Процесът на отдаване под наем на нежилищни помещения на юридическо лице. лице или физическо лицето има някои нюанси и понякога повдига много въпроси. За извършване на дейността на всяка организация са необходими подходящи помещения, които не винаги е възможно да се придобият като собственост. Ето защо е по-препоръчително да наемете необходимото пространство.

Процедура за отдаване под наем на нежилищни помещения от физическо лице

Изисква ли се физически преглед? индивидуална регистрация на индивидуални предприемачи

В Гражданския кодекс на Руската федерация членове 130 и 213, параграф 1 закрепват правото на всяко физическо и юридическо лице да притежава нежилищен имот.

Гражданин, който е собственик на определена територия, съгласно закона, може да притежава този имот, да се разпорежда с него и да го използва по свое усмотрение. Това право е отбелязано в член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Наемането на нежилищни помещения е привилегия на всеки гражданин, залегнала в член 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

От горните данни следва, че физическо лице може да упражнява правото си на разпореждане с недвижим имот, собственост на него. В същото време той не е длъжен да стане индивидуален предприемач (т.е. да отвори индивидуален предприемач), тъй като руското законодателство не съдържа такова условие.

Изключение е извършването на стопанска дейност от физически лица. лице чрез отдаване под наем на площ. В този случай е необходимо да отворите индивидуален предприемач.

В какви случаи е необходимо да получите статут на индивидуален предприемач?

Физическите лица могат да се занимават с предприемаческа дейност само след завършване на съответната процедура за регистрация и получаване на статут на индивидуален предприемач. Гражданинът обаче не е длъжен да стане юридическо лице (член 23, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Предприемаческата дейност се отличава с няколко характерни черти:

• редовно получаване на парични постъпления в резултат на използването на имущество (член 2, част 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
• поддържане на записи на операции и транзакции;
• наличието на стабилни връзки с наематели;
• придобиване на недвижим имот с цел реализиране на печалба при продажбата му или в процес на ползване;
• редовно изпълнение на сделките в определен период;
• закупуване на няколко нежилищни помещения с подобна цел.

Ключов фактор за признаването на предприемачеството е отдаването под наем на физически обекти. лицето на недвижими имоти следва да представи доказателства, че извършваните сделки са свързани с дейности с цел получаване на постоянен доход.

Например, такова потвърждение може да бъде подписването на договор за наем за една година или повече, повтарящи се сделки със същите юридически лица и т.н. В този случай гражданинът е длъжен да регистрира индивидуален предприемач.

Последици от извършване на незаконна стопанска дейност

При извършване на бизнес чрез отдаване под наем на физическо пространство. от лице, което не е преминало съответната регистрация на индивидуален предприемач, срещу него започва съдебно производство.

Нарушителят подлежи на един от двата вида отговорност:

• престъпление (събиране до 300 хиляди рубли, назначаване на задължителен труд в размер до 480 часа, глоба в размер на дохода за 2 години или арест до шест месеца съгласно член 171 от Наказателния кодекс на Русия федерация);
• административно (събиране от 500 до 2 хиляди рубли съгласно член 14.1 от първия Кодекс за административните нарушения на Руската федерация).

Правила за сключване на договори за наем

Руското законодателство няма специални правила за регулиране на прехвърлянето на нежилищни помещения под наем, поради което при изготвяне на споразумение е необходимо да се съсредоточите върху глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация, която включва обща информация за лизинга .

Въз основа на член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация наемодателят, който в този случай не е юридическо лице, се задължава да прехвърли наетата площ на наемателя за временно ползване или владение след извършване на определено плащане.

Самото споразумение се изготвя в съответствие с членове 434, част 2 и 609, част 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация в писмена форма и с подписване на документи от двамата участници.

В договора трябва да бъдат посочени следните условия, без които документът ще се счита за невалиден:

• подробности за двете страни, сключващи споразумението;
• характеристики на наетия имот (съгласно член 607, част 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация е невъзможно да се направи заключение, без да се посочат тези данни);
• условия за ползване на обекта;
• размер на наемните плащания.

Срокът на валидност може да не е посочен в документа, тогава споразумението се сключва за неопределен период (член 610, част втора от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Също така текстът трябва да съдържа код според OKVED (общ класификатор за различни видове икономическа дейност в цяла Русия). За наемане на нежилищни помещения се използва OKVED номер 70.20.2.

Характеристиките на обекта включват:

• инвентарен номер;
• точен адрес (включително етаж и местоположение на етажа);
• функционална цел (например офис, склад и др.);
• име;
• квадрат.

Договорът се нарича официално сключен само след факта на регистрацията му в държавата. органи на Rosreestr (член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация). При изготвяне с физически или юридически лица за срок до една календарна година договорите не изискват подходяща регистрацияи може да бъде сключен във всякаква форма (същото се отнася и за продължаване на договора за същия период).

За правителството Регистрацията ще изисква следните документи:

• заявление (предоставено от нотариус или специалист, който приема необходимите документи);
• съгласие с всички налични анекси;
• лична карта (паспорт);
• разписка за плащане на държавно мито (1000 рубли);
• допълнителна документация, ако е необходимо (съгласие на съпруга, разрешение от органите по настойничество и др.).

Данъчно облагане на наемодателя

Всички помещения, които генерират доход, подлежат на данъчно облагане. Времето на плащане и процедурата за неговото изчисляване зависят пряко от статута на данъкоплатеца:

• 6% от размера на наема по опростената данъчна система с допълнителни осигурителни вноски (за индивидуални предприемачи);
• 13% данък върху доходите на физическите лица с еднократно плащане (за физически лица, чл. 208, клауза 1, клауза 4 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Укриването на данъци ще доведе до наказателна отговорност или административна глоба.

