هزینه یک آپارتمان چگونه تخمین زده می شود؟ ارزیابی املاک. ارزیابی کاداستر املاک و مستغلات

برای انجام هرگونه معاملات املاک و مستغلات ، لازم است ارزش ملک ارزیابی شود. فقط متخصصان با تجربه می دانند که چگونه ارزیابی املاک و مستغلات انجام می شود و می توانند روش های ارزش گذاری را به طور مؤثر بکار گیرند.

املاک و مستغلات نه تنها خانه ها و آپارتمان ها بلکه شامل زمین های مسکونی ، اشیاء ساختمانی ناتمام ، اجساد آب و زیر زمین های زیرزمینی نیز می شود. برای ارزیابی املاک و مستغلات ، متخصص باید قبل از هر چیز حق شیء را تعیین کند. نمونه هایی وجود دارد که افراد غیر صاحب املاک از حق قانونی برخوردار هستند. در عمل ، چنین اشیاء "اشیاء محصور" خوانده می شوند. این شرایط را نباید نادیده گرفت ، زیرا ارزش املاک و مستغلات را به میزان قابل توجهی پایین می آورد.

انواع مختلفی از ارزش برای هر نوع املاک و مستغلات وجود دارد. قبل از شروع ارزیابی ، مشتری و متخصص باید تعیین کنند که چه نوع هزینه ای ارزیابی خواهد شد. این در هر مورد خاص به روشهای مختلف حل می شود ، اما بیشتر اوقات ارزش بازار شی مورد ارزیابی قرار می گیرد. در کلیه معاملات معاملات ملکی و همچنین در دادگاهها اعمال می شود.

نحوه ارزیابی املاک و مستغلات. رویکردهای اساسی.

بیایید با استفاده از مثال ساخت و ساز چگونگی برآورد ارزش املاک و مستغلات را در نظر بگیریم. کارشناسان برای این کار از سه رویکرد استفاده می کنند: پرهزینه ، سودآور و مقایسه ای.

رویکرد هزینه برای ارزیابی ، تعیین هزینه های مورد نیاز برای بازگرداندن ملک یا جایگزینی آن است. در این حالت ، مهم است که از چنین عاملی مانند ساییدگی و پارگی ساختمان در نظر گرفته شود. هزینه های مورد نیاز برای ساخت یک ساختمان مشابه در خواص آن ، ارزش شی را تعیین می کند ، زیرا اعتقاد بر این است که خریدار مبلغ زیادی را پرداخت نمی کند.

رویکرد سودآور برای ارزیابی ، شناسایی سودی است که یک ملک می تواند به همراه آورد. بنابراین می توان چشم انداز افزایش ارزش بازار ساختمان را تعیین کرد.

یک رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی اغلب به عنوان رویکرد ارجح در تعیین ارزش املاک و مستغلات شناخته می شود. این در مقایسه هزینه یک شی با ساختمانهایی است که دارای مشخصات مشابه هستند. منطقی است که فرض کنیم یک خریدار در صورت وجود ساختمان هایی با ابزار مساوی در بازار ، مبلغ زیادی را برای کالای ارزیابی پرداخت نمی کند. این رویکرد به ارزیابی همچنین به شما امکان می دهد ارزش بازار را بر اساس قیمت ساختمانهای مشابه افزایش دهید.

ارزیابی آپارتمان

ارزیابی یک آپارتمان یک روش اجباری برای:

• نیاز به یافتن هزینه مسکن ارائه شده برای اجاره ؛
• نیاز به تعیین ارزش بازار یک خانه قبل از خرید یا فروش؛
• نیاز به تعیین ارزش شیء برای اهداف شرکت یا سرمایه گذار.
• گرفتن وام با ارائه یک آپارتمان به عنوان وثیقه.

یک متخصص مستقل باید با در نظر گرفتن کلیه جزئیات در مورد موقعیت آپارتمان ، وضعیت فنی و ویژگی های آن ، وضعیت فنی کل ساختمان ، زیرساخت ها و چشم انداز منطقه اقدام به ارزیابی کند. توصیه می شود از هر سه روش فوق در ارزیابی ارزش املاک استفاده کنید. براساس نتایج اقدامات انجام شده ، ارزیابی کننده یک سند کتبی تهیه می کند ، عکسی از شی را ضمیمه می کند. این سند از نظر قانونی الزام آور است و باید به عنوان یک گواهی رسمی از ارزش آپارتمان در هرگونه معاملات پذیرفته شود.

ارزیابی ارزش بازار ملک در معاملات مختلفی انجام می شود ، به عنوان مثال ، هنگام فروش ، خرید ، گرفتن وام رهنی. امروز ما به شما خواهیم گفت که چطور انجام می شود ، انواع هزینه را می توان محاسبه کرد ، چرا این روش در هر مورد خاص لازم است.

ارزیابی املاک و مستغلات - آنچه در آن است

ارزیابی املاک و مستغلات به روند تعیین ارزش یک خاصیت خاص اشاره دارد: به عنوان مثال ، کارگاه تولید ، آپارتمان ، اقامتگاه تابستانی ، گاراژ ، خانه شخصی یا موارد دیگر.ارزیابی املاک و مستغلات به شدت تنظیم شده است. ارزیابی املاک و مستغلات توسط ارزیابان انجام می شود ، که فعالیت های آنها توسط قانون "در مورد فعالیت های ارزیابی در فدراسیون روسیه" تنظیم شده است. این می تواند یک شرکت یا یک کارآفرین فردی باشد.

شما می توانید ارزش تخمینی بازار را خودتان محاسبه کنید ، اما نتایج چنین ارزیابی ای توسط سازمان های دولتی در نظر گرفته نمی شود. دادگاه ، Rosreestr ، بانک ها فقط یک سند رسمی را در نظر می گیرند - گزارش ارزیابی که توسط یک متخصص معتبر صادر شده است.

انواع هزینه

مطابق با شماره 2 FSO، هنگام انجام فعالیت های ارزیابی ، چهار نوع از ارزش هدف ارزیابی استفاده می شود: بازار ، انحلال ، سرمایه گذاری و کاداستر.

ارزش بازار ملک - این هست قیمتی که می توان آن را در بازار آزاد فروخت. برای مثال توسط خریداران و فروشندگان هنگام بحث در مورد ارزش املاک و مستغلات یا توسط اشخاص حقوقی به عنوان شواهدی از وجود دارایی های خاص استفاده می شود. ارزش بازار بسته به شرایط بازار تعیین می شود: اشیاء مشابه پیدا می شوند و قیمت متوسط \u200b\u200bبازار محاسبه می شود. همچنین در نتایج ارزیابی ظاهر می شود.

ارزش بازار کالایی است که برای آن می توان یک ملک را فروخت.

ارزش انحلال ملکقیمتی است که می توان آن را به سرعت فروخت. بنابراین ، هنگام محاسبه هزینه ، ارزیابی کنندگان از مدت زمان قرار گرفتن در معرض 3-4 ماه استفاده می کنند. هنگام محاسبه مقدار باقیمانده ، مدت زمان قرار گرفتن در معرض 1-2 ماه است. ارزش انحلال یک ملک همیشه کمتر از ارزش بازار است. معمولاً 75-80٪ قیمت بازار است.

ارزش نقدینگی چیزی است که برای آن می توانید به سرعت ملک را بفروشید. مطابق FSO شماره 2 ، هنگام تعیین ارزش نقدینگی ، تأثیر شرایط فوق العاده ای در نظر گرفته می شود که این امر فروشنده را وادار به فروش شیء با شرایطی می کند که با شرایط بازار مطابقت ندارد.

ارزش سرمایه گذاری هدف ارزیابی - این هست قیمت برای یک شخص خاص یا گروهی از افراد برای اهداف خاص سرمایه گذاری. به عنوان مثال ، بیشتر برای ارزیابی اثربخشی پروژه های فردی مورد استفاده قرار می گیرد تا مشخص شود كه آیا ملك هنگام اجاره درآمد درآمد ایجاد می كند یا خیر. ارزش سرمایه گذاری همیشه بالاتر از ارزش بازار است ، زیرا سود احتمالی این شی را در آینده در نظر می گیرد. اگر کمتر باشد ، به این معنی است که نقشه بد انتخاب شده است ، و فروش ساده تر ملک با قیمت بازار آسان تر است.

ارزش سرمایه گذاری - موردی که می توانید برای سودآوری یک شی خریداری کنید.

ارزش كاداستر ملك - این هست مبلغی که در نتیجه ارزیابی کاداستر دولتی تعیین شده است. این با روش های ارزیابی گسترده تعیین می شود ، و اگر این امکان پذیر نباشد - به صورت جداگانه برای هر خاصیت. ارزیابی کننده ارزش کاداستر را از جمله برای مالیات تعیین می کند.

معمولاً در ارزیابی ، به عنوان مثال جایگزینی ، انواع دیگری از ارزش استفاده می شود.هزینه جایگزینی ملک است مبلغی که در شرایط فعلی برای ساخت همان تأسیسات باید هزینه شود. هنگام محاسبه آن ، دستمزد کارگران ، هزینه مصالح ساختمانی ، پرداخت مصالح طراحی و سایر هزینه های مستقیم و غیرمستقیم در نظر گرفته می شود.

بیشتر اوقات ، هنگام ارزیابی ، ارزش بازار اشیاء محاسبه می شود.

روشهای ارزیابی: چگونه می توان ارزش را محاسبه کرد

مطابق FSO 1 ، ارزیابی کنندگان می توانند از سه روش محاسبه - مقایسه ای ، سودآور و پرهزینه استفاده کنند.

روش مقایسه ای

تز اصلی روش این است که خریدار برای ملک مبلغی بیشتر از قیمتی که می تواند همان شیء را خریداری کند ، پرداخت نمی کند. در استفاده از این روش ، ارزیاب باید:

units واحدهای مقایسه را انتخاب کنید و موضوع ارزیابی را با واحدهای مشابه مقایسه کنید.

depending بسته به ویژگی های هدف مقایسه و آنالوگ ، ارزش واحدهای ارزیابی را تصحیح کنید.

🔺 در مورد نتایج اصلاح به توافق برسید.

بسته به هدف تجزیه و تحلیل ، می توان از یک دوره زمانی متفاوت استفاده کرد که در طی آن اشیاء فروخته شده اند. در هر صورت ، ارزیابی کننده تقریباً همان ویژگی را انتخاب می کند. به عنوان مثال ، اگر قرار باشد یک آپارتمان سه اتاق را در مرکز بدون بالکن ارزیابی کند - سه روبل در مرکز است. سپس او تجزیه و تحلیل مقایسه ای از املاک انتخاب شده و ارزیابی شده را انجام می دهد ، قیمت ها را تنظیم می کند و میانگین می یابد.

این روش به مطالعه میزان زیادی از اطلاعات و محاسبات نیاز دارد ، اما به شما امکان می دهد هزینه را تا حد امکان دقیق تعیین کنید. به عنوان مثال ، هنگام محاسبه ارزش بازار یک شی در مرکز شهر ، یک ارزیابی کننده آنالوگ های متعددی را در مرکز بررسی می کند.

روش درآمد

ماهیت روش درآمد به شرح زیر است. ارزش املاک و مستغلات در زمان ارزش گذاری به عنوان منبع درآمد آینده تعیین می شود. یعنی ارزیابی کننده سود بالقوه جسم را از لحظه ارزیابی تا پایان کار تعیین می کند.

هنگام استفاده از روش ، خطرات مشخص شده در مورد دارایی منطقه در نظر گرفته می شود. به عنوان مثال ، در نتیجه زلزله در خاور دور می تواند آسیب ببیند.

از روش درآمد برای ارزیابی ارزش بازار و همچنین در فعالیتهای سرمایه گذاری استفاده می شود. این با ایده اصلی سرمایه گذاری مطابقت دارد: هیچ نکته ای در پرداخت بیشتر برای املاک و مستغلات از آنجایی که می تواند سود ایجاد کند وجود ندارد.

روش گران قیمت

ایده اصلی ساده است: موضوع املاک و مستغلات نمی تواند بیش از مبلغی که اکنون باید برای ساخت آن هزینه شود ، هزینه کند.

این روش در مواقعی که لازم است اشیاء املاک و مستغلات را بدون تفکیک از زمین های که در آن واقع شده ارزیابی می شود مورد استفاده قرار می گیرد. با روش هزینه ، ارزیابی کننده از بین پارامترهای دیگر ، ارزش تخصیص را در نظر می گیرد.

در هنگام استفاده از روش هزینه ، متخصص به شرح زیر عمل می کند:

value ارزش بازار قطعه زمین را تخمین می زند.

cost تعیین هزینه جایگزینی ساختمان از جمله اندازه سود کارآفرینی.

the انواع سایش مشخص شده را ارزیابی می کند.

the کل هزینه جسم را محاسبه می کند. برای انجام این کار ، هزینه جایگزینی برای استهلاک را تنظیم می کند و ارزش طرح زمین را اضافه می کند.

دقیق ترین شکل زمانی بدست می آید که ارزیاب به طور همزمان از سه روش استفاده کند و نتایج کلیه محاسبات بدست آمده را در نظر بگیرد. اگر متخصص هدف غیرمعمول داشته باشد ، می تواند از روش های دیگر ارزیابی ، به عنوان مثال ، تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری وام استفاده کند.

چه چیزی بر ارزش املاک و مستغلات تأثیر می گذارد

بارزترین و اصلی ترین عاملی که بر قیمت تأثیر می گذارد ، هزینه املاک و مستغلات است. هزینه املاک و مستغلات معمولاً به عنوان قیمت مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت و ساز - دستمزد کارگران ، هزینه اسناد پروژه ، حمل و نقل مواد و سایر موارد قابل درک است. به عنوان مثال ، یک خانه آجری خصوصی با ارتفاع 3 طبقه بیشتر از یک کلبه یک منطقه کوچکتر با ارتفاع 2 طبقه ساخته شده از بلوک های فوم هزینه بیشتری خواهد داشت.

همچنین ، هزینه تحت تأثیر بسیاری از پارامترهای دیگر که به هزینه ساخت و ساز بستگی ندارند:

situation وضعیت بازار ، به عنوان مثال ، اگر در 2-3 ماه گذشته آپارتمان ها در شهر شما 20-30٪ کاهش یافته اند ، به احتمال زیاد شما قادر نخواهید بود از قیمت کامل قبلی خود را بفروشید: شما نیز مجبور به تخفیف می شوید؛

ality فصلی بودن - برخی از املاک به فصل فروش بستگی دارد: به عنوان مثال ، کلبه های تابستانی بیشترین هزینه را دارند و در زمستان بسته به منطقه 15-25٪ کاهش می یابد.

💎 موقعیت مکانی - مسکن در مرکز همیشه گران تر از مسکن مشابه در حومه شهر است ، زیرا مرکز شهر دارای زیرساخت های توسعه یافته تری است.

💎 زیرساخت های منطقه یا شهرک - مسکن در روستاهای کوچک با 1-2 مغازه بسیار ارزان تر از خانه های شهر است ، که در نزدیکی آن مهد کودک ها ، مدارس ، فروشگاه ها ، درمانگاه ها و سایر امکانات مهم وجود دارد.

💎 درجه فرسودگی - هر چه خانه مسن تر باشد ، هزینه بیشتری در تعمیرات سرمایه گذاری می شود ، بنابراین اشیاء قدیمی با ارزش کمتر هستند.

💎 مواد دیوار - این بستگی به آن دارد که آیا در آن اتاق گرم خواهد بود ، بنابراین مسکن ساخته شده از آجر یا چوب بالاتر از یک خانه ساخته شده از بلوک سدر ، بلوک فوم است - این دومی بیشتر در سرما می گذارد.

situation وضعیت زیست محیطی - املاک و مستغلات در نزدیکی دریاچه ها ، جنگل ها ، پارک ها بیشتر از مسکن در نزدیکی کارخانه های بزرگ ، کارخانه های فرآوری شده ، ارزش دارند.

💎 وجود بالکن - باعث ایجاد فضای خالی اضافی می شود ، بنابراین ارزش ملک را افزایش می دهد.

💎 به عنوان مثال ، ویژگی های حیاط ، اگر ما در مورد ساختمان های آپارتمانی صحبت می کنیم ، آپارتمانهایی با حیاط بسته با نظارت تصویری هزینه بیشتری نسبت به مسکن مشابه با یک حیاط باز دارند.

💎 بسیاری از گزینه های دیگر.

ارزیاب تمام این پارامترها را در نظر می گیرد و لزوماً در سند نهایی - گزارش ارزیابی - منعکس می شود.

ارزیابی املاک چگونه است

ارزیابی املاک و مستغلات در دوره های مختلف صورت می گیرد: از 1-2 روز تا 2 تا 3 هفته. این همه به مقدار داده های اولیه ، منطقه ، تعداد سفارشات ارزیابی کننده بستگی دارد. به طور کلی ، این روش شامل 6 مرحله است.

مرحله 1. تعیین تکلیف برای ارزیابی

وظیفه ارزیابی شامل پارامترهای زیر است:

🔍 هدف از ارزیابی؛

🔍 نوع ارزشی که باید تعیین شود.

🔍 ایجاد حق مالکیت که مورد ارزیابی قرار می گیرد.

🔍 تاریخ ارزیابی.

در این مرحله با توسعه دهنده تماس می گیرید و توضیح می دهید که چرا به برآورد نیاز دارید. به عنوان یک قاعده ، ارزیابی قبل از ثبت وام مسکن سفارش داده می شود. در این حالت ، ابتدا برای تهیه لیست اسناد با توسعه دهنده تماس بگیرید. آنها را به یک ارزیاب ارائه دهید که محاسبه بازار و ارزش انحلال آن باشد.

در صورت نیاز به ارزیابی برای شرکت بیمه ، بازار و ارزش انحلال نیز در نظر گرفته می شود.

در حال حاضر در این مرحله ، متخصص از قبل با آن موضوع آشنا می شود: او در مورد مکان ، مساحت ، در دسترس بودن مدارک لازم سؤال می کند. وی همچنین تاریخ بررسی اموال و سایر آثار را با شما منصوب و موافق است.

در مرحله اول ، مشتری باید کلیه اسناد موجود برای ملک را به ارزیاب ارائه دهد:

plan پلان کف ، طرح فنی؛

documentation مستندات فنی؛

pass گذرنامه كاداستر؛

🖋 عصاره ای از USRN که حاکی از مالک بودن ، حضور در مقابل قانون ، ممنوعیت ، بازداشت است.

sheet برگه اطلاعات فنی ، در صورت وجود.

اگر به ارزیابی یک شیء در دست ساخت نیاز دارید ، به اسناد دیگری نیاز خواهید داشت. لیست کامل مقالات مورد نیاز را با ارزیابی کننده ارزیابی کنید: بسته به وضعیت ممکن است این لیست متفاوت باشد.

مرحله 2. امضای قرارداد

پس از تعیین تکلیف ، شناسایی هزینه مورد نیاز و دریافت مدارک ، ارزیابی کننده به شما پیشنهاد می دهد که توافق نامه را امضا کنید. این کار زمان کار ، حقوق و تعهدات شما ، نحوه پرداخت هزینه خدمات را نشان می دهد. بیشتر اوقات ، متخصصان پیش پرداخت کامل می کنند. هزینه خدمات به منطقه بستگی دارد ، به طور متوسط \u200b\u200b2000-5000 روبل است.

مرحله 3. جمع آوری اطلاعات

این متخصص اطلاعاتی را جمع آوری می کند که به کمک آنها نتیجه گیری های خود را در مورد ارزش املاک و مستغلات بیشتر اثبات می کند. او به جسم می آید ، آن را معاینه می کند و از آن عکس می گیرد ، مکاتبات وضعیت واقعی و برنامه BTI را بررسی می کند ، نقص ها را برطرف می کند. همچنین از شما سؤال دیگری می پرسد ، برای مثال ، آیا از هدف برای هدف مورد نظر خود استفاده می کنید.

مرحله 4. محاسبه هزینه

در این مرحله تصمیم می گیردنحوه برآورد ارزش املاک و مستغلات: روش محاسبه را انتخاب می کند. بیشتر اوقات ، از روش مقایسه ای استفاده می کند ، علاوه بر آن ، هزینه های 1-2 تا را نیز برای دستیابی به نتایج دقیق تخمین می زند. کلیه فرمول هایی که محاسبات انجام شده و نتایج آن لزوماً در گزارش نهایی نشان داده شده است.

مرحله 5. در نظر گرفتن شرایط

ارزیابی املاک و مستغلات معمولاً طبق سه رویکرد اصلی انجام می شود: هزینه ، مقایسه و سودآوری. به عنوان مثال ، اگر یک ارزیابی کننده با یک قطعه kopeck در مرکز کار کند و تنها قطعه kopeck در حومه آن در بازار ارائه شود ، از ضریب ضرب استفاده می کند ، زیرا املاک و مستغلات در مرکز بالاتر ارزش دارند. و اگر آپارتمان های موجود در بازار با یک تعمیر خوب به فروش می رسیدند و شما باید مسکن را فقط با پیش آماده سازی ارزیابی کنید ، ضریب کاهش می یابد.

کلیه فرمولهای مورد استفاده برای محاسبه هزینه نیز در گزارش ثبت شده است.

مرحله 6. تولید گزارش

در مرحله آخر ، متخصص گزارش ارزشیابی را تهیه می کند ، که برای مشتری ارسال می کند. طبق قانون ، گزارش باید دوخته و شماره گذاری شود. این سند باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

facts حقایق و نتیجه گیری های کلیدی.

▪ وظیفه ارزیابی که مطابق با قوانین و معیارهای فدرال باشد.

▪ اطلاعات در مورد مشتری و ارزیابی کننده؛

▪ فرضیات و شرایط محدود کننده استفاده شده توسط ارزیاب؛

▪ استانداردهای فعالیتهای ارزشیابی.

▪ تحلیل بازار و سایر عوامل خارجی که بر هزینه تأثیر می گذارند.

▪ شرح روند ارزیابی؛

▪ توافق نتایج؛

▪ ضمیمه گزارش با نسخه هایی از اسناد استفاده شده توسط ارزیاب.

این سند باید به صورت صفحه به شماره ، بخیه شده ، امضا شده توسط ارزیابی کننده و مهر و موم شخصی وی ارسال شود. اگر ارزیابی توسط چندین متخصص انجام شود ، همه آنها و رئیس شرکت ارزیابی باید امضاها و مهرهای خود را قرار دهند.

ارزیابی املاک و مستغلات برای وام ضروری است اول از همه ، به بانک - به طوری که می فهمد چه مقدار پول برای وام گیرنده صادر می کند. همچنین ، برآورد هزینه باعث می شود درک شود که در صورت متوقف شدن وام گیرنده از انجام تعهدات خود ، یعنی پرداخت وام مسکن ، چقدر پول دریافت خواهد کرد. علاوه بر این ، بانک دو ارزش را در نظر گرفته است: بازار و انحلال ، و کمتر را در نظر می گیرد: معمولاً انحلال است. میزان وام مسکن معمولاً برابر یا کمتر از ارزش باقی مانده خانه است ، زیرا وام گیرنده مقداری از وجوه خود را پرداخت می کند.

🔔 وقتی سازمانی مجدداً سازماندهی شود. ارزیابی املاک و مستغلات در این مورد برای درک چگونگی دارایی یک شرکت استفاده می شود. می توان کلیه اشیاء موجود متعلق به شرکت را ارزیابی کرد و کل دارایی ها را مشاهده کرد.

هنگام فروش املاک و مستغلات.هم فروشنده و هم خریدار به برآورد هزینه احتیاج دارند. برای فروشنده - برای درک اینکه در چه قیمت یک ملک مسکونی قابل فروش است. به خریدار - اطمینان حاصل کنید که او فریب خورده یا مصنوعی گران قیمت نیست.

🔔 برای مبادله مسکن. وقتی دو طرف معامله به صرافی می روند ، هر دو می خواهند تصمیم درست بگیرند. این به ارزیابی املاک و مستغلات مسکونی کمک می کند: شرکت کنندگان در معامله می توانند ارزش هر دو شیء را به درستی ارزیابی کنند و هیچکدام از آنها به رنگ قرمز باقی نمانند.

🔔 برای وثیقه.از خصوصیات مسکونی می توان به عنوان وثیقه استفاده کرد. در این حالت ، بانک نیز نیاز به ارزیابی دارد. این ضروری است به گونه ای که بانک مبلغی را که قادر به جمع آوری آن است در صورت عدم پرداخت وام گیرنده ، بداند. همانطور که در مورد وام ، مقدار کمتری نیز در نظر گرفته می شود ، یعنی یک انحلال.

به عنوان مثال ، شما می خواهید ارزش یک استودیوی بزرگ 63 متر مربع را بدانید. برای انجام این کار ، باید دقت کنید که اشیاء مشابه چقدر هزینه دارند. از آنجا که به USRN دسترسی ندارید و اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده را ذخیره می کند ، باید پیشنهادات موجود را در بازار مطالعه کنید. از هر سایتی با تبلیغات املاک بازدید کنید. برای آسانتر کردن کار خود ، به دنبال خواص مشابه در منطقه خود باشید.

5-6 آپارتمان را که ممکن است مشابه شما باشد با مشخصات زیر پیدا کنید:

🔹 محل ، زیرساخت منطقه؛

🔹 نوع ، ساختار خانه؛

class کلاس پایان.

🔹 تعداد اتاق؛

🔹 شرایط - برای تعمیرات اساسی ، آرایشی و بهداشتی ، با یک پایان تازه؛

🔹 کف ، بالکن ، آجیل؛

area منطقه آشپزخانه.

آنالوگ ها را انتخاب کنید و قیمت هر یک را 3-5٪ تنظیم کنید - مقدار ممکن تخفیف در حراج. هزینه هر متر مربع را در هر آپارتمان مشابه محاسبه کنید. برای محاسبه ارزش بازار ، میانگین حسابی قیمت 1m² برای آپارتمان های مشابه را تعیین کنید و مساحت آپارتمان خود را چند برابر کنید.

ارزش تمام خواص یافت شده را اضافه کنید و براساس تعدادی از خواص تقسیم کنید - اینگونه است که می توانید قیمت متوسط \u200b\u200bبازار را پیدا کنید. به عنوان مثال ، در مورد ما مبلغ 3،160،000 روبل خواهد بود.

اگر خانه خود را برای فروش با قیمت متوسط \u200b\u200bبازار لیست می کنید و هیچ بازخوردی دریافت نمی کنید ، سعی کنید قیمت را کمی پایین آورید - ممکن است زیاد باشد.

شما می توانید ارزیابی املاک و مستغلات را به تنهایی انجام دهید ، اما ممکن است نتایج به دور از واقعیت باشد و نظر شما توسط بانک یا آژانس دولتی پذیرفته نخواهد شد. ارزیابی املاک و مستغلات توسط متخصص برای بسیاری از انواع معاملات ، برای ثبت وام رهنی ، وام با وثیقه مورد نیاز است. هزینه دارد اما دقیق تر است.

فرآیند تعیین ارزش املاک و مستغلات طبق اصول خاص و با استفاده از روشهای تعیین شده انجام می شود. ارزیابی املاک و مستغلات شامل چندین مرحله است.

مرحله ی 1. بیانیه مشکل - که برای آن ضروری است مقدار ارزش شی را تعیین کنید. در این مرحله ، شفاف سازی هدف این روش لازم است. به عنوان مثال ، برای فروش آپارتمان یا برای وام مسکن.

لازم است دریابید که چه نوع هزینه ای ایجاد می شود. این بستگی به هدف کار ارزیابی دارد. بنابراین برای فروش ملک ، برای صدور بیمه نامه - بیمه - باید ارزش بازار را تعیین کنید. ارزش وثیقه معمولاً زمانی محاسبه می شود که وام در املاک برای تهیه وام گرفته می شود.

تاریخ کار باید مشخص شود. کلیه شرایط و شرایط ممکن که ممکن است بر هزینه نهایی تأثیر بگذارد ، ثبت می شود.

مرحله 2. تشکیل یک طرح و قرارداد. ارزیابی کننده پس از آشنایی مقدماتی با شیء ، روش انجام کار ارزیابی را تهیه می کند ، که با یک بازرسی بصری از خاصیت ، با آشنایی با اطلاعات ارائه شده ، شروع می شود. اگر جسم به اندازه کافی بزرگ باشد ، پس نیاز به جذب ارزیابی کننده های متخصص اضافی مشخص می شود.

در پایان این مرحله ، لازم است كه توافقنامه ای را ترسیم و امضا كنید ، كه طرفین آن را نشان می دهند.

همچنین موضوع قرارداد ، زمان کار ، هزینه خدمات ارائه شده شرح داده شده است.

