Pravac razvoja. Razvoj nekretnina: bit i perspektive pravnog uređenja

Razvoj je vrsta poslovanja s ciljem ostvarivanja prihoda od pretvorbe, razvoja nekretnina: stvaranje, rekonstrukcija ili promjena građevine ili zemljišne čestice.

Koncept razvoja

"Razvoj" u prijevodu s engleskog znači "razvijati", "razvijati". Ključne značajke su kvalitativna transformacija i povećanje cijena građevinskih projekata. Razvoj se koristi kao sustav za upravljanje procesom stvaranja i razvoja nekretnina. Zbog toga se mijenjaju njegova svojstva na fizičkoj, ekonomskoj i pravnoj razini.

Fizički proces koncepta razvoja su nove potrošačke kvalitete nekretnine koje zadovoljavaju potrebe društva:

• kardinalne promjene - transformacija zemljišne parcele u razvijenu vikendicu;
• manji procesi - promjena namjene zemljišta.

Ekonomske razine - povećanje troškova strukture zbog fizičkih promjena. Porast cijene objekta osiguravaju zahtjevi koji odgovaraju zahtjevima tržišta i njegovih potrošača.

Pravni postupak - pravna registracija svih izvršenih promjena.

Zadaci razvoja nekretnina

Da biste razumjeli što je razvoj, morate razumjeti njegove glavne zadatke.

1. Organizacija procesa. Rasprava i koordinacija budućeg projekta s državnim tijelima. To uključuje profesionalno predstavljanje plana i zagovaranje njegovih parametara, čime se skraćuje vrijeme provedbe i povećava cijena projekta.
2. Rad s izvođačem radova. Privlačenje pouzdanih investitora uz minimiziranje cijena i rokova provedbe plana kroz ugovorne natječaje. Smanjenje vremena izgradnje zbog korištenja financijske poluge za utjecaj na izvođače.
3. Organizacija planskog financiranja - formiranje optimalnog projekta po cijeni. Kombinira različite izvore financiranja: vlastite i posuđena sredstva developer, vanjska ulaganja, povećanje kapitala vrijednosnih papira.
4. Učinkovita politika prodaje ili iznajmljivanja. Privlačenje brokerskih društava, povećanje kapaciteta prodajnih odjela: putem interneta i društveni mediji, terenska prodaja.

Načela razvoja

Razvoj je stvaranje profesionalnog tima konzultanata koji rade u različitim fazama projekta. Privlačenje stručnjaka jedno je od načela koncepta.

Faza izrade plana uključuje sljedeće točke:

• ulazna razina - istraživanje tržišta, odabir lokacije objekta;
• analiza troškova izgradnje;
• analiza mogućih rizika, metode za njihovo smanjenje;
• sheme financiranja projekata;
• izrada i odobravanje plana arhitekture.

Faza projektiranja nekretnina uključuje održavanje kontakata s vladine agencije vezano uz građenje, te određivanje proračuna s pogreškom do 15%.

Vrste razvoja

Postoje glavne vrste razvoja - razvoj uz naknadu (čisti) i špekulativni razvoj (spekulativni).

Čisti razvoj: definicija koncepta uključuje jednu od vrsta građevinskih aktivnosti poduzeća od strane nevlasnika budućeg objekta. Odnosno, tvrtka vodi politiku čistog razvoja bez funkcije ulaganja i održavanja izgrađene strukture u bilanci.

U tom slučaju organizacija snosi manje rizika tijekom izgradnje nekretnine. Tvrtka se bavi projektiranjem, koordinacijom s državnim tijelima, izgradnjom, iznajmljivanjem/prodajom zgrada za unovčiti kupca i od njega prima samo naknadu.

Spekulativni razvoj je poduzeće koje gradi nekretnine i u potpunosti je odgovorno za organizaciju projekta. Doprinosi vlastitim sredstvima planu - srži buduće financijske sheme.

Koncept se razlikuje ovisno o poslovnoj strategiji:

• usmjerenost na prihod - dobivanje najveće dobiti od objekta, na prvom mjestu je profitabilnost strukture tijekom njenog rada;
• troškovna orijentacija - maksimalna cijena za objekt; Svrha izgradnje je obvezna izvedba građevine.

Razvoj prema vrsti provedbe plana

Što je razvoj prema vrsti likvidnosti projekta - četiri stupnja razvoja faze plana:

• tri razine - razvoj projekta, potpisivanje ugovora i provedba;
• tri faze s podfazama - koncept plana i dopuna, ugovor, provedba i razne točke;
• četiri razine - koncept projekta, planiranje, izvedba i završetak;
• četiri faze s dopunama - prethodna faza, projektiranje, izgradnja, puštanje u rad.

Razvoj objekata nekretnina

Postoje vrste izgradnje ovisno o vrsti nekretnine.

1. Stambeni fond. Mnogo se pozornosti posvećuje lokaciji razvoja, mjestu područja u ocjeni prestiža i lokaciji infrastrukture i prometnih čvorišta. Marketing je usmjeren na ljude s određenom razinom prihoda.
2. Komercijalni razvoj je prioritet pri odabiru gradilište: centar ili četvrti u poslovnom dijelu grada. Čimbenik okoliša dobiva manje pažnje. Važno: u neposrednoj blizini nalaze se glavne prometnice i parkirališta. Marketing je usmjeren na pravne osobe.
3. Seoske nekretnine. Ključni čimbenik je blizina cesta, željezničkih stanica i metro stanica. Velika važnost pridaje se prikladnim prilazima zgradama.

Koncept razvoja je ostvarivanje dobiti od prodaje ili najma nekretnine. Uspješne razvojne tvrtke odgovorne su za sve propuste i pogreške: organizacija dodatno provjerava i pojašnjava detalje. U slučaju greške, vlastite ili krivnje drugog sudionika u izgradnji, nositelj projekta je dužan spriječiti posljedice.

Tržište nekretnina je ubrzano, a ponuda je toliko raznolika da će se nespremnoj osobi vrlo teško snaći. U većoj mjeri to se odnosi na one stanovnike koji žele ne samo kupiti, već i transformirati ga.

Razvojna tvrtka - što je to?

Postoje razvojne tvrtke koje pomažu kupcima. Njihova je djelatnost promijeniti zgradu, povećati njezinu površinu ili izvršiti radove rekonstrukcije. Kao rezultat takvih mjera, promijenit će se ne samo izgled zgrade, već i zemljište.

Provedbu razvojnih projekata može provoditi stručnjak kompetentan u svom području. Mora poznavati značajke tržišta nekretnina i biti dobro upućen u zamršenosti. Glavni zadatak programera može se smatrati uspješnom ravnotežom troškova, kvalitete obavljenog posla i omjera rokova.

Popularnost razvoja zemljišta raste svakim danom. Gotovo svi radije rade sa specijaliziranim tvrtkama koje će uzeti u obzir sve želje kupca i dovršiti posao, pokazujući odličan rezultat. Naravno, takve usluge nisu jeftine, ali ne biste trebali štedjeti na kvaliteti.

Razvojna tvrtka surađuje s građevinski projekti, što je nemoguće bez određenih znanja, vještina i iskustva. Ove komponente jamče visoku kvalitetu svih izvedenih aktivnosti. Prije nego što odaberete određenu tvrtku za razvoj, morate se raspitati o njenoj reputaciji i poslušati recenzije kupaca. O visokoj profesionalnosti zaposlenika tvrtke svjedoči i velik broj uspješno odrađenih razvojnih projekata. To će pomoći u izbjegavanju mogućih neugodnih situacija.

Kako rade profesionalci?

Iako se uvjeti pod kojima razvojne tvrtke mogu razlikovati, postoje zajedničke točke. Oni su ti koji ukazuju na profesionalizam.

Za posljednjih godina Građevinarstvo je doživjelo značajne promjene. Nadopunjen je različitim komponentama: projektiranjem, financiranjem, poslovima s nekretninama, marketingom i dr., transformirajući se tako u razvojni posao. Uključuje koordinaciju i upravljanje procesima razvoja nekretnina od početka do završetka.

Glavne razvojne aktivnosti uključuju:

• 
  Stjecanje prava na imovini čiji se razvoj planira. To može biti zemljište ili nekretnina. Kao i prava koja daju osnovu za djelovanje s imovinom koja pripada trećoj strani.
• Identifikacija ciljnog tržišnog segmenta, razvoj marketinške strategije.
• Privlačenje potrebnih sredstava.
• Razvoj projektna dokumentacija po objektima,
• Izgradnja i puštanje u pogon.
• Prodaja objekta ili iznajmljivanje.
• Pravna podrška u svakoj fazi projekta.

Struktura razvojnih poduzeća

Tvrtka za investicije i razvoj ima svoju strukturu. Može se temeljiti na jednoj pravnoj osobi ili na grupi pravnih subjekata koji međusobno djeluju.

Naravno, struktura se može razlikovati ovisno o specifičnostima djelatnosti, ciljevima i zadaćama koje obavljaju razvojne tvrtke. Ali još uvijek postoje osnovne točke.

Tipična struktura razvojne tvrtke:

• Odjeli proizvodnje: upravljanje razvojem, upravljanje izgradnjom, upravljanje trgovinom.
• Administrativno-upravljačka služba: pravni odjel, odjel financija, računovodstvo, režimska služba i kadrovska služba.
• Tehnička i administrativna podjela.

DO proizvodne jedinice uključuju one koji su izravno uključeni u projekte.

