개인의 비거주 건물 임대. 개인이나 법인에게 건물을 임대할 수 있나요? 상업용 비거주 임차인 데이터베이스

06.12.2023

비거주 건물을 법인에 임대하는 과정입니다. 얼굴이나 육체적 얼굴에는 약간의 뉘앙스가 있으며 때로는 많은 질문을 제기합니다. 모든 조직의 활동을 수행하려면 적절한 건물이 필요하지만 항상 자산으로 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 필요한 공간을 임대하는 것이 더 바람직합니다.

개인이 비거주 건물을 임대하는 절차

신체검사가 필요합니까? 개인 기업가의 개인 등록

러시아 연방 민법 제130조 및 제213조 1항에는 개인 및 법인이 비주거용 부동산을 소유할 수 있는 권리가 명시되어 있습니다.

법에 따라 특정 지역의 소유자인 시민은 자신의 재량에 따라 이 재산을 소유, 처분 및 사용할 수 있습니다. 이 권리는 러시아 연방 민법 제 209조에 명시되어 있습니다. 비거주 건물 임대는 러시아 연방 민법 제 608조에 명시된 모든 시민의 특권입니다.

위의 데이터에 따르면 개인은 자신이 소유한 부동산을 처분할 권리를 행사할 수 있습니다. 동시에 러시아 법률에는 그러한 조건이 포함되어 있지 않기 때문에 그는 개인 기업가가 될 의무가 없습니다(즉, 개인 기업가를 개설).

개인이 사업 활동을 수행하는 경우는 예외입니다. 공간을 임대하여 사람. 이 경우 개별 기업가를 개설해야합니다.

어떤 경우에 개인 기업가 자격을 취득해야 합니까?

개인은 적절한 등록 절차를 완료하고 개인 기업가 자격을 취득한 후에만 기업 활동에 참여할 수 있습니다. 그러나 시민은 법인이 될 의무가 없습니다 (러시아 연방 민법 제 23 조 1 항).

기업가 활동은 몇 가지 특징으로 구별됩니다.

재산 사용으로 인한 정기적인 현금 수익 수령(러시아 연방 민법 제2조 1항)
운영 및 거래 기록 유지
임차인과의 안정적인 연결 존재;
판매 또는 사용 과정에서 이익을 얻기 위해 부동산을 취득하는 행위,
특정 기간 동안 정기적으로 거래를 실행합니다.
유사한 목적으로 여러 개의 비거주 건물 구입.

기업가 정신을 인정하는 핵심 요소는 물리적 단위의 임대입니다. 부동산 소유자는 수행 중인 거래가 영구 소득을 얻기 위한 활동과 관련되어 있다는 증거를 제공해야 합니다.

예를 들어, 그러한 확인은 1년 이상의 임대 계약 서명, 동일한 법인과의 반복 거래 등일 수 있습니다. 이 경우 시민은 개별 기업가를 등록해야 합니다.

불법적인 사업 활동으로 인한 결과

물리적인 공간을 임대하여 사업을 수행하는 경우 개별 기업가의 적절한 등록을 거치지 않은 사람에 의해 법적 절차가 시작됩니다.

범죄자에게는 다음 두 가지 유형의 책임 중 하나가 적용됩니다.

형사(최대 30만 루블 징수, 최대 480시간의 강제 노동 할당, 2년 수입 벌금 또는 러시아 형법 171조에 따라 최대 6개월 체포) 연합);
행정 (러시아 연방 행정법 제 14.1 조에 따라 500 ~ 2,000 루블 수집).

임대 계약 체결 규칙

러시아 법률에는 비주거용 건물의 임대 양도를 규제하는 특별 규칙이 없으므로 계약을 작성할 때 임대에 대한 일반 정보가 포함된 러시아 연방 민법 34장에 중점을 두어야 합니다. .

러시아 연방 민법 제606조에 따라, 이 경우 법인이 아닌 집주인은 특정 비용을 지불한 후 임시 사용 또는 점유를 위해 임대 공간을 임차인에게 양도할 것을 약속합니다.

계약 자체는 러시아 연방 민법 제434조 2부 및 609조 1부에 따라 서면 및 두 참가자의 서류 서명으로 작성됩니다.

계약서에는 다음 조건이 명시되어야 하며, 그렇지 않으면 문서는 유효하지 않은 것으로 간주됩니다.

계약을 체결한 양 당사자의 세부정보
임대 부동산의 특성(러시아 연방 민법 제607조 제3부에 따라 이 데이터를 표시하지 않고 결론을 내리는 것은 불가능합니다)
시설 이용 조건
임대료 지불 금액.

문서에 유효 기간이 표시되지 않을 수 있으며 계약은 무기한으로 체결됩니다 (러시아 연방 민법 제 2 부 610 조).

또한 텍스트에는 OKVED(러시아 전역의 다양한 경제 활동 유형에 대한 일반 분류 기준)에 따른 코드가 포함되어 있어야 합니다. 비거주 건물 임대의 경우 OKVED 번호 70.20.2가 사용됩니다..

개체의 특성은 다음과 같습니다.

재고 번호;
정확한 주소(층 및 층 위치 포함)
기능적 목적(예: 사무실, 창고 등)
이름;
정사각형.

계약은 국가에 등록된 후에만 공식적으로 체결되었다고 합니다. Rosreestr의 시체 (러시아 연방 민법 제 609 조). 개인이나 법인과 함께 작성할 때 최대 1년 동안 계약에는 적절한 등록이 필요하지 않습니다.어떠한 형태로든 체결될 수 있습니다. (동일한 기간 동안 계약을 연장하는 경우에도 동일합니다.)

정부용 등록에는 다음 서류가 필요합니다.

신청서(필요한 서류를 접수한 공증인 또는 전문가가 제공)
이용 가능한 모든 부속서에 대한 합의;
신분증(여권);
주정부 관세 지불 수령 (1,000 루블);
필요한 경우 추가 서류(배우자의 동의, 후견 당국의 허가 등).

집주인 과세

소득을 창출하는 모든 건물에는 세금이 부과됩니다. 납부 시기와 계산 절차는 납세자의 지위에 따라 직접적으로 달라집니다.

