П. Федоров, О.М

Аннотация: на современном этапе развития общества с огромным влиянием рынка на его хозяйственную деятельность необходимо изменение системы оценки кадастровой
стоимости земель, поскольку существующая методология объективно не отражает соотношение ее с рыночными ценами. Это негативно сказывается на интересах собственников и заинтересованных лиц.

В данной статье обозначен круг проблем, которые являются прочной основой для возникновения неправильной кадастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании таковой. Ключевые слова:земельные участки,государственная кадастровая оценка Государственная кадастровая оценка является комплексом мер по оценке , имеющим очень важное и юридическое, и экономическое значение. Процедура кадастровой оценки ввиду объективной важности правильного ее проведения требует тщательного изучения и разработки методов её проведения, адекватных требованиям сегодняшнего рынка.

Тем не менее, очевидна проблемность в ее практическом значении, которую можно рассматривать с нескольких сторон. Во – первых, завышенная оценка земельного участка негативно отразится на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли.

Во – вторых, заниженная стоимость земельного участка также может негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости. Однако, как показывает практика, выплаты производятся на основании кадастровой его стоимости . Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. При этом процедура оценки осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходим открытый процесс публикации сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, который на данный момент заменяют сведения Росреестра.

Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют весьма ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников. Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по – своему решают данную проблему иными способами. Например, в Кемеровской области местные власти снизили ставку земельного налога в два раза . Однако подобный пример показывает действия властей по предупреждению недовольств со стороны плательщиков в свой ущерб. Единственно важным и эффективным способом разрешения данной проблемы, на наш взгляд, будет преобразование существующей единой методики государственной кадастровой оценки земель. Например, важное место в такой модернизации может занять справочник кадастровой стоимости земель, в котором могут приводиться коэффициенты, отражающие реальную стоимость земли. Однако для издания такого справочника необходима истинная информация о проводимых сделках, которая зачастую недобросовестно скрывается их сторонами.

В результате, экономя на подоходном налоге, стороны «платят» за это заниженной кадастровой оценкой земельного участка, что физическим лицам может обернуться большей невыгодой. В то же время, низкая кадастровая оценка является весомой мерой поддержки малого бизнеса и служит созданию благоприятного инвестиционного климата в регионах. Основывая на принципе справедливости, можно сделать однозначный вывод: кадастровая оценка тогда будет удовлетворять требования всех заинтересованных лиц, когда будет реальной сбалансированной.

Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой необходимо решать в соответствии с существующим законом и нормативной базой. И решением этому является досудебное и судебное разрешение разногласий. При этом, досудебное разрешение разногласий было введено только лишь Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ» . В целях разрешения данного конфликта, в соответствии с данным Федеральным законом, созывается специальная комиссия. Стоит отметить, что до введения в действие данного закона все споры об оценки земли разрешались исключительно в судах . Тем не менее, принятые меры лишь облегчили процедуру оспаривания кадастровой оценки , но не искоренили данную проблему совсем. Для определения мер пресечения неправильной оценки земель необходимо определить её причины.

По нашему мнению, основными из них являются: 1) Неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т.д. 2) Неизменный характер кадастровой стоимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не отвечает рыночной системе экономики 3) Закрытость механизма кадастровой оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля 4) Проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватный методики соотношения рыночной и кадастровой стоимостей 5) Неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке каждого отдельного участка 6) Неполнота и неточность исходной информации при оценке . Для разрешения этих проблем необходимо принятие целого ряда мер по предотвращению вышеперечисленных факторов. Для этого, в первую очередь, необходима система открытого ценообразования посредством обеспечения прозрачности заключаемых сделок.

В связи с этим, необходимо создание новой методики отслеживания цен на рынке недвижимого имущества, которое возможно, например, в сотрудничестве с агентствами недвижимости и риелторами. Кроме того, необходим системный мониторинг состояния как , так и рынка недвижимости. В связи с этим возможно внедрение «гибкой» системы кадастровой стоимости , что в значительной степени увеличит влияние рынка на нее, которое, надо отметить, может положительно сказаться на сбалансированности интересов и адекватности кадастровой оценки .

Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что системе государственной кадастровой оценки необходимы не просто изменения, но модернизация. Это происходит потому, что кадастровая оценка имеет важное экономическое значение, а значит должна «подстраиваться» под условия, диктуемые рынком. Это также позволит избежать властного произвола, что, несомненно, сократит немалое количество исков об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Список использованной литературы:

1. Федеральный закон от 29.07.2017 N 274 – ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 172. 04.08.2017

2. Кухарук Н.С., Марциневская Л.В., Митряйкина А.М. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов // Научные ведомости БелГУ. Серия: Естественные науки. 2011. №21 (116). С.150 – 160

3. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2013. №3. С.158 – 164 4. Межуева Т.В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2012. №1. С.177 – 181 Ю.Н. Слепенок, Н.Ю. Белокопытова, В. Проценко, 2017

Метки: Предыдущая запись
Следующая запись

Проблемы оценки земли в Москве

В.Ю. Коновалов

начальник сектора методологического обеспечения и рыночной оценки земель Московского земельного комитета, кандидат технических наук

Современная Москва - это мегаполис, развитие которого отражает современный этап развития государства. На этом этапе наиболее актуальными представляются вопросы регулирования земельных отношений как эффективного средства разрешения экономических проблем современного периода.

Земля в Москве - один из важнейших ресурсов развития и функционирования города - является одновременно и базисом производственной деятельности, и объектом недвижимости.

В странах с развитой рыночной экономикой платное землепользование - это мощный рычаг воздействия на развитие городов (например, в США именно недвижимость является основной формой налогообложения).

На территории Москвы, составляющей 6/1000 процентов территории государства и размещающей около 6 процентов российского населения, сосредоточено более 30 процентов всех инвестиций. В сферу арендных отношений вовлечено более 23 тыс. гектаров земли. Землепользователи, уплачивающие земельный налог, занимают территорию площадью 15,7 тыс. гектаров.

За 2002 год земельные платежи и плата за право аренды составили 10 млрд рублей или 4 процента в доходной части бюджета (в 2001 году их доля составляла менее 3 процентов). В связи с индексацией ставок земельных платежей в 1,8 раза в 2003 году планируется получить гораздо больше средств. Общие поступления в доходной части бюджета города Москвы от земельноимущественного комплекса в 2003 году должны составить более 11 процентов.

Однако резкий рост ставок, т. е. налоговой нагрузки на землепользователя, порождает проблему неплатежей. Мы приближа-

емся к такому этапу, когда последующее увеличение налоговой нагрузки на недвижимость потребует снижения других видов налогового бремени. Поэтому в настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность. В целях дальнейшего повышения эффективности землепользования необходимо совершенствование системы оценки земель.

В связи с этим в Москве развиваются два направления оценки:

1) индивидуальная оценка, представляющая собой оценку прав на заключение договоров аренды земельных участков. (В Москве пока еще собственности на землю не существует, за исключением 1 земельного участка, проданного в Зеленограде в порядке проведения эксперимента);

2) массовая (или кадастровая) оценка в целях установления экономически обоснованных ставок земельных платежей.

В Москве практика оценки прав аренды земельных участков (до 49 лет) существует уже более 10 лет. За это время Московским земельным комитетом (Москомзем) накоплен и обобщен богатый практический опыт продаж прав аренды земельных участков. Сформирована обширная нормативная база.

С 1993 года по настоящее время на конкурсных комиссиях было реализовано более 14000 прав аренды земельных участков, в том числе более 1500 прав долгосрочной аренды на общую суммы 1,1 млрд долл. США.

Только за 2002 год с выкупом прав аренды были оформлены 221 договор долгосрочной и 1355 договоров краткосрочной

аренды земельных участков на общую сумму более 100 млн долл. США.

Средняя цена продаж прав долгосрочной аренды земельных участков за 2001 год составила 1,04 млн долл. США/га или 116 процентов к средней цене продаж 2000 года. В 2002 году в связи с увеличением инвестиционной активности в периферийных зонах города и сокращением свободных земельных участков в его центре средняя цена продаж несколько снизилась, но тем не менее составила около 1,0 млн долл. США/га.

В настоящее время размеры платы за право на заключение договора аренды земельного участка по территориально-экономическим зонам Москвы находятся в следующих диапазонах:

От 300 000 до 800 000 долл США/га в периферийных районах города (20-69 территориально-экономических оценочных зон);

От 5 000 000 до 10 000 000 долл США/га в центре города (1-9 территориально-экономических оценочных зон).

Расчет стоимости прав аренды земельных участков осуществляется в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными постановлением правительства Москвы от 13.11.2001 № 1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка». Эта методика разработана на основе анализа продаж прав аренды земельных участков. В ней учитываются местоположение земельного участка в системе городской инфраструктуры и уровень ее развития, целевое назначение земельного участка, а также произведенные и предполагаемые качественные улучшения.

Методика базируется на едином подходе для расчета размера платы за право краткосрочной и долгосрочной аренды земельного участка, предназначенного как для осуществления строительства, так и для обслуживания расположенных на земельном участке зданий, сооружений. При этом префектуры административных округов имеют право утверждать стоимости прав аренды земельных участков не ниже, чем рассчитанные по методике Москомзема. Это позволит и в дальнейшем оперативно корректировать расчетную стоимость прав

аренды в соответствии с рыночными тенденциями путем корректировки базовых размеров платы за право аренды земельного участка.

В связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации в Москве осуществляется подготовка к продаже земельных участков в собственность. В этих целях совершенствуется нормативная правовая база с учетом как интересов города, так и интересов инвесторов и землепользователей.

В этих условиях опыт Москвы по продаже прав аренды земельных участков можно рассматривать в качестве подготовительного этапа к введению собственности на землю и созданию полноценного земельного рынка.

В тоже время имеется ряд проблем, связанных с реализацией требований федерального законодательства, а также с их экономической целесообразностью.

1. Статьей 2 Закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен верхний предел стоимости земли в размере 30-кратной ставки земельного налога при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. Москва выступает за изменение верхней границы до уровня рыночной стоимости земли, т. к. в связи с низкими ставками земельного налога выполнение этого требования приведет к недополучению денег в бюджет.

В 2003 году тридцатикратная ставка земельного налога в среднем по Москве составляет: 349200 х 30 = 10 476 000 р./га (или 327 375 долл. США). Т. е. предельная ставка выкупа земельных участков в собственность, установленная федеральным законодательством, в 3,5 раза ниже сложившихся среднерыночных цен продаж прав аренды земельных участков в Москве.

В такой ситуации непродуманный, без подсчета экономической целесообразности переход к повсеместной продаже земельных участков в собственность может привести к весьма негативным последствиям, в

том числе к снижению поступлений в бюджеты всех уровней. Ведь ясно, что стоимость земли не должна быть ниже стоимости прав ее аренды:

С.з. = Спр.ар. + привед ^Лр.пл. - привед ХЗем.нал.,

где С.з. - стоимость земельного участка;

привед ^Ар.пл. - приведенные капитализированные ставки арендной платы за 49 лет;

привед ХЗем.нал. - приведенные капитализированные ставки земельного налога за 49 лет.