Pomoćne jedinice imaju neizravan utjecaj na projekte. Provodi se kroz interakciju s proizvodnim aktivnostima. Funkcije pomoćnih odjela tipične su za razvojne tvrtke. Poslovno okruženje koje se formira mora biti što povoljnije za uspješan razvoj projekata.

Značajke razvojnih aktivnosti u Rusiji

Ruske razvojne tvrtke suočene su s nesavršenim zakonodavnim okvirom, posebno u tom području komercijalne nekretnine. Nesavršenost normi i zakona dovodi do toga da su pregovori prilično dugotrajni, što odgađa proces rada na projektu u cjelini.

Problem ruskog razvoja uključuje ograničenu ponudu i dugoročno njihovu provedbu.

Razvojna tvrtka je uvijek rizik, pa investitori ne žele ulagati novac u razvojne projekte, a izvori financiranja su prilično ograničeni. Struktura prikupljenih sredstava i specifičnosti financiranja određuju specifičnosti svakog projekta.

U Rusiji razvoj izaziva raspravu. Mnoge tvrtke pravu bit zamjenjuju nazivajući građevinske aktivnosti razvojnim aktivnostima.

Znakovi razvojnih projekata

• Potreba za vanjskim financiranjem.
• Visoki rizici ulaganja i dugoročnost
• Ovisnost o vanjskim čimbenicima.
• Usklađivanje ciljeva projekta s interesima regije i socijalnim programima.
• Implementacija objekta.

OJSC "Nacionalni dom kulture"

OJSC National Development Company bavi se prodajom zemljišta u moskovskoj regiji i poboljšanjem turističkih naselja. Dugogodišnje iskustvo i kvalificirani stručnjaci jamče uspješnu realizaciju projekata. Klijenti mogu računati na konzultacije i pravna podrška u svakoj fazi rada. koje National Development Company OJSC nudi kupcima mogu zadovoljiti sve potrebe i želje.

JSC "Konstruktor"

Razvojna tvrtka "Constructor" izvodi izgradnju objekata, stambeni kompleksi te društvenih i kulturnih objekata u moskovskoj regiji. Svi stanovi su visoke kvalitete i udobnosti. Činjenica da ovu tvrtku je odjel velikog holdinga Termoservice, koji programerima omogućuje izvođenje cijelog ciklusa radova - od dizajna do puštanja u pogon objekta.

Razvoj stambenih nekretnina

Pojam i bit stambene izgradnje, klasifikacija stambenih nekretnina

Proučavali smo i istraživali sve aspekte razvoja stambenih nekretnina. I krenimo s najsitnijim: Što su nekretnine?

Nekretnina- vrsta imovine priznata u zakonodavni poredak nepokretna

Nekretnine prema podrijetlu uključuju zemljišne parcele, podzemne površine i sve što je čvrsto povezano s tlom, odnosno objekte čije je kretanje bez nesrazmjerne štete po njihovu namjenu nemoguće, uključujući zgrade, građevine i nedovršene građevinske objekte.

Prema materijalnom faktoru nekretnine se dijele:

2. objekti nekretnina:

3. strukture;

4. (prostorije za stalni ili privremeni boravak ljudi, hoteli, moteli, kampovi i drugi slični objekti turističkog objekta);

5. u višeobiteljskim komunalni stanovi;

6. stanovi;

7. seoske kuće i drugi objekti vrtne infrastrukture osim zemljišta;

8. pojedinačne garaže odnosno mjesta u garažama ili garažnim zadrugama.

Nekretnine se također dijele na tržišne, nestambene i stambene.

Tablica 1. Segmenti tržišta nekretnina

Za naše istraživanje potrebne su stambene nekretnine, a mi ćemo razmotriti stambene zgrade.

Stambena nekretnina

Stambene nekretnine su građevine koje su pogodne za stanovanje i u skladu su s utvrđenim sanitarni standardi i zahtjevima zemlje u kojoj ovo svojstvo nalazi se . Realtori nazivaju sljedeće vrste stambenih nekretnina: stanovi u višestambenim zgradama, dače, kuće, komercijalne nekretnine, luksuzne nekretnine.

Vrste stambenih nekretnina.

Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, podzemne čestice i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte čije je kretanje bez nerazmjerne štete za njihovu namjenu nemoguće, uključujući zgrade, građevine i nedovršene građevinske objekte. Zakon može u nekretnine ubrojiti i drugu imovinu. Na primjer: poduzeće u cjelini imovinski kompleks, koristi se za implementaciju poduzetničke aktivnosti, priznaje se kao nekretnina.

Nekretnine koje se nalaze u stambenom sektoru uključuju: zemljišne čestice i one s njima čvrsto povezane stambene zgrade sa stambenim i nestambeni prostori, kućanstvo gospodarske zgrade, zelene površine s dugoročnim razvojnim ciklusom, stambene zgrade, stanovi, ostali stambeni prostori u stambene zgrade i druge građevine pogodne za stalni i privremeni boravak, građevine i elementi inženjerske infrastrukture stambenog sektora.

Tradicionalno se nekretnine dijele u tri skupine: stambeni fond, nestambeni fond, zemljište. Svaka od ovih skupina razvija se samostalno i ima svoj zakonodavni i regulatorni okvir.

Stambeni fond - ukupnost svih stambenih prostorija, bez obzira na oblik vlasništva, uključujući stambene zgrade, spavaonice, specijalizirane kuće, stanove i druge stambene prostore u drugim zgradama, pogodne za stanovanje. Pojam "stambeni prostor" ima nekoliko značenja.

Stambeni prostor je prostor namijenjen stanovanju, koji se ne može koristiti u proizvodne svrhe; Stambene kuće i prostori namijenjeni stalni boravak građanima, kao i za korištenje na propisani način kao službene stambene prostorije i spavaonice; Stambeni prostori su stambene zgrade, stanovi i drugi stambeni prostori u stambenim zgradama i zgradama, pogodni za stalno i privremeno stanovanje:

Stambeni prostor (ako je predmet ugovora o najmu) je izolirani stambeni prostor pogodan za stalno stanovanje; Stambeni prostori su prostori predviđeni za stanovanje, uređeni u odnosu na uvjete danosti naselje, sastanak uspostavljen sanitarni i tehnički zahtjevi; Stambene prostorije su prostorije predviđene za stanovanje koje ispunjavaju utvrđene sanitarno-tehničke uvjete. Stambeni prostor je izolirani prostor koji je nekretnina i pogodna za stalni boravak građana.

U postupku razvrstavanja identificiraju se zasebne skupine nekretnina koje imaju slična operativna svojstva, što uvjetuje mogućnost jedinstvenog pristupa njihovoj procjeni. Razvrstavanje objekata nekretnina prema različitim kriterijima doprinosi uspješnijem proučavanju objekata i pregledu tržišta nekretnina, olakšava razvoj i primjenu metoda vrednovanja. razne vrste nekretnina. U te se svrhe mogu primijeniti različita načela klasifikacije ovisno o njihovu podrijetlu i namjeni. Za procjenu troškova, zemljište, zgrade i strukture podijeljeni su u dvije klase:

1. Posebne nekretnine su nekretnine koje se, zbog svoje specijalizirane prirode, rijetko, ako ikad, prodaju na otvoreno tržište za nastavak postojećeg korištenja od strane jednog vlasnika, osim ako se ne proda kao dio poslovanja koji ga koristi. Posebna priroda nekretnine može biti posljedica njezine značajke dizajna specijalizacija, veličina ili lokacija ili kombinacija ovih čimbenika.

2. Nespecijalizirane nekretnine su nekretnine za kojima postoji opća potražnja i koje se u pravilu kupuju, prodaju ili daju u zakup na otvorenom tržištu radi korištenja u postojeće ili slične svrhe, ili kao ulaganje, ili za razvoj i razvoj. .

Definicija nekretnine uključuje identifikaciju dvije komponente u njenoj strukturi:

1. Prirodni objekti - zemljište, šume i višegodišnji zasadi, izolirana vodna tijela i podzemna područja.

2. Umjetni objekti (građevine).

a) stambena nekretnina - niskogradnja (do tri etaže), višekatnica(od 4 do 9 katova), visoka zgrada (od 10 do 20 katova), visoka zgrada (preko 20 katova). Stambena nekretnina može biti i etažno vlasništvo, dio (ulaz), etaža u ulazu, stan, soba, seoska kuća;

b) komercijalne nekretnine - uredi, restorani, trgovine, hoteli, garaže za iznajmljivanje, skladišta, zgrade i strukture, poduzeća kao imovinski kompleks;

c) javne (posebne) zgrade i građevine: medicinske i rekreacijske (bolnice, klinike, starački i dječji domovi, lječilišta, sportski kompleksi itd.); obrazovni (dječji vrtići i jaslice, škole, fakulteti, tehničke škole, instituti, dječji umjetnički centri itd.); kulturno-obrazovne (muzeji, izložbeni kompleksi, kulturni i rekreacijski parkovi, kulturni centri i kazališta, cirkusi, planetariji, zoološki vrtovi, botanički vrtovi itd.); posebne zgrade i građevine - upravne (policija, sud, tužiteljstvo, vlasti), spomenici, spomen-zgrade, željezničke stanice, luke itd.;

G) inženjerske konstrukcije- melioracijski objekti i odvodnja, sveobuhvatna inženjerska priprema zemljišta za izgradnju i dr.