추가 보험료가 포함된 단순화된 세금 시스템에 따라 임대료의 6%(개인 기업가의 경우)
일회성 납부로 개인 소득세 13%(개인의 경우 러시아 연방 세법 제208조 1항, 4항).

탈세는 형사 책임이나 행정 벌금을 부과하게 됩니다.

비거주 건물을 법인에 임대하는 절차. 얼굴

법인(예: 부동산 중개소)도 임대인 역할을 할 수 있습니다. 민법 제 213조 1항, 209항, 1~2항, 608항에 따라 법인은 개인과 마찬가지로 부동산을 소유, 처분 및 사용할 수 있는 권리를 갖습니다.

러시아 연방 민법 제213조 제2부에 명시된 비주거용 건물의 사용 가능 또는 임대 수에는 제한이 없습니다.

법적 건물 임대의 특징. 명

임대 계약의 체결과 이후 발생하는 관계의 규제는 606에서 670까지의 러시아 연방 민법 조항에 따라 수행됩니다.

OKVED에 따른 법인 활동 코드는 70.20.2로 표시됩니다.참가자 중 한 명이 법인의 지위를 갖고 있는 경우 건물 임대 기간에 관계없이 문서는 서면으로만 작성되어야 합니다(러시아 연방 민법 제 609조 1부). .

모든 계약에는 다음 데이터도 포함되어야 하며, 이 데이터가 없으면 문서는 유효한 것으로 간주되지 않습니다.

임대되는 건물의 특성;
계약을 체결한 참가자의 세부 정보(러시아 연방 민법 제432조 및 606조)
임대료 지불 금액;
건물 사용 및 수리의 뉘앙스;
양 당사자의 서명;
문서 본문에 계약 체결 기간이 없으면 무기한 체결된 것으로 간주됩니다(러시아 연방 민법 제2부 610조).

계약과 이에 대한 모든 부속서는 주정부에 등록되어야 합니다. 1년 이상의 기간 동안 서명할 때 등록하십시오. 그 후에야 공식적으로 결론이 난 것으로 간주됩니다 (러시아 연방 민법 제 609 조). 주에 등록하려면. 당국, 법인체에는 다음 문서가 필요합니다.

등록 신청서;
모든 첨부 파일이 포함된 서명된 계약서
건물의 지적 여권;
법인의 법적 지위 확인(국가 등록 증명서, 구성 문서 등)
주정부 관세 지불을 확인하는 서류 (15,000 루블);
필요한 경우 추가 서류(예: 임차인 또는 법인 대표의 권한을 확인하는 서류 등)

개인으로부터 비거주 건물 임대

법인이 아닌 임대인과 임대차 계약을 체결할 때는 다음과 같은 뉘앙스에 주의해야 합니다.

문서에는 물건의 주소와 특성이 명시되어 있어야 합니다.
개인과 계약을 맺기 때문에 임대료에는 VAT가 부과되지 않습니다. 얼굴;
임대료 지불 금액에는 공과금도 포함될 수 있습니다.
지불은 개인의 은행 계좌에 현금이 아닌 여러 가지 방법으로 이루어집니다. 사람 또는 현금;
수수료 금액 변경은 연간 1회만 발생할 수 있습니다(러시아 연방 민법 제 614조 3항).
1년 이상의 임대 기간을 지정하는 경우 Rosreestr 영토 기관에 계약을 등록해야 합니다.

아직도 질문이 있으신가요? 아래 양식에 질문을 작성하고 자세한 법적 조언을 받아보세요.

조직은 법인 및 개인 모두와 건물, 건물 및 차량에 대한 임대 계약을 체결할 수 있습니다. 법인체의 모든 것이 간단하다면 개인과의 거래를 반영할 때 러시아 연방 세법 226조에 명시된 기능이 있습니다.

법인과의 임대 계약에 대한 회계사의 반영:

건물, 건물, 차량 임대 계약을 체결합니다.

이 경우 임차인은 양도 및 인수 증명서에 기초하여 자신의 회계에 임대 부동산을 반영해야 합니다.

회계 인증서를 사용하여 전기를 생성합니다.

DT 001 Kt----- 임대 부동산 비용입니다.

이 가치는 계약서에서 합의하거나, 임대인의 장부가치 증명서에 기록하거나, 계산할 수 있습니다. 계약기간 동안의 월 임대료*를 기준으로 계산됩니다.

매월 회계사는 임대인으로부터 받은 부동산 임대 계약을 다음 항목과 함께 기록합니다.

Dt X - Kt 60.01- VAT를 제외한 임대료 (X는 임대 자산 유형 및 사용 목적에 따라 26, 20, 44 등이 될 수 있는 비용 계정입니다.)

19.04 Dt - Kt 60.01- 서비스 제공자로부터 받는 VAT 금액

올바르게 실행된 송장이 있는 경우(정부 법령 번호 1137 참조) 회계사는 매입 VAT를 공제하고 납부 세액을 줄일 수 있습니다.

Dt 68.02 - Kt 19.04-법에 따른 부가가치세 금액.

임대인에게 선지급이 이루어진 경우 해당 행위에 따라 다른 전기가 생성됩니다.

Dt 60.01 Kt 60.02- 선불금 상쇄.

개인과의 임대 계약에 대한 회계사의 반영:

우리는 건물, 건물 또는 차량을 임대하기로 계약을 체결합니다. 법인이나 개인 기업가는 집주인에게 개인의 부동산 소유권을 증명하는 서류를 요구할 것입니다. 그렇지 않으면 차후에 문제가 발생할 수 있습니다.

이 경우 임차인은 양도 및 인수 증명서에 기초하여 자신의 회계에 임대 부동산을 반영해야 합니다. 회계 인증서를 사용하여 전기를 생성합니다.

Dt 001Kt----- 임대 부동산 비용에 대해.

이 비용은 계약에서 합의하거나 계산할 수 있습니다. 계약기간 동안의 월 임대료*를 기준으로 계산됩니다.

매월 임대 계약에 따라 조직은 시설 사용을 위해 개인에게 임대료를 양도합니다. 현재 러시아 연방 조세법 제 226조가 발효됩니다.

납부 기관은 개인 소득세 (개인 소득세) 납부를위한 세무 대리인 역할을합니다. 게시물:

Dt 60.01 Kt 51 (50)- 13%의 세율로 개인 소득세를 제외한 임대료

Dt 68.01 Kt 51- 세무 대리인으로서 조직에 의한 개인 소득세 납부

Dt X Kt 60.01- 기업의 비용으로 개인 소득세로 임대 비용 상각

Dt 60.01Kt 68.01- 회계 증명서를 사용하여 세무 대리인으로서 개인 소득세 납부 예산에 기업의 부채를 반영합니다.

개인 소득세는 개인이 소득을 얻은 날 다음 날까지 예산으로 이전되어야 합니다.

또한 조직은 이 개인에 대한 분기별 보고서를 제출해야 합니다.

6-NDFL그리고 연말증명서 2-NDFL세무서에.

/ "회계 백과 사전 "Profirosta"
28.06.2017

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개인에 의한 동산 및 부동산 임대가 널리 보급되고 있습니다. 이 경우 임차인단체는 임대금액에 대한 개인소득세 및 통합사회세와 관련하여 세무대리인으로서의 책임을 잊어서는 안 된다.

대부분의 경우 조직은 직원, 차량 및 사무 장비를 위한 임시 소유 및 사용을 위해 아파트를 받습니다. 그러한 임대 법적 관계의 특징은 (임대인, 개인이 개인 기업가가 아닌 경우) 조직이 세금을 계산하고 납부할 의무가 있다는 것입니다. 그 목적은 개인에게 개인 소득세 ( NDFL)과 통합사회세(UST)가 있습니다. 그러한 임대 계약에 따라 개인은 임대료뿐만 아니라 임대 부동산의 유지, 수리 및 운영에 대한 비용 상환의 형태로 지불금을 받습니다. 당사자 간의 비용 분배는 민법 규정과 임대 계약에 명시된 조건에 따라 규제됩니다. Art 1 항에 따른 개인 소득세 계산 및 납부의 특징. 러시아 연방 세법 226조에 따라 개인으로부터 재산을 임대하는 조직은 개인 소득세에 대한 세무 대리인으로서의 의무가 있습니다. 임대인이 개인 기업가이고 사업 활동의 일부로 부동산을 임대하는 경우, 임대인은 이 부동산 임대로 인한 소득에 대해 독립적으로 개인소득세를 계산하고 납부해야 합니다. 또한 거주지 세무서에 신고서를 제출해야 합니다(러시아 연방 세법 제226조 2항, 제227조). 이 경우 임대인인 개인 기업가는 개인 기업가로서 국가 등록을 확인하는 서류와 세금 등록 증명서를 임차인 조직에 제출할 의무가 있습니다. 개인이 임대 형태로 받는 부동산 임대 소득에는 13%의 세율이 과세됩니다. Art에서 제공되는 세금 공제. 218 – 221 러시아 연방 세금 코드. 임대인이 러시아 연방 세금 거주자 자격을 갖고 있지 않은 경우, 러시아에 위치한 부동산 임대로 인한 소득에는 세금 공제를 적용하지 않고 30%의 개인 소득세가 부과됩니다(제4조). 러시아 연방 세법 210조 및 224조 3항). 세무 대리인은 개인(임대인)과 관련하여 표준 및/또는 재산세 공제를 적용할 수 있습니다. 납세자가 선택한 표준 공제는 소득 지급원인 세무 대리인 중 한 명이 제공합니다. 표준 공제의 기초는 납세자의 서면 신청서와 이 공제에 대한 그의 권리를 확인하는 문서입니다(제1항). 3 큰술. 러시아 연방 세금 코드 218). 예를 들어, 조직이 직원으로부터 재산을 임대하는 경우 고용주는 재산세 공제를 제공할 수 있습니다(러시아 연방 세법 제220조 3항). 이 공제는 제공에 필요한 모든 조건에 따라 13%의 세율로 과세되는 모든 납세자 소득에 적용됩니다. 납세자는 3-NDFL 형식의 세금 신고서를 세무 당국에 제출하는 경우에만 다른 유형의 세금 공제(러시아 연방 조세법 제220조 1항 1항에 규정된 사회 또는 재산)를 받을 수 있습니다. 세금 기간 종료(러시아 연방 세법 제219조 2항 및 제220조 2항). 전문 세금 공제 Art 2 항. 러시아 연방 세금법 221조에 따르면 민사 계약에 따라 업무(렌더링 서비스)를 수행하여 소득을 얻는 납세자는 전문 세금 공제를 받을 권리가 있습니다. 즉, 해당 업무(렌더링 용역)의 수행과 직접 관련하여 납세자가 실제로 지출한 비용만큼 특정 소득을 줄일 수 있습니다. 전문 세금 공제를 받으려면 납세자는 세무 대리인에게 신청서와 비용 확인 서류를 제출해야 합니다. 주거용 건물의 집주인인 많은 개인은 자신이 제공하는 아파트에 대한 공과금에 대한 세금 공제를 기대합니다. 임대인은 임대 계약에 따라 임대 부동산의 수리 및 유지 관리 비용이 자신의 비용으로 수행되는 경우 해당 비용을 전문적인 공제로 고려하도록 요청하는 것이 논리적이라고 믿습니다. 그러나 러시아 연방 조세법 23장의 규정에 따라 임대 재산 제공으로 인한 소득은 업무 수행 또는 제공으로 인한 소득과 관련이 없기 때문에 세무 대리인은 그러한 요청을 충족할 수 없습니다. 서비스. 개인 소득세가 적용되는 소득 목록에서 부동산 임대 소득 및 서비스 제공에 대한 보수는 여러 하위 항목(러시아 연방 세법 제208조 1항의 하위 항목 4 및 6)에 표시되어 있습니다. , 다양한 유형의 소득으로. 그리고 예술에서. 러시아 연방 세법 221은 임대 부동산 제공으로 인한 소득과 관련하여 전문 공제 적용 가능성을 제공하지 않습니다. 유사한 접근법이 2006년 12월 29일자 러시아 재무부 서한 No. 03-05-01-05/290에서 발견되었습니다. 아마도 임대 계약에 따라 받은 소득에 대해 전문 세금 공제가 적용될 수 있는 유일한 경우는 승무원과 함께 차량을 임대하는 경우일 것입니다. 이러한 유형의 차량 임대는 임차인과 임대인 모두에게 매우 일반적이고 편리합니다(예를 들어, 많은 노선 버스가 이 조건으로 임대됩니다). 이러한 "복잡한" 계약에 따라 임대인은 사용할 자산을 제공할 뿐만 아니라 차량 운전 및 기술 운영을 위한 자체 서비스도 제공합니다(러시아 연방 민법 제632조). 물론 직업적 공제는 계약에 따른 보수 전체 금액이 아니라 운전자의 보수와 구체적으로 관련된 부분에만 적용될 수 있다. 집주인의 소득에 전문 세금 공제를 적용하려면 공제 청구 비용이 다음과 같아야 합니다. 개인(집주인)이 제공한 문서에 의해 실제로 발생하고 뒷받침되어야 합니다. 차량 운전 및 기술 운영을 위한 서비스 제공과 직접적인 관련이 있습니다. 계약이 러시아 연방 민법 이외의 규칙을 설정하는 것이 허용되는 경우 민법 또는 임대 계약의 규칙에 따라 임차인이 상환받을 수 없습니다. 임차인과 임대인의 의무 Art 2 항에 의거. 616조에 따르면, 법이나 합의에 의해 달리 규정되지 않는 한, 임대 부동산을 유지 관리할 책임은 임차인이 부담해야 합니다. 그러나 승무원과 함께 차량을 임대하는 경우 필요한 액세서리 제공을 포함하여 임대 차량의 적절한 상태를 유지할 책임은 임대인에게 있습니다(러시아 연방 민법 제634조). 승무원이 있는 차량을 임대하는 경우 모든 유형의 수리는 임대인의 비용으로만 수행되며, 승무원 없이 임대하는 경우에는 임차인의 비용으로 수행됩니다(민법 제 634조 및 644조). 러시아 연방). 임차인이 부동산의 운영 및 유지 관리 규칙을 위반했다는 사실로 인해 임대 부동산의 단점이 발견된 경우 임차인은 집주인에게 수리 비용을 상환해야 합니다(민법 제629조 2항). 러시아 연방). 민법 규정 또는 임대 계약 조항에 따라 임차인에게 할당된 임대 품목의 유지 관리, 수리 및 운영 비용은 임차인이 직접 수행하거나 임대인에게 상환합니다. 임차인의 해당 비용이 개인의 소득으로 간주되어야하는지 여부에 대한 의문이 생깁니다. 임대인과 개인 소득세가 부과되어야합니까? 임차인이 이미 발생한 비용을 집주인에게 상환하는 상황을 생각해 봅시다. 대부분의 경우 임대 건물(주거용 또는 비주거용)에 대한 유틸리티 비용은 이러한 방식으로 상환됩니다. 러시아 연방 조세법 제41조는 소득을 현금 또는 현물 형태의 경제적 이익으로 정의합니다. 개인이 다른 사람(법인 포함)을 위해 비용을 지출하고 임차인이 이를 상환하는 경우, 그러한 상환은 해당 개인의 경제적 이익이 아닙니다. 이는 그러한 지불이 개인 소득세가 부과되는 소득으로 간주되지 않음을 의미합니다. 반면, 이러한 접근 방식은 개인(집주인)이 실제로 다른 사람(임차인)을 위해 비용 전액을 지불한 후 해당 비용을 상환받는 경우에만 정당화됩니다. 그러나 임차인을 희생하여 비용을 지출하는 것은 임대인에게 유익합니다. 즉 후자의 이익을 위해 이루어집니다. 이 경우 임차인으로부터받은 비용 상환 금액은 임대인의 소득 인 경제적 이익으로 인식됩니다. 유틸리티 및 운영 서비스 비용은 실제 소비량에 따라 달라질 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 예를 들어, 비용은 지원 문서를 기반으로 설정된 서비스의 실제 소비에 따라 달라집니다. 그리고 임차인은 자신의 이익을 위해 실제로 소비한 서비스 비용을 집주인에게 상환합니다. 그러한 보상 금액은 임대인의 소득으로 간주되지 않으며 개인 소득세 과세표준에 포함되지 않습니다. 임차인이 실제 사용에 따라 달라지지 않는 공과금 및 운영 서비스 비용을 집주인에게 상환하는 경우, 그러한 상환 금액은 납세자의 소득이며 다음 세율로 개인소득세가 부과됩니다. 13퍼센트. 유사한 관점이 07/09/07 No. 03-04-06-01/220 날짜의 러시아 재무부 서신에도 표현되어 있으며, 여기서 임차인 조직은 개인 정보를 계산하고 보류해야 한다고 명시되어 있습니다. 환급 가능한 비용 금액에 대한 소득세. 종종 임차인은 임대 부동산의 수리, 유지 관리 및 운영 비용을 자비로 직접 지불합니다. 이 경우 임차인의 비용이 임차인의 이익을 위해 만들어진 것이라면 임대인의 과세소득에 포함됩니다. 즉, 소득은 현물로 수령되며 이는 Art 제 2 항에 규정된 과세 기준에 포함됩니다. 211 러시아 연방 세금 코드. 임차인이 부담한 수리 비용은 다음과 같은 경우 임대인의 소득으로 간주됩니다. 임대 계약에 임차인이 임대 품목을 임대용으로 수리한다고 명시되어 있는 경우 러시아 연방 민법에 따라 수리는 임대인의 비용으로 수행되지만 계약에서 당사자는 해당 비용을 임차인에게 할당했습니다. 동시에, 계약에 따라 집주인은 수행된 수리 비용을 임차인에게 상환하지 않습니다. 임대 부동산의 재건축 및 현대화 일부 진취적인 임차인은 재건축이나 현대화를 통해 임대 부동산을 개선하려는 열망으로 가득 차 있습니다. 그러나 이 경우 재산에 해를 끼치지 않고 분리 가능하거나 분리할 수 없는 개선 사항부터 진행해야 합니다(Art. 623 러시아 연방 민법). 첫 번째 경우, 임대 기간이 끝나면 임차인은 분리 가능한 개선 없이 임대 부동산을 임대인에게 반환할 수 있습니다. 결과적으로 집주인은 수입이 없습니다. 두 번째 경우에는 집주인이 세입자에게 불가분한 개선 비용을 상환할지 여부가 중요합니다. 그렇지 않은 경우 이러한 개선 비용은 개인 소득세 기준에 포함됩니다. 예술의 단락 2에 따라. 러시아 연방 민법 623에 따라 임대인은 임대 대상의 변경이 동의하에 이루어지고 계약에서 달리 규정하지 않는 경우에만 분리 불가능한 개선 비용을 상환합니다. 이러한 조건이 충족되면 임대 부동산에 대한 불가분의 개선 비용에 대해 개인 소득세가 계산되지 않습니다. 그러나 임차인이 수행하거나 계약자가 자신의 비용으로 참여하여 수행한 수리 또는 분리할 수 없는 개선 비용 형태의 소득은 집주인이 현물 소득으로 인식합니다. 예를 들어 임차인 조직이 계약자가 수행한 작업에 대해 비용을 지불하고 필요한 자재를 구매한 경우 임대인의 개인 소득세에 대한 과세 기준은 관련 판매 계약에 따른 작업 및 자재의 총 비용과 동일합니다. 임차인이 임대 물건을 스스로 수리(개선)하는 작업을 수행하는 경우 개인 소득세 계산을 위해 수행된 작업의 시장 가치가 결정되며, 이에 대한 조항은 4-11항에 따라 결정됩니다. 미술. 40 러시아 연방 세금 코드. 현물로 받은 소득에 대해 계산된 개인 소득세는 세무사가 납세자에게 지급한 자금(임대인이 임차인 조직과 고용 관계에 있는 경우 임대료 또는 임금 포함)에서 원천징수됩니다. Art 제 4 항의 요구 사항에 따라. 러시아 연방 세금 코드 226에 따라 개인 소득세의 원천징수 금액은 지불 금액의 50%를 초과할 수 없습니다. 보수 금액을 나누어야 하는 경우 승무원이 포함된 차량 임대 계약에서 위에서 언급한 바와 같이 리스 제공자의 보수 금액을 차량의 임시 소유 및 사용에 대한 임대료와 서비스에 대한 보수의 두 부분으로 나누는 것이 좋습니다. 운전 및 기술 운영을 위해. 그렇지 않으면 조직은 통합 사회세에 따라 과세 기준을 결정하는 데 어려움을 겪게 됩니다. 이는 집주인의 소득에 대한 개인소득세를 계산하는 데에도 매우 중요합니다. 결국, 차량 운전 및 기술 운영에 대한 임대인의 서비스에 대한 지불인 계약에 따른 보수 부분에만 개인 소득세에 대한 전문 세금 공제를 적용할 수 있습니다. 승무원 없이 차량을 임대하는 예 1. 따라서 타이어 비용과 타이어 교체 비용은 이바노프의 수입으로 간주될 수 없습니다. 임차인 조직은 임대 금액에서만 Ivanov의 소득과 관련된 개인 소득세를 계산합니다. 트럭 임대 계약에서 이 차량의 수리 및 유지 관리 비용을 임차인에게 할당하는 것은 Art에 위배됩니다. 634 러시아 연방 민법. 따라서 타이어 비용과 타이어 교체 비용은 임대인의 개인소득세 과세표준에 포함됩니다. 조직은 이 금액에 대해 13%의 세율로 개인 소득세를 계산하여 임대료에서 공제합니다. 두 번째 계약에 따른 임대료는 RUB 30,000입니다. 달마다. 2007년 11월 지급액에서 원천징수된 세액은 6,240루블입니다. ((RUB 30,000 x 13%: 100%) + (RUB 18,000 x 13%)). 11월 결제 금액의 50%는 15,000루블입니다. 산출세액은 11월 임대료의 50%를 초과하지 않으며, 전액 원천징수 가능합니다. > 사용을 위한 재산 양도와 관련된 민사 계약에 따른 UST 지급액 계산에는 UST가 적용되지 않습니다. 그러나 업무 수행 및 서비스 제공을 주제로 하는 민사 계약에 따른 지급에는 UST 과세가 적용됩니다. 개인 기업가에게 지급되는 보수는 예외입니다(러시아 연방 세법 제2항, 제1항, 제235조, 제1항, 제236조). 결과적으로 임차인 조직의 경우 승무원이 있는 차량에 대한 임대 계약에 따른 지불에만 UST가 적용됩니다. 그리고 전액이 아니라 차량의 관리 및 기술 운영을 위한 서비스 비용을 지불하는 부분에만 해당됩니다. 위의 내용은 개인사업자로 등록되지 않은 개인의 경우에도 해당됩니다. 그렇지 않은 경우 차량 관리 및 기술 운영 서비스에 대한 지불은 임차인이 아닌 임대인의 통합 사회세에 따른 과세 표준에 포함됩니다(러시아 연방 세법 제236조 2항). 유사한 설명이 2004년 2월 10일자 러시아 재무부 서한 No. 04-04-06/21에도 나와 있습니다. 2007년 7월 13일자 러시아 연방 재무부 서신에 명시된 바와 같이 임대 부동산의 유지 관리 및 수리에 대한 임대인의 비용을 상환하기 위해 임차인 조직이 지불한 금액은 통합 사회세에 따른 과세 표준에 포함되지 않습니다. 번호 03-04-06-02/138 및 2006년 10월 2일 번호 03-05-01-04/277. 예시 2 상자: 승무원이 있는 차량을 임대하는 경우 모든 유형의 수리는 임대인의 비용으로만 수행되며, 승무원 없이 임대하는 경우에는 임차인의 비용으로 수행됩니다. 임차인이 부동산의 운영 및 유지 관리 규칙을 위반했다는 사실로 인해 임대 부동산의 단점이 발견 된 경우 임차인은 수리 비용을 임대인에게 상환해야합니다.승무원이있는 차량 임대 계약에서, 임대인의 보수 금액을 차량 임시 소유 및 사용에 대한 임대료와 운전 및 기술 유지 보수 서비스에 대한 보수의 두 부분으로 나누는 것이 좋습니다. 이 기사에서는 다음 문서를 사용합니다. 05.08.00 No. 117-FZ 날짜의 러시아 연방 세금 코드(2부)(19.07.00에 러시아 연방 의회 국가 두마에서 채택). 1996년 1월 26일자 러시아 연방 민법(2부) No. 14-FZ(1995년 12월 22일 러시아 연방 의회 국가 두마에서 채택). 에드. 06.12.07부터. 07/09/07 No. 03-04-06-01/220 날짜의 러시아 재무부 서신. 2004년 2월 10일자 러시아 연방 재무부 서한 No. 04-04-06/21. 2007년 7월 13일자 러시아 연방 재무부 서한 No. 03-04-06-02/138. 2006년 10월 2일자 러시아 연방 재무부 서한 No. 03-05-01-04/277. Valery Solovyov, 러시아 연방 공무원 고문, II 급

시민이 개인 소득세를 직접 납부한다는 것을 계약서에 표시 할 필요가 없습니다.
승무원과의 렌터카 계약에서는 보수를 나누는 것이 좋습니다.
시민이 개인 기업가 자격을 얻는 것이 어떤 경우에 더 안전합니까?

조직은 개인 기업가로 등록된 개인 및 이 지위가 없는 개인과 임대 계약을 체결할 수 있습니다. 가장 중요한 것은 재산을 임대하는 시민이 소유자이거나 재산을 처분할 권리가 있다는 것입니다(러시아 연방 민법 제608조 및 제615조 제2항).

기업가는 독립적으로 세금을 계산하고 납부합니다(러시아 연방 세법 제227조 1항, 1항 및 2항). 개인 기업가 자격이 없는 개인으로부터 부동산을 임대한 경우 조직이 어떤 세금 의무를 갖는지 알아봅시다. 또한 이 거래를 회계에 반영하는 방법도 살펴보겠습니다.

개인에게 임대료를 지불할 때 조직이 개인소득세를 원천징수하여 예산으로 이체하는 것이 더 안전합니다.

러시아 재무부는 기업가가 아닌 시민에게 임대료를 지불하는 러시아 회사가 개인 소득세에 대한 세무 대리인이라고 믿습니다(2014년 2월 10일자 서신 N 03-04-05/49525, 2013년 9월 18일자 N 03- 04-06/38698, 2013년 8월 16일 N 03-04-06/33598 및 2013년 2월 27일 N 03-04-06/5601). 즉, 그녀는 임대료에 대한 개인 소득세를 계산하고, 이를 지불할 때 세금을 원천징수하고 이를 예산으로 이체할 의무가 있습니다(러시아 연방 세법 제226조의 1, 4, 6항).
세무 당국도 유사한 의견을 갖고 있습니다(2012년 7월 5일자 러시아 연방세청 서한 N AS-4-3/11083@, 2012년 4월 9일자 N ED-4-3/5894@ 및 01/01자) 11/2010 N ШС-37-3/14584@, 모스크바에 대한 러시아 연방세 서비스(2012년 6월 18일 N 20-14/053155@ 및 2011년 12월 16일 N 20-14/3/122006).
조직이 임대료를 현금으로 지불하는 경우 개인소득세를 원천징수할 수 있습니다. 이는 회사가 개인으로부터 세금을 원천징수할 수 없다는 사실을 언급할 권리가 없음을 의미합니다(러시아 연방 세법 제226조 5항). 러시아 재무부에서도 이를 지적합니다(2013년 2월 27일 N 03-04-06/5601 및 2010년 12월 6일 N 03-04-06/3-290 서한).
그러나 임대차 계약서에 시민이 스스로 세금을 납부한다고 명시되어 있는 경우에는 임차인 단체가 임대료에서 개인소득세를 원천징수할 수 없다는 의견이 있다. 그것은 망상입니다. 세무 대리인은 자신의 책임을 소득 수취인에게 이전할 권리가 없습니다(러시아 연방 세법 제3조 5항).
임대 계약에 그러한 조건을 포함시키는 것은 조세법 조항에 위배됩니다. 이 조건은 무효로 간주됩니다(러시아 연방 민법 제168조 2항). 동일한 관점이 러시아 재무부에서도 공유됩니다(2011년 4월 29일 N 03-04-05/3-314 및 2010년 7월 15일 N 03-04-06/3-148 날짜의 서한) , 및 법원(2012년 7월 3일자 모스크바 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안 N A40-40718/11140-184).
따라서 기업가가 아닌 개인에게 지급되는 임대료에서 개인소득세를 원천징수하지 않는 것은 위험합니다(자세한 내용은 45페이지 참조). 검사관이 이러한 위반 사항을 발견하면 세무 대리인의 의무를 이행하지 않은 조직에 벌금이 부과됩니다. 벌금은 원천징수 및 예산 이전 대상 세액의 20%입니다(러시아 연방 세법 제123조).

메모! 집주인에게 선지급금을 지불하더라도 개인 소득세는 예산으로 이체됩니다.
임대료 또는 그 일부를 지불할 때마다 조직은 개인소득세를 원천징수할 의무가 있습니다. 회사가 집주인에게 어떻게 지불하는지(선불, 분할, 월말 또는 기타 기간)는 중요하지 않습니다.
조직은 다음 조건에 따라 임대료에서 원천징수된 개인 소득세를 예산으로 이체합니다(러시아 연방 세법 제226조 6항).
- 집주인에게 지불하기 위해 은행 계좌에서 돈을 인출하는 경우 - 은행에서 현금을 받은 날
- 집주인에게 은행 이체로 지불하는 경우 - 임대료가 조직 계좌에서 시민의 은행 계좌로 이체되거나 시민을 대신하여 제3자 계좌로 이체되는 날.

세무 당국이 시민의 활동을 기업가로 인식하고 개인 기업가로 등록하도록 요구할 위험이 있습니다.

개인이 여러 건물(주거용 또는 비주거용) 또는 다양한 유형의 부동산을 임대하는 경우 조사관은 그의 활동을 기업 활동으로 인식할 수 있습니다. 이는 세무 당국이 시민에게 기업가로 등록하고 개인 기업가로서 세금을 납부하도록 요구할 가능성이 높기 때문에 위험합니다(자세한 내용은 46페이지 참조).

메모. 부가가치세 측면에서 기업이 개인으로부터 부동산을 임대하는 것은 수익성이 없습니다.
개인 기업가 자격이 없는 개인은 VAT 납부자가 아닙니다(러시아 연방 세법 제143조 1항). 이는 부동산 임대 서비스를 제공할 때 임차인이 공제할 수 있는 "매입" VAT가 없음을 의미합니다.
그러나 소득세를 계산할 때 조직은 전체 임대료를 비용에 포함시킬 수 있습니다 (러시아 연방 세법 제 264 조 10 항, 1 항). VAT 납세자로부터 부동산을 임대할 때처럼 VAT 금액을 줄일 필요는 없습니다.

임차인 조직의 경우 추가 소득세가 발생할 수 있습니다. 결국 기업가가 VAT 납부자인 경우 회사는 세금 비용에 임대료 전체를 포함할 수 없습니다(러시아 연방 세법 제 264조 10항, 1항). 그녀는 VAT를 뺀 금액만 고려할 권리가 있습니다.
그러나 세금 코드에는 시민 임대 부동산이 기업가 지위를 획득해야 하는지 여부를 결정할 수 있는 명확한 기준이 포함되어 있지 않습니다. 러시아 연방세청은 다음 사실이 시민의 행동에 기업 활동의 징후가 있음을 나타낼 수 있다고 믿습니다(2013년 2월 8일자 서한 N ED-3-3/412@).
- 사용 또는 판매를 통해 이익을 얻을 목적으로 개인이 취득하거나 제조한 재산
- 시민은 자신의 거래 및 거래 기록을 보관합니다.
- 특정 기간 동안 개인이 체결한 모든 거래는 서로 연관되어 있습니다.
- 시민은 판매자, 구매자 또는 기타 거래상대방과 안정적인 관계를 가지고 있습니다.
동일한 기준이 수도의 세무 당국에 의해 제공됩니다(2009년 6월 15일자 모스크바에 대한 러시아 연방 세무 서비스 서한 N 20-14/060015@, 2008년 12월 29일자 N 18-14/121487@ 및 1월 25일자) , 2008 N 18-12/3/005988). 그들의 의견으로는 나열된 표지판이 있는 경우 개별 임대 부동산은 기업가로 등록해야 합니다.
동시에, 세무 당국은 어떤 경우에는 시민의 활동에 대한 자격을 정확하게 부여하는 것이 어렵다는 점을 인정합니다(2013년 2월 8일자 러시아 연방세청 서한 N ED-3-3/412@).
시민이 자신의 활동에 기업 활동의 징후가 없다고 확신하는 경우 개인 기업가로 등록할 수 없습니다. 이는 부동산 임대로 얻은 소득에 대해 개인 소득세만 납부할 권리가 있음을 의미합니다. 그러나 그가 법정에서 자신의 주장을 입증해야 할 수도 있습니다.

예산 외 자금에 대한 보험료는 임대료에 부과되지 않습니다.

러시아연방연금기금, 러시아연방사회보험기금, 연방의무의료보험기금에 대한 보험료

사용을 위한 재산 양도와 관련된 민사 계약에 따른 개인에 대한 지불에는 기금에 대한 보험료가 적용되지 않습니다(2009년 7월 24일 연방법 제7조 N 212-FZ "연기금에 대한 보험료에 대해) 러시아 연방, 러시아 연방 사회 보험 기금, 연방 의무 의료 보험 기금 "(이하 법률 No. 212-FZ라고 함). 임대차 계약은 그러한 계약의 한 유형입니다.
이는 시민에게 임대료를 지불할 때 조직이 예산 외 자금에 보험료를 부과하지 않음을 의미합니다. 러시아 보건사회개발부에서도 동일한 설명을 제공합니다(2010년 3월 12일자 서신 N 550-19).
유일한 예외는 승무원이 포함된 차량에 대한 임대 계약에 따른 보수입니다. 이 계약에 따라 임대인은 임차인에게 자동차 또는 기타 운송 수단을 제공할 뿐만 아니라 관리 및 기술 유지 서비스도 제공합니다(러시아 연방 민법 제632조).
업무 수행 또는 서비스 제공을 주제로 하는 민사 계약에 따른 지불에는 기금에 대한 보험료가 적용됩니다(법률 No. 212-FZ 제7조 1부). 결과적으로, 운전 서비스에 대한 수수료를 나타내는 보수 부분에 대해 기금에 기여해야 합니다.
그러나 우리는 연금 기금과 연방 의무 의료 보험 기금에 대한 기부에 대해서만 이야기하고 있습니다. 법률 N 212-FZ에 의해 제공되는 러시아 연방 사회 보험 기금에 대한 보험료는 여전히 계산할 필요가 없습니다. 결국, 민사 계약에 따라 개인에게 지급되는 모든 보수는 이 기금에 대한 보험료에서 면제됩니다(법률 No. 212-FZ 제9조 2항, 3항).
조직이 기여금을 계산하는 데 어려움을 겪지 않도록 승무원이 포함된 차량 임대 계약의 보수를 임대비와 관리 서비스 제공 수수료로 나누는 것이 좋습니다. 즉, 두 가지 별도의 금액으로 표시하십시오. 계약에 그러한 구분이 없으면 보수 전액에 대해 보험료가 부과됩니다.

메모. 승무원과의 자동차 렌트 계약에 따른 보수의 일부는 러시아 연방 연금 기금 및 연방 의무 의무 의료 보험 기금에 기부됩니다.

부상에 대한 보험료

부동산 임대 계약에 따른 지불에는 상해 보험료가 면제됩니다. 결국 이러한 기여금은 민사 계약에서 지불 의무를 규정한 경우에만 발생합니다(1998년 7월 24일자 연방법 N 125-FZ "산업 재해 및 직업병에 대한 의무 사회 보험" 제 20.1조 1항). ). 임대 계약에는 일반적으로 그러한 조항이 포함되어 있지 않습니다.

2014년 6월 1일부터 회사는 현금 데스크에서 받은 현금 수익금을 부동산 임대 계약에 따른 지불에 사용할 권리가 없습니다(2013년 10월 7일자 러시아 은행 지침 번호 3073-U의 4항 "현금 창출에 대해) 지불”). 이 규칙은 개인 및 법인 모두 임대인과의 합의에 적용됩니다.
이는 사무실, 아파트 또는 기타 부동산에 대한 시민 임대료를 두 가지 방법으로 지불할 수 있음을 의미합니다.
- 개인의 은행 계좌로 이체하거나 개인의 지시에 따라 제3자의 계좌로 이체합니다.
- 임대료를 지불하기 위해 조직의 당좌 계좌에서 현금을 인출하여 금전등록기에 입력한 후 시민에게 전달합니다.
세무 당국은 현금 수익금이 부동산 임대 비용으로 지출되고 있음을 발견한 경우 조직 자체와 총책임자 모두에게 벌금을 부과할 권리가 있습니다. 공무원의 벌금은 4,000 ~ 5,000 루블, 회사의 경우 40,000 ~ 50,000 루블입니다. (러시아 연방 행정법 위반 조항 15.1의 1부). 그러나 조사관은 수익금이 승인되지 않은 목적으로 지출된 지 2개월 이내에만 이러한 위반에 대해 벌금을 부과할 수 있습니다(러시아 연방 행정법 제4.5조 1항).
현금 수익금으로 기타 자산(자동차, 컴퓨터, 생산 장비 등)의 임대 비용을 지불할 수 있습니다.
기업가로 등록되지 않은 조직과 개인 간의 현금 결제 금액에는 제한이 없습니다(2013년 10월 7일자 러시아 은행 지침 번호 3073-U 5항). 즉, 시민으로부터 동산 또는 부동산을 임대하는 회사는 임대 계약에 따라 100,000 루블을 초과하는 금액을 시민에게 지불할 수 있습니다.

회계에서 임대 고정 자산은 부외 계정에 반영됩니다.

개인의 재산 임대와 관련된 거래에 대한 회계 처리는 세 가지 뉘앙스에서만 조직 또는 기업가와의 유사한 거래를 반영하는 것과 다릅니다.
- VAT 전기가 없습니다.
- 임대료에서 개인 소득세를 원천징수하고 세금을 예산으로 이전하는 기록의 가용성
- 기금에 대한 보험료 적립 및 지불에 대한 항목 가용성(승무원이 있는 차량에 대한 임대 계약에서만).
임대 계약에 따라 수령한 자산이 고정 자산인 경우 조직은 이를 대차대조표에 반영합니다(계정 001 "임대 고정 자산"). 부외 계정에 대한 회계 처리는 이중 입력 방법을 사용하지 않고 간단한 시스템을 사용하여 수행됩니다.
임대 자산은 임대 계약에 명시된 비용으로 부외로 표시됩니다. 개인으로부터 재산을 수령한 날 조직은 다음과 같은 회계 항목을 작성합니다.
차변 001 - 임대 고정 자산이 부외 회계에 허용되었습니다.
임대 계약 기간 동안 매월 회사는 다음 거래를 생성합니다.
차변 20 (26 또는 44) 대변 76 - 월 임대료가 비용에 포함됩니다.
차변 76 크레딧 68 - 개인 소득세가 임대 금액에서 원천 징수됩니다.
조직이 은행 송금으로 임대인에게 비용을 지불하는 경우 지불 날짜에 다음을 입력합니다.
차변 76 크레딧 51 - 임대료 양도(원천징수된 개인 소득세 제외).
현금으로 지불하는 경우 회계에 두 가지 항목을 입력해야 합니다.
차변 50 크레딧 51 - 임대 계약에 따른 정산을 위해 은행에서 수령하고 현금 데스크에서 수령한 현금.
차변 76 크레딧 50 - 임대료 지불(원천징수된 개인 소득세 제외).
집주인과의 정산 형태에 따라 조직은 임대료가 시민의 은행 계좌로 이체되는 날 또는 지불을 위해 은행에서 현금을 받는 날까지 개인 소득세를 예산으로 이체해야 합니다. 예산에 대한 개인 소득세 납부일에 그녀는 다음과 같이 입력합니다.
차변 68 크레딧 51 - 개인 소득세 예산으로 이체되고 임대료에서 원천징수됩니다.
회사가 개인의 승무원과 함께 차량을 임대한 경우 관리 서비스 제공에 대한 보수 금액에 대해 러시아 연방 연금 기금 및 연방 의무 의무 의료 보험 기금에 보험료를 지불해야 합니다. 이는 다음 게시물에 반영됩니다.
차변 20 (26 또는 44) 크레딧 69-2 - 연금 기금에 대한 기부금이 발생했습니다.
차변 20(26 또는 44) 크레딧 69-3 - 연방 의무 의료 보험 기금에 대한 기부금이 발생했습니다.
기금에 대한 기부금 지불일에 조직은 다음을 입력합니다.
차변 69-2 크레딧 51 - 연금 기금에 대한 기부금이 이체되었습니다.
차변 69-3 크레딧 51 - FFOMS에 대한 기부금이 이체됩니다.
임대 관계가 끝나면 임대 고정 자산을 대차 대조표에서 상각해야 합니다. 자산이 임대인에게 반환된 날짜에 회사는 다음을 기록합니다.
크레딧 001 - 부외 상각된 고정 자산.

조직이 개인(개인 기업가가 아닌)으로부터 건물을 임대하는 경우 이는 해당 개인 임대인과 관련이 있습니다. 즉, 그녀는 임대료 형태로 소득에 대한 개인 소득세를 계산하고 개인에게 소득을 지불할 때 세금을 원천징수하여 예산으로 이체해야 합니다(러시아 연방 세법 제226조 2항, 제228조). 개인 소득세 납부를 임대인 자신, 즉 개인에게 이전하는 것은 불가능합니다. 그리고 개인과의 임대 계약서에 무엇이 쓰여질지는 중요하지 않습니다. 어떤 경우에도 개인 소득세는 임차인, 즉 조직이 납부해야 합니다(2015년 8월 27일자 러시아 재무부 서신 No. 03-04-05/49369).