Процедурата за отдаване под наем на нежилищни помещения на юридическо лице. лице

Като наемодател може да действа и юридическо лице (например агенция за недвижими имоти). Въз основа на членове 213, параграф 1, 209, параграфи 1–2, 608 от Гражданския кодекс юридическите лица имат същите права да притежават, разпореждат и използват недвижими имоти като физическите лица.

Няма ограничение за броя на наличните или наети нежилищни помещения, което е залегнало в част 2 на член 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Характеристики на отдаването под наем на юридически помещения. лица

Сключването на договор за наем и регулирането на отношенията, които възникват след това, се извършват в съответствие с членове от 606 до 670 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Кодът за дейността на юридическите лица съгласно OKVED е посочен 70.20.2.Документът трябва да бъде съставен изключително в писмена форма, независимо от периода, за който са наети помещенията, ако един от участниците има статут на юридическо лице (член 609, част 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация) .

Всички договори трябва да съдържат и следните данни, без които документът няма да се счита за валиден:

• характеристики на помещенията, които се наемат;
• подробности за участниците, които са сключили споразумението (членове 432 и 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
• размер на наемните плащания;
• нюанси на използване на помещението и неговия ремонт;
• подписи на двете страни;
• ако в текста на документа няма срок за сключване на договора, той се признава за сключен за неопределен период от време (член 610, част втора от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Договорът и всички приложения към него подлежат на държавна регистрация. регистрация при подписване за период над една календарна година. Едва след това се счита за официално сключен (член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Да се ​​регистрира в държавата. власти, юридическо лице ще изисква следната документация:

• заявление за регистрация;
• подписан договор с всички приложения;
• кадастрален паспорт на помещението;
• потвърждение на правния статут на юридическо лице (удостоверение за държавна регистрация, учредителни документи и др.);
• документи, потвърждаващи плащането на държавното мито (15 000 рубли);
• допълнителни документи, ако се изискват (например документи, потвърждаващи правомощията на представители на наемателя или юридическо лице и др.).

Отдаване под наем на нежилищни помещения от физическо лице

Когато сключвате договор за лизинг с лизингодател, който не е юридическо лице, трябва да обърнете внимание на следните нюанси:

• документът трябва да посочи адреса и характеристиките на обекта;
• наемните плащания не се облагат с ДДС поради факта, че договорът е сключен с физическо лице. лице;
• Размерът на наемните плащания може да включва и сметки за комунални услуги;
• Плащанията се извършват по няколко начина - безкасово по банкова сметка на физическо лице. лица или пари в брой;
• промените в размера на таксата могат да се извършват не повече от веднъж годишно (член 614, част 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
• При посочване на срок на наема повече от една година е необходимо да се регистрира споразумението в териториалния орган на Rosreestr.

Все още имате въпроси? Напишете въпроса си във формата по-долу и получете подробен правен съвет:

Организацията може да сключи договор за наем на помещения, сгради и превозни средства както с юридически, така и с физически лица. Ако с юридическо лице всичко е просто, тогава при отразяване на транзакции с физическо лице има характеристики, залегнали в член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Отразяване от счетоводител на договор за наем с юридическо лице:

1. Сключване на договор за наем на помещение, сграда или превозно средство.

В този случай наемателят трябва да отрази наетия имот в счетоводството си въз основа на акта за предаване и приемане.

Създаваме осчетоводяване с помощта на счетоводния сертификат:

Dt 001Кт----- за стойността на наетия имот.

Тази стойност може да бъде уговорена в договора, записана в удостоверение за отчетна стойност от лизингодателя или калкулирана. Калкулацията се извършва на база месечна наемна цена * за срока на договора.

1. Всеки месец счетоводителят ще записва акта за наем на недвижими имоти, получен от наемодателя със следните записи:

Dt X - Кт 60.01- за размера на наема без ДДС (Х е разходната сметка, която зависи от вида на наетия имот и предназначението му, може да бъде: 26, 20, 44 и др.)

Вт 19.04 - Кт 60.01- върху размера на постъпилия от доставчика на услугата ДДС

Ако има правилно изпълнена фактура (виж Правителствен указ № 1137), тогава счетоводителят има възможност да приспадне входящия ДДС и да намали размера на дължимия данък:

Dt 68.02 - Кт 19.04- за размера на ДДС по акта.

Ако е направено авансово плащане към лизингодателя, тогава ще бъде генерирано друго осчетоводяване съгласно акта:

Dt 60.01 Кт 60.02- прихващане на авансово плащане.

Отразяване от счетоводител на договор за наем с физическо лице:

1. Сключваме договор за наем на помещение, сграда или превозно средство. Юридическо лице или индивидуален предприемач ще поиска от наемодателя документи, удостоверяващи собствеността на физическото лице върху имота; ако това не бъде направено, могат да възникнат проблеми в бъдеще.

В този случай наемателят трябва да отрази наетия имот в счетоводството си въз основа на акта за предаване и приемане. Създаваме осчетоводяване с помощта на счетоводния сертификат:

Dt 001 Kt----- върху стойността на наетия имот.

Тази цена може да бъде уговорена в договора или калкулирана. Калкулацията се извършва на база месечна наемна цена * за срока на договора.

1. Всеки месец, въз основа на договора за наем, организацията ще прехвърля наем на физическо лице за използване на обекта. В този момент влиза в сила член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Организацията на платеца ще действа като данъчен агент за плащането на данък върху доходите на физическите лица (данък върху доходите на физическите лица). Публикации:

Dt 60.01 Kt 51 (50)- за размера на наема без данък върху доходите на физическите лица в размер на 13%

Dt 68.01 Kt 51- плащане на данък върху доходите на физическите лица от организация като данъчен агент

Dt X Kt 60.01- отписване на разходите за наем с данък върху доходите на физическите лица като разходи на предприятието

Dt 60.01 Kt 68.01- използвайки счетоводен сертификат, отразяваме дълга на предприятието към бюджета за плащане на данък върху доходите на физическите лица като данъчен агент.