مرحله 3. جمع آوری اطلاعات و توجیه نتیجه گیری. این مرحله بحرانی ترین است. نتیجه نهایی به اطلاعات جمع آوری شده بستگی دارد.

در جزئیات بیشتر املاک و مستغلات ، که با جزئیات امضا شده است ، مطالعه کرد. نقایص احتمالی نشان داده شده است ، قلمرو مجاور جسم شرح داده شده است. مقالات حقوقی موجود تجزیه و تحلیل می شود ، قابلیت اطمینان آنها بررسی می شود. موضوع از نظر موقعیت اقتصادی و اجتماعی آن مورد توجه قرار می گیرد.

در پایان ، کلیه اطلاعات جمع آوری شده و ارائه شده توسط یک متخصص مورد تجزیه و تحلیل قرار می گیرد.

مرحله 4 قابل قبول ترین و کارآمدترین روش استفاده از قلمرو داده شده ، هم به عنوان مکانی توسعه یافته و هم به صورت خالی انتخاب شده است. بالاترین قیمت برای استفاده از زمین مسکونی که جسم در آن قرار دارد تعیین می شود.

مرحله 5 روش محاسبه هزینه یک شی. این کار بر اساس سه روش محاسبه اصلی انجام می شود:

1. رویکرد درآمد مبتنی بر تعیین دریافت احتمالی دریافت منافع اقتصادی از استفاده از این شیء است.
2. روش مقایسه ای مبتنی بر مقایسه خصوصیات مشابه است. این روش برای خصوصیات منحصر به فرد قابل استفاده نیست ، زیرا املاک و مستغلات باید قابل مقایسه باشند.
3. رویکرد هزینه مبتنی بر درج هزینه هایی است که زودتر متحمل شده اند و باید با در نظر گرفتن استهلاک آن ، در ترمیم جسم نیز کمک کند.

مرحله 6 هماهنگی نتایج به دست آمده با در نظر گرفتن کلیه شرایط. در این مرحله ، عدم دقت و خطای احتمالی مشخص می شود. هزینه کل نهایی تشکیل می شود.

مرحله 7 تهیه گزارش ارزشیابی که به مشتری تحویل داده می شود.

این اطلاعات باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

• تاریخ گزارش؛
• اطلاعات در مورد ارزیابی کننده؛
• مبنای کار ارزیابی
• شرح ملک؛
• لیستی از روشها و روشهای استفاده شده برای انجام ارزیابی؛
• تحمل و محدودیت در تعیین هزینه؛
• لیست اسناد؛
• هزینه کل شی.

معیارهای هزینه شی

قیمت نهایی املاک و مستغلات تحت تأثیر تعداد زیادی معیار و فاکتور قرار دارد:

برای املاک و مستغلات ، هزینه به طور قابل توجهی تحت تأثیر سالی که ساختمان ساخته می شود ، و همچنین موادی که از آن ساخته شده است.

چگونه ارزیابی در عمل انجام می شود: ترتیب رویه

معمولاً وقتی یک ملک ارزیابی می شود ، دو طرف معامله نظرهای متفاوتی در مورد نتیجه نهایی دارند. این بانک به درک ارزش املاک و مستغلات علاقه مند است. اگر پایین تر باشد ، ممکن است اجرای شیء به عنوان وثیقه سریعتر انجام شود.

برای وام گیرنده ، هزینه بالا مبلغ وام زیادی را تضمین می کند. این وضعیت باید در نظر گرفته شود که یک سازمان بانکی ارزیابی کننده خود را ارائه دهد.

علاوه بر این ، هنگام انجام کار ارزیابی توسط یک متخصص مستقل ، بانک ممکن است از قبول چنین گزارشی امتناع ورزد.

ارزیابی املاک و مستغلات روشی است که برای تعیین ارزش یک شی در یک لحظه خاص لازم است. متخصصان و متخصصان ارزیابی برای انجام هزینه کار انجام می دهند. روش ارزیابی شامل چند مرحله است که هر یک از آنها برای تعیین هزینه نهایی دقیق مهم است.

14.03.2008 08:36 [شرکت ارزیابی "شرکت ارزیابی"]

این مقاله به ارزیابی املاک و مستغلات اختصاص یافته و قبل از هر چیز به افرادی که علاقه مند به قیمت گذاری در بازار املاک و مستغلات هستند ، و همچنین مبانی روش شناختی و قانونی ارزیابی املاک و مستغلات پرداخته شده است.

اموال غیر منقول ، یا ویژگی، - اینها توطئه های اراضی ، توطئه های زیرزمینی ، اجساد آب جدا شده و هر چیزی است که کاملاً با زمین در ارتباط است ، یعنی اشیاء ، حرکت آنها بدون صدمه نامتناسب به هدف آنها غیرممکن است. این شامل حقوق ، منافع و مزایای ناشی از مالکیت املاک و مستغلات نیز می شود.

املاک و مستغلات در کشور ما در گردش مدنی آزاد قرار دارد و موضوع معاملات مختلفی است که اغلب نیاز به ارزیابی ارزش آن را ایجاد می کند. طبق تعریف ، ارزیابی یک مجموعه اقدامات با هدف تعیین ارزش شیء ارزیابی شده است. اگر در مورد ارزیابی املاک و مستغلات صحبت کنیم ، چه می تواند به عنوان یک موضوع ارزیابی عمل کند؟ البته قبل از هر چیز اینها چیزهایی است ، یعنی اشیاء مختلف املاک و مستغلات. اما اینها همچنین می تواند درمورد مالکیت ، به عنوان مثال ، حق اجاره نامه ، و تعهدات (بدهی) و همچنین کار یا خدمات ، حقوق جداگانه ای باشد.

بیشتر اوقات در عمل ارزیابی املاک و مستغلات ، انواع زیر از املاک و مستغلات به عنوان اشیاء ارزیابی ارزیابی می شوند:

* زمین؛
* ساختمانها (مسکونی و غیر مسکونی)؛
* محل (مسکونی و غیر مسکونی)؛
* اشیاء ساخت و ساز ناتمام.
* سازه های؛
* قطعه زیرزمینی؛
* جنگل ها ، مزارع چند ساله؛
* اجسام آب جدا شده.

هنگام ارزیابی هر شیء از املاک و مستغلات ، لازم است تعیین کنید که در این مورد چه حقی در مورد این شیء ارزیابی می شود. به عنوان مثال ، هر دو مالکیت و اجاره را می توان برای یک ساختمان مشابه ارزیابی کرد. بدیهی است که ارزشهای این دو نوع قانون اساساً متفاوت است.

شرایطی وجود دارد که حقوق قانونی اشخاص ثالث وجود دارد که صاحب ملک در آن ملک نیستند. در این حالت ، به جسم گفته می شود كه دارای نقص است. به عنوان مثال ، اگر یک ساختمان در اجاره بلند مدت اجاره داده شود ، علاوه بر حق مالکیت که متعلق به صاحب ساختمان است ، حق مستاجر نیز در توافق نامه اجاره نامه و مقررات فعلی وجود دارد. نمونه دیگری از تعهدات ، زمینی است که صاحب آن به دلیل ویژگی های خاص محل استقرار ، موظف است حق عبور (گذر) را در نقشه خود تأمین کند. هنگام ارزیابی املاک و مستغلات ، لازم است که از وجود هرگونه مشروبات در نظر گرفته شود ، زیرا آنها ، به عنوان یک قاعده ، ارزش شی را کاهش می دهند.

اما اهداف ارزیابی نه تنها چیزها بلکه حقوق ، تعهدات ، بدهیها ، کارها ، خدمات نیز می توانند باشند. حق اجاره املاک و مستغلات که قبلاً به آن اشاره شد چیزی بیش از یک نوع تعهد در رابطه با این ملک نیست و می تواند به عنوان یک موضوع ارزیابی عمل کند. علاوه بر این ، این نوع شی (حق اجاره نامه) به عنوان کمک به سرمایه مجاز یک شخص حقوقی قابل فروش ، تعهد و یا مشارکت است.

وظیفه اصلی که در فرآیند ارزیابی املاک و مستغلات حل می شود ، تعیین ارزش شیء است. اما در هر مورد خاص چه هزینه ای باید تعیین شود؟ ارزیاب باید قبل از شروع ارزیابی ، به این سؤال پاسخ دهد. انواع مختلفی از ارزش وجود دارد که رایج ترین آنها ارزش بازار است.

ارزش بازار محتمل ترین قیمت است که در آن می توان موضوع ارزیابی را در بازار آزاد در یک فضای رقابتی بیگانه کرد ، هنگامی که طرفین معامله با داشتن معقول و منطقی با داشتن کلیه اطلاعات لازم عمل کنند و ارزش قیمت معاملات در هیچ شرایط خارق العاده ای منعکس نشود. ارزش بازار دامنه بسیار گسترده ای دارد و در موارد خرید و فروش یا تعهد یک املاک و مستغلات ، سهم آن در سرمایه مجاز یا ثبت ، در موارد وراثت یا اهدای یک شیء ، هنگام تعیین پایه مالیاتی و در بسیاری از شرایط دیگر مشخص می شود. استاندارد ارزش بازار آنقدر مورد استفاده قرار می گیرد كه حتی در سطح قانونگذاری نیز پیش بینی شده است كه براساس آن ، اگر كلمه "ارزش" در اسناد رسمی (متون قوانین ، مصوبات دولت و غیره) استفاده شود بدون هیچ توضیحی ، آنگاه ارزش بازار عبارات "مقدار واقعی" ، "ارزش منصفانه" ، "ارزش واقعی" که در اسناد ظاهر می شوند نیز باید به عنوان "ارزش بازار" درک شوند.

هرگونه ارزیابی با انعقاد قرارداد ارزیابی شروع می شود و با تهیه و تحویل گزارش ارزشیابی کتبی به مشتری خاتمه می یابد. بیایید با جزئیات بیشتر روند ارزیابی املاک و مستغلات را با استفاده از نمونه ارزیابی ساختمان در نظر بگیریم. ارزیابی ساختمان شامل مراحل زیر است:

* نتیجه گیری با مشتری قرارداد برای ارزیابی.
* تعیین خصوصیات کمی و کیفی ساختمان.
* تجزیه و تحلیل بازار املاک و مستغلات در منطقه ساختمان تخمینی.
* انتخاب روش (های) ارزیابی در هر یک از رویکردهای ارزیابی و اجرای برآوردهای لازم.
* عمومی سازی نتایج به دست آمده در چارچوب هر یک از رویکردهای ارزیابی و تعیین ارزش نهایی ارزش ساختمان.
* تهیه و انتقال گزارش ارزیابی به مشتری.

ارزیابی کننده هنگام انجام ارزیابی ، از اسناد زیر استفاده می کند:

* گواهی ثبت نام دولتی از حق ارزیابی ساختمان.
* عصاره ای از گذرنامه BTI برای ساختمان ، طرح و توضیحات کف.
* موافقت نامه اجاره یا گواهی ثبت احوال از حق زمین برای زمینی که ساختمان ارزیابی در آن واقع شده است.
* گواهی دارنده حق چاپ در مورد عدم حضور و یا عدم حضور متضررین.
* گواهی ارزش کتاب ساختمان (برای مالکان - اشخاص حقوقی).

اطلاعات این اسناد و همچنین نتایج حاصل از بازرسی ساختمان که توسط ارزیاب انجام شده است ، پایگاه اطلاعاتی برای ارزیابی عینی است.

به طور کلی ، سه رویکرد اصلی برای ارزیابی ارزش ساختمانها استفاده می شود: هزینه ، درآمد و مقایسه.

رویکرد هزینه مجموعه ای از روش های تخمین هزینه بر اساس تعیین هزینه های مورد نیاز برای مرمت یا جایگزینی یک ساختمان ، با در نظر گرفتن استهلاک آن است. رویکرد هزینه بر اساس اصل جانشینی استوار است که براساس آن فرض بر این است که یک خریدار معقول بیش از هزینه ساخت یک ساختمان از ابزارهای مشابه با ارزش آن ، پرداخت نمی کند.

رویکرد درآمد مجموعه ای از روش های برآورد هزینه براساس تعیین درآمد مورد انتظار از بهره برداری از یک ساختمان است. تعیین ارزش یک ساختمان از دیدگاه رویکرد درآمدی براساس این فرض است که یک خریدار بالقوه (سرمایه گذار) مبلغی بیش از ارزش فعلی درآمد آینده را از بهره برداری این ساختمان نمی پردازد (فرض بر این است که برای این خریدار مهم نیست. ویژگی به این ترتیب ، اما حق دریافت درآمد آینده از مالکیت این ویژگییو) به همین ترتیب ، صاحب خود را نمی فروشد ویژگی با قیمتی زیر ارزش فعلی سود پیش بینی شده آینده. اعتقاد بر این است که در نتیجه تعامل ، طرفین به توافق در مورد قیمت بازار ساختمان ، برابر با ارزش فعلی درآمد آینده خواهند رسید.

واضح ترین و کاملاً با در نظر گرفتن نسبت عرضه و تقاضا در بازار ، رویکرد تطبیقی \u200b\u200bاست - مجموعه ای از روش های ارزیابی هزینه براساس مقایسه ساختمان ارزیابی شده با ساختمانهای مشابه که در مورد آنها اطلاعاتی درباره قیمت معاملات با آنها وجود دارد. استفاده از رویکرد تطبیقی \u200b\u200bمبتنی بر این فرض است که یک خریدار آگاه و معقول ، مبلغ بیشتری را نسبت به قیمت خرید (پیشنهاد) یک شیء دیگر در همان بازار که دارای ابزار مشابهی است ، پرداخت نمی کند. در کاربرد عملی رویکرد مقایسه ای ، ساختمانهایی شبیه به ارزیابی شده در نظر گرفته می شوند که فروخته شده یا حداقل برای فروش پیشنهاد شده اند. سپس اصلاحات (تعدیل ها) برای اختلافاتی که بین اشیاء ارزیابی شده و مقایسه وجود دارد ، انجام می شود ، زیرا پیدا کردن دو شیء کاملاً مشابه بسیار دشوار است. قیمت تنظیم شده احتمال قیمت ملک مورد ارزیابی را در صورت عرضه برای فروش در بازار آزاد تعیین می کند.

همانطور که مشاهده می کنید ، ارزیابی املاک و مستغلات یک فرآیند نسبتاً پیچیده است که نیاز به دانش خاصی دارد. فقط ارزیابی کننده هایی که الزامات قانون "درباره فعالیت های ارزیابی در فدراسیون روسیه" را برآورده می کنند ، مجاز به ارزیابی و صدور گزارش ارزیابی هستند. چندی پیش این قانون اصلاح شد و مطابق رویه فعلی ، ارزیاب ها افرادی هستند که عضو یکی از سازمان های خود نظارتی ارزشیابی کنندگان هستند و مطابق مقررات قانون فعلی مسئولیت خود را بیمه کرده اند. در عین حال ، یک سازمان خود نظارتی ارزشیابی ، سازمانی غیر انتفاعی است که برای تنظیم و کنترل فعالیت های ارزیابی ، ایجاد شده است ، که در فهرست دولتی یکپارچه سازمان های ارزیاب خود تنظیم شده و متحد ارزیابی کنندگان بر اساس شرایط عضویت درج شده است. برای عضو شدن در یک سازمان خود نظارتی ، هر ارزیابی کننده باید شرایط زیر را داشته باشد:

* تحصیلات عالی داشته باشید؛
* طبق برنامه مصوب مقامات دولتي در زمينه فعاليت ارزيابي ، آموزش ويژه اي داشته باشيد.
* به طور مرتب (حداقل هر سه سال یک بار) برای تحصیل در برنامه های آموزشی ویژه؛
* محکومیت غیرقانونی یا برجسته ای را برای جرائم در حوزه اقتصادی و همچنین برای جرائم با وزن متوسط \u200b\u200b، سنگین و به ویژه جرائم سنگین نداشته باشید.

نتیجه کار ارزیاب گزارش ارزیابی است که حاوی نتیجه ارزیابی است و همچنین کل فرایند ارزیابی را تشریح می کند. گزارش ارزیابی باید شامل موارد زیر باشد:

* تاریخ ارزیابی؛
* استانداردهای ارزیابی استفاده شده.
* اهداف و اهداف ارزیابی؛
* تاریخ تهیه و شماره سریال گزارش؛
* مبنای ارزیابی (چنین مبنایی ، به عنوان یک قاعده ، قرارداد ارزیابی است)؛
* محل ارزیابی و اطلاعات مربوط به مجوز صادر شده به وی.
* توصیف دقیق از موضوع ارزیابی ، و در رابطه با اشیاء متعلق به یک شخص حقوقی - جزئیات مربوط به شخص حقوقی و ارزش کتاب این اشیاء.
* استانداردهایی که برای تعیین نوع مربوطه از مقدار مورد ارزیابی شده ، دلیل منطقی استفاده آنها هنگام ارزیابی این شیء ، لیستی از داده های مورد استفاده ، نشان دادن منابع دریافت آنها و همچنین فرضیات اتخاذ شده در هنگام ارزیابی ارزیابی می شود.
* دنباله تعیین مقدار جسم و مقدار نهایی آن و همچنین محدودیت ها و محدودیت های استفاده از نتیجه به دست آمده؛
* تاریخ تعیین ارزش جسم؛
* لیستی از اسناد استفاده شده توسط ارزیاب و تعیین خصوصیات کمی و کیفی شی مورد ارزیابی.

گزارش ارزیابی باید به صورت صفحه به صفحه ، دوخته شده ، امضا شده توسط ارزیابی کننده انجام ارزیابی ، و همچنین مهر و موم شده توسط مهر شخصی ارزیابی کننده یا مهر شخص حقوقی که ارزیابی کننده با آن وارد قرارداد کار می شود ، شود. مصرف کنندگان خدمات ارزیابی باید به خاطر داشته باشند که فقط چنین سندی که با رعایت کلیه الزامات قانون و استانداردهای ارزیابی فعلی تهیه شده باشد ، گزارش ارزشیابی واقعی خواهد بود که در کلیه موارد رسمی به تصویب می رسد.

در صورت نیاز به مشاوره دقیق و حرفه ای در مورد ارزیابی املاک و مستغلات ، می توانید از طریق تلفن با شرکت ارزیابی "شرکت OTSENKA" از طریق تلفن تماس بگیرید: + 7-495-7268674

زمان خواندن: 7 دقیقه

املاک و مستغلات با داشتن یک ارزش بزرگ مواد ، غالباً موضوع دادرسی هستند. موضوع اختلاف می تواند نه تنها حق املاک و مستغلات بلکه ارزش آن باشد. صرف نظر از ماهیت رسیدگی ، همیشه قیمت موضوع مورد مناقشه از اهمیت ویژه برخوردار خواهد بود ، زیرا این میزان است که میزان مطالبات و جبران خسارتهای شاکی را تعیین می کند. این می تواند تنها با ارزیابی املاک و مستغلات دادگاه تعیین شود.

اطلاعات عمومی در مورد ارزیابی و امتحان

ارزیابی املاک و مستغلات به عنوان مجموعه اقدامات قابل درک است ، که هدف از آن تعیین ارزش فعلی بازار یک شیء خاص در یک تاریخ خاص است.

بر خلاف روش ارزشگذاری کاداستر ، چنین فعالیتهایی با در نظر گرفتن تمام خصوصیات فردی که جسم دارای آن است:

• محل؛
• سن؛
• دولت؛
• تعداد طبقه؛
• مواد و مصالح ساختمانی؛
• زیر ساخت؛
• ارزش معماری

این امر در نظر گرفتن قیمت های بازار تعیین شده برای اشیاء یکسان است.

وظیفه ارزیابی واضح است - به دست آوردن عینی ترین و محتمل ترین ارزش برای آن که یک آپارتمان ، خانه یا زمین بتواند در بازار فروخته شود ، مشروط بر اینکه طرفین معامله معقولانه عمل کنند.

به موازات ارزیابی ، یک املاک و مستغلات فعالیت می کند - یک بررسی جامع از یک شی برای رعایت آن با مشخصات اعلام شده و خلوص قانونی.

هر دو روش با هم مرتبط هستند ، زیرا نتایج بررسی می تواند بر نتایج ارزیابی تأثیر بگذارد.

از آنجا که هر موضوع با ارزش می تواند موضوع مراحل قانونی باشد ، املاک و مستغلات نیز از این قاعده مستثنی نیست. اختلافات در مورد اشیاء مربوط به زمین اکثر پرونده های دادگاه را تشکیل می دهد.

با توجه به اینکه هر گونه ادعایی در رابطه با املاک و مستغلات دارای ماهیت ملک است ، باید مطالبات را با تعیین قیمت مطالبه به صورت ارزش ارزیابی کرد.

معمولاً بحث برانگیز است: شاکی ، به نفع خودش ، قیمت املاک و مستغلات را به طرز چشمگیری بالا می برد ، در حالی که متهم ، برعکس ، تمایل دارد تا آن را نادیده بگیرد. فقط ارزیابی مستقل از آپارتمان برای دادگاه اجازه قضاوت در مورد آنها و تعیین قیمت عینی را می دهد.


هر یک از طرفین روند می توانند یک رویداد را سفارش دهند. با توجه به اختلاف غیرقابل حل ، آنها به ندرت توافق می کنند که چه کسی امتحان را انجام می دهد. در نتیجه ، چندین گزارش در مورد ارزیابی ارزش بازار یک شی با نتایج متفاوت اغلب برای رسیدگی به دادگاه ارسال می شود.

اختلاف بین 10-10٪ قابل قبول تلقی می شود: در صورت عدم توجه طرفین ، می توانید از میانگین نتایج هر دو تخمین استفاده کنید.

اما اگر تفاوت مهمی وجود داشته باشد چه می شود؟ از آنجا که قاضی موظف است عینیت هر گزارش را تعیین کند ، وی حق دارد یک متخصص مستقل را درگیر کند. اگر هر دو ارزیابی به نظر دادگاه مغرضانه باشند ، با هدایت Art. 79 قانون آیین دادرسی مدنی ، وی معاینه را تعیین می کند.

یکی از طرفین همچنین می تواند دادخواستی برای بررسی مستقل از املاک و مستغلات ارائه دهد ، به عنوان مثال ، اگر ارزیابی خود را انجام نداده است ، و نتایج ارائه شده توسط طرف دیگر آن را راضی نمی کند.

در صورت منصوب شدن یک آزمایش تخصصی مستقل ، طرفین حق دارند از دادگاه بخواهند که آن را به یک متخصص یا موسسه خاص اختصاص دهد. اگر طرفین در این مورد اجماع نداشته باشند ، دادگاه ارزیابی کننده را به تنهایی انتخاب می کند.

براساس نتایج یک آزمایش مستقل برای دادگاه ، ارزیابی کننده نظر کتبی را تهیه می کند (ماده 86 آیین دادرسی مدنی). نتایج آن معمولاً توسط دادگاه به عنوان شواهد پذیرفته می شود ، اما دادگاه حق دارد حتی با نتایج ارزیابی املاک و مستغلات خود مخالف باشد. در این حالت ، ارزیابی مجدد با مشارکت یک متخصص دیگر انجام می شود.

در مورد روش ارزیابی خود ، طبق قوانین عمومی انجام می شود ، که بعداً در مورد آنها صحبت خواهیم کرد. ماهیت قضایی چنین ارزیابی فقط در این واقعیت آشکار می شود که گزارش ارائه شده به عنوان مدرک در نظر گرفته می شود و یک معاینه به روال مقرر تعیین می شود.

اختلافاتی که نیاز به ارزیابی دارد

ارزیابی قضایی املاک و مستغلات می تواند در شرایط کاملاً متفاوت مورد نیاز باشد ، حتی اگر اختلاف مربوط به مالکیت املاک نباشد. اختلافات زیر می تواند به تعدادی از موقعیتهای معمولی مربوط باشد که ارزیابی ارزش بازار یک شی اجتناب ناپذیر به نظر می رسد:

1. تقسیم اموال در صورت طلاق. قانون خانواده مستلزم تقسیم معادل دارایی زناشویی اکتسابی است ، مگر اینکه با توافق بین همسران تصریح شود. اگر آنها نتوانستند موافقت کنند ، تقسیم توسط دادگاه انجام می شود. اگر یکی از طرفین ادعای کل دارایی و دیگری را برای جبران خسارت انجام دهد ، میزان جبران خسارت از ارزش بازار محاسبه می شود ، که به تعیین نتایج ارزیابی کمک می کند.
2. بخش دارایی ارثی. اگر ورثه نتواند وراث خود را تقسیم کند ، باید به دادگاه مراجعه کنند. دارایی هر یک از وراث باید با سهم وی در ارث مطابقت داشته باشد. اما در رابطه با برخی از اشیاء ، به ویژه املاک و مستغلات ، ممکن است قانونی وجود داشته باشد که براساس آن ، یکی از ورثه حق مقدمه دریافت آن را دریافت می کند. در این حالت ، وی موظف است غرامت به ورثه دیگر بپردازد. تعیین اندازه آن نیز نیاز به ارزیابی قضایی از ارزش شی دارد.
3. ... در مورد سلب مالکیت در آپارتمان در چارچوب مراحل اجرای احکام ، محکومین موظفند نه تنها آپارتمان را توصیف کنند ، بلکه باید آن را نیز با قیمتی که با نتایج ارزیابی تعیین شده است ، برای فروش قرار دهند. صاحب دارایی بدهکار علاقه مند است که املاک در حد ممکن گران ارزیابی شود. اگر نتایج ارزشیابی که توسط کارمندان FSSP صادر شده است ، مناسب وی نیست ، وی حق دارد در دادگاه ، آن را به چالش بکشد ، درخواست تجدید نظر در امتحان مستقل را می دهد.



ارزش کاداستر را مسابقه دهید

یكی از متداول ترین موارد انتصاب امتحان ارزیابی مستقل در چارچوب دادرسی ، اختلاف ارزش كاداستری است. این به دلیل عدم نقص مکانیسم تعیین مقدار کاداستر است ، که در آن از روش ارزیابی انبوه استفاده می شود ، که امکان در نظر گرفتن خصوصیات فردی جسم را نمی دهد.

از آنجا که ارزش کاداستر میزان مالیات بر املاک و مستغلات را تعیین می کند ، مبلغ موجود در اظهارنامه غالباً به میزان قابل توجهی تخمین می زند. این امر منافع شهروندان را نقض می کند ، بنابراین هنر. 24.18 قانون فدرال شماره 135 و هنر. 22 FZ شماره 237 مورخ 03.07.2016 به شما امکان می دهد تا نتایج کمیسیون ارزیابی یا ارزیابی فدرال را در کمیسیون ویژه یا بلافاصله در دادگاه به چالش بکشید.

این اختلافات منوط به دادگاههای داوری است. ادعای محاکمه داوری برای محاسبه مجدد از ارزش کاداستر یک ساختمان می تواند در کل مدت اعتبار ارزیابی کاداستر ثبت شود ، تا زمان ارزیابی مجدد بعدی در اطلاعات.

این قانون دو دلیل برای تجدید نظر در ارزش کاداستری تعریف می کند:

• و استفاده از اطلاعات نادرست در ارزیابی؛
• جسم خاص

متداول ترین زمینه برای اختلاف ، تعریف ارزش بازار است. مالک به طور معمول ، ارزیابی بازار را از یک متخصص مستقل دستور می دهد و با گزارشی از نتایج آن ، بیانیه ادعا را به دادگاه ارسال می کند.

نمونه ای از ادعا برای به چالش کشیدن ارزش کاداستری یک ساختمان را می توان در زیر مشاهده کرد.

اگر طبق نتایج ارزیابی مستقل ، ارزش بازار به میزان قابل توجهی پایین تر از ارزش کاداستری در USRN باشد ، این باعث شک و تردید در بین قاضی می شود ، و او ارزیابی تخصصی مستقل جدیدی از شی را تعیین می کند.

این امکان وجود دارد که نتایج آن با نتایج ارزشیابی شده توسط مالک توسط 20 تا 50٪ متفاوت باشد. با توجه به این نکته ، جستجوی خدمات ارزیاب های معتبر و معتبر بسیار مهم است.

نتیجه

خلاصه موارد فوق ، بگذارید توجه داشته باشیم که:

• ارزیابی برای دادگاه می تواند هم به دستور طرفین روند انجام شود و هم با تصمیم قاضی.
• اختلافاتی که در چارچوب آنها نیاز به ارزیابی وجود دارد ، می تواند هم به تقسیم املاک زناشویی و موروثی و هم در امور مالیاتی مربوط شود.
• فقط فرد ارزیابی کننده می تواند بدون توجه به اینکه چه کسی کار خود را سفارش می دهد و موضوع اختلاف چیست ، می تواند اقدامات ارزشیابی را انجام دهد.