Navedeni sustavi klasifikacije nekretnine ne razmatraju kao jedinstvenu cjelinu, već kao dugotrajnu imovinu i zemljište. Međutim, ako je procjena potrebna posebno tržišna vrijednost nekretnina, javlja se potreba za klasifikacijom koja bi uzela u obzir osnovna “robna” svojstva objekta. U odnosu na stambene nekretnine moguće je nekoliko tipoloških konstrukcija.

Na primjer, ovisno o trajanju i prirodi korištenja kućišta:

1. primarno stanovanje - mjesto stalnog stanovanja;

2. sekundarno stanovanje- prigradsko stanovanje koje se koristi ograničeno vrijeme;

3. tercijarno stanovanje - namijenjeno kratkotrajnom smještaju (hoteli, moteli i sl.).

U odnosu na uvjete velikih gradova, uobičajeno je razlikovati sljedeće tipološke karakteristike:

1. Luksuzno stanovanje. Obično podliježe sljedećim osnovnim zahtjevima: smještaj u najprestižnijim dijelovima grada; koji pripadaju “novom” ili starom “staljinističkom” fondu (ako se provodi remont i rekonstrukcija); zidovi od opeke; ukupna površina apartmana je najmanje 70 četvornih metara. m; prisutnost izoliranih soba s konfiguracijom blizu kvadrata i velike kuhinje (s površinom od najmanje 15 m2 u novoj zgradi); prisutnost čuvanog ulaza, podzemne ili obližnje garaže, itd. Za niske zgrade tip vikendice, uključen u elitu, karakteriziraju zahtjevi potrošača kao što su: smještaj na takvoj udaljenosti od grada da putovanje traje ne više od 1 sata; zidovi od opeke; građenje na dvije ili više etaža; dostupnost kućanskih i inženjerskih uslužnih objekata.

2. Vrhunsko kućište. Potražnja potrošača za stanovanjem ove vrste pretpostavlja prisutnost sljedećih glavnih karakteristika: mogućnost smještaja u raznim (ne samo najprestižnijim) područjima grada; određeno smanjenje zahtjeva za površinu soba i kuhinja na 12 i 8 četvornih metara. m (odnosno); prisutnost dnevnog boravka s površinom od najmanje 17 četvornih metara. m.; veća raznolikost dizajnerskih i tehnoloških parametara. U odnosu na niske zgrade smještene u prigradskom području, glavne karakteristike su visoka čvrstoća, izdržljivost i niska toplinska vodljivost zidova, kao i pružanje komunalnih mreža.

3. Standardno kućište. Karakterizira ga: smještaj u bilo kojem dijelu grada; usklađenost arhitektonskih i planskih parametara s modernim građevinskim propisima i pravila; po projektantskim i tehnološkim parametrima pripada kućama druge generacije industrijske stanogradnje i suvremenim. Za prigradski razvoj niske gradnje najvažnije su ne samo tehničke karakteristike, već i osiguranje osnovnih društvenih i kućanskih sadržaja.

4. Kućište niske potrošačke kvalitete.

Na temelju uvjeta potražnje potrošača, formiranih pod utjecajem faktora solventnosti, zahtjevi za ovu vrstu stanovanja su vrlo mali: smještaj u ne-prestižnim područjima; udaljenost od glavnih prometnih komunikacija; koji pripadaju takvim strukturnim i tehnološkim tipovima kao što su zgrade "starog" fonda, koje nisu bile podvrgnute kapitalnim, popravnim i građevinskim radovima, te kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje; postavljanje na prve katove kuća drugih vrsta; podcijenjene arhitektonsko-planske karakteristike itd.

Razmatrana klasifikacija uzima u obzir preferencije ciljnih skupina stambenih potrošača i njihovu razinu solventnosti (marketinški pristup). Međutim, stambene nekretnine mogu se raspodijeliti i na temelju urbanističkih smjernica. Dakle, prilikom prihvaćanja ekonomske odluke tržište stambenih nekretnina koristi tipologiju koja uključuje: "stare" kuće izgrađene u predrevolucionarnom razdoblju; kuće građene od 1917 do kraja 30-ih, odlikuju se lakonskim arhitektonskim i planskim rješenjima, smješteni u neposrednoj blizini mjesta rada (toga razdoblja), danas malog prestiža, ali visokih strukturnih i tehnoloških karakteristika;

„Staljinističke“ kuće, čije je razdoblje izgradnje palo na razdoblje od kasnih 30-ih do kasnih 50-ih, označavajući oživljavanje klasičnih arhitektonskih i urbanističkih pozicija i smještenih uglavnom u prestižnim područjima udaljenim od industrijskih zona;

Kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje (60-ih) (Hruščovske zgrade), karakterizirane smanjenim arhitektonskim i tehnološkim parametrima;

Sve se to uzima u obzir i unaprijed izračunava tijekom planirane izgradnje zgrade. Odabire se slobodna parcela, neopterećena i lokacijski povoljnija. Izrađuje se plan izgradnje, privlače se investitori i počinje izvođenje gradilišta.

Sve to dolazi pod budnim okom programera ili razvojne tvrtke.

Krenimo od samog pojma što je razvoj?

Razvoj(također i razvoj nekretnina; od engleskog realestate development “poboljšanje, razvoj nekretnina”) je poslovna aktivnost povezana sa stvaranjem nekretnine, rekonstrukcijom ili promjenom postojeće zgrade ili zemljišta, što dovodi do povećanja njihovu vrijednost. U ruskoj praksi razvijene su dvije varijante korištenja pojma: razvoj nekretnina (po analogiji s engleskim jezikom) i skraćena verzija - razvoj, koja ima isto značenje za razvojne objekte opći slučaj uključuju ne samo nekretnine nego i npr. informacijsku tehnologiju.

Rezultat razvoja je nastanak novog objekta nekretnine koji zadovoljava određene potrebe gospodarstva i stanovništva te po svojim karakteristikama kao što su materijalnost,

trajnost, visoka kapitalna intenzivnost, sudjelovanje u nizu reprodukcijskih ciklusa vezanih uz kapitalna dobra.

Razvoj je ekonomski važan proces suvremenog života. Ulaganja u nekretnine dovode do povećanja aktivnosti u nizu povezanih sektora gospodarstva: u proizvodnji građevinski materijali, stambeno-komunalne djelatnosti, proizvodnja trajnih dobara široke potrošnje. U konačnici, pružajući povećanje bruto proizvod i zapošljavanje u zemlji.

Proračunska učinkovitost razvoja također se očituje u dva glavna aspekta:

· Neizravno
Izravni proračun Učinak projekata razvoja nekretnina ogleda se u onim plaćanjima i porezima koji izravno nastaju u procesu provedbe razvojnih projekata. Kako se ova vrsta proračunskih prihoda može pripisati: plaćanjima za pravo izgradnje, renti za zemljišne čestice, porezima na. dobit developera i investitora, porezi sa plaće radnika uključenih u realizaciju projekata.

Neizravni proračunski učinak- to su prihodi (ili proračunske uštede) koje proračun ostvaruje u procesu funkcioniranja stvorenog objekta nekretnine: porezi na dobit poduzeća, porezi na imovinu, zemljišni porez, kao i štednja zbog povećanja zaposlenosti i povećanja prihoda.

Društvena učinkovitost razvoja očituje se u poboljšanju života i životne sredine, dohotka i kvalitete života stanovništva pod utjecajem promjena u fondu nekretnina.

Čini se da je najuspješnija definicija pojma „projekt“ sljedeća: „Projekt se shvaća kao sustav ciljeva formuliran u njegovom okviru, fizičkih objekata stvorenih ili moderniziranih za njihovu provedbu, tehnoloških procesa, tehničke i organizacijske dokumentacije za njih, materijalne, financijske, radne i druge resurse, te upravljačke odluke i mjere za njihovu provedbu.” U tu svrhu izrađuju se investicijski projekti kako bi se privukli potencijalni investitori za ulaganje, njihova slobodna ulaganja. Daju se u prezentaciji budućem investitoru.

Investicije, kao što znamo, znače dugoročna ulaganja sredstava u svrhu njihovog kasnijeg povrata i stvaranja prihoda. Treba napomenuti da prema rusko zakonodavstvo ulaganja mogu biti „gotovina, vrijednosni papiri, druga imovina, uključujući imovinska prava, druga prava koja imaju novčana vrijednost, uloženo u objekte poduzetničke i (ili) druge djelatnosti radi ostvarivanja dobiti i (ili) postizanja blagotvornog učinka.

Na temelju navedenih definicija možemo formulirati sljedeću definiciju investicijskog projekta: „Investicijski projekt je svjesno proveden međusobno povezan sustav aktivnosti i resursa koji se u njima koriste, usmjeren na stvaranje imovine s dugoročnom prirodom korištenja u svrhu naknadnog povrata uloženih sredstava i ostvarivanja prihoda.” Kao specifične opcije investicijski projekti može biti stvaranje novog poduzeća, proširenje proizvodnje, stvaranje nove poslovne linije. Projekti razvoja nekretnina, čija je svrha stvaranje novih nekretnina čija je vrijednost veća od troškova njihovog stvaranja, mogu se smatrati vrstom investicijskih projekata, ali se razlikuju po određenim značajkama. Te značajke uključuju visoku kapitalnu intenzivnost projekata, duljinu investicijskog ciklusa, nedjeljivost (u pravilu) stvorenog objekta i inovativnu prirodu, što projekte razvoja nekretnina čini vrlo teškim za provedbu.

