توسعه دهنده یک شرکت مدیریت ایجاد نکرده است که به عنوان مالک عمل کند. در مورد واگذاری یک ساختمان آپارتمان به مدیریت انجمن صاحبان خانه

چندین گزینه وجود دارد:

ساکنین ساختمان جدید حق انتخاب روش مدیریت مناسب برای ساختمان آپارتمان را در طول سال دارند.. پس از انقضای مدت، این موضوع به طور خودکار به عهده دولت های محلی می شود. در این صورت شهرداری به صورت رقابتی استخدام اعلام می کند. در نتیجه یک شرکت مدیریت انتخاب و قرارداد مناسب منعقد خواهد شد.

توجه!تا زمان تصمیم گیری و امضای توافقنامه بین سازنده و شرکت مدیریت، کلیه کارها توسط سازمانی که توسط توسعه دهنده ملک انتخاب می شود انجام می شود.

در این صورت، ظرف پنج روز پس از بهره برداری از تاسیسات، قرارداد منعقد می شود. در این صورت، ظرف پنج روز پس از بهره برداری از تاسیسات، قرارداد منعقد می شود. این بدان معنی است که پاسخ به این سوال: "آیا یک توسعه دهنده می تواند به طور مستقل یک شرکت مدیریتی را انتخاب کند؟" - بله، اما برای اولین بار.

رویه و مدارک

انتقال خانه به یک سازمان با ترتیب خاصی از اقدامات متوالی همراه است. باید تکمیل شود سند انتقال، که انواع اموال منتقل شده را ثبت می کند.

یک ساختمان آپارتمان یک شی جدی است که دارای مجموعه کاملی از اموال مختلف است. بنابراین، روند انتقال با اسناد بسیاری همراه است:

1. سندی که حاوی اطلاعاتی در مورد وضعیت ملک در زمان انتقال است.
2. عمل تایید انتقال؛
3. اقدام در مورد انتقال اسناد مربوطه.

گزارش وضعیت اموال به منظور ثبت کلیه عیوب و خسارت اموال در زمان انتقال ضروری است. باید تمام ارتباطات و محل ها را به دقت بررسی کند تا وضعیت آنها بررسی شود.

پس از سند انتقال ساختمان آپارتمانامضا خواهد شد، مسئولیت ایمنی و وضعیت ملک بر عهده شرکت مدیریت است که ساکنان برای رفع هرگونه نقص وجوهی به آن پرداخت خواهند کرد. بیشتر در مورد مسئولیت ها شرکت مدیریتما نوشتیم و اطلاعاتی در مورد شکل گیری تعرفه خدمات مدیریت خواهید یافت.

اشیاء زیر در منطقه شرکت مدیریت قرار دارند:

در زمان انتقال، تمام اشیاء در اجباریباید بازرسی شود. چنانچه ایراد و خسارتی در سند قید نشده و بعداً کشف شود، اهالی خانه و شرکت توسعه ادعا می کنند که تقصیر ناشی از عدم صلاحیت کارکنان شرکت مدیریت است.

بنابراین، حتی کوچکترین نقص و آسیب باید در اسناد رسمی منعکس شود.

توسعه دهنده چه اسنادی را باید به شرکت مدیریت منتقل کند ، یعنی بسته آنها شامل مقالات زیر است:

• توافقنامه با سازمان های ارائه دهنده منابع (در صورت وجود).
• دستورالعمل استفاده از یک ساختمان آپارتمانی.
• گواهینامه های فنی خانه با پلان.
• نتیجه گیری کمیسیونی که تسهیلات را پذیرفته است (عمل راه اندازی تاسیسات).
• پاسپورت بهداشتی
• طرحی از قلمرو خانه، حاوی اطلاعاتی در مورد محل ارتباطات زیرزمینی و نقاط اتصال به آنها.
• فهرست سازمان های پیمانکاری که کار ساختمانی را انجام داده اند.
• اعمال در مورد اتخاذ دستگاه های اندازه گیری (کنتورهای آب، برق و غیره).
• اعمال نقل و انتقال آپارتمان و سایر اسناد (اظهارات معیوب امتناع از پذیرش آپارتمان).
• طرح های شبکه های همه ارتباطات.

همه این اسناد در یک لیست کلی در عمل انتقال اسناد تجویز می شود. ممکن است مدارک دیگری نیز مورد نیاز باشد. به عنوان مثال، اگر خانه دارای سیستم نظارت تصویری باشد، اسنادی با نمودار سیم کشی آن مورد نیاز است. شخص مجاز شرکت مدیریت باید مطمئن باشد که کلیه اطلاعات دریافتی در آن ارائه شده است به طور کاملو برای یک خانه تمام عیار کافی است.

پس از امضای دو قانون، اگر هر دو طرف سؤالی نداشته باشند، قانون سوم امضا می شود - سندی در مورد انتقال کنترل. پس از امضای این سند ساختمان آپارتمانبه طور کامل به صلاحیت مدیریت شرکت مدیریت منتقل می شود.

مهم!اگر در حین عملیات، خطاهایی در حین ساخت و ساز خانه توسط توسعه دهنده شناسایی شود، می توان ادعاها را هم در مرحله قبل و هم در مرحله آزمایشی مطرح کرد. رویه قضایی.

شرایط لازم برای تنظیم توافقنامه

قبل از انتقال خانه به صاحبان، توافق نامه ای با سازمان مدیریت تنظیم می شود که شامل:

فهرست آثار و خدمات شامل:

• خدمات مدیریت (انعقاد قرارداد با شرکت های تامین کننده منابع و ...).
• خدمات اضافی.
• نگهداری از اموال مشاع.
• آماده سازی آپارتمان برای فصول مختلف.

مبالغ پرداخت برای خدمات ثابت است. با توجه به موقعیت سرزمینی سالانه ایجاد می شوند. هنگامی که ارزش تغییر می کند، اصلاحات و تعدیل در قراردادها انجام می شود.

1. بند "طرفین" توضیح می دهد که طرفین حق دارند از یکدیگر مطالبه کنند و همچنین مسئولیت هایی که به آنها محول شده است.
2. بند نحوه پرداخت توضیح می دهد که تعیین مهلت پرداخت برای منابع ارائه شده ضروری است.
3. دوره اعتبار می تواند از یک سال تا پنج سال متغیر باشد.
4. اگر در نتیجه اقدامات نادرست شرکت مدیریت، خسارتی به اموال مشترک وارد شود، مسئولیت کامل آن بر عهده شرکت مدیریت است.
5. هر گونه اختلاف بین طرفین باید از طریق مذاکره حل شود.
6. ساکنین حق دارند. همچنین رئیس خانه می تواند از اموال مشاع بازرسی کند و از عیوب کشف شده گزارش تهیه کند.
7. این قرارداد توسط مدیر شرکت مدیریت و رئیس HOA امضا می شود.

به طور خلاصه می توان به این نکته اشاره کرد که فرآیند انتقال خانه فرآیند پیچیده ای نیست. نکته اصلی این است که ساختار توافق را بدانید و به وضوح درک کنید.

اگر خطایی پیدا کردید، لطفاً قسمتی از متن را برجسته کرده و کلیک کنید Ctrl+Enter.

معمولاً هنگام خرید آپارتمان، شهروندان به این فکر نمی کنند که چه کسی خانه جدید خود را حفظ می کند. برای کسانی که شکایتی از شرکت مدیریت ندارند خوب است. اما اگر بدشانس هستید، ارزش این را دارد که بدانید قانون چه حقوق مدیریتی به خریدار می دهد.

بدون گزینه

سند اصلی که فعالیت های مدیریت مسکن را تنظیم می کند، از جمله در ساختمان های جدید، قانون مسکن فدراسیون روسیه (LC) است. درست است، بسیاری از مسائل مدیریتی در آن به طور بسیار مبهم بیان شده است، که اجازه می دهد الزامات قانون به طور گسترده تفسیر شود.

به عنوان مثال، از یک سو، قانون مسکن (در بند 2 ماده 161) تعیین می کند که روش مدیریت مسکن باید توسط مالکان انتخاب شود (رجوع کنید به مرجع). اما از سوی دیگر، بند 13 ماده 161، دولت های محلی را مکلف به برگزاری مسابقات آزاد برای انتخاب شرکت برای مدیریت ساختمان جدید (MC) کرده است. شهرداری حداکثر ظرف مدت 20 روز از تاریخ بهره برداری از این خانه اطلاعیه ای را در خصوص این مسابقه اعلام می کند که باید حداکثر ظرف مدت 40 روز از تاریخ انتشار این آگهی به عمل آید. به سهامدارانی که آپارتمان را از سازنده پذیرفته اند 10 روز فرصت داده می شود تا این موضوع را به آنها اطلاع دهند. در عین حال، سهامداران از شرایط قرارداد مدیریت برای منزل خود مطلع می شوند. آنها نمی توانند از انعقاد قرارداد با شرکت مدیریت انتخاب شده از طریق مسابقه خودداری کنند. اگر ظرف دو ماه از تاریخ جمع‌بندی نتایج انتخاب، ساکنان جدید چنین توافق‌نامه‌ای را امضا نکنند، آنگاه به‌طور خودکار منعقد شده در نظر گرفته می‌شود.

علاوه بر این، در بند 14 همان ماده آمده است: قبل از اینکه ساکنان این قراردادها را امضا کنند، توسعه دهنده باید یک شرکت مدیریت را تعیین کند - حداکثر پنج روز پس از بهره برداری از خانه. معمولا در قرارداد مشارکت سهام عدالترضایت سهامدار برای اداره خانه توسط شرکت مدیریت توسعه دهنده اعلام شده است. یعنی در این طرح نمی توان از انتخاب روش کنترل صحبت کرد.

این یک منطق دارد: حتی اگر در زمان راه اندازی خانه، تمام آپارتمان های موجود در آن فروخته شود، این بدان معنا نیست که ساکنان به محض اینکه سازنده کلیدها را به آنها بدهد، به آنها نقل مکان می کنند. تقریباً 6-8٪ (و در املاک فردی - تا 20٪) از مسکن در مجتمع توسط سرمایه گذارانی خریداری می شود که قصد زندگی در آنجا را ندارند. این بدان معنی است که آنها ممکن است برای چندین ماه یا حتی سالها در آپارتمان ظاهر نشوند. و سایر خریداران بلافاصله وارد دیوارهای جدید نمی شوند. اما مجتمع مسکونی ایجاب می کند که انتخاب روش مدیریت مسکن توسط مجمع عمومی صاحبان این گونه مسکن ها صورت گیرد. از آنجایی که جمع آوری آنها برای چنین تصمیمی دشوار است، پس شخص دیگری باید با این موضوع برخورد کند - شهرداری و توسعه دهنده.

علاوه بر این، صاحبان آپارتمان های جدید فوراً حقوق مالکیت را دریافت نمی کنند، معمولاً حدود شش ماه طول می کشد. و خانه نمی تواند بدون سازمان عامل باقی بماند: باید پله ها را بردارید، زباله ها را بردارید، تعمیرات معمولی انجام دهید، بر قابلیت سرویس دهی آسانسورها نظارت کنید و غیره. صبر کردن تا زمانی که مالکان کنترل را به دست خود بگیرند به سادگی غیرممکن است.

چه زمانی اجاره بها را پرداخت کنم؟

این مقررات مجتمع مسکونی پس از تصویب اصلاحات مربوط به آن در ژوئن 2015، مصوب قانون فدرال شماره 176، لازم الاجرا شد. پیش از این، توسعه دهنده می توانست یک شرکت مدیریت منصوب کند. و چند سال پیش این الزام وجود داشت که وی خانه را تنها پس از ایجاد انجمن صاحبان خانه در آن به مدیریت واگذار کند. این باعث مشکلات زیادی شد: زمان مدیریت خانه فرا رسیده بود و تعداد کمی از خریداران حقوق مالکیت آپارتمان ها را دریافت کرده بودند که علاوه بر این، نمی توانستند به جلسه دعوت شوند. مشخص نبود چه کسی باید مسئول محتوا باشد دارایی مشترکدر خانه تا زمانی که این مسائل حل شود.

اما پس از اجرایی شدن اصلاحیه‌های کد مسکن، مشخص شد که در واقع خریداران آپارتمان‌های نوساز در چند سال اول پس از نقل مکان، سهم جدی در مدیریت خانه ندارند. مزایا و معایبی در این مورد وجود دارد.

از یک طرف، حتی هنگام نقل مکان به یک آپارتمان کاملاً مبله، اکثر صاحبان جدید حداقل حداقل تعمیرات را انجام می دهند. علاوه بر این، جابجایی و استقرار در یک مکان جدید بسیار دردسر ساز است. خوب است که در این زمان، ساکنان جدید مجبور نیستند مشکلات مدیریت خانه را به عهده بگیرند.

از سوی دیگر، اگر ساکنان از کار شرکت مدیریت انتخاب شده از طریق مسابقه راضی نباشند، تغییر آن بسیار دشوار خواهد بود - به دلایلی که قبلاً ذکر شد: مجمع عمومی مالکان لازم است. با این حال، ساکنان جدید این فرصت را دارند که خدمات با کیفیت را از شرکت مدیریت، از جمله استفاده از بازرسی دولتی مسکن، جایی که می توانند در مورد عدم صداقت مدیران شکایت کنند، جستجو کنند. در موارد شدید، قرارداد با شرکت مدیریت توسط دادگاه فسخ می شود.

خریداران به محض امضای گواهی پذیرش، تعهد به پرداخت هزینه مسکن دارند. آب و برق. مهم نیست که آنها در یک خانه جدید مستقر شوند. البته، اگر مالکان هرگز در آنجا ظاهر نشده اند، پس نیازی به پرداخت هزینه برای استفاده از برق، آب یا گاز در آپارتمان نیست - کنتورها نشان می دهند که هیچ مصرفی وجود ندارد. اما این منابع برای حفظ اموال مشترک خانه استفاده می شود: شستن پله ها، آسانسورها، تمیز کردن حیاط - بنابراین، در هر صورت، هزینه هایی برای آب و برق برای نیازهای عمومی خانه دریافت می شود. زباله ها نیز حذف می شوند، صرف نظر از اینکه چند نفر قبلاً به خانه نقل مکان کرده اند. آسانسورها کار می کنند بنابراین امتناع از پرداخت به بهانه "من حتی وارد نشدم آپارتمان نوساز"این کار نخواهد کرد.

خودت یا دیگری؟

توسعه دهندگان مسئله مدیریت ساختمان های جدید تازه راه اندازی شده را به روش های مختلف حل می کنند. برخی خدمات عملیاتی و شرکت های مدیریتی خود را در داخل شرکت خود دارند. به عنوان مثال، در ساختار RBI شرکتی به نام Comfort Management وجود دارد که در سال 2004 ایجاد شد و مشغول خدمات رسانی به خانه هایی است که نه تنها توسط خود RBI، بلکه توسط سایر شرکت ها ساخته شده است.

شرکت مدیریت "لجند کامفورت" مشغول خدمات رسانی به تمامی خانه های شرکت توسعه هوشمند لجندا می باشد. در وب سایت این شرکت مدیریت می توانید لیست دقیق خدمات ارائه شده به همراه قیمت آنها را بیابید و یک درخواست برای کار بنویسید.

"کولتوشسایا شرکت ساختمانیخدمات "نه تنها به مشتریان خود وعده می دهد". مجتمع های مسکونیو خدمات 24 ساعته، اما همچنین از همه ساکنان جدید دعوت می کند تا از برنامه وفاداری استفاده کنند. "هنگام خرید ملک، بخشی از هزینه آپارتمان را به صورت پاداش در کارت KSK Club به مشتریان خود برمی گردانیم. آنها می توانند تا حدی هزینه خرید ملک بعدی خود را از شرکت ما پرداخت کنند یا این پاداش ها را به همین منظور به دوستان و خانواده منتقل کنند. شما می توانید برای طراحی و تعمیرات از KSK با پاداش پرداخت کنید.

Glavstroy-SPb همچنین مدیریت را فقط به شرکت خود Exploitation GS-SPb می سپارد.

سایر توسعه دهندگان ترجیح می دهند از خدمات شرکت های مدیریت مستقل استفاده کنند. بنابراین، Setl City با شرکای مدیریتی Sodruzhestvo، StroyLink-Service و غیره همکاری می کند.

Construction Trust همچنین مدیریت را به شرکت های شخص ثالث واگذار می کند. به عنوان مثال، بر اساس مسابقات، شرکت های مدیریتی مانند «همشهری»، «خانه ما»، «مدیریت آسایش»، «StroyLink-Service» برای خدمات رسانی به مجتمع های مسکونی آن انتخاب شدند.

این توسعه دهندگان حقیقت خود را دارند: مدیریت و بهره برداری از املاک و مستغلات است گونه های جداگانهکسب و کار، و هر شرکتی نمی خواهد وارد این حوزه شود. از این گذشته ، این بدان معنی است که شما باید یک کارمند ویژه از کارمندان مسئول نگهداری ، تعمیرات و محاسبات اجاره را نگه دارید. خرید تجهیزات و موجودی برای این امر ضروری است.

به گفته توسعه‌دهندگان، در سال‌های اول پس از نقل مکان، ساکنان جدید به ندرت ابتکاراتی را برای تغییر روش مدیریت خانه یا انتخاب یک شرکت مدیریت متفاوت مطرح می‌کنند. آنها برای این کار وقت ندارند. معمولاً تنها زمانی که بیشتر آپارتمان‌های ساختمان جدید اشغال شده باشند، تمایل دارند کنترل را به دست خود بگیرند. و این تنها در صورتی اتفاق می افتد که ساکنان از قانون جزایی فعلی بسیار ناراضی باشند. مثلاً فکر می‌کنند کرایه خیلی زیاد است، یا زباله‌ها هفته‌ها از محل کانتینر برداشته نمی‌شوند، کسی پله‌ها را تمیز نمی‌کند و آیفون‌های خراب تعمیر نمی‌شوند.

برای ایجاد تغییرات در مدیریت، باید یک جلسه عمومی از صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی ترتیب دهید. حداقل نیمی از مالکان باید در آن شرکت کنند، در غیر این صورت تصمیم گرفته شده نامعتبر است. این جلسه می تواند به صورت حضوری یا غیر حضوری برگزار شود - در مورد دوم، صاحبان با پر کردن برگه های رای دریافت شده از مبتکران رای می دهند.

آغازگر جلسه باید حداکثر ده روز قبل از تاریخ تعیین شده، تاریخ، مکان و فرم آن را اعلام کند. آغازگر می تواند یک مالک یا گروهی از این افراد یا یک شرکت مدیریت باشد. تصمیمات با اکثریت آرا اتخاذ می شود. در صورت تغییر در شرکت مدیریت ابتدا تصمیم به فسخ قرارداد با شرکت مدیریت فعلی و سپس عقد قرارداد با شرکت جدید گرفته می شود. اما برای تغییر روش کنترل، ابتدا باید به انتخاب یکی از سه گزینه رأی دهید (به راهنما مراجعه کنید). و تنها پس از آن، اگر ساکنان یک HOA یا یک تعاونی مسکن را ترجیح دهند، می توانند انتخاب کنند - انجمن مالکان خود مدیریت را بر عهده می گیرد یا با شرکت مدیریت توافق می کند.

اکثر خانه‌های سن پترزبورگ آخرین گزینه‌های توصیف شده را انتخاب می‌کنند: حدود 80٪ سهام مسکن- اینها انجمن های مالکان یا تعاونی های مسکن هستند و تقریباً 60 درصد آنها خودشان به نگهداری و بهره برداری از خانه ها نمی پردازند، بلکه از طریق شرکت های مدیریتی دعوت شده برای این منظور انجام می شوند.

مزیت چنین مکانیزمی چیست؟ در یک خانه، به عنوان یک قاعده، یک انجمن HOA / مسکن ایجاد می شود. و ممکن است قادر به حفظ کلیه کارکنان لازم برای مدیریت و بهره برداری (حسابدار، وکیل، منشی، رئیس تعاونی HOA/مسکن و اعضای هیئت مدیره، لوله کش، برقکارها و غیره) و همچنین تجهیزات نباشد. و موجودی. تعرفه های مسکن و خدمات عمومی توسط مقامات تعیین می شود. جلسه مالکان، البته، می تواند در مورد هزینه های مدیریتی و عملیاتی اضافی رای دهد. اما این به ندرت اتفاق می افتد.

شرکت مدیریت نه یک خانه در حال تعمیر، بلکه چندین ده و گاهی صدها خانه دارد. و وجوه جمع آوری شده از اجاره بها برای پرسنل آنها و تامین توان فنی برای خدمات رسانی کافی است.

با این حال، این یک بدیهیات نیست. نمونه های زیادی از مدیریت موفق خانه از طریق مشارکت یا تعاونی وجود دارد.

به هر حال، شرکت‌های مدیریت، انجمن‌های مالکان یا تعاونی‌های مسکن باید قراردادهایی را برای ارائه خدمات تخلیه و پسماند منعقد کنند - تامین آب، تامین گرما، تامین برق و غیره. متفاوت از عملیات املاک ثانویه تنها با یک نکته: ظرف مدت هفت سال از تاریخ راه اندازی خانه جدید، توسعه دهنده موظف است تمام عیوب، خرابی ها، خرابی هایی را که به دلیل تقصیر او به وجود آمده را به رایگان برطرف کند.

BN HELP

راه های مدیریت یک ساختمان آپارتمانی

1. مدیریت مستقیم صاحبان اماکن

تنها در صورتی مجاز است که ساختمان بیش از 30 آپارتمان نداشته باشد.
در مجمع عمومی، مالکان کلیه تصمیمات مربوط به مدیریت و بهره برداری را می گیرند: تعمیر درب ورودی در ورودی، تعویض لوله های آبرسانی، انعقاد قرارداد برای تامین آب و برق و غیره. در عین حال، افرادی که کار تعمیر و نگهداری و تعمیرات را انجام می دهند. تعمیر ملک مشاع در خانه و همچنین تامین آب و برق با هر صاحب خانه به صورت جداگانه قراردادهای مناسبی را منعقد می کند.

2. مدیریت انجمن مالکان خانه (HOA) یا تعاونی مسکن (مسکن و ساخت و ساز) (HBC)

قراردادهای تعمیر و نگهداری، تعمیرات معمول و تامین آب و برق توسط HOAs/ تعاونی های مسکن منعقد می شود. بر این اساس، تامین کنندگان در قبال کیفیت خدمات در قبال آنها و نه در برابر هر مالک خاص مسئول هستند. یک HOA (تعاونی مسکن) می تواند برای یک خانه یا یک مشارکت یا تعاونی برای چندین خانه ایجاد شود.

3. مدیریت سازمان مدیریت

قراردادهای نگهداری، تعمیرات معمول و تامین آب و برق توسط شرکت مدیریت منعقد می شود. تامین کنندگان در قبال کیفیت خدمات مسئول هستند. شما می توانید روش مدیریت را از طریق شرکت مدیریت یا روش مدیریت را از طریق HOA/انجمن مسکن انتخاب کنید که برای انواع خاصی از کار با شرکت مدیریت قرارداد منعقد می کنند. فعالیت های شرکت مدیریت توسط مشارکت یا تعاونی کنترل می شود.

راستی ما کانالی را در تلگرام راه اندازی کرده ایم که در آن جذاب ترین اخبار املاک و فناوری های املاک را منتشر می کنیم.

اگر می‌خواهید یکی از اولین کسانی باشید که این مطالب را می‌خوانند، مشترک شوید: t.me/ners_news.

مشترک شدن در به روز رسانی مطابق با هنر. 36 قانون مسکن فدراسیون روسیه، بند 2 قوانین مربوط به نگهداری از اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمان، مصوب 13 اوت 2006 شماره 491 دولت فدراسیون روسیه، اموال مشترک در ساختمان های آپارتمانی مشترک استمالکیت مشترک همه صاحبان اماکن قانون فدراسیون روسیه انتقال یک ساختمان آپارتمان را به عنوان یک شی پیش بینی نمی کنداملاک و مستغلات و قسمت 10 هنر. 162کد مسکن RF، فقط انتقال ارائه شده استمستندات فنی

برای یک ساختمان آپارتمانی و سایر اسناد مربوط به مدیریت چنین ساختمانی. مدیریت فرآیند نفوذ موضوع مدیریت بر موضوع مدیریت به منظور اطمینان از عملکرد و توسعه مؤثر مدیریت است. اگر یک HOA در یک ساختمان آپارتمانی از همان لحظه ایجاد شودثبت نام ایالتی

HOA موظف است مدیریت ساختمان آپارتمان را آغاز کند. بر این اساس سازمانی که قبلا مدیریت وتعمیر و نگهداری آپارتمان سازی باید انتقال فنی واسناد حسابداری ، از آنجایی که از لحظه پذیرش و انتقال خانه برای مدیریت، با ثبت فنی، HOA مسئولیت اطمینان از صحت دارد.عملیات فنی

خانه ها

1. قطعنامه قانون مدنی فدراسیون روسیه برای ساخت و ساز و مسکن و خدمات عمومی مورخ 27 سپتامبر 2003 شماره 170 در مورد تصویب قوانین و مقررات مربوط به عملیات فنی سهام مسکن، الزامات و روش نگهداری و تعمیرات را تعیین می کند. سهام مسکن و اسناد فنی که باید در HOA باشد.

• طبق بند 1.5 قوانین، اسناد فنی برای ذخیره سازی طولانی مدت شامل موارد زیر است:
• پلان سایت در مقیاس 1:1000 - 1:2000 با ساختمان ها و سازه های مسکونی واقع در آن.
• طراحی و برآورد مستندات و نقشه های ساخته شده برای هر خانه؛ اعمال پذیرش ساختمان های مسکونی از;
• سازمان های ساختمانی
• نمودارهای شبکه های داخلی آبرسانی، فاضلاب، گرمایش مرکزی، گرما، گاز، برق و غیره (نمودار شبکه های داخل خانه برای اطلاعات پیوست شده است).
• گذرنامه مدیریت دیگ بخار، کتاب دیگ بخار;
• گذرنامه خدمات آسانسور;
• گذرنامه برای هر ساختمان مسکونی، آپارتمان و قطعه زمین؛
• نقشه های ساخته شده از حلقه های زمین (برای ساختمان های دارای زمین).

اسناد فنی برای ذخیره سازی طولانی مدت باید با تغییر شرایط فنی، تجدید ارزیابی دارایی های ثابت، تعمیرات اساسی یا بازسازی و غیره تنظیم شود. اسناد جایگزین شده به دلیل انقضا شامل موارد زیر است:

• بامتا، موجودی کار برای جاری و بازسازی اساسی;
• گزارش بازرسی فنی؛
• لاگ برنامه های مقیم;
• پروتکل های اندازه گیری مقاومت شبکه های الکتریکی؛
• پروتکل های اندازه گیری تهویه

2. فهرست اسناد موجود در اسناد فنی یک ساختمان آپارتمانی توسط بند 24 و بند 26 "قوانین نگهداری از اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی" تصویب شده توسط مصوبه دولت فدراسیون روسیه به تاریخ مقرر شده است. 13 آگوست 2006. شماره 491:

24. اطلاعات مربوط به ترکیب و وضعیت ملک مشاع در اسناد فنی یک ساختمان آپارتمانی منعکس شده است. اسناد فنی یک ساختمان آپارتمانی شامل موارد زیر است:

الف) اسناد حسابداری فنی سهام مسکن که حاوی اطلاعاتی در مورد وضعیت اموال مشترک است.

ب) اسناد (اقدامات) در مورد پذیرش نتایج کار؛

ج) گواهی بازرسی، بررسی وضعیت (آزمایش) تاسیسات، دستگاه های اندازه گیری، تجهیزات مکانیکی، الکتریکی، بهداشتی و سایر تجهیزاتی که بیش از یک اتاق در یک ساختمان آپارتمان خدمت می کنند، بخش های ساختاری یک ساختمان آپارتمان (سقف، محصور کننده بار و ... سازه های غیر باربر یک ساختمان آپارتمان، اشیاء واقع در یک قطعه زمین و سایر قسمت های دارایی مشترک) برای انطباق کیفیت عملیاتی آنها با الزامات تعیین شده.

ز) دستورالعمل استفاده از یک ساختمان آپارتمان در فرم تعیین شده بدن فدرالقدرت اجرایی، انجام وظایف توسعه سیاست عمومیو هنجاری مقررات قانونیدر زمینه ساخت و ساز، معماری، شهرسازی و مسکن و خدمات عمومی.

دستورالعمل‌های مشخص شده شامل توصیه‌های توسعه‌دهنده (پیمانکار) برای نگهداری و تعمیر اموال مشترک، عمر مفید توصیه‌شده بخش‌های جداگانه ملک مشترک، و همچنین ممکن است شامل توصیه‌هایی از طراحان و تامین‌کنندگان باشد. مصالح ساختمانیو تجهیزات، پیمانکاران فرعی.

26. سایر مدارک مربوط به مدیریت یک ساختمان آپارتمانی عبارتند از:

الف) کپی طرح کاداستر (نقشه) قطعه زمین، تأیید شده توسط ارگانی که فعالیت های حفظ کاداستر زمین دولتی را انجام می دهد.

ب) عصاره ای از ثبت حاوی اطلاعاتی در مورد حقوق ثبت شده در مورد املاک و مستغلات که دارایی مشترک هستند.

ج) گواهی شده نهاد مجازدولت محلی، یک کپی از طرح شهرسازی قطعه زمین به شکل تعیین شده (برای ساختمان های آپارتمانی که ساخت، بازسازی یا تعمیرات اساسی آنها بر اساس مجوز ساختمانی که پس از تأسیس دولت انجام شده است. فدراسیون روسیهاشکال برنامه ریزی شهری برای یک قطعه زمین)؛

د) اسنادی مبنی بر محتوا و دامنه حق ارتفاق یا سایر اقساط با ضمیمه طرح تأیید شده توسط سازمان (ارگان) ذیربط برای ثبت دولتی املاک و مستغلات که محدوده و حدود حق ارتفاق یا سایر اقساط مربوط به آن مشخص شده است. قسمتی از زمین مشخص شده است (در صورت وجود حق ارتفاق).

ه) اسناد طراحی (کپی مستندات پروژه) برای یک ساختمان آپارتمانی که طبق آن ساخت و ساز (بازسازی) یک ساختمان آپارتمان انجام شده است (در صورت وجود)؛

و) سایر اسناد مربوط به اداره یک ساختمان آپارتمانی که فهرست آنها با تصمیم تعیین می شود مجمع عمومیصاحبان اماکن

3. اسناد مهمهنگام انتقال خانه یکسان است:

بیانیه معیوب

این سند پیوست شده به گذرنامه فنی خانه است که به صاحبان ایده روشنی از آنچه دارند می دهد و به تعیین اولویت و اولویت کمک می کند. تعمیر کار. بر اساس اظهار معیوب، انجمن مالکان ممکن است سازمان های بهره بردار را ملزم به رفع تعمیرات کم سال های گذشته کند. و، البته، بیانیه ای که به طور مرتب به روز می شود، به عنوان یک شاخص قابل اعتماد از کار شرکت مدیریت، در صورتی که خانه تحت نگهداری آن باشد، و رئیس HOA به عنوان یک مدیر، عمل می کند.

کارت های ثبت نام مقیم

بازرسی مسکن فقدان اسناد ذکر شده را نقض قوانین نگهداری و تعمیر ساختمان های مسکونی می داند، یعنی به عنوان یک تخلف طبق هنر. 7.22 قانون تخلفات اداری فدراسیون روسیه.

مطابق با ماده 7.22 قانون تخلفات اداری فدراسیون روسیه، نقض قوانین مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان های مسکونی و (یا) اماکن مسکونی توسط افراد مسئول نگهداری ساختمان های مسکونی و (یا) اماکن مسکونی. رویه و قوانین برای اعلام نامناسب بودن آنها اقامت دائمو انتقال آنها به غیر مسکونی و همچنین تجهیز مجدد ساختمان های مسکونی و (یا) اماکن مسکونی بدون رضایت مستاجر (مالک)، در صورتی که تجهیزات مجدد شرایط استفاده را به میزان قابل توجهی تغییر دهد. ساختمان مسکونیو (یا) اماکن مسکونی مستلزم تحمیل است جریمه اداریدر مقاماتبه مبلغ چهار هزار تا پنج هزار روبل؛ برای اشخاص حقوقی - از چهل هزار تا پنجاه هزار روبل.

با این حال، در حال حاضر، هیچ یک از اسناد ذکر شده، متأسفانه، با انتقال ساختمان های آپارتمانی به مدیریت HOA از سازمان هایی که قبلاً ساختمان را مدیریت می کردند، منتقل نمی شود. به دلیل نداشتن مستندات فنی صورت های مالیاشتباهات متعددی وجود دارد، اطلاعات دقیقی در مورد مالکان وجود ندارد و بازه زمانی برای انتقال خانه ها معمولاً به تاخیر می افتد. اغلب، برخی از مدیران شرکت این کار را عمدا انجام می دهند.

طبیعتاً در صورت عدم وجود مستندات فنی که بر اساس آن محاسبات و پرداخت خدمات انجام می شود، فاقد اسناد تعیین کننده حدود است. ترازنامه HOA فرصتی برای عقد قرارداد با ارائه دهندگان خدمات شهری ندارد. همچنین نمی توان فهرستی از اموال مشاع یک ساختمان آپارتمانی تهیه کرد، زیرا هیچ مدرک فنی حاکی از مرزهای مالکیت مسکونی و اماکن غیر مسکونیو همچنین برای تجهیزات مهندسی که برای خدمت به بیش از یک اتاق یا برای کل ساختمان آپارتمان در نظر گرفته شده است. اما حذف اماکن غیر مسکونی از طرح حسابداری عمومی برای یک ساختمان آپارتمانی به HOA اجازه نمی دهد از اماکن غیر مسکونی در یک ساختمان مسکونی برای حفظ عملکرد عادی آن استفاده کند.

اما فراموش نکنید که وجود دارد:

درباره انتقال اسناد فنی برای یک ساختمان آپارتمانی

طبق قسمت 10 "ماده 162" قانون مسکن فدراسیون روسیه (از این پس به عنوان کد شناخته می شود) سازمان مدیریتانجمن مالکان مسکن، تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف، موظف به نگهداری و نگهداری اسناد فنی یک ساختمان آپارتمانی و سایر اسناد مربوط به مدیریت چنین ساختمانی (از این پس اسناد فنی نامیده می شود). اسناد فنی متعلق به صاحبان محل در یک ساختمان آپارتمان است.فهرست اسناد موجود در اسناد فنی یک ساختمان آپارتمانی توسط "بند 24"، "26" قوانین نگهداری از اموال مشترک، مصوب 13 اوت 2006 N از دولت فدراسیون روسیه تعیین شده است. 491.

بر اساس بند 10 ماده 162 این قانون، سازمان مدیریت موظف است اسناد فنی را که در اختیار دارد به:

• سازمان مدیریت جدید انتخاب شده؛
• انجمن صاحبان خانه یا تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف.
• در مورد مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمانی توسط صاحبان محل، به یکی از مالکانی که در تصمیم مجمع عمومی در مورد انتخاب روش مدیریت مشخص شده است، یا، اگر مالک مشخص نشده باشد، به هر یک از مالکان محل در چنین ساختمانی.

تا جایی که کد به نحو دیگری پیش بینی نکرده باشد، در دسترس است مستندات فنی باید به صورت رایگان ارائه شود.

طبق ماده 162 این قانون، انتقال اسناد فنی باید سی روز قبل از فسخ قرارداد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی انجام شود. مطابق "ماده 7" این قانون، تعهد مشابهی برای هر شخصی که خدمات تعمیر و نگهداری را به صاحبان اماکن ارائه می دهد و (یا) انجام تعمیرات ملک مشترک در یک ساختمان آپارتمانی را به دلایلی که قبل از لازم الاجرا شدن ایجاد شده است، ایجاد می شود. از "کد". این تعهد صرف نظر از وجود یا عدم وجود:

• یک توافق نامه کتبی حاوی شرایط مدیریت، نگهداری و تعمیر ملک مشترک در یک ساختمان آپارتمانی.
• "سند" در مورد اعطای اختیارات به "خدمات مشتری برای مسکن و خدمات عمومی" مطابق با "قانون" فدرال "در مورد انجمن های صاحبان خانه" (از دست رفته در 1 مارس 2005).

اگر تاریخ خاتمه قرارداد مدیریت برای یک ساختمان آپارتمانی (توافقنامه دیگر) قابل تعیین نباشد (به ویژه اگر چنین توافقی وجود نداشته باشد یا بدون تعیین دوره منعقد شده باشد)، توصیه می شود اسناد فنی را سی روز قبل از توافق نامه انتقال دهید. تاریخ وقوع به افراد مشخص شده در قسمت 10 ماده 162 "کد، تعهدات اداره یک ساختمان آپارتمانی.

اجرای روش مدیریت یک ساختمان آپارتمان انتخاب شده توسط صاحبان محل به انتقال اسناد فنی برای ساختمان آپارتمان و سایر اسناد مربوط به مدیریت چنین ساختمانی بستگی ندارد.

مدیر بخش

R.E.MUKUMOV

نامه وزارت توسعه منطقه ای فدراسیون روسیه مورخ 20 دسامبر 2006 N 14314-RM/07

درباره تاریخ های الزام به شروع مدیریت یک ساختمان آپارتمانی

وزارت توسعه منطقه ایفدراسیون روسیه در ارتباط با درخواست های متعدد مقامات نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، دولت های محلی، شرکت ها و سازمان های مسکن و خدمات عمومی گزارش می دهد.

سازمانی که توسط صاحبان اماکن برای مدیریت یک ساختمان آپارتمان انتخاب یا ایجاد شده است، مطابق با ماده 162 قانون مسکن فدراسیون روسیه (از این پس به عنوان کد نامیده می شود)، موظف است مدیریت ساختمان آپارتمان را در شرایط زیر آغاز کند. :

• یک سازمان مدیریتی که به تازگی در مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان انتخاب شده است - حداکثر سی روز از تاریخ امضای توافقنامه مدیریت ساختمان آپارتمان با اولین مالک محل، مگر اینکه در توافقنامه مدیریت به گونه دیگری تعیین شده باشد. برای ساختمان آپارتمان (قسمت 7 ماده 162 قانون)؛
• انجمن صاحبان خانه یا تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف - از تاریخ ثبت نام دولتی انجمن مالکان مسکنمن یک تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف به عنوان شخص حقوقی(بند 3 ماده 49 قانون مدنیفدراسیون روسیه).

مطابق بند 2 بند 3 قوانین برگزاری مسابقه آزاد توسط یک نهاد دولتی محلی برای انتخاب یک سازمان مدیریت برای مدیریت یک ساختمان آپارتمانی مصوب 6 فوریه 2006 N دولت فدراسیون روسیه 75، تصمیم به انتخاب روش مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمانی با روز انعقاد قراردادهای ارائه شده توسط همه یا اکثریت صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی توسط صاحبان محل اجرا می شود. برای در ماده 164 ق.

لطفاً الزامات قانون فدراسیون روسیه و این نامه را به سازمان های مسکن و خدمات عمومی، انجمن های صاحبان خانه، مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف کننده فعال در قلمرو نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه و شهرداری ها، و در صورت لزوم، شفاف سازی آنها را سازماندهی کنید.

مدیر بخش
مسکن و خدمات عمومی
R.E.MUKUMOV

شما در یک ساختمان جدید آپارتمان خریدید. مدت ها عصبی بودیم و منتظر بودیم تا خانه به بهره برداری برسد. در نهایت، از دفتر توسعه‌دهنده تماس گرفتید و به شما گفته شد که می‌توانید مسکن را بپذیرید. با هیجان به جلسه می روی، آنجا، در خلوت، علاوه بر عمل، یک سند رسمی دیگر را امضا می کنی. شما شروع به تعمیرات می کنید و به طور ناگهانی مبلغی برای تعمیر و نگهداری خانه خود دریافت می کنید. که مقدار بسیار زیادی در آن نوشته شده است. برای جلوگیری از این اتفاق، باید بدانید که چگونه انتقال یک خانه از توسعه دهنده به شرکت مدیریت اتفاق می افتد.

انتقال منزل و آپارتمان

اول، شما باید تمام نقاط وضعیت را به طور کلی مرور کنید. بنابراین، شما کلید آپارتمان را دریافت کرده اید و از طرف سازنده دعوت شده اید تا برگه انتقال و پذیرش آپارتمان و خانه را امضا کنید. لازم به یادآوری است که این امر با راه اندازی خانه انجام می شود. سهامدار هیچ تعهد مستقیمی برای کنترل این فرآیند ندارد، اما این به نفع شماست که بررسی کنید آیا همه چیز درست است یا خیر ساختمان های آپارتمانیبه ترتیب بنابراین، قبل از اینکه صاحب یک آپارتمان شوید، موارد زیر باید اتفاق بیفتد:

• راه اندازی خانه
• تحویل آپارتمان به شما و امضای گواهی پذیرش
• واگذاری آپارتمان به سازمان مدیریت

خانه به بهره برداری رسیده است

انتقال خانه از سازنده به شرکت مدیریت تنها در صورتی بدون مشکل انجام می شود که مقامات شهری و منطقه ای ساختمان را برای استفاده بپذیرند. در غیر این صورت ممکن است شما به عنوان مستأجر آینده با مشکلاتی در قالب مشکلاتی در زمینه نگهداری ساختمان مواجه شوید. در این مورد توضیح دهید مثال سادهمی توانید این کار را انجام دهید:

• خانه به بهره برداری رسیده است
• به نظر می رسد هیچ تخلفی وجود ندارد
• شش ماه بعد معلوم شد که اموال آسانسور در حال غیرقابل استفاده شدن است
• در نتیجه سازمان مدیریت در قالب تعاونی مسکن مبالغ تعمیرات آسانسور را بین تمامی مالکان آپارتمان توزیع می کند.

این یک مورد واقعی از رویه قضاییزمانی که ساکنان سعی کردند توسعه دهنده را مجبور کنند که نمودار اتصال آسانسور را با هزینه خود دوباره انجام دهد. برای اینکه پول و زمان را در چنین اقداماتی هدر ندهید، باید بلافاصله روند انتقال خانه را کنترل کنید.

• اطمینان حاصل کنید که خانه توسط کمیسیون واجد شرایط پذیرفته شده است
• مسئولان بخشداری باید در کمیسیون حضور داشته باشند
• نمایندگان وزارت ساخت و ساز منطقه شما
• پیمانکارانی که در ساخت کل خانه به عنوان یک کل و بخش های جداگانه آن مشارکت داشتند
• کارمندان اداره نظارت بر بازار مصرف
• کارکنان سازمان های تامین انرژی - آب و برق، خدمات برق، کارگران حرارتی

اگر همه چیز با خانه خوب است، می توانید با کاغذی که برای توسعه دهنده صادر شده است، مبنی بر اینکه خانه برای استفاده پذیرفته شده است آشنا شوید. مرحله امضای گواهی قبولی انتقال آغاز می شود

پذیرایی از آپارتمان

انتقال خانه از سازنده به شرکت مدیریت بدون سند پذیرش انتقال آپارتمان با امضای سهامدار غیرممکن است. این عمل کاغذی است مبنی بر اینکه شما ندارید. هنگام پذیرش آپارتمان مراقب باشید. به تمام اجزای خانه خود توجه کنید:

مسکن بدون تکمیل	اگر سازنده آپارتمانی را بدون اتمام به شما تحویل دهد، باید تمام اجزای ملک آینده خود - کف، سقف، دیوارها را بررسی کنید. در صورت وجود شکاف در سقف یا کف، پس از امضای گواهی پذیرش آپارتمان، باید با شرکت مدیریت در این مورد تعامل داشته باشید. که می‌گوید: «خب، شما این قانون را امضا کردید، یعنی بدون هیچ خللی به شما تحویل داده شد». با هزینه خودت اصلاح کن"
پرداخت خشن	به پایان دیوارها توجه کنید تا ببینید آیا ترک یا مشکلات دیگری وجود دارد یا خیر. شرکت مدیریت خوشحال نخواهد شد که چیزی را با هزینه خود برطرف کند
آپارتمان بازسازی شده	تمام واحدهای تامین آب را تا حد امکان با جزئیات مطالعه کنید. اگر به شما رادیاتور غیرفعال بدهند یا لوله‌ها/رایزرها اجازه عبور آب را به خوبی ندهند، با شرکت مدیریتی با اختلاف طولانی مواجه می‌شوید که در نهایت می‌گوید: با کسانی که تعمیرات را انجام داده‌اند تماس بگیرید.

واگذاری خانه به شرکت مدیریت

انتقال یک ساختمان آپارتمان از سازنده به شرکت مدیریت پس از دریافت کلید آپارتمان صورت می گیرد. از راه اندازی یک خانه تا ظهور یک سازمان مدیریتی به طور متوسط ​​چندین ماه می گذرد.

قانون برای این فرآیند الزامات خاصی را مطرح می کند. به عنوان مثال، بیایید بفهمیم که آیا یک توسعه دهنده می تواند یک شرکت مدیریت را در یک خانه تازه تکمیل شده انتخاب کند. تا سال 2015، این فرم کار می کرد، اما بسیاری از توسعه دهندگان سازمان های مدیریتی خود را ایجاد کردند، که در واقع ساکنان ساختمان جدید را سرقت کردند. بنابراین، اکنون پاسخ ساده است - نه، نمی تواند.

• توسعه دهنده حق دارد یک سازمان مدیریت برای ساختمان جدید تکمیل شده پیشنهاد دهد
• سهامداران به طور مستقل یک شرکت مدیریت را انتخاب می کنند، یا اگر ابتکار عملی از سوی آنها وجود نداشته باشد، پس رقابت آزادتوسط اداره محلی
• توسعه‌دهنده با شرکت مدیریتی که سهامداران به آن رای داده‌اند یا با شرکتی که برنده رقابت اداری شده است، قرارداد می‌بندد.

آیا یک توسعه دهنده می تواند یک شرکت مدیریت باشد؟ خود توسعه دهنده این کار را نمی کند، اما ممکن است بتوانند یک سازمان مدیریتی را به سهامداران ارائه دهند. یا در مورد تعاونی مسکن، موافقت نامه عضویت در تعاونی مسکن باید حاوی اطلاعاتی باشد که پس از بهره برداری از خانه، تعاونی مسکن با موافقت مجمع عمومی صاحبان سهام، اداره خانه را ادامه می دهد.

قانون

مقررات متعددی وجود دارد که روند انتقال خانه از توسعه دهنده به یک شرکت مدیریت را تنظیم می کند.

• اول از همه، این هنر است. 161 قانون مسکن فدراسیون روسیه. این مقاله هم الگوریتم انتقال و هم تمام روش های مدیریت یک ساختمان آپارتمان را شرح می دهد
• همچنین لازم است با فرمان شماره 75 دولت مورخ 02/06/2006 آشنا شوید - این کل فرآیند را تنظیم می کند و توضیح می دهد که چگونه توسعه دهنده خانه را به شرکت مدیریت منتقل می کند.

انواع کنترل

اگر مقاله شماره 61 را به دقت مطالعه کنید، می توانید متوجه شوید که ساکنان یک خانه جدید هنگام انتخاب یک سازمان مدیریت گزینه های زیادی ندارند:

• این ممکن است نتیجه توافق با شرکت مدیریت باشد
• ایجاد تعاونی ویژه (یا تبدیل تعاونی ساخت مسکن از سازنده به سازمان مدیریت)
• ایجاد انجمن صاحبان خانه
• کنترل مستقیم

ساکنان تنها در صورتی می توانند این گزینه را با مدیریت مستقیم انتخاب کنند که بیش از سی مالک آپارتمان در ساختمان وجود نداشته باشد - این روش برای ساکنان به اصطلاح خانه های باشگاهی یا خانه های لوکس مناسب تر است.

هزینه مسکن

اگر روند انتقال خانه از توسعه‌دهنده به شرکت مدیریت طبق قانون اتفاق بیفتد، ساکنان می‌توانند بلافاصله متوجه شوند که پس از خانه‌سازی چقدر برای مسکن پرداخت می‌کنند. این داده ها باید در توافق نامه بین سازمان مدیریت و صاحبان سهام یا سهامداران سابق مشخص شود.

• لیست کامل خدمات در قرارداد مشخص شده است و ساکنان می دانند که برای چه چیزی هزینه می کنند
• اگر یک سازمان مدیریتی از طریق مسابقه انتخاب شود، این کار توسط کارکنان اداره انجام می شود

مهم است بدانید که طبق قانون، ساکنان تا زمانی که آپارتمان به عنوان ملک آنها ثبت نشده باشد، هزینه نگهداری از خانه را پرداخت نمی کنند. بنابراین، حتی اگر شرکت مدیریت شش ماه پیش انتخاب شده باشد، و شما فقط امروز گواهی مالکیت را دریافت کرده اید، از لحظه راه اندازی نباید هیچ گونه پرداختی برای مسکن وجود داشته باشد. توسعه دهنده هزینه فضای خالی را پرداخت می کند، نه شما.

مراحل انتقال خانه

روش انتقال خانه به یک شرکت مدیریت از توسعه دهنده بسیار گیج کننده است. بیایید بفهمیم که چگونه همه چیز مطابق قانون پیش می رود.

• توسعه دهنده یک جلسه عمومی از صاحبان آپارتمان را تشکیل می دهد که در آن انتخاب یک سازمان مدیریت انجام می شود
• با یک الگوریتم ساده انتخاب می شود - یک پیشنهاد ساخته می شود، سپس رای می دهد
• اگر مالکان به توافق نرسند، یا جلسه دیگری تعیین می شود، یا یک مسابقه آزاد توسط اداره برگزار می شود.
• بر این اساس یکی از مسئولین باید در مجمع عمومی ساکنین حضور داشته باشد
• پس از انتخاب یک سازمان مدیریت یا ایجاد یک سازمان مدیریتی جدید، قرارداد منعقد می شود.
• عمل انتقال خانه از سازنده به شرکت مدیریت امضا می شود
• مشترک شوید قراردادهای شخصیسازمان مدیریت با مالک آپارتمان

اگر به معنای واقعی کلمه قانون را رعایت کنیم، توسعه دهنده موظف است همزمان با فرآیندهای بهره برداری از ساختمان، فرآیند انتخاب سازمان مدیریت را آغاز کند. اما در واقع، این به ندرت اتفاق می افتد - ابتدا خانه اجاره داده می شود و تنها پس از آن توسعه دهنده از سهامداران دعوت می کند تا سازمان مدیریت خود را انتخاب کنند.

اسناد

بیایید بفهمیم که توسعه دهنده چه اسنادی را به شرکت مدیریت منتقل می کند و هر صاحب خانه آینده در یک ساختمان آپارتمان باید با چه اسنادی آشنا شود.

• نیاز به بررسی اسناد تشکیل دهندهتوسعه دهنده و اسناد تشکیل دهنده سازمان مدیریت
• اسنادی که توسط توسعه دهنده به شرکت مدیریت منتقل می شود طراحی خانه و اعلامیه پروژهو همچنین عصاره هایی از ثبت نام واحد دولتی اشخاص حقوقی (داده های مالکان آپارتمان از ثبت نام مالکان بخش Rosreestr)
• اطلاعات مربوط به سازمان مدیریت - TIN، OGRN، گواهی درباره مدیر سازمان و دو کارمند دیگر که باید در آزمون مجوز مدیریت یک ساختمان آپارتمان گذرانده شوند.
• خود مجوز برای حق اداره یک ساختمان آپارتمانی
• سندی با فهرست اموال مشترک که به مدیریت شرکت مدیریت منتقل می شود

نمونه قرارداد

صاحبان آپارتمان باید تمام مدارک فوق را بررسی کنند تا توافقنامه بین توسعه دهنده، مالکان و شرکت مدیریت تنظیم شود. تحقیقات خود را از قبل بین مالکان و شرکت مدیریت انجام دهید.

قبل از عقد قرارداد، لطفاً مطمئن شوید که موارد زیر را نیز خوانده اید:

• صورتجلسه ای که در مجمع صاحبان سهام تنظیم شد. باید انتخاب مجمع عمومی مالکان خانه یا امضایی مبنی بر مطلع شدن مالکان از نتایج مسابقه آزاد را نشان دهد.
• اگر مسابقه ای برگزار شد، پروتکل آن نیز لازم است
• عمل راه اندازی خانه، با امضای بخش نظارت بر ساخت و ساز برای شهر یا منطقه شما، بسته به قوانین محلی
• مجوز راه اندازی خانه
• اعمال پذیرش واگذاری خانه بین سازنده و سازمان مدیریت

در عمل، موافقت نامه معمولاً توسط خود سازمان مدیریت پیشنهاد می شود. باید درک کنید که شما به عنوان مالک ملک حق دارید تغییراتی در آن ایجاد کنید، این تغییرات را به مجمع صاحبان خانه پیشنهاد دهید و بر پذیرش آن توسط مجمع عمومی اصرار کنید.

در قرارداد باید قید شود:

• لیست اموال پذیرفته شده توسط سازمان مدیریت
• مساحت خانه و منطقه اطراف - این اعداد باید با داده های موجود در مال شما یا قرارداد با تعاونی مسکن بررسی شوند.
• لیست خدمات ارائه شده توسط سازمان مدیریت
• مبلغی که مالک به ازای هر متر مربع از مساحت آپارتمان خود می پردازد - در نظر داشته باشید که مالک برای مساحت آپارتمان و مساحت ایوان موجود در آن پرداخت می کند. اگر بالکن دارید، اینها را روشن کنید متر مربعدر قرارداد شما غیر قانونی است
• اگر چنین است، در قرارداد نیز تصریح شده است پرداخت های اضافی، که مالک با آن موافقت کرد

توافق بین توسعه دهنده، صاحبان خانه و سازمان مدیریت نیز باید شامل مسئولیت های شرکت مدیریت باشد:

• لیست کارهای تعمیر و نگهداری خانه
• لیست اقلام برای تعمیرات و فعالیت های جاری برای نگهداری ارتباطات عمومی در خانه
• مسئولیت های تامین آب و برق برای صاحبان مسکن
• مسئولیت حفظ و نگهداری تجهیزات مهندسی و فنی یک ساختمان آپارتمانی به ترتیب
• فهرست کارهای محوطه سازی منطقه

در قرارداد باید دقیقاً مشخص شود که چگونه و چند وقت یکبار شرکت مدیریت باید به صاحبان خانه گزارش دهد. گزارش باید حاوی چند نکته باشد.

• شرکت مدیریت گزارش می دهد که چقدر برای تعمیرات، چقدر برای تعمیر و نگهداری، چقدر برای بهبود هزینه کرده است
• مقالات « تعمیرات فعلی« و «تعمیر در مواقع ضروری» در گزارش سازمان مدیریت تفکیک شود
• شرکت مدیریت از پول دریافتی و خرج شده گزارش می دهد
• گزارش نگهداری خود سازمان مدیریت شامل مبالغ پولی کامل برای تمامی اقلام می باشد
• گزارش ایمنی بهداشتی و آتش نشانی

قرارداد در ابتدا برای یک یا سه سال منعقد می شود. شما باید درک کنید که مالکان در هر زمان با تصمیم مجمع عمومی می توانند شرکت مدیریت را به دیگری تغییر دهند یا از خدمات شرکت مدیریت امتناع کنند و HOA ایجاد کنند یا با مدیریت شهر تماس بگیرند و درخواست برگزاری کنند. یک مسابقه آزاد دیگر برای حق مدیریت یک ساختمان آپارتمانی.

وکیل در هیئت دفاع حقوقی. متخصص در رسیدگی به پرونده های مربوط به اعتراض به اقدامات غیرقانونی مقامات، اختلافات مسکن و اخذ جریمه از توسعه دهندگان. تجربه گسترده در کار تحت 214 قانون فدرال.

مالکان آپارتمان به طور مستقل تصمیم می گیرند که خانه خود چگونه مدیریت شود.

پس از امضای سند واگذاری خانه به شرکت مدیریت، کلیه هزینه های نگهداری از خانه و رفع نواقص بر عهده مالکان آپارتمان خواهد بود. بعید است که امکان بازیابی خسارت از توسعه دهنده بدون مراجعه به دادگاه وجود داشته باشد.

حوزه مسئولیت شرکت مدیریت به یک سری کاملاشیاء:

1. محل استفاده عمومی(راه پله ها، ورودی ها، اتاق های زیر شیروانی و زیرزمین ها، اتاق های زباله و غیره)؛
2. ارتباطات و شبکه ها (لوله های تامین آب سرد و گرم، فاضلاب، گرمایش، تجهیزات الکتریکی، لوله زباله، تجهیزات آسانسور و غیره)؛
3. منطقه محلی؛
4. سقف و شفت های تهویه؛
5. اموال دیگری که ساکنین با هم استفاده می کنند.

تمام اشیاء ذکر شده باید از نظر نقص بررسی شوندیا آسیب

اگر هر گونه نقص در اموال منتقل شده در سند شرح داده نشده باشد، اما در آینده کشف شود، HOA و توسعه دهنده استدلال می کنند که نقص به دلیل عدم صلاحیت متخصصان شرکت مدیریت است. بنابراین هرگونه خسارت حتی جزئی در گواهی وضعیت ملک منتقل شده منعکس می شود.

سایر مدارک مورد نیاز برای انتقال

توسعه دهنده چه مدارک دیگری را باید به شرکت مدیریت ارائه دهد؟ پس از تحویل محل، الف یک عمل انتقال اسناد که دریافت اصل و کپی های زیر توسط شرکت مدیریت را ثبت می کند:

1. نتیجه گیری کمیته پذیرش (عمل راه اندازی خانه)؛
2. گذرنامه فنی خانه با نقشه ها و توضیحات.
3. دستورالعمل های عملیات خانگی؛
4. طرح موقعیتی قلمرو با اطلاعاتی در مورد محل ارتباطات منابع زیرزمینی و نقاط اتصال خانه به آنها.
5. لیست رسمی پیمانکارانی که کار ساخت و ساز را انجام داده اند.
6. توافقات با سازمان های منابع، در صورتی که منعقد شده باشند؛
7. اقدامات انتقال آپارتمان ها به مالکان (اظهارات معیوب برای مکان هایی که توسط خریداران پذیرفته نشده است).
8. نمودارهای شبکه های ارتباطی (آب، فاضلاب، برق و غیره)؛
9. پاسپورت بهداشتی؛
10. در مورد ثبت دستگاه های اندازه گیری منابع (یعنی کنتورهای آب، گرما، برق) عمل می کند.
11. اسناد دیگر

زمانی که توسعه دهنده خانه را به سازمان مدیریت منتقل می کند ممکن است اسناد اضافی مورد نیاز باشد.

به عنوان مثال، اگر نظارت تصویری برای سازماندهی شده باشد مناطق مشترکو منطقه محلی، سپس شرکت مدیریت به نمودارهای سیم کشی برای این سیستم نیاز خواهد داشت.

نماینده سازمان پذیرنده ملک باید مطمئن باشد که مدارک دریافتی برای نگهداری صحیح از خانه کافی است.

در صورت امضای هر دو سند و در صورتی که سازنده و سازمان مدیریت نسبت به یکدیگر ادعایی نداشته باشند، می توان نسبت به تنظیم سند انتقال مدیریت اقدام کرد. پس از امضای این سند، ساختمان آپارتمان به عهده سازمان مدیریت می شود.

اگر در حین بهره برداری از خانه، اشتباهاتی که توسط شرکت توسعه در حین ساخت خانه انجام شده است، کشف شود، می توان ادعاهایی را به صورت کلی، یعنی در دعاوی یا دادگاه مطرح کرد.

بندهای 4، 5، 6 و 12 باید در قرارداد گنجانده شودبین توسعه دهنده و شرکت مدیریت این الزام در ماده 162 قانون مسکن RF آمده است.

این توافقنامه اغلب با لیستی از صاحبان خانه همراه با نام کسانی که در هر آپارتمان زندگی می کنند، لیستی از متخصصان شرکت مدیریت با اطلاعات تماس و سایر اسناد همراه است.

هر شرکت مدیریت دارای نمونه اقدامات و یک الگوی قرارداد تعمیر و نگهداری خانه است. این اسناد توسط وکلای سازمان در تعامل مستقیم با مشتریان تهیه شده است. هنگام پذیرش خانه، باید هر اتاق و هر شی منتقل شده را به دقت بررسی کنید تا از آن جلوگیری کنید هزینه های اضافیدر آینده

اگر خطایی پیدا کردید، لطفاً قسمتی از متن را برجسته کرده و کلیک کنید Ctrl+Enter.