Данъкът върху доходите на физическите лица трябва да бъде преведен в бюджета не по-късно от деня, следващ датата, на която лицето е получило дохода.

Освен това от организацията се изисква да представя тримесечен отчет за това лице

6-NDFLи сертификат за края на годината 2-NDFLдо данъчната служба.

/ „Счетоводна енциклопедия „Профироста”
28.06.2017

Информацията на страницата се търси по следните заявки: Курсове за счетоводители в Красноярск, Курсове по счетоводство в Красноярск, Курсове за счетоводители за начинаещи, 1C: Курсове по счетоводство, Дистанционно обучение, Обучение на счетоводители, Курсове за обучение Заплати и персонал, Разширено обучение за счетоводители, Счетоводство за начинаещи
Счетоводни услуги, Декларация по ДДС, Декларация за печалба, Счетоводство, Данъчно отчитане, Счетоводни услуги Красноярск, Вътрешен одит, OSN отчитане, Отчитане на статистика, Отчитане на пенсионен фонд, Счетоводни услуги, Аутсорсинг, Отчитане на UTII, Счетоводство, Счетоводна поддръжка , Предоставяне на счетоводни услуги, Съдействие на счетоводител, Отчитане по интернет, Съставяне на декларации, Нуждаете се от счетоводител, Счетоводна политика, Регистрация на индивидуални предприемачи и LLC, Данъци на индивидуални предприемачи, 3-NDFL, Организация на счетоводството

Отдаването под наем на движимо и недвижимо имущество от физически лица става широко разпространено. Организациите на наематели в този случай не трябва да забравят за своите отговорности като данъчни агенти по отношение на данъка върху доходите на физическите лица и единния социален данък върху размера на наема.

