Ha új épületben vásárol otthont, bizonyos kockázatokkal jár. De van esély arra, hogy ezeket a lehető legnagyobb mértékben csökkentsük. Legalább azokat, amelyek közvetlenül a fejlesztőtől függenek. Ebben az utasításban megmutatjuk, hogy mit kell pontosan keresni egy fejlesztő kiválasztásakor. És hogyan lehet ellenőrizni a társaságot lakásvásárláskor.

Lakásvásárlás mindig bizonyos kockázatokkal jár. A helyzet azonban romlik, amikor új épületben kell házat vásárolni. Általános szabály, hogy a vásárláskor a ház még nem fejeződött be. És a lakás mint ilyen nem létezik, ami új kockázatokat vet fel. Pontosan mit tapasztalhat vevő egy új épületbe történő befektetés során? A helyzetek a következők lehetnek:

1. Befejezetlen.
2. Az építés például a fejlesztő csődje miatt nem fejeződik be.
3. A fejlesztő zárt okból felmondja az érdeklődővel kötött szerződést (megtéveszti).
4. A bérbeadó kétszer eladja különféle embereknek.
5. Az építkezés befejezése után rossz minőségű lakás alakult ki egy rosszul épített házban.
6. Az ingatlan nyilvántartásba vételének állásideje a fejlesztő hibája miatt.

A lehetséges kockázatok elkerülése érdekében szakszerűen ellenőrizni kell a fejlesztőt. Ebben az esetben a pénzvesztés esélye és a lehetséges lakhatás jelentősen csökken. De hogyan lehet ezt megtenni?

Utasítások - hogyan lehet ellenőrizni a fejlesztőt ingatlanvásárláskor

Fontos, hogy gondosan válasszon fejlesztőt, ha új épületben kíván lakást vásárolni részvénytulajdonosként. Sajnos van esély arra, hogy csalókhoz forduljon, vagy lakást vásároljon egy instabil társaságtól, amely bármikor csődbe kerülhet. De ez elkerülhető, ha több paramétert ellenőriz egy potenciális eladótól.

A fejlesztő kiválasztása a jóhiszemű listából

Minden régiónak megvan a saját listája, amely felsorolja a megbízható építőipari vállalatokat. Ezt folyamatosan frissítik. Ez a lista csak a felelős fejlesztőket tartalmazza, akik a 214. sz. Szövetségi törvénynek megfelelően végeznek tevékenységeket.

Általános szabályként az ilyen listát az adott régióban az építésért felelős különleges szervek vezetik. Például Moszkvában a Moskomstroyinvest ezzel foglalkozik. A szükséges információk megtalálhatók a felelős struktúra weboldalán.

Fontos: mindig hasonlítsa össze nem csak a fejlesztő nevét, hanem a ház címét is. Gyakran előfordul, hogy a társaság egyik létesítményében minden tökéletes, a másik problémákkal átadta a kiválasztási bizottságot.

A fejlesztő ellenőrzése

Az ingatlanfejlesztő gyakran csak egy „dummy”, amelyet egy nagyobb társaság (az ingatlantulajdonos) hozott létre egy adott objektumhoz. Ez kényelmes, mert lehetővé teszi a cash flow-k megkülönböztetését és az egyes objektumok dokumentációjának külön tárolását. Vannak azonban néhány árnyalatok.

Ellenőrzéskor tanácsos kideríteni, hogy ki a fejlesztő valódi tulajdonosa. Ideális lenne, ha minden részvény egy nagyobb nevű társasághoz tartozna. Akkor nem kell félni - csak a tulajdonosok úgy döntöttek, hogy megkönnyítik a könyvelési munkát. Ha a tulajdonos nyomait nem lehet megtalálni, akkor jobb, ha megkerüli egy ilyen új épületet. Mert mögötte lehet egy csaló, aki minden pénzt kivon valahol offshore-ban, és bejelenti a fejlesztő csődjét. Akkor az érdekelteknek sem pénzük, sem házuk nincs.

Nagyon jó lesz, ha a fejlesztő társaság nagyvállalatokkal rendelkezik, amelyek jól ismert nevét viselik a tulajdonosokban és a partnerekben. Az ilyen cégek aggódnak a saját imázsuk miatt, és megpróbálják nem zavarni a gyanús szervezeteket, és még inkább a csalókat.

Érdemes ellenőrizni a társaság alaptőkét is. Ideális esetben elég nagynak kell lennie, és nem feltétlenül szükséges a jogi személy regisztrációjához. Ezen felül kötelező egy adott fejlesztő tagsága az építőipar önszabályozó szervezetében. Ez ismét megerősíti a létesítmény építéséhez fűződő jogait és a megbízhatóságot.

Olvassa el még:

Milyen szakmák lesznek igények Oroszországban a közeljövőben (2019) és a távoli (2025) jövőben

Milyen dokumentumokat kell ellenőrizni az érdekeltek számára

Az üzlet megkötése előtt feltétlenül ellenőrizze a céghez, az építéshez és a létesítményhez kapcsolódó összes dokumentumot. Különösen akkor, ha csak a kialakulóban lévő házba akar befektetni.

Építési engedély

Ezt a dokumentumot beszerezheti a régió építésért felelős illetékes hatóságától. Előzetesen tudnia kell, hogy ki adja ki az engedélyt egy adott városban, hogy összehasonlíthassa a fejlesztő által benyújtott dokumentumot a hiteles dokumentummal. Az ellenőrzés során fontos megvizsgálni, hogy melyik házban adták ki az engedélyt.

Ezen túlmenően minden ilyen dokumentum érvényességi idővel rendelkezik. Egy hivatalnoknak kell aláírnia, aki ráhelyezi a szervezet pecsétjét. A fejlesztő és a személy neve, akinek az engedélyt kiadták, feltétlenül egyeznie kell, és adataiknak egyezniük kell.

Egyes bizottságok (például a Mogosstroynadzor) szintén lehetővé teszik a kiadott engedély hitelességének ellenőrzését. Ehhez csak használja a szervezet weboldalát, és ellenőrizze a számot az adatbázisban.

Projekt dokumentáció

Az engedély ellenőrzése után ideje megismerkedni a projekttel. Ez a fő dokumentum, amelyre az érdeklődőknek támaszkodniuk kell egy tárgy kiválasztásakor. A projektnyilatkozatnak a következő információkat kell tartalmaznia:

1. Az építkezés célja, feltételei és szakaszai.
2. Építési engedély (amit kicsit magasabbra ellenőriztünk).
3. Lakcím
4. Lakások száma és jellemzői.
5. A közös tulajdon összetétele.
6. Nem lakóhelyiségek kinevezése (ha vannak ilyenek).
7. Az építkezés és az üzembe helyezés határideje.
8. Biztosítás és lehetséges építési kockázatok.
9. A ház építésének ára.
10. Új épület építésében részt vevő vállalkozók listája.
11. Banki biztosítás vagy az általa nyújtott biztosíték a fejlesztő által vállalt kötelezettségek teljesítésének biztosítékaként.
12. Információ az egyéb építési beruházásokról.

Egy tisztességes fejlesztőnek az első szerződés megkötése előtt közzé kell tennie ezt a dokumentumot. Ellenkező esetben ez nemcsak jogsértés, hanem kellemetlenséget jelent azoknak a részvényeseknek is, akik már aláírták az értékpapírokat. Különösen akkor, ha a projektben valami drámaian megváltozik a szerződések megkötése után.

Állami vizsga

Ő is szerepel a projekt nyilatkozatában. De érdemes külön megvizsgálni ezt a dokumentumot. Állami vizsgálat azt jelenti, hogy a vizsgált tárgy egyértelműen megfelel a törvényeknek, az építési szabályoknak és a szabványoknak.

Mindegyik régióban az ellenőrzéseket egy külön kijelölt szerv végzi. A fejlesztőnek az építkezés megkezdése előtt meg kell szereznie a vizsgálat eredményeit. Tehát a részvényesekkel kötött megállapodások megkötésének idején ennek a dokumentumnak egyszerűen kötelessége lennie.

Földdokumentáció

A vonatkozó dokumentumokban megismerheti annak a földnek a helyzetét, amelyen az új épület áll (vagy állni fog). A szükséges információk megszerzéséhez kivonatot kell rendelnie az USRN-től egy adott webhelyre. Tartalmazza a kiválasztott földterülethez szükséges adatokat - a tulajdonos, a rendelkezésre álló terhek (azaz bérlet vagy albérlet) és így tovább.

Fontos megjegyezni, hogy a telkek négyféleképpen adhatók ki:

• bérlés;
• helyszíneken;
• saját;
• meghatározott időn keresztül ingyenes felhasználás.

Sajnos az utóbbi módszer rendkívül ritka. De a másik három nem kell aggódnia - a legfontosabb az, hogy a földet megfelelően tervezzék és kifejezetten egy olyan lakóépület építésére szánják, amelyben lakást szeretne vásárolni.

Földbérlet esetén a szerződés egy példányát kell kérni. Ennek tartalmaznia kell a következő adatokat:

• földszolgáltatás időtartama;
• a szerződés hivatalos regisztrációjának megerősítése;
• új lakóépület építésének jelzése;
• bérlő (feltétlenül fejlesztő).

Nem kívánatos, hogy a bérleti idő egybeesjen a ház kiszállításának napjával. És még rosszabb, ha a bérlet még korábban is lejár. Mivel ez problémákat vet fel a lakások tulajdonosok átruházásával kapcsolatban. A fejlesztő és a föld tényleges tulajdonosa azonban gyakran egyszerűen meghosszabbítja a kötelezettségek időtartamát, és ennyi is.

Ha az ügy alvállalkozásra vonatkozik, akkor ugyanakkor meg kell tanulmányozni minden megállapodás érvényességét és a föld átruházásának jogát.

Új épület ellenőrzése

A dokumentumok ellenőrzése után megkezdődik a kiválasztás következő szakasza. Most meg kell ismerkednie magával az új épülettel kapcsolatos információkkal, amelyeket a projektdokumentációban vagy más engedélyek nem tartalmaznak.

Olvassa el még:

Havi kifizetések az alacsony jövedelmű családok számára az anyasági tőkéből 2018-ban

Hány százalék épül

Ha a szerződés megkötésekor az építkezés már teljes lendületben van, akkor legalább látványosan érdemes felmérni a ház felkészültségét. Ebben az esetben becsülni fog, amikor valószínűleg befejeződik. Sajnos a határidők néha késhetnek. De az a valószínűsége, hogy az építés késik, egy majdnem befejezett projekt esetében sokkal kisebb.