Izrada koncepta i preliminarni pregled projekta.

1. Procjena lokacije i studija izvodljivosti projekta

2. Izrada i evaluacija projekta

3. Ugovaranje i građenje

4. Marketing, upravljanje i raspolaganje rezultatima.

Kao kvalitativna transformacija razvoja nekretnina predstavlja jedinstvo fizičkih, ekonomskih i pravnih procesa. Svaki razvoj nekretnine povezan je s fizičkim promjenama koje osiguravaju pojavu novih potrošačkih kvaliteta nekretnine koje zadovoljavaju promjenjive potrebe društva. Te promjene mogu biti dramatične (transformacija neizgrađene čestice zemljišta u česticu sa zgradom), ili ne moraju biti previše uočljive izvana (kao što je slučaj kod prijenosa objekta iz jedne funkcionalne namjene u drugu, npr. stambeni fond u „nestambenom“), ali su uvijek prisutni, kao nužan znak razvoja, nužan uvjet povećati ekonomski učinak od korištenja predmeta.

U uvjetima moderna ekonomija, koje karakterizira dinamičnost procesa, važna karakteristika fizičkog potencijala nekretnina je njihova sposobnost samorazvoja, prijelaza iz jedne vrste uporabe u drugu. U tom smislu mijenjaju se zahtjevi za prostorno-planerskim rješenjima koja bi trebala omogućiti transformaciju unutarnjeg prostora zgrada, omogućujući im promjenu namjene - od prodajnog prostora do niza ureda, od njih do konferencijske dvorane. itd.

Ekonomski aspekt razvoja ostvaruje se u povećanju vrijednosti nekretnine uslijed izvršenih fizičkih promjena. Pritom same fizičke promjene još nisu argument u korist povećanja vrijednosti objekta – one povlače promjenu vrijednosti predmeta samo utoliko što osiguravaju izgled objekta koji ima potrošačka svojstva koja čine ovaj objekt tražen na tržištu. Dakle, povećanje vrijednosti nije osigurano nikakvim fizičkim transformacijama, već onima koje odgovaraju zahtjevima tržišta i zahtjevima potrošača. Što je ta korespondencija veća, to je veća vrijednost stvorenog objekta, to je veća učinkovitost razvoja.
Upravo je to bitno za razumijevanje razvoja - povećanje vrijednosti objekta osigurava se prvenstveno ne izgradnjom, nego odabirom mogućnosti razvoja.
Pravni aspekt razvoj je povezan s zakonska registracija učinjene promjene, pojava kvalitativno novog svojstva s vrijednošću većom od izvorne. Registracija novostvorenog objekta i prava na njega temeljno je važna točka, jer tek nakon toga možemo govoriti o dovršetku procesa razvoja.

Kao primjer možemo istaknuti takvu vrstu razvoja nekretnina kao što je prijenos prostora iz stambenih u nestambene. Zaslužuje da se o njemu detaljnije govori. U 90-ima XX. stoljeća u mnogim ruskim gradovima, posebice glavnim gradovima, ovaj prijenos jedna je od najpopularnijih transakcija na tržištu nekretnina. U masovnoj svijesti, čak i među profesionalnim sudionicima na tržištu nekretnina, rijetko se povezuje s konceptom „razvoja“, a ipak je upravo tako: takav prijevod uključuje promjene fizičkih karakteristika nekretnine, znači promjena funkcionalne namjene nekretnine, a time i pojava nove nekretnine tražene na tržištu.

Razvoj je način rješavanja proturječnosti između promjenjivih i rastućih potreba društva za uslugama koje se pružaju korištenjem nekretnina, s jedne strane, i postojećih kvalitativnih i kvantitativnih karakteristika nekretnina, s druge strane. Djelujući kao kritički fokus prava investicija, provedba razvojnih projekata nije samo način povećanja bogatstva vlasnika ili izvor prihoda za programere i investitore, već ima i stvarni utjecaj na ekonomski procesi proračunski prihodi, društveni odnosi.

Dijagram 1.2 Učinkovitost razvojnog projekta

1. Komercijalna učinkovitost razvojnih projekata određena je omjerom troškova i rezultata, osiguravajući potrebnu stopu povrata projekta. Procjena komercijalne učinkovitosti sastavni je dio analize projekta u cjelini i bit će predmet posebnog razmatranja. Ekonomska učinkovitost razvoj se očituje u pozitivnom utjecaju koji razvoj nekretnina ima na gospodarske procese i koji može imati troškovnu dimenziju.
Uvjetno pozitivan utjecaj razvoja na gospodarstvo može se svesti na dva aspekta: teritorijalni i sektorski.

Teritorijalni aspekt utjecaja razvoja je da razvoj nekretnina dovodi do kvalitativne promjene ne samo u samim objektima nekretnina, već iu njihovoj okolini. Ako se u tom slučaju opcija razvoja nekretnina doista pokaže najboljom mogućom, tada je pozitivan utjecaj razvoja na razvoj okolnih područja maksimalan i doprinosi maksimalnom povećanju njihove vrijednosti.
Kada se razmatra utjecaj razvoja na okoliš, često se govori o utjecaju na mikrorazini, čime se naglašava lokalna priroda tog utjecaja. No, opseg njegovog (u)tjecaja određen je opsegom projekata. Većina njih zapravo ima samo utjecaj na svoju neposrednu okolinu, ali projekti velikih razmjera mogu imati regionalni, pa čak i nacionalni značaj.

Maksimiziranje pozitivnog utjecaja razvoja na kvalitetu teritorijalnog razvoja postiže se cjelovitim pristupom korištenjem takvih organizacijskih i gospodarskih oblika koji razvoj pojedinačnih nekretnina promatraju kroz prizmu cjelovitog pristupa problemima teritorijalnog razvoja.

Razvoj kako profesionalna djelatnost postoji ne samo isključivo u tržišno gospodarstvo, ali samo tamo gdje postoji stvaranje objekata “za tržište”, uz očekivanje prodaje (iznajmljivanja, prijenosa na upravljanje) stvorenih objekata nekretnina. U tom se smislu pojam “izgradnja” obično ne koristi u slučajevima kada je riječ o gradnji “po narudžbi”, za unaprijed određenog korisnika, iako je izgradnja nekretnina ovdje nedvojbeno prisutna kao materijalni proces.

“Tržište” je najznačajnija razlika između programera i kupca. Na primjer, kupac provodi uglavnom organizacijske, ekonomske i tehničke funkcije, osiguravajući da aktivnosti korisnika budu u skladu sa zahtjevima projekta u smislu troškova, vremena i kvalitete. Nasuprot tome, u aktivnostima developera glavni su financijski i ekonomski aspekti - odabir komercijalno isplativog projekta, privlačenje ulaganja, osiguranje financijska stabilnost projekt.

Faze razvoja

Rezultat razvoja je nastanak novog objekta nekretnine koji zadovoljava određene potrebe gospodarstva i stanovništva i prema svojim karakteristikama kao što su materijalnost, trajnost, visoka kapitalna intenzivnost, sudjelovanje u nizu reprodukcijskih ciklusa vezanih uz kapitalna dobra.
Stvaranje svake nekretnine poseban je investicijski projekt, pa je osnova za proučavanje procesa razvoja pristupiti joj kao investicijskom projektu.

Pojam “projekt” široko se koristi u suvremenoj ekonomskoj literaturi i poslovnoj praksi, a ipak je jedan od pojmova čije tumačenje još uvijek nije postalo jednoznačno. Stoga se prilično često projekt shvaća kao skup dokumentacije koja opisuje postupak izrade i zahtjeve za bilo koju strukturu. Drugo razumijevanje istog pojma je da je projekt plan događaja koji je važan za njegove inicijatore i organizatore. Konačno, postoje definicije u kojima se projekt shvaća kao sustav radnji usmjerenih na postizanje jasno definiranog cilja korištenjem određenog skupa resursa.

Čini se da je najuspješnija definicija pojma „projekt“ sljedeća: „Projekt se shvaća kao sustav ciljeva formuliran u njegovom okviru, fizički objekti stvoreni ili modernizirani za njihovu provedbu, tehnološki procesi, tehnička i organizacijska dokumentacija za njih. , materijalne, financijske, radne i druge resurse, te upravljačke odluke i mjere za njihovu provedbu.”

Investicije, kao što znate, podrazumijevaju dugoročna ulaganja sredstava s ciljem njihovog naknadnog povrata i stvaranja prihoda. Treba napomenuti da prema ruskom zakonodavstvu, ulaganja mogu biti „gotovina, vrijednosni papiri, druga imovina, uključujući imovinska prava, druga prava koja imaju novčanu vrijednost, uložena u objekte poduzetničke i (ili) druge djelatnosti u svrhu ostvarivanja dobiti i (ili) postizanje nekog drugog blagotvornog učinka.”
Na temelju navedenih definicija možemo formulirati sljedeću definiciju investicijskog projekta:

“Investicijski projekt je svjesno implementiran međusobno povezan sustav aktivnosti i resursa koji se u njima koriste, usmjeren na stvaranje imovine s dugoročnom prirodom korištenja u svrhu naknadnog povrata uloženih sredstava i stvaranja prihoda”

Specifične opcije za investicijske projekte mogu uključivati ​​stvaranje novog poduzeća, proširenje proizvodnje, stvaranje nove poslovne linije itd., itd.