Най-често организациите получават апартаменти за временно владение и ползване за своите служители, превозни средства и офис оборудване. Характерна особеност на такива наемни правоотношения (в случай, че лизингодателят, физическо лице, не е индивидуален предприемач) е, че организациите имат задължението да изчисляват и плащат данъци, чийто обект са плащания на физически лица - данък върху доходите на физическите лица ( NDFL) и единен социален данък (UST). При такива договори за лизинг лицата получават плащания не само под формата на наем, но и под формата на възстановяване на разходи за поддръжка, ремонт и експлоатация на наетия имот. Разпределението на тези разходи между страните се регулира както от правилата на Гражданския кодекс, така и от условията, посочени в договора за наем. Характеристики на изчисляване и плащане на данък върху доходите на физическите лица Съгласно параграф 1 от чл. 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация, организация, която наема имущество от физическо лице, има задължения като данъчен агент за данък върху доходите на физическите лица. Ако лизингодателят е индивидуален предприемач и отдава под наем имущество като част от своята стопанска дейност, тогава той трябва самостоятелно да изчисли и плати данък върху доходите на физическите лица върху доходите от лизинг на това имущество. Освен това той трябва да подаде декларация в данъчната служба по местоживеене (клауза 2 на член 226, член 227 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Индивидуален предприемач, който е наемодател, в този случай е длъжен да представи на организацията наемател документи, потвърждаващи неговата държавна регистрация като индивидуален предприемач и удостоверение за данъчна регистрация. Доходите от отдаване под наем на имущество, получени от физически лица под формата на наем, се облагат със ставка от 13%. Данъчни облекчения, предвидени в чл. 218-221 Данъчния кодекс на Руската федерация. Ако лизингодателят няма статут на данъчно местно лице на Руската федерация, неговият доход от отдаване под наем на имущество, намиращо се в Русия, се облага с данък върху доходите на физическите лица в размер на 30% без използване на данъчни облекчения (клауза 4 от чл. 210 и клауза 3 на член 224 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Данъчният агент може да прилага стандартни и (или) приспадания на данък върху имуществото по отношение на физическо лице - лизингодателя. Стандартните удръжки, по избор на данъкоплатеца, се предоставят от един от данъчните агенти, който е източникът на плащане на дохода. Основата за всяко стандартно приспадане е писмено заявление на данъкоплатеца и документи, потвърждаващи правото му на това приспадане (клауза. 3 с.л. 218 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Например, ако организация наема имущество от своя служител, тогава работодателят може да му предостави приспадане на данък върху имуществото (клауза 3 от член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Това приспадане се прилага за всички доходи на данъкоплатците, обложени със ставка от 13%, при спазване на всички необходими условия за предоставянето му. Данъкоплатецът може да получи други видове данъчни облекчения (социални или имуществени, установени в подточка 1 на клауза 1 на член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация) само при подаване на данъчна декларация във формуляр 3-NDFL до данъчния орган на края на данъчния период (клауза 2 на член 219 и клауза 2 на член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Професионални данъчни облекчения В параграф 2 на чл. 221 от Данъчния кодекс на Руската федерация гласи, че данъкоплатците, които получават доходи от извършване на работа (предоставяне на услуги) по граждански договори, имат право да получават професионални данъчни облекчения. Тоест посоченият доход може да бъде намален с размера на разходите, действително направени от данъкоплатеца, пряко свързани с извършването на такава работа (предоставяне на услуги). За да получи професионални данъчни облекчения, данъкоплатецът подава заявление и документи, потвърждаващи разходите, до данъчния агент. Много лица, които са наемодатели на жилищни помещения, очакват да получат данъчно облекчение за сметки за комунални услуги за апартамента, който предоставят. Наемодателите смятат, че ако по силата на договор за наем разходите за ремонт и поддръжка на наетия имот се извършват за тяхна сметка, тогава е логично те да поискат съответните разходи да бъдат отчетени като професионално приспадане. Данъчният агент обаче не може да удовлетвори такова искане, тъй като доходите от предоставяне на имущество под наем, въз основа на нормите на глава 23 от Данъчния кодекс на Руската федерация, не са свързани с доходи от извършване на работа или предоставяне на услугите. В списъка на доходите, подлежащи на облагане с данък върху доходите на физическите лица, доходите от лизинг на имущество и възнаграждението за предоставяне на услуги са посочени в различни алинеи (подклаузи 4 и 6 на клауза 1 на член 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация), т.е. , като различни видове доходи. И в чл. 221 от Данъчния кодекс на Руската федерация не предвижда възможност за прилагане на професионални удръжки във връзка с доходите от предоставяне на имущество под наем. Подобен подход е открит в писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 29 декември 2006 г. № 03-05-01-05/290. Вероятно единственият случай, при който може да се приложи приспадане на професионален данък към доходите, получени по договор за наем, е наемането на превозно средство с екипаж. Този вид наем на превозни средства е много разпространен и удобен както за наемателя, така и за лизингодателя (например много маршрутни автобуси се наемат при тези условия). При такова „сложно“ споразумение лизингодателят не само предоставя имота за ползване, но също така предоставя собствени услуги за управление на превозното средство и неговата техническа експлоатация (член 632 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Очевидно професионалното приспадане може да се приложи не към целия размер на възнаграждението по договора, а само към частта, свързана конкретно с възнаграждението на шофьора. За да се приложи професионално данъчно приспадане към доходите на наемодателя, разходите, заявени за приспадане, трябва: да са действително извършени и подкрепени с документи, предоставени от физическото лице - наемодателя; имат пряка връзка с предоставянето на услуги по управление на МПС и неговата техническа експлоатация; не се възстановяват от наемателя съгласно правилата на Гражданския кодекс или договора за наем, когато е разрешено договорът да установява правила, различни от Гражданския кодекс на Руската федерация. Задължения на наемателя и наемодателя Съгласно ал.2 на чл. 616 отговорността за поддържане на наетия имот се носи от наемателя, освен ако със закон или договор е установено друго. Въпреки това, в случай на наемане на превозно средство с екипаж, отговорността за поддържането на правилното състояние на наетото превозно средство, включително предоставянето на необходимите аксесоари, е на лизингодателя (член 634 от Гражданския кодекс на Руската федерация). При наемане на превозно средство с екипаж всички видове ремонти се извършват само за сметка на наемодателя, а при наемане без екипаж, напротив, за сметка на наемателя (членове 634 и 644 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако се открият недостатъци на наетия имот поради факта, че наемателят е нарушил правилата за експлоатация и поддръжка на имота, тогава наемателят трябва да възстанови на наемодателя разходите за ремонт (клауза 2 на член 629 от Гражданския кодекс на Руска федерация). Разходите за поддръжка, ремонт и експлоатация на лизинговата вещ, които са възложени на лизингополучателя съгласно правилата на Гражданския кодекс или разпоредбите на договора за лизинг, се извършват от самия последния или се възстановяват на лизингодателя. Възниква въпросът следва ли съответните разходи на наемателя да се считат за доход на физическо лице - върху тях трябва да се начислява данък върху доходите на наемодателя? Нека разгледаме ситуация, при която наемателят възстановява на наемодателя вече направените от него разходи. Най-често по този начин се възстановяват разходите за комунални услуги за наети помещения (жилищни или нежилищни). Член 41 от Данъчния кодекс на Руската федерация определя дохода като икономическа изгода в пари или в натура. Ако физическо лице прави разходи за друго лице (включително юридическо) и след това наемателят ги възстановява, тогава такова възстановяване не е икономическа изгода за това лице. Това означава, че такова плащане не се счита за доход, подлежащ на облагане с данък върху доходите на физическите лица. От друга страна, този подход е оправдан само в ситуация, в която физическо лице (наемодател) действително прави пълни разходи за друго лице (наемател) и след това получава възстановяване на тези разходи. Но също така се случва, че извършването на разходи за сметка на наемателя е от полза за лизингодателя, тоест е направено в интерес на последния. В този случай сумата на възстановяването на разходите, получена от наемателя, се признава като икономическа изгода - доход на лизингодателя. Размерът на разходите