خصوصیات سرمایه گذاری در انگلستان. سرمایه گذاری آپارتمان ها و خانه ها سرمایه گذاری در بازده رهن انگلستان

ارزش کل املاک و مستغلات جهان در حال حاضر 228 هزار میلیارد دلار است. با ارزش ترین و امن ترین چیز روی کره زمین املاک و مستغلات است. بنابراین ، سرمایه گذاران موفق ، شرکت های بیمه و صندوق های بازنشستگی پول خود را در املاک و مستغلات نگه می دارند.

در سال 2018 ، بیش از 30٪ از کل معاملات معاملات ملکی در جهان بین المللی خواهد بود ، به ارزش بیش از 700 میلیارد دلار. جهانی سازی بازار املاک و مستغلات به طرز چشمگیری سرعت خواهد گرفت.

سال گذشته برای بازار املاک و مستغلات انگلستان غیر قابل پیش بینی ترین و متنوع ترین بود - Brexit ، نرخ بهره بانک مرکزی انگلیس به 0.5٪ در سال و تضعیف پوند استرلینگ دو برابر شد. و بازار در این شرایط نه تنها ثبات خود را اثبات کرد بلکه رشد اعتماد به نفس را نیز نشان داد. حجم سرمایه گذاری خارجی در املاک و مستغلات انگلیس بیش از 80 میلیارد دلار بود. بریتانیا پس از ایالات متحده ، بار دیگر از نزدیکترین دنبال کننده خود - آلمان ، سه بار در این شاخص پس از ایالات متحده ، مقام دوم را به دست آورد.

چرا سرمایه گذاران بریتانیا را کنترل می کنند

• شفاف ترین ، ایمن و رو به رشد بازار املاک و مستغلات.
• قانون ، سیستم قضایی و مالیاتی تدوین شده است.
• دارایی های مایع و آسان برای مدیریت.
• توانایی دریافت سه نوع درآمد - سرمایه گذاری ، ارزش افزوده ، اجاره.
• در دسترس بودن بودجه.
• مؤلفه قوی تصویر و مقیاس پذیری.
• مؤسسات آموزشی معتبر.

بازار املاک و مستغلات UK و LONDON

در پایان سال 2017 ، بازار املاک و مستغلات انگلستان رشد 4.7 درصدی را نشان داد ، 12 تریلیون دلار برآورد شده و از 29 میلیون املاک تشکیل شده است.

ایرلند شمالی ، انگلیس ، اسکاتلند ، لندن ، ولز - کاملاً در تمام مناطق انگلیس افزایش ارزش ملک را نشان داد. اکثر شهرها رشد پدیده ای را در سال گذشته نشان دادند ، مانند: بریستول - 7.4٪ ، بیرمنگام - 7٪ ، کاونتری - 9٪ ، ادینبورگ - 8.5٪ ، لستر - 7.3٪ ، لیورپول - 9.7٪ ، منچستر - 8.9٪ ، پیتربورو - 7.8٪ ، پورتسموث - 8.2٪ ، شفیلد - 7.8٪ و دیگران.

متوسط \u200b\u200bقیمت خانه در انگلیس 240860 پوند ، در لندن 481،102 پوند و ماهیانه بیش از 100،000 خانه فروخته می شود. سود حاصل از فروش خانه در سال 2017 به طور متوسط \u200b\u200b92466 پوند بوده است. بالاترین سود در لندن - از هر سه فروشنده یکی از سه برابر سرمایه گذاری های خود را دو برابر کرد و میانگین آن 252196 پوند درآمد.

در سال 2017 ، 163،784 خانه جدید ساخته شده است و طبق گفته دولت ، لازم است سالانه حداقل 300،000 خانه احداث شود تا بتواند تقاضای موجود را تا سال 2021 برآورده سازد. یک مشکل کمبود مسکن در بازار وجود دارد که به دلایل زیادی امکان حل آن در 5 سال آینده وجود ندارد.

4.7 میلیون مورد اجاره داده شده است و تعداد آنها در طی ده سال گذشته دو برابر شده است. متوسط \u200b\u200bنرخ اجاره ماهانه در لندن 1،555 پوند در هر ماه و در سراسر انگلیس 910 پوند در هر ماه است.

وام برای خرید املاک و مستغلات انگلیس برای افراد غیر مقیم نیز در انگلیس و اروپا ، بالتیک و سایر بانک ها در دسترس است. تأمین هزینه برای 60٪ ارزیابی اموال و 4-6٪ در سال امکان پذیر است.

نیمی از خانه های بیش از 1 میلیون پوند استرلینگ در لندن واقع شده اند ، بنابراین بازار املاک و مستغلات پایتخت ترکیبی پیچیده از بازارهای خرد است که در آن قیمت خانه ها بسته به مکان ده برابر می شود و هرکدام باید جداگانه ارزیابی شوند.

گران ترین مناطق کنزینگتون و چلسی ، نایتزبریج ، میفیر ، وست مینستر فروش کوچکی را در سال 2017 با متوسط \u200b\u200bقیمت 1.4 میلیون پوند برای هر خانه و حداقل رشد سالانه نشان دادند.

اما مناطقی از لندن با متوسط \u200b\u200bقیمت خانه در حدود 500،000 پوند رشد بسیار خوبی در ارزش و فروش در سال 2017 نشان داد ، از جمله: کامدن - 19.2٪ ، نیوهام - 9.8٪ ، گرینویچ - 7.9٪ ، مرتون - 6 ، 5٪ ، Hounslow - 6.4٪.

یکی از دلایل اصلی این رشد ، مهاجرت لندن ها به مناطق کم هزینه شهر و حومه است. از این گذشته ، آنها به خوبی می دانند که مثلاً در جنوب شرقی لندن ، نصف قیمت را دو برابر خواهید کرد. بنابراین در گرینویچ ، که متوسط \u200b\u200bقیمت خانه نیمی از وست مینستر است ، قیمت های سال به طور متوسط \u200b\u200b7.9٪ افزایش یافته است.

همه ساله ده ها هزار نفر از لندن ها خانه های خود را می فروشند و به حومه شهرها می روند. معمولاً در کنت یا سوری.

شهرهای زیر حداکثر رشد را در نزدیکی لندن در سال 2017 نشان دادند: سودبری - 13٪ ، کندال - 10٪ ، هاوانت - 9.7٪ و دیگران.

نرخ اجاره در لندن در سال 2017 3.2٪ افزایش یافته است. این بالاترین در کل انگلیس است ، جایی که رشد به طور متوسط \u200b\u200b2٪ است.

پیش بینی های 2018

کلیه منابع - Savills، Knight Frank، Rightmove، Halifax، Zoopla، RICS، Bloomberg و دیگران که آماری که من برای نوشتن این مقاله استفاده کردم ، افزایش ارزش املاک و مستغلات و اجاره را در انگلستان در سال 2018 پیش بینی می کنید.

متوسط \u200b\u200bرشد قیمت ملک در سال جاری 5 درصد و قیمت اجاره بها 3 درصد افزایش می یابد.

و در این مورد هیچ چیز تعجب آور نیست. در واقع ، در سراسر انگلستان و به خصوص در لندن ، جایی که سالانه بیش از 100 هزار نفر جابجا می شوند ، کمبود مداوم مسکن با کیفیت وجود دارد.

به خصوص کسری و افزایش قیمت در نزدیکی مدارس و سایر موسسات آموزشی مشاهده خواهد شد. بیش از نیمی از خریداران روسی زبان که قصد خرید خانه در انگلیس را دارند ، توجه به حضور یک مدرسه خصوصی خوب در این نزدیکی دارند. به عنوان مثال ، در شمال لندن ، در نزدیکی مدرسه Highgate ، شدیدترین افزایش قیمت املاک و مستغلات در سالهای اخیر ذکر شده است ، و 22٪ دانش آموزان سال اول مسکن را گرانتر اجاره می دهند و نه در خوابگاه های دانشجویی.

همچنین این نکته را باید در نظر بگیرید که 300000 خانه بازار اجاره را در سال 2018 ترک می کند ، زیرا ملک اجاره باید طبق قوانین جدید بهره وری انرژی ، که از اول آوریل به مرحله اجرا گذاشته می شوند ، رعایت شود و اکنون جریمه ای تا 5،000 پوند برای اجاره بدون گواهی EPC اعمال می شود.

رشد تقاضا و قیمت املاک در کلیه مناطق و شهرهای انگلیس مشاهده خواهد شد.

من توصیه می کنم توجه ویژه ای به شهرهای نزدیک لندن داشته باشید که رشد املاک و مستغلات بیش از 10٪ در سال 2018 - Richmond ، East Croydon ، Walking ، Luton ، Dorking (Main) ، Weybridge - وجود دارد. و همچنین به شهرهای آکسفورد و کمبریج که امسال 7 درصد رشد خواهد کرد.

بودجه در سطح مقرون به صرفه باقی خواهد ماند ، اما پیش بینی می شود که متوسط \u200b\u200bنرخ وام برای ساکنان در 5 سال آینده به 4٪ در سال دو برابر شود.

پوند انگلیس روند بهبودی خود را ادامه خواهد داد و پیش بینی می شود در پایان سال به 1.53 دلار برسد ، که به سرمایه گذاران این امکان را می دهد تا سود اضافی و بسیار قابل توجهی کسب کنند.

رشد بالای اقتصاد انگلیس 1.8٪ در سال 2017 و انتظار می رود رشد مشابه در سال جاری ، کمترین نرخ بیکاری در 42 سال ، کمبود تسهیلات و تقاضای شدید خریداران محلی و خارجی ، رشد مداوم پوند انگلیس ، نرخ پایین تخفیف و سایر موارد شاخص های اساسی نشان می دهد که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات انگلستان امن ترین ، سودآورترین و امیدوار کننده ترین سرمایه گذاری امروز و فردا است.

1. سرمایه گذاری در املاک خارج از کشور اقدامی بسیار هوشمندانه و درست است.

هیچ کس نمی داند کدام مشاغل ناپدید می شوند و کدام یک از آنها در واقعیت های جدید باقی می مانند ، چگونه جهانی شدن ، اتوماسیون همه جا و blockchain بر همه چیز تأثیر می گذارد ، چه چیزی باقی خواهد ماند و چه عواملی را در هنگام ترک خانواده و دوستان به شما می دهد و چه چیزی به عنوان "کوسن ایمنی" خدمت می کند. مورد از شرایط پیش بینی نشده

در حقیقت ، این جواب بسیار ساده است - اموال خارج از کشور.

فقط کشور را برای خرید با دقت انتخاب کنید ، زیرا بسیاری از افراد در کشور "اشتباه" سرمایه گذاری های عاطفی می کنند. و پس از آن دیگر به ناامیدی ها پایان نمی یابد ، زیرا - خرید بالاتر از بازار ، و بدون چشم انداز رشد ، مالیات غیر قابل استرداد پرداخت کنید ، تعمیرات غیرضروری و گران را انجام دهید ، شما نمی توانید در تمام طول سال اجاره کنید ، شما زمان زیادی را صرف خواهید کرد و هنوز مالیات سالانه املاک را پرداخت می کنید ، مالیات اقامت ، سایر مالیات ها و غیره. آنچه را مغایر با عقل سلیم و تجربه تاریخی است انجام ندهید.

باور کنید بهترین انتخاب املاک و مستغلات در انگلستان است ، زیرا این امر رشد و ایمنی سرمایه ، درآمد اجاره ای سالانه ، وام های سریع و ارزان ، انتقال به اقوام را بدون پرداخت مالیات و همچنین بهترین برنامه های بیمه و بازنشستگی فراهم می کند و در عین حال می توانید زندگی کنید. هرجای دنیا

2. خرید تنها املاک و مستغلات، و نه محصولات مالی "بسته بندی شده برای املاک و مستغلات" - گواهینامه ها ، سهام ، حقوق شرکت ها و سایر اوراق بهادار ، با وعده های بیش از 10٪ در سال فردا ، سالها ، با بازپرداخت وعده های تبلیغاتی مشابه.

از همه پیشنهادات و خریدهایی که صاحب حقوقی نشده اید ، خودداری کنید و در ثبت ملی ثبت ملی HM ثبت نمی شوید.

به یاد داشته باشید که در انگلیس املاک و مستغلات می توانند به نام شما ، اقوام ، یا شرکت بریتانیایی یا شرکت دیگر خود ثبت شوند و مالکیت مشترک اشیاء ، چه با اقوام و چه با شرکای تجاری ، معمول است.

3. برای شروع سودآوری در ملک از 300000 پوند سرمایه گذاری کنید.

همواره فرصتی برای خرید املاک و مستغلات در بهترین مکانها با حداکثر افزایش ارزش ، همواره با شرایط خوب اجاره داده شده و از بهینه سازی مالیاتی کاملاً استفاده شده است. در صورت لزوم از مشارکتها و محصولات مشترک سرمایه گذاری استفاده کنید.

بهتر است با یک پارکینگ ، اتاق در خوابگاه های دانشجویی ، اتاق های هتل و سایر اشیاء کوچک با سیستم کنترل و نگهداری مات برخورد نکنید.

4. روی گرفتن اجازه اقامت و تابعیت انگلیس تمرکز نکنید.
در بیشتر موارد ، به آن احتیاج ندارید.

حتی با ویزای توریستی می توانید مالکیت املاک و مستغلات ، دارایی ها ، شرکت و انجام امور تجاری را نیز داشته باشید. به عنوان مثال ، برای خرید ، اجاره و نگهداری املاک و مستغلات ، حتی نیازی به پرواز به انگلستان ندارید. یک وکیل و مشاور می توانند کلیه اسناد لازم را شخصاً به شما تحویل داده یا از طریق نامه ارسال کنند.

و به یاد داشته باشید که مالکیت املاک و مستغلات مستقیماً حق دریافت مجوز اقامت انگلیس و تابعیت را به شما نمی دهد. اما در آینده می توانید از ملک خود برای ساده سازی دریافت اسناد و خدمات لازم استفاده کنید.

5. حتما با یک مشاور خوب کار کنید.

مشاور در مورد مالیات صحبت خواهد کرد ، به افزایش بازده سرمایه گذاری کمک خواهد کرد ، به حسابداران روسی زبان ، کارگزاران مالی ، سازندگان ، طراحان ، در طول سالها اثبات شده ، توصیه می کند و در وقت و هزینه زیادی صرفه جویی می کند.

همیشه اطلاعات و اشیاء ارائه شده را بررسی کنید - کارگزاران ، نمایندگان ، معتمدان ، نمایندگان شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاری از طرف فروشندگان املاک و مستغلات.

و بدانید که به محض این که می شنوید کارگزاران شیء را از توسعه دهندگان محلی ارائه می دهند ، که با آنها مدت هاست که با موفقیت همکاری می کنند ، باید فوراً درک کنید که قیمت گران خواهد شد و با تمام عواقب ناشی از آن ، هزینه های زیادی را پرداخت خواهید کرد.

به عنوان مثال ، من منحصراً به نفع خریدار کار می کنم.

من نه تنها بهترین اموالی را پیدا می کنم که تمام معیارها را برآورده کند و با بهترین قیمت ، شرایط ، شرایط مذاکره کند ، بلکه در تمام سؤالات اضافی که ممکن است در انگلیس بوجود بیاید کمک می کند.

متأسفانه ، مشاوران دعوت شده و به آنها گوش فرا داده می شوند ، همچنین وقتی دیر شده و پول از بین می رود ، ادبیات مفید را بخوانید. اشتباهات اکثریت را تکرار نکنید.

6. برنامه ای داشته باشید

قبل از خرید یک شی ، باید به روشنی درک کنید که چه نوع درآمدی را می خواهید دریافت کنید و چگونه از دارایی خود خارج خواهید شد ، نوع ملک ، محل شیء را انتخاب کنید ، به عنوان مثال آکسفورد ، لندن و حومه آن ، کنار دریا و غیره و حتما مالیات را درک کنید.

7. اشیاء را در نزدیکی شریان های حمل و نقل و ایستگاه های حمل و نقل عمومی خریداری کنید، مدارس ، دانشگاهها و نواحی تجاری ، مجاور ، در مکانهای محبوب طبقه متوسط.

هنگام خرید املاک و مستغلات غیر جدید ، هزینه های اضافی احتمالی را برای تعمیر ، مبلمان ، کار صرفه جویی در مصرف انرژی در نظر بگیرید - این 10-15٪ اضافی است. به عنوان مثال ، یک پیشانی متوسط \u200b\u200bدر انگلیس از 30،000 پوند شروع می شود.

سودآورترین محصولی که همیشه به سرمایه گذاران توصیه می کنم خرید زمین در انگلیس با مجوز ساخت خانه یا ساختمان آپارتمان یا خرید یک شی با مجوز بازسازی و افزایش مساحت است و انجام کلیه کارها توسط شرکتهای معتبر ساختمانی. سودآوری در چنین محصولاتی همیشه بیش از 25 درصد در سال است.

اگر سرمایه گذاران منابع مالی جدی دارند ، من همچنین خرید اجاره تجاری جدید را برای اجاره بلند مدت توصیه می کنم. متوسط \u200b\u200bمدت اجاره نامه برای املاک تجاری حدود 8 سال و برای دفاتر لندن 10 و 15 سال است.

8. پول خود را هدر ندهید!

جستجوی راهی سودآور برای سرمایه گذاری پول ، بسیاری را به سمت ایده نیاز به قرار دادن آنها در مطمئن ترین ابزارها سوق می دهد. از این منظر ، آنها به نظر می رسد راهی ایده آل نه تنها برای پس انداز ، بلکه همچنین برای افزایش چشمگیر بودجه است. آنها به شما این امکان را می دهند که دارایی های مالی را از تورم پس انداز کنید ، آنها را کار کنید و درآمد اضافی ایجاد کنید.

املاک و مستغلات در انگلیس

بازار املاک و مستغلات انگلیس به طور سنتی یکی از سودآورترین و قابل پیش بینی ترین محسوب می شود و مرحله فعلی بهبود اقتصادی پس از بحران ، آن را جذاب تر می کند. بازار انگلیسی با ترکیب مطلوب عوامل مختلفی از جمله:

• استقلال از عمده ترین مشکلات منطقه یورو مربوط به نوسانات ارز این کشور است.
• کمبود مزمن به دلیل تعداد کمی از زمین های خالی ، هجوم مهاجران و افزایش تعداد خانوارها.
• بدون مالیات بر املاک و دارایی و همچنین برآمده از ارزش املاک و مستغلات برای افراد غیر مقیم.
• حداقل هزینه معاملات برای معاملات (فقط 3-5٪ از ارزش شیء).

این ویژگی ها باعث ایجاد علاقه پایدار از سرمایه گذاران خارجی می شود. بیشتر آنها فکر می کنند سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در انگلیس سرمایه گذاری مطمئن و معقول سرمایه

سیاست قیمت

طبق تحقیقات بانک انگلیسی Lloyds ، قیمت املاک و مستغلات از سال 1994 به طور مداوم در حال افزایش است ، در طی این 20 سال ، آنها تقریباً 3.5 برابر شده اند. تنها در نیمه اول سال 2014 تعداد معاملات به ارزش بیش از 1 میلیون پوند از 1.5 برابر از شاخص مشابه سال قبل گذشته است و از سال 2009 تعداد آنها به طور کلی 4 برابر افزایش یافته است.

هزینه آپارتمان ها در مناطق مد روز لندن با سرعت ویژه ای در حال رشد است. کنزینگتون ، وست مینستر ، چلسی و وندسورث بیش از 21٪ از معاملات هفت رقمی را به خود اختصاص داده اند که تقریبا نیمی از خریدها در مناطق دیگر پایتخت انجام شده است. بعدی محبوب ترین در بین سرمایه گذاران خارجی المبریج بود که در بخش سوری واقع شده است. قیمت ملک در شهرهای مهم انگلیسی البته پایین تر از پایتخت است اما بسیار بالاتر از اروپا است.

فرصت های سرمایه گذاری

امروزه هزاران ملک متنوع در بازار املاک و مستغلات انگلیس وجود دارد ، بنابراین درک بسیاری از دارندگان سرمایه دشوار است که بطور مستقل مزایای یک پیشنهاد خاص را درک کنند. توصیه های خبره در مورد قوانین انتخاب بهترین گزینه معمولاً به ضرورت تعیین هدف از سرمایه گذاری کم می شود و براساس آن ، املاک مناسب را انتخاب می کنید. امیدوار کننده ترین از نظر سرمایه گذاری چنین است سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در انگلیس، مانند:

• آپارتمانهای اولیه در تحولات جدید در مرکز لندن با حداقل حواس پرتی جذاب هستند و از پتانسیل بالایی برخوردار هستند. در هنگام خرید یک اشیاء 2-3 سال قبل از تحویل آن ، سرمایه گذار قیمت را در قرارداد تعیین می کند ، اما فقط 10-20٪ از هزینه خود را پرداخت می کند. مبلغ باقیمانده پس از راه اندازی آن پرداخت می شود و حق فروش ملک حفظ می شود.
• آپارتمان ها و خانه ها در گرند لندن بسیار مایع هستند و به طور پیوسته در حدود 10 درصد در سال افزایش قیمت دارند.
• در پایتخت و شهرهای بزرگ (یورکشایر ، بریستول ، منچستر ، شفیلد) به منظور اجاره بعدی. سالانه 10٪ درآمد را به ارمغان می آورد و دائماً در حال رشد قیمت است.
• مراکز خرید و فروشگاههایی که در مناطقی از فعالیتهای تجاری و یا توسعه مجدد برنامه ریزی شده قرار دارند. نرخ رشد چنین املاک و مستغلات به طور قابل توجهی از سطح متوسط \u200b\u200bفراتر می رود ، اما خطر انتخاب مکان اشتباه برای امتیاز وجود دارد.

به افراد غیر مقیم در انگلیس وام مسکن ارائه می شود ، که مبلغ آن به 70 درصد از هزینه مسکن می رسد. معمولاً فقط سود آن به آن پرداخت می شود و بدهی اصلی هنگام فروش شیء خاموش می شود. براساس این شرایط ، درآمد اجاره معمولاً ماهانه سود و هزینه های نگهداری ملک را تحت پوشش خود قرار می دهد. در شرایط مطلوب ، بازده سالانه سرمایه گذاری می تواند به 30٪ برسد.

به طور کلی ، یک سیاست اقتصادی متعادل دولت منجر به این واقعیت می شود که تقریباً وجود دارد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در انگلیسسودآور است به عنوان مثال ، درآمد اجاره از 4.5٪ در مرکز لندن و 5-6٪ در مناطق دیگر پایتخت تا 6-7٪ در شهرهای بزرگ سراسر کشور است.

بدیهی است که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات انگلیس یک تصمیم سرمایه گذاری هوشمندانه و متفکرانه است. با توجه به رشد پایدار در ارزش اشیاء و سیاست متوازن اقتصادی دولت کشور ، مدام در حال رشد است ، بنابراین ، در دراز مدت ، سود سرمایه گذاران می تواند بسیار مهم باشد.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در انگلستان با بودجه حداکثر 300 هزار. راهنمای در مناطق و شهرهای بریتانیا ، در مقاله - تعداد و نمونه اشیاء.

فقط 15-20 سال پیش ، هنگام برنامه ریزی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در انگلستان ، سرمایه گذاران روسیه و کشورهای مشترک المنافع در 95٪ موارد در نظر گرفته خرید در پایتخت. لندن تا به امروز یکی از مناطق اولویت دار برای سرمایه گذاری است ، اما املاک و مستغلات مناطق دیگر سالانه خریداران بیشتری در خارج از کشور را به خود جلب می کند. دو دلیل برای این وجود دارد. اولا ،. متوسط \u200b\u200bهزینه خرید بیش از 550،000 پوند است. نوار پایین برای سرمایه گذاری های سودآور حدود 300000 هزار است. آستانه ورودی در خارج از لندن به طور قابل توجهی پایین است. از مقاله می توانید در مورد پنج شهر انگلیس با چشم انداز سرمایه گذاری خوب در 300 هزار پوند مطلع شوید.

طی 20 سال گذشته ، قیمت ها در لندن به طور متوسط \u200b\u200b5 برابر افزایش یافته است. بخش قابل توجهی از بازار شامل آپارتمان ها و خانه های گران قیمت است. امروز بیش از 50٪ از اشیاء که از دو سال پیش جذاب به نظر سرمایه گذاری تلقی شده اند ، نقدینگی خود را از دست داده اند. حمایت حرفه ای از معامله در همه مراحل ضروری است به منظور به حداقل رساندن خطرات. از مقاله می خواهید به استثنای لندن ، در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در انگلستان یاد بگیرید. بر اساس تجربه شرکت و داده های تحلیلی نمایندگان پیشرو صنعت (Savills، Barclays، Knight Frank و غیره) ، ما 5 منطقه امیدوار کننده را در انگلستان انتخاب کرده ایم.

شهر فشرده (در مقایسه با لندن) در منطقه شمال غربی انگلیس. جمعیت - 530،000 نفر. یکی از مراکز آموزشی کشور. این شهر بزرگترین دانشگاه انگلستان است - دانشگاه متروپولیتن منچستر. علاوه بر این ، دانشگاه منچستر ، یکی از 60 دانشگاه برتر دنیا است. بیش از 75000 دانشجو به تنهایی در این دانشگاه ها تحصیل می کنند و تعداد 7 دانشگاه دیگر را نیز شامل نمی شود. قیمت ملک در منچستر در سال 2018 رو به افزایش بود دو برابر سریعتر از لندن 30٪ املاک مسکونی اجاره شده است و تقاضای مداوم برای آن وجود دارد. املاک و مستغلات در منطقه شمال غربی با وجود رکود عمومی بیشترین رشد را در کشور نشان داد - 4٪. منچستر ، مرکز منطقه نیز در این شاخص - 6.6٪ از همه شهرهای کشور پیشی گرفته است. متوسط \u200b\u200bقیمت خرید در سه ماهه اول سال 2019 (طبق گفته Rightmove) 201،354 پوند ، مرکز شهر 216،081 بود.

دومین شهر انگلیس با بیش از 1100،000 نفر جمعیت. بیرمنگام پایتخت منطقه West Midlands است. بزرگترین قطب حمل و نقل بعد از لندن ، انگلیس ، مرکز علمی این کشور است. در اینجا دانشگاه معتبر بیرمنگام - قدیمی ترین "ردبریک" ، بخشی از گروه "راسل" قرار دارد. بیرمنگام ونیز بریتانیا است. مرکز شهر توسط کانالهای آب به طول 60 کیلومتر بریده شده است. فقط 50 دقیقه با قطار پر سرعت - و شما در لندن هستید. راننده رشد همان است که در منچستر - کمبود مزمن آپارتمان برای اجاره ، نه تنها در شهر ، بلکه در نزدیکترین شهرکها ، به ویژه در طول بزرگراه شلوغ A456. قیمت خانه در West Midlands در سال 2018 9.6٪ افزایش یافته است. در بیرمنگام ، در سالانه 6.2٪. متوسط \u200b\u200bقیمت فروش در Q1 2019 - 201،571 پوند.

این شهر در شرق بیرمنگام ، در منطقه همسایه شرق میدلندز واقع شده است و 350 هزار نفر جمعیت دارد. در دوران حکومت روم و اوایل قرون میراثی به خوبی حفظ شده وجود دارد. از نظر تاریخی ، لستر مرکز صنعت نور است: منسوجات ، کفش و پوشاک. در یک شهر نسبتاً کوچک دفاتر مرکزی شرکتهای بین المللی وجود دارد: KPMG ، HSBC ، DHL ، شرکت مخابرات انگلیس ، بریتانیا گاز. این امر به مهاجرت داخلی و خارجی و تقاضای مداوم زیاد مسکن کمک می کند. خانه های لستر سریعتر از شهرهای دیگر انگلیس به فروش می رسند. بنابراین ، در سال 2018 ، مدت زمان قرار گرفتن در معرض 7 درصد کاهش یافته است. میانگین قیمت ملک در اینجا 214.983 پوند است. رشد سالانه - 5٪.

شهری باستانی در میدلندز شرقی ، یک بخش اداری واحد ناتینگهامشر. از نظر اندازه با لستر قابل مقایسه است و دارای 325000 نفر جمعیت است. علاوه بر این که ناتینگهام زادگاه رابین هود و لرد بایرون است ، همچنین یک مرکز مهم گردشگری و آموزشی است. بیش از 70،000 دانشجو در دو دانشگاه در ناتینگهام تحصیل می کنند. زیرساخت ها در سطح بسیار بالایی توسعه یافته اند - سیستم حمل و نقل این شهر به عنوان بهترین در انگلیس شناخته می شود. هم اکنون سرمایه گذاران حومه ناتینگهام به دلیل تقاضای بالای اجاره بها ، ترجیح می دهند. تحلیلگران انتظار دارند با توجه به افتتاح آینده خط قطار پر سرعت HS2 ، که ناتینگهام را با لندن و سایر شهرهای بزرگ متصل خواهد کرد ، شتاب در رشد قیمت در این شهر برقرار شود. متوسط \u200b\u200bقیمت فروش در سال 2017 - 196554 ، رشد سالانه - 5.7٪.

شهر کوچک و منطقه ای به همین نام در شهرستان هرفشایر ، منطقه شرقی آنگلیا. نزدیکترین چیزی که در بالا به پایتخت گفته شد ، تنها 32 کیلومتر است. به جز ویرانه های رومی ، چند کلیسای قدیمی و مقبره فرانسیس بیکن ، در شهر و اطراف آن جاذبه های زیادی وجود ندارد. St Albans و مناطق اطراف آن فضای استانی آرام دارند. قیمت ها به دلیل نزدیکی لندن نسبت به سایر مناطق بیشتر است. متوسط \u200b\u200bقیمت آپارتمان های فروخته شده در اینجا در سال 2018 558،405 پوند است. در عین حال ، درآمد ساکنان ولسوالی 46٪ بیشتر از میانگین ملی است. به دلیل نزدیکی به راکد لندن ، قیمت ها در سال 2018 مسطح بود. با این وجود ، تا سال 2021 ، تحلیلگران بارکلیز جهشی بیش از 10 درصد را پیش بینی کردند.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات انگلیس در سایر شهرها و مناطق کشور می تواند سودمند باشد. این امر نیاز به قضاوت متخصص و آماده سازی حرفه ای معامله دارد. در مورد مقاصد سرمایه گذاری TOP 5 اطلاعات بیشتری کسب کنید و سایرین را کشف کنید. مشاوره رایگان با یک کارشناس سرمایه گذاری سفارش دهید.

لطفا همه موارد را پر کنید

در بسته خدمات خرید ملک چه مواردی وجود دارد؟

مرحله 1. انتخاب فردی از املاک و مستغلات

• تجزیه و تحلیل پیشنهادات معاملات ملکی با در نظر گرفتن بودجه و معیارهای مشخص شده شما
• انتخاب تا 20 بهترین گزینه
• تهیه لیست کوتاه برای ویزیت شخصی
• موافقت با یک برنامه نمایش
• همراهی در مشاهده شخصی اشیاء انتخاب شده
• تجزیه و تحلیل نقدینگی تسهیلات و خطرات بر اساس نتایج بازدید
• تجزیه و تحلیل دقیق سرمایه گذاری از 3 ویژگی برتر:
  • زمان قرار گرفتن در معرض در بازار
  • معاملات قبلی
  • مقایسه با اشیاء مشابه
  • تحلیل ارزش پول
• گرفتن بهترین معامله (معامله با مسکن)
• مذاکره در مورد شرایط و ضوابط اصلی معامله به نفع شما
• نظارت بر روند رسمی رزرو آپارتمان
• اخذ تفاهم نامه درباره خروج آن از بازار

مرحله 2. مشاوره در مورد معامله

انتخاب ملک و خطرات:

• مشاوره جامع در مورد تفاوت های ظریف در ثبت املاک و مستغلات
• هر گونه سؤال در مورد انتخاب یک شی ، ساختار و اجرای معامله

ارقام و محاسبات:

• محاسبه دقیق تمام هزینه های ممکن برای خرید آپارتمان انتخاب شده
• محاسبه مالیات و عوارض احتمالی بسته به اینکه چه کسی به چه کسی صادر خواهد شد
• پیشنهادات برای بهینه سازی هزینه

مالیات:

• هنگام خرید املاک و مستغلات در انگلستان
• در طول تصرف
• در فروش مجدد
• تفاوت در ثبت نام برای یک فرد: مقیم یا غیر مقیم
• تفاوت های ظریف هنگام تغییر مالک در آینده: مالیات و بهینه سازی

گذر از روش AML (تأیید منبع بودجه):

• پاسخ به سؤالات شما: مقامات بازرسی ، لیست اسناد مورد نیاز
• نحوه تهیه صحیح اسناد در مورد منشأ وجوه
• لیست اسناد اعتبار و اعتبار برای حساب کاربری در انگلستان
• چگونه خطرات را به حداقل برسانیم
• توصیه هایی برای ساده کردن چک ها

مرحله 3. ثبت نام قانونی

• سازماندهی و هماهنگی روند ثبت نام
• استخدام و استخدام متخصصان
• پر کردن برنامه ها و اسناد
• چک ها
  • خلوص قانونی شی و توسعه دهنده
  • درخواست های مقامات دولتی و سازمان ثبت زمین برای تأیید ریسک
  • گزارش حسابرسی به زبان روسی
  • ارزیابی قرارداد فروش
  • با وکلای فروشنده کار کنید
  • تهیه پیش نویس توافق نامه خرید و فروش و اقدام به انتقال مالکیت
• مشاوره مستندات:
  • گزارش کتبی از شرایط کلیدی معامله
  • مشاوره شفاهی در مورد قرارداد فروش
  • گزارش در مورد نظرات دریافت شده از مقامات دولتی
• هماهنگی روند امضای قرارداد:

• کنترل آماده سازی و انطباق با مهلت ها هنگام تبادل قرارداد
• امضای قرارداد بدون حضور خریدار (در صورت لزوم)
• بسته شدن قانونی معامله
  • هماهنگی تکمیل شهرک سازی بین طرفین
  • بررسی كنترل شخصی تسهیلات قبل از بستن معامله / پذیرش تسهیلات در دست ساخت
  • ثبت معامله در كاداستر ، پرداخت علامت تمبر
  • ثبت نام با خدمات عمومی و مالیات
  • سایر اقدامات به نفع خریدار

مرحله 4. سازمان وام در انگلستان برای غیر مقیم

• تجزیه و تحلیل شانس دریافت وام
• جمع آوری بسته مورد نیاز اسناد برای املاک و مستغلات
• جمع آوری یک بسته کامل اسناد برای وام گیرنده
• ترجمه معتبر از اسناد
• ثبت درخواست و ارسال اسناد به بانک
• موافقت با شرایط وام مسکن با بانک از طرف وام گیرنده
• ارزیابی سرمایه گذاری از شی
• مشاوره مرحله به مرحله وام در هنگام تهیه وام
• کمک به افتتاح حساب چک در انگلستان برای پرداخت وام مسکن
• کمک به وام گیرنده در تصویب روند لازم (معاینه) کافی در بانک
• کمک در تأمین کلیه الزامات بانکی در زمینه صدور وام
• در توضیح منشاء وجوه کمک کنید
• روشن شدن محتوای "پیشنهاد وام" (شفاهی)
• هماهنگی کار بین بانک و وکیل
• بستن معامله در یک بانک و هماهنگی وام

برای تنظیم وام ، بسته به پیچیدگی (حداقل 5000 پوند پوند) ، 1٪ از مبلغ وام را می گیریم. بانک و وکیل کمیسیون خود را علاوه بر این متهم می کنند

مرحله 5. لیزینگ (دارایی سرمایه گذاری):

ما مسکن را برای افشای شیء در بازار انتخاب خواهیم کرد ، در مورد شرایط ، شرایط و غیره توافق خواهیم کرد. (قرارداد به طور مستقیم توسط شما منعقد شده است - ما در مورد نکات کلیدی به صورت شفاهی به شما توصیه خواهیم کرد) و ما از زمان جذب مسکن به سمت ورود مستاجر به آپارتمان ، روند انتخاب و تأیید مستاجران را هماهنگ خواهیم کرد. بنابراین ، کل فرایند ، از جستجوی یک شیء تا اجاره دادن ، توسط یک شرکت انجام می شود. به عنوان بخشی از این بسته ، شرکت ما خدمات ارائه می دهد:

• مشاوره در مورد دکوراسیون داخلی آپارتمان برای سریعترین تحویل
• مسائل سازمانی
• مشاوره مفصل در مورد قرارداد اجاره نامه
• تجزیه و تحلیل نتایج مربوط به دقت کافی مستاجران بالقوه
• تهیه آپارتمان برای اجاره
• سازمان نظافت قبل از ورود مستاجر و بین تغییر مستاجر
• سازماندهی فرآیند موجودی در هر ورودی و خروجی جدید
• نظارت بر روند امضای قرارداد
• نظارت بر روند تسویه حساب
• ثبت نام در مراجع مالیاتی و اخذ گواهی غیر مقیم
• ثبت مجدد صورتحساب ابزار از شما به مستاجر

خدمات مدیریت املاک در هنگام اجاره آپارتمان در این بسته گنجانده نشده است

املاک دانشجویی در انگلیس یکی از سودآورترین و امیدوارکننده ترین سرمایه گذاری ها امروز به حساب می آید. دانشگاه های انگلیسی از جمله در بین دانشجویان خارجی بسیار محبوب هستند ، بنابراین استودیو ها و آپارتمان هایی که برای مخاطبان دانشجویی طراحی شده اند ، تقاضای ثابتی دارند و قیمت ورود به بازار ، در مقایسه با انواع دیگر املاک و مستغلات ، برای بسیاری از سرمایه گذاران پایین و مقرون به صرفه است و وام های رهنی در انگلستان نیست. جاده ها

این مقاله یک ماده مرجع است ، تمام اطلاعات موجود در آن فقط برای اهداف اطلاعاتی ارائه شده است و فقط برای اهداف اطلاع رسانی است.

"" درباره این آخرین بار در مقاله "" صحبت کرده است. اما برای ارزیابی سودآوری سرمایه گذاری ها ، علاوه بر قیمت و تقاضا ، باید بازدهی سود املاک و مستغلات و هزینه های نگهداری و تملک آن را نیز تجزیه و تحلیل کنید. کاری که ما تصمیم گرفتیم این بار انجام دهیم ، همچنین به شما توصیه می کنیم که چگونه شیء مناسب را انتخاب کنید.

هزینه های اضافی
خرید هر نوع ملک هزینه های اضافی را می طلبد و املاک دانشجویی در انگلستان نیز از این قاعده مستثنی نیست. ابتدا باید در هنگام انجام معامله پول خرج کنید. همانطور که گزارش شده است پولینا فیلاتووا ، مدیرعامل LondonfoRus، در انگلستان معافیت مالیاتی برای تملک املاک و مستغلات (وظیفه تمبر) وجود دارد: اگر قیمت خرید کمتر از 125 هزار پوند باشد ، دیگر نیازی به پرداخت مالیات نیست و از آنجا که معمولاً اموال دانشجویی ارزان تر از مبلغ مشخص شده است ، هیچ مالیاتی پرداخت نمی شود. اما اگر مسکن گران قیمت و یا چندین ملک خریداری شود ، نرخ عوارض تمبر می تواند تا 15٪ باشد.

و در هر صورت ، هزینه های حقوقی معامله پرداخت می شود. بعضی اوقات آنها در هزینه مسکن گنجانده شده اند ، و بعضی اوقات چنین نیستند: "سپس ، هنگام سرمایه گذاری در آپارتمان دانشجویی ، هزینه وکلا از 500 تا 1000 پوند خواهد بود." Evgeniy Springsis ، مدیر گروه سرمایه گذاری ، Dom International Ltd (لندن)... و طبق گفته Polina Filatova (LondonfoRus) ، به طور متوسط \u200b\u200b700-900 پوند برای وکلا هزینه می شود ، بعلاوه هزینه های اضافی نیز اغلب برای تهیه اسناد هزینه می شود.

هزینه های اضافی حتی پس از ملک شدن ملک وجود دارد. وی افزود: "هیچ مالیات بر دارایی در انگلستان وجود ندارد ، اما شما باید یک مالیات بر شورا بپردازید ، که به حفظ پلیس ، آژانس های دولتی و تمیز کردن خیابان ها می رود. میزان آن به منطقه بستگی دارد و از 200 تا 2.500 پوند در سال متغیر است یولیا Kozhevnikova ، متخصص برجسته مرکز اینترنت برای املاک و مستغلات خارجی خارجی Tranio.Ru... "همچنین ، درآمد حاصل از اجاره املاک و مستغلات مشمول مالیات بر درآمد شخصی (کمک هزینه شخصی) است ، اما با این وجود ، اگر درآمد کمتر از 10 هزار پوند باشد ، مالیات پرداخت نمی شود ، اما اگر بیشتر باشد ، باید 20٪ درآمد را تا 32010 پوند در سال بپردازید ، و تا 40-45 with با مقدار قابل توجهی بیشتر ، "می گوید Polina Filatova (LondonfoRus). "و به هر حال ، اگر سود برنامه ریزی شده بیش از 32010 پوند در سال تعهد شده باشد ، بهتر است املاک و مستغلات را در یک شخص حقوقی ثبت کنید و حتی با درآمد حداکثر 10،000 ، مهم است که آن را اعلام کرده و در اداره امور مالیاتی به عنوان غیر مقیم ثبت کنید ، در غیر این صورت آنها به طور خودکار 20 برداشت می کنند. ٪ "، می افزاید: یوجین اسپرینگز (Dom International Ltd (لندن)). اما ، اگر ، املاک و مستغلات گران است - بیش از 2 میلیون پوند ، پس خرید از طریق یک شرکت شما را از مالیات بالا نجات نمی دهد ، "از آنجا که شما مجبور به پرداخت مالیات سالانه (مالیات سالانه دارایی مسکونی ، ARPT) در مبلغ 15 تا 140 هزار پوند و مالیات هستید. در مورد سود سرمایه (مالیات بر سود سرمایه ، CGT) با نرخ 28٪ ، هشدار می دهد. "

علاوه بر این ، املاک و مستغلات دانشجویی اغلب از طریق سیستم LeaseHold به دست می آید ، یعنی در اجاره نامه ، پس شما باید مبلغ اجاره زمینی را که اشیاء در آن قرار دارد بپردازید. سرگئی Chupakhin ، مدیر عامل شرکت Dom International با مسئولیت محدود، پرداخت ها معمولاً 100-300 پوند در سال است و به گفته یولیا کوژویکوا (Tranio.Ru) - 150-500 پوند ، و گاهی اوقات حتی تا 5 هزار پوند.

و سپس هزینه های نگهداری مسکن ، تعمیرات ، مبلمان ، وسایلی که باید در اتاق باشد و بیمه وجود دارد: "به عنوان مثال ، در مرکز لندن ، در ساختمان هایی با استخر ، سالن بدنسازی ، آسانسور و دربان ، هزینه تعمیر و نگهداری می تواند به 4 - 5 هزار پوند در سال ، و خدمات شهری به طور متوسط \u200b\u200b1.68 هزار پوند در سال هزینه می کنند (اما اگر مسکن خالی نباشد ، معمولاً توسط مستاجرها - طبق کنتورها - پرداخت می شود.). بازسازی های کوچک می تواند در حدود 700 پوند در سال هزینه کند ، در حالی که نوسازی های اساسی مانند خانه سه خوابه می تواند حدود 20،000 پوند هزینه کند. به عنوان مثال ، نصب سیستم گرمایش حدود 6000 هزینه ، کار گچ کاری - 4 هزار ، سیم کشی برقی - 2 هزار پوند. یولیا کوزهنیکوا (Tranio.Ru) با بیان این که میانگین هزینه نگهداری مسکن در انگلیس سالانه حدود 9000 پوند است ، می گوید: بیمه استاندارد سالانه 150 - 600 پوند است.

اما این همه چیز نیست. اگر مالک بخواهد یا نتواند به تنهایی از ملک مراقبت کند ، می تواند این امر را به یک شرکت تخصصی واگذار کند که آب و برق و مالیات را پرداخت می کند ، فرآیند اجاره را سامان می دهد ، نظم و ایمنی ملک را نظارت می کند ، تعمیرات زیبایی را انجام می دهد و غیره. از یک طرف ، این خوب است ، زیرا شما را از نگرانی ها نجات می دهد ، اما از طرف دیگر ، چنین خدماتی هزینه زیادی را به همراه دارند. یولیا کوژنیکوا (Tranio.Ru) می گوید: "هنگام اجاره مسکن ، شرکت مدیریت 12-15٪ از درآمد اجاره سالانه را دریافت می کند ، و هنگام مدیریت بدون اجاره نامه - 4-7٪ از درآمد تخمین زده می شود." به طور کلی ، هزینه ها بسیار قابل توجه هستند ، اما همانطور که یوجین اسپرینگز (Dom International Ltd (لندن)) یادداشت می کند ، مالیات در انگلستان می تواند بهینه شود.

سودآوری
اما حتی بدون بهینه سازی بسیار ، دارایی دانشجویی در انگلستان یک سرمایه گذاری بسیار سودآور به حساب می آید. یولیا کوژنیکوا (Tranio.Ru) می گوید: "این میزان 1-2٪ بیشتر از ویژگی های مسکونی و تجاری را به همراه دارد." و طبق گفته Evgeny Springsis (Dom International Ltd (London)) ، این تنها در سرمایه گذاری در اتاق های هتل های زنجیره ای دوم است ، تا حد زیادی به این دلیل که آنها تقاضای زیادی دارند و با انتخاب صحیح شیء ، تقریباً 100٪ در اشغال متفاوت هستند.

می گوید: "کارکرد اصلی املاک و مستغلات دانشجویی تولید درآمد اجاره است." ماکسیم کلیاگین ، تحلیلگر شرکت مالی "مدیریت فینام"... و طبق برآوردهای مختلف ، درآمد اجاره چنین مسکن 1-15٪ و سود خالص حدود 6-9٪ است ، اما در برخی پروژه ها به 10 و حتی 15٪ می رسد. سرگئی چوپاچین (Dom International ltd) گفت: "به عنوان مثال ، در لندن ، مطابق با قرار دادن сме ها از آپارتمان های دانشجویی ، گران ترین آپارتمان های دانشجویی در منطقه مایفایر با قیمت 1200 پوند در هفته اجاره می شود و ارزان ترین قیمت در منطقه موردن با 60 پوند در هفته است." "و" درآمد ناخالص "از یک واحد مسکن در انگلیس به طور کلی حدود 8000 پوند در سال است ،" می گوید: "یولیا کوژویکفووا (Tranio.Ru).

علاوه بر این ، دارایی دانشجویی ، مانند هر ملکی ، می تواند با گذشت زمان افزایش قیمت داشته باشد. پولینا فیلاتووا (LondonfoRus) می گوید: "و افزایش هزینه چنین دارایی سالانه 3 تا 9٪ است." وی نمونه ای از سودآوری آپارتمان ها در یک مجتمع جدید در لیورپول به ارزش 54.950 پوند را نشان می دهد:

بنابراین ، حتی با اندکی افزایش قیمت (پیش بینی محافظه کار) ، در پنج سال ، سودآوری مسکن دانشجویی ممکن است به 12.7 درصد در سال برسد (به استثناء هزینه ها).

مشاوره سرمایه گذاری
اما چنین سودآوری فقط زمانی حاصل می شود که شیء سرمایه گذاری به درستی انتخاب شود. اول از همه ، این ملک باید در نزدیکی دانشگاه محبوب واقع شود. سرگئی چوپاخین (Dom International ltd) می گوید: "اگر با دانشگاه فاصله داشته باشد ، همیشه درآمد پایدار خواهد داشت و همیشه مایع خواهد بود." اگرچه انتخاب صحیح شهر هنوز هم مهم است. اگر بودجه اجازه می دهد ، پس ، مطمئناً نمی توانید مدت طولانی فکر کنید و خانه ای در لندن بخرید - این تقریباً گزینه ای برای برد-برد است. اما اگر بودجه آنقدر بزرگ نیست ، باید به شهرهای دیگر "دانشجویی" توجه کنید - خوشبختانه بسیاری از آنها در انگلیس وجود دارند. به طور کلی ، شما باید در آن شهرها اشیایی را انتخاب کنید که برای دانشجویان جذاب باشد. در توضیحات پروژه های سرمایه گذاری ، معمولاً توسعه دهندگان تعداد جمعیت دانشجویی شهر را گزارش می دهند ، میزان تقاضا و بازده آینده سرمایه گذاری را تعیین می کند. هرچه دانشجو بیشتر باشد ، درآمد بیشتری نیز می تواند داشته باشد ، اما به هر حال قیمت املاک و مستغلات بالاتر است. و علاوه بر این ، اگر شهر از قبل دارای آپارتمان های دانشجویی زیادی باشد یا مسکن توسط خود مؤسسات تأمین شود ، سودآوری پایین تر خواهد بود.

وی گفت: "به همین دلیل ، نیازی به آرزو کردن در آکسفورد یا کمبریج نیست ، زیرا همه چیز در آنجا کاملاً واضح است و همه ساله به همان تعداد دانشجویان وارد می شوند که بسته به تخصص خاصی که دریافت می کنند ، باید در کالج های ویژه با تعصب زندگی کنند. شما باید در منچستر و لیورپول مراقب باشید. این دو شهر است که بازار مسکن دانشجویی نسبتاً اشباع شده است و سرمایه گذاری در اینجا بدون توصیه یک حرفه ای ریسک پذیر است ، به خصوص که اکثر اشیاء به دور از موسسات ، عملاً در حومه شهرها یا در مناطق محروم ساخته می شوند. اما برعکس ، در نیوکاسل و شفیلد کمبود مسکن دانشجویی وجود دارد. هر دو شهر بیش از 50 هزار دانشجو را می پذیرند و در آپارتمان های دانشجویی فقط حدود 10 مکان دارند ، بنابراین سودآوری در آنجا ممکن است بیشتر باشد. و همچنین در بیرمنگام ، که در آن نیز کمبود زیادی در مسکن دانشجویی وجود دارد ، اگرچه در این شهر باید در انتخاب مکان دقت کنید ، به یوجین اسپرینگز (Dom International Ltd (لندن)) توصیه می کند. - اما هرچه شهر باشد ، با شروع برنامه ها در ماه اکتبر و فوریه ، جذاب ترین اشیاء در نزدیکی موسسات بزرگ قرار دارند ، این باعث می شود جریان دیگری برای دانشجویان فراهم شود و اگر آپارتمان ها در ماه اکتبر اشغال نشوند ، خرابی به حداقل می رسد - از 12 ماه تا 5 - 6 (دوباره ، ما در مورد امکانات ثانویه صحبت می کنیم ، که احتمالاً 100٪ اشغال آنها وجود ندارد). " و همچنین ، همانطور که سرگئی چوپاخین (Dom International ltd) خاطرنشان کرد ، بهتر است روی دانشگاههایی که بیگانگان در آن تحصیل می کنند تمرکز کنند: واقعیت این است که بسیاری از دانشجویان انگلیس سعی می کنند برای مدت 42-48 ماه منعقد کنند ، به استثنای دوره های مرخصی هنگام ترک خانه و خارجی. دانش آموزان ، به طور معمول ، نیاز به چنین استراحت در اجاره ندارند.

به طور کلی ، قانون املاک و مستغلات دانشجویی نیز اعمال می شود: "مکان ، مکان و موقعیت مکانی دوباره" - این همان چیزی است که موفقیت سرمایه گذاری را تعیین می کند.

اما همچنین ارزیابی ویژگی های مسکن بسیار حائز اهمیت است ، باید با نوسازی و مبلمان جدید راحت باشد ، نه خیلی گرفتگی. و هرچه زیر ساخت های بیشتری در مجموعه وجود داشته باشد ، بهتر است

توسعه دهنده نیز باید ارزیابی شود: "بیشتر توسعه دهندگان انگلیس شهرت خوبی دارند. آنها سعی می کنند خانه را به موقع احداث کنند ، زیرا معمولاً پرداخت اجاره بها را از ماه آغاز شده به عنوان ماه اتمام ساخت و ساز تضمین می کنند. به عنوان مثال ، اگر قرار است خانه در سپتامبر 2015 واگذار شود و ساخت آن در دسامبر 2015 انجام شود ، خود توسعه دهنده مبلغی را كه باید از مستاجر دریافت كرده است در اینجا می پردازد (یعنی در این مورد ، پرداخت اجاره به مدت 3 ماه ) این برای توسعه دهندگان سودآور نیست ، بنابراین بیشتر اشیاء به موقع اجاره داده می شوند. با این وجود ، هنگام امضای قرارداد با یک توسعه دهنده ، قطعاً باید به نمونه کارها ، تاریخ و شهرت وی توجه کنید. و همچنین نکته مهمی در مورد ضمانت پرداخت اجاره. در برخی موارد ، توسعه دهندگان پیش بینی درآمد را به جای درآمد تضمینی می نویسند ، اما خریدار به تضمین علاقه مند است. بنابراین ، قرارداد باید حاوی "درآمد تضمینی" باشد. اگرچه یک شیء ممکن است بدون درآمد تضمینی جذاب باشد ، اگر مثلاً یک مکان ایده آل داشته باشد و یا با یک شرکت مدیریت معتبر و آژانس هایی که آن را اجاره می کنند قراردادهایی منعقد کرده باشد. " "به طور کلی ، یک شرکت مدیریت باید شناخته شده و بزرگ باشد. و بهتر است یک آژانس با دفتر انتخاب کنید ، به گونه ای که مسائل را در محل برطرف کند ، و نه از راه دور و به گونه ای که نه تنها خدمات فروش را ارائه می دهد ، بلکه سایر موارد مرتبط با آن را نیز بعد از فروش به عنوان مثال برای فروش مجدد ، حل مسائل روزمره ، مالیات و موارد اعلامیه و غیره ارائه می دهد. .p. "، می افزاید: یوجین اسپرینگز (Dom International Ltd (لندن)). و به هر حال ، اگر آژانس آماده فروش مجدد املاک و مستغلات باشد و حتی بیشتر از آن ، در صورت تضمین فروش مجدد ، این گواهی بر قابلیت اطمینان پروژه و همچنین آمادگی توسعه دهنده برای خرید اجسام با قیمت ثابت پس از مدت معینی است.

خوب ، علاوه بر املاک و مستغلات ، توسعه دهنده و نمایندگی ، مطالعه قرارداد مهم است. و اگر نکته ای را دوست ندارید ، می توانید و باید آن را تغییر دهید: "شما نباید از مذاکره با وکلائی که قرارداد فروش را تشکیل می دهند ، ترسید ، باید اصرار کنید که شرایطی را که برای خریدار مهم است ، تجویز کنید و آنچه را شرم آور است ، کنار بگذارید." پولینا فیلاتووا (LondonfoRus).

و قبل از خرید ، باید تصمیم بگیرید که آیا آپارتمان های دانشجویی را در مرحله ساخت و ساز قرار دهید یا اشیاء ثانویه مالکان قبلی را بدست آورید. با گزینه اول ، شما باید منتظر شی باشید و با گزینه دوم ، این کار را نمی کنید. اما گزینه اول برای سرمایه گذار ممکن است سودآورتر باشد ، زیرا برای پروژه های در دست ساخت ، معمولاً مدت زمان پرداخت اجاره سالانه اجاره ای 5-7 سال است و برای پروژه های بازار ثانویه ، ضمانت فقط 3 سال می تواند (یا اگر شیء قدیمی باشد ، هیچ ضمانتی نخواهد داشت) ...

و از رهن اجتناب نکنید. البته اکنون به دلیل کاهش ارزش روبل ممکن است علاقه واقعی وام افزایش یابد ، اما "وام یک ضامن اضافی است ، به خصوص هنگام سرمایه گذاری در مرحله ساخت و ساز. در صورت وام ، بانک یک بررسی اضافی از توسعه دهنده و شرکت مدیریت انجام می دهد و تمام خطرات پروژه را تجزیه و تحلیل می کند ، - توضیح می دهد Evgeniy Springs (Dom International Ltd (لندن)). - و علاوه بر این ، وام مسکن فرصت به دست آوردن اهرم را فراهم می کند و به دلیل پایین بودن نرخ بهره ، بازده سرمایه گذاری افزایش می یابد. به عنوان مثال ، شما می توانید یک مورد را به صورت نقد یا دو عدد با وام با پرداخت اولیه 50٪ خریداری کنید. در حالت دوم ، سود کل پس از پرداخت کلی وام در مقایسه با سود یک شی خریداری شده برای وجه بیشتر خواهد بود. "

"و فراموش نکنید که روند خرید املاک و مستغلات در انگلستان بسیار ساده است ، حتی می توانید آپارتمان ها را از راه دور خریداری کنید ، و در حقیقت ، بسیاری از سرمایه گذاران هرگز شاهد خرید آنها نبوده اند و این مانع از درآمدی خوب آنها نشده است. و بازار املاک و مستغلات دانشجویی اکنون رو به رشد است ، تقاضا بسیار زیاد است ، بدین معنی که این سرمایه گذاری ها برای مدت طولانی سودآوری خواهند داشت. "می گوید Polina Filatova (LondonfoRus).

ما پول را انتقال می دهیم
یکی از سؤالهای پرطرفدار امروز روسها که قصد خرید خارج از کشور را دارند این است که آیا در انتقال پول از روسیه به خارج از کشور مشکلی وجود دارد یا خیر. از این گذشته ، هرچه می توان گفت ، اما وضعیت بین المللی امروز مطلوب باقی مانده است. آیا این تاثیری در شهروندان روسیه ندارد؟

همه کارشناسان مصاحبه شده توسط پورتال به ما اطمینان دادند که خریداران روسیه هیچ مشکل خاصی را تجربه نمی کنند. یوجین اسپرینگز (Dom International Ltd (لندن)) روش انتقال پول را از این طریق توصیف می کند.

در انگلیس ، فروشنده مستقیماً پول واریز نمی کند ، کلیه معاملات از طریق وکلا انجام می شود. کارمندان شرکت - نمایندگان - معامله را همراهی می کنند ، اما پول با وکلا به حساب مشتری ویژه منتقل می شود ، پول فقط هنگام مبادله قراردادهای فروش به حساب وکلا از طرف فروشنده می رود. قبل از اینکه وکلای خریدار مجاز به انتقال پول برای خرید املاک و مستغلات به حساب خود باشند ، باید مبدا وجوه را تأیید کنند. چنین چک را AML (ضد سرقت پول) می نامند و تنها هنگامی که وکلا نسبت به خلوص وجوه اطمینان داشته باشند ، اجازه انتقال وجه به حساب را می دهند. در این حالت ، انتقال وجه باید از حساب شخصی خریدار انجام شود. تحت هیچ شرایطی امکان پرداخت پول نقد وجود ندارد.

به عنوان یک قاعده ، روسها می توانند به راحتی منشأ وجوه را تأیید کنند ، اگرچه از این سؤال متعجب می شوند. با این حال ، تاکنون هیچ یک از مشتریان شرکت امتناع نکرده اند. هر بانکی روسی وجوه را منتقل می کند ، اما در عین حال برای تصویب کنترل ارز نیز اسناد را درخواست می کند. و در صورتی که تحت نظارت وکلا انجام شود ، هیچ چیز پیچیده ای در این رویه وجود ندارد. شخصی از حساب های خارج از کشور استفاده می کند و از آنجا نقل و انتقالات انجام می دهد. نحوه ثبت معامله و عبور از تأیید AML برای ساکنین و افراد غیر مقیم یکسان است و تفاوت در مشتری وجود ندارد. بیشتر معاملات خرید از راه دور انجام می شود و مشتری ها از جمله ساکنان محلی با وکلا ملاقات نمی کنند و قراردادها را از طریق پست ارسال می کنند.

تیمور نیگماتولین ، تحلیلگر مالی THEIR FINAM ، می افزاید: برای روس ها این مشکل ممکن است در این واقعیت نهفته باشد که خرید ملک معمولاً مبنایی برای اخذ اجازه اقامت نیست. علاوه بر این ، این متخصص هشدار می دهد که هنگام افتتاح حساب در یک بانک انگلیسی ، به پاسپورت و اثبات آدرس اقامت احتیاج دارند. در عین حال ، بدون داشتن حساب بانکی ، گرفتن این تأیید بسیار دشوار است ، یعنی یک حلقه شرور معلوم می شود. اما بانکها آنرا مدیریت می کنند.

ناتالیا زاوالیشینا ، مدیر کل املاک دور ،مشکل رو به رشد را برای مشتریانی که پس انداز روبل داشتند ، در نظر می گیرد و انتظار می رود چندین پرداخت. در این حالت ، پیش بینی دقیق چه مقدار "در خروج" به دست می آید ، دشوار است ، علاوه بر این ، خسارت ها در طی فرآیند تبدیل اتفاق می افتد.

ما همچنین از مفسران خود خواسته ایم حدس بزنند که اگر "همکاران و همکاران" ما با این وجود بانک های روسی را از سیستم SWIFT جدا کنند چه اتفاقی می افتد. با این حال ، کارشناسان تقریباً مطمئن هستند که این اتفاق نخواهد افتاد. اما اگر این اتفاق بیفتد ، آنگاه SWIFT احتمالاً با سیستم جدیدی جایگزین خواهد شد ایگور ایندریکسونز ، مدیر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و بنیانگذار Indriksons.ru... اما حتی اکنون ، علاوه بر نقل و انتقالات SWIFT ، ابزارهای دیگری نیز وجود دارد که با استفاده از آنها می توانید هزینه خرید املاک و مستغلات ، یادداشت ها را بپردازید اوکسانا سلفالی ، مدیر عامل ، مشاوره جابجایی لندن - املاک و مستغلات در لندن... بسیاری از مشتریانی که در انگلستان دارای املاک با ارزش هستند ، در سایر کشورها دارای حساب بانکی هستند. بسیاری از مردم هنوز املاک و مستغلات را به نام یک شرکت فراساحلی خریداری می کنند که به آنها امکان حفظ محرمانه می دهد ، بنابراین بودجه بدون هیچ مشکلی از حساب شرکتهای خارجی منتقل می شود. یوری پانکوف ، ارزشیاب ارشد ، ارزیابی سوئیس در روسیه و CIS بدبین تر ، او معتقد است كه اگر SWIFT از هم جدا شود ، انگلیس خطر از دست دادن سرمایه گذار بزرگ و سخاوتمندانه در مقابل روسیه دارد. ظاهراً فرض می کنیم ، این ملاحظات عملگرا باید غربی ها را از تصمیم گیری متوقف کند که به نفع کسی نباشد.

خلاصه پورتال
املاک و مستغلات دانشجویی در انگلستان با قیمت نسبتاً پایین متمایز می شود ، یعنی ورود به بازار آن برای بسیاری از سرمایه گذاران امکان پذیر است و در عین حال تقاضا شده و بازده بالایی نیز دارد. درآمد اجاره آن در بسیاری از مناطق انگلیس حتی از درآمد اجاره املاک مسکونی و غیر مسکونی ، از جمله موارد گران قیمت نیز فراتر می رود. و علاوه بر این ، اکنون قیمت های این نوع مسکن رشد مداوم را نشان می دهد ، خطرات ضرر و زیان حداقل است ، و هزینه های نگهداری از آن چندان زیاد نیست. به عنوان مثال ، به دلیل کم هزینه بودن اشیاء ، معافیت مالیاتی در تملک املاک و مستغلات (تمبر تمبر) و مالیات بر درآمد اجاره املاک وجود دارد. به طور کلی ، اگر شما یک پروژه مناسب و خود شیء را انتخاب کنید ، یافتن بهترین منطقه برای سرمایه گذاری امروز دشوار است.

انگلستان برای یک سرمایه گذار روسی جذاب نیست ، نه تنها به این دلیل که نزدیکترین کشور است که آنها به زبانی صحبت می کنند که بیشتر ما در مدرسه آموخته ایم. و نه به این دلیل که انجام کار در آنجا بی خطر است. و حتی به این دلیل که جزئی از منطقه یورو نیست و با تمام توان سعی می کند تا خود را از بحرانی که در اروپا رخ داده است محصور کند.

انگلیس با یک بازار املاک و مستغلات کاملاً توسعه یافته ، کاملاً یکپارچه و کاملاً یکپارچه ، که فرصتهای بسیاری را برای سرمایه گذاران فراهم می کند ، متمایز است. این یک بازار بسیار پویا است: کافی است که بگوییم متوسط \u200b\u200bخانواده انگلیسی هر سه سال یکبار برای بهبود شرایط زندگی خود آماده حرکت هستند. اجاره خانه برخلاف کشورهایی مانند آلمان امری موقت تلقی می شود و همه در تلاشند اولین قدم را برای دستیابی به املاک بردارند.

قدرت این بازار نیز با این واقعیت نشان می دهد که در برابر بحران و رکود اقتصادی که در پی آن بود ، مقاومت کرد. و لندن و جنوب شرقی این کشور مرفه به نظر نمی رسید که همه اینها را متوجه شوند. در انگلیس ، همانطور که در ایالات متحده رخ داد ، موجی از پیش فرض وام های رهنی وجود نداشت.

به سؤال متداول ، آیا سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در انگلستان جالب است ، من به این روش پاسخ می دهم: موفقیت بستگی به درک دارد: دقیقاً چه چیزی را باید بدست آورید و چگونه. در اینجا نکات کاربردی آورده شده است.

خرید نقدی: مزایای خرید نقدی

برای یک فروشنده املاک و مستغلات ، خریدار با پول نقد (خریدار نقدی) همیشه بر کسانی که به قول خودشان "تأمین مالی آماده است" ارجح است. در واقع ، در واقع ، بیان مالی تنظیم شده فقط به معنای وام مورد توافق با بانک است ، و نه این که یک وکیل نماینده منافع خریدار می تواند دریافت پول را برای تکمیل معامله تأیید کند.

بنابراین ، خریدار نقدی می تواند برای عدم وجود موانعی برای نتیجه گیری فوری معامله ، تخفیف 5٪ - "برای اطمینان" به حساب آورد. این بدان معناست که با حرکات بعدی بازار ، به عنوان مثال با افزایش 2٪ در سال ، چنین تخفیف باعث افزایش درآمد سرمایه گذار می شود. در همان زمان ، با خرید پول ، همیشه می توانید وام ارزان قیمت وام جدیدی برای املاک و مستغلات صادر کنید.

مسکن "سازش ناپذیر"

کسانی که پول کافی دارند ، یعنی "خریداران ایده آل" ، می توانند وقت بیشتری را صرف جستجوی مناسب ترین گزینه سرمایه گذاری کنند. و بعد از نگاه کردن ، مثلاً 30 مورد ، سه مورد را انتخاب کنید - آنها را "غیر سازش" می نامند. به عنوان یک قاعده ، بسیاری از چنین مدعیان برای املاک و مستغلات وجود دارند که از نظر سرمایه گذاری برنده هستند: رقابت ایجاد می شود. چیزی برای جنگیدن وجود دارد. حتی وقتی قیمت مسکن استاندارد (در انگلیس یک خانه دو خوابه است) در بازار سقوط می کند ، قیمت ملک "بدون سازش" افزایش می یابد.

تعریف چنین مسکن "بدون سازش" آسان نیست ، زیرا انگلیسی ها مفهومی از "توسعه معمولی" ندارند: همه خانه ها اکثرا فردی هستند. متوسل به تجزیه و تحلیل مقایسه ای آسان تر است: یک شی ممکن است خصوصیات مثبت زیادی داشته باشد. اما ، فرض کنید ، دو احتیاط وجود دارد: نمایی از پارک ، اما به گونه ای که فقط قسمت های بالای درختان قابل مشاهده است ، همچنین یک راهرو خیلی طولانی است (یا یک تعمیر اساسی عمده در آینده ، یا یک خط مترو در نزدیکی و غیره). اگر حتی بیشترین خریدار واقعیتاً چیزی برای شکایت نداشته باشد ، این موضوع را می توان "غیر سازنده" دانست. چنین خانه یا آپارتمانی سرمایه گذاری خوبی برای میان مدت و بلند مدت است. از سال 2008 ، قیمت چنین "خانه های ایده آل" 10-15٪ افزایش یافته است ، در حالی که قیمت متوسط \u200b\u200bمسکن 8٪ کاهش یافته است (ارقام مربوط به لندن و مناطق اطراف آن است).

بخرید تا بفروشید

در انگلیس ، شیوه خرید املاک و مستغلات از طریق حراج بسیار متداول است. این می تواند از نظر قیمت سودمند باشد - اگر به عنوان مثال ، اشیاء توسط پیش کسوت وام در بانک توسط بانک ضبط شد. علاوه بر این ، هیچ مشکلی در رابطه با خرید از فرد وجود نخواهد داشت.

حال تصور کنید که شما یک شیء را در حراج به مبلغ 500000 پوند به عنوان یک سرمایه گذاری خریداری کرده اید ، 100000 پوند برای نوسازی خرج کرده اید و امیدوار هستید با 700،000 پوند ، در بدترین حالت برای 650،000 پوند بفروشید. برای یک سرمایه گذار از روسیه ، موانع کاملاً عجیب و غریب در اینجا وجود دارد. واقعیت این است که روس ها به استانداردهای نسبتاً بالایی از کار تعمیر و ساخت و ساز عادت کرده اند و با مبلغ 100000 پوند برای جسم تعیین شده قادر به دریافت آن نخواهند بود. در انگلیس عامل اصلی تعیین کننده کیفیت تعمیرات و مواد ارزان قیمت بودن آنها است. خود انگلیس ها از این واقعیت که 90٪ از کل منازل زندگی در این کشور با یک رنگ کرم رنگ (به نام "ماگنولیا") نقاشی شده اند ، خنده دار می شوند ، اما آنها قصد تغییر چیزی ندارند.

بنابراین ، پروژه های سرمایه گذاری خرید به اجازه (خرید و فروش یا اجاره نامه) فقط در صورتی کار می کنند که قوانین محلی بازی درک و پذیرفته شوند. شما فقط می توانید با کنار گذاشتن ایده های خود در مورد کیفیت ، در این بازار رقابت کنید.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در بریتانیا واجد شرایط اجازه اقامت نیست. اما یک مورد وجود دارد که املاک و مستغلات پیش نیاز شهروندی انگلیس است. اگر متقاضی بیشتر از آنچه در چنین مواردی لازم بود از کشور غایب بود ، جدی بودن قصد وی برای زندگی در انگلستان دقیقاً با این واقعیت اثبات می شود که وی خانه ای در انگلیس دارد که خانواده و فرزندانش در آن زندگی می کنند.

سرمایه گذاران که مایل به خرید خانه یا آپارتمان در انگلستان هستند باید در نظر داشته باشند که نمی توانند به سرعت درآمد کسب کنند. برای بازپرداخت هزینه ها چندین سال زمان خواهد برد ، از جمله هزینه تمبر ، یکی از بالاترین در جهان ، با در نظر گرفتن همان 5٪ تخفیف نقدی که در مورد آن صحبت کردیم: تا 5٪ از ارزش دارایی خریداری شده.

بنابراین ، توصیه من به سرمایه گذاران: برای فشار دادن روی حافظه پنهان روی قیمت ، به دنبال اشیاء "سازش ناپذیر" باشید ، با اشتباهات خرید شتابزده انجام ندهید. و نه به شایعات تسلیم - به عنوان مثال ، در مورد حمله پول یونان به بازار انگلیس در رابطه با پیش فرض احتمالی یونان (یا هر کشور دیگری که اکنون در یک وضعیت مشابه - ایتالیا ، اسپانیا و غیره). سرمایه گذاران از آنجا برای آمدن و زندگی املاک و مستغلات خریداری می کنند. ما یونانی نیستیم ، جایی برای عجله نداریم ...