Analisis pembangunan fasilitas penyimpanan untuk 2016

Menurut hasil awal, dari awal tahun lalu, volume fasilitas penyimpanan ditugaskan sebesar 510 ribu m 2. Dibandingkan dengan tahun 2015 (800 ribu m 2), indikator ini pada tahun 2016 adalah 36,2% lebih rendah, yang secara absolut adalah 290 ribu m 2. Menurut S.A. Ricci, ini adalah level terendah untuk commissioning ruang gudang baru dalam 5 tahun terakhir sejak 2012.

Tawarkan.  Pada 2016, strategi yang paling rasional dan umum adalah pengenalan kompleks gudang besar untuk klien tertentu (built-to-suit). Contoh dari fasilitas tersebut adalah: kompleks gudang di Reutov - 17 ribu meter persegi, SK "Gerbang Selatan" (Leroy) - 90 ribu meter persegi dan PNK - Sheremetyevo Utara (Mercedes-Benz) - 50 ribu meter persegi.

Volume ruang gudang baru yang ditugaskan pada 2016 didistribusikan antara tiga wilayah: selatan, timur dan utara. Menurut hasil awal, arah selatan menjadi tujuan paling aktif untuk commissioning - 165 ribu m 2 dibangun di sini. Di utara, pertumbuhan pasokan pada 2016 berjumlah 152 ribu m 2. Di arah timur, volume pasokan baru sebesar 75 ribu m 2. Perlu dicatat bahwa sebagian besar kompleks gudang yang diperkenalkan di arah selatan dan utara adalah gudang yang sesuai (masing-masing 90 dan 50 ribu m 2).

Saat ini, ada konstruksi aktif persimpangan transportasi di jalan raya federal "Highway M-7" Volga ". Diharapkan bahwa jalan raya akan selesai pada akhir 2017. Setelah menyelesaikan semua pekerjaan, jalan raya M-7 Volga dalam batas-batas kota Balashikha akan memiliki lima jalur di setiap arah, tiga di antaranya dimaksudkan untuk arus transit. Dengan demikian, meningkatkan aksesibilitas transportasi akan membuat fasilitas logistik menuju ke timur lebih nyaman dan menarik. Saat ini, ke arah ini ada dua kompleks gudang besar seperti Atlant Park dan Raven Noginsk. Sekarang jumlah total ruang sewaan di Atlant Park adalah 360 ribu meter persegi, dan 60 ribu meter persegi lainnya sedang dibangun. Commissioning dijadwalkan untuk Mei 2017. Ada juga proyek konstruksi di Atlant Park untuk ruang penyimpanan 300 ribu m2 lainnya. Di kompleks gudang "Raven Noginsk" area yang disewa adalah 334 ribu m 2.

   Contoh kompleks gudang besar dioperasikan pada tahun 2016

Obyek	Jalan raya, km dari MKAD	Luas, m 2	Kelas	Pengembang	Seperempat
Gerbang Selatan (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoe, 30	90 000	A	Grup Radius	III
BTS Sheremetyevo Utara (Mercedes-Benz)	Rogachevskoe, 25	50 000	A	Kelompok PNK	III
"PNK - Sheremetyevo Utara" (bangunan 6)	Rogachevskoe, 25	47 000	A	Kelompok PNK	III
"Valishchevo" (bangunan 4)	Simferopol, 32	34 000	A	Kelompok PNK	III
FE Sever-1 (panggung 6 dan 7)	Dmitrovskoe, 27	31 000	A	Pengembangan Logopark	III
Perusahaan asuransi Britovo	Novoryazanskoe, 30	20 000	A	FTA	II
Kompleks gudang (BTS)	Gorkovsky	17 000	B	Langkah	Saya

Menurut S.A. Ricci

Pada 2016, transaksi tengara diterapkan untuk pasar real estat gudang: salah satu pengembang terbesar, Radius Group, menandatangani perjanjian dengan Auchan Retail Russia untuk membangun kompleks gudang dan logistik dengan luas lebih dari 138 ribu meter persegi di distrik Domodedovo di Wilayah Moskow. Pusat distribusi baru akan menjadi bangunan terbesar di Eropa untuk jenis ini, dibangun untuk satu perusahaan. Investasi dalam proyek ini akan berjumlah sekitar 6 miliar rubel.

Menurut hasil awal pada tahun 2016, pangsa gudang kelas A dalam total volume pasokan baru adalah 96%, dan kelas B - 4%, yang secara absolut masing-masing adalah 419 ribu m 2 dan 17 ribu m 2. Dalam kondisi kekosongan tinggi, pengembang berusaha untuk membawa ke pasar hanya area berkualitas tinggi dan paling kompetitif.

   Contoh transaksi signifikan diselesaikan pada tahun 2016

Pelanggan	Arahan	km dari MKAD	Obyek	Kelas	Area transaksi, ribu m 2	Jenis transaksi
Ok	Leningradskoe	27	Logopark North-2	A	59,6	Sewa
Hoff	Kashirskoe	12	Domodedovo Utara	A	50,0	Sewa
Faberlic	Kashirskoe	12	Domodedovo Utara, PLC	A	46,0	Sewa
Castorama	Simferopol	50	PNK-Chekhov 3	A	42,4	Sewa
BMW	Kiev	50	PNK-Bekasovo	A	34,3	Sewa

Menurut S.A. Ricci

Permintaan.  Sejak awal tahun, volume penyerapan ruang gudang berjumlah 1,1 juta m 2, yang 15% lebih rendah dari tahun 2015 (1,3 juta m 2) dan secara absolut jumlahnya mencapai 200 ribu m 2.

Yang paling menarik bagi penyewa terus menjadi bagian selatan wilayah Moskow. Arah selatan menyumbang 47% dari total volume transaksi, yang secara absolut adalah 466 ribu m 2. Di arah tenggara, volume penyerapan adalah 20% (195 ribu m 2), dan di arah barat daya - 10% (101 ribu m 2). Di utara wilayah Moskow, volume transaksi adalah 15% (143 ribu m 2). Arah barat dan timur paling tidak diminati - hanya 1% dari total volume untuk masing-masing.

Lowongan.  Tingkat kekosongan pada akhir 2016 rata-rata di pasar adalah 8,2%, yang setara dengan 921 ribu m 2 ruang kosong. Indikator ini telah menurun 0,8 poin sejak awal tahun, yang dijelaskan oleh kelebihan yang signifikan (lebih dari 2 kali) permintaan atas pasokan.

Taruhan.  Tarif sewa rata-rata tertimbang di wilayah Moskow tetap stabil sejak awal tahun. Dalam istilah rubel, tarif sewa tetap tidak berubah selama 7 kuartal berturut-turut, yang menunjukkan bahwa harga terendah telah tercapai.

Tarif sewa rata-rata tertimbang untuk fasilitas penyimpanan Kelas A adalah 3.900 rubel / m2 per tahun (triple net). Untuk bangunan kelas B, tarifnya 3.600 rubel / m2 per tahun.

Relevansi  Keputusan manajemen real estat harus didasarkan pada data objektif tentang situasi saat ini dan prospek pengembangan berbagai segmen pasar. Saat ini, Rusia secara praktis tidak memiliki sistem pemantauan untuk pasar real estat industri. Dalam hal ini, studi tentang indikator utama yang mempengaruhi nilai objek adalah arah yang penting, memungkinkan untuk menentukan tingkat sensitivitas nilai objek terhadap berbagai indikator.

Metode Penelitian.  Artikel ini menyajikan perbandingan klasifikasi bangunan dan bangunan industri dan gudang, serta hasil analisis pasar untuk penjualan dan penyewaan jenis real estat yang diselidiki menggunakan contoh kota Voronezh. Faktor harga utama dan tren pengembangan segmen ini di pasar real estat regional disorot.

Hasil.  Sistematisasi indikator-indikator ini akan menentukan kriteria untuk pengembangan investasi pasar real estat.

Pendahuluan

Real estat industri dan gudang adalah area khusus untuk aktivitas investasi. Berbeda dengan ritel dan real estat perkantoran komersial, sumber pendapatan utama dari yang secara tradisional merupakan tempat sewa, serta kemungkinan menjual kembali objek pada akhir fase investasi, real estat industri dan gudang sering dianggap tidak hanya sebagai sumber pendapatan sewa, tetapi juga sebagai komponen investasi dalam pengembangan layanan atau produksi dalam satu industri. Dalam hal ini, produksi dan gudang real estat diwakili oleh berbagai objek, tanpa klasifikasi yang tidak mungkin untuk melakukan pengukuran ekonomi pasar real estat dari jenis yang sesuai.