С учетом ежегодных земельных платежей средняя по городу стоимость земли должна составить не менее следующей суммы:

С.з. = 1 000 000 + 24300 х 49 - 10912 х 49 = 1 000 000 + 1190700 - 534688 = 1 655 312 долл. США/га (а не 327375 долл. США).

Таким образом, город недополучит около 1 327 937 долл. США/га.

2. Другой проблемой является существенный разрыв между ставками арендной платы и ставками земельного налога. В 2003 году в Москве действуют следующие средние по городу ставки земельных платежей:

Земельного налога - 349 200 р./га (или 10 912 долл. США/га);

Арендной платы - 777 600 р./га (или 24 300 долл. США/га).

Т. е. арендная плата за землю в городе Москве в среднем в 2,22 раза превышает ставки земельного налога. Между тем собственники земли обладают большим объемом прав на землю по сравнению с арендаторами. Переход на взимание земельных платежей на основе кадастровой и рыночной стоимости земли и дальнейшее совершенствование системы налогообложения на основе земельной ренты должны устранить возникшее противоречие.

Однако изменение ставок земельного налога не представляется возможным в связи с тем, что Законом Российской Федерации «О плате за землю» ставки земельного налога устанавливаются директивно для всех субъектов Российской Федерации.

3. Еще одной серьезной проблемой является то, что в соответствии со сложившейся в Москве за 10-летний период (с 1993 года) практикой предоставления земель в аренду, продажа прав аренды земельных участков осуществляется как сделка купли-продажи между Московской городской администрацией и лицом, ставшим победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка. Этот платеж предусмотрен в соответствующей доходной статье бюджета города Москвы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» не предусмотрены продажи прав аренды земельных участков в качестве самостоятельных платежей. Они определяются как размер арендной платы.

Исполнение указанного федерального постановления может привести к разрушению практики продаж прав аренды и, как следствие, к недополучению средств в бюджет города.

Государственная кадастровая оценка земель города Москвы проведена в строгом соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/337.

В процессе оценки были обработаны данные более чем по 70 тыс. объектам жилого фонда, 5 тыс. объектам нежилого фонда и 3 тыс. земельных участков с выкупленными правами аренды. В результате были получены удельные показатели кадастровой стоимости земель по каждому кадастровому кварталу города по 14-ти видам функционального использования земель. Это позволяет перейти к более детальному территориально-экономическому зонированию по кадастровым кварталам.

Результаты кадастровой оценки земель показали, что периферийные и серединные зоны города оказались недооцененными, в

том числе земли вокруг третьего транспортного кольца. За счет того, что кадастровая оценка производилась по более мелким территориальным единицам - кадастровым кварталам (кадастровых кварталов около 1500, а территориально-экономических зон -69) - появилась возможность устранить недостатки существующего территориальноэкономического деления, при котором ставки на границах зон изменяются в 5 и более раз.

К сожалению, в настоящее время результаты государственной кадастровой оценки не могут быть применены для целей налогообложения, поскольку не внесены соответствующие изменения в Закон Российской Федерации «О плате за землю». Как уже упоминалось, этот закон не предусматривает возможности использования данных кадастровой оценки для определения ставок земельного налога, а устанавливает их директивно для всех субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации основные начала определения размеров арендной платы за земельные участки утверждает Правительство Российской Федерации. Однако они до сих пор не утверждены, а в соответствии с действующим порядком ставки арендной платы и земельного налога взаимосвязаны.

Также в федеральном законодательстве отсутствует четкое определение понятия

«кадастровая стоимость». Ввиду этого имеются неоднократные попытки его подмены понятием «рыночная стоимость», что вносит сумятицу в существующий порядок. Например, имеет место хождение проектов федеральных законов, в которых предлагается устанавливать рыночную стоимость на основе кадастровой стоимости.

Противоречия между федеральной нормативной базой и сложившейся практикой субъектов Российской Федерации в области оценки главным образом возникло из-за недостаточной проработанности этого вопроса, отсутствия четких целей и задач, а также из-за недостаточного взаимодействия федеральных органов власти как на горизонтальном, так и на вертикальном уровнях.

Введение системы государственной аттестации оценщиков и государственных служащих, занимающихся вопросами оценки недвижимости, а также установление четких стандартов и требований должны способствовать устранению сложившихся противоречий, а наряду с постепенным, обдуманным введением собственности на землю и установлением ее свободного рыночного оборота по реальным рыночным ценам - повысить ценность земель Москвы и, соответственно, их инвестиционную привлекательность, что явится существенным вкладом в российскую экономику.

Если проблему кадастровой стоимости формулировать в общем, то она сводится к некачественной оценке кадастровой стоимости. Причем термин «некачественная» можно понимать как маловероятная, неадекватная, недостоверная, сомнительная, спорная. Причин некачественной оценки множество, и все они обусловлены большим числом проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости. В настоящей статье попытаемся их сформулировать и классифицировать.

21 февраля 2014 года в Нижнем Новгороде на заседании Сове­та уполномоченных по защите прав предпринимателей в регионах Приволжского федерального округа констатировали, что в данный момент чаще всего кадастровая стоимость зе­мель расходится с рыночной стоимос­тью, и в ряде случаев в несколько раз. Ситуация провокационная и вызывает большое количество вопросов у пред­принимателей (сайт «Империя консал­тинга» 21.02.2014г.).

Такая ситуация у нас в стране сохраняет­ся уже несколько лет, с тех пор как налогообложение земельных участков стало производиться по их кадастровой стоимости, а точнее - когда после кризиса 2008 года земельный рынок в стране стабилизировался (рыночная стоимость земельных участков перестала расти, а в ряде регионов стала снижаться). И вот уже почти шесть лет в стране ежегодно рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по ка­дастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объек­тов капитального строительства (строе­ний). Московские предприниматели, имеющие крупные коммерческие объ­екты недвижимости (которые теперь будут облагаться налогом по их кадаст­ровой стоимости) уже заволновались.

Проблемы определения и оспа­ривания кадастровой стоимо­сти можно классифицировать по различным критериям. Напри­мер, по содержательному (про­блемы законодательства, проблемы методологии оценки, информацион­ные проблемы и т.д.).

Мы считаем, что наиболее целесо­образно классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости по функциональному при­знаку. При этом весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости разбивается на общие и специфические функции.

Общие функции:

1. подготовка данных по объектам оценки и по рынку;
2. моделирование кадастровой стоимости;
3. определение кадастровой стои­мости;
4. оспаривание кадастровой стои­мости;
5. администрирование всего про­цесса определения и оспарива­ния кадастровой стоимости.

Специфические функции:

1. оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
2. оценка земель промышленного назначения;
3. оценка объектов капитального строительства и др.

Соотношение между общими и специфическими функциями сле­дующее: для реализации каждой специфической функции оценки объекта недвижимости необходи­мо реализовать все общие функ­ции, т.е., например, для того что­бы оценить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния, надо подготовить данные по этому участку, собрать информа­цию по сделкам с земельными уча­стками-аналогами, разработать модель кадастровой стоимости, определить кадастровую стои­мость, при необходимости сопро­водить процесс ее оспаривания и осуществить администрирование всех общих функций оценки / спланировать их, организовать деятельность, произвести коорди­нацию деятельности по реализа­ции функций, учесть и проконтро­лировать деятельность, а также простимулировать персонал.

Каждую общую и специфическую функцию можно подразделить на подфункции.

Например, специфическую функ­цию оценки объектов капитально­го строительства можно разделить на отдельные подфункции в зави­симости от вида строения: оценка коммерческих объектов, оценка некоммерческих объектов и т.д.

В свою очередь, каждую подфунк­цию можно разделить на отдель­ные задачи. Например, подфунк­цию оценки коммерческих объек­тов можно разделить на оценку торговых объектов, оценку адми­нистративных объектов, оценку офисов и т.д.

Таким образом, все функции опре­деления и оспаривания кадастро­вой стоимости недвижимости мож­но разделить на конкретные зада­чи, которые имеют свои присущие им проблемы: законодательные, методологические, информацион­ные и прочие.

Только «разбираясь» с каждой об­щей и специфической функцией, подфункцией и задачей процесса определения и оспаривания кадас­тровой стоимости, т.е. комплексно охватывая весь анализируемый процесс, можно выявить и разра­ботать меры по разрешению про­блем определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижи­мости в нашей стране.

В одной из работ мы на основе вы­шеприведенных общих функций предложили создать государствен­ную систему определения кадаст­ровой стоимости объектов недви­жимости. Эта система аккумулиру­ет в себя лучший зарубежный опыт развитых стран.

В настоящей работе мы сделали попытку классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости недвижимости по функцио­нальному признаку, но по другому его составу; разбивая весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости недвижимости на три укрупненные функции:

1. определение кадастровой сто­имости;
2. оспаривание кадастровой сто­имости;
3. налогообложение недвижимос­ти (в том числе, работы по рас­чету налоговых ставок, по опре­делению пакета льгот по нало­гообложению недвижимости, по процедурным операциям, на­пример, рассылки налогопла­тельщикам уведомлений).

Ниже по этим укрупненным функ­циям группируются соответствую­щие проблемы.

Проблемы определения кадастровой стоимости недвижимости

1.1. Формирование информации об объектах оценки кадастровой стоимости

В настоящее время оценщик обя­зан оценить все объекты, указан­ные в перечне, передаваемом ему заказчиком. При этом определить достоверную величину кадастро­вой стоимости ряда объектов не представляется возможным, по­скольку нельзя их однозначно идентифицировать.

Например, в качестве наименова­ния указано «сооружение» без конкретизации его типа (мост, дамба и пр.), отсутствует информа­ция о площади объекта оценки, разрешенном использовании зе­мельного участка, протяженности линейных сооружений и т.д.

Предлагается сформировать зако­нодательный механизм, который:

а) обяжет заказчика государствен­ной кадастровой оценки (далее ГКО) предоставлять оценщику информацию для однозначной идентификации объектов оцен­ки, а также информацию по ос­новным ценообразующим фак­торам и сделкам с объектами-аналогами;

б) даст оценщику право не оцени­вать те объекты из перечня, ко­торые невозможно однозначно идентифицировать или по кото­рым отсутствует существенная ценообразующая информация (получить которую можно ис­ключительно у заказчика).

1.2. Разработка типового контракта на кадастровую оценку

Существующая практика проведе­ния ГКО показывает, что условия контрактов на ГКО, с одной сторо­ны, позволяют выигрывать соответ­ствующие конкурсы недобросовест­ным и некомпетентным оценщикам, а с другой - не предусматривают от­ветственность заказчика за наруше­ние условий контракта (например, информация не предоставлена или предоставлена не в установленный срок).

