Programer ne uklanja nedostatke, što učiniti. Kvaliteta novogradnje: kako otkloniti nedostatke? Zašto je ovakav način podnošenja zahtjeva loš?

Kupnja kuće u zgradi u izgradnji je riskantan posao. Ali za većinu dioničara, sretan dan ipak dolazi kada im investitor ponudi da prihvate gotov stan. A to znači da će se uskoro moći uknjižiti kao vlasništvo, popraviti i živjeti. Ali radost može biti zasjenjena značajnim nedostacima. Kako prihvatiti stan? Što učiniti ako se otkriju nedostaci?

Ne propustite rok za preuzimanje stana od investitora

Ali u većini slučajeva, u razdoblju do šest mjeseci, programer obavještava dioničara telefonom ili preporučenom poštom da je spreman prenijeti stan. Nakon primitka obavijesti dužan je započeti s prihvatom stana najkasnije u roku od sedam radnih dana. Ako to odgodi više od dva mjeseca, razvojni programer može legalno potpisati potvrdu o jednostranom prihvaćanju bez njegova sudjelovanja. A tada neće biti lako natjerati programera da naknadno udovolji nastalim zahtjevima. Stoga, za svaki slučaj, trebate pratiti je li proces prihvaćanja stanova u vašoj zgradi započeo - s vremena na vrijeme nazovite programera, posjetite njegovu web stranicu, pogledajte forum dioničara vaše kuće, ako postoji.

Može se dogoditi da vam programer prvo kaže da će se prijenos uskoro dogoditi, a onda on sam počne odugovlačiti s vremenom pod raznim izgovorima. U tom slučaju predajte mu uz potpis ili pošaljite preporučenom poštom tužbu zbog izbjegavanja premještaja. Tada programer neće moći prebaciti krivnju na vas za kasno prihvaćanje stana.

Inspekcijski list

Dakle, došli ste na recepciju. Od nositelja projekta morate dobiti pregledni list u koji ćete upisati sve uočene nedostatke. Izrađivač ga je dužan izdati, htio on to ili ne. Ovaj dokument može imati drugačiji naziv, ali suština je ista. Nema inspekcijskog lista - nema normalnog prihvaćanja.

Fotografija: waferboard

Sljedeće je uključeno u inspekcijski list:

• popis nedostataka i građevinskih nedostataka koji su identificirani, s vezama na SNiP-ove koji ih potvrđuju;
• rokove za otklanjanje nedostataka i podatke o tome tko će za to biti odgovoran.

Inspekcijski list izrađuje se u dva primjerka (za nositelja projekta i), koji se nakon pregleda stana potpisuju i evidentiraju kod nositelja projekta.

Kako prihvatiti stan?

Možete sami preuzeti stan od investitora ako imate dovoljno znanja i iskustva po tom pitanju. Ako imate sumnje, niste sigurni u svoje sposobnosti, bolje je sklopiti ugovor sa stručnjakom koji će vam pomoći pronaći nedostatke u izgradnji i ispravno ih dokumentirati. Ova je usluga jeftina, od 50 rubalja/m2, ali vam omogućuje znatno veću uštedu. Iskusni stručnjak može pronaći desetak nedostataka "skrivenih" od vas. Korisno je saznati koje nedostatke imate na sebi prije nego što prihvatite svoj stan, jer je vjerojatnost da imate slične nedostatke velika.

Podsjetimo što prvo provjeravaju:

• estrih, strop, zidovi - za prisutnost nepravilnosti, odstupanja od vertikale i horizontale više nego što zahtijevaju SNiP-ovi, visina stropa;
• posebna pozornost na instalacijske spojeve i šavove vanjskih zidova, prisutnost curenja;
• kvaliteta otvora vrata i prozora, kvaliteta ugradnje ulaznih vrata i prozora, njihova izvedba, okovi;
• usponi hladne i tople vode za curenje, izvedba ventila;
• kanalizacijski usponi i tees;
• baterije za grijanje, njihovo pričvršćivanje i spajanje na sustav grijanja;
• ventilacija, prisutnost kapuljača;
• elektroinstalacije, brojilo, strojevi, mrežni napon;
• Ako se stan iznajmljuje s potpunom adaptacijom, provjerava se kvaliteta te adaptacije.

Fotografija: Lingonberry

Također se preporučuje pažljivo mjerenje, čak i ako su u vrijeme prihvaćanja službeni BTI rezultati mjerenja već uključeni u dokumentaciju. Ali neće škoditi još jednom provjeriti. Posebno imajući u vidu činjenicu da se prema DDU-u konačna plaćanja između dioničara i investitora vrše na temelju stvarne površine stana.

O prihvaćanju zajedničke imovine

U skladu sa zakonom, možete zahtijevati da svi inženjerski sustavi u kući budu opremljeni i ispravno funkcioniraju. Uostalom, s neradnim dizalima jednostavno nećete moći ništa raditi na svom, recimo, dvadesetom katu. Nedovršeni zajednički hodnici, stepenice, nedostatak rasvjete u ulazima, neispravan odvod za smeće također će vam stvarati dosta neugodnosti. Kao i stanje krova, podruma, tehničkog kata.

Prije prihvaćanja stana, dioničar i investitor potpisuju ugovor Dodatni dogovor DDU-u, koji predviđa dodatnu uplatu od strane dioničara određenog iznosa na cijenu DDU-a ili povrat sredstava dioničaru od strane investitora, tada se stvarna plaćanja vrše prema ovom dodatnom ugovoru.

Ako se ne slažete s mjerenjima BTI-ja, dioničar može sve provjeriti sam ili kontaktirati stručnu organizaciju. A rezultat se možda neće podudarati s podacima BTI-ja. Obično to ne daje mnogo, jer je izuzetno teško prisiliti BTI da ispravi brojeve u dokumentaciji za kuću. Ali možete pokušati. U praksi su zabilježeni presedani za promjene rezultata mjerenja BTI.