Saat ini, kebutuhan untuk mensistematisasi real estat dari berbagai jenis adalah salah satu tugas sulit yang dihadapi peserta di pasar real estat: pemilik properti, analis, agen penjual, dan penilai. Di satu sisi, fakta bahwa biaya setiap objek tergantung pada atribusi ke segmen pasar tertentu, serta pada totalitas properti dan karakteristiknya jelas. Dalam hal ini, upaya sedang dilakukan untuk mengembangkan dan menerapkan berbagai sistem klasifikasi untuk real estat. Di sisi lain, seringkali penjual, pembeli, dan pakar menggunakan konsep berbeda, yang berarti objek dari kelas yang sama dengan mereka. Hal ini menimbulkan kebingungan besar tidak hanya dalam mencari kepentingan bersama para penjual dan pembeli real estat, tetapi juga tidak memungkinkan untuk membentuk satu sistem pendukung informasi yang disederhanakan untuk pasar real estat. Tidak seperti real estat komersial, sistematisasi jenis yang telah aktif dilakukan selama sepuluh tahun terakhir, topik klasifikasi real estat industri dan gudang tetap sangat relevan saat ini.

Tujuan penelitian.  Klasifikasi real estat yang ada sering saling menduplikasi atau memperluas karakteristik komparatif dan faktor-faktor di mana properti akan ditugaskan ke satu atau beberapa kelas lainnya. Hingga saat ini, Rusia telah melakukan beberapa upaya untuk mengembangkan klasifikasi real estat di berbagai segmen pasar real estat. Perusahaan konsultan menawarkan opsi untuk klasifikasi terpadu objek gudang real estat. Di antara klasifikasi gudang yang tersedia, harus diperhatikan:

1. Klasifikasi dikembangkan oleh perusahaan konsultan internasional Knight Frank,
2. Klasifikasi dikembangkan oleh perusahaan konsultan Swiss

Parameter perbandingan produksi dan gudang real estat menurut perusahaan konsultan ini disajikan pada tabel 1.

Tabel 1

Klasifikasi produksi dan gudang perusahaan real estate Knight Frank dan Swiss

Klasifikasi produksi dan gudangfasilitasknight Frank dan perusahaan Swiss

Kelas		Knight jujur
	Bangunan yang dirancang untuk penggunaan gudang. Lokasi, peralatan, dekorasi, kedekatan jaringan jalan mobil, pembangunan kembali untuk semua jenis kargo, operasi kargo berkecepatan tinggi dan keandalan penyimpanan harus mematuhi prinsip-prinsip modern logistik gudang.	Bangunan gudang modern satu lantai yang terbuat dari struktur logam ringan dan panel sandwich, lebih disukai berbentuk persegi panjang tanpa kolom atau dengan jarak kolom minimal 12 meter dan jarak setidaknya 24 meter.
	Tidak disediakan	Bangunan gudang modern satu lantai yang terbuat dari struktur logam ringan dan panel sandwich, lebih disukai berbentuk persegi panjang tanpa kolom atau dengan jarak kolom minimal 9 meter dan jarak setidaknya 24 meter.
	20-30 musim panas membangun kembali gedung atau tempat. Mereka memiliki karakteristik yang mirip dengan tempat Kelas A, tetapi berbeda di lokasi mereka: zona industri, batas kota.	Tidak disediakan
	Bangunan dibuat pada tahun 90-an, tetapi tanpa beberapa parameter yang merupakan karakteristik dari kelas "A".	Bangunan gudang satu lantai, lebih disukai berbentuk persegi panjang, baru dibangun atau direkonstruksi.
	Bangunan yang dibangun pada 70-80 tahun, bekas gedung lembaga penelitian. Bangunan seperti itu, sebagai suatu peraturan, memerlukan penyempurnaan dan investasi dana.	Bangunan gudang satu lantai, dua lantai, lebih disukai berbentuk persegi panjang, baru dibangun atau direkonstruksi.
	Area yang tidak dioperasikan sebagai gudang. Ini termasuk armada, tempat parkir dan fasilitas produksi serupa.	Ruang produksi modal atau hanggar yang terisolasi.
	Bangunan yang dibangun pada 1930-1960-an adalah bekas tempat pangkalan grosir makanan dan toko sayur.	Tidak disediakan
	Tidak dimaksudkan untuk penggunaan gudang dan bangunan. Dari sudut pandang ekonomi, struktur seperti itu menguntungkan untuk dihancurkan. Ini terkait dengan biaya restorasi yang tinggi dan membawa tempat ke parameter modern.	Fasilitas ruang bawah tanah atau GO, tempat industri hangar atau hangar

Perlu dicatat bahwa bangunan industri non-khusus (kelas C dan D) dapat disewakan. Untuk bangunan khusus adalah karakteristik dalam sebagian besar transaksi untuk penjualan.

Klasifikasi yang diberikan cukup jelas dan spesifik. , namun, agar peserta pasar (pembeli dan penjual real estat, agen penjual, pengembang, analis, dan penilai) dapat menggunakannya dengan mudah, perlu menggabungkan banyak karakteristik. Ini akan membantu menentukan kelas properti yang sedang dievaluasi untuk memilih objek untuk perbandingan untuk dijual dan disewa dari sektor real estat yang sesuai.

Setelah menganalisis dan mensistematisasikan parameter perbandingan produksi dan gudang real estat Knight Frank dan perusahaan-perusahaan Swiss, ada baiknya mengusulkan untuk mempertimbangkan karakteristik bangunan dan bangunan sehubungan dengan milik kelas tertentu berdasarkan:

• analisis informasi tentang pasar real estat;
• komposisi faktor harga dan informasi tentang nilai-nilai faktor harga untuk setiap jenis objek.

Bahan dan metode penelitian. Sebagai parameter perbandingan di banyak sumber publik (situs agen real estat - Sota, Transfer, Citadel, dll., Portal internet untuk memposting iklan - Avito, Camelot, dll.) Klasifikasi yang disederhanakan digunakan, oleh karena itu informasi tentang sumber daya ini digunakan untuk menyusun daftar baru jenis benda. Untuk periode yang ditinjau, kami mengadopsi kuartal kedua 2017. Akibatnya, proposal untuk pembelian dan penjualan 171 dan penyewaan 101 industri dan gudang real estate di kota Voronezh dianalisis.

Klasifikasi yang diusulkan untuk produksi dan gudang real estat disajikan pada Tabel 2 dan mencakup penjelasan dari klasifikasi Knight Frank dan Swiss.

Tabel 2

Klasifikasi real estat komersial

Meja 2

Klasifikasi objek fasilitas komersial

Jenis objek	Karakteristik Objek
Fasilitas produksi dan penyimpanan	Bangunan dibuat pada tahun 90-an, tetapi tanpa beberapa parameter yang merupakan karakteristik dari kelas "A". (B +) Armada, tempat parkir dan fasilitas produksi serupa. (C) Fasilitas basement atau GO, fasilitas produksi hangar atau hangar (D)
Bangunan industri dan gudang	20-30 musim panas membangun kembali gedung atau tempat. (A-) Bangunan gudang modern satu lantai dari struktur logam ringan dan panel sandwich, (A +) Bangunan yang dibangun pada 70-80 tahun, bekas gedung lembaga penelitian. (B) Bangunan yang dibangun pada 1930-1960-an adalah bekas tempat pangkalan grosir makanan dan toko sayur. (C-) Fasilitas basement atau GO, fasilitas produksi hangar atau hangar (D)
	Armada kendaraan, depot mobil, dan fasilitas produksi serupa (C)
Gudang (termasuk kompleks logistik)
Kompleks industri dan gudang	Bangunan yang dirancang untuk penggunaan gudang. sesuai dengan prinsip modern logistik gudang. (A +) Bangunan penyimpanan modern dari struktur logam ringan dan panel sandwich, lebih disukai berbentuk persegi panjang tanpa kolom atau dengan jarak kolom minimal 12 meter dan dengan rentang setidaknya 24 meter. (A +)

Sejak 2016, ada kecenderungan untuk mengurangi pasokan baru real estat komersial di segmen gudang, yang berlanjut pada 2017. Nilai harga pasokan dan tarif sewa menurun, jumlah ruang kosong meningkat, pengembang dipaksa untuk memotong biaya dan mengoptimalkan ruang.

Pemilik properti komersial sering bertanya-tanya faktor apa yang memengaruhi nilainya. Solusi untuk masalah ini penting bagi pemilik objek, agar tidak dengan sengaja mengurangi biaya penjualan atau sewa. Ini tidak kalah pentingnya bagi pembeli, agar tidak membayar lebih untuk yang tidak perlu, dari sudut pandangnya, perbaikan.

Pertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi kenaikan atau penurunan nilai real estat komersial selama penjualan dan sewa.

Ada 2 kelompok faktor dalam kaitannya dengan objek yang menghasilkan pendapatan: umum (eksternal) dan lokal.