Projekti razvoja nekretnina, čija je svrha stvaranje novih nekretnina čija je vrijednost veća od troškova njihovog stvaranja, mogu se smatrati vrstom investicijskih projekata, ali se razlikuju po određenim značajkama. Ove značajke uključuju visoku kapitalnu intenzivnost projekata, trajanje investicijskog ciklusa, nedjeljivost (u pravilu) stvorenog objekta, inovativnost itd., što čini projekte razvoja nekretnina vrlo teškim za provedbu.
U procesu razvoja rješava se cijeli kompleks međusobno povezanih problema, a mnogi od njih se rješavaju paralelno. Uzimajući to u obzir, možemo reći da se cijeli proces može podijeliti na procese koji su međusobno povezani određenim slijedom.
Sadržaj i broj takvih podprocesa ne podudaraju se uvijek u interpretacijama različitih autora, iako glavni nacrt, dakako, ostaje zajednički.
U većini opći pogled projekt razvoja nekretnina može se svesti na tri glavne faze: shema razvoja

Shema 1.2 Faze razvoja

Idejni, organizacijski i projektantski, građevinski, a svatko od njih može preuzeti cijeli niz godine, tako da sama gradnja čini samo mali dio ukupnog razvojnog ciklusa. Podjela na te sastavnice zanimljiva je prije svega jer ističe važnost tih sastavnica, iako malo govori o njihovu sadržaju.

Uzimajući u obzir posljednju napomenu, detaljniji je pristup iznesen u nizu radova britanskih stručnjaka za razvoj nekretnina. U skladu s njim, postoji pet glavnih faza u provedbi projekata razvoja nekretnina, od kojih je svaka zauzvrat podijeljena na niz komponenti:

1.1 Razvoj koncepta i preliminarni pregled projekta

1.2 Postavljanje razvojnih ciljeva i algoritama te postignuća

1.3 Određivanje glavne strategije razvoja

1.4 Istraživanje tržišta i određivanje prikladne lokacije za projekt

1.5 Procjena lokacije i studija izvodljivosti projekta

1.6 Analiza potražnje i fizičke izvedivosti provedbe projekta

1.7 Provođenje preliminarnih konzultacija s vlastima državna regulativa

1.8 Predviđanje vjerojatnog položaja drugih zainteresiranih strana i određivanje vjerojatnosti primanja financiranja.

Dizajn i evaluacija projekta:

1.1 Formiranje tima programera

1.2 priprema poslovnog plana za projekt

1.3 Dizajn, proračun troškova i ocjena učinkovitosti projekta

1.4 Ishođenje suglasnosti i dozvola od državnih nadzornih tijela;

1.5 Izrada (po potrebi) izmjena u projektu i ishođenje konačnih dozvola

Ugovaranje i izgradnja:

1.1 Odabir izvođača i sklapanje ugovora s njim

1.2 Stvaranje sustava interakcije između područja provedbe projekta

1.3 Izrada sustava kontrole projekta

1.4 Marketing, upravljanje i raspolaganje rezultatima

1.5 Određivanje razdoblja, načina i osoblja za marketinšku kampanju

Kao što je lako vidjeti, gore istaknute faze ne moraju nužno jedna drugu slijediti; ponekad se u stvarnoj praksi odvijaju paralelno jedno s drugim, samo logično protječu jedno iz drugoga (kao što su projektiranje i izgradnja), a neke je općenito teško smatrati zasebnom fazom, na primjer, ono što se odnosi na marketing i upravljanje novčanim tokom.

Zapravo, gore navedene komponente razvojnih projekata nekretnina treba promatrati kao neke potprocese kroz koje se otkrivaju različiti aspekti provedbe razvojnih projekata.

Sa stajališta prikaza redoslijeda provedbe projekata razvoja nekretnina prihvatljivijom se čini shema prema kojoj se, općenito, razvojni proces može prikazati u osam glavnih faza.

Razvojni ciklus razlikuje se od ciklusa izgradnje: faza provedbe projekta (izgradnja, rekonstrukcija, itd.) samo je jedna (i daleko od najteže) od faza razvojnog procesa. Svrha razvoja nije jednostavno stvaranje nekretnine (ovo može biti dovoljno za izvođača). Svrha razvoja je ostvarivanje prihoda (profita) stvaranjem objekata koji zadovoljavaju potrebe stjecatelja (kupaca, zakupaca) nekretnina.

Uvjeti na gradilištu

U u trenutku Na mjestu projektiranja nalaze se proizvodne i upravne zgrade tvornice koje su u zadovoljavajućem stanju. Prilikom rekonstrukcije proizvodnih zgrada i preustroja za drugu namjenu, potrebno je izraditi tehničko izvješće o stanju nosive konstrukcije građevine. Na lokaciji postoje komunalne mreže koje uglavnom opslužuju postojeće proizvodne zgrade tvornice. Navedene komunalne mreže podložne su prijenosu, preseljenju i poskupljuju projekt. Izlaz iz ove situacije je lociranje zgrada na takav način da se izbjegne premještanje mreža, ali to nameće ograničenja u rasporedu buduće nekretnine.

Karakteristike projekta

Glavni cilj projekta je projektiranje i izgradnja regionalnog poslovnog centra (RBC), moderne arhitekture i primjerenog međunarodnim standardima, kako bi se formirala poslovna infrastruktura u regijama i stvorili povoljni uvjeti za poslovno okruženje i strukture vlasti koji doprinose povećanju učinkovitosti poslovanja i privlačenju poslovnih krugova i investicija u regionalno gospodarstvo.

Regionalni poslovni centar ukupna površina 43.300 m 8, koji zadovoljava visoke europske standarde, usmjeren je na pružanje cjelokupnog spektra usluga, uključujući mogućnost spajanja poslovnih, hotelskih, kulturnih i zabavnih objekata u jedinstvenu cjelinu. Postat će mjesto privlačnosti poslovne elite, središte poslovnog života u regiji. Jedinstven skup usluga koje su prijeko potrebne regiji, a koje se nude u okviru funkcioniranja RDC-a, podrazumijeva prije svega razvoj infrastrukture za servisiranje poslovnih aktivnosti u smislu:

1. informacijska i marketinška podrška

2. prezentacijske i izložbeno-sajamske djelatnosti

3. pružanje stručnih usluga

4. inovativna tehnička podrška

5. osposobljavanje stručnjaka iz područja poduzetništva

zadovoljavanje potreba za kvalitetnim poslovnim uslugama

Na temelju ovih podataka možemo razmotriti sažetak sve faze razvoja.

.
Pokretanje razvojnog projekta

Inicijator razvojnog projekta može biti kako vlasnik nekretnine koji je zainteresiran povećati vrijednost nekretnine njezinom kvalitativnom preobrazbom, tako i investitor koji traži najviše isplativo ulaganje sredstava, ali najčešće inicijativa dolazi od developera koji traži prostor za ulaganje svog kapitala i profesionalne aktivnosti. Sama inicijativa je posljedica postojanja određenog investicijskog plana (ideje) za projekt koji nastaje na temelju poznavanja tržišta, najperspektivnijih pravaca njegovog razvoja, potencijalne potražnje, razine konkurencije na tržištu, te perspektive razvoja pojedine regije.

Evaluacija inicijative

Riječ "programer" ušla je u upotrebu među sudionicima tržišta nekretnina glavnog grada 2000. godine, kada se, oporavivši se od krize, počelo brzo razvijati. Svi su se počeli nazivati ​​programerima - investitori, izvođači i tvrtke koje su uspjele rezervirati velike parcele za sebe.

Istodobno, klasični razvoj ili promicanje projekta od ideje do prodaje (ili iznajmljivanja) krajnjem potrošaču uz određenu naknadu praktički nije zastupljen u Moskvi. Stručnjaci to objašnjavaju nerazvijenošću financijski sektor, nedostatak dostupnih informacija o tržišnim uvjetima, kao i složeni i nejasni odnosi između gospodarstva i države.

Od zida do zida

Dugo je vrijeme moskovsko tržište nekretnina bilo tržište za programere. Borili su se za gradske redove, profitabilna mjesta i količine. Razvoj se počeo pojavljivati ​​kada su kupci počeli obraćati pozornost ne samo na kvantitativne pokazatelje, već i na kvalitetu projekata. Nije dovoljno samo izgraditi kuću ili ured. Moramo provesti projekt s maksimalnom dobiti. U idealnom slučaju, razvojne tvrtke poduzimaju cijeli niz radova na stvaranju nove nekretnine: razvijaju koncept, odabiru lokaciju, organiziraju dizajn, upravljaju izgradnjom i pronalaze krajnje korisnike. Ovo je višefazni posao koji zahtijeva uključivanje značajnog broja stručnjaka iz područja marketinga, planiranja proračuna, arhitektonsko projektiranje, građevinarstvo, inženjering, prodaja prostora, oglašavanje i dr.

Prema Yani Kuzini, direktorici odjela za strateško savjetovanje u Noble Gibbonsu, "zadatak konzultanata je učiniti projekt fizički mogućim, pravno dopuštenim, kao i opravdanim i traženim na danom mjestu u danom okruženju."

"Uz pomoć stručnjaka, programer mora izgraditi zgradu po principu "ključ u ruke" i napuniti je stanarima. Tada se njegov zadatak smatra obavljenim", kaže Andrey Zakrevsky, potpredsjednik Sistema-GALS.

