტია გადაიხადოს უნაღდო ფორმით. ფიზიკურ და იურიდიულ პირს შორის შეთანხმების საფუძველზე, გადახდა შეიძლება განხორციელდეს ორგანიზაციის სალაროში თანხის ჩარიცხვით (ასეთის არსებობის შემთხვევაში).

გარდა თავად ქირისა, მხარეთა შეთანხმებით, შესაძლებელია დოკუმენტის დაწერა დამატებითი პირობები:

• დამქირავებლის მიერ კომუნალური გადასახადების, ელექტროენერგიის (მრიცხველის მიხედვით) გადახდა;
• მოიჯარის მიერ მცირე/მიმდინარე ან ძირითადი რემონტის განხორციელება;
• მუდმივი ცვლილებების განხორციელების უფლება და როგორ იქნება კომპენსაცია (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) ასეთ სიტუაციაში.

ყველაზე მეტი დაპირისპირებაგანიხილება სხვადასხვა იურისდიქციის სასამართლოებში, რომელიც ეხება იჯარით აღებულ ქონებას, ქირასთან დაკავშირებული.. ამიტომ, მიზანშეწონილია მიუახლოვდეთ ამ პუნქტის კოორდინაციას ძალიან პასუხისმგებლობით და ყურადღებით, დეტალურად ჩამოწერეთ გადახდების ყველა დებულება.

უფრო მეტად, ეს ეხება გრძელვადიან (12 თვეზე მეტი) და მუდმივ ტრანზაქციებს, როდესაც ღირს ცალკე შეთანხმება გადახდის ოდენობის შეცვლის ალბათობასა და მექანიზმებზე. საბინაო და კომუნალურ მომსახურებაზე ტარიფების წლიური ზრდა, საგადასახადო განაკვეთების ზრდა და სხვა ფაქტორები ზრდის ობიექტის მფლობელის ხარჯებს მის შენარჩუნებაზე და, შესაბამისად, არ შეიძლება გავლენა იქონიოს ქირის ოდენობაზე. სწორედ ამიტომ მნიშვნელოვანია ქირის გაზრდის მექანიზმების შემუშავება და მისი ცვლილების სავარაუდო ვადების დადგენა.

სასამართლოები უფრო დაჟინებით მოითხოვენ ქირავნობის ოდენობის წელიწადში ერთხელ შეცვლას. ეს რეალიზებულია დანამატის დასკვნაში. ხელშეკრულება მოიჯარესა და მესაკუთრეს შორის.

კონტრაქტის ვადა

მიუხედავად იმისა, რომ ამ ნივთს შეუძლია მხოლოდ ირიბად მიეკუთვნება იჯარის ხელშეკრულების მნიშვნელოვან პირობებს, გასაგები უნდა იყოს, რომ 12 თვეზე მეტი ვადით დადებული ხელშეკრულება გულისხმობს სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას. გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულება დადებულად ითვლება მხოლოდ სახელმწიფო რეესტრში რეგისტრაციის დღიდან, მაგრამ არა გარიგების მხარეთა მიერ ხელმოწერის დღიდან. სწორედ ამ დროიდან ჩაითვლება ხელშეკრულების ვადა.

ხშირად, მხარეები აფორმებენ უვადო ხელშეკრულებას - ეს დოკუმენტი შეიძლება საერთოდ არ შეიცავდეს განყოფილებას პირობებზე, ან პირდაპირ მიუთითებდეს განუსაზღვრელობაზე. ასეთი შეთანხმების წინაპირობაა მისი შეწყვეტის შესაძლებლობა გარკვეული გარემოებების დადგომისთანავე, რომლებზეც შეთანხმებულია გარიგების მხარეები.

Მნიშვნელოვანი! განუსაზღვრელი იჯარა არ გულისხმობს სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას.

განუსაზღვრელი იჯარის დროს მიზანშეწონილია დაინიშნოს პირობები, რომლითაც ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს:

• რომელსაც შეუძლია შეწყვეტის ინიციატორის როლი შეასრულოს;
• რა ვადით არის საჭირო მეორე მონაწილის გაფრთხილება;
• დაამატეთ. პირობები (გასული თვის ქირის გადახდის თავისებურებები, ქონების დაბრუნების პირობები და ა.შ.).

თუ შეწყვეტის ეს პირობები არ არის მითითებული უვადო ხელშეკრულებაში, ძალაში შედის რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის სტანდარტები - მის ნებისმიერ მონაწილეს უფლება აქვს უარი თქვას გარიგებაზე, მაგრამ მეორე მხარე უნდა გააფრთხილოს 30 დღის განმავლობაში. წინსვლა. ვადის მითითებით დადებული ხელშეკრულება ასევე შეიძლება შეიცავდეს პირობებს, რომლითაც ის წყდება ვადაზე ადრე.

როდესაც ვადიანი იჯარის დასრულებისასფართის მესაკუთრე არ ითხოვს მისთვის იჯარით გაცემული ქონების დაბრუნებას (ტერიტორიის განთავისუფლებას), ხოლო მოიჯარე აგრძელებს მის გამოყენებას და არ არსებობს ხელშეკრულების ხელმოწერის ფაქტი ახალ პირობებზე - ადრე არსებული ხელშეკრულება ვრცელდება. დაუზუსტებელი პერიოდი იგივე პირობებით.

ცვლილებები არსებით პირობებში

მნიშვნელოვანი პირობები შეიძლება შეიცვალოს იჯარის ხელმოწერის შემდეგ. თუმცა, ასეთ ქმედებებს აქვს გარკვეული მახასიათებლები და დახვეწილობა, რაც ძალიან ფრთხილად უნდა იქნას მიღებული.

გასაგები უნდა იყოს, რომ არსებითი პირობების შეცვლა (იჯარის ხელშეკრულების ხანგრძლივობა, ქირის ოდენობა) შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, როდესაც ხელშეკრულების მხარეები წინასწარ შეთანხმდნენ ასეთ სცენარზე. სხვა სიტუაციებში ასეთი ღონისძიებების განხორციელება შეუძლებელი იქნება.

ხელშეკრულების შეწყვეტა

კომერციული უძრავი ქონებით სარგებლობის საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმებისას შეუძლებელია ცალსახად განისაზღვროს, თუ როგორ განვითარდება ურთიერთობა შენობის მფლობელსა და მოიჯარეს შორის. ამიტომ მიზანშეწონილია ჩაწეროთ მთავარ დოკუმენტში ერთ-ერთი მხარის ინიციატივით ხელშეკრულების ცალმხრივი, სასამართლოგარეშე შეწყვეტის ალბათობა. აუცილებელია მიეთითოს, რომელმა კონკრეტულმა დარღვევებმა შეიძლება გამოიწვიოს ადრეული შეწყვეტა. ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველი შეიძლება იყოს:

• მხარეთა მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების არასამართლიანი შესრულება;
• შენობის არადამაკმაყოფილებელი მოვლა;
• დაგვიანებული გადახდა შენობის სარგებლობისთვის;
• შენობების გამოყენება სხვა მიზნებისთვის, გარდა იმისა, რისთვისაც ისინი იყო განკუთვნილი და ა.შ.