Kelompok faktor pertama yang mencerminkan situasi sosial-ekonomi dan politik di negara dan wilayah, lingkungan geofisika objek, serta penerimaan hukum, kelayakan fisik, dan kelayakan ekonomi dari pengembangan opsi konstruksi. Faktor-faktor ini tidak terkait langsung dengan properti tertentu, tetapi mereka mempengaruhi keadaan segmen pasar real estat, dan, akibatnya, nilai properti yang sedang dievaluasi.

Faktor-faktor lokal memperhitungkan karakteristik properti dan lingkungan terdekatnya. Faktor-faktor ini terkait langsung dengan objek yang dianalisis dan objek serupa di pasar real estat.

Faktor harga memiliki spesifikasi masing-masing tergantung pada kelas fasilitas produksi dan gudang. Di segmen gudang kelas A dan B, kisaran tarif sewa cukup sempit. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa karakteristik bangunan itu sendiri tidak banyak berbeda. Faktor harga utama untuk fasilitas tersebut adalah lokasi dan aksesibilitas transportasi.

Di segmen gudang kelas C dan D, ada banyak faktor lagi yang mempengaruhi harga. Namun, dalam krisis, menurut para ahli, faktor aksesibilitas transportasi menjadi yang paling signifikan di sini. Masalah kualitas sementara memudar menjadi latar belakang.

Sebagai hasil dari analisis, faktor-faktor penetapan harga di atas dikelompokkan berdasarkan miliknya ke kelas fasilitas penyimpanan tertentu dan disajikan dalam tabel 3.

Tabel 3

Faktor harga produksi real estat mereka

Faktor harga fasilitas produksi dan gudang

Properti Industri	Properti gudang
Lantai / jumlah lantai (basement, basement, lantai pertama atau lebih tinggi)
Bahan dinding
Tahun konstruksi
Lokasi
Lokasi objek dalam bangunan (tanah, lantai bawah tanah, bangunan terpisah);
Komposisi, kondisi teknis bangunan dan sistem teknik (ketersediaan pemanasan; ketersediaan kelembaban dan suhu yang dapat disesuaikan)
Kondisi Kamar
Komunikasi (ventilasi, alarm kebakaran, telepon)
Komposisi jalan akses (ketersediaan jalan dan kereta api)
Peningkatan tak terpisahkan tambahan (memuat rak dan dok tersedia; lift barang tersedia)
Tinggi kamar
Karakteristik tanah dan wilayah yang berdekatan (ketersediaan ruang parkir yang cukup untuk angkutan barang dan penumpang)

Saat ini, di wilayah Rusia, khususnya di wilayah Voronezh, ada kecenderungan yang signifikan untuk mengurangi commissioning ruang gudang. Terlepas dari kenyataan bahwa beberapa taman industri beroperasi, objek berkualitas buruk masih berlaku dalam struktur umum penawaran tersebut. Permintaan untuk gudang berkualitas tinggi terutama diamati oleh perusahaan agribisnis dan rantai ritel.

Terbatasnya akses ke dana pinjaman, biaya tinggi, serta jumlah ruang kosong yang besar, menjadi alasan perlambatan kegiatan konstruksi di pasar real estat industri dan gudang. Saat ini, format paling populer untuk pembangunan gudang adalah skema built-to-suit, yang menurutnya sejak 2015 lebih dari 60% volume fasilitas yang ditugaskan telah dijual di Rusia.

Dibangun sesuai kebutuhan(disingkat BTS) secara harfiah berarti "membangun untuk kit". Namun, akan lebih akurat untuk menyebutnya "konstruksi sesuai pesanan." BTS adalah teknik di mana bangunan dibangun (atau dimodernisasi) agar sesuai dengan kebutuhan dan persyaratan perusahaan tertentu. Fasilitas lengkap pada tahun 2016, fasilitas produksi dan penyimpanan disajikan pada tabel 4.

Tabel 4

Pusat logistik ditugaskan di Voronezh pada 2016 *

Pusat logistik dioperasikan di Voronezh pada 2016 *

Obyek	Alamatnya	Area, sq.m	Tanggal pembukaan	Kelas
ABC-Electro
Logocenter A-Logistic	Wilayah Voronezh
Pusat Logo Samson-Opt	Wilayah Voronezh dengan Distrik Babyakovo Novousmansky

* Penawaran di pasar real estat industri dan gudang Voronezh

Wilayah Voronezh milik wilayah industri dan pertanian. Orientasi produksi tradisional wilayah Voronezh adalah pertanian, teknik mesin.

Industri ini didominasi oleh teknik, tenaga listrik, industri kimia dan industri pengolahan pertanian. Mereka menyumbang 4/5 dari total output industri.

Pasar real estat industri dan gudang Voronezh diwakili oleh bengkel gudang dan hanggar, serta bangunan industri yang terletak di area tidur dan zona industri kota. Diposisikan dalam segmen real estat berkualitas tinggi (kelas A dan B).

Analis Knight Frank mencatat bahwa pada tahun 2016 ada kekurangan pasokan cairan - fasilitas modern berkualitas tinggi dengan lokasi yang baik, keberadaan jalan akses yang nyaman, peralatan teknik modern, dll.

Studi ini mengungkapkan bahwa di dalam kota Voronezh, hampir semua penawaran di pasar untuk penjualan real estat industri dan gudang terkonsentrasi di tiga wilayah - masing-masing 29% jatuh ke distrik Comintern dan Left Bank, dan ke Uni Soviet satu - 25%. Rasio yang disajikan tercermin dalam Gambar 1. Karena kekhususan segmen real estat ini, jumlah penawaran terbesar terkonsentrasi di zona industri kota pada jarak dari pusat.

Fig. 1. Struktur proposal untuk penjualan real estat industri dan gudang oleh kota Voronezh

Fig. 1. Menawarkan struktur penjualan benda-benda industri dan gudangfasilitas   oleh distrik kota Voronezh

Struktur penawaran penjualan di segmen real estat industri dan gudang yang dipilih disajikan pada Gambar 2.

Fig. 2. Struktur proposal untuk penjualan real estat industri dan gudang

Fig. 2.Menawarkan struktur penjualan benda-benda industri dan fasilitas gudang

Studi ini menunjukkan bahwa tawaran untuk membeli bangunan dan bangunan dalam persentase masing-masing hampir sama dengan 40% dan 38%, dan pangsa kompleks gudang menyumbang 22%. Interval penelitian yang sedang berlangsung adalah kuartal kedua 2017.

Pada bulan September 2017, harga jual rata-rata tempat produksi dan gudang berjumlah 15.141 rubel / sq. m. Harga penawaran rata-rata untuk penjualan 1 persegi. m dari jenis real estat ini berkisar 8.000 rubel. hingga 95 150 gosok. tergantung pada faktor harga.

Harga jual rata-rata produksi dan bangunan gudang adalah 13516,24 rubel / sq. m. Harga penawaran rata-rata untuk penjualan 1 persegi. m dari jenis real estat ini berkisar dari 2.900 rubel. hingga 54 000 gosok. tergantung pada faktor harga.

Harga jual rata-rata kompleks produksi dan gudang adalah 9.806 rubel / sq. m. Harga penawaran rata-rata untuk penjualan 1 persegi. m dari jenis real estat ini berkisar 7.228 rubel. hingga 29.729 gosok. tergantung pada faktor harga.

Interval harga pasokan dan rasio area dari jenis-jenis industri real estat dan gudang yang diteliti disajikan pada tabel 5.

Tabel 5

Interval harga penawaran dan rasio bidang real estat industri dan gudang

Tabel 5

Interval harga penawaran dan rasio area objek industri dan fasilitas gudang

Harga penawaran untuk penjualan tempat industri dan gudang untuk 1 m 2, gosok.
Maksimum
Minimum
Total area penawaran untuk penjualan bangunan industri dan gudang, sq.m
Maksimum
Minimum
Harga jual bangunan produksi dan gudang per 1 m2, gosok
Maksimum
Minimum
Total area proposal untuk penjualan bangunan industri dan gudang, sq.m
Maksimum
Minimum
Harga jual kompleks produksi dan gudang per 1 m2, gosok
Maksimum
Minimum
Total area penawaran penjualan kompleks produksi dan gudang, sq.m
Maksimum
Minimum

Fitur pasar sewa untuk produksi dan gudang real estat adalah perjanjian sewa,yang disimpulkan untuk periode singkat (1-3 tahun). Berbagai tarif sewa disebabkan oleh diferensiasi pasar yang kuat dan tergantung pada volume ruang gudang yang ditawarkan untuk disewa dan kualitasnya.

Sekarang di pasar real estat ada praktik penyewaan sewa untuk seluruh area bangunan atau tempat yang diusulkan. Sebagian besar tempat yang ditawarkan untuk disewa hingga 100 meter persegi adalah area utama yang tidak termasuk tambahan (koridor, kamar mandi, dll.) Objek serupa dengan luas lebih dari 100 meter persegi sudah termasuk yang tambahan, mis. area umum sebenarnya ditawarkan.