Još jedna nijansa je uzimanje u obzir područja i loggia. Investitor ih može uzeti u obzir u skladu s uvjetima DDU-a bez redukcijskog faktora, ili s općeprihvaćenim faktorom od 0,3 za balkon i 0,5 za lođu, ili s vlastitim koeficijentima, ili čak i ne uzeti u obzir uopće. Problem nastaje upravo kada se od dioničara traži uplata viška, a onda se ispostavi da je on nastao uračunavanjem površine balkona u ukupnu površinu stana bez umanjenja. To se uglavnom prakticira u Moskvi, gdje je 2006. godine, kako bi se prekinuo dio liste čekanja za stanovanje, donesen zakon prema kojem je površina balkona i lođa u potpunosti uključena u ukupnu površinu apartman. Istovremeno, u čl. 15 RF stambenog kodeksa to izravno navodi ukupna površina definiran je "s izuzetkom balkona, lođa, verandi i terasa". Unatoč tome, u sudska praksa Postoje obje odluke u korist dioničara iu korist investitora.

Akt o primopredaji

Pregledni list je prethodni dokument. Glavni dokument prema kojem se stan prenosi s investitora na dioničara je potvrda o prijenosu i prihvaćanju. Njime se navodi da prava na nekretninama i odgovornost za njihovo održavanje prelaze na novog vlasnika, te je obvezni dokument prilikom upisa prava vlasništva.

Fotografija: Emily May

Ne postoji jedinstveni obrazac za ovaj dokument, ali postoje obvezni stupci. U aktu mora biti navedeno:

• datum i mjesto potpisivanja akta,
• podaci o programeru, podaci o putovnici dioničara,
• poštanska adresa kuće, broj stana, njegova stvarna površina,
• reklamacije na kvalitetu stana, rokove za otklanjanje nedostataka,
• jamstva nositelja projekta u skladu sa zakonom,
• da li je izvršen prijenos stana po tapiji ili je prijenos odgođen za neki kasniji datum.

Potvrda o prihvaćanju potpisuje se nakon konačnih međusobnih obračuna prema DDU, otklanjanja nedostataka ili postizanja dogovora s investitorom.

Nakon što s investitorom potpišete ugovor o prijenosu stana, njime raspolažete, a snosite i odgovornost za njegovu sigurnost. Dakle, prvo što trebate učiniti nakon potpisivanja ugovora i preuzimanja dokumentacije za stan je što brže preuzeti ključeve i promijeniti brave, pa čak i ulazna vrata. Tada ćete dobiti uknjižbu vlasništva stana.

Ako nositelj projekta odbije otkloniti nedostatke

Prihvaćanje stana možda neće ići glatko kako ste očekivali. Primjerice, nositelj će odbiti potpisati inspekcijski list na kojem bi bile evidentirane njegove obveze otklanjanja nedostataka. Različiti putevi vršit će pritisak na vas, prisiljavajući vas da prihvatite stan s nesavršenostima. On može inzistirati na potpisivanju potvrde o prihvaćanju u verziji koja mu je potrebna i jasno dati do znanja da neće ispravljati nedostatke koje otkrijete. To se događa vrlo često.

Fotografija: Flemming Rasmussen

Iako je zakon na strani dioničara, računica investitora je sasvim jasna: dioničar je dugo čekao svoju novi stan, sada se suočava sa skupim projektom, pa bi radije žrtvovao 50-100 tisuća rubalja nego vodio parnicu i odgađao popravke i useljenje. Ovdje svatko odlučuje za sebe što mu je važnije: dobiti stan što je prije moguće i započeti popravke ili prisiliti developera da besplatno otkloni nedostatke u izgradnji. Važnu ulogu igra koliko su nedostaci značajni i koliko ih je teško otkloniti. Jedno je zabrtviti razmak između zida i stropa ili promijeniti ventil, a sasvim drugo ispraviti nedostatke dizajna ventilacijskog sustava koji ne funkcionira.

Za dioničara je moguća i sljedeća opcija: bez primjedbi potpisati prijemnicu, uknjižiti vlasništvo, a nakon toga naručiti kvalitetnu provjeru i sudskim putem zahtijevati naknadu štete. Istina, ako su nedostaci očiti i trebali su biti utvrđeni prilikom preuzimanja, onda će to za sud biti razlog da potpisivanje akta protumači kao suglasnost dioničara da prihvaća nedostatke. Druga stvar su skriveni nedostaci. Ako ih imate, povećavaju vam se šanse da dobijete svoj slučaj na sudu.

Upamtite da je pozicija programera također ranjiva. Posebno neugodno za njega je plaćanje kazne u slučaju neispunjavanja rokova za prijenos stana pod DDU. U ovom slučaju, zakon predviđa kazne, koje mogu nagomilati prilično velike ako postoji dugo kašnjenje u isporuci. Osim toga, dioničar ima pravo na sudu od investitora nadoknaditi materijalnu štetu nastalu zbog kašnjenja u prijenosu stana na njega, što također može rezultirati pristojnim iznosom.

Ponekad, navodeći različite okolnosti, programer traži da se ne navodi datum u potvrdi o prihvaćanju, što mu ostavlja mogućnost da unese raniji datum. Za dioničara je takav potez također prepun činjenice da će morati platiti od ranijeg datuma, a također, u slučaju kazne za kašnjenje isporuke, programer će minimizirati njezin iznos. Stoga nema potrebe potpisivati ​​potvrdu o prihvaćanju bez navođenja datuma.

Fotografija: Dan DeLuca

Što dioničar može zakonski zahtijevati kada se otkriju nedostaci?

Ali morate shvatiti da će čak i uz pozitivnu sudsku odluku biti teško dobiti novac od programera. I vrlo suđenje mogu biti vrlo teški i - uz odgode i žalbe - dugo se otegnuti.

Problemi s naplatom kazni i drugih plaćanja od developera na sudu

U velikoj većini slučajeva, dioničari imaju jednu ili drugu tužbu protiv investitora, koja se odnosi i na kršenje rokova za prijenos prema DDU-u i na probleme u vezi s kvalitetom gradnje. Ali programeri, i mali i poznati, moraju platiti naknadu građevinske tvrtke- odlaze krajnje nevoljko.

Postoje sheme financiranja kroz skupinu međusobno povezanih organizacija, kada programer dobiva sredstva za izgradnju isključivo putem zajmova. Kada investitor prodaje stanove, novac završava kod zajmodavca prema ugovoru o uslugama ili kamatama na kredit. Kao rezultat toga, ne postoji ništa što bi trebalo naplatiti razvojnom inženjeru za kazne, novčane kazne i ispravljanje nedostataka u izgradnji.

Možete se utješiti činjenicom da zakonodavstvo iz godine u godinu pooštrava zahtjeve za investitora, smanjujući mogućnost financijske manipulacije, što tjera investitora da ispravlja građevinske nedostatke i plaća kazne.

Alisa Orlova

1. Programer je dužan prenijeti na sudionika zajednička gradnja objekt zajedničke gradnje, čija je kvaliteta u skladu s uvjetima ugovora, zahtjevima tehničkih propisa, projektna dokumentacija i urbanističkim propisima, kao i drugim obveznim zahtjevima.

1.1. Prilikom prijenosa zajedničkog projekta nositelj zahvata dužan je sudioniku zajedničkog građenja predati priručnik s uputama za rad zajedničkog projekta koji sadrži potrebne i pouzdane podatke o pravilima i uvjetima za njegovu učinkovitu i sigurnu uporabu, životni vijek zajedničkog građevinskog projekta i njegovih završnih elemenata, inženjerskih tehničkih sustava, strukturnih elemenata, proizvoda (u daljnjem tekstu: upute za rad zajedničkog građevinskog objekta).

2. Ako projekt zajedničke izgradnje izgradi (izradi) programer s odstupanjima od uvjeta ugovora i (ili) obveznih zahtjeva navedenih u dijelu 1. ovog članka, što je dovelo do pogoršanja kvalitete takvog projekta, , ili s drugim nedostacima koji ga čine neprikladnim za predviđeno ugovorom korištenja, sudionik zajedničke izgradnje, osim ako nije drugačije određeno ugovorom, prema vlastitom nahođenju, ima pravo zahtijevati od programera:

(vidi tekst u prošlom izdanju)

1) otklanjanje nedostataka bez naknade u primjerenom roku;

2) razmjerno smanjenje ugovorne cijene;

3) naknadu svojih troškova za otklanjanje nedostataka.

3. U slučaju značajnog kršenja zahtjeva kvalitete projekta zajedničke gradnje ili neuklanjanja utvrđenih nedostataka u razumnom roku koji je utvrdio sudionik zajedničke izgradnje, sudionik zajedničke izgradnje jednostrano ima pravo odbiti ispunjenje ugovora i zahtijevati povrat od programera Novac i plaćanje kamata u skladu s dijelom 2. članka 9. ovog Saveznog zakona.

(vidi tekst u prošlom izdanju)

4. Uvjeti sporazuma o oslobađanju investitora od odgovornosti za nedostatke u projektu zajedničke izgradnje su ništavni.

5. Jamstveni rok za zajednički građevni projekt, s izuzetkom tehnološke i inženjerske opreme uključene u takav zajednički građevinski projekt, utvrđuje se sporazumom i ne može biti kraći od pet godina. Navedeno jamstveno razdoblje računa se od datuma prijenosa zajedničkog građevinskog objekta, osim tehnološke i inženjerske opreme uključene u takav zajednički građevinski objekt, na sudionika zajedničke izgradnje, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

(vidi tekst u prošlom izdanju)

5.1. Jamstveni rok za tehnološku i inženjersku opremu uključenu u projekt zajedničke izgradnje koji se prenosi na sudionike zajedničke izgradnje utvrđuje se ugovorom i ne može biti kraći od tri godine. Navedeni jamstveni rok računa se od dana potpisivanja prvog prijenosni akt ili drugu ispravu o prijenosu zajedničkog građevnog projekta.

6. Sudionik u zajedničkoj izgradnji ima pravo podnijeti tužbu sudu ili podnijeti pisani zahtjev nositelju zahvata u vezi s neodgovarajućom kvalitetom projekta zajedničke gradnje, navodeći utvrđene nedostatke (nedostatke), pod uvjetom da su ti nedostaci (nedostaci) ) su identificirani unutar garantni rok. Utvrđene nedostatke (nedostatke) nositelj projekta dužan je otkloniti u roku koji ugovori nositelj projekta sa sudionikom zajedničke izgradnje. Ako programer odbije zadovoljiti ove zahtjeve izvan sudski postupak u cijelosti ili djelomično, ili u slučaju neispunjenja navedenih zahtjeva u cijelosti ili djelomično u navedenom roku, sudionik zajedničke izgradnje ima pravo podnijeti zahtjev sudu.

(vidi tekst u prošlom izdanju)

7. Izvođač ne odgovara za nedostatke (nedostatke) zajedničkog građevinskog projekta otkrivene tijekom jamstvenog roka ako dokaže da su nastali zbog normalno trošenje takav zajednički građevinski projekt ili njegovi sastavni završni elementi, inženjerski i tehnički potporni sustavi, strukturni elementi, proizvodi, kršenja zahtjeva tehničkih propisa, urbanističkih propisa, drugih obveznih zahtjeva za proces rada zajedničkog građevinskog projekta ili njegovog sastavnog dijela završnih elemenata, inženjerskih sustava - tehničke potpore, konstrukcijskih elemenata, proizvoda ili zbog nestručnih popravaka koje je izvršio sudionik zajedničke gradnje ili treće strane koje on uključuje, kao i ako su nedostaci (nedostaci) zajedničkog građevnog objekta nastali kao rezultat kršenja pravila predviđenih u uputama za upravljanje zajedničkim građevinskim objektom danim sudioniku zajedničke izgradnje i uvjetima za djelotvorno i sigurna uporaba zajednički građevinski objekt, njegovi završni elementi, inženjerski i tehnički sustavi podrške, strukturni elementi, proizvodi.

(vidi tekst u prošlom izdanju)

8. Za kršenje roka za otklanjanje nedostataka (nedostataka) zajedničkog građevinskog projekta, predviđenog u dijelu 6. ovog članka, programer plaća građaninu - sudioniku zajedničke izgradnje, kupujući stambene prostore za osobne, obiteljske, kućanstva i druge potrebe koje nisu povezane s provedbom poduzetničke aktivnosti, za svaki dan kašnjenja kazna (novčana kazna) u iznosu utvrđenom stavkom 1. članka 23. Zakona Ruska Federacija od 7. veljače 1992. N 2300-1 “O zaštiti prava potrošača.” Ako nedostatak (nedostatak) navedenog stambenog prostora, koji je objekt zajedničke izgradnje, nije temelj za priznavanje takvog stambenog prostora neprikladnim za stanovanje, iznos kazne (kazna) izračunava se kao postotak utvrđen stavkom 1. članka 23. Zakona Ruske Federacije od 7. veljače 1992. N 2300 -1 „O zaštiti prava potrošača”, od troškova troškova potrebnih za uklanjanje takvog nedostatka (kvar).

Sadašnje zakonodavstvo pruža kupcu stana u novoj zgradi široke mogućnosti za podnošenje zahtjeva protiv programera u vezi s neadekvatnom kvalitetom kupljenog stambenog prostora. 1. Zakon "O zaštiti prava potrošača" Ako izvođač prenese stan s nedostacima na potrošača, prekršit će se relevantne odredbe Zakona RF od 07.02.1992 br. 2300-1 „O zaštiti prava potrošača”. Pritom je glavni kriterij kvalitete ugovor, kao najčešći pravni oblik jačanje odnosa između potrošača i izvođača. Osim toga, standarde i karakteristike koje određuju kvalitetu proizvoda također može utvrditi država izdavanjem dokumenata regulatorne i tehničke prirode. Dakle, kvaliteta robe, rada ili usluga mora biti u skladu s uvjetima ugovora i obveznim zahtjevima koje je utvrdila država. Pravne posljedice potrošačevog otkrivanja nedostataka u obavljenim radovima regulirane su člankom 29. Zakona Ruske Federacije "O zaštiti prava potrošača", prema kojem kupac, po svom izboru, ima pravo zahtijevati: 1) besplatno otklanjanje nedostataka u obavljenom poslu; 2) odgovarajuće smanjenje cijene obavljenog posla; 3) naknadu troškova koje je imao za otklanjanje nedostataka u radu koji je izvršio sam ili treći; Osim toga, potrošač ima pravo odbiti ispunjenje ugovora ako popravljeno vrijeme nedostatke izvođač nije otklonio. U tom slučaju potrošač također ima pravo zahtijevati punu naknadu za gubitke koji su mu u vezi s tim naneseni. Ovi zahtjevi mogu biti predstavljeni prema nahođenju kupca. 2. Savezni zakon "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji" Zauzvrat, Savezni zakon br. 214-FZ od 30. prosinca 2004. „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade i drugim nekretninama te o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije" jasno definira obveze Developera u odnosu na kvalitetu prodanih stanova. Prema članku 7. ovog zakona, developer je dužan prenijeti na sudionik zajednički građevni projekt, koji kvalitetom udovoljava uvjetima iz ugovora, zahtjevima tehničke regulative, projektne dokumentacije i urbanističkih propisa, kao i drugim obveznim uvjetima u slučaju da zajednički građevinski projekt gradi nositelj odstupanja od uvjeta ugovora ili navedenih obveznih zahtjeva (1. dio), što je dovelo do pogoršanja kvalitete, sudionik u zajedničkoj izgradnji, po svom izboru, ima pravo od nositelja projekta zahtijevati: 1) besplatno otklanjanje nedostataka u razumnom roku; 2) razmjerno smanjenje ugovorene cijene; ​​3) naknadu svojih troškova za otklanjanje nedostataka u slučaju bitne povrede uvjeta kvalitete zajedničkog projekta ili neotklanjanja utvrđenih nedostataka; nedostatke u utvrđenom roku, sudionik projekta zajedničke izgradnje ima pravo jednostrano odbiti ispunjenje ugovora i zahtijevati da programer vrati sredstva i plati kamate. Zakon dodatno štiti interese potrošača:

Uvjeti sporazuma o oslobađanju nositelja projekta od odgovornosti za nedostatke u projektu zajedničke izgradnje su ništavni (članak 7. stavak 4.); - jamstveni rok za zajedničku građevinu utvrđuje se ugovorom i ne može biti kraći od pet godina (točka 5. članka 7.). Raskid ugovora uz primjenu odgovarajućih posljedica nepoželjnih za investitora posebna je mjera pravnog utjecaja na potonjeg. Ovaj je zahtjev obrađen u članku 9. Saveznog zakona br. 214-FZ, koji raskid dijeli na dvije vrste: jednostrano odbijanje izvršenja ugovora (klauzula 1) i raskid ugovora na sudu (klauzula 1.1.) Izvansudski postupak raskida. Jednostrano, sudionik zajedničke izgradnje ima pravo odbiti ispunjenje ugovora u sljedećim slučajevima: 1) neuspjeh nositelja projekta da ispuni obvezu prijenosa zajedničkog građevinskog objekta u roku utvrđenom ugovorom; 2) neispunjavanje obveza nositelja zahvata iz stavka 2. članka 7. zakona; 3) bitno kršenje uvjeta kakvoće zajedničkog građenja; 4) kršenje obveza predviđenih dijelom 3. članka 15.1. komentiranog zakona od strane nositelja zahvata; 5) u drugim slučajevima utvrđenim saveznim zakonom ili sporazumom. Nemoguće je ne primijetiti prisutnost referentnih normi, što stvara potrebu da se navede njihov sadržaj. Dakle, dio 2. članka 7. zakona navodi da ako projekt zajedničke izgradnje gradi nositelj zahvata uz odstupanja od uvjeta ugovora, što dovodi do pogoršanja kvalitete takvog projekta, sudionik zajedničke izgradnje ima pravo zahtijevati od nositelja zahvata: - besplatno otklanjanje nedostataka u primjerenom roku; - razmjerno smanjenje ugovorne cijene; - naknada troškova za otklanjanje nedostataka. Dio 3. članka 15.1. ovog zakona također nameće dvije obveze investitoru. Prva obveza je da su u slučaju prestanka jamstva prije isteka, jamac i nositelj projekta dužni o tome obavijestiti sudionika zajedničke izgradnje najkasnije mjesec dana prije dana prestanka jamstva. Suština druge obveze je sljedeća: investitor je dužan sklopiti još jedan ugovor o jamstvu u roku od petnaest dana od dana njegovog raskida. Sudski postupak za raskid. Na zahtjev sudionika zajedničke gradnje, ugovor se može raskinuti pred sudom u sljedećim slučajevima: 1) prekida ili obustave građenja stambena zgrada i (ili) drugi objekt nekretnine, koji uključuje zajednički građevinski objekt, u prisutnosti okolnosti koje jasno pokazuju da objekt neće biti prenesen na sudionika u roku predviđenom ugovorom; 2) značajna promjena u projektnoj dokumentaciji stambene zgrade u izgradnji i (ili) druge nekretnine koja uključuje zajednički građevinski projekt, uključujući značajnu promjenu veličine zajedničkog građevinskog projekta; 3) promjene namjene zajedničko vlasništvo i/ili Ne stambenih prostorija, dio stambene zgrade i (ili) druge nekretnine; 4) u drugim slučajevima utvrđenim saveznim zakonom ili sporazumom. Posljedice raskida. Kao što je gore navedeno, sankcija za neispunjenje je zahtjev za raskidom ugovora. Osim toga, norma predviđa dodatne mjere primjenjive na programera. Dakle, općenito, nakon raskida ugovora na temelju članka 9. zakona, nositelj zahvata je dužan: - vratiti sudioniku zajedničke izgradnje sredstva koja je on uplatio na ime cijene ugovora; - na ovaj iznos platiti kamatu za korištenje tih sredstava u visini jedne tristotine stope refinanciranja Centralna banka Ruske Federacije, važeće na dan ispunjenja obveze povrata sredstava uplaćenih od strane sudionika zajedničke izgradnje.

Navedene kamate se obračunavaju od dana kada je sudionik zajedničke izgradnje uplatio sredstva ili dio sredstava u ugovorenu cijenu do dana kada su vraćena sudioniku. Štoviše, ako je sudionik zajedničke izgradnje građanin, navedene kamate plaća investitor u dvostrukom iznosu. 3. Nadzorna tijela Uz zahtjeve predviđene saveznim zakonima, potrošač ima pravo uputiti svoje zahtjeve na tijela vlasti. Rospotrebnadzor U skladu s Pravilnikom o Saveznoj službi za nadzor zaštite prava potrošača i dobrobiti ljudi, ovo tijelo je ovlašteno federalno tijelo izvršnu vlast, obavlja poslove kontrole i nadzora u području osiguranja sanitarne i epidemiološke dobrobiti stanovništva, zaštite prava potrošača i potrošačko tržište. Jedno od područja regulacije Rospotrebnadzora je područje stambena izgradnja provodi se sredstvima građana. Istodobno, ovo tijelo ima pravo pokrenuti upravni postupak protiv graditelja, što i čini putem svojih teritorijalnih odjela. Tužiteljstvo Ako dođe do spora s programerom, u slučaju kršenja prava potrošača od strane programera predviđenih zakonom, građanin ima pravo obratiti se tužiteljstvu s odgovarajućom izjavom. U praksi, tužiteljstvo sudjeluje u utvrđivanju i otklanjanju povreda prava građana u ovoj oblasti. savezna služba Po financijska tržišta Savezna služba za financijska tržišta (FSFM) savezno je izvršno tijelo ovlašteno za provođenje Vladina uredba u području dioničke izgradnje stambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina. Napomena: odnosi prema ugovorima o ulaganju za objekt za koji je dozvola dobivena prije 1. travnja 2005. ne podliježu zakonu „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije Federacija” broj 214- Federalni zakon. U u ovom slučaju treba voditi savezni zakon od 25. veljače 1999. br. 39-FZ "Na investicijske aktivnosti u Ruskoj Federaciji, provedeno u obliku kapitalna ulaganja", odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije o određenim vrstama građanskopravni ugovori(ugovor o zajedničkoj djelatnosti, ugovor o radu, itd.), i, u odgovarajućim slučajevima, Zakon Ruske Federacije „O zaštiti prava potrošača“. Treba napomenuti da će se točna pravna kvalifikacija odnosa utvrditi na temelju odredaba konkretnog ugovora koji potrošač zaključuje s nositeljem zahvata.

Od početka 2012. do hotline Odjel za politiku urbanog razvoja grada Moskve primio je 230 pritužbi na građevinske nedostatke u. A mi govorimo samo o općinskim kućama. U Moskvi u cjelini, prema riječima gradonačelnika glavnog grada Sergeja Sobyanina, 88% kuća izgrađenih od 2009. do 2011. pušteno je u pogon s greškama i nedostacima. U načelu, programeri se mogu prisiliti da isprave nedostatke ili vrate novac. Ali morate biti strpljivi, dokumentirati sve, zahtijevati potvrdu o isporuci pisama, i što je najvažnije, nemojte potpisivati ​​potvrdu o prihvaćanju stana dok se nedostaci ne uklone, naglašavaju stručnjaci iz analitičkog centra "".

Kako napominju dužnosnici i stručnjaci, u posljednjih godina Nešto se popravila situacija s kvalitetom gradnje. Kada je riječ o komunalnim stanovima, u 2011. broj pritužbi na građevinske nedostatke smanjen je za 24,2% u odnosu na 2010. godinu.

"Posljednjih godina kvaliteta gradnje se definitivno poboljšala", kaže Pavel Lepish, izvršni direktor Domus Finance. - Ako se prisjetimo prije 10-15 godina i građevinskog buma koji je karakterizirao to razdoblje, postotak nedostataka bio je veći. Većina programera bila je usredotočena na kvantitetu, a ne na kvalitetu. Zgrade su podignute u najviše čim prije, često u suprotnosti s tehnologijom."

Stručnjak pripisuje poboljšanje kvalitete gradnje činjenici da sve više i više developera prelazi na Savezni zakon 214, koji strogo regulira proces isporuke i prijema stanova. “Kupci su u posljednje vrijeme postali izbirljiviji i zahtjevniji za svoje buduće stanovanje. Stoga su sada, u pozadini rastuće konkurencije, developeri postali više usredotočeni na kvalitetu izgradnje svojih zgrada”, napominje. Međutim, problem još nije u potpunosti riješen, au novim kućama u Moskvi nalaze se razne vrste nedostataka.

Otrovni zidovi
Prema Moskovskom odjelu za politiku urbanog razvoja, više od polovice pritužbi odnosi se na nekvalitetnu ugradnju prozora i loše brtvljenje šavova u kućama s velikim pločama. Oko četvrtine onih koji su nazvali telefonsku liniju nezadovoljni su nedostacima u završnoj obradi; inženjerski sustavi i curenje krova.

“Naravno, po našem mišljenju, najočigledniji nedostaci su oni koji predstavljaju opasnost za život i zdravlje građana”, kaže voditelj “Zemlje. Nekretnina. Izgradnja" pravne grupe "Jakovljev i partneri" Nina Evstratova. “Nažalost, povremeno čujemo o takvim nedostacima, na primjer, srušio se balkon, otpao je komad zida, pojavila se pukotina u zidu (odnosno problemi s temeljima).”

Prošle godine došlo je do "amonijačnog skandala" u Sankt Peterburgu. Stanari nekoliko novih zgrada žalili su se na stalni miris amonijaka, koji se pojačavao s porastom temperature. U jednom od stanova laboratorijski su nalazi pokazali da je dopuštena razina amonijaka u zraku 17,6 puta viša od dopuštene. Kasnije se pokazalo da su zidovi postali otrovni zbog žurbe developera. Kako ne bi prekidali gradnju tijekom hladnog razdoblja, u beton su dodavali razne nečistoće.

Na forumima stanovnika novih zgrada često postoje pritužbe na druge nedostatke, na primjer, pukotine u zidovima. Male pukotine dopuštene su čak i prema GOST-u, jer se pojavljuju zbog prirodnog procesa skupljanja zgrade. Međutim, ako je širina pukotine veća od 0,5 mm, ili čak i više ako je pukotina skroz, treba se oglasiti alarm. To znači da pogreške učinjene tijekom izgradnje temelja ili izlijevanja betona mogu dovesti do vrlo ozbiljnih posljedica u budućnosti - čak i kolapsa.

Također, među nedostacima u novogradnji novi stanari često navode probleme s prozorima (teško se otvaraju, ne zatvaraju čvrsto) i ventilacijom. Oba ova nedostatka lako je provjeriti. Dovoljno je otvoriti i zatvoriti prozore, a za provjeru sustava izmjene zraka potrebno je pričvrstiti list papira na haubu - ne bi trebao pasti.

Međutim, postoje važni pokazatelji koji su potrebni obavezna provjera, koji su nevidljivi golim okom. To je, primjerice, brtvljenje spojeva zidova i balkonskih ploča, hidro- i toplinska izolacija. Nedostaci u ovim sustavima mogu dovesti do vlage, stvaranja gljivica i plijesni te smrzavanja zidova. Stručnjaci preporučuju uključivanje stručnjaka - profesionalni graditelji ili nezavisni konzultanti.

Državne provjere
Kako možete obraniti svoje pravo na kvalitetno stanovanje? Pravne posljedice i algoritam ponašanja pri utvrđivanju građevinskih nedostataka ovise o ugovoru po kojem je stan kupljen. „Dakle, stjecanje nekretnina od strane investitora u kući izgrađenoj i stavljenoj u funkciju od strane građanina provodi se na temelju ugovora o kupoprodaji, a stjecanje stambenih prostora u objektima u izgradnji provodi se na temelju ugovora sudjelovanje u kapitalu“, kaže Elena Gavrikova, voditeljica pravnog odjela razvojne tvrtke City-XXI Century.

U prvom slučaju reguliran je odnos između investitora i kupca Građanski zakonik i Zakon „O zaštiti prava potrošača”, a pri kupnji prema DDU - 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji”. Primjerice, kod kupoprodaje kupac može odbiti transakciju ako se otkrije bilo kakav nedostatak, a kod kupnje po DDU - samo ako postoje bitni nedostaci ili nakon isteka roka za otklanjanje lakših nedostataka.

Uvjerimo se sami
„Pod ispravnom kakvoćom građevnog zahvata podrazumijeva se kakvoća (uvjet) koju su strane ugovorom ugovorile (ugovorna kvaliteta), kao i kakvoća koja je utvrđena stanjem i utvrđena na temelju obveznih zahtjeva (državna kvaliteta) . Kvaliteta stanja potvrđuje se činom puštanja kuće u rad”, kaže viši pravnik “Zemlje. Nekretnina. Izgradnja" odvjetničkog društva "Cliff" Vadim Cherdantsev. Kupac sam provjerava kvalitetu ugovora prilikom preuzimanja i primopredaje stana. Stoga ne potpisujte potvrdu o prijemu stana ako niste zadovoljni kvalitetom gradnje.

"Ako se otkriju nedostaci, odnosno odstupanja u kvaliteti građevinskog projekta, građanin bi trebao zakonski ispravno zabilježiti činjenicu prisutnosti nedostataka", preporučuje Vadim Cherdantsev. - Najpouzdaniji način bi bio provesti posebno ispitivanje (građevinski pregled). Nedostaci se također mogu fotografirati, snimiti, opisati papirnati oblik u prisustvu grupe ljudi - privatno stvorena komisija. Preporučljivo je evidentirati nedostatke što je moguće pouzdanije i točnije.”

Nakon što su nedostaci evidentirani, pisana obavijest o otkrivanju nedostataka mora se poslati razvojnom inženjeru. U tom slučaju kupac ima pravo zahtijevati besplatno otklanjanje nedostataka u primjerenom roku (najduže 45 dana), razmjerno smanjenje cijene stana ili naknadu svojih troškova za otklanjanje nedostataka. U trenutku kupnje gotov stan prema ugovoru o kupoprodaji, osoba također ima pravo odbiti stan i zahtijevati povrat iznosa koji je za njega plaćen. Prema DDU-u, dioničar može postaviti takav zahtjev investitoru samo u slučaju značajnog kršenja zahtjeva za kvalitetu gradnje ili neuklanjanja utvrđenih nedostataka u propisanom roku.

Usput, prema zakonu "O zaštiti prava potrošača", u slučaju kršenja rokova dodijeljenih za ispravljanje nedostataka, programer je dužan platiti kupcu kaznu u iznosu od 1% cijene stan za svaki dan kašnjenja. Ovo pravilo vrijedi za nekretnine stečene kupoprodajnim ugovorom. Ako je stan kupljen prema DDU, dioničar može zahtijevati naknadu tek nakon raskida ugovora - kamate na iznos plaćen za stan u iznosu jedne tristotine važeće stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije. na dan ispunjenja obveze povrata sredstava. Navedene kamate se obračunavaju od dana kada je sudionik zajedničke izgradnje uplatio sredstva do dana kada ih nositelj projekta vrati sudioniku zajedničke izgradnje.

“Pored toga što nositelj projekta mora otkloniti utvrđene nedostatke ili nadoknaditi troškove, kupac ima pravo zahtijevati naknadu štete koju je prouzročio. Programeri uglavnom ne dobrovoljno nadoknađuju gubitke, već samo sudskom odlukom”, napominje Nina Evstratova.

Ako programer odbije ispraviti nedostatke ili vratiti novac, morate podnijeti zahtjev sudu, ne zaboravljajući priložiti sve dostupne dokaze o kupnji kuće i prisutnosti građevinskih nedostataka i nedostataka.

Nisam to odmah vidio
Čak i ako kupac nije primijetio nikakve nedostatke prilikom potpisivanja potvrde o prijemu stana, to ne znači da investitor više nije odgovoran za njih. „Kupci nekretnina trebaju imati na umu da prema 214-FZ ili Zakonu Ruske Federacije „O zaštiti prava potrošača“ minimalni rok Jamstvo na stan je 5 godina”, naglašava Evgeniy Shirstov, viši pravnik u ordinaciji za nekretnine i odvjetničkom društvu Kachkin and Partners. - Pritom je važno da su u ugovoru detaljno navedeni uvjeti ovog jamstva, kao i odgovornost nositelja projekta. Kupac može zahtijevati otklanjanje uočenih nedostataka, naknadu troškova za njihovo samostalno otklanjanje, razmjerno smanjenje ili raskid kupoprodajnog ugovora i povrat uplaćenog novca za stan, ako su ti nedostaci bitni.”

„Međutim, potrebno je napomenuti da nositelj zahvata nije odgovoran za nedostatke (nedostatke) zajedničkog građevinskog projekta otkrivene u jamstvenom roku ako dokaže da su nastali uslijed uobičajenog trošenja, kršenja zahtjeva tehničkih propisa, urbanističkih propisi o planiranju, kao i drugi obvezni zahtjevi za proces njegovog rada ili kao rezultat njegovih nepravilnih popravaka koje je izvršio sudionik u zajedničkoj izgradnji ili treće strane koje on uključuje”, napominje Elena Gavrikova.

Na primjer, ako je jedan od susjeda, zaobilazeći zakon, napravio čak i mali otvor u nosivom zidu, to može dovesti do stvaranja pukotina u cijeloj kući. I u ovom slučaju, naravno, nije kriv investitor, već vlasnik stana koji je izvršio nezakonito preuređenje. Upravo bi od takvog nesavjesnog vlasnika svi oštećeni trebali tražiti naknadu štete.

Ali što učiniti ako je istekao jamstveni rok, a na primjer, nakon godinu dana, kada susjedu s kata s kata padne na glavu? "Ako su se problemi u stanu pojavili nakon isteka jamstvenog roka, tada je preuzimanje odgovornosti investitora teže i ovisit će o okolnostima slučaja", kaže Evgeny Shirstov. “Možemo govoriti o odgovornosti investitora za nedostatke ako se vještačenjem utvrdi da su takvi nedostaci postojali u početku, čak i u trenutku prijenosa stana na kupca, ali su se pojavili kasnije.” Odvjetnici nemaju statistiku o rezultatima razmatranja takvih slučajeva na sudu, ali jednoglasno kažu da je teško predvidjeti ishod parnice.

Dakle, što se ranije otkrije nedostatak, to je lakše doći do istine. Stoga stručnjaci iz analitičkog centra "" preporučuju da ne žurite s potpisivanjem potvrde o prihvaćanju stana, bez obzira na to koliko vas programer pritiska i bez obzira koliko sami želite brzo useliti u dugo očekivani, iako neispravan, stan.

Savezni zakon od 30. prosinca 2004. N 214-FZ (s izmjenama i dopunama 13. srpnja 2015.) „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina te o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije”

Prema čl. 7. navedenog Zakona

1. Investitor je dužan sudioniku u zajedničkoj izgradnji prenijeti projekt zajedničke izgradnje, čija je kvaliteta u skladu s uvjetima ugovora, zahtjevima tehničkih propisa, projektne dokumentacije i urbanističkih propisa, kao i drugim obveznim zahtjevima .

2. U slučaju da zajednički građevinski projekt izgradi (kreira) programer s odstupanjima od uvjeta ugovora i (ili) obveznih zahtjeva navedenih u dijelu 1. ovog članka, što dovodi do pogoršanja kvalitete takvog projekta, ili s drugim nedostacima koji ga čine neprikladnim za ono što je predviđeno ugovorom o korištenju, sudionik zajedničke gradnje, ako ugovorom nije drukčije određeno, prema vlastitom nahođenju, ima pravo zahtijevati od nositelja zahvata:

1) otklanjanje nedostataka bez naknade u primjerenom roku;

2) razmjerno smanjenje ugovorne cijene;
3) naknadu svojih troškova za otklanjanje nedostataka.
3. U slučaju značajnog kršenja zahtjeva kvalitete za projekt zajedničke izgradnje ili neuklanjanja utvrđenih nedostataka u razumnom roku koji je utvrdio sudionik zajedničke izgradnje, sudionik zajedničke izgradnje ima pravo jednostrano odbiti ispunjenje ugovor i zahtijevati od programera povrat sredstava i plaćanje kamata u skladu s dijelom 2. članka 9. ovog Saveznog zakona.

4. Uvjeti sporazuma o oslobađanju developera od odgovornosti za nedostatke u projektu zajedničke izgradnje su ništavni.
5. Jamstveni rok za zajednički građevni projekt, s izuzetkom tehnološke i inženjerske opreme uključene u takav zajednički građevinski projekt, utvrđuje se sporazumom i ne može biti kraći od pet godina. Navedeno jamstveno razdoblje računa se od datuma prijenosa zajedničkog građevinskog objekta, osim tehnološke i inženjerske opreme uključene u takav zajednički građevinski objekt, na sudionika zajedničke izgradnje, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

5.1. Jamstveni rok za tehnološku i inženjersku opremu uključenu u projekt zajedničke izgradnje koji se prenosi na sudionike zajedničke izgradnje utvrđuje se ugovorom i ne može biti kraći od tri godine. Navedeni jamstveni rok računa se od dana potpisivanja prvog primopredajnog akta ili drugog dokumenta o primopredaji zajedničkog građevnog projekta.

6. Sudionik u zajedničkoj izgradnji ima pravo iznijeti zahtjeve investitoru u vezi s neodgovarajućom kvalitetom projekta zajedničke izgradnje, pod uvjetom da je takva kvaliteta utvrđena tijekom jamstvenog roka.
7. Izvođač nije odgovoran za nedostatke (nedostatke) zajedničkog građevnog projekta otkrivene u jamstvenom roku ako dokaže da su nastali zbog uobičajenog trošenja i habanja takvog zajedničkog građevinskog projekta ili njegovih dijelova, kršenja zahtjeva tehničkih propisi, urbanistički propisi, kao i drugi obvezni zahtjevi za proces njegovog rada ili kao rezultat nepravilnih popravaka koje je izvršio sam sudionik zajedničke izgradnje ili treće strane koje je on privukao.

prema članku 11. navedenog zakona

1. Ustupanje prava potraživanja prema ugovoru od strane sudionika zajedničke izgradnje dopušteno je tek nakon što je platio ugovornu cijenu ili istodobno s prijenosom duga na novog sudionika zajedničke izgradnje na način utvrđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
2. Ustupanje prava potraživanja prema ugovoru od strane sudionika u zajedničkoj izgradnji dozvoljeno od državna registracija sporazum prije u trenutku potpisivanja primopredajnog akta ili druge isprave o prijenosu zajedničkog građevnog projekta.

U tom slučaju jamstvo se mora odnositi na sam objekt, bez obzira na promjenu vlasnika.

No, pregledom je moguće utvrditi krivca, a time i ispravnog okrivljenika