за комунални и оперативни услуги може да зависи или да не зависи от действителното им потребление. Например цената им зависи от действителното потребление на услугите, установено въз основа на оправдателни документи. И наемателят възстановява на наемодателя стойността на точно онези услуги, които той действително е потребил в свои интереси. Размерът на такова обезщетение не се счита за доход на лизингодателя и не се включва в неговата данъчна основа за данък върху доходите на физическите лица. Ако наемателят възстанови на наемодателя разходите за плащане на комунални услуги и оперативни услуги, чиято цена не зависи от действителното им използване, тогава сумата на това възстановяване е доход на данъкоплатеца и подлежи на облагане с данък върху доходите на физическите лица в размер на 13 процента. Подобна гледна точка е изразена и в писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 07/09/07 № 03-04-06-01/220, където се отбелязва, че организацията наемател трябва да изчислява и удържа лични данък върху дохода върху размера на възстановимите разходи. Често наемателят директно плаща за своя сметка ремонта, поддръжката и експлоатацията на наетия имот. В този случай разходите на наемателя, ако са направени в негов интерес, се включват в облагаемия доход на наемодателя. Тоест доходът се получава в натура, който се включва в данъчната основа, предвидена в параграф 2 на чл. 211 Данъчен кодекс на Руската федерация. Ремонтът за сметка на наемателя се счита за приход на наемодателя, ако: в договора за наем е предвидено наемателят да ремонтира наетата вещ срещу наем; в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация ремонтът се извършва за сметка на лизингодателя, но в споразумението страните възлагат съответните разходи на лизингополучателя. В същото време, съгласно споразумението, наемодателят не възстановява на наемателя разходите за извършени ремонти. Реконструкция и модернизация на наетия имот Някои предприемчиви наематели са изпълнени с желанието да подобрят имота, който наемат, чрез неговата реконструкция или модернизация. В този случай обаче трябва да се изхожда от това за какви подобрения става дума - делими или неделими без увреждане на имущество (чл. 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В първия случай, в края на лизинговия период, наемателят може да върне наетия имот на лизингодателя без отделни подобрения. В резултат на това наемодателят няма да има доходи. Във втория случай има значение дали наемодателят ще възстанови на наемателя разходите за неразделни подобрения. Ако не, тогава разходите за тези подобрения се включват в данъчната основа на личните доходи. В съответствие с параграф 2 на чл. 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация, лизингодателят възстановява разходите за неразделни подобрения само когато промени в обекта на лизинг са направени с негово съгласие и при условие, че договорът не предвижда друго. Ако тези условия са изпълнени, данъкът върху доходите на физическите лица не се изчислява върху разходите за неразделни подобрения на наетия имот. Но доходът под формата на разходите за ремонт или неразделни подобрения, направени от наемателя или с участието на изпълнители за негова сметка, се признава от наемодателя като доход, получен в натура. Ако например организация на наемател е платила за работата, извършена от изпълнители, и е закупила необходимите материали, тогава данъчната основа за данъка върху доходите на физическите лица на лизингодателя е равна на общата цена на тези работи и материали по съответните договори за продажба. Ако наемателят извършва самостоятелно работа по ремонт (подобряване) на наетия обект, тогава за целите на изчисляването на данъка върху доходите на физическите лица се определя пазарната стойност на извършената работа, за която трябва да се ръководи от клаузи 4-11 от Изкуство. 40 Данъчен кодекс на Руската федерация. Данъкът върху доходите на физическите лица, изчислен върху доходите, получени в натура, се удържа от всички средства, изплатени от данъчния агент на данъкоплатеца (включително от наем или заплати, ако лизингодателят има трудови правоотношения с организацията наемател). Съгласно изискването на параграф 4 на чл. 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация удържаният данък върху доходите на физическите лица не може да надвишава 50% от сумата на плащането. Кога размерът на възнаграждението трябва да бъде разделен Както е отбелязано по-горе в договора за лизинг на превозно средство с екипаж, препоръчително е да разделите сумата на възнаграждението на лизингодателя на две части: наем за временно притежаване и използване на превозното средство и възнаграждение за услуги за управление и техническа експлоатация. В противен случай организацията ще има затруднения при определянето на данъчната основа по Единния социален данък. Това също е много важно за изчисляването на данъка върху доходите на наемодателя. В крайна сметка можете да приложите професионално данъчно приспадане за данък върху доходите на физическите лица само за тази част от възнаграждението по договора, което е плащане за услугите на лизингодателя за управление на превозното средство и неговата техническа експлоатация. Пример 1 за наемане на автомобил без екипаж. Следователно разходите за гуми и работата по смяната им не могат да се считат за доход на Иванов. Организацията наемател изчислява данъка върху доходите на физическите лица по отношение на доходите на Иванов само от размера на наема. В договор за наем на камион възлагането на разходите за ремонт и поддръжка на това превозно средство на наемателя противоречи на чл. 634 Граждански кодекс на Руската федерация. Следователно цената на гумите и работата по смяната им се включва в данъчната основа на лизингодателя за данък върху доходите на физическите лица. Организацията изчислява данък върху доходите на физическите лица върху тази сума в размер на 13% и го приспада от размера на наема. Наемът по втория договор е 30 000 рубли. на месец. Размерът на данъка, удържан от плащането за ноември 2007 г., е 6240 рубли. ((30 000 рубли х 13%: 100%) + (18 000 рубли х 13%)). 50% от сумата на плащането за ноември е 15 000 рубли. Размерът на начисления данък не надвишава 50% от наемната сума за ноември и може да бъде удържан от нея в пълен размер. > Изчисляване на UST Плащанията по граждански договори, свързани с прехвърляне на имот за ползване, не подлежат на UST. Но плащанията по граждански договори, чийто предмет е извършването на работа и предоставянето на услуги, подлежат на облагане с UST. Изключение правят възнагражденията, изплащани на индивидуални предприемачи (подточка 2, клауза 1, член 235, клауза 1, член 236 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Следователно за организациите на наематели само плащанията по договори за лизинг за превозно средство с екипаж подлежат на UST. И не в пълния размер, а само в тази част от него, която пада върху заплащането на услугите по управление и техническа експлоатация на превозното средство. Горното важи за лица, които не са регистрирани като индивидуален предприемач. В противен случай плащането за услуги за управление и техническа експлоатация на превозно средство се включва в данъчната основа по Единния социален данък на лизингодателя, а не на лизингополучателя (клауза 2 на член 236 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Подобни обяснения са дадени и в писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 10 февруари 2004 г. № 04-04-06/21. Плащанията на организацията на наемателя за възстановяване на разходите на лизингодателя за поддръжка и ремонт на наетия имот не се включват в данъчната основа по Единния социален данък, както е посочено в писма на Министерството на финансите на Руската федерация от 13 юли 2007 г. No 03-04-06-02/138 и от 02.10.2006 г. No 03-05-01-04/277. Пример 2 КУТИИ: При наемане на автомобил с екипаж, всички видове ремонти се извършват само за сметка на наемодателя, а при наемане без екипаж, напротив, за сметка на наемателя. Ако се открият недостатъци на наетия имот поради факта, че наемателят е нарушил правилата за експлоатация и поддръжка на имота, тогава наемателят трябва да възстанови на лизингодателя разходите за ремонт.В договор за наем на превозно средство с екипаж, препоръчително е размерът на възнаграждението на наемодателя да се раздели на две части: наем за временно владение и ползване на автомобила и възнаграждение за услуги по шофиране и техническа поддръжка. Статията използва следните документи: Данъчен кодекс на Руската федерация (част втора) от 05.08.00 г. № 117-FZ (приет от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 19.07.00 г.). Граждански кодекс на Руската федерация (втора част) от 26 януари 1996 г. № 14-FZ (приет от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 22 декември 1995 г.). В изд. от 06.12.07г. Писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 09.07.07 г. № 03-04-06-01/220. Писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 10 февруари 2004 г. № 04-04-06/21. Писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 13 юли 2007 г. № 03-04-06-02/138. Писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 2 октомври 2006 г. № 03-05-01-04/277. Валерий Соловьов, съветник на държавната гражданска служба на Руската федерация, II клас