Diasumsikan bahwa proposal objek di pasar real estat, baik penjualan dan sewa, termasuk PPN (18%). Selain itu, seperti yang diperlihatkan oleh praktik, tarif sewa tidak termasuk jumlah tagihan utilitas, mis. mereka dibayar oleh penyewa secara terpisah. Juga harus dicatat bahwa indikator khas adalah harga sewa 1 meter persegi dalam interval waktu yang sama dengan satu bulan.

Di pasar sewa real estat industri dan gudangproposal juga terkonsentrasi di tiga distrik - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) dan Levoberezhny (20%). Rasio yang disajikan tercermin dalam Gambar 3. Karena kekhasan segmen real estat ini, jumlah penawaran terbesar terkonsentrasi di zona industri kota pada jarak dari pusat.

Fig. 3. Struktur penawaran sewa real estat industri dan gudang oleh distrik kota Voronezh

Fig. 3.Menawarkan struktur sewa benda-benda industri dan fasilitas gudang oleh distrik kota Voronezh

Struktur penawaran penjualan di segmen real estat industri dan gudang yang dipilih disajikan pada Gambar 4.

Fig. 4. Struktur proposal untuk penyewaan real estat industri dan gudang

Fig. 4.Menawarkan struktur sewa objek fasilitas industri dan gudang

Studi ini mengungkapkan bahwa yang paling diusulkan untuk disewa adalah pada tingkat yang lebih besar - fasilitas produksi dan penyimpanan (83%), bangunan dan kompleks yang paling sedikit ditawarkan (11% dan 6%).

Interval penelitian yang sedang berlangsung adalah kuartal kedua 2017.

Pada bulan September 2017, harga sewa rata-rata tempat industri dan gudang berjumlah 154 rubel / sq. m. Harga sewa rata-rata 1 persegi. m dari jenis real estat ini berkisar dari 80 rubel. hingga 348 gosok. tergantung pada faktor harga.

Harga sewa rata-rata bangunan industri dan gudang adalah 13516,24 rubel / sq. m. Harga sewa rata-rata 1 persegi. m dari jenis real estat ini berkisar dari 268 rubel. hingga 1205 gosok. tergantung pada faktor harga.

Harga sewa rata-rata kompleks produksi dan gudang berjumlah 5.448 rubel / sq. m. Harga sewa rata-rata 1 persegi. m dari jenis real estat ini berkisar dari 92 rubel. hingga 500 gosok. tergantung pada faktor harga.

Interval dari tarif sewa dan rasio area dari jenis objek yang diteliti dari industri dan gudang real estate disajikan pada tabel 6.

Tabel 6

Interval harga sewa dan rasio bidang real estat industri dan gudang

Tabel 6

Interval tingkat sewa dan rasio objek benda dari fasilitas industri dan gudang

Tarif sewa untuk 1 m 2 fasilitas produksi dan penyimpanan, gosok.
Maksimum
Minimum
Total area sewa tempat industri dan gudang, sq.m
Maksimum
Minimum
Tarif sewa untuk 1 m 2 gedung produksi dan gudang, gosok.
Maksimum
Minimum
Total area penawaran sewa gedung industri dan gudang, sq.m
Maksimum
Minimum
Tarif sewa untuk 1 m 2 kompleks produksi dan gudang, gosok.
Maksimum
Minimum
Total area penawaran sewa kompleks industri dan gudang, sq.m
Maksimum
Minimum

Real estate industri dan gudang untuk 2016 - awal 2017 tidak menunjukkan aktivitas baik menuju penurunan global atau menuju pertumbuhan. Aktivitas pasar terutama disebabkan oleh perusahaan industri yang ada yang berkembang di wilayah mereka dan tidak memasuki pasar terbuka, namun, para ahli mencatat bahwa ada minat dalam produksi dan gudang real estat, tetapi sebagian besar objek tidak memenuhi persyaratan kualitas dari calon investor.

Hasil penelitian. Hasil dari penelitian kami adalah klasifikasi terbaru dari real estat industri dan gudang yang kami usulkan berdasarkan pemantauan pembelian dan penjualan dan pasar sewa di kota Voronezh, dan membandingkan klasifikasi Knight Frank dan Swiss. Sebagai elemen utama perbandingan, kami mengusulkan untuk mempertimbangkan karakteristik bangunan dan bangunan sehubungan dengan milik kelas tertentu.

Semua faktor harga yang mempengaruhi kenaikan atau penurunan nilai real estat komersial selama penjualan dan sewa dipertimbangkan.

Daftar faktor-faktor ini memecahkan masalah praktis yang serius, karena bagi pemilik properti, penting untuk tidak secara sengaja mengurangi biaya real estat ketika menjual atau menyewakan. Ini tidak kalah pentingnya bagi pembeli, agar tidak membayar lebih untuk yang tidak perlu, dari sudut pandangnya, perbaikan.

Dalam proses menganalisis struktur proposal, ada pengurangan jumlah segmen di pasar yang ditandai dengan fungsi yang terbatas, dan perluasan segmen yang terdiri dari objek yang menyediakan berbagai kemampuan teknologi berkualitas tinggi.

Memantau pasar untuk penjualan dan penyewaan real estat industri dan gudang   untukII  kuartal 2017 menunjukkan bahwa utamaproposal tersebut terkonsentrasi di tiga distrik di kota Voronezh - Kominternovsky, Sovetsky dan Levoberezhny (20%).

Studi ini mengungkapkan bahwa tawaran untuk membeli bangunan dan bangunan berada dalam rasio persentase hampir sama dengan 40% dan 38%, pangsa kompleks gudang menyumbang 22%. Tawaran sewa fasilitas produksi dan penyimpanan ternyata yang terbesar - 83%, lebih sedikit yang ditawarkan untuk penyewaan gedung dan kompleks (11% dan 6%).

Kesimpulan  Studi ini harus bertindak sebagai dasar sistemik untuk menciptakan klasifikasi terpadu dari real estat industri dan gudang, sistem terpadu konsep-konsep dasar di segmen pasar yang relevan, serta faktor harga dari jenis objek yang dipertimbangkan dalam pasar real estat industri.

Klasifikasi yang diadopsi di pasar memungkinkan tidak hanya untuk menyusun penawaran sesuai dengan kriteria kuantitatif dasar, tetapi juga untuk memberikan pemahaman tentang keadaan kualitatif pasar.
  Secara tradisional, gudang kelas A dan B adalah dasar pasar - sebagai aturan, ini adalah kompleks besar baru yang terorganisir dengan berbagai layanan yang sesuai, lini produk yang luas (dalam hal fungsi, jenis dan ruang tempat), berbeda dalam skala dan perusahaan manajemen profesional.
Gudang-gudang Kelas C - terutama yang berkaitan dengan dana lama, sering - dibangun kembali dari fasilitas produksi, memiliki area yang kecil, tidak dilengkapi dengan forklift dan infrastruktur lainnya. Luas rata-rata gudang kelas C tipikal adalah 1.500 sq.m.

	kelas B	kelas C
Indikator umum
Jumlah gudang	32	31
Total area, sq.m.	248942	59500
Area rata-rata, sq.m.	7700	1500
Penawaran saat ini (sewa)
Total area, sq.m.	121123.7	37552
Area rata-rata, sq.m.	3785	2120
Tingkat kekosongan,%	0.487	0.631

Dalam struktur pasokan pasar lokal, jumlah kompleks gudang kelas B dan C adalah sebanding, sedangkan luas lahan kosong tidak setara: 76,3% dari ruang kosong untuk disewakan milik kelas B. Tingkat kekosongan kompleks kelas B adalah 48,7%, C adalah 63, 1%
  Kompleks gudang terbesar, yang disajikan di pasar sebagai penawaran aktual (47,6%), memiliki total luas 1.000 sq.m., kita berbicara tentang hanggar kelas C kecil, yang mewakili segmen pasar rendah.

Di antara gudang yang dipertimbangkan, area minimum adalah 100 sq.m. Ini adalah ruangan kecil yang dirancang untuk keperluan produksi atau penyimpanan, kelas C. Ukuran maksimum situs yang dipertimbangkan adalah objek kelas B - Chekhovsky dan Sergeevo PSKs - 67 ribu meter persegi.

Pada saat penelitian, 158,7 ribu sq.m. tempat, yang merupakan 51,4% dari total volume kelas B dan C fasilitas produksi dan penyimpanan yang terletak di pasar lokal.
  Jumlah kompleks gudang terbesar (33 dari 63) dari pasar lokal terletak di area 50-60 km dari Moscow Ring Road, masing-masing, pada jarak ini dari Moskow bahwa area kosong utama adalah 122,8 ribu meter persegi.

Proyek-proyek gudang membutuhkan lahan yang luas, dan jumlahnya semakin sedikit, itulah sebabnya pengembang bergerak lebih jauh dari Moscow Ring Road. Selain itu, karena kekurangan lahan industri di zona 30 km, harga mereka meningkat, yang secara signifikan meningkatkan biaya proyek, serta sewa akhir. Kecenderungan umum untuk mengembangkan lahan industri di daerah yang semakin terpencil dan kemampuan lintas negara yang tinggi dari jalan raya memungkinkan untuk pindah ke daerah yang lebih jauh tanpa kerusakan signifikan pada bisnis. Selain itu, keterpencilan ini (lebih jauh 30 km dari MKAD) yang secara aktif dibangun oleh kompleks Kelas A yang besar, yang menunjukkan potensi tinggi pasar lokal dan sensitivitas permintaan dan harga yang relatif rendah terhadap keterpencilan dari ibukota.

Struktur proposal untuk indikator kualitatif dan kuantitatif dari lot yang dibentuk (untuk disewakan atau dijual)

Ruang kantor juga bisa disewa di 19 dari 63 kompleks gudang. Area yang tersedia untuk disewa mulai dari 20 sq.m.

Lokasi	Area kantor untuk disewakan, sq.m.	Biaya menyewa blok kantor, gosok.
chekhov, st. 8 Maret	16 meter persegi	2400 gosok. blok / bulan
PABRIK RTI / Chekhov g., St. Chekhov, 20b	mulai 20 sq.m.	400 gosok sq.m / tahun
Chekhov, st. Majelis	25 meter persegi	3000 gosok blok / bulan
Distrik Chekhrov, desa Barantsevo	mulai 20 sq.m.	400 gosok sq.m / tahun
Distrik Chekhrov, desa Lyubuchany	50 meter persegi	400 gosok sq.m / tahun
Distrik Chekhrov, desa Novoselki	2 blok kantor: 1750 2580 m2	400 gosok sq.m / tahun
chekhov, st. Pertanian kolektif	500 meter persegi	200 gosok sq.m / tahun
Distrik Chekhov, pemukiman Novoselye	100	250 gosok sq.m / tahun
chekhov, st. Ahli poligrafi	mulai 20 sq.m.	400 gosok sq.m / tahun
Chekhov, Simferopolskoe sh., 1	150 meter persegi	400 gosok sq.m / tahun
Distrik Chekhov, dengan. Talalikhino	blok 40 sq.m.	210 sq.m / tahun
Distrik Chekhov, Chekhov	300 meter persegi	250 gosok sq.m / tahun
Distrik Chekhov, desa Lutoretskoe	Bangunan 3 lantai - 500 sq.m.	7000 gosok. per tahun.
PSK Chekhov / Chekhov, st. Komsomolskaya	mulai 100 sq.m.	600 menggosok / sq.m.
Chekhov g, 8 Maret St.	200 meter persegi	300 sq.m / tahun
Chekhov g., St. Dari dunia	100 meter persegi	300 sq.m / tahun
Distrik Chekhov, D. Chepelevo, Central Street., 27	500 meter persegi	500 meter persegi / tahun
Chekhov, Mira Street	mulai 150 sq.m.	350 meter persegi / tahun
Distrik Chekhov, pemukiman perkotaan Stolbovaya	500 meter persegi	400 gosok sq.m / tahun

Kebijakan harga pesaing dalam hal kelas, karakteristik kualitas

Tarif sewa untuk ruang gudang tergantung pada beberapa faktor:

• lokasi kompleks gudang (jarak, jalan raya)
• kedekatan dengan lokasi jalan raya
• area sewaan (saat menyewa area yang luas, penyewa diberi diskon)
• masa sewa

Tarif sewa di pasar lokal untuk fasilitas penyimpanan berkualitas tinggi cukup tinggi. Hari ini, praktik yang diterima secara umum adalah perhitungan tarif sewa bersih (triple net), tanpa pajak, tagihan listrik, yang dibayar secara terpisah oleh penyewa. Di semua kompleks gudang yang dipertimbangkan, biaya operasi sudah termasuk dalam harga sewa. Biaya utilitas dibayar oleh penyewa secara terpisah "di konter."

	kelas B	kelas C
Min tarif sewa per 1 sq.m., gosok / tahun	1800	300
Maks tarif sewa per 1 sq.m., gosok / tahun	4600	4476
Tarif sewa rata-rata per 1 sq.m., gosok / tahun	2700	2110

Biaya 1 persegi. m di fasilitas kelas B akan dikenakan biaya penyewa rata-rata 2.700 rubel. per tahun. Di kelas C, tarif lebih rendah dan bervariasi antara 1500-2200 per tahun per 1 sq.m. Semakin besar area yang disewa oleh satu klien, semakin rendah harga 1 sq.m. "Diskon untuk grosir" bisa dari 10 hingga 30%.

Di sebagian besar kompleks gudang yang sedang dipertimbangkan, penyewa perlu membayar uang jaminan (pembayaran keamanan, uang jaminan) yang setara dengan sewa bulanan. Uang jaminan adalah jumlah tertentu yang dapat dikembalikan yang tidak dapat digunakan sebagai pembayaran untuk bulan lalu dan sama sekali tidak terhubung dengan janji ketika menyewa. Ini adalah kontribusi yang memberikan kompensasi atas kerusakan pada properti yang ditemukan pada akhir kontrak tahunan.

Pemain utama

Judul	Lokasi / Alamat	Kelas	Area gudang, sq.m.	Pangsa pasar (total area),%	Daftar Layanan
PABRIK RTI	Chekhov g., St. Chekhov, 20b	Dengan	10000	0.032	Alarm kebakaran, hidran; Telepon, Internet; Keamanan 24 jam
-	Distrik Chekhov, desa Novoselki	Masuk	41425	0.134	Ada jalur kereta api di situs, Kantor disewakan, Tanah disewakan.
Sergeevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Distrik Chekhov, Sergeevo	Masuk	67685	0.219	Sewa kantor mungkin   parkir untuk mobil, teras dan parkir untuk truk dan Eurofur.
PSK Chekhovskiy http://psk-chehovskiy.ru/	chekhov, st. Komsomolskaya	Masuk	67000	0.217	Kawasan industri, industri, kantor;   Sewa kantor mungkin   Kemungkinan sewa tanah   parkir dan layanan parkir untuk mobil dan truk

Sebanyak 4 pemain berkontribusi 60% dari area pasar.

Mengirim pekerjaan baik Anda ke basis pengetahuan itu mudah. Gunakan formulir di bawah ini

Siswa, mahasiswa pascasarjana, ilmuwan muda yang menggunakan basis pengetahuan dalam studi dan pekerjaan mereka akan sangat berterima kasih kepada Anda.

BADAN PENDIDIKAN FEDERAL

Go vpo "KEMEROVSK STATE UNIVERSITY"

FAKULTAS EKONOMI

Analisis pasar fasilitas produksi dan gudang

Selesai:

siswa dari kelompok E-041

Volodina Love,

Volodin Roman

Diperiksa:

doktor Ilmu Sosial, prof. Starikova L.N.

Kemerovo

Biaya fasilitas produksi dan penyimpanan di Kemerovo, Januari - Oktober 2008

Dalam laporan ini, kami akan mencerminkan situasi saat ini dengan biaya 1 meter persegi fasilitas produksi dan penyimpanan di kota Kemerovo.

Poin utama konsentrasi fasilitas produksi dan penyimpanan adalah Distrik Zavodsky (Kuznetskiy Ave., Shaturskaya St.), Distrik Tsentralny, Distrik Kirovsky. Juga di pasar ada penawaran tunggal di distrik Predzavodsky, di Rainbow dan FPK. Interval dari area yang diusulkan adalah dari 15 meter persegi. sampai 71444 sq ..

195 objek dipilih, tetapi 63 objek dikeluarkan dari perbandingan, karena Tidak ada informasi tentang tujuan fungsionalnya.

Tabel 1.

Tabel tersebut menunjukkan bahwa biaya maksimum 1 sq.m. di kompleks produksi dan administrasi, seperti mereka memiliki lebih banyak fungsi dan termasuk: tempat industri, fasilitas penyimpanan, tempat administrasi, semua komunikasi.

Sampel termasuk 193 objek, tetapi 9 objek dikeluarkan dari perbandingan, karena Tidak ada informasi tentang daerah atau harga mereka.

Biaya maksimum per 1 sq.m. ditandai dengan gudang dengan luas total 300 sq.m. di area pabrik. Ini adalah fasilitas produksi dengan nilai total 75.000 ribu rubel, diekspos oleh agensi Residents, Dmitriev dan mitra (07/11/2008).

Biaya minimum per 1 sq.m. ditandai dengan gudang dengan total luas 5.000 sq.m. di area pabrik. Ini adalah gudang dengan nilai total 5.500 ribu rubel, dipamerkan oleh agen Warga, Dmitriev dan mitra (07/11/2008).

Tabel 2.

Diagram menunjukkan bahwa pasar memiliki persediaan ruang gudang terbesar hingga 500 sq.m.

Kami juga membandingkan biaya 1 meter persegi ruang industri dan gudang, tergantung pada area lokasi mereka.

Tabel 3.

Tabel tersebut menunjukkan bahwa 55,7% dari semua fasilitas produksi dan penyimpanan terletak di distrik Zavodsky. Hal ini disebabkan oleh kenyataan bahwa distrik Zavodsky adalah daerah yang menjanjikan untuk pengembangan kegiatan bisnis. Ini difasilitasi oleh kedekatan dengan pusat-pusat administrasi dan bisnis, serta kenyamanan pertukaran transportasi dengan konsentrasi penduduk yang tinggi dan arus lalu lintas.

Diagram menunjukkan bahwa biaya rata-rata per meter persegi ruang industri dan gudang berkisar dari 64,6 ribu rubel di kawasan Tengah hingga 17,1 ribu rubel di Rudnichniy.

Tempat bobrok tanpa peralatan khusus dengan kebutuhan untuk memulihkan sistem pendukung kehidupan secara bertahap menjadi sesuatu dari masa lalu. Pemilik tempat tersebut mencoba menjual properti dengan harga maksimum. Untuk melakukan ini, mereka mencoba meningkatkan status hukum dan karakteristik kualitas objek:

1. Pendaftaran resmi hubungan tanah. Biaya objek meningkat secara signifikan jika tanah digunakan oleh pemilik bangunan berdasarkan properti. Ini dijelaskan oleh fakta bahwa prosedur untuk mendaftarkan tanah sebagai properti sangat lama (7-8 bulan) dan mahal, sehingga jumlah orang yang ingin membeli objek dengan tanah terdaftar bertambah setiap hari.

2. Perbaikan wilayah yang berdekatan dengan bangunan. Area berpagar dengan jalan akses yang nyaman sangat dihargai.

3. Perbaikan bangunan dan pemulihan komunikasi. Melakukan atau memulihkan komunikasi adalah proses yang sangat mahal. Dalam hal ini, calon pembeli secara praktis tidak tertarik pada objek yang kehilangan sistem pendukung kehidupan.

127 objek dipilih, tetapi 68 objek dikeluarkan dari perbandingan, karena Tidak ada informasi tentang tanggal penjualan mereka.

Tabel 4.

									september
Jumlah
	Distrik Zavodsky
Jumlah
Harga rata-rata, seribu rubel / 1 sq.m.

Daftar sumber informasi

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Majalah "Semua tentang real estat" (No. 4,5,6)

4. Surat kabar "Pemberita real estat"

Aplikasi

Klasifikasi Gudang

* untuk tujuan fungsional:

gudang untuk pasokan, produksi, distribusi;

* berdasarkan jenis produk yang disimpan: gudang bahan baku, bahan, komponen, barang dalam proses, produk jadi, wadah dan kemasan, residu dan limbah, alat;

* dengan kepemilikan: gudang perusahaan sendiri, gudang komersial (penggunaan umum), gudang sewaan;

* untuk tujuan fungsional: menyortir dan mendistribusikan gudang, distribusi, penyimpanan musiman atau jangka panjang, transit dan transshipment (terminal kargo), pasokan produksi (produksi), perdagangan;

* berdasarkan spesialisasi produk: khusus, non-khusus, khusus, universal, campuran;

* pada peralatan teknis: sebagian mekanis, mekanis, otomatis, otomatis;

* dengan kehadiran jalan akses eksternal: dengan tambatan, dengan jalan akses rel, dengan jalur jalan;

* sesuai dengan jenis bangunan gudang:

* pada perangkat teknis (desain); gudang terbuka (situs), gudang setengah tertutup (situs di bawah kanopi), gudang tertutup;

* lantai bangunan: bertingkat, bertingkat satu

(dengan ketinggian hingga 6 m, ketinggian tinggi (lebih dari 6 m), rak ketinggian tinggi (lebih dari 10 m), dengan perbedaan ketinggian).

Dokumen serupa

Keadaan pasar real Rusia nyata. Analisis pasar real estat perumahan di kota Saratov dan wilayah Saratov. Dinamika biaya apartemen. Tarif sewa tempat komersial dan kantor Saratov. Analisis pasar terhadap fasilitas produksi dan penyimpanan kota.

pekerjaan kontrol, ditambahkan 25/06/2012


Karakteristik umum dari gudang, evaluasi efektivitas penggunaan fasilitas penyimpanan. Ukuran zona teknologi dan luas total gudang. Menentukan ukuran optimal dari batch yang dipesan. Penilaian efektivitas penggunaan gudang.

makalah, ditambahkan 09/11/2010


Kebutuhan untuk mengatur fasilitas penyimpanan dalam proses pemindahan aset material dan tugas utama serta fungsi ekonomi. Penilaian tingkat fasilitas penyimpanan dengan sarana dan mekanisme bongkar muat dan area operasional ruangan.

tes, ditambahkan pada 10/05/2010


Esensi dari aktivitas komersial di perusahaan. Aturan untuk penjualan bahan kimia rumah tangga dan perlindungan konsumen. Analisis produksi dan aktivitas ekonomi Novex LLC. Karakteristik fasilitas perdagangan dan penyimpanan. Analisis pesaing organisasi.

pekerjaan tes, ditambahkan 01/06/2014


Tugas kompleks gudang, yang memungkinkan mengoptimalkan biaya sistem logistik. Klasifikasi dan perhitungan fasilitas penyimpanan, penempatan dan peralatannya. Organisasi dan perencanaan operasi gudang, cara untuk meningkatkan efisiensi penggunaannya.

makalah, ditambahkan 29/07/2011


Menentukan kebutuhan akan peralatan dan tenaga kerja. Perhitungan area produksi bengkel menggunakan metode desain terintegrasi, menggunakan standar rata-rata, area untuk fasilitas penyimpanan internal bengkel dan penempatan spesialis.

makalah, ditambahkan 24.08.2012


Analisis pasar untuk ruang kantor di Kemerovo. Metode untuk menentukan nilai pasar bangunan kantor. Prosedur untuk menilai properti non-hunian. Fitur dari penerapan pendekatan pasar, pendapatan dan biaya untuk menentukan nilai real estat.

makalah, ditambahkan 09/19/2014


Mempelajari prinsip-prinsip dan metode penilaian real estat perumahan. Pendekatan biaya, pendapatan, dan pasar untuk menentukan nilai properti. Perhitungan nilai pasar dari sebuah apartemen yang terletak di Perm dan penyesuaian untuk perbedaan luas total tempat.

makalah, ditambahkan 12.29.2014


Urutan penentuan nilai objek penilaian. Analisis ekonomi Moskow. Tinjauan pasar real estat komersial. Biaya sewa ruang kantor. Analisis penggunaan terbaik. Deskripsi elemen struktural dan karakteristik bangunan.

makalah panjang ditambahkan 23/04/2014


Analisis situasi sosial ekonomi dari area objek penilaian. Menentukan nilai pasar properti dengan pendekatan komparatif. Akumulasi akumulasi penyusutan dihitung dengan menggunakan metode harapan hidup. Perhitungan harga yang disesuaikan dari tempat tinggal.

Karakteristik umum dari produksi dan gudang pasar real estat di wilayah tersebut

2013 lalu adalah periode yang sangat menguntungkan untuk pasar real estat gudang dan dicirikan oleh tingginya tingkat penawaran dan permintaan - meskipun input volume tinggi, tingkat kekosongan tetap pada tingkat rendah (1-2%). Pada 2013, tingkat penyerapan yang tinggi diamati - sekitar 1,3 juta meter persegi. m

Sebagai salah satu peristiwa pasar yang paling signifikan, para ahli mencatat tinjauan klasifikasi industri dan gudang real estat di Moskow. Menurut penyempurnaan terukur yang diusulkan oleh Knight Frank, objek kelas A + berbeda dari objek kelas A dengan jarak yang besar antara bentang, lantai ultra-datar dengan lapisan anti-debu, beban lantai yang lebih tinggi dan sistem pemanas yang menyediakan setidaknya +14 untuk outdoor suhu udara hingga - 35С (tidak termasuk kondisi penyimpanan suhu rendah).

Sebuah contoh nyata dari objek semacam itu (kelas "A +") yang disebut oleh PNK-Chekhov PNK Group. Selain memenuhi karakteristik di atas, para ahli mencatat area belokan dan parkir yang luas, pengaturan logis jalan akses, kualitas cakupan, dll. Area tempat konstruksi tidak melebihi 45%, dan setiap bangunan dapat berfungsi sebagai objek independen, karena memiliki lokasi yang nyaman, terpisah masuk dan komunikasi otonom dan sistem tenaga.

