Отказ от затратного при оценке здания. Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один - сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по "типовым" сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычленения" стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

Отказ от использования доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться "черным". Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при . На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив и . Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка . А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
3. Установить ставку дисконта . Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
3. Для правильного определения расходов , их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
   • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
   • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
   • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
4. Расчет чистой прибыли , получаемой в случае продажи объекта.
5. Расчет ставки .

Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

Его можно произвести двумя способами.

1. Прямая капитализация доходов.

Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.

Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

С = ЧОД/КК,

где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

КК – коэффициент капитализации (в процентах);

ЧОД – чистый операционный доход.

Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

Данный вариант нельзя применять в том случае, если прибыль неравномерна и непостоянна или если недвижимость еще .

Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
2. Рассчитать ставку капитализации.
3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

1. (ДДП).

Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:

1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

• потенциальный валовый доход;
• до налоговый денежный поток;
• посленалоговый денежный поток;
• действительный валовый доход.

По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконта;

М – остаточная стоимость.

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:

Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.

Плюсы и минусы доходного подхода

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно . Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.

Этот метод имеет также и несколько ограничений:

1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса , так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации . Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе , так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно .

На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны и их привлекательности.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания , то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Консультация мастера

Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

Отчет об оценке оборудования (сравнительный подход), текст раздела "Применяемые стандарты оценочной деятельности":

• Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования»(ФСО №10), утвержденный приказом Минэкономразвития от 01 июня 2015 г. №328;

Отчет об оценке квартиры (сравнительный подход), текст раздела "Применяемые стандарты оценочной деятельности":

• Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл. ред. от 13.07.2015 года) установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик. Таким образом, настоящий Отчет выполнен в соответствии с требованиями следующих стандартов:
• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297;
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №298;
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299;
• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости»(ФСО № 7) утвержденный приказом Минэкономразвития от 25сентября 2014 г. №611;
  • Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (Протокол № 4/2010 от «31» августа 2010г., Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г Протокол № 59/2014 от «25» ноября 2014г. Протокол № 57/2015 от «05» ноября 2015г.).

Отчет об оценке движимого имущества (оборудование и мебель) с применением сравнительного подхода (оценка 1-го наименования) и затратного подхода (19 наименований).

Отчет об оценке работ и материалов, необходимых для устранения ущерба от залива квартиры (затратный подход).

Текст раздела 10.2. отчета об оценке квартиры:

10.2. ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Пунктом 11 ФСО №1 установлено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

На основании статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик имеет право:

• применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта оценки, т.е. его себестоимость. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.

Обоснование отказа от применения затратного подхода

Согласно ФСО №7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

В отчете мы не использовали затратный подход, поскольку в данном случае он не может служить объективным инструментом оценки, так как затраты на строительство жилых зданий в регионе местоположения оцениваемого объекта не отражают адекватно реальную стоимость квартир, поскольку стоимость варьируется в зависимости от инвестиционных контрактов на строительство и существующей инфраструктуры по каждому конкретному объекту. Кроме того, невозможно определить размеры земельного участка и выделить долю земельного участка, стоимость которого была бы отнесена на стоимость оцениваемой квартиры.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Объект-аналог для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Обоснование применения сравнительного подхода

Для объекта оценки развит вторичный рынок. В данном случае предпочтительно использование сравнительного подхода, основанного на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п.15 ФСО №1).

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Обоснование отказа от применения доходного подхода

В отчете мы не использовали доходный подход, так как, доходный подход в данном случае не повысит объективности расчета, поскольку квартиры не являются объектами, предназначенными приносить доход. Социальное назначение квартир - проживание.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.

При составлении отчета об оценке оценщик придерживался следующих принципов:

в отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности , установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного подхода к оценке

Общие положения

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Обоснование отказа применения доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки, например, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Оценщик располагал информацией, полученной от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т. е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, а также отсутствие общепринятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода, оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов.

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке

Общие положения

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Обоснование выбора примененного оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости объекта оценки.

Первый принцип (спроса и предложения) предполагает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, предполагающий, что типичный рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке.

Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимость сравниваемых объектов. Если в объекте оценки отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в объекте-аналоге, то величину вклада корректируют на величину вклада этой особенности.

Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж (предложениях к продаже) аналогичных и сходных объектов с оцениваемым объектом недвижимости . Данный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.

К преимуществам сравнительного подхода следует отнести то, что это:

Наиболее простой подход;

Статистически обоснованный;

Предлагает методы корректировки;

Обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Сравнительные данные не всегда имеются;

Требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

Подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта оценки путем сравнения недавних продаж (предложений к продаже) сопоставимых объектов с объектом оценки после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Информационными источниками являются: собственная информация оценщика, Internet, информационно-аналитические издания, электронная база данных , риэлтерские компании, информация специалистов рынка недвижимости, строительно-инвестиционные компании и др.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два объекта похожих абсолютно, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Для определения суммы поправочных величин оценщик собирает подробную и достоверную информацию об однородных сопоставимых объектах на рынке недвижимости.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его продажная фактическая цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.

Методы внесения поправок делятся на количественные и качественные.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Корректировка может производиться в двух основных формах:

В денежном выражении;

В процентах.

Поправки в денежном выражении – это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Поскольку достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов имеется, в рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки применяется метод сравнительного анализа продаж.

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж предполагает использование алгоритма, состоящего из трёх этапов:

1) Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке;

2) Проверка информации о сделках (предложениях к продаже);

3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правило корректировки: корректируется стоимость только объекта-аналога на основе принципа вклада. Если объект-аналог превосходит в чем-либо объект оценки, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.

Правило внесения поправок: поправки производятся от объектов-аналогов к объекту оценки, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы имел те же характеристики, что и объект оценки.

Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам

Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж аналогичных и сходных объектов с оцениваемым объектом недвижимости. Данный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.

В процессе анализа рынка объектов-аналогов объекта оценки оценщик располагает сведениями о продажах (предложениях к продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Оценщик считает сравнимыми объекты-аналоги, расположенные в относительной близости от объекта оценки, сходные по геометрическим и качественным характеристикам.

Выбор объектов-аналогов объектов оценки

Таблица 12 – Выбор объектов-аналогов объекта оценки

Характеристики (элементы) сравнения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Количество комнат в жилом помещении (квартире)
Местоположение	Молокова	Молокова	Молокова	Молокова	Молокова	Молокова
Площадь, кв. м
Этажность жилого дома
Материал стен жилого дома
Планировка (условно)
Состояние жилого помещения (квартиры)	Отличное	Отличное	Отличное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Цена предложения к продаже объекта-аналога, руб.
Цена предложения к продаже, за 1 кв. м объекта-аналога, руб.
Источник информации			http://homes. *****/view//?dv=	http://homes. *****/view//?dv=	http://homes. *****/view//?dv=	http://homes. *****/view//?dv=

Выбор единиц сравнения

Ни один из выбранных объектов-аналогов не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат удельные стоимостные показатели.

За единицу сравнения принимаем цену за 1 квадратный метр общей площади жилого помещения (квартиры).

Выбор элементов сравнения

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты-аналоги с объектом оценки, требуется выполнить корректировки цен предложения к продаже объектов-аналогов по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо – к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться (

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки

Показатель	Объект оценки	Аналог №1		Аналог №2		Аналог №3
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская»		Чертановская ул., м. «Чертановская»		Чертановская ул., м. «Чертановская»
Цена/об. пл./дол. США	-	109600		116500		108400
Источник информации				Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		109600		122600		108400
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	1990-е г.	+6%
Этаж	9	12	0	2	0	17	+5%
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический	+15%	Требуется косметический	+15%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли

Показатель	Объект оценки	Аналог №4		Аналог №5		Аналог №6
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумская ул., д. 8, корп3. м. «Южная»		Днепропетровская ул., д. 23, корп1. м. «Пражская»		Академика Янгеля ул., м. «Пражская»
Цена/об. пл./дол. США	-	112400		115000		130000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	2002г.	0
Этаж	9	12	0	2	0	11	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68	+5%	55,7	+7%	80,4	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	8,6	+3%	8,0	+3%	15,0	-1%
Вид из окон квартиры	На улицу	На улицу	0	На улицу	0	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	Отсутствует	+1%	Отсутствует	+1%	Две лоджии	-1%
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошее	+10%	Хорошее	+10%	Евроремонт	0
Телефон	В наличии	Спареный	+2%	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Совмещенный	+2%	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. транспортом	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	-1%	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Отличное	-1%	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли

Показатель	Объект оценки	Аналог №7		Аналог №8		Аналог №9
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Варшавское ш., д. 90, корп1. м. «Чертановская», «Варшавская»		Нахимовский просп., м. «Нахимовский проспект»		Херсонская ул., м. «Калужская», «Каховская»
Цена/об. пл./дол. США	-	104100		129500		101000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия продажи	Свободная продажа	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%
Скорректированная цена		108500		129500		105200
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	1990-е г.	0	2002 г.	0
Этаж	9	1	+5%	2	0	10	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	70,1	+1%	76	0	61,6	+5%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	9,3	+2%	13,2	0	8,0	+3%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический	+15%	Хорошее	+10%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	15 мин. транспортом	+2%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли
ИТОГО: дол. США

123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 132800 долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).

170,72% Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% 100% 7,38% 37,95% 4,41% 28,06% 25,21% Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки 90,11 601,13 60,64 451,69 362,84 Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10. Таблица 4.10 Результаты расчета рыночной стоимости...

... (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества - это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования. 2. Описание и анализ объекта оценки 2.1 Описание объекта оценки Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65. Для начала рассмотрим общую...