Предлагается сформировать су­щественные условия типового контракта на ГКО (типовой ма­кет). Такие условия, прежде всего, должны быть направлены на:

а) выбор «адекватного» исполни­теля, например: установление минимально возможного срока выполнения работ по кадастро­вой оценке, установление требо­вания к оценочным организаци­ям иметь в штате не менее трех оценщиков, для которых данное место работы является основным (это затруднит вход на рынок оценочных работ «случайных компаний», для которых данный вид деятельности не является ос­новным и которых не интересует судьба отрасли), требования к специальному программному обеспечению и другие условия;

б) установление ответственности заказчика за нарушение усло­вий контракта (например, ин­формация не предоставлена в установленные сроки);

в) установление требований к ис­ходной информации по объек­там оценки (их перечень дол­жен размещаться до конкурса; после заключения контракта оценщик имеет право дозапросить уточнения по перечню; уточнения принимаются до оп­ределенной даты, после кото­рой оценщик имеет право не оценивать те объекты, которые невозможно идентифицировать или по которым отсутствует су­щественная ценообразующая информация).

1.3. Демпинг цен на оценочные услуги по определению кадастровой стоимости

«Подготовка отчета об оценке зе­мельного участка до 10 га у незави­симого оценщика с выездом на ме­сто будет стоить 150-200 тыс. руб­лей; необходимая для судебного оспаривания экспертиза отчета в саморегулируемой организации -еще 50-100 тыс. рублей. А в рамках госзаказа работа по тому же зе­мельному участку стоит копейки, в сотни раз дешевле» (Василий Ким, президент компании «Ким и партнеры», сайт prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014г.).

Демпинг цен на оценочные услуги осуществляют мошенники, кото­рые за «малые» деньги по госзака­зу делают заведомо недостовер­ную (завышенную) оценку, кото­рую затем сами же (уже по заказу собственников-налогоплательщи­ков), но уже за «большие» деньги, оспаривают, подготавливая отче­ты об оценке рыночной стоимости этих же земельных участков, но при этом стоимость значительно занижается.

Проблема заключается в том, что нередко в конкурсах на осуществ­ление оценочной деятельности выигрывают субъекты оценочной деятельности, которые предлага­ют осуществить оценочные услуги за вознаграждение гораздо ниже себестоимости этих работ, а ино­гда за 1 рубль и даже за 0 рублей. И руководители конкурсных комис­сий по госзакупкам объявляют их победителями и заключают с ними государственные контракты. Хотя хорошо знают, что это оценщики-мошенники, которые затем вымо­гают деньги у налогоплательщи­ков - владельцев этих объектов оценки за занижение стоимости объектов в их интересах. И на этих преступлениях данные оценщики-мошенники процветают.

Вот что сказал в своем интервью журналу «Оценочная деятель­ность» замначальника управления оценки федерального имущества Росимущества Вадим Смоляков: «…опираясь на практику разме­щения заказов на оказание услуг по оценке, зачастую победителя­ми становятся участники, предло­жившие более низкую цену за свои услуги, но не обладающие не­обходимым опытом проведения оценки федерального имущества и соответствующей квалификаци­ей. Вследствие этого качество ус­луг, оказываемых этими органи­зациями, является низким, а пред­ставляемые отчеты об оценке не соответствуют требованиям зако­нодательства об оценочной дея­тельности. Подобные результа­ты возникают вследствие того, что при оценке заявок участников максимальная значимость при­сваивается критерию »цена«, а значимость остальных критериев определяется по остаточному принципу».

Предлагается :

1. Национальному совету по оце­ночной деятельности разрабо­тать и утвердить в установлен­ном порядке минимальные тари­фы при размещении заказов на оказание услуг по оценке феде­рального имущества, обеспечи­вающих обязательный отказ госзаказчика от рассмотрения за­явок участников размещения гос­заказа, содержащих необосно­ванно низкие ценовые предло­жения (демпинг) (это предложе­ние было сформулировано Росимуществом);
2. Внести соответствующие изме­нения в ФЗ-44 о контрактной си­стеме в сфере госзакупок;
3. Национальному совету по оце­ночной деятельности совместно с ведущими профессиональны­ми оценочными сайтами орга­низовать анализ, выявление и обнародование случаев дем­пинга на рынке оценочных ус­луг, составить и обнародовать список оценщиков, которые демпингуют;
4. Основной удельный вес при вы­боре оценщика в соответствии с ФЗ-44 о контрактной стоимости госзакупок придать критерию качества подготовки отчетов об оценке.

Предлагается также создать при Росреестре систему государствен­ной оценки кадастровой стоимос­ти, в рамках которой будет сфор­мирован институт аккредитован­ных оценщиков с утвержденными региональными тарифами на ус­луги по определению кадастро­вой стоимости недвижимости, а также - которая будет обеспечи­вать оценщиков достоверной ис­ходной информацией об объек­тах оценки и о сделках с объекта­ми-аналогами.

Предлагается также отчет об оценке до утверждения кадаст­ровой стоимости в регионе пуб­ликовать в сети интернет (по не­скольким адресам: на сайте ре­гиональной администрации, на сайте саморегулируемой орга­низации, в которой состоит оценщик, на сайте Росреестра), и тогда процедуру оценки по конкретному району можно бу­дет проанализировать заинтере­сованным лицам: собственни­кам-налогоплательщикам, соот­ветствующей саморегулируемой организации, региональной ад­министрации, региональной ко­миссии по оспариванию кадаст­ровой стоимости.

Для обеспечения возможности широкой экспертизы отчетов по оценке кадастровой стоимости недвижимости Росреестру необ­ходимо опубликовать большими тиражами, а также поместить в интернете все методики по опре­делению кадастровой стоимости различных видов земельных уча­стков и различных видов объек­тов капитального строительства (по опыту развитых зарубежных стран).

1.4. Закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости

Из-за того, что отчеты по опреде­лению кадастровой стоимости не­движимости (земельных участков и объектов капитального строитель­ства) не публикуются, собственни­ки-налогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают уровень кадастровой стои­мости своей собственности, с кото­рой они платят налог, пока резуль­таты оценки не будут утверждены и только после этого опубликова­ны. В связи с этим, если собствен­ник-налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объ­екта и хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока налогообложения объекта. Причем время оспаривания кадас­тровой стоимости сначала во вне­судебном формате, а затем, в слу­чае необходимости, и в судебном формате очень продолжительно. И весь этот период он должен пла­тить налог на свой объект недви­жимости по прежней кадастровой стоимости, пока ее не оспорит. И даже если ему удастся оценку оспо­рить, уплаченный с недостоверной кадастровой стоимости налог ему никто не вернет.

1.5. Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости

Данная проблема больше касается собственников-налогоплательщи­ков, так как частая ежегодная пе­реоценка кадастровой стоимости не позволяет до конца осущест­вить ее оспаривание.

Региональная администрация за­интересована в затягивании про­цесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Суды нередко «прислушиваются» к ее интересам. В связи с этим, пока собственник оспаривает кадаст­ровую стоимость, утвержденную региональной администрацией год назад, эта же региональная администрация утверждает пере­оценку кадастровой стоимости нового года.

И собственник-налогоплательщик вынужден начинать судиться уже по новой неадекватной кадастро­вой стоимости своего объекта не­движимости.

Таким образом, он не может оспо­рить неадекватную кадастровую стоимость своего объекта и вы­нужден платить несправедливый налог на недвижимость.

Предлагается в административ­ном порядке ускорить рассмотре­ние в суде и принятие решения по искам по оспариванию кадастро­вой стоимости недвижимости: не более трех месяцев со дня подачи исков.

Также в административном порядке ускорить рассмотрение заявлений собственников-налогоплательщи­ков в региональных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимос­ти: не более 15 дней.

1.6. Идентификация объекта недвижимости (правовой аспект)

Как идентифицировать объект оценки, если у земельного участка и у строения, которое на нем нахо­дится, разные собственники? С ко­го брать единый налог на недви­жимость?

Предлагается до тех пор, пока по объекту оценки не будет единственного собственника, взимать налоги с обоих собственников от­дельно: с одного - с кадастровой стоимости земельного участка, с другого - с кадастровой стоимости строения.

1.7. Сознательное завышение или занижение кадастровой стоимости недвижимости

Нередко бывают случаи завыше­ния или занижения кадастровой стоимости недвижимости, обус­ловленные «давлением», оказыва­емым заказчиком оценки на оценщика.

Предлагается повысить их ответ­ственность: заказчиков снимать с должности, оценщиков лишать членства в саморегулируемой ор­ганизации (без права перехода в другую саморегулируемую органи­зацию).

Предлагается также законода­тельно закрепить статус заказ­чика кадастровой оценки за Росреестром, так как регио­нальная администрация и муни­ципалитеты являются заинтере­сованными лицами в том или ином уровне кадастровой стои­мости недвижимости.

1.8. Разработка конкурсных требований к оценщикам, участвующим в определении кадастровой стоимости недвижимости

Разные региональные админист­рации формулируют разный на­бор требований к оценщикам ка­дастровой стоимости недвижи­мости. Нередко эти требования противоречат законодательным положениям о конкуренции.

Предлагается:

1. Разработать единые критерии оценки заявок на участие в кон­курсе по проведению кадастро­вой оценки, единый набор требо­ваний к конкурсной документа­ции и к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости, кото­рый бы соответствовал ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной дея­тельности в РФ» и ФЗ-44 от 05.04.2013г. «О контрактной сис­теме в сфере закупок товаров, ра­бот, услуг для обеспечения госу­дарственных и муниципальных нужд»
2. Разработать макет типового до­говора на определение кадаст­ровой стоимости.

1.9. Повышение качества отчетов по определению кадастровой стоимости недвижимости

Известно, что качество кадастро­вой стоимости недвижимости низкое. Причин такому положе­нию множество. Это и низкая квалификация оценщиков, и от­сутствие достоверной информа­ции об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «дав­ление» на оценщиков руководи­телей региональных админист­раций (заказчиков), заинтересо­ванных либо в завышении (в большинстве случаев), либо в за­нижении уровня кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины.

Предлагается:

1. До утверждения кадастровой стоимости недвижимости раз­мещать отчеты по определе­нию кадастровой стоимости не­движимости минимум на трех сайтах:

• на сайте саморегулируемой организации оценщиков, ко­торая проводит экспертизу от­чета об оценке кадастровой стоимости недвижимости (до проведения экспертизы);
• на сайте Росреестра - в фон­де данных государственной оценки кадастровой стои­мости; и на сайте региональной адми­нистрации (данное предложе­ние прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

2. Ввести обязательное уведом­ление налогоплательщика о намерении проведения оцен­ки кадастровой стоимости его объекта недвижимости (дан­ное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

3. Ввести обязательное сертифи­цирование Росреестром оцен­щиков, осуществляющих опре­деление кадастровой стоимос­ти недвижимости;

4. Ввести обязательное повыше­ние квалификации (1 раз в 3 го­да) для оценщиков, осуществля­ющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости;

5. Росреестру ввести обязательное утверждение учебных про­грамм, по которым проводится обучение оценщиков, осуществ­ляющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости, а также ввести контроль за каче­ством обучения по этим про­граммам в вузах страны;

6. Создать при Росреестре Инсти­тут государственной кадастро­вой оценки, который бы реализовывал следующие функции:

а) разработка методологии мас­совой оценки в РФ;

б) разработка и совершенство­вание отдельных методик для определения отдельных ви­дов объектов недвижимости (земель и строений различно­го назначения);

в) формирование информаци­онной инфраструктуры в сфе­ре определения кадастровой стоимости в РФ (профессио­нальные сайты, журналы, се­минары, обучение и повыше­ние квалификации оценщи­ков и др.);

г) разработка рыночных норма­тивов и способов определе­ния поправок для расчета ка­дастровой стоимости недви­жимости;

д) проведение экспертизы отче­тов по определению кадаст­ровой стоимости федераль­ных объектов недвижимости;

е) другие функции в сфере опре­деления, оспаривания и нало­гообложения недвижимости;

7. Создать в РФ на базе Росреестра государственную систему определения кадастровой сто­имости объектов недвижимос­ти (см. статьи В. Григорьева по этому поводу).

1.10. Регистрационно-учетная проблема

Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения) описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на объекты не­движимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре не­движимости». В связи с этим про­исходит путаница учетных данных для одних и тех же объектов нало­гообложения (объектов оценки).

Эта путаница усложняет работу по формированию государственного кадастра недвижимости и не поз­воляет получить оценщику досто­верную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это значительно сни­жает качество оценки.

Предлагается:

1. Принять постановление прави­тельства РФ, в котором бы были установлены положения по опи­санию единого объекта недви­жимости (земля + строение) как объекта налогообложения (а также объекта оценки кадастро­вой стоимости);
2. Принять постановление прави­тельства РФ о создании на базе Росреестра государственной си­стемы определения кадастро­вой стоимости недвижимости, которая могла бы решить мно­гие проблемы ее определения и оспаривания (концепция такой системы разрабатывается в Фи­нансовом университете при правительстве РФ).

1.11. Информационный дефицит в оценке кадастровой стоимости недвижимости

Проблема заключается в том, что оценщику, определяющему кадаст­ровую стоимость объектов недви­жимости, недостает множества ви­дов информации об объектах оцен­ки и о сделках с ними на рынке.

Массовая оценка, т.е. оценка для целей налогообложения, основы­вается на анализе рыночной стои­мости объектов недвижимости. Но фактические данные о ней в стра­не скрыты, фактические рыночные данные о сделках с объектами не­движимости отсутствуют в откры­той печати. Оценщики используют в основном цены предложений.

Таким образом, основная группа информации о сделках с объекта­ми недвижимости (и земли, и стро­ений), которая должна быть ис­пользована для определения када­стровой стоимости недвижимости, в стране отсутствует. В этих услови­ях нельзя получить качественную достоверную оценку.

Предлагается принять постанов­ление правительства РФ о регист­рации, учете и анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы положения по информационному обеспечению процесса определе­ния кадастровой стоимости объ­ектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету, монито­рингу, анализу сделок на рынке недвижимости, моделированию и оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эти по­ложения можно было бы реализовывать в рамках создания систе­мы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации.

1.12. Разработка программного обеспечения расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки

Проблема заключается в разра­ботке компьютерных программ, необходимых для расчета кадаст­ровой стоимости различных видов объектов оценки.

В настоящее время созданы не­сколько программ, которые на практике используются некоторы­ми оценочными организациями для определения кадастровой стои­мости. Это программные продукты:

• СПО ФГУП ФКЦ «Земля» (г. Москва);
• ООО «Группа комплексных ре­шений» (г. Нижний Новгород);
• МОК «Центр менеджмента оцен­ки и консалтинга» (г. Москва).

Однако данные программные про­дукты требуют своего совершенст­вования. Кроме того, большинство видов объектов оценки не охваты­ваются ими. В частности, различные виды объектов капитального строительства и отдельные виды земель оцениваются в ручном ре­жиме, что значительно затрудняет и удорожает оценку объектов не­движимости и удлиняет сроки вы­полнения работ.

Предлагается создать при Росреестре Институт государственной кадас­тровой оценки, который бы наряду с другими функциями обобщал и совершенствовал существующие программные продукты, а также разрабатывал новые компьютер­ные программы по определению кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.

В заключение

В данной статье были рассмотре­ны далеко не все проблемы опре­деления кадастровой стоимости, а ряд основных из них. В дальней­ших исследованиях нужно обра­тить внимание на проблемы оспа­ривания кадастровой стоимости, которые также ждут своего реше­ния. Надеемся на критический анализ предложений, приведен­ных в данной статье, со стороны специалистов.

Литература

1. Организация оценки и налого­обложения недвижимости. В 2 т. / Пер. с англ. Под общей ред. К. Эккерта. - М.: РОО, Акаде­мия оценки. Стар-Интер, 1997.
2. Судебно-кадастровая экспер­тиза /Под ред. А.Ф. Волынско­го, В.А. Прорвича. - М.: Эконо­мика, 2013.
3. Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финанси­рование. - М.: Альпина Пабли­шер, 2912.
4. Богатырев С.Ю. Принципы справедливости в экономике. Сайт Владимира Путина, 12.01.2012г., www.putin2012.ru/suggestion/6742
5. Материалы сайта «Империя оценки», imperia-a.ru

Кадастровая стоимость 2017 года будет использоваться при расчете налоговых и арендных платежей в отношении объектов недвижимости, а, следовательно, будет напрямую влиять на экономические интересы граждан и субъектов предпринимательской деятельности . Изменения законодательства направлены на соблюдение взаимных интересов бюджета и собственников объектов, которым на законном основании предоставлено право оспаривать кадастровую стоимость.

Кадастровую стоимость в 2017 году будут рассчитывать только государственные органы, как сказано в Федеральном законе № 237-ФЗ.

Суть указанных системных нововведений является детальная регламентация процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества . Именно совокупность таких процедур и мероприятий входит в понятие государственная кадастровая оценка.

Помимо установления общих и частных правил определения кадастровой стоимости, ее показатели на ближайшие три года будут формироваться с учетом следующих особенностей, предусмотренных Законом № 360-ФЗ:

Начиная с января 2017 года, используется значение стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, либо более позднее значение, если оно составляло меньшую величину;
с января 2017 года субъекты РФ будут иметь право устанавливать новые значения кадастровой стоимости только при условии создания специализированного бюджетного учреждения и комиссий по урегулированию споров о результатах расчета кадастровой стоимости;
до тех пор, пока региональные власти не создадут указанные органы, будет применяться наименьшее значение кадастровой стоимости за период с 2014 по 2016 годы.

Так как от показателя учетной стоимости напрямую зависят поступления в региональный бюджет от налоговых и арендных платежей, очевидно, что для органов власти субъектов РФ переход на новые правила оценки необходимо осуществить как можно скорее.

Кадастровая стоимость в Москве

С учетом предстоящих нововведений, исполнительные органы власти Москвы на 2017 год определили новые значение кадастровой стоимости, так как на ближайшие три года предстояло использовать существенно меньшие показатели 2014 года. Это привело к резкому увеличению показателей оценки, что, в свою очередь, негативно сказалось на расходах владельцев объектов недвижимости на территории столицы.

По ранее действовавшим правилам оспаривание кадастровой стоимости через уполномоченные органы было необходимо осуществить до конца года.

Налог на кадастровую стоимость

В соответствие с главой 32 НК РФ, для определения налоговой базы в отношении налога на имущество граждан может использоваться значение стоимости объекта, утвержденное по итогам государственной кадастровой оценки .

На переходный период законодательство позволяет регионам самостоятельно выбирать принцип определения налоговой базы:

От показателя кадастровой стоимости недвижимости;
от значения объектов.

Согласно официальной информационной справки, представленной на сайте ФНС, по состоянию на начало 2017 года уже 72 региона выбрали именно кадастровую стоимость для расчета налога на имущество. Остальные субъекты РФ продолжают использовать данные инвентаризационной оценки.

Расчет суммы налога будет осуществляться исходя из ставки налога на имущество, которую устанавливают органы местного самоуправления .

Как рассчитывается

Помимо показателя кадастровой стоимости объекта, для расчета суммы налогового платежа необходимо знать ставку налога, которую утвердил представительный орган власти по месту нахождения имущества.

Предельные значения налоговых ставок, в зависимости от вида и места расположения объектов, регламентированы в ст. 406 НК РФ:

Справка, полученная с помощью электронного портала, также будет обладать достоверностью и актуальностью, так как федеральные и региональные базы данных регулярно обновляются.

Кадастровая стоимость на дату

При оспаривании размера кадастровой стоимости и приведении ее к показателю рыночной стоимости объекта, такое сравнение проводится на дату проведения государственной кадастровой оценки. Указанная дата будет указана в справке о кадастровой оценке, а также на официальном портале исполнительного органа власти субъекта РФ, который обязан публиковать итоговые документы о проведенных оценочных мероприятиях.

Важно: на эту дату необходимо обращаться внимание, когда собственник обращается к независимому оценщику для получения отчета о рыночной стоимости объекта.

Как заказать справку на любую дату

Так как все сведения о кадастровой стоимости объектов вносятся в ЕГРН, заинтересованным лицам доступна возможность получить справку по состоянию на любую дату, начиная с 2012 года. Именно с указанной даты началась реализация процедуры кадастрового учета .

Для получения таких данных в заявлении о получении справки потребуется указать дату, на которую должна быть указана кадастровая стоимость.

Полученные данные можно будет использовать в суде при оспаривании кадастровой стоимости, однако данный факт будет иметь значение только для текущего платежа.

Если по запросу собственников органы Росреестра представляют справку с пустыми графами, это может означать следующее:

Объект не поставлен на кадастровый учет;
в отношении объекта не проведена государственная кадастровая оценка.

Если недвижимое имущество приобреталось до 2013 года, оно могло не проходить процедуру кадастрового учета и не имеет кадастрового номера. Проведение учетных мероприятий позволит поставить объект на учет и получить в отношении него сведения о стоимости.

Стоимость объекта в Выписке ЕГРН

Если объект числится в сведениях ЕГРН, он поставлен на учет, и, соответственно, должен иметь кадастровую стоимость. В государственном реестре содержаться сведения только о кадастровой стоимости, так как при ведении ЕГРН используются именно эти данные.

Кто рассчитывает кадастровую стоимость?

По ранее действовавшим правилам кадастровая деятельность осуществлялась инженерами по заказу уполномоченных государственных органов субъектов РФ. Итоги работы утверждались актом и подлежали размещению в официальных источниках опубликования.

С введением в действие Федерального закона № 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированным бюджетным учреждением, созданным исполнительными органами субъектов РФ. Именно данные органы проводят комплекс мероприятий по определению кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. Утверждает результаты оценки исполнительный орган региональной власти.

Напомним: согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке , в отношении среди прочего следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пп. 1);
нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов , объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2).

В описанной ситуации кадастровая стоимость подлежит пересчету до 01.01.2017 с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на указанные даты (п. 2 ст. 19 Федерального закона N 360-ФЗ).

Если кадастровую стоимость по правилам ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ нужно будет определять после 01.01.2017, эта процедура также станет проводиться с учетом результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию:

На 01.01.2014;
на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость (если на 01.01.2014 она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

С 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", соответственно, Федеральный закон N 135-ФЗ должен перестать действовать. Но с 01.01.2017 по 01.01.2020 установлен переходный период применения нового Закона к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов. Так, в течение этого периода государственная кадастровая оценка может проводиться или по новым правилам, или по старым с учетом особенностей, определенных федеральными законами (п. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ). Принятие решения о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ предоставлено высшему исполнительному органу государственной власти субъекта РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка в 2017 году

Множество людей, которые желают реализовать принадлежащую им землю, сталкиваются с простой проблемой – незнание методов установления приемлемой цены, по которой потенциальный покупатель мог бы оценить наличие или отсутствие приоритетов в приобретении объекта.