Не е необходимо в договора да се посочва, че гражданинът сам плаща данък върху доходите на физическите лица.
При договор за наем на кола с екипаж е по-добре възнаграждението да се раздели.
В какви случаи е по-безопасно за гражданин да получи статут на индивидуален предприемач?

Организацията може да сключи договор за наем както с физическо лице, регистрирано като индивидуален предприемач, така и с лице, което няма този статут. Основното е, че гражданинът, който наема имота, е негов собственик или има право да се разпорежда с него (член 608 и параграф 2 от член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Предприемачите самостоятелно изчисляват и плащат данъци (клауза 1, клауза 1 и клауза 2, член 227 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Нека да разберем какви данъчни задължения има една организация, ако е наела имот от физическо лице, което няма статут на индивидуален предприемач. Нека видим и как да отразим тази операция в счетоводството.

Когато плащате наем на физическо лице, по-безопасно е организацията да удържи данък върху доходите на физическите лица и да го прехвърли в бюджета

Министерството на финансите на Русия смята, че руска компания, която плаща наем на гражданин, а не предприемач, е данъчен агент за данъка върху доходите на физическите лица (писма от 02.10.2014 г. N 03-04-05/49525, от 18.09.2013 г. N 03- 04-06/38698, от 16.08.2013 г. N 03-04-06/33598 и от 27.02.2013 г. N 03-04-06/5601). Тоест тя е длъжна да изчисли данъка върху доходите на физическите лица върху наема, да удържи данъка при плащането му и да го преведе в бюджета (клаузи 1, 4 и 6 от член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Данъчните власти имат подобно мнение (писма на Федералната данъчна служба на Русия от 07/05/2012 N AS-4-3/11083@, от 04/09/2012 N ED-4-3/5894@ и от 01/ 11/2010 N ШС-37-3/14584@, Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 18 юни 2012 г. N 20-14/053155@ и от 16 декември 2011 г. N 20-14/3/122006).
Ако една организация плаща наем в брой, тя има възможност да удържи данък върху доходите на физическите лица. Това означава, че компанията няма право да се позовава на факта, че не е успяла да удържи данък от физическо лице (клауза 5 от член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Това посочва и Министерството на финансите на Русия (писма от 27 февруари 2013 г. N 03-04-06/5601 и от 6 декември 2010 г. N 03-04-06/3-290).
Съществува обаче мнение, че организацията на наемателите не може да удържа данък върху доходите на физическите лица от наема, ако договорът за наем предвижда, че гражданинът плаща данъка сам. Това е заблуда. Данъчният агент няма право да прехвърля отговорностите си върху получателя на дохода (клауза 5, член 3 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Включването на такова условие в договора за лизинг противоречи на разпоредбите на Данъчния кодекс. Това условие ще се счита за невалидно (клауза 2 от член 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Същата гледна точка се споделя и от Министерството на финансите на Русия (писма от 29.04.2011 г. N 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 г. N 03-04-06/3-148) , и съдилищата (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Московска област от 07.03.2012 г. N A40-40718/11140-184).
По този начин е рисковано да не се удържа данък върху доходите на физическите лица от наем, платен на физическо лице - не предприемач (прочетете повече на стр. 45). Ако инспекторите открият това нарушение, те ще глобят организацията за неизпълнение на задълженията на данъчен агент. Глобата е 20% от сумата на данъка, която подлежи на удържане и прехвърляне в бюджета (член 123 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Забележка! Данъкът върху доходите на физическите лица се превежда в бюджета и при авансово плащане на наемодателя
За всяко плащане на наем или част от него организацията е длъжна да удържа данък върху доходите на физическите лица. Няма значение как фирмата плаща на наемодателя - авансово, на вноски или в края на месеца или друг период.
Организацията превежда в бюджета данък върху доходите на физическите лица, удържан от наема, в следните срокове (клауза 6 от член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация):
- ако тегли пари от банкова сметка за плащане на наемодателя - в деня, в който получи пари в брой от банката;
- ако плащате на наемодателя по банков път - в деня на превеждане на наема от сметката на организацията по банкова сметка на гражданина или от негово име по сметки на трети лица.

Съществува риск данъчните власти да признаят дейността на даден гражданин за предприемаческа и да изискат от него да се регистрира като индивидуален предприемач

Ако дадено лице отдава под наем няколко помещения (без значение жилищни или нежилищни) или различни видове имоти, инспекторите могат да признаят дейността му за предприемаческа. Това е опасно, защото данъчните власти най-вероятно ще изискат гражданинът да се регистрира като предприемач и да плаща данъци като индивидуален предприемач (прочетете повече на страница 46).

Забележка. По отношение на ДДС не е изгодно за фирмите да наемат имоти от физически лица
Физическите лица, които нямат статут на индивидуален предприемач, не са платци на ДДС (клауза 1 от член 143 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Това означава, че когато предоставят услуги за отдаване под наем на имоти, няма „входящ“ ДДС, който наемателят може да приспадне.
Но при изчисляване на данъка върху дохода организацията ще може да включи цялата сума на наема в разходите (клауза 10, клауза 1, член 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Не е необходимо да се намалява с размера на ДДС, както се прави при наемане на имот от платец на ДДС.

За организацията наемател това може да доведе до допълнителен данък върху дохода. В крайна сметка, ако предприемачът е платец на ДДС, компанията ще може да включи не цялата сума на наема в данъчните разходи (клауза 10, клауза 1, член 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Тя има право да вземе предвид само сумата минус ДДС.
Данъчният кодекс обаче не съдържа ясни критерии, чрез които би било възможно да се определи дали гражданин, който отдава имот, трябва да получи статут на предприемач. Федералната данъчна служба на Русия смята, че следните факти могат да показват наличието на признаци на предприемаческа дейност в действията на гражданин (Писмо от 08.02.2013 г. N ED-3-3/412@):
- физическо лице придобило или изработило имущество с цел извличане на печалба от неговото използване или продажба;
- гражданинът води записи на своите транзакции и сделки;
- всички сделки, сключени от физическо лице през определен период от време, са взаимно свързани;
- гражданинът има стабилни връзки с продавачи, купувачи или други контрагенти.
Същите критерии са дадени и от столичните данъчни власти (писма на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 15 юни 2009 г. N 20-14/060015@, от 29 декември 2008 г. N 18-14/121487@ и от 25 януари , 2008 N 18-12/3/005988). Според тях, ако изброените признаци са налице, физическо лице, което отдава имот, трябва да се регистрира като предприемач.
В същото време данъчните власти признават, че в някои случаи е трудно да се квалифицира правилно дейността на гражданин (Писмо на Федералната данъчна служба на Русия от 08.02.2013 г. N ED-3-3/412@).
Ако гражданин е сигурен, че дейността му не съдържа признаци на предприемаческа дейност, той не може да се регистрира като индивидуален предприемач. Това означава, че върху доходите, получени от отдаване под наем на имущество, той има право да плаща само данък върху доходите на физическите лица. Но е възможно той да трябва да докаже правотата си в съда.

За размера на наема не се начисляват осигурителни вноски за извънбюджетни фондове.

Осигурителни вноски в Пенсионния фонд на Руската федерация, Федералния фонд за социално осигуряване на Руската федерация и Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване

Плащанията на физически лица по граждански договори, свързани с прехвърляне на имущество за ползване, не подлежат на осигурителни вноски във фондовете (част 3, член 7 от Федералния закон от 24 юли 2009 г. N 212-FZ „За осигурителните вноски в пенсионния фонд на Руската федерация, Федералният фонд за социално осигуряване на Руската федерация, Федералният фонд за задължително медицинско осигуряване ", наричан по-долу Закон № 212-FZ). Договорът за наем е вид такъв договор.
Това означава, че когато плаща наем на гражданин, организацията не начислява осигурителни вноски към извънбюджетни фондове. Същите обяснения са предоставени от Министерството на здравеопазването и социалното развитие на Русия (писмо от 12 март 2010 г. N 550-19).
Единственото изключение е възнаграждението по договор за наем на автомобил с екипаж. Съгласно това споразумение лизингодателят не само предоставя на лизингополучателя автомобил или друг транспорт за ползване, но също така му предоставя услуги за управление и техническа поддръжка (член 632 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Плащанията по граждански договори, чийто предмет е извършването на работа или предоставянето на услуги, подлежат на осигурителни вноски във фондовете (част 1, член 7 от Закон № 212-FZ). Следователно за тази част от възнаграждението, която представлява такса за шофьорски услуги, е необходимо да се начисляват вноски във фондовете.
Но ние говорим само за вноски в Пенсионния фонд и Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване. Осигурителните вноски във Фонда за социално осигуряване на Руската федерация, които са предвидени в Закон N 212-FZ, все още не е необходимо да се изчисляват. В крайна сметка всяко възнаграждение, изплатено на лица по граждански договори, е освободено от осигурителни вноски в този фонд (клауза 2, част 3, член 9 от Закон № 212-FZ).
За да не се затруднява организацията при изчисляването на вноските, препоръчително е възнаграждението в договора за лизинг за превозно средство с екипаж да се раздели на такса за наем и такса за предоставяне на управленски услуги. Тоест, посочете го в две отделни суми. Ако в договора няма такова разделение, застрахователните премии ще трябва да бъдат начислени върху целия размер на възнаграждението.

Забележка. Част от възнаграждението по договор за наем на автомобил с екипаж подлежи на вноски в Пенсионния фонд на Руската федерация и Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване.

Застрахователни премии за наранявания

Плащанията по договор за наем на имот са освободени от застрахователни премии за наранявания. В крайна сметка тези вноски се начисляват само ако гражданският договор предвижда задължение за плащането им (клауза 1, член 20.1 от Федералния закон от 24 юли 1998 г. N 125-FZ „За задължителното социално осигуряване срещу трудови злополуки и професионални заболявания“ ). Договорите за наем обикновено не включват такава клауза.

От 1 юни 2014 г. компаниите нямат право да изразходват паричните постъпления, получени в касата, за плащания по договори за лизинг на недвижими имоти (клауза 4 от Директива на Банката на Русия № 3073-U от 7 октомври 2013 г. „За правене на пари в брой плащания“). Това правило важи за сетълменти с всякакви лизингодатели - както физически, така и юридически лица.
Това означава, че можете да платите наем на гражданин за офис, апартамент или друг недвижим имот по два начина:
- превежда го по банкова сметка на физическо лице или по негово нареждане по сметки на трети лица;
- изтеглете пари в брой от текущата сметка на организацията, за да платите наем, въведете ги в касата и след това ги предайте на гражданина.
Ако данъчните власти установят, че паричните постъпления се изразходват за плащане на наем на недвижими имоти, те имат право да глобят както самата организация, така и нейния генерален директор. Глобата за длъжностно лице е от 4000 до 5000 рубли, за фирма - от 40 000 до 50 000 рубли. (част 1 от член 15.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация). Но инспекторите могат да глобяват за това нарушение само ако са изминали по-малко от два месеца, откакто приходите са били изразходвани за неразрешени цели (част 1 на член 4.5 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация).
Все още можете да плащате за наем на друга собственост (коли, компютри, производствено оборудване и т.н.) от паричните приходи.
Размерът на паричните разплащания между организация и физическо лице, което не е регистрирано като предприемач, не е ограничен (клауза 5 от Директива № 3073-U на Банката на Русия от 7 октомври 2013 г.). Тоест, компания, която наема движимо или недвижимо имущество от гражданин, може да му плати сума, надвишаваща 100 000 рубли по договора за наем.

В счетоводството наетите дълготрайни активи се отразяват в задбалансова сметка

Счетоводното отчитане на транзакции, включващи отдаване под наем на имущество от физически лица, се различава от отразяването на подобни транзакции с организации или предприемачи само в три нюанса:
- липса на осчетоводявания по ДДС;
- наличие на записи за удържане на данък върху доходите на физическите лица от наем и за прехвърляне на данък към бюджета;
- наличие на записи за начисляване и плащане на застрахователни премии към фондовете (само при договори за наем на превозно средство с екипаж).
Ако имуществото, получено по договор за лизинг, е дълготраен актив, организацията го отразява извън баланса - в сметка 001 „Наети дълготрайни активи“. Счетоводното отчитане на задбалансовите сметки се извършва с помощта на проста система, тоест без използване на метода на двойно записване.
Наетите активи се показват задбалансово по цена, посочена в лизинговия договор. На датата на получаване на имущество от физическо лице организацията прави счетоводен запис:
Дебит 001 - наети дълготрайни активи са приети за задбалансово счетоводство.
Всеки месец по време на срока на лизинговия договор компанията генерира следните транзакции:
Дебит 20 (26 или 44) Кредит 76 - месечни наеми, включени в разходите;
Дебит 76 Кредит 68 - данъкът върху доходите на физическите лица се удържа от сумата на наема.
Ако организация плаща на лизингодателя по банков път, на датата на плащането тя прави запис:
Дебит 76 Кредит 51 - прехвърлен наем (минус удържан данък върху личните доходи).
Когато плащате в брой, трябва да направите две записи в счетоводството:
Дебит 50 Кредит 51 - парични средства, получени от банката и приети на касата за сетълменти по договора за лизинг;
Дебит 76 Кредит 50 - платен наем (минус удържан данък върху личните доходи).
В зависимост от формата на сетълмент с наемодателя, организацията е длъжна да преведе данъка върху доходите на физическите лица в бюджета не по-късно от деня, в който наемът е преведен по банковата сметка на гражданина или в деня, в който парите са получени от банката за плащането му. На датата на плащане на данъка върху доходите на физическите лица в бюджета тя прави следния запис:
Дебит 68 Кредит 51 - прехвърлен в бюджета за данък върху доходите на физическите лица, удържан от наема.
Ако компания е наела превозно средство с екипаж от физическо лице, тя трябва да плати застрахователни премии на Пенсионния фонд на Руската федерация и Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване за размера на възнаграждението за предоставяне на управленски услуги. Това е отразено от публикациите:
Дебит 20 (26 или 44) Кредит 69-2 - начислени са вноски за пенсионния фонд;
Дебит 20 (26 или 44) Кредит 69-3 - начислени са вноски във Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване.
На датата на плащане на вноските във фондовете организацията прави записи:
Дебит 69-2 Кредит 51 - преведени са вноски в Пенсионния фонд;
Дебит 69-3 Кредит 51 - прехвърлят се вноски към FFOMS.
В края на лизинговото правоотношение наетият дълготраен актив трябва да бъде отписан задбалансово. На датата, на която активът е върнат на лизингодателя, компанията записва:
Кредит 001 - дълготраен актив, отписан задбалансово.

Ако дадена организация наема помещения от физическо лице (което не е индивидуален предприемач), тогава това е във връзка с този отделен наемодател. Тоест, тя трябва да изчисли данък върху доходите на физическите лица върху доходите под формата на наем, да удържи данък при изплащане на доход на физическо лице и да го преведе в бюджета (клауза 2 на член 226, член 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Невъзможно е да се прехвърли плащането на данък върху доходите на физическите лица към самия лизингодател - физическо лице. И няма значение какво ще бъде записано в договора за наем с физическо лице. Във всеки случай данъкът върху доходите на физическите лица трябва да бъде платен от наемателя - организацията (Писмо на Министерството на финансите на Русия от 27 август 2015 г. № 03-04-05/49369).

Данък върху доходите на физическите лица при лизинг

Данъкът върху доходите на физическите лица върху наема се изчислява при всяко плащане на доход на физическо лице по следната формула:

Ставката на данъка върху доходите на физическите лица е:

• ако лизингодателят е резидент на Руската федерация - 13%;
• ако лизингодателят е нерезидент на Руската федерация - 30%.

А на физическо лице наемът се превежда минус сумата на удържания данък.

Внасяне на данък върху доходите на физическите лица в бюджета

Данъкът, удържан от организацията, се превежда в бюджета не по-късно от деня, следващ деня на плащане на наема на физическото лице (клауза 6 от член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

BCC за данък върху доходите на физическите лица под наем - 182 1 01 02010 01 1000 110. Тоест, същото като при прехвърляне на данък върху доходите на физически лица за служители на организация.

Отчитане при наем от физическо лице

За отделен наемодател трябва да създадете отделен данъчен регистър за данък върху доходите на физическите лица и в края на годината, по общия начин, да представите сертификат 2-NDFL на Федералната данъчна служба. Той трябва да отразява дохода под формата на наем, размера на изчисления, удържан и прехвърлен в бюджета за данък върху доходите на физическите лица.

Кодът на дохода в 2-NDFL при наемане от физическо лице е 1400.

В допълнение, информация за отделния лизингодател е включена в тримесечния отчет 6-NDFL.

Застрахователни премии при наемане на помещение от физическо лице

Размерът на наема, платен на физическо лице, не подлежи на осигурителни вноски в Пенсионния фонд, Фонда за социално осигуряване и Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване (