Подешевеет ли ипотека. Почему не стоит брать ипотеку

Здравствуйте.
С вами я, Дмитрий Овсянников.

Вопросы. Но в данном случае, вопросы, которые с нашего канала на YouTube:
«Дмитрий, здравствуйте. Можно ваш совет? Хотим брать в этом году ипотеку (город Москва). Первоначальный взнос есть 15%. Не можем определиться, когда брать: сейчас (весной) или подождать до конца года? Читала, что эксперты прогнозируют еще небольшое падение ставок к концу года.
Интересно ваше мнение».

Ну что могу сказать относительно процентных ставок?

Если мы посмотрим, как изменялись ставки на временном промежутке 2 года (последних), то обнаружим, что процентные ставки падают и ощущения иногда возникают, что процентные ставки только и могут что падать. Но это не так.

И чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на более длинный временной промежуток, ну, например, временной промежуток 10 лет.
Что мы обнаружим? Что у нас процентные ставки на этом временном промежутке менялись достаточно сильно.
И не только падали, но и росли.

Например, в 2008 году процентные ставки стали расти, и рост ставок начался примерно с марта месяца, что привело, как мы помним, к небольшому кризису.
Потом, в 2009 году банки начали снижать процентные ставки, и снижение (небольшое снижение со скоростью примерно пол процентных пунктов в год) продолжалось примерно до 2013 года.
Затем, в 2013 году процентные ставки опять медленно, но верно, начали расти.
Пик роста пришелся... ну, где-то на конец 2014 года, когда наш замечательный Центробанк повысил ключевую процентную ставку.
И вслед за этим повысили процентные ставки коммерческие банки,
(Но тут, как бы, не понятно, что началось раньше: по-моему, всё-таки банки сперва начали повышать процентные ставки, а затем уже отреагировал Центробанк. А затем, уже на реакцию Центробанка опять же отреагировали коммерческие банки).

То есть до 2014 года у нас был рост ставок. И только начиная с 2015 года процентные ставки пошли вниз.

То есть, когда мы берём ипотечный кредит, то этот кредит достаточно долгосрочный, он берется не на один год.
И на сегодняшний день средний «срок жизни» ипотечного кредита составляет примерно лет 10.
(Для сравнения, до 2008 года средний «срок жизни кредита» составлял примерно 5 лет).
То есть «срок жизни кредита» увеличился.
Людям сложнее стало возвращать кредиты.

Ну и соответственно, процентные ставки у нас могут не только расти, но и падать.
И не только падать, но и расти. Вот так вот.

Причём, два периода роста мы видели на временном промежутке 10 лет. И я не уверен, что вот это вот падение не приведет к дальнейшему росту, что вот это вот падение не закончится, и что не начнётся очередной период роста. Начаться он может в любой момент.
Как я уже говорил, я не вижу экономических причин для снижения процентных ставок.
И, как я уже говорил ещё полгода назад, причины для снижения процентных ставок - скорее всего политические, а не экономические.
Ну а дальше смотрим: что у нас будет в марте месяце?

То есть перед выборами имеет смысл снизить процентные ставки. Для чего? Для того, чтобы мысли людей были направлены в позитивное русло: ставки снижаются - жилье становится более доступным.

Но есть ли смысл снижать процентные ставки после выборов (политический смысл)?

В этом я не уверен.

То есть под конец как раз этого года ставки могут не столько упасть, сколько вырасти.

Под какую процентную ставку сейчас банки выдают ипотечные кредиты?

Ну, лучшие процентные ставки - на уровне 9,5% годовых.

Банк где-то привлекает деньги для того, чтобы потом их выдать.
Привлекает по одной цене, выдает по другой.
Обычно, разница между ставкой, по которой банк привлекает деньги и ставкой по которой выдаёт - составляет 3 процентных пункта.

На что идут эти деньги?
Ну, один процентный пункт - это прибыль банка. Банк - коммерческая организация: он за что-то работает.
Второй процентный пункт - это операционные издержки. Чтобы привлечь деньги и чтобы их выдать (зарплата сотрудников банка, аренда офиса банка и так далее...).
И, наконец, третий процент - это «на всякий случай»: на случай, если банк выдаст кредит какому-нибудь заемщику, а этот заемщик не будет по кредиту платить.

И разница, в большинстве случаев между ставкой привлечения и ставкой по которой банк выдает ипотечные кредиты составляет 3%. В банковском сообществе такая разница (такая маржа) считается нормальной.

То есть когда банк выдает кредит под 9,5% годовых, он где-то привлёк деньги под 6,5% годовых. (А может даже под 6%).

Для того, чтобы банку снизить процентную ставку, ну, допустим, до тех значений, которые нам обещало наше замечательное Правительство (то есть до 6 процентных пунктов), что нужно?
Нужно, чтобы банк привлек деньги под 3%.

Вопрос: где их взять?

Вот вы собираетесь взять ипотечный кредит.

Ваши родственники, в то же самое время, держат вклад в банке.

Скажите, пожалуйста, вот если Вы им предложите положить деньги под 3 процентных пункта: это будет плата по вашему вкладу (по их вкладу, вернее). Скажите, пожалуйста, что они вам скажут?
Понесут они деньги в банк под 3%?

Я так думаю, что нет.
Я так думаю, что скорее всего, они переведут эти деньги в доллары (скорее всего) и спрячут где-нибудь под подушкой... Ну, мне так почему-то кажется.

То есть наступает момент, когда процентные ставки такие, что вкладчики уже не хотят нести деньги в банк.
Мы - не Европа, где лицензии у банков не отзывается столетиями.
У нас, благодаря нашему замечательному Центробанку «наводится порядок в банковской сфере», и лицензии отзываются пачками. (По сто и больше штук в год).

Соответственно, такого доверия к банкам (что это надежно, что я могу разместить деньги и больше об этом не думать - у населении такого доверия нет.

Следовательно, раз население не понесет деньги в банки под более низкие процентные ставки, размещая деньги на вкладах, то соответственно, у банка не так много резервов для того чтобы получить деньги, и для того чтобы выдать деньги в виде кредитов. Тут всё взаимосвязано: меньше процентная ставка по кредиту - меньше процентная ставка по вкладам (и наоборот).

На сегодняшний день, я не вижу экономических причин для снижения ставок банками. Просто не вижу.

Ппотому что, ну представьте, что вы - банк. У вас - очередь из заемщиков.

Скажите, пожалуйста, Вам нужно снижать процентную ставку?
Нужно?
Для чего? Для того, чтобы уменьшить свою прибыль?
Зачем, если Вам и так хорошо! Если к Вам и так толпой идут?
Если в 2017 году вы выдали больше кредитов (вдвое больше), чем в предыдущие годы. Если темпы роста выдачи кредитов - рекордные!
Зачем Вам снижать процентную ставку?
Зачем?

То есть, когда банки снижают процентные ставки, то зачем-то им это нужно. Ведь если ниже процентные ставки - меньше доход банка.
Он может быть больше, если у нас увеличивается база, если у нас больше выдается ипотечных кредитов.

Но когда ипотечные кредиты и при нынешних ставках и так хорошо выдаются, если количество заемщиков растет, зачем банку снижать процентные ставки?

А потому, потенциала для снижения процентных ставок я не вижу.

А после выборов?

А после выборов может быть все, что угодно.

Вот если бы мне нужно было покупать квартиру сейчас - лично я с этим решением не откладывал бы.

Ну а так - дело, конечно, за Вами. Свое мнение я Вам высказал.

Спасибо за внимание.
С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «сайт, Об ипотеке по-русски».
Если видеосюжет Вам понравился - ставьте «лайк». Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну а будут вопросы - задавайте.

Ипотека в 2018 году должна развиваться еще более высокими темпами, чем в прошлом году, убеждены эксперты жилищного рынка. Серьезных предпосылок для этого на сегодняшний день существует несколько. Итоги 2017 года по объему выданных ипотечных кредитов также вселяют оптимизм. И не только людям с хорошим достатком. На самый логичный вопрос – стоит ли брать ипотеку в 2018 году – отвечает материал «ФедералПресс».

В прошлом году общая сумма выданных ипотечных кредитов превысила 2000 миллиардов рублей, увеличившись по сравнению с 2016 годом на 36 %, – рассказали на IV Российском ипотечном конгрессе, проходившем на днях в Москве. Популярности ипотеки добавило то, что ипотечная ставка снизилась ниже психологического уровня в 10 %, а на рефинансирование финансово-кредитные учреждения выдали порядка 87 тысяч кредитов на общую сумму 156 млрд рублей.

По оценкам финансовых, объем рынка ипотечного кредитования будет расти и в 2018 году. Такая тенденция характерна в этом году как для Урала в частности, так и для всей страны в целом, считают специалисты финансового сектора, основываясь на 2016-2017 годов.

Так, в 2017 году рынок ипотечного кредитования в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Республике Башкортостан увеличился по сравнению с 2016 годом более чем на 40 %. Большой рост рынка в Свердловской области произошел благодаря серьезному увеличению объема выдачи кредитов на приобретение жилья в новостройках – в 2017 году он вырос на 43 %. Для сравнения – в среднем по России аналогичный сегмент прирос всего на 16 %.

На активное развитие ипотеки влияют несколько ключевых факторов – это и снижение процентных ставок по кредитам, и развитие спецпрограмм от банков и застройщиков, а также и . Пример последнего – старт программы «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми», которая предусматривает для конечного заемщика процентную ставку 6 %.

Эксперты отмечают также общую либерализацию требований к заемщикам и стоимости кредита (снижение ставок выдач и минимального первоначального взноса), рост рефинансирования ипотечных кредитов других банков и развитие программ с застройщиками по субсидированию процентной ставки.

«На сегодняшний день банки предлагают множество программ со ставками от 6 % и выше. Если конкретизировать, то по большей части в ходу сейчас ставки от 9 % до 10 %. Опять же, запуск в 2018 году правительством РФ программы «Семейная ипотека» с государственным субсидированием дает новые возможности для молодых семей с детьми, что в целом является позитивным прогрессом в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке. Ожидается, что данная программа станет драйвером в текущем году, – прокомментировал нам ситуацию начальник отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Евгений Кузнецов . – Как таковых сложностей с получением и оформлением ипотеки не наблюдаются, все достаточно легко и понятно. В целом можно отметить то, что государство всячески старается сделать привлекательней покупку квартир на первичном рынке с использованием ипотечных кредитов» .

Независимые эксперты считают, что ипотеку стоит брать именно сейчас – ведь цена на сами квартиры снизилась. И произошло это не только из-за кризиса, но и благодаря развитию отрасли.

«Ожидается, что снижение цен на строительство будет на 10 % до 2020 года, то есть еще снизится на 30 %. И это нормально, это правильно, потому что появляются новые технологии, новые технологии закладки котлованов, новые закладки фундаментов, возведение стен, – отметила в беседе с нашим корреспондентом директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, декан факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина . – На самом деле, если строительство будет учитывать все требования по проектированию, по срокам строительства, по энергоэффективности, потому что нам нужно снижать энергопотребление каждого построенного дома, как минимум в 10 раз, то результаты будут гораздо лучше, чем сейчас» .

«Банки тоже пытаются еще больше подстегнуть ипотечный спрос, – рассказывает руководитель аналитического центра компании ООО «Русипотека» Сергей Гордейко . – Финучреждения активно внедряют цифровую ипотеку и для клиентов и для партнеров. Очень быстро будет развиваться электронная регистрация сделок и дистанционная идентификация клиентов» .

И действительно, например, Сбер внедряет подачу документов по фиксации сделки покупки жилья в Росреестре прямо через офисы компаний-партнеров. «Подать документы можно за 15 минут,уже через пять-семь дней все участники сделки получают зарегистрированные документы на электронную почту. Раньше процедура подготовки, сбора, подачи и регистрации документов по первичному жилью через Росреестр или МФЦ в среднем занимала до 30 дней» , – рассказали нам в пресс-центре Уральского банка Сбербанка России.

На первичном рынке почти половина всех сделок осуществляется с ипотечным кредитом, отмечают эксперты. В свою очередь, почти 30% от выданных ипотечных кредитов приходится на приобретение новостройки. На вторичном рынке доля сделок с кредитом выросла до 35 %. По прогнозам, в течение года этот сегмент будет развиваться. При этом все ведущие кредиторы успешно освоили рефинансирование.

«В годовом объеме продаж доля рефинансирования близка к 8 %. В результате около 87 тысяч заемщиков поменяли одного кредитора на другого. В награду за эту смену они получили новые кредиты по более низкой ставке на сумму порядка 156 млрд рублей, а старые кредиты были досрочно погашены. В 2018 году доля рефинансирования вырастет до 15 % от объема продаж и с осени пойдет на убыль. В 2017 году банки рефинансировали чужих заемщиков. ЦБ пытается этот тренд изменить, чтобы активнее рефинансировали своих» , – говорит Сергей Гордейко.

Аналитики предрекают дальнейшее снижение ставок, прогнозируя низкую инфляцию. Процентная ставка прогнозируется на уровне примерно 6 %. Кредитная ставка складывается из инфляции, из маржи, которую из той ставки по кредитованию, которую закладывает ЦБ (базируется на инфляции) плюс маржа ЦБ, плюс маржа всех остальных банков, которые брали деньги у ЦБ, напоминают эксперты.

«В 2018 году рынок вырастет на 25 %. Будет выдано 1,36 млн кредитов на сумму 2,53 трлн рублей. Это будет год клиента. Все изменения только на пользу заемщику. Средние ставки предложения для кредитов на покупку квартир на первичном и на вторичном рынке, снизились примерно одинаково на 2,2- 2,3 пп. В январе не было паузы в снижении ставок, что является новацией. Обычно в январе случается небольшая пауза. В декабре средняя ставка по выданным кредитам будет стремиться к 8 %. Снижение в течение года будет неравномерным. Бурная весна и спокойная осень» , – дал свой прогноз экспертному каналу Сергей Гордейко.

«Поэтому у нас складывается экономика так, что ставка по ипотечному кредитованию на 4 % выше, чем инфляция на 3,5-4 %. Это очень много. Я могу сказать, что даже в Чехии 4,5 % ставка по ипотеке. Если вы три года отдаете ежемесячно нужную сумму, то тогда у вас ставка снижается до 4,25 потом до 4,15 и т. д. Практически, это европейский уровень кредитования. Если мы до него дойдем, а мы очень быстро проходим путь развития ипотечного кредитования, то это будет очень большое дело для нашей страны. Потому что жилье, работа и зарплата, развитие системы продаж в кредит – это основные моменты на которых все сейчас держится. И для развития системы жилья необходима ипотека, которой уделяется все больше внимания» , – подчеркнула Елена Иванкина.

Фото: из архива ФедералПресс, pixabay.com

В 2018 году российские банки продолжат активно выдавать жилищные ссуды, при этом темпы роста рынка замедлятся, прогнозируют аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» в обзоре «Региональные рынки ипотечного кредитования в 2017 году» (есть у «Известий»). Проценты по ипотеке продолжат снижаться, но уже не так быстро, как в прошлом году. Опрошенные «Известиями» банкиры считают, что концу года они могут достичь 7–8%. Именно такую задачу поставил президент в общении к Федеральному собранию.

Ипотечные ставки снижаются с марта прошлого года. По данным «Эксперт РА», в 2017 году средневзвешенная ставка опустилась на 1,8 п.п. и составила 10,6%. По данным «Дом.рф», в марте средняя ставка по ипотеке в топ-15 крупнейших банков России составляет 9,43% при покупке жилья на первичном рынке и 9,5% - на вторичном.

Ставки продолжат снижаться, но не так быстро, прогнозируют в «Эксперт РА»: за год они опустятся еще на 1–1,5 п.п. Опрошенные «Известиями» банки также ожидают снижения. По прогнозу Газпромбанка до конца года ставки по жилищным кредитам достигнут 7–8%, в банке «Возрождение» прогнозируют снижение до 8,3–9%, в «ДельтаКредите» - 8,5–9%. В «Ак барсе» и ВТБ считают, что тенденция к снижению продолжится, но конкретных ориентиров не назвали.

Относительно низкие ставки были драйвером роста рынка ипотеки в прошлом году: банки выдали 1,1 млн новых кредитов на 2 трлн рублей - рост на 37%. Но у рынка еще есть потенциал роста: в этом году банки смогут выдать кредиты на покупку жилья еще на 2,4–2,5 трлн рублей, прогнозирует «Эксперт РА» - это означает рост на 20–25%. К 1 января 2018 года общая сумма долгов россиян по ипотеке достигла 5,2 трлн рублей.

В 2018 году рынок вырастет еще, но темпы будут не столь высокими, поскольку набрана большая база ипотечных кредитов. Кроме того, темпы ввода нового жилья в ряде регионов невысоки, а ипотека на вторичном рынке, как правило, не столь интересна для банков, - пояснил младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин.

Банки согласны с такой оценкой: в «ДельтаКредите» и Газпромбанке прогнозируют, что выдачи достигнут 2,5 трлн рублей, в ВТБ - 2,4-2,5 трлн рублей, в Росевробанке - 2,4-2,6 трлн рублей, в Связь-банке - в районе 2 трлн рублей. В банке «Возрождение» настроены очень оптимистично: по мнению зампреда правления Натальи Шабуниной, объем жилищных ссуд может вырасти на 30–60%.

У рынка ипотеки сохраняется огромный потенциал, и мы не ожидаем его перенасыщения: проникновение в ВВП страны не превышает 6%, что на порядок меньше, чем в других странах, - отметил руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Евгений Дячкин.

Рынок ипотечного кредитования в 2017 году пережил бурный рост - снижение ключевой ставки ЦБ и замедление инфляции до исторического минимума привело к заметному сокращению величины ссудного процента. Стимулировали рынок и госпрограммы для отдельных категорий граждан: многодетных семей и семей военнослужащих. Сами банки предлагали пониженные ставки и рефинансирование кредитов, взятых в других банках под меньший процент.

Президент России Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию говорил, что ставка по ипотечным кредитам должна снизиться до 7%. Если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку, банки смогут позволить себе более мягкую политику в отношении жилищных ссуд. Ипотека считается одним из самых надежных видов кредита - уровень просрочки ниже, чем по потребительским займам, а в случае неплатежа банк всегда может продать недвижимость.

Сбербанк снижает ставки и первоначальный взнос по ипотекам. С 10 августа процентная ставка по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройках будет снижена на 0,6–2 процентных пункта. Обновленные ипотечные ставки составят 7,4%–10% при покупке новой недвижимости и 8,9%–10% при приобретении вторичного жилья. Минимальной первоначальный взнос в случае покупки готовой жилплощади будет снижен на пять процентных пунктов и составит 15%.

В том, почему Сбербанк снижает процентную ставку по ипотеке, и какие последствия это будет иметь для рынка жилья, Федеральному агентству новостей помог разобраться глава аналитического департамента компании «Альпари» Александр Разуваев .

«Снижения ставки по ипотеке - это реакция Сбербанка на тот инфляционный фон, который мы сейчас имеем. Таргет Центробанка в 4% в год будет выполнен, а потому Сбербанк начинает ориентироваться на то, что в обозримом будущем инфляция будет такой же, как сейчас. На решение Сбербанка понизить ставку по ипотеке также влияет недавнее понижение ключевой ставки ЦБ, пусть даже оно и не так важно, как данные инфляции. Что там делает ЦБ, для Сбербанка не особо важно. Он живет сам по себе и ориентируется на инфляцию, и на спрос на кредиты», - заявил экономист в беседе с корреспондентом ФАН.

Борьба за рынок

Спрос на кредиты для покупки жилья растет, и банки России начинают конкурировать друг с другом за потенциальных заемщиков. «Сбербанк всегда конкурировал с другими банками очень эффективно, потому и сейчас он выбрал правильную стратегию снизить ставки по кредитам», - поясняет Разуваев.

«Другое дело, что понижение кредитных ставок в Сбербанке означает также и неминуемое снижение ставок по вкладам. Таким образом, понижение стоимости ипотеки означает то, что 2017 год - последний год, когда вкладчики Сбербанка и других ведущих банков еще могли получать адекватный доход по своим вкладам. «Дешевая» ипотека будет выгодна для заемщиков, но накладна для вкладчиков», - добавляет Александр Разуваев.

Сбербанк верит в российскую экономику

Если ориентироваться на инфляцию в 4%, то - даже с учетом недавнего понижения - ставки Сбербанка по ипотеке остаются несколько завышенными, считает аналитик «Альпари».

«Тем не менее понижение ставок означает, что в Сбербанке люди также верят в том, что инфляция будет в этом и следующем году держаться на заявленном Центробанком уровне. Снижая ставки, Сбербанк пытается удержать свою долю на рынке кредиторов на покупку жилья, а, может быть, даже несколько ее увеличить», - продолжает экономист.

Действительно, доля присутствия Сбербанка на рынке жилья постепенно растет. С начала текущего года Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму почти 480 миллиарда рублей. Это на 24% больше, чем его же показатели за январь - июль 2016 года. По данным на 1 августа 2017 года, общий объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов оценивался в 2,56 триллиона рублей.

«Учитывая вес Сбербанка в банковском секторе, снижение им цен на кредиты, быть может, окажет на российскую экономику даже более сильное воздействие, чем снижение ключевой ставки ЦБ», - подчеркивает Разуваев.

Спрос растет, квартиры - дешевеют

В ближайшее время спрос на жилье повысится, предполагает аналитик. Это естественный эффект более «дешевой» ипотеки. При этом цена на жилье, как ни странно, будет продолжать падать.

«Все активы в России, стоимость жилья в том числе, есть производное от цены на нефть. Цены на жилье, я считаю, пока не догнали новую цену на нефть - условно скажем, что она равняется 50 долларам за баррель. Пока эта ситуация не отыграла себя, «медвежий тренд» на рынке жилья не переломится. Я думаю, что цена на жилье будет снижаться до года так 2019-го», - заключает глава аналитического департамента «Альпари».

Напомним, что схожих позиций придерживаются и в министерстве экономического развития России. Так, министр Максим Орешкин заявил в связи со снижением ставок Сбербанка по ипотеки, что данная благоприятная ситуация стала возможной благодаря низким показателям инфляции в России. Кроме того, согласно аналитикам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в 2017 году объем выданных ипотечных кредитов превысит показатели прошлого года на 15%. Он составит порядка 1,8 триллиона рублей.