Hol finanszírozzák

A pénzügy nem csak a fejlesztő, hanem a potenciális részvényes számára is nagyon fontos. Mivel a finanszírozás módja általában meghatározza a társaság felelõsségének szintjét befejezetlen utódjaival szemben. Háromféle pénzforrás van, amelyek hangsúlyozzák az új épület tulajdonosának őszinteségét.

Saját tőke. Ez mindenki számára ideális lehetőség. Mivel ebben az esetben a fejlesztő senkitől sem függ. Nem szabad megvárnia, amíg pénzt megkap a bankból, nem kell kamatot fizetnie és így tovább. Egy ilyen társaságban a lakásárak alacsonyabbak, és az építés gyorsabb. Fontos azonban, hogy a társaság pénzügyi szempontból megbízható legyen, vagyis minimális adóssággal rendelkezzen. Ebben az esetben a befejezés esélye közel 100%.

Banki kölcsön.  A leggyakrabban előforduló módszer. Általában a fejlesztők először saját forrásaikat használják az építéshez. És ha nem elegendőek, akkor kölcsön vesznek a bankból. Ez a finanszírozási módszer tükrözi a vállalat megbízhatóságát - bizonyos kötelezettségeket hordoz a bankokkal szemben, amelyeket sokkal nehezebb megtéveszteni, mint a hétköznapi embereket. Ez azt jelenti, hogy a társaságnak be kell fejeznie az építkezést és eladnia lakásokat az adósságok visszafizetése érdekében.

Pénz a partnerektől.  Ugyanaz, mint a kölcsön. Az egyetlen különbség az, hogy ki pontosan biztosította a finanszírozást. A fejlesztő kötelezettségei és a „komoly szándékok” mértéke nem változik.

Mikor kell átmennie

A létesítmény befejezésének határidejét a projekt nyilatkozata tartalmazza. De az is fontos, hogy mikor pontosan a részvényes kap lakást az építkezés befejezése után. A szükséges kifejezéseket a 214. sz. Szövetségi törvény 6. cikke tartalmazza. Ez a következőképpen szól:

1. A lakások átruházásának időpontját a szerződésben meg kell adni. Minden érdeklődő számára ugyanaz (az egyedi bejáratnál és a blokknál). A dátum eltérhet, ha különböző szakaszokat és bejáratokat bérelnek különböző időpontokban.
2. Ha a ház átruházásának határidejét megsértik, a részvényesnek a refinanszírozási ráta 1/300-át kell megkapnia. Ezt az összeget minden késés napjára kiszámítják. Ha maguk a részvényesek is voltak jogsértések, akkor az arány megduplázódik.
3. A fejlesztőnek két hónappal a szerződésben meghatározott időpontot megelőzően értesítenie kell a részvénytulajdonosokat arról, hogy nem teljesíti a ház átadásának határidejét. Ebben az esetben további megállapodást köthet, amely további időt ad neki a munka elvégzéséhez.

A 214. sz. Szövetségi törvény lehetővé teszi a részvényeseknek, hogy megvédjék magukat az építő általi késleltetéstől. És kapjon büntetést, ha a dátumok még mindig hiányoznak.

Hogyan kell fizetni a fejlesztőnek helyesen

De az ellenőrzés nem minden. A fogást fedezheti egy látszólag nagyon megbízható fejlesztőhöz képest egy lakás fizetésekor is. Mire kell figyelni, és mit kell megpróbálnia egyáltalán nem csinálni?

Milyen szerződést kínálnak?

Közös építés esetén a fejlesztő kétféle szerződést kínálhat - akár DDU (megosztott részvételi megállapodás), akár ZhSK (házépítési szövetkezet). Érdemes csak a DDU-ról megállapodni, mivel azt hivatalosan bejegyezte és regisztrálja az állam. De a DDU csak az új épület befejezéséig és annak ellenőrzésének és elfogadásának megkezdéséig érhető el.

És a ZhSK szerződést sehol nem regisztrálták, és semmilyen módon sem erősítették meg. Ezért egy lakáshoz annyi szerződést köthet, amennyit csak akar. Következésképpen egy csaló fejlesztő képes többször vagy kétszer ugyanazt a lakóterületet „eladni” különböző embereknek. És akkor rájönnek, ki az igazi tulajdonos.

A fejlesztő ellenőrzését azon dokumentumok alapján végzik el, amelyeket kötelesek a vevőnek törvényi előírásokkal és kiegészítő szolgáltatások segítségével biztosítani. Ezek magukban foglalják a Fejlesztők Egységes Nyilvántartását, a Gátlástalan Fejlesztők Nyilvántartását, a választottbírósági ügyek és a végrehajtási eljárások szekrényeit, a szervezetekkel kapcsolatos információkat az adószolgálat weboldalán, és az internetes áttekintéseket. A dokumentáció kombinált elemzése lehetővé teszi a következtetés levonását a vállalat megbízhatóságáról és az építkezés időben történő befejezésének lehetőségeiről

Kockázatos vállalkozás az új épületben történő lakásvásárlás, különösen, ha a ház még nem fejeződik be vagy építése még a korai szakaszban van. A vevőnek azt tanácsoljuk, hogy legyen óvatos és tanulmányozza az ingatlant kínáló céget.

Számos lehetőség van arra, hogyan lehet ellenőrizni a fejlesztőt, amikor közös építésű lakást vásárol. Megtalálható az Egységes Fejlesztői Nyilvántartásban, amely felsorolja az építőipari társaságokra vonatkozó törvényi követelményeket teljesítő összes szervezetet, vagy a Problémafejlesztők Nyilvántartásában, dokumentumokat vizsgál meg, értékeli a pénzügyi életképességet és megismerheti az ügyfelek véleményét.

Az új épületben lakást vásárló dokumentumok listáját, amelyet a fejlesztőnek bármely személy kérésére be kell nyújtania, az Art. 20 214. sz. Szövetségi törvény. Elemzésük lehetővé teszi a vállalat szintjének, pénzügyi helyzetének meghatározását.

Egy szervezet, amely pénzt vonz középületű házak építéséhez:

• információ a névről, a helyről, a működési időkről, a telefonszámról, a hivatalos weboldalról, a menedzserről és a kereskedelmi névről;
• jogi személyként való regisztrációs igazolás adatai;
• információk azokról a résztvevőkről, akiknek az irányító testületben meghaladja az 5% -ot;
• lehetőséget a megismerésre a végrehajtott projektekkel;
• információ az önszabályozó szervezetekben (SRO) való tagságról;
• a tárgyév pénzügyi eredménye.

A felsorolt \u200b\u200binformációk mellett kérésre a fejlesztő vállalja, hogy benyújtja a következő dokumentumokat.

1. Charter. Javasolja, hogy tanulmányozzák az alaptőke méretére, az igazgató hatáskörének időtartamára és mértékére vonatkozó információkat. Ezenkívül meg kell ismernie a jelenlegi vezetõ kinevezésének dátumát, miután megismerte a protokollt.
2. A szervezetként való regisztráció igazolása igazolja a vállalkozói tevékenység legitimitását.
3. Adózási igazolás.
4. Számviteli dokumentumok, de legfeljebb 3 év. Szükségük van a fejlesztő gazdasági tevékenységének hatékonyságának, a veszteségek hiányának és az építés befejezéséhez elegendő eszköz jelenlétének felmérésére.
5. Az ellenőrzés eredményei. Az ellenőrzési adatok érdekesek az építő pénzügyi életképessége, valamint a problémák vagy a jogsértések jelenléte szempontjából.

Jegyzet!  A folyamatban lévő peres eljárásokkal - ideértve a csőddel - kapcsolatos információk a weboldalon találhatók.kad. arbitr. ru. Az ügyfelekkel - magánszemélyekkel - fennálló konfliktusok jelenlétét a kerületi bíróság honlapján ellenőrzik, amelyet a fejlesztő nyilvántartási helye alapján határoznak meg. A sudrf.ru webhely segít ebben.

A nyílt végrehajtási eljárás elengedhetetlen. Az adósságok pénzügyi problémák jelenlétére utalnak, ezért jobb, ha nem zavarodnak egy ilyen fejlesztővel. Az információ nyilvánosan elérhető az FSSP hivatalos webhelyén.

A következő lépés a kivonat beszerzése a nyilvántartásból. Információforrásként egy adószolgálati webhely használható, amely ingyenes információt nyújt minden szervezetről. A dokumentum információkat tartalmaz a társaság felszámolásának, átszervezésének vagy a meglévő jogi személyek nyilvántartásából való kizárásának kezdetéről.

A fejlesztő ellenőrzését olyan mutatóval végzik, mint az építőipar önszabályozó szervezetéhez (SRO) való csatlakozás. Ez minden háztartásban kötelező.

jegyzet: szilárd partnerek és nagy részvénytőke egy megbízható fejlesztő jele.

Az alkotóelemek és a pénzügyi dokumentumok elemzése lehetővé teszi a fejlesztő vezetője cselekedeteinek legitimitásának, a fizetőképességnek és az építkezés befejezésének valószínűségének felmérését.

Milyen dokumentumokat tartalmaz a projekt dokumentációja?

Projektdokumentáció - az objektummal kapcsolatos munkához kapcsolódó dokumentumcsomag. Általában minden információt a társaság weboldalán tesznek közzé, és az ügyfelek rendelkezésére bocsátják az értékesítési irodákban.

Építési engedély

Ezt a térségben az építésért felelős testület adta ki. A nevek minden tárgyban különböznek - például Moszkvában van az Állami Építésfelügyeleti Bizottság. Az engedély egy bizonyos ideig érvényes, rendelkezik dátummal, a tisztviselő aláírásával és a pecséttel. Annak a személynek, akinek az engedélyét kiadták, egybe kell esnie a fejlesztő nevével. A dokumentum kiadásának tényét a bizottság honlapján lehet ellenőrizni.

Projekt nyilatkozat

Ez a részvényesnek szóló kulcsdokumentum fontos információkat tartalmaz a jövő otthona számára:

• az építkezés célja, szakaszai és határideje;
• házépítési engedély;
• a cím;
• apartmanok száma és jellemzői;
• a közös vagyon összetétele;
• nem lakó (kereskedelmi) helyiségek kinevezése, amelyek nem tartoznak a közös tulajdonba;
• üzembe helyezési időszak;
• kockázatok és biztosítás;
• építési költség;
• az érintett vállalkozók listája;
• a fejlesztő általi kötelezettségek teljesítésének biztosítása (bankgarancia vagy biztosítás);
• információk a projektben részt vevő egyéb beruházásokról.

Jegyzet!  A projektnyilatkozatot közzé kell tenni, mielőtt a fejlesztő megköti az első megosztott építési részvételi szerződést.

Állami vizsga

A projektnyilatkozat azon része, amely megerősíti, hogy a projekt megfelel az építési szabványoknak és a jelenlegi előírásoknak. A vizsgálatot az építkezés ellenőrzésében és felügyeletében részt vevő illetékes szerv végzi. Például Szentpéterváron az Állami és Építőipari Felügyeleti és Szakértői Szolgálat.

Az állami szakértelem megszerzése az építés megkezdése előtt elvégzendő kötelező eljárások egyike.

Dokumentumok a földön

A telkek különféle módon adhatók ki - tulajdonjog, hosszú távú bérlet vagy albérlet útján. Ritkán találtak ingyenes felhasználást, korlátozva egy bizonyos időszakra.

A földhatóságának ellenőrzése egyszerű - csak kérjen kivonatot az USRN-től. Jelzi a tulajdonosot és a meglévő terheket (például bérleti díj). A területhez fűződő jogokkal kapcsolatos információkat általában a társaság weboldalán teszik közzé. Ha hiányzik, akkor megengedett a bérleti szerződés másolatát vagy annak kivonatát kérni a telek rendelkezésre bocsátásának határidejéről, a szerződés állami nyilvántartásba vételének tényéről, valamint annak feltüntetéséről a lakóépület építésére a bérelt területen. Bérlőként magát a fejlesztőt is meg kell jelölni.

A bérleti szerződésnek nem szabad közvetlenül a ház várható üzembe helyezése előtt befejeződnie. Ebben az esetben az időszak meghosszabbodik, különben a lakások átruházásával kapcsolatos problémák nem kerülhetők el.

Albérlet esetén a földterület átruházásának hatásköreit és a két megállapodás feltételeinek érvényességét is megvizsgálják.

Mit kell tudni az új épületről

Nem sérti megvizsgálni az új épületet, mielőtt megvásárolná annak finanszírozását, az építés ütemét és a lakás átruházásának időpontját. A kapott információk alapján felmérhető az építkezés befejezésének valószínűsége és a határidők betartása.

A finanszírozás forrásai

A finanszírozás szavatolótőke, lakosság által vonzott pénz (részvényesek), banki kölcsönök, partnerek által biztosított források rovására történhet. Leggyakrabban a fejlesztő több forrást használ.

A saját építés ideális lehetőség minden résztvevő számára. A fejlesztő pénzügyi függetlenséget élvez, és csökken az ingatlanpiac lakásköltsége, mivel a társaság nem költi pénzt kölcsönök kiszolgálására és kamatfizetésére. Az adósságok hiánya garantálja az építkezés időben történő befejezését.

A banki kölcsönök építése általánosabb helyzet. A saját és a kölcsönzött pénzeszközök aránya eltérő. A bankok vonzása jó jel lehet a részvénytulajdonosok számára: a társaságot egy hitelintézet tesztelte és megbízhatónak ismerte el. Néhány bank érdekes megoldásokat kínál azoknak a vásárlóknak, akik vásárolni akarnak lakást egy házban, amelyet ő finanszírozott.

A kölcsönök nem rossz jel, ám ezeket strukturálni kell. A hitelkeretet úgy építették fel, hogy a fejlesztő fedezze az összes költséget, és megfizesse az adósságot.

A partnerek által biztosított forrásokból történő finanszírozás hasonló a kölcsön bankban történő megnyitásához.

A létesítmény befejezésének becsült dátuma (határidők)

Az építés legfontosabb pillanatát a ház kézbesítése és a lakás átadása az érdekelteknek jelenti. Az átruházás időtartamára vonatkozó követelményeket és a megsértéséért való felelősséget a 2. cikk tartalmazza. 6 214. sz. Szövetségi törvény.

1. Az objektum átruházásának dátumát a szerződés tartalmazza, és valamennyi részvényes számára azonos. Különböző lehet a különféle blokkszakaszokban vagy bejáratokban található apartmanok átruházásának ütemezése. A készenléti idő az építési fázistól is függ.
2. A feltétel megsértése esetén a kamattulajdonosnak büntetést kell fizetni. Ennek nagysága a késleltetés minden napján a refinanszírozási kamatláb 1/300-a. Az alap a szoba költsége. A részvényesekkel - polgárokkal - elkövetett jogsértések esetén a fejlesztő kettős büntetést fizet.
3. Ha a fejlesztő nem teljesíti a szerződésben megállapított határidőket, 2 hónappal azok előfordulása előtt, értesíti az érdekelteket a meghosszabbításról és aláír egy további megállapodást.

A szerződés megkötésének jellemzői

Előzetes szerződés / foglalási szerződés

A 214. sz. Szövetségi törvény nem írja elő az építés alatt álló házak ingatlanszerzésének ilyen formáit. Az ilyen rendszerek nem sértik a törvényt, hanem további kockázatokat jelentenek a vevő számára - például egy lakást több embernek adnak el. Amikor egy ilyen vásárlási opcióról dönt, ellenőrizze a fejlesztőt. Ha kétségek merülnek fel annak megbízhatóságával kapcsolatban, akkor jobb, ha visszautasítja a tranzakciót, és keressen másik lehetőséget.

A helyfoglalási szerződést és az előzetes adásvételi szerződést azok a fejlesztők használják, akik még nem kapták meg a teljes engedélycsomagot, de pénzt akarnak vonzni az építéshez. E szerződések megkötése bármilyen szakaszban lehetséges, még a dokumentáció kidolgozása során is. Jogi lényegében az előzetes adásvételi szerződés és a helyfoglalási szerződés szándéknyilatkozat, amely jelzi a felek jövőbeni fellépését. A vevő nem tudja megkövetelni a lakás átruházását. A követelések az alapszerződés megkötésére vagy a biztosíték visszafizetésére vonatkozó kényszerre korlátozódnak.

Szerződés típusa

Az új épületben lakás megszerzésének legjobb módja a megállapodás megkötése az építésben való közös részvételről. Ezt a formát a törvény biztosítja, és részletesen ismerteti. Csak a tőkemegállapodás teljes mértékben védi a vevőt, lehetőséget adva neki a szankciók, bírságok behajtására a fejlesztőtől és az ingatlan átruházásának követelésére. .

Egy másik lehetőség az eladás. Ez azt jelenti, hogy a fejlesztő vagy más személy már regisztrálta az ingatlant, és eladta. Maga a vételi és eladási megállapodás semmilyen kockázatot nem hordoz a vevő számára: regisztrálva van a Rosreestrnél, amely kizárja a kettős értékesítés lehetőségét.

A követelési jog átruházása mind saját tőke, mind előzetes adásvételi szerződés alapján lehetséges, de a lakás átruházása előtt. Csak a jogok átruházása az első opció alapján tulajdonítható a legkevésbé kockázatos ügyletekhez, mivel ezt a megállapodást állami regisztrációnak kell alávetni. Az értékesítés előzetes megállapodásával megkötött hasonló tranzakciót nem regisztrálnak. .

A megállapodás feltételei

A megkötött megállapodások bármelyikében feltüntetni kell annak feltételeit, amelyek nélkül a megállapodást nem kötöttnek kell tekinteni. Ezek felsorolása az Art. 4 214. sz. Szövetségi törvény.

1. Az átruházandó lakás meghatározása a létesítmény üzembe helyezése után. Tartalmazza a ház és a szerződés alapján átruházandó közös építés részletes leírását.

1. táblázat: A ház és a megosztott építési tárgy leírására vonatkozó követelmények a szerződésben

1. A lakás átruházásának időtartama.
2. A tárgy ára és elkészítésének módja.
3. Ingatlan garanciaidő.
4. Annak biztosítása, hogy a fejlesztő teljesítse a ház építésének kötelezettségét.

Ezeken a feltételeken túl a szerződés tartalmazza a felek jogainak és kötelezettségeinek felsorolását, valamint felelősségüket azok be nem tartásáért.

Állami regisztráció

Az állami nyilvántartásba vételi eljárás nem minden szerződés - csak a saját tőke és annak alapján történő átruházás, valamint az eladás. Egyéb regisztrációs megállapodások nem vonatkoznak rá.

Biztosítási szerződés új épületre

A fejlesztő a házépítési kötelezettség biztosításának két lehetőségét választja - banki garancia vagy biztosítási szerződés. Ez utóbbi lehetőség a leggyakoribb.

A biztosítás az érdekelt felek javára történik, és megóvja őket az építési tárgy átruházására vonatkozó kötelezettségének a fejlesztő általi nem teljesítésétől vagy nem megfelelő teljesítésétől.

Biztosítási eseményként elismerik:

• bírósági határozat a fejlesztő vagyonának kizárásáról;
• bírósági határozat, amelyben a fejlesztőt csődöt hirdették és csődeljárást indítottak.

A kamattulajdonos által kapott biztosítási összeget a DDU alapján számítják ki.

Fontos!  A biztosítást olyan engedéllyel rendelkező társaságokban végzik, amelyek szerepelnek a 214-ФЗ szerinti és a Központi Bank által ajánlott felelősségbiztosítási követelményeknek megfelelő biztosítók listáján. Ellenőrizze a fejlesztő biztosítását a biztosítótársaság webhelyén.

A kockázatok

Ismerve, hogyan kell ellenőrizni a fejlesztőt lakásvásárláskor, és óvintézkedéseket kell tenni, a vevőnek továbbra is problémái lehetnek.

2. táblázat: A várható kockázatok, amelyek felmerülhetnek egy építés alatt álló házban lakás megszerzése után

Kockázat	Jellegzetes	Legyőzési módok
Szerződési hibák	Olyan rendelkezések beillesztése, amelyek megakadályozzák a vevőt abban, hogy a fejlesztőtől kiszabja a bírságot, a büntetést, a szerződéses feltételek vagy egyéb kötelezettségek megsértése miatti levonásokat	A fejlesztő által megkötött szerződések jellemzőek. A vevő előzetesen megismerkedhet vele és informális körülmények között kérdéseket tehet fel neki. A szerződés módosításának lehetősége azonban kicsi
Építési problémák	Különböző megnyilvánulásai lehetnek: meghaladhatja a kommunikáció maximális terhelését, a vállalkozó megtagadja a munkát, pénzhiány	A határidők késése esetén a vevőnek büntetésre vagy a szerződés felmondására lehet szüksége. A fejlesztő csődje bizonyos esetekben a részvénytulajdonosok hitelezőikké válnak, és visszatérítést kapnak, vagy várnak, hogy házuk befejeződik egy speciális állami program szerint
Minőség	Gyenge minőségű anyagokat használtunk, vagy építési szabályokat megsértettünk, amelyek hiányosságokat eredményeztek	A tulajdonosoknak javasoljuk, hogy végezzenek szakértői vizsgálatokat, amelyek meghatározzák a minőséget, és a fejlesztőtől kártérítést követelnek a jogsértésért
Az infrastruktúra hiánya	A ház messze van a tömegközlekedéstől, nincs óvoda, iskola és egyéb fontos infrastruktúra	Ha az ilyen létesítmények építését tervezték, de nem hajtják végre, az érdekeltek magyarázatot kérhetnek a fejlesztőtől.

A hivatalos dokumentáció elemzése mellett, amelynek listáját a 214. sz. Szövetségi törvény állapítja meg, ajánlott megismerkedni az interneten közzétett vásárlói véleményekkel és a tematikus hírekkel.

A fejlesztő tevékenységeinek, dokumentumainak és a nyílt információforrásokból származó információk átfogó elemzése alapján eldöntheti, hogy bízik-e a vállalat pénzében, és meghatározhatja annak pénzügyi stabilitását.

Nézze meg a kapcsolódó videót

Általa megosztva:. Felső jogi végzettség: Az Orosz Igazságügyi Akadémia északnyugati részlege (Szentpétervár) Tapasztalat 2010 óta. Szerződésjog, adó- és számviteli tanácsadás, képviselet kormányhivatalokban, bankokban és közjegyzőkben.
2017. november 13.

Az építő kiválasztása kulcsfontosságú lépés azok számára, akik lakást akarnak vásárolni.

A társaság mennyire megbízható lesz, attól függ, hogy megkapja-e a kívánt házat, a követelményeket, a szabályozási dokumentumokat és a szerződéseket.

Tehát megkönnyebbül a fejfájástól, a megbeszélt napon megkaphatja a kulcsokat, és egy minőségi beépítésű házba költözhet.

Mit kell keresni, szeretné ellenőrizni a fejlesztő dokumentumait

Mielőtt döntene az építő választásáról, ügyeljen az építés ütemére, természetesen a befejezett létesítményekbe történő befektetés biztonságosabb, de ne utasítsa el az egyéb lehetőségeket. Az építési munkák dinamikájának stabilnak kell lennie, a modern cégek az építési projekteket közvetítik az interneten, fényképeket publikálnak. Ez azonban nem zárja ki, mivel a fejlesztő gyakran szembesül a vállalkozó megváltoztatásának problémájával, átszervezi a folyamatot. Ha lassulást tapasztal, vegye fel a kapcsolatot azzal a céggel, amellyel a szerződést megkötik.

Ne felejtse el látni, ki az építési partner, nagyszerű lenne, ha szilárd társaságok, befektetési alapok, amelyek nem szoktak rohanni, és döntést hoznak az együttműködésről. Az állami tulajdonban lévő bankok azt is jelzik, hogy a fejlesztő megbízható.

Érdemes aggódni az alulértékelt négyzetméterárak miatt, a megfelelő árazási politika azt jelzi, hogy a vállalat nem vesz részt csalásban. Érdemes megvizsgálni a fejlesztővel kapcsolatos információkat a médiában, ellenőrizni a fórumokat vagy a közösségi hálózatokat véleményekkel, fordulni a versenytársakhoz, hogy beszéljenek arról a társaságról, amellyel együttműködni fognak.

Sokkal jobb egy hétköznap menni az építkezésre, hogy felmérje, vajon a közúti forgalmi dugók megfelelnek-e Önnek. Nézze meg, hogy mennek a dolgok az építésnél, beszéljen az építőkkel, ha késik a bérek - ez aggodalomra ad okot, a lakása ugyanúgy késhet.

Dmitry Trataevsky   Projekt ügyvéd

Érdemes megemlíteni egy újabb módszert az építő megbízhatóságának ellenőrzésére, akivel a tervek szerint megállapodást kell kötni a közös építésről. Ez a módszer arra szolgál, hogy adatokat szerezzen arról, hogy mennyi ideig létezik a fejlesztő az építési piacon. Minél több éve működik, annál valószínűbb, hogy a fejlesztő nem fog tisztességtelen módon elhagyni ezt a piacot. Ezen információk beszerzéséhez meg kell látogatnia az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat hivatalos weboldalát - www.nalog.ru. Ezen a webhelyen, a jogi személyek és az egyéni vállalkozók állami nyilvántartásba vételéről szóló, 2001. augusztus 8-i, 129-ФЗ sz. Szövetségi törvény 7. cikke (1) bekezdésének megfelelően, rendelkezésre áll egy szolgáltatás, amelynek segítségével ingyenes információt szerezhet a USRLE / EGRIP-ről. meghatározott jogi személy / egyéni vállalkozó elektronikus dokumentum formájában.

A fejlesztő milyen dokumentumait kell ellenőrizni

A megbízható fejlesztő nem egy sötét ló, amelyet barátaid tanácsoltak. Saját helyének kell lennie, ahol az egész, egy teljes csomag, beleértve az engedélyeket, nyilatkozatokat és a webhely kiosztásáról szóló határozatokat, szabadon elérhető. Mindezeknek a potenciális ügyfelek rendelkezésére kell állniuk. Ezen felül a legmegbízhatóbb a közös építésről szóló megállapodás megkötése. Ezt a dokumentumot a kormányhivatal regisztrálja, és nem tartalmazza a kettős értékesítést.

Ugyanakkor a bűncselekmények nélkül jogilag helyesen kidolgozott rendes szerződés szintén megfelelő. Mindenesetre, a szerződésnek megfelelően írásban kell megkötni, állami nyilvántartásba vétel alá tartozik, és a nyilvántartásba vétel időpontjától megkötöttnek tekintik). A legjobb, ha ezt a dokumentumot hozzáértő szakembernél tanulmányozza, ha a szervezet jóhiszeműen kezeli feladatait, és nincs mit rejteni, akkor szerződést fog kötni otthoni megfontolásra. Itt meg kell jelölni a határidőket, a szankciókat, ha az egyik fél megsérti a feltételeket.

Ne hagyja figyelmen kívül az építési engedélyt - ezt egy speciális szolgáltatónál ellenőrzik, amelyet a cég nyújt a potenciális ügyfél kérésére.

Milyen dokumentumokat érdemes ellenőrizni egy új épület fejlesztőjénél

A fent említett dokumentumokon túl az új épület építőjének az építés után is engedélyt kell szereznie az üzembe helyezésre. Ha e dokumentum nélkül eladnak lakást, akkor nem lehet teljes tulajdonos, ha regisztrálja lakóhelyét.

Vegye figyelembe az építési engedélyek dokumentációját, hogy a jövőben ne derüljön fény, hogy az új épületet illegálisan építették-e, és nem maradt otthon és pénz nélkül.

Hogyan lehet ellenőrizni a fejlesztőt lakásvásárláskor?

Lakás vásárlás előtt tanulmányozza néhány fontos tényezőt:

• Építőipari cég hírneve;
• Kommunikáció létrehozása lakóépületben;
• A lakásárak megfelelősége;
• A vállalat megrendeléseinek nagynak kell lennie;
• A dokumentáció rendben van;
• A fejlesztőnek nincs mit rejteni, ő biztosítja az összes szerződést;
• A társaság nem vett részt a peres ügyekben.

Dmitry Trataevsky   Projekt ügyvéd

A gyakorlatban sok olyan eset fordul elő, amikor a fejlesztő továbbra is megállapodásokat köt az építőiparban való részvételről, miközben ellen pert indítottak, amelyek a közeljövőben negatívan befolyásolják pénzügyi helyzetét. Nem is beszélve arról, hogy a fejlesztő csődbe került. Az építőiparban való részesedés résztvevője vagy a jövőbeli résztvevő számára annak érdekében, hogy információt szerezzen a folyamatban lévő perek jelenlétéről, amelyekben a fejlesztő alperesként jár el (ez az eljárási státus kell, hogy érdeklődjön a jövőbeli befektetők számára), elegendő az Orosz Föderáció Szövetségi Választottbírósága hivatalos weboldalának meglátogatása - http: // www. arbitr.ru

Lehetséges-e ellenőrizni a fejlesztőt, ha jelzálogkölcsönt vásárol

Milyen dokumentumokat kell a fejlesztőnek benyújtania, ha szeretné? Mindemellett mérlegelje továbbá, hogy a társaság mely bankkal működik együtt, és lehetséges-e kölcsön támogatást igénybe venni. Előfordul, hogy egy társaság maga is kedvező feltételeket kínál a partnerbankkal történő megállapodás megkötésére.

A jelzálog nem ok arra, hogy megtagadja a dokumentumkészlet megismerését, tehát a cselekedeteinek úgy kell történnie, mintha a vásárlást nem hitel alapján hajtották végre.

A fejlesztői csekk jellemzői Moszkvában

A Moskomstroyinvest felhívja az embereket, akik vásárolni szeretnének Moszkvában, hogy kössenek tőke-megállapodásokat. Nyilvántartásba vannak véve, lehetővé teszik a csalások elkerülését, és a 214 szövetségi törvény alapján működő társaságokat elismerték a legmegbízhatóbbnak.

Moszkva városában az ellenőrzött fejlesztők egyetlen listán szerepelnek. Ez csak azokat a vállalatokat foglalja magában, amelyekben nincs súlyos jogsértés, és amelyek jelentést tettek.

Ellenőrzött moszkvai fejlesztők

Moszkvában a fejlesztő megbízhatóságát online ellenőrizni lehet a városi szolgálatoknál. 163 fejlesztőt gyűjtöttek össze itt, így megállapodást lehet kötni velük attól tartva, hogy a lakhatás nem felel meg az elvárásoknak.

Mellesleg, ez a szükséges szolgáltatás azokról a társaságokról szól, amelyek csődbe kerülnek, törvényt sértenek vagy rossz hírnévvel rendelkeznek.

Az építő megbízhatóságának ellenőrzésére sokféle lehetőség van. Tanulmányoznia kell a részleteket, helyesen kell megközelítenie a folyamatot, és nem ismerősök beszélgetéseire kell odafigyelnie, hanem olyan dolgokra, amelyeket magad lát.

Hogyan lehet ellenőrizni a fejlesztőt, válasszon egy építőipari céget, amikor az ingatlanpiac óriási rengeteg reklámot tartalmaz .   Annak érdekében, hogy ne fektessenek be csaló rendszerekbe, meg kell navigálni a tevékenység sajátosságait, rendelkezniük kell jogi ismeretekkel. A DDU aláírása előtt meg kell tanulmányozni azon fejlesztők listáját, akik építőipari tevékenységet folytatnak az érdeklődésre számot tartó területen. A becsapott részvénytulajdonosok jogainak védelmét szolgáló társadalmi ellenőrök olyan pontokat és árnyalatokat vontak le, amelyek útmutatóként szolgálhatnak az építőipari vállalkozás kiválasztásakor.

Kérdések a fejlesztő ellenőrzéséhez

A fejlesztő ellenőrzése, tanulmányozása kötelező tevékenység az állampolgár számára, aki részt kíván venni az építésben. Miután összegyűjtötte az összes információt a fejlesztőről és böngészte az internetes erőforrásokat, átfogó információkat kaphat az építőipari cégről, és bízhat benne a jövőbeli üzletben. A jelzálogkölcsönök megosztott építési szerződés alapján hajthatók végre, ehhez ki kell töltenie a dokumentumokat és új megállapodásokat kötnie.

Az építőiparral foglalkozó ügyvédi irodák azt javasolják, hogy vegyenek érdeklődésüket a különösen fontos szempontokról:

1. Kinek a földjét építésre bocsátják. Az építőipari vállalkozás a tevékenység megkezdése előtt összegyűjti az összes szükséges papírt, igazolást és engedélyt. Csak az összes dokumentáció rendelkezésre állása indítja el a létesítmény építését. Mindenkinek, aki részt kíván venni az építésben, joga van minden dokumentációt megkövetelni a cég képviselőjétől. Csak miután megbizonyosodott a dokumentumok legitimitásáról és legitimitásáról, megkezdheti az ügylet előkészítését.
2. A tanúsított és engedélyezett projektnyilatkozat a közös építés fontos eleme. Fontos, hogy ne csak egy projekt legyen, hanem a kerületi infrastruktúrának és a környező feltételeknek is megfeleljen. Figyelembe kell venni a projektet alkotó vállalkozást, igazolásra és projekt engedélyre van szükség. A tervezést szakképzett mérnököknek, építőknek kell elvégezniük.
3. Az építés finanszírozása, az információk a bankok ingatlan rangsorában vannak. Ezt a nyilvános információt minden polgár láthatja. Az építőipari vállalkozás olyan vonzó alapokkal rendelkezik, amelyek fontos információkat jelezhetnek. A rendszerek jelezhetik, hogy a befektetők által befektetett pénzt egy ház építésére fordítják.

Egy képviselő által képviselt építőipari vállalkozás ajánlatot tehet az ügylet megkötésére és a házhoz fűződő tulajdonjogok eladására. Ez egy csalárd rendszer, a fejlesztő eladja a nem létező lakáshoz fűződő jogokat, így ugyanaz a négyzetméter azonnal eladható több polgár számára. A bíróság nem ismeri el az ügyletet befejezettként; a befejezett eszköz nem garantálja a vagyont.

A fejlesztő ellenőrzése lakásvásárlás előtt, kötelező lépés a DDU megkötésekor. A fejlesztővel kapcsolatos információknak hozzáférhetőnek, átláthatónak és jogilag ellenőrzöttnek kell lenniük. Az összes dokumentáció rendelkezésre állása, az érdeklődő polgárok kérdéseire adott válaszok megmutatják az építőipari vállalkozás integritását és garanciáit.

A fejlesztővel vagy az építőipari vállalkozás képviselőjével folytatott személyes beszélgetés rávilágít minden pontatlanságra, és lehetővé teszi a megállapodás megkötését a szabályozási szabályokról és a törvényekről.

Fejlesztői dokumentáció, valós építési idő

A dokumentáció rendelkezésre állása kötelező, a részvényes első kérésére a fejlesztő általános dokumentumok listáját nyújtja, amely tartalmazza az összes iratot, igazolást, engedélyt. Az építési időszakokat a szerződés dokumentumai tartalmazzák. Valójában a megadott dátum nem végleges, a befejezetlen munka miatt a határidejét mindig elhalasztják.

Az építkezést figyelemmel kell kísérni, ha az építő elhalasztja az időt, ennek magyarázatát meg kell magyarázni. Az építőipari vállalkozástól kapott információnak meg kell egyeznie a regisztrációs kamara adataival.

Az építkezés résztvevői megismerkedhetnek az ilyen dokumentumokkal:

• a társaság alapítójának dokumentumai;
• az építési földtulajdon alátámasztó dokumentációja;
• a szakértelem jóváhagyása a kormányzati szervek részéről;
• ingatlan építési engedély;
• engedély.

A formatervezési dokumentáció otthon tanulmányozható a szerződés másolatának kézhezvételével. A fejlesztő összes dokumentációját vele kell őrizni, és kérésre be kell mutatni a befektetők számára. A korábbi építési projektek tartozásainak figyelmeztetniük kell a befektetőt.

Az építőipari vállalkozás a törvény által előírt bizonyítványokat és dokumentumokat gyűjt. A 214-FZ. Cikk rendelkezik az értékpapírok összeállításának lehetőségeiről. A jogi normákat követve az ügyletet a megfelelő összefüggésben kötik meg, figyelembe veszik a jogszabályi pontokat.

Az építési munkák időtartama megváltozik, a fejlesztők hamis manővert hajtanak végre, helytelen dátumokat állítanak be. Az épület építése során a fejlesztő megváltoztatja a befejezési dátumot. A megállapodás bármely záradékának megváltoztatásához megállapodást kell készíteni mindkét fél pozitív egyetértése alapján.

A csalók szintén megtalálhatók a fejlesztők körében. A legnépszerűbb rendszerek az alapok gyűjtése az építőiparba történő befektetés nélkül.

Általános csalási módszerek:

• tulajdonjogok ugyanazon tárgyra történő viszonteladása;
• az építési határidő be nem tartása;
• az épületet nem szabad üzembe helyezni a szabványok be nem tartása miatt;
• anyagszállítási zavarok, költségváltozások.

A lista nem nyitott, a csalók minden alkalommal új és kifinomultabb csalási rendszerekkel állnak elő.

A többszintes épület építése nagyszabású és időigényes folyamat, amely különféle szolgálatok és szervezetek bevonását igényli. Az építési határidő megváltoztatása nem mindig maga az építőipari vállalkozás szeszélye, egy külső tényező befolyásolhatja egy ilyen döntést.

A ház építéséhez szerződéseket kell kötni a vállalatokkal építőanyag-szállításra, amely a szükséges anyagok időben történő kiszállításával kudarcot vallhat. A külső munka jó időjárást igényel, ez a tényező nem függ a személytől.

Ha az építkezés hitelpénz alapokon zajlik, akkor a részlet várható elég hosszú ideig, a pénzügyi intézmények nem stabilak, ami határozatlan időre késlelteti a hitelkeret teljesítését.

Hogyan ellenőrizhető az építő tevékenysége a megbízhatóság szempontjából - ez egy szempont, amely sok befektetőt érdekel. Sajnos ennek a tevékenységnek az összes árnyalata nem függ az építőipari vállalkozástól. A munka befejezéséhez számos hatóság közös tevékenysége és ellenőrzés szükséges. Előfordulhatnak olyan helyzetek, amikor az elkészült tárgy nem felel meg a kataszteri szervezet követelményeinek. A pontatlanságok kiküszöböléséhez időre van szükség, amely beleilleszkedik a szerződésbe.

Rejtett csapdák a szerződésekben

A szerződéseket a részvényesek számára megengedett maximális felelősségi listával állítják össze, de a fejlesztő felelősségét gyakorlatilag nem veszik figyelembe. A dokumentumok aláírása előtt egyértelműen meg kell határozni a fejlesztő kötelezettségeit, és meg kell kötni a megállapodást. Az építőipar résztvevői gondosan tanulmányozzák egy dokumentumot a fejlesztőhöz fűződő felelősségük témájáról. A szerződés további feltételeket és határidőket tartalmazhat.

A szerződés az ügylet megkötésekor a fő dokumentum, amely bemutatja a teljes építési folyamatot, a robot teljesítését és az egyes felek kötelezettségeinek mezőjét.

A DDU-ban a következő elemekkel kell rendelkeznie:

1. Teljes információ a szerződés szerinti négyzetméterről, padlóról, elrendezésről, a teljes lakóterületről, a meghatározott négyzetméterenkénti árról.
2. Az építési munkák befejezésének pontos ideje, a használatba vétel. A kifejezés negyeden belül megjelölhető.
3. A lakás elrendezésének teljes leírása, grafikus ábrák, képek.
4. Világosan megfogalmazott kikötések a fejlesztő kötelezettségeiről, az építőipari vállalkozás büntetése a kötelezettségszegésért, a határidők megsértése.
5. További árnyalatok, felmerülő kérdések.
6. A befektetést külön bekezdések írják le, amelyek jelzik a fizetési határidőt, a fizetés összegét, a folyamat lépéseit.
7. Az összes dokumentáció, amelyet a fejlesztő az építés során felhasznált.
8. Személyes adatok, az ügyletben részt vevő mindkét fél adatai, az ügylet érvényességi ideje.

A jogalap ismerete nélkül csapdába kerülhet az olyan csalók vagy gátlástalan fejlesztők csapdájába, akik csalárd manőverekkel próbálják elrejteni rendszerüket a szerződés kikötéseiben. A dokumentum aláírásával világosan meg kell határoznia kötelezettségeit, valamint a fejlesztő tevékenységeit és felelősségét.

A megosztott építési megállapodást csak azzal a jogi személlyel kell megkötni, akinek a nevében az készült, az engedélyt és az építési engedélyt. Egyes fejlesztők, összegyűjtve a beruházásokat, csődöt hirdetnek ki mások pénzeszközeinek megfelelő felhasználása érdekében.

Vagyoni csalás

A kamattulajdonosok olyan ingatlanba fektetnek be, amely még nem létezik, ez természetesen kockázat. Lakásvásárlásra érvényes tranzakció csak akkor lehetséges, ha a létesítmény teljes mértékben működőképes. A vevő önállóan regisztrálja lakását Rosreestrben.

A DDU megkötésekor az építkezés résztvevője az építési munkák befejezése után megvásárolja a házvásárlás jogát.

Törvény értékesítési mechanizmus:

• tárgyi adásvételi szerződés megkötése;
• építőipari társaság kötvényeinek eladása, azok későbbi visszaváltása a kiválasztott lakás területével;
• a lakás megvásárlására vonatkozó tulajdonjogot kiállítják;
• a tulajdonjogokat az adott objektum építésének finanszírozására szolgáló alapon keresztül vásárolják meg.

Az opciók mindegyike megtalálható a tranzakcióban, mindegyikük rendelkezik jellemzőkkel, szabályozási kerettel. A sajátosság abban rejlik, hogy a szerződés specifikuma abban rejlik, hogy a befektető megszerzi a jogot, hogy a jövőben saját házát követelje meg befektetései számára, ha a fejlesztő nem teljesíti kötelezettségeit. A szerződés aláírásával nincs 100% -os garancia a létesítmény befejezésére és üzembe helyezésére.

Az épület közös építésébe bevont minden befektetőnek ellenőriznie kell az ügylet összes lehetséges aspektusát. A csalók sok építkezésben részt vevő jogi írástudatlanság miatt nyernek.

A közös építés magában foglalja az új épületben felépített ház megvásárlását. A lakás minden munka befejezése és a létesítmény üzembe helyezése után személyes használatra kerül.

Városi ház vagy más nagyméretű ingatlanvásárlás a ház teljes területének bármely részét megtervezi. Ebben az esetben az építkezés résztvevője az ingatlan társtulajdonosa. Ez a helyzet meglehetősen kényes, minden eljáráshoz, jogi folyamathoz minden fél, a tulajdonos hozzájárulása szükséges.

A lehetséges kockázatok várhatják a vevőt a lakás tulajdonjogainak nyilvántartásba vételekor. A főszerződéshez további iratok csatolhatók, amelyek kötelezik a vevőt a fűtési számlák fizetésére, de ebben az időszakban még nem élnek a lakásban. A kiegészítő szerződés aláírása előtt fel kell ismerni az összes további árnyalatokat.

Világosan tüntesse fel azt az időtartamot, amely alatt a tulajdonjogot regisztrálják. A következetes fellépés révén sok kellemetlen helyzet elkerülhető. A műveletek sorozata segít megérteni az eset összes bonyolultságát. Ha a dokumentum aláírása kétséges, akkor egy jogi konzultáció segít annak kiderítésében.

Az építési munkák vége egy épület üzembe helyezése.

A folyamat szakaszos és az alábbi tevékenységeket foglalja magában:

A KTF ellenőrzői méréseket végeznek, amelyek eredményeit teljes összegben meg kell fizetni a lakásért.

1. A tulajdonos megismerheti a házat, a folyamat az építőipari cég képviselőjével zajlik, az ellenőrzés befejezése után aláírják egy dokumentumot, amely megerősíti vagy megcáfolja a végső eredményt.
2. Az értékesítési részleg olyan szervezet, amelyben mindkét fél aláírja az ingatlan tulajdonjogának átruházásának elfogadásáról szóló dokumentumot.
3. Minden közüzemi számlát fizetnek, és használati megállapodást kötnek az alapkezelő társaság képviselőjével.
4. A tulajdonos teljes mértékben átveszi jogait, megkapja az új lakás kulcsait.

A műveleteket érdemes a megadott sorrendben elvégezni, a szakaszok kihagyása nem éri meg, mivel van esély a szerződés fontos pontjainak kihagyására.

A tulajdonosi rendszer csak akkor jelenik meg ezekben a szakaszokban, ha a részvényes elégedett a végső eredménnyel, különben további eljárások várhatók.

Gyakori esetek, amikor egy építkezés résztvevője látott egy projektet az objektum építése előtt, és a befejezés után más eredményt kaptunk. Akkor senkinek nincs joga pénzt követelni a résztvevőktől.

A jogok átruházása a DDU regisztrációja során is lehetséges, ebben az esetben az új tulajdonosnak minden joga és kötelezettsége van, mint a tranzakció fele.

Hogyan ellenőrizhetem az építő megbízhatóságát lakásvásárláskor - az interneten keresztül, az értékelések olvasásakor. Fontos információk a szakértők szerint minden fontos az új lakás tulajdonjogának regisztrálásakor. Ha a házban hiányosságok vannak, akkor nem írhatja alá a dokumentumot. A lakás területe kisebb irányban eltérhet. Ha a vevő elfogadja ezt a tényt, akkor a fejlesztőnek újra kell számítania a részvényes javára.

Az első ellenőrzés során a hiányosságokról és az eltérésekről szóló aktát elkészítik - az összes hiányosságot rögzítik a dokumentumban. Ezután az ellenőr elemezte a projektet, amelyet eredetileg a vevőnek javasolt az építés előtt, a végső eredménnyel.

A következő pontokat kell megjegyezni:

• a beépített ablakok, ajtók, radiátorok minősége;
• vízszivárgás hiánya, erkélyek üvegezése;
• a padló, a mennyezet minősége;
• falak hangszigetelése;
• a kész munka minősége.

Ha a vevő befejezés nélkül veszi a lakást, akkor azt is alaposan meg kell vizsgálni, hogy nincs-e rajta repedések vagy dudorok a felületen. A befejező munkálatok megbeszéléséről az építkezés kezdeti szakaszában kerül sor, az összes pontot mindkét fél rögzíti, aláírással megerősítve.

Az épített létesítmény megbízhatóságát egy speciálisan létrehozott állami bizottság ellenőrzi, majd a tulajdonos személyesen ellenőrzi lakását és összehasonlítja a szerződés összes pontját. Lakásvásárlás fontos lépés, a tulajdonjog regisztrálásakor nem rohanhat. A dokumentum aláírása után lehetetlen igazolni, hogy hiányzik-e az elfogadott lakás.

A falak minőségének meg kell felelnie az összes szabványnak, figyelmet igényelnek, mert a falak állapota alapján megítélheti az egész építkezést.

A vízellátást, az elektromos vezetékeket és a vízvezetéket is meg kell vizsgálni. Ellenőrzés az elfogadás előtt, ez minden tulajdonos joga, az eset pontosságáért elvégezheti az ellenőrzést a fő szerződés mellékletével együtt. A megadott dokumentum tartalmazza a lakás bélésével kapcsolatos összes információt. Ha a pontok nem egyeznek meg, a részvényesnek teljes joga van, hogy nem írja alá az átruházási okiratot, amíg a szerződés alapján az összes pont teljesül.

Mi a teendő, ha vannak hibák?

A hibás nyilatkozatnak nincs egy mintája, a követeléseket egy további törvényben vagy folyóiratban rögzítik. Az új épületben lakást lehet vásárolni csak egyetértési aktus megkötése után. A hibát találva a vevő nem telepedik le a házban. Hibaelhárítási jelentést adnak ki, a fejlesztőnek kb. 45 nap áll rendelkezésére egy ilyen tevékenységre. A kifejezésről mindkét fél megállapodhat, mindegyik a hibák mértékétől függ. A hibalista szintén dokumentum, de nem a ház átvételének és átadásának aktusa. Az üzlet csak akkor lehet teljesíteni, ha az összes hiányosságot megszüntették.

Előfordulhatnak olyan helyzetek, amikor a fejlesztő megtagadja a hibák kiküszöbölését, az ügyet a bíróság elé utalják, az eljárás késleltethető.

Vannak ilyen megoldások a problémára:

1. Az építési beruházó, aki nem elégedett a végeredménnyel, hibás nyilatkozatot állít ki, a fejlesztőnek alá kell írnia, és vállalja, hogy kiküszöböli az összes pontatlanságot. Ilyen üzlet megköthető, de az építőipari vállalkozás késleltetheti a garancia végének megvárására várható időt, ezen idő letelte után nehéz bizonyítani a helyességét a részvényes számára.
2. Ha a fejlesztő nem írja alá a törvényt, akkor a polgár független műszaki szakértőt vesz fel, aki pontos véleményt készít a lakásról. A szakmai elemzés eredményei szerint egy dokumentumot kiállítanak, figyelembe véve az összes pontatlanságot, a dokumentumot fellebbezni lehet a bíróságon, az építőipari vállalkozás, hogy elkerülje a nevét, beleegyezik egy üzletbe.
3. A befektető hibákat ír alá, majd a hibákat önállóan megszünteti. A lakás vevője minden költség megtérítését igényli. Ehhez be kell gyűjtenie az összes csekkeket, nyugtákat. A munka befejezése után az építőipari vállalkozásnak meg kell térítenie a költségeket.
4. Vethet pontatlanságú lakást, de megállapodhat a fejlesztővel az ár csökkentése érdekében.

Ha a ház elfogadása során olyan hibákat találtak, amelyeket nem lehet kiküszöbölni, akkor az építési résztvevőnek joga van megtagadni a lakást és megszüntetni a DDU-t. Ebben az esetben a fejlesztő vállalja, hogy megtéríti a költségeket.

Hogyan ellenőrizhetem az építőipari vállalkozás és a kész tárgy megbízhatóságát? Ehhez gyűjtsön információkat a fejlesztőről és az építkezésről. Sértés esetén az érdek jogosultjának joga van az ügyészséghez fordulni védelem céljából. Csak egy megbízható fejlesztővel köthet DDU-t, aki hírnévvel rendelkezik az ingatlanpiacon és elégedett ügyfelek véleménye alapján.

RegPractic Ügyvédi Központ

Biztosítjuk a fejlesztők pénzügyi stabilitásának jogi és gazdasági ellenőrzését, a jelentések példáit a weboldalon teszik közzé

Ellenőrizze a fejlesztő megbízhatóságát, mielőtt új épületben lakást vásárol

Milyen információkat kell elemezni egy új épület ellenőrzéséhez vásárlás előtt?

1. Az építkezés kezdő és befejező dátuma az engedélyekkel összhangban

A projekt nyilatkozatában és a fejlesztő honlapján szerepel. Ha a határidőket elhalasztják, ez tükröződik a projektnyilatkozatban bekövetkezett változásokon. A részvényszerződésben meghatározott befejezési határidők nem haladhatják meg a projektnyilatkozatban megadott határidőket. Ha nem, akkor ez alkalom arra, hogy elgondolkozzunk: a fejlesztő nem bízik képességeiben. Ha a fejlesztő nem bízik képességeiben, akkor nem szabad bíznia képességeiben.

2. Építési engedély

A projektnyilatkozaton kívül az építési engedélyt ki kell hirdetni a fejlesztő telephelyén. Meghosszabbították az építési engedélyt? Hányszor és mennyi ideig? Ha az engedélyt meghosszabbítják - ez alkalom a gondolkodásra. Lásd például a listát meghosszabbított építési engedélyek  a moszkvai régióban megtalálható a Védelmi Minisztérium Építési Minisztériumának weboldalán. A nyilvántartás tartalmazza: a fejlesztő nevét, a főépítési objektum nevét és címét, a meghosszabbított építési engedély számát és kiadásának dátumát, valamint azt az időszakot, amelyre meghosszabbították.

3. A fejlesztő pénzügyi stabilitásának értékelése Rosstat szerint

4. Mennyit „eladott” a fejlesztő a bérházban, és mennyit épített ebből a pénzből?

A Rosrestra weboldalán megtudhatja, hogy az LCD-ben hány lakást értékesített az ön fejlesztője. Ha a ház fejlesztője a lakások 80% -át eladta, és ugyanakkor éppen befejezte a gödör feltárását, akkor természetesen nem érdemes itt megvenni semmit.

Hogyan kell nézni:

A Rosreestr weboldala - a főoldal alján "Referencia-információk on-line ingatlanügyletekről"  - tegye be az űrlapba annak a földterületnek a kataszteri számát, amelyen a házat építik (a projekt nyilatkozatban) - a továbbiakban: „kérés formájában” - írja be a telek fő adatait tükröző űrlapot (a továbbiakban: „jogok és korlátozások”); amely a „törvény által tett zálogot” jelenti - ez a Rosreestrben nyilvántartásba vett DDU, amely az FZ-214 szerint tükrözi a földre címzett zálogjogot.

5. A fejlesztő és az alaptőke alapítói

10. Azon polgárok nyilvántartása, akiknek jogait a fejlesztők megsértették

Az elfogadáshoz forduljunk a "megtévesztett részvénytulajdonosok" nyilvántartásához a moszkvai régióban. Iktató hivatal  azon polgárok listáját tartalmazza, akiknek pénzt gyűjtöttek lakóházak építésére és akiknek jogait megsértették. A nyilvántartást a moszkvai régió építési minisztere rendszeresen frissíti, és tartalmazza: a fejlesztő nevét, az építési engedély érvényességi idejét, az új épület építési címét, az objektum százalékos készenléti szintjére vonatkozó információkat és egyéb információkat. Semmi sem jó, ha egy új épület található a címlistában, amelybe befektetni fogja pénzét.

11. Az üzembe helyezés engedélyei

Lakást meg lehet vásárolni a DDU-nak történő átruházással, ha a lakásépület üzembe helyezése megtörtént, de a lakást még nem adták át a közös építkezés résztvevőjének. Egy ilyen apartman drágább, de a kockázatok jelentősen csökkennek. Szélsőséges esetben a tulajdonjog lehetséges, és a bírósági határozat alapján a tulajdonjogot Rosreestrben regisztrálják. Az üzembe helyezett létesítmények listája  rendszeresen frissítik a Védelmi Minisztérium Építési Minisztériumának weboldalán. A nyilvántartás tartalmazza: a fejlesztő nevét, az objektum címét, az objektum üzembe helyezési engedélyének számát és kiadásának dátumát. A szkennelt másolatot könnyen megtalálhatja az interneten a RVE szám használatával.

12. A fejlesztő adótartozások ellenőrzése

Nézze meg a szövetségi adószolgálat weboldalát. az adóhatóság közzéteszi a jogi személyekre vonatkozó információkat, amelyek egy évnél hosszabb időn belül nem nyújtottak be adóbevallást és / vagy amelyeknek 2017. január 1-jétől 1000 rubelt meghaladó adótartozása van, és amelyeket a végrehajtó behajtására küldtek. Más szavakkal, ha itt talál fejlesztőt - ez a föld, tehát egyáltalán nincs pénze.

13. A fejlesztőt érintő peres ügyek az általános joghatóságú bíróságokon

A kamattulajdonosoknak a fejlesztővel szembeni, a DDU szerinti behajtások behajtására irányuló követeléseinek puszta jelenléte nem jelzi a fizetésképtelenségét. Erről bővebben később írunk. Az ilyen igények jelenléte azonban tájékoztatni fogja Önt arról, hogy a fejlesztő ütemezése után ütemezi a házat, és lehetővé teszi számukra, hogy ezt figyelembe vegye a költségek tervezésekor.

Hogyan kell nézni:

Bemutatjuk a fejlesztő TIN-jét itt  és nézd meg a jelenlegi címét. A joghatóságot a fejlesztő telephelyén határozzuk meg. A fejlesztő telephelyén a bűncselekmények DDU alapján történő behajtására irányuló ügyek többsége lesz. Ezután megtaláljuk a bíróság weboldalát az interneten, és az ügyeket a fejlesztő nevén tekintjük át.

14. Az építés ütemének értékelése az építés alatt álló ház fényképei alapján

Keressen egy tapasztalt építőt, és mutassa meg neki az építés alatt álló ház jelenlegi és korábban készített fényképeit a fórumokon vagy a fejlesztő helyén. Még a szakemberre tett aprólékos pillantás is elegendő az építkezés ütemének megítéléséhez és annak eldöntéséhez, hogy van-e ideje a fejlesztőnek a házba fordulni a projektnyilatkozatban megadott határidőn belül. Ha ilyen ütemben az üzembe helyezés késése több mint egy évet megtehet - alkalom gondolkodni. Az értékesítési vezetők nem tudják, miért épül a ház lassan, és ezt a fejlesztő számára komoly problémák, például a finanszírozás hiánya okozhatják.

15. A fejlesztő története

A fejlesztő weboldalán található információk az épített házak számáról. Milyen gyakran és mennyi ideig sértette meg a fejlesztő az objektumok üzembe helyezésének határidejét? Keresse meg a korábban épített házak projektnyilatkozatait és az üzembe helyezési tanúsítványokat. Hasonlítsa össze az időzítést. Ha vannak eltérések - milyen gyakran és mennyi ideig. Ha gyakran egy évnél hosszabb ideig - ez alkalom a gondolkodásra.

16. Egy építőipari vállalat akkreditálása hitelszervezetek által

Ki kell állítania azon bankok listáját, amelyek hitelt nyújtanak az LCD-hez. Minél nagyobb a lista, annál jobb - akkreditációkor a bankok ellenőrzik a fejlesztő pénzügyi helyzetét, ami további garanciát jelent megbízhatóságára.

Összefoglalni. Az építő ellenőrzése fárasztó munka. Ha azonban nem költene időt és energiát annak ellenőrzésére, a jövőben problémákba ütközhet az építési feltételek megsértése vagy a fejlesztő csődje formájában. A fenti információk elemzése a legteljesebb képet nyújt a fejlesztőről és az érdekli a megosztott építkezés objektumáról. A fórumokon és promóciókban pletykákat olvasva a leckék kétesebb. Az információk nagy részét nyílt forrásban nyújtják, elegendő az összegyűjtés és a helyes értelmezés.

Mentsd el a cikket kedvencként a böngészőben, és nem kell linkeket gyűjtenie a fejlesztő internetes ellenőrzéséhez szükséges erőforrásokhoz.

Ha nem hajlandó időt tölteni, nehéz megérteni a kapott információkat vagy helyesen értelmezni azokat - kérjük, vegye fel velünk a kapcsolatot: ellenőrizni fogjuk a fejlesztő megbízhatóságát, és részletes jelentést készítünk az Ön megbízásáról. Tel .: 8-903-120-51-06 naponta 9-től 11-ig.

Példák a fejlesztő pénzügyi stabilitásának ellenőrzésére irányuló munkánkba

A jelentések pdf formátumban készülnek. Linkekkel megnyitva letöltheti.

ZhK Stolichny
LCD Novoorlovsky (Szentpétervár)
LCD Skócia (Szentpétervár)
ZhK Nevskaya Zvezda (Szentpétervár)
LCD Legenda Heroes (Szentpétervár)
LCD UP-negyed Skolkovsky
Lakóépület finn negyedek (Szentpétervár)
Lesoberezhny lakópark (Szentpétervár)
LCD Seliger City
LCD szintű amur
LCD "Cosmos Star
ZhK 4YOU, Szentpétervár, LLC Akvilon SPb
LCD VALO
LCD Kelet-Európa
ZhK Nevskaya Zvezda
LCD Új Kotelniki
LCD generáció
ZhK Prinevsky
LCD észak
LCD Tomilino
LCD Center City
LCD Kupavino
LCD Főház
LCD világ Mitino
LCD új Butovo
LCD Odintsovo-1
LCD pozitív
ZhK Ramensky
ZhK Salaryevo park
ZhK Chernyakhovsky 19
LCD Krasnogorsk
LCD sugarak
LCD Lyubertsy
LCD Ecodolie Sholokhovo
ZhK Tatyanin Park
LCD Barkley Honey Valley
LCD Vnukovo 2017
LCD Zilart
LCD Moskvichka
LCD Moszkva vodniki
LCD Roman
ZhK szülővárosa
LCD Donskoy Olympus
LCD műholdas
LCD város esemény "Laikovo"
LCD Savrasovo-Park
LCD civilizáció (Szentpétervár)
LCD prominens város
LCD város a Tushino folyón - 2018
LCD IFC nyírpálya
LCD spanyol negyed
LCD zöld sikátorok
LCD graffiti (Szentpétervár)
ZhK Buninsky rétek (PIK)

Hogyan válasszuk ki a szakembert a fejlesztő ellenőrzésére?

Ismerje meg a többi fejlesztő által korábban elvégzett munkát. A fenti linkeken megismerkedhet az elemző áttekintésekkel. További kérdések megadásakor - a fejlesztő és egy új épület elemzése kerül kifejezésre az Ön igényeinek megfelelően.

Versenytársaink:

Azok a szervezetek, amelyek ilyen munkát végeznek, elegendőek. De van egy probléma. Alapvetően az ilyen szolgáltatók egyszerű „tisztaságot” folytatnak, azaz nagyon formálisan végezzen munkát rendelésre. Információkat gyűjt olyan kérdések listáján, amelyeket mindenki láthat a fejlesztő webhelyén. Az ilyen "megbízhatóság" "tanácsadói" egymás után gyűjtik az összes információt, miközben a fő dolgot mindig figyelmen kívül hagyják.

Például, minden második „tanácsadó” információkat gyűjt a „felelősségbiztosítás ellenőrzése” szakaszban. Miért kellene ezeket az információkat összegyűjteni? Csak a szilárdság érdekében megmutatni, hogy mekkora munkát végeznek az információk gyűjtése és elemzése érdekében. Megjegyezzük, hogy a biztosítás nélküli részvényesi részesedésről szóló megállapodást nem regisztrálják a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálatban, ezért teljesen értelmetlen erről írni.

A „tanácsadók”, akik ilyen információkat gyűjtenek a jövőbeli részvényesek megrendelése alapján, nagyon formálisan közelítik meg munkájukat, ami azt jelenti, hogy tanácsadásuk értéke jelentéktelen lesz. Ugyanakkor, ha nagy mennyiségű felesleges információt gyűjtöttek, ezek a „tanácsadók” nem adnak választ egy egyszerű kérdésre: lehetséges-e megvásárolni lakást egy építés alatt álló házban, és milyen kockázatok merülnek fel. Ennek oka az, hogy követik a haladást, és csak az alkalmazott mutatók alapján értékelik az építési projektek kockázatát. Mennyit épített ez vagy az építő, mekkora a forgalma, hol van a meglévő besorolásokban, hogy késleltette-e a kész házak szállítását korábban, vagy sem, stb. Ezek azonban egyszerű, lineáris mutatók, és egy komoly értékeléshez képesnek kell lennie a valószínűségi, nem pedig a nyilvánvaló kockázatok felmérésére.

A fejlesztõ elemzése nemcsak a lineáris mutatók, hanem a szintetikus mutatók értékelését is megköveteli, amelyek több komponensbõl állnak össze és közös nevezőre redukálódnak. Ezt a következő példákkal illusztráljuk.

Példák a rossz minőségű munkára a fejlesztő ellenőrzésekor

1. példa: A fejlesztő pénzügyi teljesítményének értékelése a Rosstat weboldalán, más adatoktól elkülönítve

Hogyan értékelheti a fejlesztő pénzügyi teljesítményét a Rosstat weboldalán, ha a legjobb esetben legalább egy évvel elmaradnak a jelenlegitől? Senki sem tudja, mi történik valójában az építő pénzügyeivel, kivéve, ha természetesen te vagy a fő könyvelője. Csak kitalálni lehet, előrejelzést lehet készíteni, valószínűségekről beszélhetünk. Ezért, amikor ezek a "tanácsadók" arról beszélnek, hogy a fejlesztő jól érzi-e magát vagy sem, megtévesztik az ügyfelet. Ezek a számok arról szólnak, ami 1,5 évvel ezelőtt történt. Az építők fizetőképességét csak az összes más, az elmúlt másfél évben bekövetkezett eseményekkel összefüggésben lehet felmérni, és az összegyűjtött információk alapján következtetést levonni.

2. példa: A fejlesztő ellenőrzése a korábban üzembe helyezett létesítményekre vonatkozó információk alapján, a pénzügyi mutatóktól elkülönítve

A fejlesztő LCD-t épít, ahol sok épület található. A magas szintű felkészültségű épületek az ütemterv szerint épülnek, az újonnan épült épületekben lévő lakások eladásának köszönhetően. Mi történik a jelzálogkölcsönökkel, ha mindent eladnak? A válasz nyilvánvaló. Valójában ez egy kis pénzügyi piramis. Annak ellenére, hogy az első épületeket a fejlesztő építette és időben szállítják, a teljes kép bármikor összeomlik. A kiváltó esemény bármi lehet, például az építők egyik alapítójának bűnvádi eljárása a másik vállalkozásában, amely semmilyen módon nem kapcsolódik az építéshez. Hogyan lehet megjósolni egy ilyen helyzetet, csak az alapján, hogy ez a fejlesztő a korábban épített épületeket időben üzembe helyezte? Semmiképpen. Az ilyen kockázatok előrejelzése érdekében először fel kell mérni, hogy miként finanszírozzák az építés alatt álló épületek építését, ha van pénzügyi piramis.

Miért nem azt mondják, hogy azok a házak, amelyeket a fejlesztő korábban átadott időben, nem mondják el, hogy házad elkészül?

Vegyünk két fejlesztőt.

Az első fejlesztő az összes épületet a projektnyilatkozatban megadott feltételek szerint nyújtja be. Eddig csendes és kegyelmes, nyilvánvaló mindenki számára, beleértve az „elemzőket” és „tanácsadókat”, akikről fent írták. Ez az információ tájékoztatja a jövőbeni lakásvásárlókat, miközben következtetéseket vonnak le a fejlesztő megbízhatóságáról anélkül, hogy ellenőriznék a pénzügyi piramis építésének tényét.

A második fejlesztő éppen a bejelentett határidő enyhe megsértésével és az ütemtervvel elmarad. Elemzi a fejlesztőt, és látja, hogy ez egy nagyon ügyes iroda. Csak a pénztulajdonosok rovására épít. A kamattulajdonosok lassan hordoznak pénzt, itt az építőkészülék kissé késik és épít. Elemezte tovább, és látja, hogy a lakások 30% -kal, és már 55% -kal épülnek, ami azt jelenti, hogy a második fejlesztő a projektben meghatározott különbözetet is befekteti az építésbe. Ezért a második fejlesztőnek óriási biztonsági és megbízhatósági lehetősége van. Ugyanakkor senki nem perelheti a második fejlesztőt vagy az alapítóit, és nincs más problémája.

Hol a konstrukció megbízhatóbb? Hol építsen és béreljen időben, vagy hol van egy kis késés? Paradox módon megbízhatóbb, ha az építési feltételeket enyhén megsértik.

Hibás előrejelzések a fejlesztő különböző mutatóinak lineáris elemzésének eredményeként

A fentiekben bemutattuk a legegyszerűbb példákat arra, hogyan a jövőbeni részvénytulajdonosok tanácsadáshoz fordulva tanácsadókhoz hiába költenek pénzüket. A téves előrejelzések oka az, hogy sok „tanácsadó”, lineáris mutatókat értékelve, nem elemzi a problémák előfordulásának valószínűségét, az összes tény figyelembevételével és az egymással való kapcsolat felmérésén alapul.

Az építőipar válságában a mutatók lineáris elemzése nem teszi lehetővé az új épületekben lakások vásárlásának kockázatának felmérését, ami azt jelenti, hogy egyszerűen haszontalan. A legtöbb közzétett értékelés (pontrendszer, a "fehér" fejlesztők értékelése) nem pontos, mert összpontosítson az egyszerű lineáris mutatókra. Hány métert épített, fordított-e időben a tárgyakba, mi volt a forduló ... Aztán bejelentette: a forduló nagy volt, sokat épített, időben megtette - ez azt jelenti, hogy egy megbízható cég! És nem! Az SU-155 minden besorolásban a "fehér" fejlesztőknél volt, rendkívül megbízható vállalatnak tekintették, amelynek forgalma az ország legnagyobb fejlesztőinek körében volt! Most a fejlesztő csődbe ment, a „tanácsadók” vállat vonnak, nem értve, hogyan történhet ez, és a közös építkezés résztvevői hozzáadották a csaló részvényesek listáját.

Miért kell megrendelni velünk egy fejlesztői csekket?

1. Átfogó ellenőrzést végezzünk az összes közvetlen és közvetett körülmény, valamint a nyilvánosság számára elérhető dokumentumok és információk kapcsolatában

És nemcsak az építőt, hanem az építés alatt álló tárgyat is ellenőrizzük. Pontosan. Ezt fontos hangsúlyozni, mivel még egy megbízható fejlesztőnek is vannak az „első” és a „második” osztályba tartozó objektumok, amelyek egyikében nagyobb figyelmet szentel, a másiknak kevesebb figyelmet fordít, és például hosszú ideig elhalaszthatja a második kézbesítését, elérve akár egy évet, és néha két év. Mindezt elemezzük.

2. A jelentésben csak fontos információkat jelölünk meg

A jelentésben nem tüntetjük fel a fejlesztővel kapcsolatos nem megfelelő információkat, hanem választ adunk egy egyszerű kérdésre: lehetséges-e vagy sem befektetni pénzt ebbe a fejlesztőbe, egy adott házba, és miért. Más "tanácsadók" nem végeznek ilyen munkát, vagyis ha érdekli a kérdés megválaszolása, lehetséges vagy lehetetlen-e megvásárolni egy lakást az ön új épületében, amely érdekli, akkor miután megérkezett hozzánk, megérkezett a megfelelő címre.

Melyik időponttól számítják ki az elévülési idő kezdetét?
  További információ a cikkben.

Milyen hibákat okoznak leggyakrabban, amikor a fejlesztőhöz fordulnak?
  A cikkben olvashatjuk:

Melyek a helyes arányok a büntetés kiszámításához?
  Számoljon egy kamatlábat vagy minden időszakra külön-külön?
  Hogyan lehet meghatározni a késedelem időtartamát a büntetés kiszámításakor?
  További részletek a cikkben:

Milyen pénzt fizetnek ki a végrehajtási okirat alapján 13% -kal?
  Olvastam

Mi lehet a büntetés kivételével, amelyet bíróságon kérhet a fejlesztőtől, és milyen kilátások vannak?
  Mely esetekben eleget tesz a bíróság a felperes kártérítési igényeinek?
  Erről a cikkben:

Bírósági gyakorlat a büntetés behajtására ügyvéd kérdései és válaszai formájában.
  Megvitatják a felperes számára gyakorlati jelentőségű kérdéseket.
  Például, mely bíróságok jók és melyeket rosszul ítélik meg az elmaradásokért?
  Számos eljárási kérdéssel is foglalkoznak, például hogyan lehet visszavonni a keresetet, ha a felperes úgy döntött, hogy újra benyújtja a keresetet egy másik bírósághoz?
  Erről a cikkben:

Értékesíthetem az elvesztés és a bírság összegét a jogi személyeknek?
  Lehet-e egy LLC vagy egyén bírságot behajtani?
  Csökkent-e a választott bíróság a bírságot a Polgári Törvénykönyv 333. cikke alapján?
  Olvastam

Hol található a büntetés-kalkulátor az Ön webhelyén?
  Lát