Tawaran di pasar real estat industri dan gudang di Moskow dan wilayah Moskow

Menurut berbagai perkiraan, volume ruang yang ditugaskan di pasar real estat produksi dan gudang wilayah Moskow pada 2013 berjumlah sekitar 800 ribu meter persegi. m, dan total volume pasokan berkualitas - sekitar 9 juta meter persegi. m. Menurut para ahli, volume input ini memecahkan rekor selama 4 tahun terakhir, sementara hampir semua fasilitas baru adalah kelas "A". Salah satu alasan utama peningkatan pangsa fasilitas kelas tinggi dalam konstruksi baru adalah meningkatnya permintaan dari perusahaan yang memiliki gudang berteknologi tinggi sebagai cara untuk meningkatkan pergantian barang.

Volume komisioning area industri dan gudang terbesar pada tahun 2013 tercatat di arah selatan dan tenggara. Daerah-daerah ini, ditambah dengan barat daya, secara tradisional dalam permintaan tinggi, dan, sebagai akibatnya, volume pasokan terbesar terkonsentrasi di sana. Arah penawaran dan permintaan ini disebabkan oleh arus barang yang melewati jalan raya M-4 dan jalan raya Simferopol.

Gambar 1. Struktur geografis dari input ruang industri dan gudang (menurut "Praedium" perusahaan)

Bagian signifikan dalam volume ruang industri dan gudang yang ditugaskan pada tahun 2013 ditempati oleh para pemain pasar besar. Sebagai contoh, perusahaan Grup PNK melanjutkan pengembangan proyek PNK-Chekhov (fase pertama PNK-Chekhov 2 diperkenalkan) dan PNK-Vnukovo (bangunan No. 9 diperkenalkan).

Di taman logistik "PNK-Chekhov 2" pada paruh kedua tahun 2 dan 3 bangunan ditugaskan dengan total luas sekitar 127 ribu meter persegi. m. Proyek ini telah menjadi fasilitas perkenalan terbesar dari penawaran baru berkualitas tinggi di pasar Moskow. Taman logistik terletak di Chekhov, 49 km di sepanjang jalan raya Simferopol dari Moscow Ring Road, dekat proyek PNK-Chekhov dengan nama yang sama. Menurut rencana pengembang, pelaksanaan proyek gudang akan selesai pada 2014, maka total luas kompleks akan mencapai 286 ribu meter persegi. m

Tempat kedua dalam hal input masuk ke proyek yang diperkenalkan pada paruh pertama 2013. Itu menjadi Logopark North Logistik Park, dengan luas 110 ribu meter persegi. m. Pengembang proyek adalah perusahaan "Caravel". Gudang ini terletak 7 km dari Moscow Ring Road di sepanjang Leningradskoye Shosse di distrik Solnechnogorsk. Logopark memiliki lokasi yang nyaman dan sangat menarik bagi perusahaan Rusia dan asing terbesar. Di antara perusahaan-perusahaan residen, perlu diperhatikan: IKEA, Proyek Logistik Global, Eldorado, dll.

Perusahaan pengembangan PNK Group tidak hanya dicatat di Chekhov, tetapi juga dibawa ke pasar gudang reguler di proyek PNK-Vnukovo. Pada 2013, perusahaan menugaskan tiga bangunan (3, 8 dan 9) dengan luas total 101 ribu m2.

Pada paruh kedua tahun 2013, perusahaan pengembang Raven Russia meningkatkan aktivitas pasarnya dengan terus memperkenalkan jalur dalam proyek gudang yang sedang berlangsung. Dengan demikian, tahap ketiga dari taman logistik Klimovsk (55 ribu meter persegi) dan tahap kedua dari taman logistik Noginsk (37,1 ribu meter persegi) memasuki pasar.

Gambar 2. Fasilitas produksi dan penyimpanan paling signifikan yang ditugaskan pada tahun 2013 (menurut Praedium)

Dalam struktur geografis input, ada kecenderungan untuk mengembangkan wilayah yang lebih jauh dari MKAD. Kompleks yang terletak 20-30 km dari MKAD secara tradisional sangat diminati, sementara tawaran objek berkualitas tinggi yang terletak pada jarak hingga 50 km dari MKAD, yang juga diminati, secara aktif terbentuk, sebagaimana dibuktikan dengan penggunaan aktif skema bangun-pakai selama pelaksanaan data proyek.

Pasar untuk penjualan tanah dan kompleks properti untuk keperluan industri dan gudang baik di zona hingga 30 km dan di zona hingga 50 km diwakili terutama oleh fasilitas kelas rendah yang cocok terutama untuk pembangunan kembali.

Di antara kompleks yang diperkenalkan langsung di kota Moskow, para ahli hanya memilih satu fasilitas - terminal "Magistralniy", yang merupakan gudang penyimpanan individu. Ruang internal diatur sesuai dengan prinsip perancang, yang memungkinkan kami untuk menawarkan penyewa seluas 1 hingga 50 meter persegi. m dalam satu pesawat. Harga mulai dari 950 rubel. per sq. m per bulan dan tergantung pada ukuran kotak yang dipilih dan jangka waktu sewa. Lokasi yang menguntungkan antara dua rute paling penting: Jalan Raya Khoroshevsky dan Zvenigorodskoye, serta tingkat layanan yang tinggi, memastikan permintaan yang stabil untuk layanan penyimpanan mandiri segera setelah penjualan tempat di terminal baru.

Permintaan di pasar real estat industri dan gudang di Moskow dan wilayah Moskow

Tingkat permintaan yang sangat tinggi tetap ada di pasar real estat industri dan gudang Moskow dan Wilayah Moskow - bahkan rekor ruang baru yang ditugaskan tidak secara praktis mempengaruhi tingkat kekosongan rata-rata, yang, menurut berbagai perkiraan, berjumlah 1-2%. Keadaan ini dijelaskan oleh faktor-faktor berikut:

• Pengembang, berusaha untuk meminimalkan risiko yang terkait dengan paparan pasar fasilitas, semakin mengimplementasikan proyek "built-to-suit", sebagai akibatnya sebagian besar ruang tidak memasuki pasar terbuka (menurut berbagai sumber, dari 35% hingga 60% di 2013).
• Konstruksi gudang untuk klien tertentu adalah layanan yang ditujukan untuk pembeli besar (atau penyewa), yang bersama-sama dengan ruang kosong tingkat rendah membentuk permintaan yang tidak terpenuhi dari pembeli kecil (atau penyewa).
• Dalam proses konstruksi objek yang berorientasi pada pasar terbuka, perjanjian sewa / penjualan awal disimpulkan, yang juga mengurangi jumlah ruang aktual yang memasuki pasar terbuka pada saat commissioning.
• Penundaan commissioning sejumlah fasilitas.

Pembeli dan penyewa gudang memilih skema interaksi dengan pengembang "build-to-suit", tidak hanya karena pasokan yang terbatas, tetapi seringkali karena persyaratan yang sangat khusus untuk ruang yang diperoleh. Kepatuhan terhadap persyaratan ini pada tahap awal proyek memungkinkan Anda menghemat operasi dan kemungkinan adaptasi gudang biasa dengan persyaratan spesifik klien tertentu.

Tingkat permintaan (total volume transaksi pembelian dan penjualan dan sewa) pada tahun 2013, para ahli memperkirakan 1,3 juta meter persegi. m, yang sedikit lebih tinggi dari tahun 2013. Puncak permintaan turun pada 2-3 kuartal 2013.

Penyewa dan pembeli real estat industri dan gudang paling aktif pada 2013 adalah perusahaan perdagangan besar, distributor, dan perusahaan manufaktur.

Gambar 3. Distribusi transaksi di pasar real estat industri dan gudang sesuai dengan profil bisnis penyewa dan pembeli (menurut Knight Frank)

Menurut Jones Lang LaSalle, ukuran transaksi rata-rata meningkat pada 2013 - rata-rata pada 2013 itu berjumlah sekitar 18 ribu meter persegi. m (13 ribu meter persegi pada 2012 dan 11 ribu meter persegi pada 2011). Kesepakatan terbesar tahun ini, para ahli menyebut perusahaan rental IKEA 72 ribu meter persegi. m di "Logopark North."

Tabel 1. Transaksi terbesar di pasar real estat industri dan gudang di wilayah Moskow (menurut perusahaan "Jones Lang LaSalle")

Kondisi komersial di pasar real estat industri dan gudang Moskow dan wilayah Moskow

Dari sudut pandang kondisi komersial, pasar real estat industri dan gudang dapat dikategorikan stabil - tidak ada perubahan signifikan dalam tarif selama 2013, tingkat tarif tinggi saat ini dijelaskan terutama oleh kekurangan pasokan berkualitas.