U Rusiji odstupanja od klasične sheme počinju već u fazi organiziranja rada. “Mnogi konzultante smatraju pijavicama koje sisaju sok i odbijaju njihove usluge, vjerujući da i sami imaju brkove”, objašnjava Interfaxov sugovornik seoske vile s površinom od 500 četvornih metara, izgrađene na parcelama od 10 hektara od zida do zida ili trgovačkih centara dizajniranih bez uzimanja u obzir prometne dostupnosti."

"U posljednje vrijeme razvojne usluge punog ciklusa postale su sve traženije. Ako se 2000. razvoj činio egzotičnim na građevinskom tržištu, onda je 2005. dobio priznanje kao samostalan posao", kaže Igor Evtushevsky, generalni direktor Vedis-Developmenta.

U provedbu velikih građevinskih projekata uključene su tvrtke za upravljanje, kao i široki spektar stručnih konzultanata. Među tvrtkama sve su popularniji interni natječaji za izbor projektanta i generalnog izvođača o kojima ovisi najmanje 50% uspjeha budućeg projekta.

Indikativno je u tom pogledu iskustvo tvrtke Stroyinkom-K, koja u Rusiji zastupa interese izraelskog dijamantera Leva Levijeva. Za rad na trgovačko-zabavnom kompleksu u središnjoj jezgri MIBC Cityja privukla je izraelski arhitektonski biro (Moshe Zur Architects), tvrtku za upravljanje izgradnjom (Mace Ltd.), inženjerske stručnjake (engleska tvrtka Arup Associates) i konzultante u područjima marketinga i funkcionalnog zoniranja prodajnih prostora (njemačka tvrtka "Ece Projektmanagement GmbH&Co.KG"), kao i generalni izvođač (tvrtka "Denia Sibus"). U razgovoru s dopisnikom Interfaxa, generalni direktor Stoinkom-K, Alexander Khaldei, priznao je da se, kako rad napreduje prema provedbi projekta, planira privući još do 30 različitih organizacija.

Razvoj - "fi"

Troškovi najma ureda u Moskvi na arendathebest.ru

Osnova razvojnog poslovanja je financijske transakcije. Na Zapadu postoje dvije vrste razvoja - fee development (kada developer ne preuzima financijski rizik i za svoj rad dobiva fiksnu naknadu) i špekulativni razvoj (kada developer ulaže vlastita sredstva u projekt i samostalno gradi financijska shema projekta). U Rusiji razvoj naknada praktički nije razvijen, budući da ga nema velike tvrtke, specijalizirana isključivo za ovu vrstu djelatnosti i spremna klijentima ponuditi cijeli paket usluga za stvaranje i upravljanje nekretninama.

I. Evtuševski objašnjava da na tržištu postoje oni koji nude rješenja za neke od problema, ali ne i za cijeli njihov kompleks. "Gotovo svi ruski developeri bivši su graditelji, uključujući i nas", priznaje A. Zakrevsky.

Programeri rade za fiksnu naknadu, koja u nekim slučajevima može doseći 10% cijene projekta. “U cijelom svijetu su marže razvojnih tvrtki male, a novac se zarađuje velikim prometom, u Rusiji to još ne razumiju”, kaže partner tvrtke Haarmann, Hemmelrath i partneri Gerd Lenga. Fiksna stopa prije svega ne odgovara sudionicima na tržištu građevinske tvrtke, navikli na veća primanja.

Uz spekulativni razvoj i vlastite investicije u iznosu od minimalno 10% cijene projekta, nositelj projekta može računati na 50% izgrađene nekretnine uz uvjet da veliki strateški investitor (najmanje 25%-30% cijene projekta), banka (kredit u iznosu od 25-30% troška) također će biti uključeni u projekt financiranja), izvođač (10% troška projekta) i budući klijenti (plaćanja prije zakupa).

“Ovako izgleda klasična shema mješovitog financiranja,” napominje A. Zakrevsky, “tehnike razvijene na Zapadu prilagođene su lokalnoj stvarnosti, primjerice, developer može igrati ulogu strateškog investitora i izvođača, te samostalno financirati više od 50% cijene projekta, moguće je pronaći i velikog naručitelja koji će preuzeti značajan dio investicije već u početnoj fazi projekta."

Razvojna tvrtka ST Group, u vlasništvu poznatog poduzetnika Shalva Chigirinsky, djeluje prema ovoj shemi. ST Group je u ljeto 2005. sklopila ugovor s Metro Group AG prema kojem će Nijemci posjedovati dio prostora u trgovačko-zabavnom kompleksu koji Ruska tvrtkaće graditi na mjestu u jugozapadnom okrugu glavnog grada (Obrucheva ulica - IF). Već je poznato da je Metrou potreban prostor za hipermarket Real.

novi stambeni kompleks u moskovskoj regiji

Developer mrak

O razvoju u stambena izgradnja Općenito, teško je to reći, budući da su sheme financiranja koje tamo djeluju beskrajno daleko od svojih zapadnih pandana. U Moskvi, u području stambene izgradnje, programer se gotovo potpuno spaja s graditeljem. Financijske sheme usvojene u Ruskoj Federaciji također su vrlo upitne. “U svijetu ne postoji zajednička gradnja i niti jedan developer (osim, naravno, ako nije prevarant) ne bi pomislio pokrenuti projekt računajući na sredstva pojedinaca. Za razvoj aktivnosti stručnog usavršavanja dugogodišnji 214-FZ zapravo je blagoslov, jer je to pokušaj države da stane na kraj zajednička gradnja u korist trgovine gotovim stambenim objektima i hipotekama”, napominje A. Zakrevsky.

Sudionici na tržištu primjećuju da tijekom svojih aktivnosti programer u Moskvi mora riješiti niz problema s kojima se njegove zapadne kolege praktički ne susreću.

Poteškoće počinju već u pripremnoj fazi, kada programer mora naručiti stručnu studiju tržišnog segmenta u kojem planira raditi. Na zapadu jedna od pomodnih teorija razvoja kaže da s projektima treba krenuti u trenutku kada je tržište na najnižoj točki aktivnosti, no prvi znakovi oporavka već su se pojavili - tada do kraja ciklusa izgradnje objekta, nakon 2-2,5 godina, možete očekivati ​​maksimalne povrate .

"Ruski problem je što, prvo, naše tržište nekretnina nije tako predvidljivo kao zapadno, a drugo, apsolutno je neprozirno. Teško je pronaći informacije o tržišnim uvjetima kako biste znali s kim se natječete", kaže A .Zakrevsky. O trendovima se može suditi samo na temelju neslužbenih podataka i izjava samih sudionika, koje su, kako napominje Interfaxov sugovornik, ponekad daleko od stvarnosti. “Na početku godine tvrtke izjavljuju da će do prosinca pustiti u pogon milijun četvornih metara poslovnog prostora, no 1. siječnja ispada da je izgrađeno samo pola milijuna”, objašnjava. Ispostavilo se da se u ruskim uvjetima programer kreće prema cilju u mraku i mora se uvelike osloniti na vlastite instinkte i sreću.

Neosnovna imovina

Značajan problem za programere su i praznine u regulaciji odnosa između grada i poduzeća. Budući da nema jasnih pravila za provedbu investicijskih ugovora, ti se odnosi uglavnom ne temelje na pravni temelj, ali na formalne dogovore.

Grad nastoji maksimalno opteretiti programere, stavljajući im teret u obliku stvaranja objekata društvena infrastruktura, inženjerske mreže, uređenje okoliša itd. Mehanizam za izračun gradskog udjela je netransparentan i često izaziva proteste developera.

“Ekonomsku komponentu odnosa developera i grada treba odrediti na temelju stvarnih pokazatelja isplativosti, a ne apstraktnih koeficijenata”, smatraju tržišni sudionici, napominjući da ponekad troškovi tereta iznose i do trećine troška projekt.

Gradske strukture mogu se baviti razvojem, ali u ovom slučaju njihove aktivnosti trebaju se odnositi isključivo na društvenih objekata- škole, bolnice, vrtići itd. To je ono što se događa na Zapadu. Ali u Moskvi, ured gradonačelnika pokušava se natjecati s poslovanjem na svom teritoriju stvaranjem struktura koje provode čisto komercijalne projekte. A. Zakrevsky ovo naziva nevještim pokušajem dužnosnika da zarade tamo gdje bi posao trebao sam zarađivati. “Zadatak vlasti je stvoriti uvjete za razvoj biznisa, koji će onda odgovoriti porezima. To je javno-privatno partnerstvo o kojem svi pričaju, a koje kod nas apsolutno još nije razvijeno”, objašnjava. .

Konfuzni odnosi između vlasti i biznisa koče ulazak stranih igrača na tržište nekretnina u glavnom gradu, koji su navikli raditi po jasnim pravilima i nemaju poluge utjecaja na domaću birokraciju.

Prvo odredimo definicije. Ili više jednostavnim jezikom, pogledajmo definicije. Prevedeno sa engleski jezik riječ razvoj sredstva razvoj. I to znači apsolutno točno! Kad se primijeni na nekretnine, ovaj pojam podrazumijeva promicanje nekretninskih projekata.

Razvoj nekretnina je složen, kompleksan i višefazni proces stvaranja novog i vrlo specifičnog proizvoda – vlasništvo. Općenito, ovaj proces uključuje odabir tima sudionika projekta, istraživanje tržišta, marketing, projektiranje, odobrenje, izgradnju, financiranje, oporezivanje, računovodstvo, upravljanje nekretninama i njihovom infrastrukturom. Ovo je posao koji zahtijeva prilično značajna ulaganja s dugim ciklusom, a gdje proizvedeni proizvod može stvoriti stabilan novčani tok na duže vrijeme.

Vrste razvoja

Postoje dvije glavne vrste razvoja: naknada-razvoj I spekulativni razvoj. Ponekad razvoj uključuje i izgradnju nekretnine za vlastite potrebe (tzv build-to-suit), međutim takav građevinska djelatnost nema za cilj ostvarivanje dobiti, već služi smanjenju režijskih troškova (prvenstveno - plaćanja najma) u budućnosti.

U prvoj shemi programer ne preuzima financijski rizik i radi za fiksnu naknadu. Najčešće investitor angažira developera da na odabranoj parceli sagradi zgradu po sistemu ključ u ruke i napuni je stanarima. Izbor programera događa se, u pravilu, putem natječaja.

Investitor, ne sudjelujući vlastitim financijama, samo provodi projektiranje novcem kupca, potrebne suglasnosti s nadležnim tijelima, izgradnju i zakup prostora. On privlači stručnjake (arhitekte, izvođače, inženjerske tvrtke) za sve potrebne radove, ali odgovornost za cijeli projekt leži na developeru. Naknada programera za dirigiranje građevinski projekt može iznositi od 8 do 15 posto cijene projekta.

Drugi tip razvoja je spekulativni razvoj- složeniji od prethodno opisanog naknada-razvoj. U ovom slučaju, programer gradi komercijalne nekretnine, djelujući kao jedini (ili glavni) organizator projekta. U biti, programer obavlja sve iste funkcije kao u prvoj shemi, ali osim toga, također je uključen u izradu financijske sheme projekta. Istovremeno, nositelj projekta ulaže vlastita sredstva u projekt, koja su srž buduće financijske sheme.

Financijska shema velikih razvojnih projekata obično je složena kombinacija vlastita sredstva developer, privučena ulaganja, bankovni krediti i plaćanja prije zakupa budućih zakupaca. Pokušavajući se osloniti na jednog financijski izvor može biti osuđen na neuspjeh ako ne govorimo o dugoročnom zajmu od velikog bankarska organizacija razini "Sberbank of Russia", "Credit Swisse" ili "Barclays Bank". Uz mješovito financiranje, investitor ima udio u budućoj profitabilnoj zgradi.

Jasno je da visoka profitabilnost poslovanja spekulativni razvoj objašnjava se visokim rizicima od neuspjeha projekta koje nosi nositelj projekta. U tom smislu, većina stručnjaka se slaže da je razvoj ove vrste najteže svih mogućih operacija na tržištu nekretnina, makar samo zato što jedan projekt spaja administrativne, građevinske, ekološke i financijski rizici.

Neki stručnjaci takav razvoj čak smatraju umjetnošću koja se temelji na iznimnim osobnim kvalitetama, iskustvu i sreći programera.

Faze razvoja

Razvojni projekt u bilo kojem formatu prolazi kroz nekoliko obveznih faza. Razvoj projekta uključuje sljedeće faze.

Predprojektna faza:

• analiza tržišta nekretnina


• izbor nekretnina


• formiranje strategije projekta


• investicijska analiza


• registracija početne dokumentacije za izdavanje dozvola


• privlačenje kreditnih i investicijskih sredstava

Faza dizajna:

• Izrada financijske sheme, organizacija financiranja


• formiranje arhitektonsko-inženjerske grupe


• angažiranje za konzultacije posrednika koji će prodati prostor


• upravljanje dizajnom


• održavanje natječaja za građevinske radove

Faza izgradnje:

• koordinacija građevinskih radova


• kontrola kvalitete građenja i procijenjenih troškova

Faza implementacije:

• marketing i promicanje objekta na tržište


• prodaja izgrađenih površina


• nadzor nad radom zgrade i radom inženjerskih sustava

Osnovni principi razvoja

Jedno od ključnih načela razvoja je stvaranje snažnog timovi konzultanata, koji će raditi u različitim fazama projekta – od marketinškog istraživanja do prodaje prostora i rada zgrade. Angažiranje takvih stručnjaka je skupo, ali se, kako pokazuje iskustvo, isplati. Osim toga, u svakoj fazi razvoja projekta potrebno je istaknuti ključne točke, ako se uspješno provede, može se očekivati ​​uspješan završetak cijelog projekta.

U fazi preddizajniranja razvojnog projekta radi se o istraživanju tržišta i odabiru lokacije budućeg objekta. Upravo te faze mogu utjecati na ishod cijelog projekta. Istraživanje tržišta treba odgovoriti na sljedeća pitanja: 1) u kojem tržišnom sektoru trenutno postoje nepopunjene niše i hoće li one ostati iu budućnosti; 2) kakvu vrstu objekta treba izgraditi; 3) koja je najvjerojatnija visina prodajne cijene izgrađenog prostora; 4) kakva je prognoza isplativosti projekta; 5) stupanj konkurencije u pojedinom segmentu; 6) mogući rizici i načini njihovog smanjenja.

Istraživanje tržišta nekretnina omogućuje utvrđivanje postojećeg omjera ponude i potražnje u različitim segmentima tržišta nekretnina te na taj način identificiranje nepopunjenih niša u kojima postoji manjak određenih područja. Analiza prodajnih cijena i troškovi izgradnje omogućit će nam da identificiramo u kojoj će od ovih niša implementacija razvojnog projekta biti najučinkovitija.

Veliku pozornost u studiji treba posvetiti prognozama ovih pokazatelja, budući da je tržišna situacija dinamična. Studija također treba sadržavati analizu aktivnosti konkurenata, utvrđivanje njihovih snaga i slabosti i karakterizaciju opća razina konkurencija u odabranom segmentu tržišta. Druga važna točka je analiza postojećih rizika i načina njihovog smanjenja.

Vremenski raspored projekta trebao bi uzeti u obzir takav obrazac u razvoju tržišta nekretnina kao što je cikličnost. To je posebno važno za razvoj, jer takvi projekti traju dvije godine i više. Dakle, projekt može započeti u vrijeme kada su tržišni uvjeti povoljni i završiti tijekom pada.

Treba napomenuti da je u Moskvi zadatak odabira zemljišne parcele kompliciran pravnom nesigurnošću. Često pravne osobe oni koji nude parcele nemaju pravo na to. Osim toga, ova područja mogu podlijegati propisima koji zabranjuju određene vrste korištenja. Često gradska upravna tijela zahtijevaju dodatnu naknadu od investitora. Urbanistički zadatak ne sadrži detaljan opis stanje komunalnih usluga u okolici. Kao rezultat toga, programer se suočava s neočekivani troškovi, koji često poskupljuju gradnju od očekivanog.

Kako bi se kontrolirali troškovi, funkcionalni koncept mora razviti međuindustrijska grupa, uključujući programera, arhitekta i procjenitelje troškova. Već u ovoj fazi moguće je angažirati specijaliziranog posrednika za konzultacije koji će promovirati prostor na tržištu.

Bilo bi poželjno provesti natječaj za projektiranje. U tom slučaju, pri odabiru najboljeg idejnog projekta, treba uzeti u obzir različite parametre, kao što su: dostupnost profesionalnog osiguranja od strane projektanta, trošak projektiranja, iskustvo u projektiranju sličnih građevina, prisutnost veza s gradskim strukturama, te mogućnost da se projektira na projektantskoj osnovi. maksimalni prinos korisne površine zgrade. U Moskvi je situacija takva u ovoj fazi komplicira odsutnost ili nedostupnost glavni plan gradova sa sveobuhvatnim informacijama o teritorijalnom zoniranju i planovima za budući razvoj.

Financiranje iz vlastitih sredstava javlja se, možda, samo u teoriji. Čak i ako uzmemo razvojno iskustvo velikih zapadnih osiguravajućih društava i mirovinski fondovi(oni u pravilu razvojne projekte financiraju isključivo iz vlastitih sredstava), ispada da koriste i posuđeni novac, samo od vjerovnika u u ovom slučaju to nisu banke ili velike investicijska društva, ali mali klijenti ovih organizacija. Čini se aksiomom da je nemoguće provesti projekt bez vlastitog kapitala. Pri realizaciji razvojnih projekata iznimno je važno održavati optimalan omjer vlastitog i posuđenog novca.

Kada je shema financiranja ključna točka u razvoju projekta, izgrađen, možete nastaviti do arhitektonskog projekta koji definira izgled buduća zgrada, strukture, inženjerska oprema i uređenje okoliša. U Moskvi zahtjevi vlade za dokumentaciju koja se podnosi na odobrenje razlikuju se ovisno o veličini projekta. Vrlo je važno održavati kontakte sa svima vezanim uz gradnju već u fazi projektiranja. državne službe. U ovoj fazi, veličina proračuna može se odrediti s pogreškom do 10%. U budućnosti bi se procjena trebala stalno ažurirati.

Ako su do trenutka kada je zgrada gotova već pronađeni stanari (ili kupci), prostor im se može odmah staviti na raspolaganje. Često se ugovori o najmu mogu potpisati tek nakon što je izgradnja dovršena, jer stanari žele biti sigurni da zgrada ispunjava njihove zahtjeve.

Ako stanari još uvijek nisu pronađeni, trebali biste pojačati reklamnu kampanju ili ponovno razmotriti njezinu strategiju. Možda skupina potrošača nije sasvim ispravno odabrana. Ako se odgodi razdoblje od završetka izgradnje do prodaje prostora, cjelokupna shema financiranja je ugrožena.

Značajke razvoja pri stvaranju stambenog, uredskog i maloprodajnog prostora

Ovisno o funkcionalnoj namjeni područja u izgradnji, razvoj projekata ima niz značajki. Svaka vrsta razvoja temelji se na zajedničkim načelima upravljanja, ali izbor segmenta daje određenu specifičnost procesu realizacije projekta. Značajke razvoja u različitim područjima tržišta nekretnina povezane su s izborom ciljnog segmenta (skupina potrošača na tržištu za koje je dizajniran objekt), marketingom, izborom dizajna i arhitektonskih rješenja, strukturom financiranje projekta, upravljanje gotovim objektom i pravni upis prava na vlasništvo.

Značajke razvoja na tržištu nekretnina

Prilikom odabira mjesta za razvoj, posebnu pozornost treba obratiti na ekološki čimbenik područja. Trenutačno mjesto okruga u ocjeni prestiža, zasićenost okruga objektima društvene infrastrukture i pogodnosti također su od velike važnosti. prometna komunikacija sa središtem grada i ostalim područjima.
Marketing je usmjeren na pojedince s određenom razinom prihoda. Među arhitektonskim značajkama treba istaknuti prisutnost takvih detalja kao što su balkoni, loggie i prozori.

Značajke planiranja: glavni cilj za investitora - podijeliti tlocrtnu površinu u male blokove (pojedinačne stanove) na način da se postigne kompromis između maksimalnog povećanja korisne površine i udjela prostorija javna uporaba, omogućujući vam da zadržite stanovanje koje pripada određenoj klasi.

Značajke razvoja na tržištu uredskog prostora

Pri odabiru mjesta za izgradnju prednost se daje središtu grada ili područjima poslovna aktivnost. Čimbenik okoliša igra puno manju ulogu nego kada se radi u sektoru stambenih nekretnina, ali i dalje zadržava svoju važnost. Stoga je poželjno da se ne nalazi na glavnim autocestama, već u njihovoj neposrednoj blizini. Vrlo je važno imati mogućnost izgradnje podzemne garaže ili parking mjesta na parceli.

U marketingu se programer fokusira na pravne osobe. To bi mogla biti prodaja prostora ili njihov najam. Prilično čest slučaj je završna obrada objekta u fazi završni radovi za jednog ili dva velika klijenta. Važna točka je potpisivanje predugovora sa stanarima u ranoj fazi projekta.

Cilj kojem teže svi programeri je maksimizirati povećati korisnu površinu. Istina, u slučaju izgradnje zgrada vrhunske klase, investitor je dužan žrtvovati korisni prostor u korist zajedničke prostorije. Najbolja opcija Ono čemu developer teži je fleksibilno planiranje prostora. Investitor radije iznajmljuje prostore po katovima, jer u ovom slučaju ne gubi koristan prostor u hodnicima i zajedničkim prostorijama.

Arhitektura poslovnih zgrada praktički je nebitna. Razina usluge, završnih i inženjerskih sustava mora jasno odgovarati klasi potrošača za koje je zgrada dizajnirana.

Kod financiranja projekta posebnu ulogu ima privlačenje sredstava budućih zakupaca ili kupaca u fazi izgradnje. U slučaju rada za jednog klijenta, moguće ga je privući kao strateškog investitora. Poslovna zgrada za iznajmljivanje zahtijeva organizaciju dugoročnog kreditiranja, često na razdoblje do 5-10 godina.

Značajke razvoja na tržištu maloprodajnih prostora

Prilikom odabira stranice ključni faktor je lokacija usklađena s prometnim tokovima i tokovima stanovništva: raskrižja prometnih autocesta, neposredna blizina željezničkih kolodvora, metro stanica – idealna mjesta za kreiranje prodajnog prostora. U ovom slučaju ekologija nema praktični značaj. Imidž područja i njegov prestiž puno su manje važni u usporedbi s maloprodajnim i uredskim prostorima. Vrlo velika vrijednost ima parking i pogodne pristupne ceste.

U marketingu je važno fokusirati se na uravnotežen paket zakupaca, koji će omogućiti da maloprodajna zgrada stvori imidž jedinstvenog kompleksa s odgovarajućom razinom usluge i kvalitete roba i usluga.

U arhitektonska rješenja Važno je osigurati otvorenost kompleksa za ljudske tokove i prisutnost izloga. Planska rješenja trebala bi biti usmjerena na optimizaciju protoka kupaca unutar zgrade.

Značajke stranog razvoja

Američko tržište nekretnina vrlo je razvijeno pa su i sheme razvoja koje se na njemu koriste vrlo složene. Takvi se programi vjerojatno neće primjenjivati ​​na tržištima u razvoju. Posebno je teško koristiti instrumente vezane uz izdavanje dionica ili razmjenu obveznica (swap transakcije) na tržištima izvan SAD-a. Primjerice, tvrtka Olympia-&-York često je izdavala obveznice za poslovnu zgradu koju je gradila, a dio najamnine od zgrade odlazio je na dividende vlasnicima obveznica. Naravno, takva operacija je moguća samo ako postoji razvijena berza.

Druga značajka američkog tržišta je velika konkurencija i preopterećenost tržišta nekretninama. U tom smislu, razvojni projekti trebaju imati za cilj stvaranje nekretnina više kvalitete od onih koje trenutno postoje. Tek u uvjetima velike konkurencije mogla se pojaviti operacija koju je koristila Olympia-&-York, kada je tvrtka, kako bi privukla najmoprimca, otkupila njegov ugovor o najmu s prethodnom poslovnom zgradom.

Neamerička tržišta su konzervativnija, manje kritična prema kvaliteti nekretnina, a financijske sheme koje se na njima koriste nisu tako složene. Primjer je tržište nekretnina na Cipru, koje se razvilo praktički od nule u proteklih dvadeset godina nakon što su turske trupe zauzele sjeverni dio otoka.

Na ciparskom tržištu nekretnina djeluje nekoliko velikih razvojnih tvrtki. Takve tvrtke obično su dio velike financijske i industrijske grupe. Primjerice, razvojna tvrtka Cybarco, koja ima projekte u Limassolu, Larnaci i Paphosu, dio je istoimene velike ciparske grupacije s građevinskim, turističkim, hotelskim i bankarskim djelatnostima. Kroz razvojnu tvrtku, grupa ili ulaže vlastiti kapital u nekretninama kao dugoročna investicija(uredi, hoteli, trgovački centri), ili razvija stambene projekte s brzim povratom. U drugom slučaju, razvojna tvrtka mora osigurati profitabilnost poslovanja na razini od 15-25% godišnje, što je više od bankovne stope.

Druga ciparska grupacija - "Leptos" - također ima razvijenu mrežu poslovnih linija, a razvojne aktivnosti provodi kroz svoju podružnicu "Leptos Estate". Tvrtka je koncentrirala sve operacije u jednom od gradova - Paphosu. Danas do polovine komercijalnih nekretnina u gradu pripada Leptos Estateu. Stoga je većina ciparskih razvojnih tvrtki dio velikih lokalnih financijskih grupa.

Još jedna posebnost ciparskog razvoja je vrlo prosječna, ali dobra kvaliteta objekata. Dok u Americi većina developera svaku novu zgradu gradi da bude bolja od onoga što je na tržištu, konkurencija i bogatstvo kupaca na Cipru je takvo da se posebna kvaliteta ne traži.

U Europi od ranih 1990-ih, kada je izbila kriza nekretnina, nema praktički nikakvog razvoja - tržište je preopterećeno, cijene najma niske. U mnogim zemljama programer ne započinje novi projekt sve dok nema završen paket ugovora s budućim stanarima. Ipak, očekuje se postupno opće oživljavanje tržišta.

Jedno od rijetkih mjesta gdje lokalni tržišni uvjeti pružaju mogućnosti za razvoj - Istočna Europa. No, većina se stručnjaka slaže da su tržišta svih istočnoeuropskih metropola vrlo ograničena i da se zasićenje potražnje može dogoditi vrlo brzo.

Preopterećena tržišta nekretninama Sjeverna Amerika a Europa tjera globalne programere i investitore da obrate ozbiljnu pozornost na velika tržišta u razvoju, gdje postoji značajan nedostatak kvalitetnih nekretnina sa značajnom potražnjom. To su Kina, Indija, Argentina, Brazil, Meksiko, zemlje jugoistočne Azije i, naravno, ogromne zemlje Rusije. Između ovih zemalja u biti postoji veliki natječaj za ulaganja u nekretnine. Većina zapadnih stručnjaka vjeruje da je Rusija očito autsajder u takvom natjecanju - uglavnom zbog svoje slabosti zakonodavni okvir i lošu investicijsku klimu.

Razvoj: sažetak i zaključci

Razvojni posao je po svojim karakteristikama intelektualan, stručan i kombiniran. Usmjereno je na visoki profiti, ali je i izložena velikom broju rizika. Najozbiljniji rizik je tržišni rizik, odnosno rizik da se koncept pokaže pogrešnim i nekretnina neće biti tražena na tržištu.

Korišteni materijali koje su pripremili Evgeny Dudin i Alexey Shchukin (Grupa Monolith)