Чтобы решить подобный вопрос, неплохо было бы провести изучение оптимальной цены на реализацию земельного участка в 2017 г. Кроме того, не следует забывать о таком важном моменте , как кадастровая оценка участка.

Многие граждане, при упоминании понятия «кадастровой оценки земли», только приблизительно представляют себе, о чем идет речь . Именно по этой причине, первое, что необходимо сделать – раскрыть значение указанного понятия и определить, какое оно имеет отношение к земельному участку.

Множество граждан высказывали недовольство результатами кадастровой оценки принадлежащей им земли, проведенной в 2015 г., поскольку это повлекло заметное повышение величины выплачиваемого в пользу государства обязательного налогового платежа.

Категоричность реакции других граждан была серьезнее: они устраивали протесты и даже организовывали митинги по причине такой ущемляющей их права деятельности представителей государства. Ввиду массовых неодобрений, законодательный орган инициировал отправку закона, в соответствии с которым выполнялась подобная оценка, на доработку, и внесение в него исправлений.

Подготовленный законопроект располагает несколькими главными новшествами, о них и следует говорить. Первый момент - это то, что у государства есть возможность проведения оценки принадлежащей физическому лицу земли. Из слов правительственных чиновников: «Каждый научится что-то, да выплачивать».

На данный момент, этим правом обладают лишь частные и государственные компании . Кроме того, этим законом урегулировано право осуществления передачи от частной фирмы к ГБУ подготовленной кадастровой оценки.

Ключевым минусом в этом решении является создание полной монополизации и аффелированности отрасли. ГБУ станут создаваться сплошь и рядом, и это притом, что по заявлениям Правительства, государство нуждается в существенном сокращении штата чиновников.

Одно из изменений непосредственно касается методики процедуры оценки участка, которая подлежит кардинальному изменению. На текущем этапе, кадастровая цена земельных участков настолько несоразмерна, что кажется абсурдной, поэтому большая часть судебных органов сейчас просто завалена пачками жалоб, суть которых сводится к обжалованию такой необоснованной оценки.

Порой возникают и такие ситуации, при которых кадастровая стоимость, используемая в налогообложении, была куда больше рыночной, установленной на аналогичный участок.

Дабы полностью исключить в будущем появления таких казусных моментов, первым вице-премьером Игорем Шуваловым дано поручение подопечным – разработать унифицированную форму действующих правил, используемых в оценке, создав единственно верную, универсальную методику.

Необходимо отметить тот факт, что на данный момент за процедуру кадастровой оценки участка отвечают такие предприятия, которые при малейших разбирательствах просто нереально найти.

Сейчас основной источник сведений, используемый в процессе кадастровой оценки, – это госкадастр, при том, что в нем далеко не в каждом случае можно найти данные, которые непосредственно могут влиять на схему расчета каждого из обязательных показателей.

С этой целью, следует узнать все данные дополнительного характера, задействовав специальные учреждения и муниципалитеты, и уже потом провести сопоставление полученных сведений, скомпоновав все в единое целое.

Естественно, подобная процедура требует титанических усилий, а это под силу далеко не каждой организации. Но до тех пор, пока эта работа не будет полностью завершена и тщательно перепроверена, нет абсолютно никаких гарантий в ее верности и правильности выполненной работы по кадастровой оценке земельного участка.

Перерасчет налогового платежа в соответствии с кадастром

Каждое из вышеуказанных изменений должно было вступить в силу еще в текущем году, однако, процесс подготовки проекта закона несколько затянулся.

Как итог, закон о кадастре вступит в законную силу с начала 2017 г. Пока же те недовольные граждане, которые уже получили результаты проведенной кадастровой оценки, инициируют процедуру их оспаривания.

Возможность оспорить результаты есть у каждого человека при таких обстоятельствах: когда установленная на участок кадастровая цена получилась больше рыночной, либо в случае неправильного обозначения площади участка во время проведения процедуры.

Урегулированием вопроса, касающегося верности подсчетов кадастровой цены, стала заниматься еще в 2015 г. специально созданная комиссия.

Создали ее при органах Росреестра, и до 2016 г. она смогла принять решения более чем по 50 тысячам поданных заявлений. Как итог, 22 тысячи заявлений было удовлетворено и принято решение по поводу пересмотра неверно установленной стоимости.

Примерно по 15 тысячам заявлений все же приняты решения об отказе. Оставшаяся часть все еще пребывает на рассмотрении.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости

03 июля 2016 г. был принят ФЗ «О государственной кадастровой оценке», он вступает в силу с начала 2017 г. В этом законе детализируется вся процедура проведения кадастровой оценки и порядок ее оспаривания, при возникновении сомнений в ее результатах.

Законом же под №360-ФЗ от 03 июля 2016 г. по факту был официально установлен мораторий на любые изменения кадастровой цены с целью истребования оплаты за землю в любой возможной форме , определяемой как процент от установленной кадастровой цены, в срок с начала 2017 года по начало 2020 года.

Суть установленного моратория сводится к таким ключевым положениям:

В срок с начала 2017 г. по начало 2020 г. не производится новая процедура кадастровой оценки. Временно приостанавливалось действие правила, устанавливающего временной интервал проведения оценки (не больше раза в 3 года, однако, не реже, чем 1 раз в 5 лет);
в срок с начала 2017 г. по начало 2020 г. используются результаты кадастровой оценки, которые были действительны состоянием на 01 января 2014 г.;
в случае, когда состоянием на 01 января 2014 г. оценку не проводили, использоваться могут результаты проведенной оценки, которые утверждены в период с 1 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г.;
в случае, когда 01 января 2014 г. результаты оценки были утверждены, однако, в период с 01 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. имела место одна или несколько последующих оценок, в срок действия моратория может быть использована та кадастровая оценка из числа проведенных, фактическая величина которой наименьшая;
когда кадастровая цена в период с 01 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. оспаривалась через определенную комиссию Росреестра или через судебные инстанции , в срок действия моратория может применяться только та кадастровая цена, которая была утверждена при оспаривании;
использование «наименьшей цены» уместно и по отношению к таким объектам, учет которых выполнялся в срок, когда был действителен мораторий (это относится к возведенным объектам, объектам, учтенным раньше, а также измененным объектам).

Следует наглядно проиллюстрировать суть распространяемого моратория на определенном примере.

Состоянием на 01 января 2014 г. цена участка по кадастру составляла 110 тысяч рублей. С начала января 2016 г., эта цена была установлена на уровне 160 тысяч рублей.

Учитывая определенный на законодательном уровне (закон №360-ФЗ) мораторий, на взимание оплаты за участок в срок с начала 2017 года по начало 2020 года, будет использована кадастровая цена, равная 110 тыс. руб.

В случае снижения кадастровой цены на участок при судебном разбирательстве с августа 2016 г. до 85 тысяч рублей, то в таком случае, в период, когда будет в силе мораторий (с начала 2017 г. до начала 2020г.), с целью истребования земельной платы в каждой из ее форм должна использоваться именно эта величина кадастровой цены, то есть 85 тысяч рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки будет регулироваться как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости главы III.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и главой 25 КАС РФ (в части, не противоречащей новым нормам) параллельно. В этом посте – об изменениях, которые ждут в связи с принятием нового закона.

Изменение № 1: обращаться в суд можно, минуя комиссию

Одно из ключевых изменений процедуры пересмотра кадастровой стоимости – отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного два года назад Федеральным законом № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации». Прямое обращение в суд без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влечет оставление иска без движения. Если же истец своевременно не предоставит доказательства рассмотрения дела в комиссии, суд вернет заявление (п. 6 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 246 КАС РФ).

Теперь в законе № 237-ФЗ прямо указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 3 ст. 22).

Отмена досудебного порядка - положительное явление. По статистике, доля отказов в комиссиях по-прежнему значительна:

Из общего числа заявлений, принятых к рассмотрению, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4942 заявлений (7717 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3708 заявлений (8609 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 1162 заявлений (2212 объектов недвижимости). 190 заявлений (1154 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения.

Неудивительно, что многие считали комиссию лишним звеном в процедуре изменения кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в суде по-прежнему остается более эффективной мерой.

Поэтому то, что снимается еще одно ограничение, можно оценить позитивно. Снизить стоимость, установленную государственной оценкой , проведение которой будет начато после вступления закона в силу, можно будет без соблюдения досудебного порядка. Его отсутствие не будет препятствием для рассмотрения иска в суде.

Кадастровая стоимость будет вноситься в ЕГРП. Росреестр в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, будет вносить в ЕГРН эти сведения, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании (ст. 17 закона № 237-ФЗ). Это связано с предстоящим объединением ГКН и ЕГРП с 01.01.2017 (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Изменение № 2: перечень документов для обращения в комиссию стал меньше

При добровольном обращении в комиссию закон устанавливает всего три обязательных документа , которые нужно приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости при обращении в комиссию, без приложения которых его не примут к рассмотрению.

1) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);
3) Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа .

Можно приложить и другие документы (ч. 9, 10 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При обращении в комиссию не понадобится экспертиза отчета, как раньше. Однако при подготовке иска в суд важно учесть, что заявление должно соответствовать общим требованиям к форме и содержанию административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Кроме этого, по-прежнему будет необходимо приложить документы, указанные в ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Изменение № 3: оценку будут проводить бюджетные учреждения , а не оценочные компании

Закон № 237-ФЗ содержит и «ложку дегтя». Функции по проведению кадастровой оценки передаются специальным бюджетным учреждениям, которые будут наделять такими полномочиями исполнительные органы власти субъекта РФ (областное правительство, администрации края и т.д.). Эти бюджетные учреждения будут не только определять кадастровую стоимость при проведении ГКО, предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости, систематизировать информацию о рынке недвижимости, но и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Это, скорее всего, не лучшим образом будет влиять на независимость оценки. Вопрос создания таких учреждений уже решается. Например, в Московской области начало их функционирования запланировано на середину 2017 года.

Изменение № 4: новая процедура исправления ошибок

Обратившись в эти же бюджетные учреждения, можно будет исправить ошибки на стадии утверждения кадастровой стоимости. По итогам определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной ГКО), в форме электронного документа будут составляться промежуточные отчетные документы (проекты отчета об оценке), которые содержат, в том числе:

1) информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне;
2) информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);
3) описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости (п. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение будет размещать их на своем официальном сайте в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов и сообщать об этом в Росреестр. Последний в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требований к отчету. После проверки и устранения несоответствий Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы из промежуточных отчетных документов и их месте размещения на официальном сайте бюджетного учреждения на 60 дней. Это время выделено специально для предоставления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (п. 8-12 ст. 14 закона № 237-ФЗ) .