Selama 2013, tarif sewa kompleks industri dan gudang berkualitas tinggi di wilayah Moskow rata-rata berada di kisaran 115-140 USD / sq. m / tahun (triple net).

Kisaran dan harga pasokan rata-rata kompleks industri dan gudang, tergantung pada zona lokasi bersyarat, berjumlah (termasuk objek untuk pembangunan kembali):

• Dalam kota Moskow: 16 130 - 158 333 rubel / sq. m, nilai rata-rata 58 915 rubel / sq. m
• Dalam zona hingga 20-30 km dari MKAD (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd, dll.): 3 349 - 61 508 rubel / sq. m., nilai rata-rata 36.862 rubel / sq. m
• Di area 30-50 km dari MKAD (Elektrostal, Chekhov, Solnechnogorsk, Dmitrov, dll.): 1 916 - 52 174 rubel / sq. m., nilai rata-rata 21 725 rubel / sq. m

Gambar 4. Kisaran dan nilai rata-rata biaya unit penyediaan real estat industri dan gudang tergantung pada luas fasilitas, rubel / sq.m.

Unit biaya ruang di segmen real estate gudang berkualitas tinggi di wilayah Moskow rata-rata berada di kisaran 900-1.400 USD / sq. m., tingkat kapitalisasi sekitar 11%.

Faktor harga di pasar real estat produksi dan gudang

Karena biaya objek yang terletak di kota jauh lebih tinggi daripada biaya objek yang berada di wilayah tersebut, disarankan untuk membangun ketergantungan biaya unit pada faktor harga pada salah satu kelompok objek ini. Selanjutnya, untuk membangun dependensi, objek yang terletak di wilayah tersebut dipilih, karena jumlah kalimat yang lebih besar dan, sebagai akibatnya, konstruksi yang lebih visual dari dependensi ini.

Di antara faktor-faktor harga real estat industri dan gudang, faktor-faktor kuantitatif yang paling signifikan dapat dibedakan dari sudut pandang mempengaruhi biaya satuan suatu objek:

Pertama-tama, kita dapat memilih faktor yang terkait dengan lokasi dan aksesibilitas transportasi, yaitu - jarak ke MKAD.  Faktor ini memiliki dampak terbesar pada harga benda yang terletak di luar kota, karena banyak faktor lain yang terkait dengan lokasi memiliki dampak signifikan pada benda-benda di dalam kota (misalnya, jarak ke metro, jarak ke jalan-jalan utama, dll.). Selain itu, faktornya signifikan. jarak ke jalan raya utama.

Di antara benda-benda yang ditawarkan untuk dijual pada 2013, kisaran faktor "Jarak ke MKAD" adalah 3,6-59 km, dan rata-rata 33 km.

Kisaran nilai faktor “Jarak ke jalan raya utama” adalah 0,2–9 km, nilai rata-rata 1,8 km.

Gambar 5. Pengaruh faktor "Jarak ke MKAD" pada biaya satuan objek

Gambar 6. Pengaruh faktor "Jarak ke jalan raya utama" pada biaya satuan objek

Total Area Peningkatan - menurut survei agen yang mengkhususkan diri dalam penjualan real estat produksi dan gudang di Wilayah Moskow saat menjual objek dari area yang lebih besar, penjual siap melakukan pengurangan pembayaran tertentu, yang merupakan analog dari "diskon untuk grosir", mis. objek dari area yang lebih besar, biasanya, lebih murah dalam hal satu meter persegi. Kisaran nilai faktor “total area perbaikan” berjumlah 110-75.000 meter persegi. m., nilai rata-rata adalah 8 939 meter persegi. m

Gambar 7. Pengaruh faktor "Total area perbaikan" pada biaya unit objek

Total luas tanah.  Fasilitas industri dan gudang yang memiliki sebidang tanah dari area yang lebih luas memiliki permintaan yang lebih besar di pasar. Karena, di atas lahan berlebih, parkir untuk kendaraan dapat diatur, gudang terbuka untuk berbagai produk dapat ditempatkan, ada kemungkinan untuk melakukan manuver kendaraan berat. Kisaran faktor “Total area plot” berjumlah 1.300-83.200 persegi. m., nilai rata-rata adalah 22.764 meter persegi. m

Gambar 8. Pengaruh faktor "Total luas lahan" pada biaya satuan objek

Faktor kualitas yang paling signifikan meliputi:

Kondisi / tingkat dekorasi interior fasilitas produksi dan penyimpanan  - kondisi bangunan yang baik atau perbaikan yang dilakukan di dalamnya akan menyelamatkan pemilik potensial dari menarik investasi tambahan pada objek. Harga penawaran produksi dan bangunan gudang atau bangunan terpasang, yang dalam kondisi baik dengan tingkat dekorasi sederhana, lebih tinggi daripada harga penawaran objek dalam kondisi memuaskan.

Tabel 1. Nilai faktor “Kondisi / tingkat dekorasi interior”

Ketersediaan dan kondisi jaringan teknik  juga memainkan peran penting dalam membentuk nilai produksi dan fasilitas gudang. Faktor ini menentukan jumlah investasi yang diperlukan untuk berfungsinya fasilitas secara normal, sementara, dari sudut pandang penerapan fungsi produksi dan penyimpanan, ketersediaan listrik dan panas adalah yang terpenting.

Tabel 2. Nilai faktor “Ketersediaan dan kondisi jaringan teknik”

Aksesibilitas dan kenyamanan  - Daerah yang paling populer adalah yang memiliki beberapa jalan akses yang nyaman. Kenyamanan jalan akses dinilai sesuai dengan sistem poin, tergantung pada kelas dan tingkat lalu lintas di jalan dari mana kendaraan memasuki wilayah tersebut, serta kemungkinan parkir sementara di atasnya.

Tabel 3. Nilai faktor “Dilengkapi dengan akses jalan dan kenyamanannya”

Tergantung pada jenis produksinya, faktor penetapan harga lainnya dapat diperhitungkan (keberadaan jalur kereta api, ketinggian langit-langit, keberadaan derek, dll.).

Tren utama dan perkiraan di pasar real estat industri dan gudang di Moskow dan wilayah Moskow

• Pada 2013, klasifikasi real estat industri dan gudang direvisi - informasi tentang objek kelas "A +" diperbarui.
• Pasar masih memiliki tingkat permintaan yang tinggi di tengah kekurangan pasokan yang berkualitas, tingkat ruang kosong pada 2013 adalah 1-2%.
• Input utama dari fasilitas baru adalah di area populer: selatan, tenggara, barat daya. Dalam hal ini, hampir semua objek milik kelas "A".
• Volume transaksi di segmen real estat industri dan gudang berjumlah sekitar 1,3 juta meter persegi. m
• Tren yang relatif baru adalah implementasi proyek-proyek yang jauh dari Moscow Ring Road pada jarak 30-50 km.
• Implementasi proyek di bawah skema built-to-suit menjadi semakin populer - menurut berbagai perkiraan, pada 2013, dari 35% hingga 60% dari ruang dijual dengan cara ini.
• Mengingat penundaan tanggal commissioning sejumlah proyek, pada tahun 2014 volume commissioning pada 2013 dapat tetap. Pada saat yang sama, tingkat kekosongan diperkirakan akan tetap di level 2-4%.
• Pertumbuhan tarif sewa dan biaya penjualan objek tidak diharapkan - faktor penghambat utama adalah perkiraan makroekonomi yang tidak menguntungkan untuk 2014 (PDB rendah dan indikator sosial ekonomi lainnya diproyeksikan).
• Di antara proyek-proyek terbesar yang diumumkan untuk commissioning pada 2014, para pakar pasar membedakan: taman industri South Gate dan taman logistik Radumlya, dengan luas total 200 dan 155 ribu meter persegi. m masing-masing.

Kesimpulan:  dekat dengan rekor volume ruang komisioning di pasar real estat produksi dan gudang Moskow dan wilayah Moskow tidak memiliki dampak signifikan pada permintaan, yang terus berada pada tingkat tinggi. Dengan tidak adanya fluktuasi serius dalam kondisi komersial dengan latar belakang permintaan yang tinggi, kita dapat menyimpulkan bahwa pasar stabil. Faktor utama yang menghambat pasar dari pengembangan aktif lebih lanjut adalah faktor ekonomi makro - ketidakstabilan situasi ekonomi secara umum meningkatkan risiko pengembang, memaksa yang terakhir untuk bekerja lebih aktif sesuai dengan skema "build-to-suit".

Anda dapat memesan layanan atau mendapatkan informasi tambahan dengan menghubungi kantor kami melalui telepon:

7 812 326-20-06 St. Petersburg
   +7 495 955-78-37 Moskow
   +7 343 372-54-75 Yekaterinburg
   Email surat: