Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки. Особенности сделок с участием несовершеннолетних Сделки с участием несовершеннолетних изменения

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина.

Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться.

Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016. Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению.

Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений. К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав.

Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта.

Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено.

Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя.

Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился.

На сегодняшний день позиция Управления по вышеуказанному вопросу следующая. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.

Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.

Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются.

Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую.

В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке.

Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.

Согласно изменениям в законодательстве от июля 2016 года, каждая сделка с недвижимостью, связанная с долями квартир и домов, должна в обязательном порядке заверяться нотариусом. Также без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с недвижимостью, которая принадлежит собственнику, не достигшему совершеннолетия. Почему правила стали такими строгими, ведь раньше почти все сделки можно было заключать без участия нотариуса?

Зачем заверять сделку у нотариуса?

Изменения в Законе «О нотариате» №360-ФЗ от 3 июля 2016 года и вступление в силу Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №172-ФЗ от 2 июня 2016 года обязали заверять у нотариуса почти все сделки с недвижимостью. Эта процедура, которая превратилась из добровольной в обязательную, ликвидирует практически все лазейки для мошенников. Каким образом это происходит?

В последние десятилетия нередкими были случаи, когда покупатель квартиры или дома спустя длительное время после покупки обнаруживал, что официально не является собственником приобретенной недвижимости. Покупатель просто не знал о том, что предыдущие сделки были оспорены в суде. Мошенники исчезали, и, соответственно, ущерб никто не возмещал. Именно для того, чтобы предотвратить подобные действия мошенников с 2016 года все сделки с долями обязательно должны заверяться в нотариальной конторе.

Порядок нотариального заверения сделок с недвижимостью

Перед тем, как обратиться к нотариусу, желающий продать свою долю недвижимости обязан уведомить о своих намерениях всех остальных владельцев данной квартиры или дома.

Остальные владельцы вправе дать свое согласие на продажу или отказаться. В течение 1 месяца собственники могут потребовать вступления в силу их преимущественного права покупки. В этом случае они получают приоритет по сравнению с третьими лицами. Таким образом, значительно снижается вероятность того, что доля недвижимости будет продана мошенникам по низкой цене.

Следующий шаг — это взаиморасчеты, договоренность о цене, подготовка документов и поездка в нотариальную контору. Нотариус помогает составить грамотный договор, заверяет его, а затем документ подписывается и отвозится в регистрирующий орган для внесения изменений в госреестре.

Не заверенные сделки с недвижимостью, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, будут считаться ничтожными. Соответственно, они не будут зарегистрированы в Росреестре, и у покупателя не возникнет юридических прав на приобретенную недвижимость.

Сколько стоит заверение сделок с недвижимостью у нотариуса?

Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса оплачивается по установленному тарифу:

• 0,5% от общей стоимости сделки, но не меньше 300 рублей и не более 20 тыс. руб.;
• дополнительные работы технического и правового характера оплачиваются отдельно, в нотариальной конторе их стоимость составляет 5 тыс. рублей.

Если вам необходимо заверить сделку с недвижимостью, записывайтесь на прием к

Сколько придется платить за продажу квартиры в долевой собственности и почему риелторы решили увеличить свою комиссию после вступления в силу нового закона

Фото: ТАСС/ Станислав Красильников

В июне 2016 года в России , который запрещает дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов . Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.

Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если несколько собственников владеют квартирой в рамках общей долевой собственности. «Теперь сделку по продаже недвижимости можно совершить в простой письменной форме только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей», — объяснила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Ирина Андрейченко. Под общей совместной собственностью в России понимают случаи, когда владельцами одной квартиры или дома считаются несколько человек, у которых есть одно свидетельство о праве собственности на всех. Начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин подтвердил, что по новому закону такие сделки не требуют заверения.

Нововведение серьезно изменит рынок, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и нотариусы. «Прежде нотариальные сделки были исключением из правил. Договоры составлялись в основном в простой письменной форме, — рассказала Андрейченко. — В настоящее время у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок после принятия нового закона, однако, учитывая, что по меньшей мере половина квартир находится в общей долевой собственности, становится понятно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу». «Раньше нотариальное заверение было необязательным, редко кто пользовался данной услугой — всего около 5% покупателей», — добавила Оксана Иванова из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».

Запрет на дарение, обмен и продажу долей без нотариуса — наиболее заметное, но не единственное новшество, которое предусматривает новый закон. Так, со 2 июня 2016 года без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему собственнику. «Теперь лишь 1-1,5% от общего количества сделок можно оформить в простой письменной форме. Например, это сделка купли-продажи, когда владельцем недвижимости является один взрослый собственник», — заявила управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Закон уже работает на практике, обойти новые требования и зарегистрировать сделку в простой письменной форме невозможно, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах «Миэль», «Инком», «Релайт» и НДВ. «Как всегда, в законе есть лазейка — ставишь в договоре продажи дату 1 июня 2016 года и экономишь деньги на нотариальную сделку. Вопрос в том, как долго граждане смогут это делать», — написал в своей колонке на сайте «НГС-Недвижимость» президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский. «Случаи успешного проведения сделок без нотариального свидетельствования в Росреестре скорее связаны с невнимательностью или незнанием конкретными государственными регистраторами новых правил отчуждения долей», — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Зачем нужен закон

Новый закон ликвидирует лазейки, которыми пользовались мошенники, уверены в Федеральной нотариальной палате. «Последствия однозначно положительные, — рассказал Сагин. — И для граждан, чьи права будут надежно защищены, и для достоверности сведений государственных реестров, до сих пор часто оспариваемых в суде. Даже по прошествии времени бывали случаи, когда добросовестный покупатель обнаруживал, что принадлежащая ему недвижимость, приобретенная в соответствии с действительной на тот момент записью в ЕГРП, более не является его собственностью, так как предыдущие сделки оспорены в суде. А если мошенники исчезли, то и ущерб никто не возместит. В отличие от нотариуса, который всегда несет полную имущественную ответственность за свои действия. В случае если у нотариуса возникнут сомнения в совершении притворной сделки (например, подмены купли-продажи дарением), он сможет отказать в ее удостоверении».

Дополнительную защиту сделки обеспечит обязательство нотариуса вслух зачитывать договор дарения, мены или купли-продажи, считает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Нотариус удостоверяет, что подпись под договором поставлена именно тем лицом, которое должно ее поставить, а также что участники сделки трезвы и понимают значения своих действий», — пояснил Барсуков.

Тем не менее многие риелторы, а также покупатели и продавцы недвижимости остались недовольны нововведениями. «Продавцы относятся нейтрально, поскольку не они несут расходы по совершению указанных действий. Покупатели возмущаются, но терпят, поскольку им не оставлено выбора, — сообщила Ирина Андрейченко из «Инком-Недвижимости». — Существует мнение, что новый закон является антириелторским, что продавцы и покупатели жилых помещений перестанут обращаться к риелторам, поскольку «все проверит и сделает нотариус». Однако нотариус не вправе заниматься предпринимательской и иной оплачиваемой деятельностью. Подбирать жилые помещения, искать покупателей, устраивать сделки и передачу имущества по-прежнему будут риелторы».

«Это закон не антириелторский. Он, на мой взгляд, антигражданский, — парировал Константин Барсуков. — Все участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что риелторы — единственные, кто реально занимается проверкой юридической чистоты квартиры. Кто еще из участников рынка может это сделать? Нотариус? Он получает документы по квартире накануне сделки и физически не может проверить информацию по предыдущим сделкам. Да ему это и не нужно. Нотариус гарантирует, что текущая сделка совершена без нарушения закона и теми лицами, которые вписаны в договор. И именно по законности конкретно этой сделки нотариус отвечает своим имуществом. Что было до этой сделки, на каком основании возникло право у продавца, нотариуса не интересует и в зону его ответственности не входит».

Главным аргументом сторонников нововведения служит гипотетическая ликвидация судебных споров о квартирах, которые могли продать незаконно, следует из комментариев нотариального сообщества. «Задача — добиться достоверности данных государственных реестров, когда запись в ЕГРП будет гарантирована ответственностью нотариуса. Стоит отметить, что расходы граждан на судебные разбирательства во много раз превосходят затраты на нотариальное удостоверение сделки, которое гарантирует гражданам защиту их прав», — отметил Сагин. «Существуют скептические мнения о том, что новый порядок направлен на увеличение сроков проведения сделок и поддержку нотариального сообщества, — ответила нотариусам Наталья Шаталина из «Миэль-Новостроек». — При этом новые правила не исключают возможности оспаривания сделок по отчуждению долей».

По процессуальному законодательству, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, разъяснила правовую сторону вопроса юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Ирина Андрейченко. «Такая законодательная презумпция заставляет задуматься: так ли бескомпромиссны и законопослушны все нотариусы? Учитывая печальную практику девяностых годов, далеко не всегда и не все, — заявила Андрейченко. — Чем дольше работает нотариус, тем бесстрашнее он становится. Многие помнят, какое количество нотариусов было осуждено в связи со злоупотреблениями полномочиями; нотариусы подвергались нападениям, у них похищали печати, их архивы горели… А утраченное имущество гражданам не возвращалось. На практике ответственность нотариусов ограничена только суммой страхового возмещения. Не секрет, что у самих нотариусов имущество в собственности находится редко». «Можно поздравить нотариальное лобби», — заключил Барсуков.

Как продавать квартиры и доли

Благодаря современному законодательству каждый, кто захочет продать свою долю квартиры или дома, обязан уведомить обо всех условиях будущей сделки остальных владельцев объекта недвижимости. В течение месяца существующие собственники могут потребовать преимущественного права покупки: в этом случае недвижимость придется продать им, а не постороннему человеку, разъяснили риелторы. «Извещение должно быть направлено в письменной форме, — указала Шаталина. — Нужно учитывать, что сделка по продаже доли может состояться не ранее чем через месяц после того, как остальным владельцам квартиры было отправлено официальное извещение. Правда, если участники долевой собственности напишут письменный отказ от покупки этой доли, то можно совершить сделку и за более короткий срок».

В результате снижается вероятность выкупа доли мошенниками по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать долю по рыночной стоимости, объяснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым не состоит в родственных связях, например близким друзьям. И вынужден будет изначально предлагать свою долю соседям», — заметила Кузнецова.

Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы могли провести сделку в один день: осуществить наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и тут же подписать договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Сейчас после выполненных взаиморасчетов необходимо приехать к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию». «Теперь в альтернативных сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) придется ездить к разным нотариусам. То есть законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сообщил директор агентства «Релайт-Недвижимость».

Значительная часть сделок, в том числе ипотечных, заключается в банках, которые самостоятельно составляют договор купли-продажи за собственников, указали «РБК-Недвижимости» московские риелторы. Из-за этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а затем возвращаться, чтобы получить деньги. «Учитывая, что нотариусы всегда находятся практически в шаговой доступности от офисов банков, нужды в присутствии нотариуса именно в офисе банка нет», — убеждена московский нотариус, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.

Сколько стоит

До вступления закона в силу самостоятельное оформление сделки обходилось москвичам в 5 тыс. руб., подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Госпошлина за регистрацию перехода прав на недвижимость равна 2 тыс. руб., еще от 1,5 тыс. до 3 тыс. руб. стоил проект договора купли-продажи, — объяснила Марина Толстик. — Если участники сделки решали воспользоваться услугами посредников (регистраторов), которые брали на себя проведение всего процесса, то расходы возрастали до 11-15 тыс. руб. Теперь оформление квартиры будет стоить от 20 тыс. руб.; в каждом случае сумма рассчитывается индивидуально. Дополнительно нотариус возьмет от 5 до 15 тыс. руб. за техническую работу». «Понятно, что при цене квартиры в Москве 15-20 млн руб. эти 15-20 тыс. руб. — ничтожная толика и погоды не делает, но для регионов цифра существенная», — считает президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский.

Чем дешевле будет квартира, тем дешевле окажется стоимость заверения, указали нотариусы и риелторы. «Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб. То есть при продаже недвижимости ценой в 1 млн руб. тариф составит 5 тыс. руб. Если посмотреть на средние показатели по регионам и учесть, что мы говорим о долях в недвижимости, то можно говорить о некой условной величине стоимости доли в 500 тыс. руб. или меньше. Таким образом, тариф составит 2,5 тыс. руб. или меньше», — заявил «РБК-Недвижимости» Александр Сагин.

Кто именно будет платить нотариусу, пока неясно. «По негласно сложившемуся обычаю расходы по оформлению документов всегда берет на себя покупатель», — считает Марина Толстик. «Затратная часть ложится на продавца, — оспорила доводы коллеги Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Раньше такой нагрузки не возникало. Продавцы жалуются на эти нюансы, хотя срыва сделок из-за подобной ситуации не происходило. Всегда удавалось найти компромисс». «Я думаю, что если предоставится выбор между квартирой с такими расходами и без них, то будет торг, — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». — Если продавцов на рынке станет больше, чем покупателей, то, скорее всего, расходы лягут на продавца. Если наоборот — то на покупателя. К риелторским услугам это не имеет отношения, поэтому риелторы вряд ли возьмут подобные расходы на себя».

Что будет с риелторами

Удорожание сделок с жильем за счет обязательного заверения у нотариуса можно было бы компенсировать снижением прочих издержек. Очевидный расход покупателя — оплата услуг риелтора. В условиях борьбы за клиента риелторские агентства могли бы снизить комиссию, чтобы удержать тех, кто не захочет тратить дополнительные деньги на нотариуса. Тем не менее на вопрос о том, не приведет ли введение обязательной платы за нотариальное заверение сделок к тому, что риелторы снизят свою комиссию, все опрошенные «РБК-Недвижимостью» агентства единогласно ответили «нет». «Можно говорить не о снижении, а об увеличении комиссии, — убеждена председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Продажа доли — очень сложный и трудоемкий процесс: времени занимает много, а комиссия при продаже доли существенно ниже, чем при сделке с целой квартирой. Поэтому риелторы стараются убедить клиентов в выгодности сделки со всеми участниками долевой собственности, а не с одним из них. Считаю, что такой же позиции станут придерживаться и другие участники рынка».

Выводы «Миэля» подтвердили в агентстве «Инком-Недвижимость». «Ни о каком снижении риелторской комиссии в нашей компании нет речи. Убежден, что такой же будет позиция всего профессионального сообщества, — заявил директор департамента вторичного рынка Михаил Куликов — Содержание профессиональной риелторской услуги — это помощь человеку в его проблемной жилищной ситуации: ее анализ, подбор оптимальных вариантов решения, переговоры с участниками возможной сделки, организация и обеспечение безопасности операции с недвижимостью. Это высокотехнологичный процесс, предполагающий, в том числе, обязательную работу «в поле». Нотариус не может заменить профессионального специалиста по недвижимости. Насколько нотариус гарантирует покупателю сохранение имущественных прав — вопрос открытый. На наш взгляд, законодатели добавили головной боли покупателям и существенно увеличили их расходы по сделке. Нотариусы, очевидно, благодарны; риелторы недоуменно пожимают плечами, а покупатели вынуждены платить по новым, по сути навязанным им счетам». «Если проводить аналогии, то подобные действия, совершенные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но наши законодатели, видимо, считают по-другому», — поддержал коллег Барсуков.

В Гражданском кодексе РФ (далее - ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.

Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет) Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию – самостоятельно.

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
- документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК);
- письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.

В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным – это:
- сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
- отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
- передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
- передача имущества несовершеннолетнего в залог;
- отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
- отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.

И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

Обязательное нотариальное заверение сделки с участием несовершеннолетних, а так же при продаже доли в недвижимости. Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

С нового 2016 года произошли изменения в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь сделки по продаже долей и сделки с участием несовершеннолетних собственников будут проводиться в нотариальной форме. Это конечно осложнит и так не очень простые операции с недвижимостью с участием органов опеки. Думаю оплата нотариата ляжет теперь на плечи продавцов таких квартир, поскольку покупатель и так будет вынужден ждать решения органов опеки и попечительства.
Но есть один плюс в этой схеме — регистрация такой сделки будет длиться 5 рабочих дней вместо 10 рабочих дней, но стоимость оформления сделки, безусловно вырастет.
Вот текст изменений.

1) пункт 1 статьи 24 изложить в следующей редакции:
«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;
2) пункт 3 статьи 24.1 дополнить абзацем следующего содержания:
«Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.»;
3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.».

Перечень документов для органов опеки и попечительства можно посмотреть в статье:

______________________________________________________________________

У вас могут запросить и дополнительные справки к пакету документов для органов опеки. Все зависит от вашей ситуации по сделке. Желаю вам удачи.