Если наличие ошибки подтвердится, учреждению на пересчет дается 60 дней (ч. 15 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Решение по итогам рассмотрения обращения можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 закона № 237-ФЗ).

Кроме того, можно будет исправить также системные ошибки - допущенные при определении кадастровой стоимости нескольких объектов.

Изменение № 5: на установление новой кадастровой стоимости оценщиками введен мораторий до 2020 года

В соответствии со ст. 18 закона № 360-ФЗ с 15.07.2016 (дата вступления в силу закона) приостановлено действие статей 24.12-24.17 закона № 135-ФЗ (об определении кадастровой стоимости согласно действующему порядку).

Статья 19 закона № 360-ФЗ определила, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если в это время кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения - то с 1 января того года, в котором она впервые начала действовать.

Но если установленная после указанных дат кадастровая стоимость меньше, то применяться должна именно она. Кроме того, если объект недвижимости оценивали после 1 января 2014 года, то его кадастровая стоимость будет пересчитана с использованием сведений по состоянию на эту дату.

Многие высказывают мнение, что это норма означает «заморозку» кадастровой стоимости. Однако пока не ясно, действительно ли это означает, что до 2020 года гарантированно не будет повышения кадастровой стоимости. Так, для введения в действие закона № 237-ФЗ установлен длительный переходный период - с 01.01.2017 до 01.01.2020. В течение этого времени для проведения государственной кадастровой оценки будет действовать два закона параллельно: закон № 237-ФЗ и закон № 135-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Органы исполнительной власти в течение этого времени вправе самостоятельно определить виды недвижимости или категории земель, для которых кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с новым законодательством (ч. 4 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Поэтому формально мораторий распространяется только на проведение оценки оценщиками. Установлению кадастровой стоимости по новому порядку он не мешает. Следовательно, как только начнут действовать бюджетные учреждения, они смогут проводить оценку и устанавливать новую стоимость.

Кадастровая стоимость квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость квартиры обозначает цену недвижимого объекта , информация о которой внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Ее определением занимаются профессиональные оценщики, имеющие полномочия для проведения подобных операций. Проведение оценки кадастровой стоимости квартир и обновление данных ГКН проводится по инициативе региональных и муниципальных властей . Нормативное регулирование процесса производится в соответствии с Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ознакомившись с положениями документа, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость квартир и иной недвижимости определяется в следующие сроки:

Не позднее раза в 5 лет во всех административно-территориальных субъектах РФ;
не чаще раза в 3 года во всех территориальных единицах, за исключением городов федерального значения ;
не чаще раза в 2 года в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе).

Что касается объектов, для которых необходим расчет кадастровой стоимости, к ним относятся практически вся недвижимость. Перечислим полный список таковых ниже:

1. Квартиры.
2. Частные дома.
3. Комнаты в коммунальной квартире.
4. Гаражи.
5. Парковочные места.
6. Земельные участки.
7. Комнаты, применяющиеся в качестве творческих мастерских или иных объектов творчества.
8. Хозяйственные здания, площадь которых превышает 50 м2.

Итак, мы разобрались, что представляет собой данный показатель, зачем он нужен и для каких объектов его обязательно нужно знать. Далее поговорим о том, как получить необходимые данные для расчета налога.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры в 2017 году

Прежде всего, обратим ваше внимание, что самостоятельно провести расчеты вы не сможете. Даже если вы знаете азы оценки и содержание нормативных документов , ваши старания обернутся для вас в лучшем случае знанием «для себя». Как мы уже говорили выше, данный показатель определяется исключительно профессиональными оценщиками. Более того, изменения в Государственный кадастр недвижимости могут быть внесены только на основании отчета специалисты, с которым заключен соответствующий договор у городских или региональных властей . Однако мы все же перечислим некоторые факторы, которыми руководствуется оценщик при проведении оценки кадастровой стоимости.

К таковым относятся:

Средняя цена 1 м2 жилплощади в конкретном населенном пункте (либо же в его районе);
возраст здания, в котором находится квартира;
размещение жилья (от района до этажности здания);
квадратура;
иные показатели.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, вам достаточно лишь заглянуть в документы. Она в обязательном порядке должна быть в них указана. Вместе с тем не забывайте: переоценка проводится регулярно и не реже 1 раза в 5 лет, поэтому данные со временем могут устареть. Получить актуальную информацию вы можете несколькими основными способами. Первоочередной из них – через Интернет. Достаточно лишь зайти на официальный сайт Росреестра, ввести все необходимые данные о квартире и получить актуальную кадастровую стоимость. Однако данный способ подходит только для людей, которым не нужны подтверждающие документы, а лишь примерная информация.

Для того чтобы получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость квартиры, вам необходимо получить выписку из Государственного кадастра недвижимости.

Это может быть сделано следующими способами:

Личное обращение. Вам необходимо прийти в отделение Росреестра по месту проживания и написать соответствующее заявление. К нему прилагается ксерокопия паспорта, документ об уплате государственной пошлины , а также документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Как правило, ждать выписку вам придется достаточно долго (до 1 рабочего дня), но при этом вы можете поговорить с сотрудниками отдела и проконтролировать правильность заполнения форм;
обращение по почте. Оптимальный вариант для людей, не имеющих доступа к Интернету и не желающих стоять в очередях в отделении Росреестра. Однако есть один существенный минус: если вы допустите какую-либо ошибку в заполнении документов, придется потратить немало времени. Пока письмо дойдет до адресата, пока ваше заявление будет рассмотрено, пока вам вышлют отказ. На все может уйти до полутора недель, поэтому если вам необходимо срочно получить выписку, данный вариант не подходит;
сайт госуслуг. Для получения заветного документа таким способом, вам нужно завести аккаунт на портале, процедура проводится через личный кабинет. Способ удобный, быстрый, не требующий ожидания своей очереди, но не подходит для людей, не имеющих постоянного доступа к Сети;
специализированная компания . Профессионалы – это всегда дороже, но обратившись к ним, вы сможете получить выписку с минимальными затратами времени и вероятностью ошибки.

Каждый из перечисленных способов имеет собственные преимущества и недостатки, но это единственный вариант получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость вашей квартиры. Однако всегда ли указанные оценщиком данные соответствуют действительности? Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего жилья чрезмерно завышена, вы имеете право оспорить информацию из отчета.

Сегодня существует два основных способа восстановления справедливости, в частности:

Подача заявления о пересмотре непосредственно в отделение Росреестра. Для этого вам также придется приготовить определенный пакет документов, включающий в себя паспорт гражданина РФ или иное удостоверение личности, кадастровый паспорт недвижимого объекта, а также отчет о рыночной стоимости жилья, нежилого помещения или земельного участка;
поиск правды в суде. Дела подобного рода рассматриваются в судах общей юрисдикции , расположенных по месту нахождения спорного объекта. Перечень документов, которые потребуются вам для обращения, включает в себя заключение оценщика о рыночной стоимости недвижимости, копии документов, подтверждающих право собственности на помещение, кадастровый паспорт и удостоверение личности. Возможно, органы юстиции потребуют от вас представления дополнительных бумаг, в зависимости от сложности дела. Данный способ считается более простым, чем обращение в Росреестр.

Итак, мы выяснили, где можно узнать кадастровую стоимость того или иного объекта недвижимости, а также каким способом оспорить данные отчета оценщика, если вы считаете их неточными. Далее поговорим о том, как правильно рассчитать налоги на имущество, исходя из полученной информации.

Рассчитываем налоги

В действовавшем до первого января текущего года порядке государственную кадастровую оценку могли проводить как государственные, так и коммерческие организации . В новом законе государственную кадастровую оценку смогут проводить только государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

И, как Вы догадались, тут тоже действует переходный период. Потому что не так просто создать оценочную компанию, способную провести государственную кадастровую оценку. В период действия переходного периода в тех регионах, где не будет создано ГБУ, оценку смогут производить коммерческие оценочные компании.

Сокращён список документов для оспаривания.

А ещё сокращён список документов, необходимых для обращения в комиссию и суд. Из него убрали экспертное заключение СРО, ведь экспертиза с прошлого года не является обязательной, нотариально заверенные документы и справку о кадастровой стоимости.

Подача заявления на оспаривание кадастровой стоимости через Интернет.

Появилась возможность подать заявление через сеть Интернет. Раньше была возможность подачи только по почте, либо лично или по доверенности.

Два выше описанных нововведения безусловно являются плюсами. Потому как, во-первых, упрощают жизнь, а во-вторых, снижают затраты на восстановление нарушенного права.

Оспаривание кадастровой за пределами пяти лет.

Выбор способа оспаривания кадастровой стоимости, подача заявления в комиссию или иска в суд о пересмотре кадастровой стоимости:

1. Юридическим лицам для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка первоначально необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров. Если заявление будет отклонено или не рассмотрено, можно обращаться в суд.
2. Физические лица для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков обращаются либо в комиссию, либо в суд.

Обращаться в комиссию предпочтительнее:

1) это обходится дешевле,
2) в ее составе есть профессионалы, заинтересованные в установлении истинной стоимости земельного участка,
3) решение комиссии можно обжаловать в суде. Кроме того, комиссионно ваше заявление рассматривается в течение 1 месяца, а в суде - до 2 -х месяцев.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается на 2-5 лет. Очередная государственная кадастровая оценка вновь может завысить стоимость вашего земельного участка, даже несмотря на проведенное обжалование. Допустим, в оценочной компании вы узнали, что стоимость их работы по оценке земли составляет 25 тыс. руб. Приступать к корректировке кадастровой стоимости стоит только в том случае, если каждый год в течение 5 лет это сэкономит 9-10 тыс. руб. налога (или 3 млн. руб. стоимости объекта недвижимости в целом).

Продажа ниже кадастровой стоимости в 2017 году

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Можно. Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что вы рассчитываете от этого получить.

Снизить налог путем продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости все равно не удастся.

До первого дня 2017 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой стоимости.

Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ.

Узнайте о способах определения кадастровой стоимости коммерческих объектов недвижимости на нашем сайте. Читайте также о порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Почему собственников вообще интересует вопрос продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Зачастую кадастровая цена оказывается необоснованно завышенной. А значит - выше и налоги, которые придется платить.

Иногда причиной бывают грубые ошибки, например, неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.

Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.

Полученные в результате кадастровой оценки данные заносятся в Росреестр, а значит и в кадастровый паспорт сооружения. При любой сделке с недвижимостью или обращении за ипотечным кредитом , он является частью обязательного блока документов.

О методике оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4, а также о способах уменьшения несправедливо завышенной кадастровой стоимости объекта, вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о том, как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по кадастровому номеру, можно ли рассчитать ее по специальной формуле, а также о том, как получить справку о кадастровой стоимости объекта.

Есть ли риски у продажи ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Проще говоря, продать свои «квадраты» ниже рыночной цены можно, но вот если попробовать зайти за предел, установленный государством (кадастровая цена), а никаких видимых причин для этого нет - такая сделка неизбежно вызовет интерес налоговиков.

Последует проверка и если вдруг «хитрость» откроется, налог будет доначислен.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что за основу, дескать, берется договор купли-продажи и какие цифры там стоят. Это, без сомнения, так - но с точки зрения честности покупателя и продавца по отношению друг к другу.

Государству все равно, на что они там договорились, ему не все равно, делятся ли с ним доходами. И оно будет верить кадастровому паспорту постройки.

Другое дело, что никто не может запретить оспорить вердикт оценщиков и попытаться снизить кадастровую стоимость. Это законно и, соответственно, будут ниже и «подати».

Тут лучше не искать правды самому, а обратиться к посреднику - юридической фирме, которая соберет и нужные документы , и приведет обоснованные доводы. При этом не придется сомневаться ни в том, что ни одно из ваших прав не нарушено, ни в том, что все делается законно.

Оспаривание возможно через комиссию по разрешению споров вокруг кадастровой стоимости (существуют при всех территориальных отделах Росреестра), либо через суд.

Если данные, установленные оценщиком при применении массовой модели, завышены, то судьи встанут на вашу сторону и рыночные данные будут признаны кадастровыми.

Правда, еще немалую роль играет то, почему отказала комиссия, если такое случится. Также помните, что при подаче иска в суд нужно платить госпошлину (ст. 333.19 НК РФ).

Переоценка кадастровой стоимости в 2017 году

В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва - в числе первых. Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% - неприятно, но терпимо. Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес. Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн. до 2,7 млрд. рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн. вместо 1,5 млн. рублей в год.

Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?

Регулярно проверять кадастровую стоимость

Добавлю - и внимательно следить за новостями. Уверен, если бы все компании соблюдали это базовое правило, многих неприятностей им удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Мэрия Москвы была главным лоббистом инициативы и своих планов по скорому обновлению данных не скрывала. Тем не менее для налогоплательщиков решение столичных властей стало сюрпризом. Все потому, что надеялись, что об изменении кадастровой стоимости их уведомят заранее. Как видим, ошиблись. А незнание в данной ситуации мало того что не освобождает от ответственности, так еще и усугубляет вину.

Благо, в Москве, как и в других городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Так что, будем считать, до 1 января 2018-го с кадастровой стоимостью недвижимости столица уже определилась. Зато у остальных субъектов РФ сейчас руки развязаны: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка захотят «освежить» цифры. Поэтому предпринимателям из регионов надо быть настороже и периодически уточнять данные о стоимости своих объектов в Росреестре. Следует мониторить и сайт администрации субъекта: власти обязаны разместить в интернете предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.

Определить, надо ли оспаривать оценку

Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять - а стоит ли овчинка выделки?

Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны. Соответственно, сначала лучше узнать у оценщиков приблизительную рыночную цену своего объекта и сравнить показатели.

Во-вторых, важно учесть, что оспаривание обходится недешево. Только за обязательную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей. Плюс возможные расходы на юристов, судебную экспертизу , не говоря о потраченном времени, которое, как известно, тоже деньги. В итоге общие издержки могут кратно превысить потенциальную налоговую выгоду. И это притом что все затраты на процесс, независимо от исхода дела, лягут на собственника. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.

Не откладывать подачу заявления

Если необходимость оспаривания оценки сомнений не вызывает, главное - не затягивать с жалобой. Ведь по общему правилу, даже если компании удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговая начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре. Проще говоря, если власти «переоценили» здание в конце 2016 года, а владелец спохватился лишь в январе 2017-го, то ему в любом случае придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по завышенной цене. Потом он, конечно, может доказать, что его недвижимость стоит на 1 млрд. рублей меньше. Но вернуть многомиллионную переплату по налогу уже не получится. Опять-таки заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке порой растягиваются на месяцы. И к тому моменту, как решение суда вступит в силу, кадастровую стоимость могут вновь обновить. Тогда процесс придется начинать сначала.

Не экономить на оценщике

По своему опыту скажу: в пересмотре кадастровой стоимости бизнесу зачастую отказывают именно из-за плохого качества отчета о рыночной оценке. В документе, который обошелся компании в сотню тысяч рублей, могут вдруг обнаружиться грубые ошибки или могут отсутствовать важные сведения об объекте. Поэтому, если хотите выиграть в споре с государством, выбирайте оценщика по тем же параметрам, что и личного врача: репутация, опыт, мнения клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации удастся собрать, тем лучше. Кроме того, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 5 млн. рублей.

Идти в суд, минуя комиссию Росреестра

Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юрлиц. Теперь компания, не довольная кадастровой ценой недвижимости, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, не обращаясь предварительно в комиссию при Росреестре. Организациям такое нововведение только на руку, особенно тем, у кого стоимость завышена на десятки, а то и сотни миллионов рублей. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на свежую статистику по жалобам. За 2016 год через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды - более чем на 40%. В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором - 63%. При этом, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, в общем-то, неудивительно, ведь в комиссии входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача - максимально пополнить бюджет.

У людей, которые недовольны размером налога на земельный участок, квартиру или дом, есть два способа решить проблему: подать заявление в комиссию при Росреестре или иск в суд. Начиная с 2017 года и физические, и юридические лица могут самостоятельно выбирать, в какую инстанцию обратиться. (КС) недвижимости занимает как минимум один месяц и требует сбора пакета документов. Если вы хотите быть уверены в положительном решении, потребуется заручиться поддержкой профессионалов. Какой бы путь пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вы ни выбрали, компания RFI consult поможет добиться снижения налога. Мы гарантируем результат, поскольку имеем огромный опыт уменьшения КС и в комиссии, и в суде.

Куда лучше обратиться в 2017 году?

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в законах, которые «заморозили» пересмотр кадастровой стоимости до 2020 года и ввели ряд других нововведений. В частности, была упрощена процедура снижения КС через комиссию. Если вы выбираете, куда подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости, то рекомендуем сначала обратиться именно в Росреестр. Есть несколько причин:

• Не придется уплачивать госпошлину.
• Процесс рассмотрения заявления займет около месяца.
• Подать документы на оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году в комиссию проще.
• Если вы получите отрицательное решение, то всегда сможете оспорить его в суде.

Владельцам недвижимости в Москве для снижения КС можно подать заявление в Росреестр по адресу ул. Большая Тульская, 15. Для участков, домов и квартир в Московской области адрес другой: ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2017 году в комиссии при Росреестре

• Вы подаете пакет документов по указанному выше адресу и вам выдают расписку с номером заявки.
• В течение недели вам сообщают дату, когда будет рассматриваться ваше дело.
• Явка заявителя или его представителя на заседание обязательна. Потребуется лично защищать результаты отчета о независимой оценке перед комиссией.
• На основании предоставленной информации члены комиссии примут решение о возможности снижения КС.
• Копия решения в письменном виде выдается заявителю в течение недели.
• Если комиссия решила снизить кадастровую стоимость, то ставит в известность об этом кадастровую палату.

Если вы решите обратиться в Росреестр изменение кадастровой стоимости будет произведено в течение 30 дней. Это в несколько раз быстрее, чем при рассмотрении иска в суде.

При отрицательном решении вы сможете снова обратиться в комиссию. Как правило, делать это рекомендуется, если заявление отклонили из-за ошибок в документах или неправильно составленном отчете о независимой оценке.

Какие понадобятся документы?

Вам потребуется передать в Росреестр заявление на оспаривание кадастровой стоимости, кадастровую справку, нотариально заверенные правоустанавливающие документы. Если причина переоценки - недостоверные сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки, то нужно будет приложить бумаги, указывающие на ошибки оценщика.

Последний и самый главный документ - отчет о независимой оценке недвижимости. Его нужно заказать независимому оценщику, состоящему в саморегулируемой организации и имеющему соответствующую лицензию. Специалист должен иметь большой опыт, поскольку малейшая неточность в формулировках, неправильное оформление отчета, неверный выбор объектов-аналогов или ошибки в корректировках - и комиссия примет отрицательное решение. Многие эксперты рекомендуют получать также экспертное заключение СРО оценщиков: это увеличивает стоимость отчета, зато у комиссии будет меньше вопросов к объективности оценки.

RFI consult имеет многолетние налаженные связи с лучшими оценочными компаниями Москвы. Мы напрямую заинтересованы в том, чтобы отчет был легитимным и полностью соответствовал требованиям законодательства, поскольку лично будем представлять ваши интересы на заседании комиссии. Наши специалисты встречаются с оценщиками, чтобы четко поставить задачи и проконтролировать качество работ. Такой подход приносит свои результаты - при обращении в Росреестр пересмотр кадастровой стоимости проходит гладко, и нам удается добиться существенного снижения суммы.

Можно ли вернуть уплаченный налог?

Да - для этого необходимо дождаться, пока будут внесены изменения в кадастр, а после обратиться в налоговые органы . Получить компенсацию удастся только за тот налоговый период, когда было подано заявление. Чтобы вернуть деньги, нужно получить уточненную кадастровую справку, взять копию решения комиссии при Росреестре и подать заявление. К сожалению, частыми являются случаи, когда налоговые органы отказываются перечислять средства. Тогда стоит попытаться обжаловать решение в вышестоящих органах (например, Управлении ФНС по Москве), а после обратиться в суд.

Компания RFI consult неоднократно сталкивалась с проблемами с возвращением налоговой уплаченных средств. Мы знаем, как действовать, чтобы добиться возмещения. Получите развернутую консультацию у нашего эксперта!

Насколько целесообразно пересматривать кадастровую стоимость в 2017 году?

По этому вопросу лучше всего проконсультироваться с экспертами. Дело в том, что затраты на оспаривание КС в любом случае будут достаточно большими, и если разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости небольшая, то экономия на налогах может просто не покрыть затраты.

Обратите внимание: компания RFI consult предоставляет бесплатные консультации. Вы можете обратиться к нашим специалистам, чтобы узнать, стоит ли начинать оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году, и мы честно опишем перспективы. Вы будете заранее знать, насколько выгодным будет пересмотр КС, и примете взвешенное решение.

Есть несколько причин, почему не стоит откладывать пересмотр кадастровой стоимости. Во-первых, процедура будет доступна только до 2020 года. Во-вторых, ежегодно налоговая ставка будет расти. В-третьих, владельцы недвижимости в Москве могут столкнуться с дополнительным повышением ставок правительством, поскольку власти трех городов России - Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - могут принимать решения о повышении общероссийских тарифов.

Вы можете перестать переплачивать налог уже в этом году - обратитесь к опытным специалистам для подачи заявления в комиссию при Росреестре или иска об оспаривании кадастровой стоимости квартиры, участка, дома - и добейтесь справедливых выплат.

На сколько удастся снизить кадастровую стоимость?

В среднем сотрудникам RFI consult удается уменьшить КС на 30-40%. Показатель очень серьезно отличается в зависимости от конкретных характеристик объекта недвижимости и ошибок, допущенных при государственном оценивании. Так, в нашей практике были случаи, когда при обращении в Росреестр для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или при подаче иска в суд нам удавалось добиться ее снижения на 90%. Перспективы для каждого заказчика мы очерчиваем уже на первой встрече, так что вы будете знать, на что рассчитывать, берясь за процедуру переоценки.

Почему лучше доверить пересмотр кадастровой стоимости в Росреестре специалистам?

1. Самостоятельно будет сложно правильно подготовить пакет документов, в том числе найти надежную оценочную компанию, которая грамотно проведет независимую оценку.
2. На заседании придется защищать отчет и отвечать на вопросы комиссии. Для этого потребуется как минимум разобраться в расчетах и выводах оценщика и быть знакомым со всеми факторами, которые могут изменить стоимость объекта недвижимости.
3. Специалисты помогут с возмещением переплаченных налогов: это также сложная процедура, с которой неподготовленному человеку будет непросто разобраться.

Главное преимущество обращения к юристам - возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости «под ключ». Не придется тратить время и силы на обращение в многочисленные инстанции, а главное - результат будет значительно лучше, чем если решать вопрос самостоятельно.

Воспользуйтесь услугами специалистов RFI consult - и оцените сами, насколько просто, удобно и выгодно работать с экспертами своего дела. Для первоначальной консультации нам потребуются только правоустанавливающие документы на участок и кадастровая справка . Начните процедуру пересмотра кадастровой стоимости с помощью наших юристов - и уже в 2017 вы потратите намного меньшую сумму на налоги.

Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют по многим факторам, после чего информацию можно получить, зная кадастровый номер имущества или его адрес, сделав запрос в Росреестр или посмотрев кадастровую карту . Устанавливает такую цену государство, ссылаясь на параметры объекта, актуальную рыночную стоимость и, разумеется, действующие законодательные акты.

На сегодняшний день, в 2017 году, именно от кадастровой оценки зависит размер налогообложения, поэтому для собственников важно, чтобы цена не была завышенной. Особенно учитывая, что налогоплательщиками, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, являются абсолютно все граждане, на которых зарегистрированы права владения недвижимостью. Не подлежат налогообложению объекты, которые из оборота были изъяты, а также те, которые в обороте ограничили. Налоговые периоды это обыкновенные календарные года, соответственно, переоценка осуществляется ежегодно.

Поскольку оценка имущества не является постоянным показателем, такие сведения являются изменяемыми. Кроме того, существует возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости по инициативе её собственника, если на то есть весомые основания.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

От чего зависит конечный результат

Следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость равными никогда не бывают. Более того, стоимость по кадастру ещё до 2017 года была ниже рыночной цены. Именно поэтому можно было выгодно приобрести, например, землю, принадлежащую государству или муниципальному органу , поскольку цена таковой не могла быть выше кадастровой оценки.

Последняя определяется, учитывая такие факторы, как:

Поскольку параметры каждого объекта, так или иначе, имеют свои индивидуальные особенности, стоимость также не может быть одинаковой. Чем выгоднее имущество, тем дороже его оценят.

Как это сказывается на налогах

Интересуясь возможностью пересмотра и изменения сведений о кадастровой стоимости, владельцам недвижимого имущества необходимо знать некоторые нюансы о формировании налогов на таковое. Налоговые ставки могут устанавливаться каждым муниципалитетом самостоятельно в зависимости от назначения и категории объекта. Кроме того, данную сферу полностью регулируют правительственные нормативные акты , согласно которым налоговая ставка не должна превысить:

• 0,3% для сельскохозяйственных территорий, земель сельскохозяйственного назначения в населённых пунктах , объектов инженерной инфраструктуры, коммунальных комплексов, объектов для индивидуального жилищного строительства;
• 1,5% для прочих земельных объектов.

Важнейшим условием для того, чтобы были применены пониженные ставки, является пользование недвижимостью в рамках целевого назначения . Если использовать объект не по назначению, нарушитель обязан будет уплатить административный штраф , в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Действующим законодательством также допустим пересмотр кадастровой оценки, когда его рыночная стоимость пересматривается. Итоги такого пересмотра можно оспорить в судебном порядке или попытаться попросить пересмотра досудебным заявлением напрямую в Росреестр.

Изменения в налогообложении

Учитывая изменения, внесённые в Налоговый кодекс, которые стали актуальными в 2017 году, следует учитывать следующее:

Несмотря на кажущийся небольшой размер налоговой ставки, для многих граждан, особенно с низким уровнем дохода, это ощутимая сумма. Некоторые льготы существуют только для многодетных семей . Именно поэтому собственникам следует регулярно следить за изменениями в государственном реестре относительно их личного имущества, чтобы не переплачивать там, где по закону этого не должно быть. Иногда приходится обращаться за помощью к специалистам юридического профиля, в частности, когда дело доходит до суда, а у истца недостаточно опыта в подобных разбирательствах.

Выявление ошибок

В Федеральном законодательстве есть положения и о реестровых ошибках, которые могут быть выявлены в государственной базе . Так, например, неправильное начисление налога может осуществляться не только по причине неправильно посчитанной кадастровой стоимости, но и по той причине, что в базу внесли неправильную информацию. Такое может случиться, например, если поданные документы имели в себе ошибку или если ответственный сотрудник был невнимателен. В таком случае, всю ответственность будет нести тот, из-за кого в едином государственном реестре недвижимости возникла ошибка. Если это невнимательность ответственного за ввод данных сотрудника – ответчиком будет Росреестр, если ошибку допустил кадастровый инженер – юридическое лицо, где этот специалист работает (обычно также Росреестр).

Ошибки часто возникают с земельными участками , если специалист, проводивший процедуру межевания, неправильно зафиксировал границы, внёс в план площадь больше, чем она есть на самом деле.

Каковой бы ни была причина, собственник недвижимости, если считает, что оценка проведена неправильно и в базе недостоверные сведения, вправе обращаться с заявлениями в Росреестр или в суд. Нужно учесть, что с 2017 года именно Росреестру переданы все полномочия, касающиеся кадастровых вопросов.

Что нужно знать собственникам

Если раннее все возникающие вопросы, связанные с кадастром, решались через Кадастровую палату, то теперь единственный орган, куда владельцам недвижимости следует обращаться, это Росреестр. Подать заявление на пересмотр и изменение кадастровой стоимости имеет право юридическое или физическое лицо , являющееся собственником имущества. К заявлению прилагается некоторый список документов.

Если запрос принят, далее он будет передан специальной комиссии, которая проведёт процедуру переоценки интересующего объекта. При этом нельзя забывать об обязательных сведениях, которые должны быть отражены в заявлении, например, тех, которые описывают заявителя – его фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица полностью), паспортные данные (регистрационная информация предпринимателя), контактные данные, адрес, СНИЛС. Также в обязательном порядке фиксируются основные сведения о самой недвижимости и требования заявителя.

Обращаться с заявлением можно лично в территориальном отделении Росреестра, а также отправив запрос заказным письмом или вместе со своим представителем по доверенности. Важно сохранить у себя копии всех обращений и ответов, если таковые имелись на случай обращения в суд.

На основании чего вносятся изменения

Чтобы затребовать изменить или как минимум пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, к заявлению собственнику нужно приложить стандартный перечень документов:

Если проигнорировать данный обязательный список, Росреестр имеет право не приять заявление, да и в суде рассматривать таковое не станут. Когда замечаний нет, в Росреестре должны рассмотреть требование в срок не более месяца, после чего назначается комиссия и даётся ответ заявителю.

Если Росреестр не реагирует на запросы или результат его пересмотра не удовлетворил владельца недвижимости, он имеет право обратиться в суд с тем же списком документов, к которому добавляются копии так называемого общения в Росреестром. Каждый индивидуальный случай может включать также дополнительные бумаги в зависимости от обстоятельств.

Последовательность действий

Учитывая изменения, которые действуют с 2017 года после объединения ЕГРП и ГКН, теперь все процедуры осуществляются гораздо быстрее, чем это было раньше. Такой результат был достигнут благодаря объединению всей имеющейся информации о недвижимости в единую базу. При этом последовательность действий в определении кадастровой стоимости выглядит следующим образом:

В целом, процедура для заинтересованного лица не слишком сложна, так как с его стороны нужно лишь собрать требующиеся бумаги и подать заявление, ожидая ответа. Перерасчёт налоговых вычетов в дальнейшем будет осуществляться без участия собственника недвижимости, поскольку налоговая служба получает информацию от Росреестра.

Причины для отказа

Необходимо учитывать, на каких основаниях Росреестр имеет полное право не принять заявление с требованиями пересмотреть и изменить кадастровую стоимость квартиры или иной недвижимости:

• Отсутствие требующихся обязательных документов;
• Нарушение сроков обращения (полгода с установления текущей кадастровой оценки);
• Установление нынешнего размера в соответствии со всеми требованиями и рыночной ценой.

Если же запрос принят к рассмотрению, нужно знать о том, что заявитель имеет полное право лично присутствовать на заседании по рассмотрению его вопроса. Независимо от того, присутствовал ли он, после принятия решения комиссией, заявителя обязаны в срок не позднее пяти дней письменно, то есть официально уведомить об этом и внести соответствующие изменения в единый государственный реестр недвижимости.

Если отказ в принятии заявления неправомерен, владелец недвижимого имущества может подать иск в суд. Впрочем, сделать это он может, даже вовсе не обращаясь перед этим в Росреестр. Но при этом важно помнить, что в суде действуют те же причины для отказа в принятии иска.

Передача дела в суд

Задаваясь вопросом, как изменить кадастровую стоимость, следует отметить, что устранить все имеющиеся неточности в реестре, подкорректировать неправильно составленный или внесённый план объекта, исправить какие-либо можно непосредственно через суд. Иск должен подавать собственник недвижимого имущества, будь то жилья, земли, нежилого здания , помещения.

Кого можно привлекать, как ответчика:

• Владельца недвижимости, который указал неверные данные (когда истцом выступает государственный орган);
• Орган местного самоуправления, предоставивший документы с неправильными сведениями;
• Кадастровые инженеры, которые ответственны за выполнение определённых кадастровых работ.

После того, как суд вынесет своё решение, ответчик обязан беспрекословно выполнить его в указанный срок. Обычно изменения в информационную единую базу должны быть внесены сразу же, так как это затрагивает работу государственных структур и сказывается на правах граждан. Также исправления вносятся в кадастровый паспорт владельца и прочую правоустанавливающую документацию.

Куда именно обратиться

Чтобы результаты кадастрового оценивания были корректно оспорены в суде, где их будут пересматривать, собственнику нужно подать обращение с конкретными требованиями в выбранный судовой орган: областной, городской, верховный, краевой, автономной области или же округа.

Ранее, подобные запросы рассматривались Арбитражным судом в соответствии с общими нормами подведомственности. Ссылаясь на таковые, каждый из экономических возникающих споров и прочие дела при участии государственных органов обязательно осуществлялись с привлечением структур кадастрового оценивания, сегодня же им является Росреестр. Теперь именно он один компетентен в таких вопросах, и это не противоречит Арбитражно-процессуальному кодексу Российской Федерации и другим Федеральным законам.

Так как Арбитражно-процессуальный действующий кодекс не упоминает в себе дел с оспариванием таких вопросов, как кадастровая цена, приходится ссылаться на законы об оценочной деятельности. Из этого следует, что в результате всех изменений в законодательстве, нет нормы, которая относила бы данную категорию споров к арбитражному суду . Практика данное утверждение только подтверждает. Поэтому даже те исковые заявления , которые изначально были приняты, в производство будут прекращены.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.